PLU-Guide-droits-propriétaires

Posez vos questions – Vous êtes propriétaire

Posez vos questions – Vous êtes propriétaire d’un terrain

Pour poser votre question, il suffit de :

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Auparavant, je vous remercie de lire la Charte de Posez vos questions. C’est important !

De nombreux sujets juridiques sur les droits et démarches des propriétaires ou futurs propriétaires de terrains sont abordés sur notre site. De nombreuses personnes sont à la recherche d’informations claires sur leurs droits.

Or, l’urbanisme est un sujet très complexe ! De plus, la prolifération des lois et décrets rend encore plus difficile le sujet. Certains disent que la Loi est obèse, d’autres parlent de labyrinthe de textes. J’ai aussi lu que la Loi ressemblait de plus en plus à un mille-feuille indigeste…Je suis d’accord avec toutes ces métaphores et cela n’engage que moi !  Il faut bien dire aussi que le déficit d’information en la matière est un puits sans fond.

Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant  sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.

Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.

    • Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
    • Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
    • Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
    • Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
    • Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
    • Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !

    Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

    Nous abordons tous les sujets juridiques liés aux terrains constructibles ou non

    • Acheter un terrain : comment se renseigner et faire le bon choix ?
    • Construire sur son terrain : Comment obtenir son permis de construire dans les délais courts, éviter un refus, faire afficher son permis…
    • Sauver son terrain de l’expropriation ou de la mise en place d’un emplacement réservé par la Mairie !
    • Faire évoluer un terrain non constructible en zone constructible : Quelles sont les démarches à effectuer pour faire sortir son terrain classé à tort d’une zone naturelle, agricoleinondable.

    Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !

    En 2015, Monsieur V. est « tombé » sur l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .

    J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement.

    Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.

    Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.

    Le commissaire-enquêteur émet  dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.

    Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !

    Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits.

    Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…

    Cela vaut la peine de vaincre sa phobie administrative ! 😉


    Nous gardons à l’esprit que pour se rendre utile, nos réponses doivent être aussi pratiques que possible.

    Posez votre question de manière synthétique aussi clairement que possible. Cherchez d’abord sur le site les éléments d’informations vous concernant. Allez tout en bas de la page, écrivez dans case commentaire, remplissez le code captcha et laissez votre mail.

    Rejoignez notre communauté de propriétaires bien dans leurs droits ! Vous ne le regretterez pas !

    Propriétaires de terrains ou futurs propriétaires : « A vous d’écrire ! »

 

Commentaires 146

  1. Bonjour,
    J’ai un permis tacite depuis juin 2014 la maison a été achevée en 2015 et j’en viens de recevoir la taxe d’aménagement fin mai 2018. J’ai reçu cette taxe à payer en une seule fois et la taxe archéologique pour un total de 6812€. On me demande de payer avant l’enfer 15 juillet 2018. Je ne peux pas payer cette somme en intégralité donc j’ai contacter la dgfip pour avoir un échelonnement mais il me propose sur 12 mois et vu mes revenus je ne peux me permettre de payer que sur 12 mois.
    Je suis perdu, aurait-il des solutions ou un recours .?
    Je vous remercie de votre aide

    1. Auteur

      Bonjour !
      Désolée de cette mauvaise nouvelle ! Le seul recours que je vois dans l’immédiat serait d’adresser une réclamation pour suspendre l’exigibilité du paiement. Encore faut-il trouver des points de contestations tangibles. Les dates légales de réclamation sont passées (2 échéances de paiement à 1 an d’intervalle), et il est courant que quand il y ait eu oubli de l’administration (bugs informatiques), cette dernière réclame la totalité sans respecter la règle posée par le Code de l’urbanisme de l’exigibilité du paiement en deux échéances séparées par un an d’intervalle. Cet argument peut éventuellement se tenter, à étudier. Les textes de références figurent dans les articles sur le sujet. Bon courage.
      Bien cdt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Je vous remercie de votre réactivité
    Pouvez vous me dire ce que je dois leur demander ce soir et les différentes étapes que je dois faire pour arriver à faire changer ce classement, comment dois-je m’y prendre, afin que je les informe que je me suis renseignée.
    Ce soir c’est une réunion publique de type atelier participatif
    17-18h permanence
    18h-18h45 présentation publique
    18h45-20 débat constructif
    j’espère que l’on peut encore faire quelque chose, d’après ce que vous me dites ca sera une bataille, ça fait peur !
    J’espère qu’avec votre aide j’y arriverais. Est ce qu’il faudra prendre un avocat ? le coût ? la durée ?
    Pouvez-vous me répondre sur mon adresse email
    Cordialement

    1. Auteur
    2. Auteur

      Bonjour !
      Je vous ai éclairé au plus vite en l’espace de 24h par réponses sur le blog et échanges privés par email !
      En revanche, il est fort regrettable que vous n’ayez même pas pris la peine de répondre à mon email en l’espace d’une semaine !
      Bonne continuation !
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,
    J’ai une question, je détiens un terrain sur la commune de LIART 08, en cours de PLU, réunion publique ce soir, ce terrain a une superficie d’environ 1 ha, mon projet était de revendre des parcelles pour construction. Après différents échanges avec le maire ou je lui ai exposé mon projet, fait un plan qui est dans le cahier du PLU, mon terrain a été classé en terrain à l’avenir à construire, je crois UB et aujourd’hui une partie (accessible) est classée « emplacement réservé pour la construction d’un équipement public », je voudrais savoir qu’est ce que ça veut dire.
    Pour moi je comprends que la commune se réserve ce terrain pour eux, mais pour faire quoi, je serais obligé de leur vendre?, a quel prix?, dans quel délai ?
    Pouvez-vous m’éclairer au plus vite car je ne sais quoi et je vais à la réunion publique ce soir

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je vous ai répondu hier soir tenant compte de l’urgence de la situation ! Vous n’avez pas vu ma réponse ?
      Votre terrain est gelé, inconstructible car l’emplacement réservé le destine à un équipement d’intérêt général type une crèche, une extension d’école, etc…
      Il doit être bien situé et adapté à la réalisation de l’objectif communal.
      Vous serez amené à le vendre selon différentes voies de procédure (trop long à expliquer ici) selon le prix proposé par la Commune éventuellement basé sur l’avis du service des Domaines (certaines Communes s’en passent..). En terme de délai, un emplacement réservé peut être maintenu des dizaines d’années, j’ai eu le cas avec un client dont l’Emplacement réservé avait été initialement fixé en 1981 puis renouvelé systématiquement pour un projet de route.
      Nous avons réussi à faire enlever cet ER lors de la dernière révision du PLU, cela a été une bataille !
      Il convient de savoir précisément en quoi consiste cet emplacement réservé : quel projet, quelles études, quelle délibération éventuelle actant de la nécessité de ce projet…
      Pour éventuellement disposer d’éléments d’information de base pour le contester ultérieurement.
      Merci à vous de nous tenir informés des suites de la réunion !
      Bien cdt
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Auteur

      Bonjour !
      Je vous ai éclairé au plus vite en l’espace de 24h par réponses sur le blog et échanges privés par email !
      En revanche, il est fort regrettable que vous n’ayez même pas pris la peine de répondre à mon email en l’espace d’une semaine ! 🙂
      Bonne continuation !
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,
    J’aurais aimé savoir si il est nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux pour le changement de ma clôture actuellement en grillage notifiée sur le cadastre et non mitoyenne, par un mur ou des plaques de bétons avec poteaux béton (nous n’avons pas encore définit) .
    Sachant que je suis proche de l’église classée monument historique et dépend des bâtiments de france.
    Je vous remercie pour votre réponse,
    Bien cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour !
      Comme indiqué dans l’article, l’article R 421-12 du Code de l’urbanisme s’applique dans le silence de la réglementation locale (PLU, …).
      Ce qui implique de déposer une déclaration préalable dans les abords des monuments historiques.
      Je cite les articles du code de l’urbanisme et mets les liens dans les articles du blog, il suffit de cliquer pour en prendre connaissance.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,
    je suis propriétaire sur la région de Dunkerque. Mon notaire me dit qu’il faut avoir un projet précis et donc des promesses signées avec un lotisseur, pour que mes parcelles puissent avoir une chance d’être classées en zone constructibles dans la révision du prochain PLU prévue pour fin 2018.
    Selon lui, toute la difficulté réside en ce qu’un certain nombre de communes de la communauté d’agglomération vont arriver avec des demandes appuyées par des projets précis et des promesses de vente signées, disqualifiant du coup les zones où il n’y aura pas de projet ou pas de promesses signées.
    Il me précise qu’il y a 3 niveaux de décisions :
    •Le maire
    •L’arbitrage au sein des différentes communes de la communauté de communes qui va devoir répartir au sein du territoire de la communauté de communes, un nombre limité de zones constructibles
    •L’Etat qui validera ou non tout cela.
    Que dois-je en penser ? J’ai le désagréable sentiment que l’on me met la pression et que l’on m’oblige à vendre à un lotisseur qui a l’habitude de réaliser toutes les opérations immobilières du secteur, alors que je trouve ces tarifs trop bas par rapport à la situation de mes terrains (très bien placés) et de très bonne qualité.
    Il est vrai que j’aimerais bien que mes parcelles soient classées en zones constructibles mais pas à n’importe quel prix dans tous les sens du mot prix ! Mais surtout, je ne veux pas brader un bien de famille !
    J’aimerais avoir vos lumières sur tout ceci.
    Dans l’attente, et avec mes remerciements.
    Cordialement.
    M. DURAND.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous ne dîtes pas l’essentiel ! En quelle zone sont classées vos parcelles ?
      Vous êtes libre à priori de choisi l’aménageur lotisseur qui vous convient. Ce n’est pas la Commune qui vous incite à contracter avec tel lotisseur.
      Votre question relève d’un étude de dossier : superficie des parcelles, zonage, diagnostic du territoire sur votre secteur afin d’étudier les possibilités d’évolution, etc…
      Mes lumières sont éteintes pour insuffisance d’alimentation ! 🙂
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    Ma question va sûrement en entrainer d’autres …
    J’aimerais savoir comment consulter les POS et PLU de ma commune incluant les plans de zonage, depuis 1998 , sachant que j’ai le dernier en vigueur.
    Où m’adresser et comment obtenir une copie concernant ma propriété . La raison de ma question concerne des terrains en indivision que je souhaite vendre depuis 1994 sans y parvenir, le projet de PLU, en révision actuellement les place à nouveau en Auh. Et je pense qu’il y a un soucis, j’expliquerai cela ultérieurement.
    En vous remerciant, bien cordialement. Chantal

    1. Auteur

      Bonjour Chantal !
      Mon guide gratuit « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits » explique les règles du droit à communication des documents administratifs : PLU/POS, et autres.
      Beaucoup de mes articles en parlent et réponses aux commentaires également. Il s’agit d’un courrier recommandé à votre commune qui si elle n’est pas compétente a néanmoins l’obligation de transmettre votre demande à l’administration compétente. Et il s’agit de demander de préférence communication sous version numérisée (envoi par email) du plan de zonage sur votre terrain (moi, je demande communication du plan de zonage sur toute la Commune pour approfondir mon analyse), du règlement de zone, du rapport de présentation, du PADD.
      A priori, les documents devraient être numérisés. Si la Commune ne peut envoyer qu’une version papier, il convient de demander les pages concernant votre parcelle cadastrée section…N°…
      Pour plus de précisions, abonnez-vous à la newsletter pour recevoir le guide.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour,
    Mes parents ont construit une piscine sur leur terrain avec villa il y a 34 ans sans Permis de Construire. Lors de la vente de la villa, les acheteurs nous ont demandé de faire le nécessaire ce qui a été fait. Un an après la vente, nous recevons une taxe d’aménagement à régler. Est-ce légal ? N’y-a-t-il pas un délai de prescription qui joue en notre faveur ?
    Merci par avance de vos éclaircissements.
    Cathy ORTIZ

    1. Auteur

      Bonjour !
      Tout à fait, les règles de prescription jouent. Je vous invite à vous reporter aux articles sur la taxe d’aménagement, je ne connais pas par coeur les articles du code de l’urbanisme correspondants. Quoique…peut-être L 331-21 alinéa 2 du code de l’urbanisme sur les constructions illégales : péremption au 31 décembre de la 6ème année après achèvement de la construction illégale. L’erreur me semble t il était de demander un permis de construire car les impôts vont bloquer sur le permis qui constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement. Auquel cas, il faudrait en demander le retrait à l’administration…Sous toutes réserves, cela relève là encore d’une étude de dossier.
      On peut aussi se demander quelle était la réglementation applicable il y a 34 ans et y avait-il obligation d’un permis de construire pour une piscine..
      Vous pouvez toujours adresser une réclamation aux impôts en invoquant la prescription évoquée, la question du permis de construire se posera alors.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour,
    Nous venons de faire construire et avons réceptionné la maison le 26 Octobre 2017.
    Notre constructeur à la remise des clefs nous a mentionné qu’il s’occupait de remplir la DAACT et de l’envoyer à la mairie, chose qu’il n’a pas faite.
    Nous venons de recevoir mi-avril une « lettre de relance No2 » (libellé à notre ancienne adresse… (suivi de courrier), nous n’avons jamais reçu la première…) de la part du centre des impôts fonciers, nous demandant de leur envoyer le doc H1, et que étant hors délai des 90 jours nous ne serions plus exonérés de taxe foncières pour les 2 ans à venir comme c’est le cas en cas de construction neuve. Nous leur avons tout envoyé par la suite très rapidement et les avons contactés, mais ils ne veulent rien savoir, le doc H1 est « à titre déclaratif », nous nous devions d’être au courant par nous même… Préjudice d’environ 2x 1200 ou 1600 euros!!
    Nous nous étions pourtant bien renseignés concernant les formalités administratives lors d’une construction neuve mais n’avions jamais eu vent de ce doc H1.
    Pouvons nous faire appel de cette décision et du caractère « déclaratif (« vous n’aviez qu’à savoir par vous même »; on vous a bien eu avec notre délai de 90 jours) auprès d’un avocat?
    Notre constructeur n’a t’il pas une part de responsabilité?
    Comment le centre des impôts peut il connaitre la date d’achèvement de fin de travaux et nous amender sachant que la DAACT n’avait même pas été remplie ni déclarée?

    Merci d’avance pour vos réponses, cordialement.

  9. Bonjour je reviens vers vous pour un complement d information de mon dernier commentaire, nous avons reçu un appel du maire de notre qui nous signale que l emplacement réservé n existe plus suite à l annulation du PLU mais qu elle est toujours valable grace à la dision parcellaire délivré en 2016 et que par conséquent nous ne sommes pas autorisé à cloturer dessus et qu ils nous obligerons à demolir . Je rappel que cette emplacement reservé pour voirie n apparaît pas sur notre acte authentique mais sur notre permis de construire le Plu ayant était supprimé entre deux .
    Merci de votre aide ,
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez déjà écrire un courrier recommandé avec avis de réception, en objet : illégalité de la disposition du permis de construire relative à l’application d’un PLU inexistant soit en termes juridiques vous soulevez l’exception d’illégalité des dispositions de l’arrêté de permis de construire qui reposent sur un PLU annulé par jugement en date du ….Vous verrez bien quelle réponse juridique argumentée vous est apportée. Vous pouvez également interpeller le service du contrôle de légalité de la Préfecture pour avoir leur position juridique sur la question.
      Une réponse sur un blog ne peut présumer de l’étude concrète de votre dossier pour évaluer la meilleure stratégie à appliquer en fonction des différents documents le composant.
      Tenez-nous informés,
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Lors du dépôt de notre permis de construire , il existait un emplacement réservé pour agrandissement de voierie, à la signature de l acte authentique, le PLU avait été supprimé, de ce fait le notaire a retirer la ligne concernant cette emplacement car ce dernier n existait plus.
    A ce jour nous desirons clôturer , en deposant notre declaration prealable , la mairie nous informe que l emplacement etant sur le permis il faut donc reculer alors qu aujourd’hui aucun nouveau PLU n a encore etait etabli . Peuvent ils conserver cet emplacement ,peut on cloturer dessus ?
    Merci beaucoup de votre aide
    Cordialement

  11. Bonjour maître je viens à vous car vous m’avez été vivement conseillé ,pour vous soumettre mon affaire , je suis propriétaire d’une parcelle de terrain constructible à Jonzieux dans la Loire ,j’ai pris un bureau d’étude pour réaliser un projet de lotissement,la commune m’a fait part d’un refus de lotir pour des raison futile et illégale,mon terrain a été déclassé à deux reprises la commune détient une réserve sur mon terrain pour l’agrandissement du futur cimetière,la commune a préféré déclasser mon terrain pour ne pas avoir à l’acheter,au prix du constructible, je suis victime d’une tentative de spoliation,la corruption et l’enrichissement de certains administrés et l’omerta des maire successive, mon terrain est convoité,j’ai besoin de vous pour que justice me soit rendue,si vous ne pouvez vous charger de cette affaire merci de me faire connaître un de vos confrères,cordialement P

    1. Auteur

      Bonjour !
      Première chose, je ne suis pas avocate mais juriste. Je travaille en partenariat avec un cabinet d’avocat pour lequel je constitue un fonds documentaire, dresse l’historique de la situation et rassemble les pièces à étudier. Si votre terrain a été déclassé dans le but de l’acquérir à un prix dérisoire, cela peut se prouver en fonction des circonstances de l’espèce et justifications apportées par la municipalité à ce déclassement. Il convient à mon sens d’appuyer sur le détournement de pouvoir ou de procédure et de prouver le but étranger aux motifs d’urbanisme. Je reste à votre disposition à l’adresse : contact@droitsurterrain.com pour échanger sur le sujet.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain qui a été inclus dans un PLU en 2013 et qui est devenu constructible. Depuis je me bats pour obtenir un CU et n’y arrive pas. Au début il a été refusé car il n’y avait pas l’eau et l’électricité. Cela a été résolu, la mairie a fait le nécessaire. Depuis plus de 3ans je n’obtiens pas de CU. Je n’ai jamais eu de réponse écrite et c’est le maire qui me tenait informée verbalement. Une fois il me disait que c’était long, après il disait qu’il fallait que ça passe en commission. Bref, à ce jour j’apprends que la commission de préservation des espaces a émis un avis défavorable. Je me suis adressée au Préfet et à la Député et on m’a dit que la commune avait tellement construit depuis 3 ans que mon terrain ne pouvait plus l’être. Je me rends compte que je me suis faite avoir car tous les connaissance de l’élu et de son entourage ont vendu leurs terrains et qu’on m’a bien fait patienter pour que ce ne soit plus possible pour moi. La Député me dit que la seule solution est que la Mairie renomme des terrains en non constructible pour que le mien le devienne. Il ne faut pas rêver! Que puis je faire? Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne peux répondre de manière générale à une question qui nécessite l’étude du dossier : environnement réglementaire, justification des choix de zonage retenus sur votre secteur, environnement naturel, secteur équipé ou non, est ce construit autour, soumission loi littoral ou loi Montagne, etc etc…
      Une consultation juridique d’avocat dès maintenant sur votre dossier ou une demande de CU opérationnel qui s’il est négatif peut faire l’objet d’un recours.
      Ce ne sont que des suppositions. Il y a peut être d’autres démarches à mener si une procédure de révision du PLU est en cours vis à vis du commissaire-enquêteur.
      Bien cdt
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour,

    Suite à votre réponse, que je comprends, je me permets ainsi de poser mes trois questions essentielles concernant mon terrain:

    1) Quelles sont les conditions indispensables (idéales….), les plus favorables pour qu’un terrain classé en zonage A ou en N (zonage actuel des terrains au niveau du PLU) puisse être classé à nouveau classé en constructible?

    2) Qu’est-ce que je peux faire de plus comme démarche afin que d’une part, je sois sur que cet emplacement réservé soit retiré définitivement et d’autres part que le zonage de la parcelle actuelle (en N ) soit remis en U comme à son initial ?

    3) Est-ce que sur une seule parcelle, il est possible que soit matérialisé 2 types de zonages différent (N et U par exemple) sans qu’il y est de trait physique de matérialisé indiquant la séparation ?

    En espérant que mon argumentaire et que mes questions appellent à des réponses plutôt succinctes, je vous remercie des conseils et des réponses que vous m’apporterez.

    J’ai bien acheté vos ouvrages mais je n’ai pas vu ou pas su saisir les réponses à ces questions.

    Bien cordialement,

    1. Auteur

      Re bonjour !
      Je vous invite à relire votre question 2, elle est incompréhensible sans connaissance préalable du dossier. 🙂
      Une consultation juridique d’avocat serait plus appropriée pour y répondre. Je vous recommande un avocat spécialisé en urbanisme, et demandez lui un devis pour étudier les pièces de votre dossier. Certains avocats proposent des rdv gratuits afin d’exposer la problématique.
      Par ailleurs, sur le site je privilégie l’interaction. Vous pouvez proposer des sujets à traiter sur lesquels je peux établir des fiches pratiques d’informations sur une problématique donnée et démarches à mener.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  14. bonjour,

    un habitant de ma commune s’est accaparé petit à petit la voirie communale pour y faire un jardin. Il a construit un mur en parpaing et clôturé l’ensemble.
    Le maire bien sympathique n’y prête pas attention. Aucun permis n’a était affiché et déclaré à l’époque. Cela fait au moins 10 ans que cela à était fait.
    Après des recherches sur le cadastre et fait des relevés gps, ils ont augmenté prés de 20% de superficie en plus leur propriété sur la voie publique.
    Est ce légal 10 ans plus tard et à qui puis je le signaler hors le Maire?
    Merci de vos réponses

    1. Auteur

      Bonjour !
      S’il y a appropriation de fait du domaine public, cela regarde le Maire et l’administré !
      Vous pouvez toujours le signaler lors d’un prochain conseil municipal en tant qu’administré qui s’interroge sur la gestion du domaine public.
      Ou vous pouvez le signaler par courrier recommandé au Maire. Je ne vois pas d’autre procédure. Si un internaute qui nous lit veut participer au sujet ou apporter un témoignage, il est bienvenu.
      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Bonjour,
    Je suis propriétaire de terrain. J’ai deux questions distinctes:
    La commune sur laquelle se trouve ce terrain a un PLU approuvé depuis 2004. Depuis quelques modifications du PLU ont lieux mais aucune grande révision du PLU n’a été entreprise depuis pratiquement 15 ans. D’après les informations de la mairie, une grande révision du PLU devrait-être entreprise cette année.
    Même si je sais que la réglementation est de plus en plus stricte vis-à-vis des PLU et des questions environnementales (notamment vis-à-vis du Grenelle de l’environnement) qui devrait être intégré dans les PLU (chose qui n’est pas faite pour celui-ci) et du fait de la densification de l’habitat urbain au profit de l’étalement urbain (diminution des espaces agricoles et naturels), je souhaite quand même avoir votre analyse et vos réponses de spécialiste à mes deux questions:

    1) Quelles sont les conditions indispensables (idéales….) pour qu’un terrain classé en zonage A ou en N (zonage actuel des terrains au niveau du PLU) puisse être classé en constructible, ou à urbaniser ? Est-ce que çà peut-être les conditions suivantes: terrains limitrophes constructibles? Desserte, accès proche et existant? Réseaux secs (électricité, gaz, France télécom…), réseaux humides (assainissement collectif, EP) à proximité et existants ? viabilité du terrain existante ?

    2) Ma 2ème question concerne un exemple concret: Le zonage d’un terrain d’environ 5000 m2 dont le point bas est un ruisseau jouxtant notre habitation était classé en constructible lors du POS avant 2004. Depuis 2004 et l’approbation du PLU, le terrain a été déclassé en naturel pour sa totalité, plus de 5000 m2. Les 1000 m2 proches du cours d’eau classé en N paraissent logique et normal. Sur ces 4000 m2 un ER a été mise en place recouvrant l’ensemble des 4000 m2 déclassé pour un projet d’infrastructure routière (projet publique…). Au vu des prix des terrains constructibles limitrophes à cette époque, la perte reste énorme au vu aujourd’hui de l’évaluation de France Domaine. Je suis le seul propriétaire privé concerné par ce projet, le reste du foncier appartenant à la commune. J’imagine qu’ils ont dû déclasser ce terrain constructible en naturel afin de rendre l’inconstructibilité temporaire de ce terrain avec la mise en place de cet emplacement réservé. Ceci dans un objectif j’imagine de payer moins cher le terrain par la commune dans le cas où le projet serait à l’ordre du jour……Aujourd’hui et depuis les 1ères discussions, c’est à dire presque 20 ans l’ER est toujours en place, le terrain est gelé avec son zonage en naturel. A l’époque en 2004, un recours à l’enquête publique avait été réalisé, sans suite positive mais la poursuite devant un tribunal administratif n’avait pas été faite….. Quels sont les recours et les pistes que nous pouvons avoir aujourd’hui ?
    L’ancienne mandature souhaitait réaliser ce projet mais n’a pas eu le temps d’aller jusqu’au bout. La mandature actuelle ne souhaitait pas ce projet et l’a abandonné dès le début. Elle souhaitait partir sur d’autres pistes. L’année dernière, j’ai rencontré Monsieur le Maire et je lui envoyé un courrier comme il me l’a demandé afin de demander la suppression de l’ER du fait que le projet est été abandonné et donc qu’il n’avait donc plus lieu d’être. Il a été plutôt favorable et réceptif à cette demande. Il m’a quand même indiqué qu’ils allaient en discuter en commission et qu’une grande révision du PLU allait être entreprise à partir de cette année….. mais qu’il ne souhaitait inscrire cet inscrire cette seule modification au prochain CM par délibération..
    Aujourd’hui, qu’est-ce que je peux faire de plus comme démarche afin que d’une part, je sois sur que cet emplacement réservé soit supprimé ? Et d’autres part que je puisse bénéficier du zonage d’origine d’une partie de la parcelle (retrouver le zonage U ou au moins sur une partie) ? Est-ce qu’il faut proposer un échange d’une autre parcelle A en U en compensation ? Sur quel autre argumentaire, puis-je m’appuyer ?

    3) Est-ce que sur une seule parcelle, il est possible que soit matérialisé 2 types de zonages différent (N et U par exemple) sans qu’il y est de trait physique de matérialisé indiquant la séparation ?

    En vous remerciant,
    Bien Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Pour répondre à votre première question, ce sont partie des arguments à développer.
      Il convient également de vous appuyer sur les documents du PLU pour puiser vos arguments :
      – justifications des choix de zonage retenus sur votre secteur, diagnostic du territoire : rapport de présentation.
      – Orientations de développement : PADD
      Difficile de plus développer dans le cadre d’une réponse sur le blog. Il n’y a pas de modèle type, vous devez coller vos arguments à la réglementation locale et l’environnement de votre terrain.
      Je prépare un guide pratique sur le sujet avec exemple de dossier et argumentaire à développer.
      Abonnez-vous à la page Facebook pour être informé de sa sortie.

      Votre deuxième question est beaucoup trop complexe et nécessite une étude de dossier. Une consultation juridique d’avocat serait plus appropriée pour vous donner les pistes possibles.

      Le plan de zonage matérialise forcément la séparation entre deux zones par un trait physique.
      Ceci étant, parfois il y a des erreurs matérielles qui font que personne ne peut être sûr du zonage attribué à une parcelle.
      Ainsi, j’ai eu le cas récemment dans un dossier sur la Ville de Nice avec deux zonages sur une même parcelle. Les échanges d’emails étaient contradictoires et flous, l’agent administratif ne savait pas lui-même quel zonage il fallait retenir.
      Au final, nous avons demandé un certificat d’urbanisme opérationnel qui a indiqué que deux règlements de zones s’appliquait l’un sur le bâti existant l’autre sur la parcelle.
      Ce qui à mon sens est totalement inapplicable en pratique ! Le PLU intercommunal devrait régulariser ce qui me paraît clairement être une erreur matérielle.

      Tenez-moi informée
      Jasmine – Droit sur terrain

  16. Bonjour Madame ,

    Est il possible de demander un recours gracieux visant au retrait de la délibération d’approbation du Plu

    en tant que simple citoyenne engagée, sur des sujets d’intérêt général( qui ne me concerne pas à titre privé) .Sur ces thèmes j ‘avais alerté la commissaire enquêtrice qui dans son rapport avait émis des avis plutôt favorables mais dédaignés par le maire .

    Ces sujets sont entre autres

    -diagnostic agricole bâclé et erroné

    – le zonage agricole (classement en zone A de petites parcelles qui ne sont plus utilisées par l’agriculture depuis 40ans) ,

    -identification de vergers!!! chez 6 particuliers sans les avoir avertis ,ce qui dévalorise leur terrain

    -recensement des friches artisanales et commerciales incomplet.

    Pour le sujet qui me concerne à titre privé j’aimerai savoir si ,dans le cadre de l’art 123-1-5.II , 6èet 7è alinéa du Cu (devenus articles L151-11à151-13)portant sur l’identification des bâtiments agricoles pouvant changer de destination, il y a obligation d’effectuer un nouveau recensement du patrimoine local bâti pour le PLU. Le dernier recensement avait été fait en 2005 pour une modification du POS et nos bâtiments n’y figuraient pas.

    Je compte déposer un recours gracieux pour ce sujet privé .Faut-il joindre à nouveau les documents justificatifs qui se trouvent déjà dans le dossier PLU en mairie?

    La publication de l’approbation du PLU dans les journaux a été faite le 2 Mars .Jusqu’à quel jour précis puis-je déposer mon recours gracieux en mairie?

    Merci d’avance Madame pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      Je ne suis pas sûre d’avoir bien saisi toutes vos questions concernant vos bâtiments à identifier.
      Vous pouvez intenter votre recours dans le délai de deux mois à compter de la publication par lettre recommandée, doublée par email à au moins deux référents, plus copie au service du contrôle de légalité de la Préfecture. Ces derniers sont souvent en sous-effectif et débordés mais votre dossier peut ressortir du lot. Il faut toujours tout tenter à mon sens.
      Ensuite, je réponds aux questions simples sur le blog, je ne suis pas allée vérifier les références de vos textes cités.
      Ceci étant, la liberté de rédaction du PLU laissée aux Maires aboutit à des différences de rédaction dans les différents PLU que j’ai pu consulter.
      Pour certaines Mairies, le simple fait que la possibilité de changer la destination d’un bâtiment agricole ou la possibilité d’effectuer des travaux d’extensions et d’annexes en zone agricole à condition que cela ne compromette pas l’aspect paysager ou l’activité agricole soit mentionnées dans le règlement du PLU suffit. Cela implique l’appréciation discrétionnaire de l’instructeur par la suite pour refuser ou autoriser en fonction de ces critères.
      D’autres Mairies identifient dans le règlement comme préconisé par les textes de lois quels sont les bâtiments recensés sur la commune pour autoriser ces travaux.
      Vous pourriez soulever ce point précis dans votre recours et demandez l’avis du Préfet – service contrôle de légalité.
      Il faut joindre tous les justificatif et preuves à l’appui de tout recours. Il faut évidemment démontrer en quoi la situation de vos terrains ne correspond pas pas aux choix de zonage retenus dans le PLU et la nécessité d’en changer la destination, etc…Pensez à toujours argumenter en fonction des éléments objectifs du PLU et non en fonction de vos projets personnels qui ne sont pas pris en considération. L’urbanisme et les choix en découlant sont indépendants des besoins personnels et projets de vie des particuliers.
      Tenez-moi informée
      Jasmine – Droit sur terrain

  17. Bonjour, en 1985 un grand terrain a été partagé en deux, une partie est restée non construite et l’autre a été vendu pour un lotissement de 25 pavillons. Le secteur comporte que des pavillons en zone UD. En 2016 les héritiers ont vendu le morceau non construit à un gros promoteur immobilier qui a fait une demande de permis de construire pour un immeuble de 42 logements tous sociaux soit 100 %( est ce légal )composé d’un RC + 2 étages soit pour la hauteur 10 mètres à l’égout et 12 en faîtière et une longueur de 65 mètres .Le PLU comporte différents zonages dont les définitions sont les suivantes
    UD vocation générale de la zone: agglomération souvent discontinue favorisant les constructions pavillonnaires
    UC vocation générale de la zone: agglomération souvent discontinue favorisant les constructions collectives en immeuble
    Ce terrain est en zone UD et pas un secteur de mixité sociale d’après le zonage. Le maire à autorisé le permis de construire ! 2 avocats m’ont dit que nous n’étions pas dans le cas d’ayant droit à agir car pas mitoyens et à 40 mètres de distance, bien que juste en face donc en vis à vis du 2ièm étage . Un recours gracieux a été fait par environs 10 propriétaires au prés du maire sans succès .la réponse de celui ci: favorisant les constructions pavillonnaire ne veut pas dire exclusivement pavillonnaire et que la loi alur l’obligeait à accorder ce permis. A mon avis cet immeuble n’a rien à faire en zone UD.ai je raison? n’y a t’il pas eu abus de pouvoir? et pour la loi alur des petits pavillons sociaux étaient possibles il en existe sur la commune. Les 10 personnes ayant fait un recours gracieux ont reçu par huissier une sommation interpelative du constructeur les intimidants . L’immeuble est en construction .Quelles possibilités maintenant? Le maire est il hors la loi ?.si oui quels recours pour les propriétaires mitoyens et les non mitoyens Merci de votre réponse et de vos explications.

    1. Auteur

      Bonjour,
      A ma connaissance, le zonage n’a pas à préciser la mixité sociale. Le PLU peut préciser la mixité sociale dans le cadre d’une zone AU ou d’une OAP pour décrire le projet d’aménagement et d’équipement sur la zone. Toutefois, si le zonage est déjà établi et qu’il autorise les constructions collectives en immeubles, je pense sauf erreur que cela est ok.
      Toutefois, si l’immeuble est situé comme indiqué dans une zone établie comme pavillonnaire dans le PLU, il y a contradiction avec la réglementation. Pour mettre au clair ce problème, il convient d’analyser les documents du PLU : Rapport de présentation et PADD.
      Le rapport de présentation est très détaillé et a le mérite de vous expliquer précisément les choix de zonage retenus. Ainsi, il explique pourquoi une zone est classée en UC ou en UD. Je pense que vos arguments à développer résident dans ce document en fonction de son caractère plus ou moins récent vos arguments seront plus ou moins pertinent. Tout est question de fait également et d’évolution d’équipement de la zone depuis la mise en place du PLU.
      Si l’immeuble est en construction, le seul moyen de l’arrêter est d’introduire un recours contentieux devant le tribunal administratif assorti d’une demande de référé suspension pour faire arrêter les travaux.
      Suite à de nombreux abus de recours intentés contre des promoteurs immobiliers qui étaient monnayés pour faire pression et abandonner le recours, le législateur a mis en place des sanctions contre les recours abusifs. Il convient donc si vous intentez un recours de bien vous faire conseiller afin de démontrer que vous avez un intérêt légitime à contester le permis en justice. I y a des articles sur le sujet dans la rubrique Constructeurs.
      Enfin, je ne peux que vous conseiller dans ce type de situation de vérifier vos contrats d’assurance et vérifier si vous disposez d’une protection juridique.
      Elle peut prendre en charge vos frais d’avocats. Concernant l’intérêt à agir, il y a également des articles sur le blog.
      A ce stade, je vous conseille de trouver un avocat spécialisé en urbanisme qui vous informera sur les risques et chances de succès.
      Tenez-moi informée,
      Bonne semaine
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonjour Merci pour votre réponse qui me conforte dans l’idée que ce permis de construire a été délivré illégalement par le maire car le PLU et le PADD confirment bien que la zone UD2 est en pavillonnaire. De plus dans la demande de PC ni le document graphique ni la notice du projet architectural mentionnent la présence du lotissement à proximité immédiate et pas plus de photos de ce côté la .Vous me mettez en garde contre un recours abusif mais comment pourrait il être abusif alors que le PC est contradictoire avec la réglementation !. merci pour vôtre travail

        1. Auteur
  18. Bonjour, un ami est propriétaire d’un terrain (ou grand jardin). Il est âgé de 83 ans et a traversé une période fragile suite au décès de sa femme. Un magnétiseur avec « pignon sur rue » a vu la faille et s’est trés rapidement approprié le terrain sous prétexte d’ondes positives ! et a fait aménagé un « site mégalithique » de plusieurs dizaines de milliers d’euros ! (menhir, fontaine miraculeuse…). Maintenant ce magnétiseur organise des « journées d’initiation » moyennant une participation financière des novices sans que le moindre centime ne revienne à mon ami ! Je viens d’apprendre qu’après une période d’utilisation de 9 ans, ce monsieur pourrait devenir propriétaire du terrain !?? Que dit la loi à ce sujet en sachant que jamais le moindre contrat ou acte quel qu’il soit ait été signé !Que les « travaux » du « site » ont étaient payés en liquides (bien-sûr !!!) et que même en ayant saisit tous les recours possibles pour ouvrir les yeux à mon ami (banque, mairie, notaire, les enfants…) rien ne semble le faire réagir ! hors en apprenant qu’après 9 ans ce magnétiseur peut devenir propriétaire peut-être qu’enfin mon ami réalisera l’évidente manipulation !!! Merci infiniment de m’éclairer sur les conséquences d’un tel « prêt » de terrain. Cordialement. Carole.

    1. Auteur

      Bonjour Carole,
      Je ne connais pas cette règle des 9 ans, peut-être avez-vous des sources à nous donner sur le sujet.
      La prescription acquisitive d’un bien immobilier est de 30 ans et ne jour pas quand le propriétaire est présent et connu, sauf erreur de ma part.
      L’occupant sans droit ni titre (sans contrat de mise à disposition ou autre document signé du propriétaire) peut être expulsé de fait.
      Il semble que le blocage soit plus psychologique que juridique…
      En espérant que votre ami trouvera la force de mettre en place la bonne solution pour préserver ses intérêts.
      Tenez-nous au courant
      Jasmine – Droit sur terrain

  19. Bonjour, j’ai fait une extension de 24,94m2 de mon habitation principale sur mon terrain de 424M2 situé dans un lotissement privé. On me réclame une redevance d’archéologie préventive et une taxe d’aménagement, est-ce justifié?? Merci de votre aide.

    1. Auteur

      Bonjour !
      L’article relatif au calcul de la taxe d’aménagement explique le calcul demandé pour toute extension d’une construction existante. Vous créez de la surface taxable, et au delà de 100m² de surface existante vous payez « double », car la valeur forfaitaire est prise au taux plein. Je dois mettre à jour l’article, ceci étant vous trouverez facilement le montant de valeur forfaitaire pour 2018 sur internet.
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Bonjour, je viens de faire l’acquisition d’un terrain constructible en majeure partie de 8000m2. Pour une question budgétaire, je pense revendre 2000m2 en 2 ou 3 terrains à bâtir
      La commune souhaiterais urbaniser le secteur environnant jouxtant ce terrain et effectuer les travaux pour recevoir les nouvelles habitations.
      – elle voudrait d’une part élargir la voirie et donc me racheter une bande le long du chemin communal
      – elle propose la signature d’une convention PUP entre elle et moi.

      Quel intérêt pour moi simple particulier ? et surtout quelles sont les écueils à éviter ?
      Je vous remercie, les conseils de votre site m’ont bien aider pour l’acquisition du terrain.

      1. Auteur

        Bonjour !
        Merci pour le compliment ! 🙂
        La question est technique et vaste ! Comme il est dit, il s’agit d’une convention. A voir donc quelles conditions seront fixées par la Commune dans le projet de convention de PUP à vous fournir. Vous serez plus à même de voir quel intérêt en retirer, et quels écueils.
        Pour le fonctionnement général de ce type de convention, je vous laisse le soin de faire les recherches sur la toile. Je ne peux m’embarquer dans la rédaction d’un article lorsque je réponds aux commentaires sur le site. Ce n’est pas l’objectif et je n’en ai pas le temps.
        Tenez-moi informée ! Bonne journée
        Jasmine – Droit sur terrain

  20. Bonjour,
    J’explique mon cas:
    J’ai terminer la construction de ma maison en 2011, j’ai eu la taxe PVR d’un montant de 13000euros, la commune devait réaliser des travaux de réaménagement de la voirie sous un délais de 5 ans à compter du paiement, nous sommes en 2018 aucun réaménagement n’a été réaliser et aucun entretien n’a été effectuer.
    Après plusieurs visites à la mairie de mes voisins et moi-même pour faire savoir notre mécontentement aucune réponse concrète.
    Quels recours avons nous pour nous voir restituer la somme?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait de réitérer votre demande d’explications à Monsieur le Maire par lettre RAR en expliquant ce qui devait être réalisé, dans quel délai et en demandant le délai prévu pour réaliser ces travaux. En fonction de la réponse écrite qui vous sera apportée, vous serez déjà plus en mesure d’évaluer la nécessité d’un recours et ses chances de succès.
      Bien à vous
      Jasmine- Droit sur terrain

  21. Bonjour, j’envisage de poser une clôture autour de mon entreprise. Jai lu sur votre site que les déclarations ne sont pas obligatoires si rien n’est stipulé dans le PLU, pouvez-vous me le confirmer?

    Merci de votre réponse.

    extrait du PLU :
    Ni 11.4 – Clôtures
    Les clôtures d’une hauteur de 1,50 m maximum pourront être constitués soit par des haies vives, soit par
    des grilles, grillages ou tout autre dispositif à claire voie comportant ou non un mur bahut d’une hauteur
    maximum de 0,60 m. Des clôtures pleines sont autorisées lorsqu’elles répondent à des nécessités ou à une
    utilité tenant à la nature ou au caractère des constructions édifiées sur la parcelle intéressée.
    Les plantations de haies vives en limites séparatives seront réalisées avec des essences rustiques et
    indigènes si possible à floraison. Les haies mono-végétales à feuillage persistant sont interdites. Les haies
    devront mêler espèces persistantes et caduques avec un maximum de 1/2 de persistants.
    Les clôtures des établissements artisanaux, industriels et d’entreposage existants pourront avoir une hauteur
    maximale de 2 mètres.
    Les extensions à l’identique de clôtures existantes sont autorisées.

    1. Auteur
  22. bonjour madame,
    je possède un terrain depuis 14 ans non constructible qui faisait partie d’un lotissement mais qui à la suite d’un modificatif c’est retrouvé non constructible .Je demande depuis des années à la mairie si je peux y construire une maison mais rien ne change alors que Sur l’acte de vente il est noté qu ‘en cas de changement de zone pour construire il faudra une autorisation privée ou publique et un arreté préfectoral modificatif du lotissement permettant la construction d’ un batiment .Le dernier courrier reçu de la mairie me dit que mon terrain est toujours en zone N2 et en EBC alors que les maisons du lotissement sont toutes proche et que l electricité et les canalisations d’eau sont en bordure de mon terrain ;Est ce que dans ce cas je peux demander un changement de zonage et à qui dois je m’adresser pour avoir gain de cause ou est ce une cause perdue d ‘avance .Merci beaucoup de pouvoir m’éclairer sur les démarches à entreprendre .

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je pense qu’il conviendrait d’adresser un courrier argumenté au Maire demandant la modification de zonage au motif d’une erreur matérielle commise dans le plan de zonage et notamment :
      – Le terrain est un lot du lotissement et fournir les justificatifs
      – Le terrain est équipé comme tous les autres lots par les réseaux publics et desservi par la voie publique
      – La zone N2 et l’EBC ne sont pas justifiés au regard des justifications apportées dans les documents du PLU (notamment rapport de présentation du PLU). Relever toutes les incohérences entre réalité de l’environnement et les arguments relevés dans le PLU justifiant un zonage N2 et un EBC.
      Ce courrier est à adresser par lettre RAR.
      Suite à la réponse du Maire, il vous faudra envisager le cas échéant une consultation juridique d’avocat pour évaluer vos chances de succès devant un juge. La réponse du Maire lui permettra d’émettre un avis circonstancié en pesant les arguments de part et d’autre.
      Voilà ce que je peux vous conseiller comme démarche au vu des éléments d’information donnés.
      Au plaisir d’avoir de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  23. Mme TOCQUET bonjour, je suis propriétaire de terrain classé agricole et N , le nouveau plu veut faire passer une voie douce sur nos terrains de chaque côté de la ferme , en sachant que je leur est signalé qu’on avait du betail et que sur l’autre partie un agriculteur exploitait les terrains . Nous leur avons signalé que nous ne souhaitions pas de cette voie sur nos terrains.
    Dans le même temps nous voulions faire donation d’un terrain constructible qui est au bord de leur projet de voie douce, et pour que le terrain soit un peu plus grand nous avons fait appel au géomètre pour agrandir la parcelle sur le champ agricole . Malheureusement la mairie bloque le permit sous prétexte qu’ils ne peuvent plus passer là où ils avaient prévu car ils passeraient dans le jardin de mon fils ! ont-ils le droit de faire çà ? alors qu’il n’y a eu aucune négociagtions, c’est juste un projet de leur part sans être venu sur place pour voir la situation du terrain ; Merci d’avance pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Sauf erreur de ma part et éléments qui m’échapperaient, la Mairie ne peut refuser votre permis de construire que si la voie douce est identifiée en emplacement réservé dans la réglementation applicable. A savoir sur le plan de zonage, il y a un numéro sur votre parcelle qui renvoie à la liste des emplacements réservés en annexe du PLU, qui attribue le bénéficiaire de l’emplacement réservé et le projet d’intérêt général projeté sur votre terrain.
      Le Maire doit justifier le refus de permis par rapport à la réglementation locale applicable. Vous pourriez peut-être envoyer un courrier qui demande quel est le motif légal pour ne pas attribuer le permis de construire. Si besoin, vous pourriez contacter la Préfecture – service contrôle de légalité qui se prononce sur la légalité de l’arrêté de refus de permis de construire.
      J’espère avoir répondu à votre question.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  24. bonjour

    Je viens d’acheter un terrain attenant à ma propriété pour les besoins de mon activité.
    Ce terrain était convoité par la commune pour réaliser un projet imaginaire.
    Terrain qui état classé en zone UA.
    La commune a préempté sans délibération sans réel projet avec menaces et intimidation sur le vendeur par un membre du conseil municipal intéressé par ce terrain, le propriétaire a dû porter plainte.

    Un jugement du tribunal administratif a annulé cette préemption de la commune L’Epine aux bois, jugée étrangère à l’intérêt général.
    Actuellement le PLU est en cours d’élaboration, un commissaire enquêteur vient d’être désigné.
    Que dois faire pour obtenir le classement de mon terrain en zone ?

    Je vous remercie d’avance pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez demander copie du projet de PLU : règlement, planche de zonage sur votre secteur, pour étudier quel est le zonage attribué à votre parcelle.

      Dès lors que le projet de PLU a été arrêté en Conseil Municipal, il est communicable aux administrés pour leur permettre de préparer leur dossier pour l’enquête publique.
      Certaines mairies mettent ce projet en ligne sur le site de leur Ville, d’autres ne mettent que certains des documents composant le projet de PLU, d’autres ne mettent aucun document en ligne et transmettent au coup par coup sur demande de l’administré, d’autres encore refusent tout simplement de les communiquer en indiquant que ce sont des documents préparatoires et qu’ils seront mis à disposition lors de l’enquête publique.

      Pour plus de renseignements, vous pouvez voir les avis rendus par la CADA : Commission d’accès aux documents administratifs.
      Le projet de PLU arrêté par le conseil municipal n’a plus le caractère de document préparatoire, il est communicable aux administrés conformément au Code des relations entre le public et l’administration.
      Pour plus de précisions, abonnez-vous à la newsletter et téléchargez le guide gratuit.

      Soyez vigilant sur tout numéro apposé sur votre terrain qui peut signifier un emplacement réservé pour un projet d’équipement public. Cet emplacement réservé rendrait totalement inconstructible votre terrain et tôt ou tard vous serez amené à le céder à la Mairie.

      En fonction des informations récoltées dans le projet de PLU, vous serez en mesure d’analyser si le zonage affecté à votre parcelle vous convient.

      Si non, vous développerez tous les arguments opportuns en fonction de l’environnement de votre terrain, la conformité ou non conformité avec les choix de zonage retenus par la Commune et surtout les justifications apportées à ce choix de zonage (cf. rapport de présentation, PADD), relèverez les éventuelles contradictions mettant le doute sur la validité du choix de zonage retenu et rédigerez un rapport argumenté et illustré (plans, photos…) à l’attention du commissaire-enquêteur pour demander la modification du zonage.

      Il convient de vous fonder sur les arguments objectifs inscrits dans le projet de PLU, les motivations et projets personnels n’ont pas d’impact sur ce type de procédure.

      A bientôt sur le site
      Jasmine – Droit sur terrain

  25. Bonjour,
    Nous avons fait construire une maison avec un garage en sous sol dans un lotissement.
    Notre voisin côté garage a remonté ses terres au dessus du terrain naturel suite à la construction de sa maison.
    Ainsi le mur de soutainement côté garage et donc voisin prévu initialement doit être plus haut d’au moins 2m sur toute la longueur.
    Les remontées de terre de notre voisin ont été réalisées en dernier.
    Aujourd’hui il nous demande de réaliser le mur.
    Qui doit financer ce mur, svp ?

  26. Bonjour,

    J’ai en réalité deux questions à vous poser.
    Mes parents sont exploitants agricoles à la retraite, ils ont une maison sur le lieu de l’exploitation.
    Ma première question : ai-je le droit d’habiter cette maison légalement alors que je ne suis pas agricultrice ? (Mes parents vivent ailleurs aujourd’hui).
    Ma seconde question : la maison fait partie d’un hangar, est-ce qu’une demande d’extension d’une pièce pourrait être acceptée, sachant qu’elle serait en dehors du hangar?

    Je vous remercie pour votre aide.

    Bien cordialement,

    Juliette

    1. Auteur

      Bonjour Juliette,
      Il y a de nombreuses personnes qui vivent aujourd’hui dans des maisons anciennement habitées et autorisées pour des exploitants agricoles mais qui ne sont pas eux-mêmes exploitants agricoles. A ma connaissance, le législateur n’a pas légiféré sur ces cas précis.
      Dès lors, si vous souhaitez y réaliser des travaux d’extension et d’annexes, il convient de faire la demande d’identifier ce bâti existant dans le règlement du PLU pour y autoriser lesdits travaux. Et demander le changement de destination agricole du hangar en habitation.
      Je prépare un petit guide sur le sujet, reste en contact via Facebook ou la newsletter pour en être informée.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  27. Bonjour
    Je me suis procuré votre E-Book concernant les terrains à bâtir, étant aux prises avec les services d’urbanisme chargés de l’élaboration d’un nouveau PLU qui verrait l’ensemble de ma propriété actuellement classée en zone UC devenir zone Agricole.
    Avant que le nouveau projet de PLU ne soit finalisé, je souhaiterai faire une demande pour éviter le déclassement de mon terrain, ou s’il devait l’être qu’il soit reclassé en zone me permettant quand même de pouvoir construire.
    Or, à la page 35 de l’e-book au chapitre « Impliquez vous pendant la phase d’études » il est écrit:
    « Voir l’article Je demande la modification du zonage de mon terrain et modèle de courrier. »
    Ne trouvant pas cet article ni modèle de courrier, auriez vous l’obligeance de m’en faire parvenir une copie par mail, ou m’indiquer ou je puis le trouver sur votre site.
    D’avance, je vous en remercie
    Avec mes respectueuses salutations.
    Pierre Bouillon

    1. Auteur
      1. Auteur
      2. Bonjour Jasmine.

        Pour faire suite à notre échange du 16 et 19 mars, je me suis rendu compte qu’il était prématuré de demander une modification de zonage de la parcelle me concernant, le nouveau P.L.U n’étant pas encore promulgué. Je sais d’une façon officieuse que le nouveau PLU déclassera ma zone résidentielle actuellement en UC en zone A donc non constructible.

        Fort de cette information, et afin d’éviter la perte financière de mon terrain constructible (acquis il y a plus de 30 ans en « Terrain constructible ») J’ai pris rendez vous auprès des services de l’urbanisme pour exposer mon problème et proposer un dépôt de demande de permis de construire sur une des parcelles cadastrée d’une surface de 2000 M2.
        Il m’a été répondu que ma demande de permis de construire recevrait « Un refus à statuer » compte tenu qu’un nouveau PLU se trouve en cours d’élaboration, et que ma demande donc serait examinée en fonction du futur PLU qui devrait entrer en application au printemps 2019, sensiblement dans un an.
        Donc par voie de conséquence en fonction du nouveau zonage appliqué (Zone A) ma demande serait rejetée.
        Je trouve le principe quelque peu cavalier, le PLU en vigueur depuis 2003 devrait il me semble devoir être appliqué jusqu’au remplacement de celui ci d’où ma question:

        Les services de l’urbanisme ont ils le droit ou la possibilité d’opposer un sursis à statuer sur une demande de Permis de Construire en arguant qu’un nouveau PLU se substituera à celui actuellement en vigueur, et dans la négative quelles démarches entreprendre pour que le P.C. déposé soit examiné dans les délais normaux (avant la mise en application du futur PLU voté par le conseil municipal).

        Merci à l’avance de votre réponse et des conseils que vous pourriez me prodiguer.
        Avec mes cordiales salutations .

        Pierre Bouillon.

  28. Bonjour
    j ai réalisé sans formalité administrative l installation d une tente mongole de 16 m2 en habitation principale utilisée en situation de camping.Dans le cadre de la mise en place du PLU de la commune j ai fait la demande d’un STECAL. Dans l attente d’une réponse et de sa mise en place, la carte communale est en vigueur. La DDT impose au maire de demander le démontage, lequel m a simplement mis en demeure de demander un permis de construire, ce qui ne correspond pas à ma situation je pense.
    Quelles sont les formalités administratives nécessaires et adaptées à ma situation? A quelle procédure dois je m attendre de la part des institutions?
    Vous remerciant pour votre travail
    cordialement
    Nicodem

    1. Auteur

      Bonjour Nicodem,

      La situation est intéressante. Par tente mongole, entend-t-on une yourte ?
      Vous ne dites pas quelle est la réglementation qui s’applique à votre terrain à ce jour. Toute autorisation du sol qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable est soumise au respect de la réglementation en vigueur : planche de zonage sur votre secteur + réglement afférent à ce zonage.
      A vous lire,
      Jasmine – Droit sur terrain

  29. Bonjour,
    J’ai acheté une maison (sur un terrain de copropriété de 3 maisons) en décembre 2013.
    Aujourd’hui, je souhaite réaliser la clôture de mon terrain mais je m’aperçois qu’il n’y a qu’une borne de délimitation sur les 2 qui figurent sur le plan qui m’a été donné lors de la vente.
    Mon maçon me demande de faire venir un géomètre pour rajouter la borne manquante.
    Vers qui puis-je me retourner ? Le notaire ? Puis-je lui demander le remboursement du géomètre ?
    Merci.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je pense qu’il faudrait signaler au notaire en charge de la vente ainsi qu’au géomètre ayant procédé au bornage (par courrier recommandé avec accusé de réception), qu’il manque une borne de délimitation par rapport au plan annexé à la vente. Prenez une photo de l’emplacement où devrait se situer cette borne selon le plan.
      Vous leur demandez par suite quelles sont les démarches à mener pour régulariser cette erreur.
      Je ne suis pas spécialiste en la matière, mais selon les explications que le géomètre vous donnera, je pense qu’il lui incombe de remédier à cet oubli à ses frais.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  30. Bonjour,

    Suite à l’inondation du 3 octobre 2015 à Biot, nous sommes maintenant entré dans la procédure de Révision du plan de prévention des risques d’inondations de Biot (06) qui va se dérouler d’avril à septembre 2018 pour la phase « Concertation avec la population dont réunion publique ». Durant le 4ème trimestre 2018 l’Enquête publique devrait avoir lieu.

    En première étape, la DDTM nous présente une carte d’aléas le 29 janvier en réunion publique. Les résultats de cette carte (hauteur d’eau, vitesse d’eau) vont imposer le classement de mon terrain en zone rouge inconstructible. Est-ce que je peux contester les résultats de la carte d’aléas produite dans » l’étude hydraulique et dossiers nécessaires à l’élaboration ou la révision des PPRI de 10 communes des Alpes-Maritimes » et, notamment la qualité des travaux réalisés (qualité des données, des hypothèses, des outils de modélisation, l’évaluation de l’incertitude sur les résultats, etc.)? Déposer un recours contentieux et produire un rapport d’expertise? Faut-il saisir le tribunal administratif?

    Merci de vos conseils précieux.

    Bien cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous sautez un peu les étapes en pensant à saisir la justice dès maintenant.
      Je pense qu’il convient de récupérer tous les documents d’étude liés à l’élaboration du PPR, ainsi que le projet de PPR dans son entier avant l’enquête publique.
      L’analyse de ces documents et leur confrontation à la réalité de votre terrain vous permettront de mettre en avant les éventuelles erreurs matérielles ou erreurs d’appréciation commises par les auteurs du PPR.
      L’échelle du PPR est par trop souvent approximative et il convient de suivre de près l’évolution de zonage sur son terrain.
      La rédaction de votre courrier argumenté auprès du commissaire-enquêteur : argumenté (citer les pages, captures d’écran), illustré (photos de l’environnement, vues aériennes, plan de cadastre) est un atout pour que votre lecteur ait une compréhension claire et immédiate de la problématique.

      Je travaille pour une association de défense des droits des propriétaires fonciers qui a réussi à « sauver » plus d’une centaine de terrains de la zone rouge d’un PPR sur la Ville du Tampon à la Réunion en ayant creusé à la parcelle près chaque risque inondation.
      Plus d’une centaine de parcelles sauvées de l’inconstructibilité dans le projet de PPR, cela laisse rêveur…
      Tout s’est passé à « l’amiable » et en bonne intelligence avec les auteurs du PPR.
      Evidemment, le poids d’une association n’est pas le même que celui d’un particulier.
      Toutefois, un dossier bien argumenté et étayé des preuves nécessaires peut permettre de faire modifier le projet de PPR bien avant sa validation définitive.

      J’espère avoir répondu à votre question
      A bientôt de vos nouvelles sur les suites de vos démarches.
      Jasmine – Droit sur terrain

  31. Bonjour Mme Jovanovic,

    Je vous suis depuis 2015 est aujourd’hui c’est a mon tour de vous poser quelques questions;-).

    J’ai acheter une maison l’année passé construite sur une zone classé AH (Agricole) possédant 2000 m2 de terrain arboré.
    J’ai en projet de créer des hébergements type cabanes et chalets sur le terrain, 3 pour être exact.

    En lisant vos articles très intéressants, j’ai pu conclure que je serais dans le cas suivant : HLL en dehors des terrains aménagés, le droit commun de la construction s’applique alors:

    Vous me confirmer que si la surface de plancher est inférieur à 20 m2 il ne suffit que d’une déclaration préalable et si il y un PLU ( ce qui est le cas il est même en révision pour validation en 2018) en dessous de 40 m2 même topo uniquement déclaration préalable.
    Par contre ma question est combien à t’on le droit de faire de HLL inférieur à 20 m2 ou (40 m2 casPLU)? Dans mon cas je voudrais en faire 3 ai-je droit?

    De plus le PLU dit:
    Dans le sous secteur Ah seuls sont admis :
    Ah13. L’extension de l’habitat existant à condition qu’elle se limite à une unique extension de 40m2 maximum de surface de plancher et subordonnée en matière d’assainissement, à la capacité du milieu récepteur et à condition qu’elle soit réalisée en dehors d’une bande de 10 m de part et d’autre du haut de la berge et des cours d’eau .
    Ah14. Les annexes des habitations existantes à condition qu’elles se limitent à une unique annexe accolée ou intégrée a la construction principale et d’une emprise au sol au plus égale à 40m2.

    Ce qui est écrit concerne une extension de maison ou un garage.
    Qu’est est votre avis? comment faire ma demande en mairie ?

    Merci à vous

    A bientôt

    1. Auteur
  32. Bonjour,
    Suite à la division d’un terrain déjà bâti (Lot 2), nous avons hérité de la partie non bâtie (Lot 1) qui est en bord de route où sont placés les compteurs eau et électricité alimentant le lot 2 et coupant également son accès.

    Question 1 Accès
    peut-on démolir le portail d’accès actuel qui est sur notre terrain?
    à qui incombent les frais de réinstallation du nouveau portail en limite de propriété entre le lot 1 et le lot 2?

    Question 2 Réseaux
    les réseaux eau et électricité passent sur le terrain du lot 1 pour alimenter le lot 2 empêchant toute construction sur le lot 1.
    A qui incombe les frais de déplacement des réseaux du lot 2 pour rendre le lot 1 viabilisable?

    merci pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour,

      Pour la question 2, je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire.
      Pour la question 1 : à qui appartient ce portail, qui l’ a financé, pourquoi le démolir, à qui sert la démolition/réinstallation etc….
      Cela nécessite de toute manière l’étude des éléments du dossier.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  33. Bonjour,
    Suite à votre réponse de février 2017, j’ai fait acté par le géomètre du cadastre notre construction en fond de terrain avec PC. En effet comme je vous avais informé, la mairie ne se rappelait pas de notre construction et avait donc déclassé notre terrain du second rideau en zone agricole.
    J’ai suivi vos conseils et déposé une demande de CU opérationnel afin de couper notre terrain de 3000m2, le délai de réponse de 2 mois est dépassé.
    J’ai lu que dans le cadre d’un CU opérationnel, le silence de l’administration gardé pendant un délai de deux mois vaut décision de rejet.
    Comment je peux faire évoluer ce dossier? Est-ce que je peux demander un recours auprès du Préfet.
    Bien cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne me souviens plus précisément de votre cas.
      Il serait déjà opportun de prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la Collectivité afin de bien cerner les tenants et aboutissants.
      Il est courant que les Mairies répondent tardivement aux demandes de CU.
      En tout état de cause, vous serez à même d’organiser la défense de vos droits, en ayant connaissance des arguments de la Mairie pour s’opposer à votre projet.
      Tenez-nous informés
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  34. Bonjour, nous un terrain jouxte le nôtre et depuis 10 ans nous en assurons l’entretient puisque le dit terrain est enclavé. Nous souhaitons racheter cette partie de terrain mais le propriétaire propose de le vendre au prix d’un terrain constructible et donc à prix d’or ! A t-on un recours ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le vendeur vend son terrain au prix qu’il veut. Sinon, vous pouvez demandez à établir un droit de passage sur ledit terrain, formalisé par une convention de servitude notariée.
      L’indemnité demandée pour ce droit de passage que le voisin est tenu de vous accorder si votre terrain est enclavé, sera moindre que le coût du terrain.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  35. Bonjour,
    Nous sommes des propriétaires de terrains dans le Lot, communauté de communes CAUVALDOR. Dans le cadre de son agrandissement, un nouveau PLUiH est est cours d’élaboration.
    Dans le PLUI actuellement en vigueur, la création d’OAP a généré des coûts pharaoniques d’aménagement pour ces terrains classés en OAP, sans mesure avec les prix de vente en zone rurale : coûts d’aménagement de 13 à 14€/m², prix de vente des terrains: 20€/m² (voie centrale, parkings, voie piétonnière végétalisée….). A ces aménagements, il faut ajouter des transferts de propriétés, puisque les division en lots ne correspondent pas aux terrains cadastrés de plusieurs propriétaires de la même OAP.
    Pour ces raisons, nous souhaitons nous opposer à ces OAP dans le futur PLUiH. Nous suivons attentivement les étapes et avons manifesté notre désaccord, dans le cadre de l’enquête publique du SCOT.
    Pensez-vous que cela soit possible?
    Si nous nous regroupons, pourra-t-on adhérer aux Plumés? dans quelles conditions.
    Merci de votre réponse
    Cordialement
    A Gormand

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est toujours possible de s’opposer aux documents d’urbanisme et notamment les OAP du PLUiH.
      Le mouvement des PLUmés relève d’une autre problématique que la vôtre. Il s’agit de propriétaires qui se sont trouvés dépossédés de la constructibilité de leurs terrains passés en zone naturelle ou agricole dans le nouveau PLU. En effet, leurs terrains sont le plus souvent des dents creuses au sein de hameaux, dans des environnements protégés par la Loi Littoral.
      Tout ceci soulève un débat qui prend de plus en plus d’ampleur tant au niveau de l’appréciation de la densité du hameau que de l’application tranchée de la Loi Littoral à tout cas de figure.
      Dans votre cas de figure, votre action peut avoir plus de poids si vous la faîtes porter par une association LOI 1901, composée de riverains et d’habitants de la Commune.
      C’est cette attitude qu’ont adopté les PLUmés, ils ont créé une association dans chaque Commune pour défendre les intérêts urbanistiques de la Commune concernée.
      Leurs pages Facebook leurs permettent de communiquer et d’échanger facilement et rapidement.
      Vous pouvez évidemment échanger sur le site en vous inscrivant dans le forum des PLUmés et créer votre groupe.
      Nous pourrons ainsi participer à la réflexion autour des OAP contestées et suivre l’évolution de votre dossier !
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  36. Bonjour, nous avons acheté un terrain en zone agricole sur lequel il y a 2 poteaux électriques desservant toutes les maisons qui sont dans le contrebas. Nous avons demandé à enedis s’il était possible d’avoir une ligne afin de mettre un compteur. Ils nous ont répondu que de toute façon la mairie opposerait son véto. J’ai deux questions. La mairie a-t-elle le droit de refuser (j’ai lu tout et son contraire sur internet). Et si la réponse reste négative, il n’y a aucune raison que ces 2.poteaux restent sur mon terrain si je ne peux en bénéficier (un des deux poteaux a notamment une ligne enterrée. Quelles sont les démarches à effectuer pour les faire retirer? Le terrain a eut été constructible mais il est repassé non constructible vu que l’ancien proprio n’y a rien fait. Je trouve tout cela injuste dans la mesure où certains terrains en zone naturelle collés au chemin des douaniers et face à la mer ont des compteurs. Y-a-t-il 2 poids 2.mesures?? Merci par avance pour votre retour. Annie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Lorsque vous faites votre demande de raccordement à EDF, vous devez joindre la copie de votre permis de construire à votre demande. Enedis a du vouloir vous dire que vous auriez un refus de permis de construire, plus que le Maire qui oppose son véto…
      S’il y a deux poteaux sur le terrain et une ligne enfouie, vous devez disposer d’une convention de servitude au profit de Enedis, annexée à votre titre de propriété.
      Si vous ne la trouvez pas, il faut leur demander copie de la convention de servitude pour l’installation des deux poteaux et le passage souterrain de la ligne haute tension.
      Si cette convention n’a jamais été faite, vous demandez alors à ce qu’ils procèdent à l’enlèvement des installations non légalement autorisées.
      S’ils veulent vous faire signer une convention de servitude pour régulariser la situation, il y a un barème de calcul de l’indemnité pouvant vous être accordée à titre de dédommagement.
      Lorsque j’étais juriste pour le compte d’une entreprise, j’ai été confrontée à une situation similaire.
      Nous sommes passés d’une proposition de 150 euros d’indemnité à 7200 euros, calculée sur la base des textes cités dans la convention.Il n’y a plus qu’à chercher les sources sur internet..
      Si le terrain a été constructible puis est devenu inconstructible et que cela vous étonne compte tenu de l’environnement, il y a peut-être moyen de contester la légalité du zonage attribué à votre parcelle.
      Tout cela s’étudie et peut se défendre.
      Il y a les pratiques de terrain et il y a la Loi et textes réglementaires.
      Quand on est propriétaire d’un terrain on a tout intérêt à s’informer et connaître ses droits.
      Vous souhaitant une bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  37. Bonjour Madame,
    je suis propriétaire d’un terrain constructible avec deux de mes soeurs, qui a été mis en emplacement réservé par la mairie, malgré un avocat nous n’avons pas réussi à déclasser ce terrain et supprimer la mention emplacement réservé, nous sommes dans l’optique de vendre la parcelle dans la procédure de délaissement, pouvez-vous m’indiquer si dans ce cas la vente de la parcelle se fera au prix du marché du village ou bien est-ce la mairie qui fixe le prix ?
    Par avance merci de votre retour.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Désolée pour cette mauvaise nouvelle.
      La procédure de délaissement est régie par les articles L 230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
      L’article L 230-3 évoque l’accord amiable sur le prix entre le propriétaire et la collectivité ce qui pourrait répondre à votre question. Sauf que, l’on sait que pour négocier l’on doit se mettre en position de force. A cet égard, vous devriez voir avec votre avocat si vous êtes toujours dans les délais de recours pour vous opposer à ce classement dans le PLU.
      La Mairie peut solliciter le service des domaines (DGFIP) pour estimer la valeur foncière ou donner un avis écrit sur la valeur estimée du terrain. Mais, elle peut aussi aller au dessus de ce prix qui à ma connaissance est souvent inférieur au prix du marché. D’où l’intérêt de négocier un prix à l’amiable tout en s’assurant d’une position de force.
      Si vous lisez les articles du code de l’urbanisme jusqu’au bout, vous verrez que la procédure de délaissement peut être longue et compliquée (saisine du juge de l’expropriation en cas de désaccord: 1,2 ans).
      Cette procédure pourrait être aussi longue pour vous que d’intenter un recours à l’encontre du PLU et tenter de sauver tout ou partie de vos terrains. Je vous conseille vivement d’étudier la deuxième option et vous assurer de la légalité des emplacements réservés dans le PLU.
      Tenez-nous informés,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  38. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain sur lequel des voisins ont obtenu de la justice un droit de passage parce qu’ils étaient enclavés.
    La commune peut elle m’exproprier pour desservir leurs terrains (notamment conduites dans le sol) ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous devez un droit de passage aux voisins enclavés, cela relève de vos relations de droit privé avec ces derniers.
      La servitude de passage accordée à vos voisins peut inclure une servitude de passage des canalisations de réseaux publics.
      Cela ne regarde pas à priori la Commune et ne relève pas d’une procédure d’expropriation.
      Jasmine-Droit sur terrain

  39. Merci madame pour votre réponse concernant les étangs.
    Nous avons déjà saisi le préfet qui est le garant de la bonne gestion de ceux-ci au regard de l article 640 du code civil.
    Nous pensons également saisir ds le futur un avocat (voir éventuellement avec vous si disponible) par biais de notre Association 1901 si nous sommes classés en zone inondable.
    En effet, nous ne souhaitons pas que cela arrive car nos maisons perdraient de la valeur.
    Avant cette solution d actions en justice, nous nous interrogeons si nous sommes dans nos droits de faire une action au tribunal contre la collectivité car ce lotissement communal n aurait peut être pas du être construit connaissant les risques et le PLU n a peut être pas été fait convenablement au moment de la création?
    Un lotissement communal avec un PLU normal peut il passer en PPRI sans risque différent du moment de la création du lotissement?
    Avons nous une chance au niveau de la réglementation et de la loi si nous allons en justice?
    Excusez encore pour ces interrogations et nous vous remercions vivement des réponses déjà apportées et de la prise de votre temps.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne peux répondre à une question aussi complexe sur la seule base des infos que vous donnez. Pouvez-vous prouver la faute de l’administration au moment de la création du lotissement et du risque inondable avéré à ce moment. Et autres questions qui se posent. Seul un avocat pourra vous aiguiller sur vos éventuelles chances de succès suite à l’étude approfondie des éléments de votre dossier.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  40. Bonsoir Madame
    Merci déjà pour votre site (plus page facebook) très instructif.
    Je suis propriétaire (en accession à la propriété) dans un lotissement communal construit en 2004 le long d’un ruisseau sur la commune de saint-yorre (comme l’eau hihi).
    hors, il y a eu plusieurs épisodes de montées des eaux (sans inondations de mon terrain ni dans la maison) dues à une gestion aléatoire d’étangs privées en amont et traversés par le ruisseau.
    Nous avons d’ailleurs monté une association et contacté le préfet pour la vérification aux normes de ces étangs (en attente de réponse de celui-ci).
    En parallèle, sans être au courant et en l’apprenant par hasard, une étude a été faite par une société privée pour modification du plan de prévention des risques d’inondations sur le lotissement.
    Je sais que les données topographiques sont dans les mains du bureau d’étude pour effectuer la modélisation hydraulique qui sera transmis à la DDT et la mairie avant les réunions publiques.
    Je souhaite avec d’autres riverains évidemment contester si nous passons en zone inondable (perte de valeur de la maison).
    Ma question est de savoir si un lotissement communal peut passer en zone inondable alors que les risques sont les mêmes qu’à la construction de se lotissement? la mairie n’est elle pas responsable de l’étude préalable avant la construction du lotissement? avons nous des recours?
    Vous remerciant d’avance de l’intérêt que vous porterez à mon interrogation.
    J e reste à votre disposition.
    Merci pour tout et de votre aide car nous sommes un peu perdu entre l’immobilisme des differents acteurs.
    Cordialement.
    Fabien

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait de s’intéresser à la gestion de ces étangs privés auxquels vous faîtes allusion d’autant si cela a une incidence sur les montées des eaux.
      La première démarche est donc de connaître le cadre légal et les obligations des propriétaires concernés, ainsi que la responsabilité de la collectivité sur le sujet.
      Il vous faudrait rechercher sur internet le règlement sanitaire départemental, qui rappelle que la création de mares ou d’étangs sont soumises à autorisation du Maire.
      Le règlement sanitaire peut interdire l’implantation d’une mare à moins de 50 mètres des immeubles habités. De plus, il peut imposer des obligations d’entretien aux propriétaires concernés.
      Vous pourriez vous rapprocher de la DDT – Direction Départementale du Territoire, service Police de l’eau, pour obtenir tous les renseignements adéquats sur les formalités à accomplir et vérifier que les formalités de création et obligations d’entretien sont bien respectées pour éviter que le risque ne s’aggrave.
      Je vous encourage à créer une association LOI 1901 ayant pour objet notamment la défense des intérêts urbanistiques sur votre Commune. L’association vous permet de mutualiser les frais d’avocat par exemple et permet de faire poids vis à vis des autorités et administrations pour faire bouger les lignes.
      Si un risque inondable est reconnu par le bureau d’études, la DDT devra le prendre en compte dans le cadre du PPRi même si une autorisation de lotir a été délivrée par la Mairie.
      La sécurité des personnes est prioritaire en la matière. C’est pourquoi, je vous conseille de mener l’enquête pour détecter les causes de l’aggravation du risque inondable.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  41. bonjour,

    Le SCOT rovaltain emploie cette expression ne pas empêcher de. Pouvez-vous m’ éclairer conctrètement ce que cela veut dire car nos somes pas d’accord dans la famille.

    7.1.6 Optimiser l’usage de la parcelle
    ● Orientation
    Si la densité doit être recherchée de manière générale, notamment dans les opérations groupées, l’usage des parcelles doit être amélioré en trouvant un équilibre acceptable entre optimisation de la parcelle, capacité d’évolution et intégration dans l’environnement.
    ● Objectifs
    L’ensemble des dispositions des documents d’urbanisme ne doivent pas empêcher de construire plus de 0,5m² de surface de plancher par mètre carré de parcelle.
    Dans le tissu existant peu dense, les règlements doivent permettre une progressive densification entre autre par l’absence de règles générant des reculs trop importants non justifiés.

    Le maire a traduit cette phraser dans le règement par celle-ci:
    ARTICLE UB 9. Emprise au sol
    Dans l’ensemble de la zone, l’emprise au sol totale des constructions ne peut excéder 50% de l’unité foncière, sauf pour les constructions à usage d’équipement collectif pour lesquelles l’emprise au sol n’est pas réglementée.
    Vaut-il mieux l’emprise au sol ou la surface de plancher

    1. Auteur

      Bonjour !
      Effectivement, le SCOT est peu clair. Je l’interpréterai a contrario « doivent permettre de construire au moins 0,5m² de surface de plancher par m² de parcelle » puisque les dispositions encouragent la densification. A voir les conséquences de la règle de l’emprise au sol de 50% de l’unité foncière si elle contredit ces dispositions du SCOT pour la réalisation de la surface de plancher.
      Il faudrait interroger les auteurs du PLU et les auteurs du SCOT sur la compatibilité de ces dispositions (question par écrit _ email aux personnes en charge de l’urbanisme pour une réponse écrite fiable et réfléchie).
      Etant précisé que le PLU doit être compatible avec le SCOT conformément à la règle de hiérarchie des normes applicable en urbanisme.
      Tenez-nous informés !
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  42. bonjour
    Nous sommes 80 propriétaires de pavillons dans un lotissement classé dans le PLU en zone UD. Un promoteur est en train d’écrire aux propriétaires des plus grandes parcelles et propose de racheter et raser nos maisons pour construire des immeubles. Avec une hauteur autorisée de 16m et un coeff d’emprise de 70% il peut faire passer la zone de 84 à 500 familles sans problème, meme si les voiries ne sont pas du tout prévues pour cela…
    Quels sont nos recours pour demander un reclassement en zone UC où les coefficients ne permettraient pas de telles constructions, sachant que pratiquement toutes les zones pavillonnaires de la commune sont en UC sauf notre zac qui mélange des zones de collectif et des zones de pavillons.? Est ce que vous pouvez nous accompagner dans ce type de pb ?
    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite une étude approfondie des différents documents composant le PLU afin de comprendre les tenants et aboutissants, détecter les éventuelles faiblesses, étudier les possibilités de modification de zonage en fonction de l’évolution de la réglementation.
      Il conviendrait par ailleurs, à mon sens de vous regrouper au sein d’une association LOI 1901 afin de défendre les intérêts urbanistiques sur votre Commune. Cette association personne morale, pourrait alors intenter des recours contentieux au nom de tous les propriétaires. Evidemment, un tel combat ne peut s’envisager à terme qu’avec l’assistance d’un avocat spécialisé en urbanisme. Si vous êtes assez nombreux, les frais d’avocats seront très accessibles.
      Pour plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter en message privé.
      Bonne journée,
      Jasmine-Droit sur terrain

  43. Bonjour, nous sommes auto constructeur, notre maison bientôt achevée, nous voulions déposer un permis pour un garage de 40 m2, seulement le PLU est entrain de changer; nous sommes donc actuellement en RNU, et par la suite en zone Nn qui nous autorisera une annexe de maximum 25m2, nous sommes une famille, dans une région de montagne avec des hiver long et froid et donc besoin d’un garage pour deux voiture, il y a t-il possibilité d’obtenir une dérogation aussi importante ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Les dérogations à la réglementation du PLU sont des adaptations mineures accordées en fonction de la configuration du terrain…En l’occurrence, cela ne rentre pas dans le champ de l’adaptation mineure. Vous pouvez vous manifester avant l’adoption du PLU afin de faire modifier le règlement de zone Nn et l’adapter aux contraintes de la région pour que les annexes « garages » soient autorisées pour les constructions existantes sur une surface de 40 m². Il faudrait aller à la rencontre des auteurs du PLU et négocier dès maintenant qu’il faudrait assouplir le règlement uniquement pour les habitations existantes. Ensuite, il y a l’enquête publique où vous pouvez émettre ces observations avec le commissaire-enquêteur afin d’influer sur la modification de la réglementation. Renseignez-vous, obtenez copie du projet de réglementation, étudiez les arguments en votre faveur, et montez votre dossier.
      Le guide gratuit vous sera utile ainsi que le guide du propriétaire face au PLU.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  44. Bonjour,
    Mon père a un terrain et une maison sur la commune de Nice. Son terrain est passé en zone boisée il y a déjà quelques années sans qu’il ait pu contester malgré un procès (perdu). Son voisin, dans la même situation, a continué à louer son terrain à un exploitant agricole qui produit des légumes dont une partie sous serres tout en l’asphyxiant de produits chimiques. Quelles sont les démarches pour savoir si cette activité agricole est autorisée et si non, comment la faire cesser ?
    Merci par avance de votre réponse.
    Bien cordialement
    Gislaine

    1. Auteur
  45. Bonjour,
    Je vais acheter votre guide sur le PLU mais j’aimerai aussi savoir si vous pouvez offrir un service de conseil pour des propriétaires lancés dans un combat contre un PLU et une mairie qui mettent tout en oeuvre pour dévaloriser leurs parcelles. réalisation d’ un petit lotissement ou bien dans la réalisation d’un fresh relay(point relais alimentaire).
    Le comissaire enquêteur nous a parlé d’ OAP ou Bimby mais on n’est pas d’accord. Nous voulons que le maire revoit les règles de l’article 9 et 13 (emprise au sol) trop contraignantes contrairement à d’autres zones.
    Les propriétaires sont en zone UB.
    Cordialement.
    NB:Le maire a la haine des propriétaires qui peuvent faire un peu d’argent avec leur bien .

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faudrait m’adresser une demande de devis et me donner quelques précisions supplémentaires ainsi que vos coordonnées téléphoniques. Nous pourrions ainsi échanger sur le sujet et réfléchir ensemble aux modalités de mon intervention.
      Bonne journée et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  46. Bonjour

    Mon cas est certainement dramatiquement classique.
    Notre terrain de 1300 m2 (Commune des Bouches du Rhône) était classé NB3 au POS. Apres le PLU il est classé N2. C’est une « dent creuse », desservie par les facilités et entoure de lotissements et de maison individuelles sur des surfaces plus grandes qui ne tiennent pas à avoir de nouveaux voisins ni de logements sociaux à proximité.
    Nous avions suivi scrupuleusement toutes les étapes du passage POS/PLU depuis l’enquête publique, la demande à l’amiable etc et au final dépose un mémoire au tribunal administratif de Marseille. Aussitôt, le maire nous a contactés, proposé un rendez-vous, et nous a demandé de retirer notre mémoire en nous promettant de reclasser le terrain après les élections, puis après la mise ne place de la métropole, puis après clarification des attributions de la métropole etc…depuis 5 ans. En clair nous nous sommes fait rouler dans la farine.
    A présent la municipalité nous oppose le besoin d’attendre la transformation du PLU en PLUi. Des plus, l’on nous fait entendre que les secteurs « diffus » comme le nôtre n’auront pas la priorité du reclassement car la commune est très en dessous des pourcentages de logements sociaux et que donc d’autres secteurs auront de facto la priorité…en revanche, le Maire reconnait que nous sommes proche du centre, au milieu des habitations et proches de tous les raccordements.
    Notre terrain devrait donc servir de zone verte pour les maison déjà construites et doit surtout ne pas changer de catégorie car ils pourrait densifier, voire amener des logements sociaux dans une zone privilégiée.(Mr le Maire habite également à proximité).
    Es til possible d’agir et à quel moment ? (annonce du PLUi ? Exception d’illégalité ? Demande d’abrogation d’une partie du PLU ?).
    Merci d’avance. Bien cordialement.

    Jean-Claude

    1. Auteur

      Bonjour Jean-Claude,
      Oui, votre cas est assez courant, on peut le dire. L’erreur que vous avez commise a été de retirer votre recours devant le Tribunal administratif sur la seule parole du Maire.
      Comme je le dis souvent sur le site, rien ne vaut un écrit. Il est préférable d’écrire des mails que d’appeler, et faire une confiance très relative à ce que l’on vous « raconte ».
      Ceci étant, ce qui est fait est fait. A ce jour, il vous faut constituer votre dossier administratif et juridique et dresser l’historique de vos échanges avec la Mairie.
      Le retrait de votre dossier devant le Tribunal administratif est en soi la preuve que l’on vous a fait une promesse non tenue.
      Il est important de dresser cet historique étape par étape, et joindre les preuves à chaque étape, que cela soit en vue d’un contentieux ou à l’occasion de la procédure d’élaboration du PLUi, cela vous sera très utile.
      Ensuite, il convient de faire l’analyse de la situation de votre terrain dans son environnement. Pour cela, il vous faut analyser les documents du PLU en rapport avec la situation de votre terrain : rapport de présentation, PADD, etc…Cela vous permettra de détecter les éventuelles contradictions, voire de prouver que le choix de zonage retenu est étranger aux objectifs du PLU. Il convient par ailleurs d’analyser la vocation naturelle de votre terrain conformément aux critères retenus par le Code de l’urbanisme et de les contester pour votre terrain. Faites le rapprochement des caractéristiques de votre terrain (desserte par les réseaux, accès direct à la voie publique) avec la zone à proximité immédiate pour démontrer l’erreur de zonage commise sur votre terrain. L’affectation de zone à votre terrain dépend de critères objectifs (code de l’urbanisme et documents du PLU), vous n’avez pas à vous laisser distraire par des considérations sur des logements sociaux. Cela ne vous regarde pas sauf si le PLU vise votre terrain pour ces logements. Il faut rester objectif et se fier aux écrits surtout.. Enfin, tout ce travail fait vous permettra de prendre un rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme et de pouvoir exposer clairement votre situation afin qu’il vous guide dans les démarches les plus appropriées à mener.
      Vous pourriez lui demander de vous produire une consultation juridique étoffée sur :
      – l’erreur de zonage (matérielle ou erreur manifeste d’appréciation)
      – l’éventuelle responsabilité de la Commune et une possible indemnisation pour le préjudice causé
      L’analyse juridique de l’avocat sur un courrier à « en tête avocat » pourrait amener le Maire à prendre votre dossier en considération pour trouver des solutions plus rapides. Il y a peut être une procédure de révision du PLU à venir prochainement.
      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Bonjour Jasmine,

      Merci pour la rapidité de votre réaction et pour l’adaptation spécifique de votre réponse à notre question.
      Elle répond parfaitement à ce que nous voulions savoir pour le moment et surtout, elle nous encourage à ne pas laisser tomber.
      Nous ne manquerons pas de revenir vers vous car votre site correspond tout à fait à notre attente.
      Cordialement,

      JC

      1. Auteur

        Bonjour Jean-Claude,
        Effectivement, je vous encourage à aller jusqu’au bout de vos démarches. J’ai de plus en plus de témoignages de personnes qui ont fini par obtenir gain de cause sur leur terrain.
        A bientôt
        Jasmine – Droit sur terrain

  47. Bonjour,

    En décembre dernier nous vous écrivions suite à la réception d’une demande de paiement d’une TLE pour un logement dont le permis de construire avait été émis en juillet 2010. A l’époque les impôts avaient refusé notre paiement, prétextant que c’était le précédent détenteur du permis qui devait la payer, malgré un transfert de permis à notre profit le 23 juillet 2010. Ils avaient alors édité des avis de perception à son nom mais aucun avis à notre nom n’avait été émis et envoyé avant 2016. Vous nous aviez alors conseillé de rédiger un recommandé à destination de la DDT avec copie à la dgfip pour expliquer qu’il y avait prescription d’après l’article L 331-21. Nous avions également contesté le calcul qui ne prenait pas en compte notre prêt à taux zéro.Ce que nous avons fait. Nous avons reçu hier une réponse. Ils nous ont édité un avis de dégrèvement en prenant en compte le prêt à taux zéro mais n’évoque pas du tout le délai de prescription. Le service de recouvrement nous a indiqué cette après-midi que la DDT n’a pas répondu car ils pensent que ce délai de prescription ne les concerne pas mais concernerait plutôt la DGFIP. Aussi la DGFIP nous demande de leur renvoyer un mail demandant l’examen du délai de prescription au niveau de leurs services. Cela me parait bizarre de ne pas devoir envoyer de recommandé. Ensuite, sur la réponse de la DDT, il est bien écrit que nous avons 2 mois pour saisir le tribunal administratif, cependant si nous attendons la réponse du service des impôts nous risquons d’attendre plus que 2 mois… Nous ne savons donc plus quoi faire…?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez toujours envoyer votre mail à la DGFIP demandant l’examen du délai de prescription, en prenant bien soin de donner toutes les précisions. Je ne connais pas les dessous de votre dossier mais cela vaut la peine d’essayer surtout s’ils vous invitent à le faire. Vous disposerez de tous les éléments de la requête pour ne pas laisser passer le délai de saisine du Tribunal administratif qui a l’avantage de suspendre le recouvrement de l’impôt jusqu’à ce que le juge se soit prononcé.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  48. Bonjour, Jasmine,

    Je vous remercie pour votre réponse rapide et très claire !

    Nous avons bien compris la marche à suivre – nous nous en occupons et n’hésiterons pas à revenir vers vous avec la suite.

    Merci encore !

    Bien cordialement,

    Francis
    25 mai 2017

    1. Auteur
  49. Bonjour Mme
    Nous avons acheté notre maison cela fera 2 ans au mois d octobre 2017 ma question est la suivante nous avons eu un problème d inondation dans nôtre sous-sol à cause de la pluie nous nous battons contre le constructeur et avons fait appel à un expert pouvons nous demander de ne pas payé la taxe d amenagement tant que le souci n est pas résolu? nous sommes déjà à notre deuxième paiement de cette taxe .Que pouvons nous faire ?
    Cordialement

  50. Bonjour,

    Et merci pour ce site — peut-être pourrons-nous bénéficier de vos lumières !

    Nous avons vendu il y a trois ans, dans une commune de Bretagne, une maison avec jardin, y compris un second jardin attenant mais cadastré individuellement, que la mairie avait déclaré (verbalement) comme étant « à usage agricole ». Il fut question lors de notre projet de vente, que nous gardions ce second jardin pour nos propres fins ; or sachant qu’il fut « à usage agricole », à contre coeur nous l’avons finalement inclus dans la vente.

    Depuis, nous avons appris que l’acquéreur aurait construit sur cette même parcelle.

    Nous voudrions alors connaître les conditions dans lesquelles cela a pu se faire, et de connaître aussi nos droits, dans la mesure que nous aurions éventuellement été lésés dans l’affaire.

    La difficulté étant de savoir quelles démarches à effectuer et quel interlocuteur à aborder en premier : sans doute pas l’acquéreur ; la mairie non plus ; notre notaire à peine…

    Nous nous sommes ainsi gardés jusqu’à présent d’interroger le site du cadastre pour le lot en question… Par contre, sur le site de la mairie, nous avons consulté le POS – daté de 1995 — et le plan indique que le lot en question serait « Parcelle Non Constructible » (Protection) – au titre de la nature et de la culture »

    Merci pour vos lumières,

    Francis

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le terrain en question a pu être déclassé suite à la vente intervenue.
      Le POS de 1995 a du faire l’objet d’une procédure d’élaboration d’un PLU pour le remplacer.
      Dès lors et depuis trois ans, il y a peut être eu modification du zonage agricole dans un révision/modification de ce même PLU.
      Il faudrait vous renseigner en Mairie (service urbanisme pour le savoir).
      Relisez bien votre acte de vente et les renseignements d’urbanisme, le zonage de la parcelle doit y être mentionné.
      Si le zonage a été modifié suite à votre vente, il n’y a pas d’illégalité à mon sens. Le zonage des terrains évolue régulièrement au fil des procédures menées en urbanisme.
      Voyez avec la Mairie et n’hésitez pas à nous tenir informés.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  51. Bonjour,
    J’ai bien reçu la réponse à ma demande et, je vous en remercie. Ces renseignements étaient très clairs.
    Je voudrais savoir combien me coûterait le travail que vous voulez effectuer pour ma demande et, combien de temps celà prendrait il. Je vous remercie par avance pour ces renseignements

    1. Auteur
  52. Bonjour
    J’aurais une petite question…. très particulière
    Je suis propriétaire d’un terrain classé en zone naturelle.
    D’après le PLU j’ai pas le droit de construire une maison d’habitation mais j’ai le droit de construire tout de même une annexe.

    J’ai lu qu’une annexe avait la même destination que le batiment principale, soit « habitation ».
    Que considère t on comme annexe d’habitation?
    comment puis je rentabiliser mon annexe?

    En gros est ce possible de faire un logement (studio annexe, chambre secondaire….), et de le louer?
    Y a t il des astuces qui permettrait d’arriver à cela? des personnes transforment des garages en studio, des granges en gites…. donc que puis je faire d’une annexe d’habitation?

    Merci
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Les réponses à vos questions figurent dans la réglementation d’urbanisme. Il faut demander en Mairie le réglement de zone applicable à votre terrain.
      Si vous êtes trop contraint par cette réglementation, il faut étudier le dossier et voir quelles démarches adopter afin de faire modifier et assouplir cette réglementation.
      Revenez vers nous avec ces informations.
      Bien cordialement.
      Jasmine Jovanovic

  53. Bonjour,
    propriétaire d’une parcelle de 1000 m², boisée et en bordure de forêt, j’ai proposé à une amie d’y stationner son camion pour quelques temps. Au bout de 24 heures, le maire était déjà à ma porte pour exiger de retirer le véhicule au motif que c’est un terrain classé agricole. Comme c’est un terrain privé, c’est en toute bonne foi que je pensais pouvoir y garer un véhicule. Et le maire ne m’a présenté pour le moment aucun document officiel pour attester de ses dires.
    Je vais dans un premier temps lui demander sur quel texte il se base, pour mon information personnelle.
    Mais s’il n’est effectivement pas possible de le laisser, quels sont les délais que je dois respecter ? Je vois par endroit qu’il pourrait rester deux semaines, trois mois, 24 heures… ce n’est pas très clair.
    Un camion est un véhicule, déplaçable, il n’est pas question d’une cabane ou d’une construction quelconque… je ne pensais vraiment pas que ça pourrait poser problème.
    Merci de votre retour…
    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Comme vous le dîtes, il faut demander au Maire sur quel texte il se base et vous aurez les réponses à vos questions. Qu’il s’agisse d’un arrêté municipal, de la réglementation d’urbanisme ou d’un autre texte qui fonde l’interdiction, vous devez avoir communication de cette information. Quoiqu’il arrive pour qu’un agent assermenté puisse vous verbaliser à ce titre, il doit pouvoir fonder son PV sur un texte. Et pour savoir ce que vous avez le droit de faire au vu de la réglementation d’urbanisme sur votre terrain agricole, il vous faut demander en Mairie la copie du règlement de zone Agricole.
      Tenez-nous informés !
      Bonne semaine
      Jasmine – Droit sur terrain

  54. Bonjour,

    Je possède un terrain (par héritage) classé en zone A. Ma commune est en révision de son PLU. J’ai demandé que ce terrain soit classé en zone AU car il possède les critères demandés pour cela.
    A quel moment aurais-je une réponse?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est courant que les Mairies n’apportent aucune réponse écrite à ce type de demande, à vous de vous tenir informé du projet de PLU afin de voir s’il a été fait droit à votre demande. Si non, aller convaincre le commissaire enquêteur lors de l’enquête publique d’émettre un avis favorable à votre demande.
      Parfois, les Communes répondent, le plus souvent pour informer que la demande sera traitée sans s’engager sur une réponse.
      Enfin, ils arrivent que les Communes se prononcent et répondent par la négative.
      Je n’ai jamais vu le cas d’une réponse écrite d’une Commune qui acceptait de faire droit à une demande de déclassement.
      Il faut vous tenir informé et ne rien laisser passer.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  55. Bonjour nous possedons une petite maison sur un terain de 1900M2 en zone A
    on souhates faire une extension sachant que la premier fermes est a plus de 100 metre

    1. Auteur
  56. Bonjour, tout d’abord bravo pour tout le travail que vous effectuez qui est d’une grande aide.
    Je suis actuellement propriétaire d’un terrain avec lac privé en zone non constructible d’environ 1ha, sur ce terrain a été posé par l’ancien propriétaire un mobil-home sur plot (qui a donc perdu sa mobilité), il a été construit autour une grande terrasse en bois, une véranda en bois, un cabanon de stockage de 20m2 posé sur une dalle en béton etc. Tout ceci date d’il y a plus de 10 ans. Cette habitation est raccordé au réseau d’eau, à une citerne de gaz, et il y a une fosse sceptique, l’électricité est fournit à partir d’installation solaire photovoltaïque. Sur l’acte de vente signé avec le notaire, il y est indiqué qu’une petite habitation légère démontable y est présente. Je paye donc la taxe foncière, l’ancien propriétaire payait la taxe d’habitation (pour une habitation de 56m2) et je viens moi aussi de faire ma déclaration ces derniers jours. J’aimerais régulariser cette situation en remplaçant l’ancien par une nouvelle construction écologique en bois de même surface, j’aimerais que ceci devienne un lieu d’accueil touristique (type gîte rural). Je me suis entretenu avec le maire au moment de l’achat et il m’a dit qu’il ne pouvait rien faire pour nous… je me tourne donc vers vous pour avoir quelques conseils d’expert et savoir vers qui me tourner ?
    En vous remerciant par avance,
    Samuel

    1. Auteur

      Bonjour Samuel,
      Merci pour le compliment !
      La réponse à votre question se trouve dans la réglementation locale d’urbanisme.
      Soit vous demandez un extrait de plan de zonage, accompagné du règlement applicable. Ces premiers éléments vous indiqueront ce que vous avez le droit de faire et ce qui est interdit.
      Soit vous demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. La Mairie dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre par un arrêté officiel sur la faisabilité du projet, en expliquant quelles contraintes réglementaires empêchent la réalisation du projet.
      Si la réglementation interdit votre projet, la seule solution est de tenter de faire modifier le règlement applicable à votre terrain.
      Aucune dérogation ne peut vous être accordée ni par le Maire lui-même, ni par la Préfecture ou un quelconque organisme.
      La réglementation s’impose à vous, c’est pourquoi la seule solution est de la faire modifier.
      Tenez-nous informés et inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide gratuit qui vous aidera dans vos démarches.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  57. Bonjour et d’avance merci pour vos conseils.
    nous sommes propriétaire d’une maison depuis fin 2014 placée sur 1 seule parcelle cadastrale. Nous avons acquis cette propriété avec l’envie de diviser le grand terrain en 2 pour construire une seconde maison pour nos parents. Nous avons découvert depuis que le PLU (qui a été fait pendant notre acquisition) coupait la parcelle cadastrale en 2 natures différentes (1 constructible et 1 non constructible) car historiquement il existait plusieurs parcelles cadastrales qui ont été réunies. Il est vrai que nous n’avions pas vérifié car pensant qu’une parcelle cadastrale ne pouvait avoir qu’une nature. Le maire a lui même reconnu oralement une erreur. Nous lui avons écrit et il nous a simplement répondu qu’il n’était pas prévu de refaire le PLU prochainement. Qu’est il possible de faire selon vous.
    Cordialement
    Eric

  58. Je vous adresse ce courrier par désespoir. Je possède 25 HA de terre toute classe agricole par le PLU Nous sommes agriculture de solidarité après 21 ans de travail agricole en temps qu’exploitant.
    Je suis en invalidité ainsi que mon époux nous percevons tous les deux l’AAH. A la suite de gros problème de santé (23 Opération dont 14 en orthopédie) j’ai été obligée de vendre ma maison qui était toute en escalier. Depuis 2005 je demande un certificat d urbanisme pour une parcelle en ma possession, celle ci a coté d un hameau, desservie par une route communale, desservie par l’eau de la ville et par l’électricité. Mais nous avons le refus du maire car selon la lois aucune personne ne peu construire sur des zone A.
    Mi_mai je me fait Opère pour la 25 fois de la colonne vertébrale espérant ne pas me retrouvé sur un fauteuil roulant. je demande de faire construire une maison sur 1000 m² de terre une maison aménager pour personne a mobilité réduite, Mes parents était agriculteur depuis 1911 sur la commune mon époux depuis 1996, Nous avons subit la grippe aviaire qui nous a ruiné, mon époux a fais une très très grosse dépression,.
    J’ai encore demandé au maire qui m’a dit de refaire une demande de certificat d urbanisme en me disant qu’il n’y avait aucun espoir.
    J’ai vendu ma maison et je n’ai pas les moyen de m’acheter un terrain de 1000€ et mettre une maison dessus. Avez vous une solution car a partir du mois de juin n’habiterai dans mon bâtiment élevage ;
    Merci pour votre aide.
    Madame,
    Je vous remercie de votre mail, Je vous fais part du n° DE CADASTRE n° YE 94 sur la commune de EURRE 26400 Drome.
    Mon etat de santé se dégrade vite j’ai a nouveau un intervention chirurgicale autour de 23 mai 2017 . Je suis a nouveau allé voir le maire qui ma dit qu’il n’appliquait que la loi et que je ne ferais jamais construire sur un de mes terrains, je suis revenu demoralisé.

    Je ne suis pas très doué un informatique aussi j’espère que vous pourrai accéder aux documents merci de votre aide . J’ai essayer de mettre sur votre blog mais je n’ai pas trouver ou poser mes questions.
    Merci encore Martine FREYSSIN

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faudrait demander par écrit à la Mairie qu’ils vous indiquent le calendrier de procédure de révision du PLU :
      – arrêt du projet
      – enquête publique
      Demandez le mail du responsable du service urbanisme en Mairie et adressez lui votre question.
      Si l’arrêt du projet a déjà eu lieu, il faut immédiatement demander copie du dossier de projet de PLU.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  59. Bonjour
    Question. Si un terrain a une partie constructible et une partie en ND comment fait on pour calculer le shon du terrain?
    Doit on prendre uniquement en compte la partie constructible ou doit on prendre la superficie complète (constructible + ND) ?
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous devez exclure la superficie du terrain située en zone ND, celle-ci étant inconstructible, elle ne peut en principe être prise en compte pour le calcul de la surface de de plancher. On ne parle plus de SHON mais de surface de plancher.
      Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez les précisions de l’administration dans un délai de deux mois. Téléchargez mon guide gratuit pour plus de précisions.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit su terrain

  60. Bonjour,

    En janvier 2017, nous avons acheté une maison sur un terrain de 1032m², composé de 3 parcelles dont une seule est constructible. La parcelle constructible fait partie d’un lotissement, les 2 autres contiguës n’en font par contre pas partie. Le PLU a été arrêté en remplacement du POS fin janvier 2017. Lors de l’achat, les propriétaires nous avaient prévenus que les 2 autres parcelles (fond de jardin = 280 m²) allaient devenir constructibles et qu’un lotissement serait créé derrière chez nous. Nous n’y avons pas porté plus attention. Aujourd’hui, je vois que l’enquête publique est en cours (elle finit le 07 avril) et que nos 280 m² sont inclus dans un autre lotissement prévoyant la construction de 48 maisons sur 2 hectares. Nous ne sommes pas du tout vendeurs de notre fond de jardin. Que pouvons-nous indiquer sur le registre de l’enquête publique? Nous nous fichons que notre fond de jardin soit constructible. Nous avons acheté cette maison en particulier pour son jardin… Y-a-t’il un moyen de regrouper nos 3 parcelles en une seule afin d’empêcher que l’on nous en prenne une partie. La mairie, que nous avons interrogée, dit que tout se fait à l’amiable avec le maire. Aujourd’hui peut-être, mais comment cela se passera-t’il avec un autre maire ou lorsque l’urbanisme sera transférée à la communauté d’agglomération? Nous vous remercions par avance pour votre aide et vos conseils.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Si vous n’êtes pas vendeur de votre fond de jardin, personne ne peut vous obliger à vendre …
      Relisez attentivement votre acte d’acquisition et ce à quoi vous êtes engagés et voyez avec votre notaire. Vous pouvez éventuellement faire une demande d’acquisition des terrains que vous évoquez, encore faut-il que le propriétaire soit d’accord pour vous les vendre. J’avoue que je n’ai pas tout saisi de votre problématique…Je pense que le notaire est plus avisé pour vous conseiller.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  61. Bonjour,

    Je fais suite à un changement sur notre commune, nous avions un POS et maintenant nous dépendons d’un PLU.

    Notre souci, c’est que nous aimerions construire une piscine de moins de 10m2, mais notre PLU nous indique :
    – aux bassins de piscines qui doivent s’implanter à une distance au moins égale à 3 mètres de toute limite séparative.

    Nous sommes dans une zone UCA2..

    Je pensais du faite que la piscine de moins de 10m2 n’est besoin d’aucune d’autorisation et cela appuyé par les piscinistes, donc je pensais être dans mes droits, et par acquis de conscience j’ai téléphoné à la mairie. Mais la mairie ma renvoyer le PLU.

    Pourriez-vous me dire si la mairie est dans son droit de refuser les mimi-piscines.

    Commune d’oberhausbergen

    Cordialement
    Pascale O

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne dispose pas de votre règlement de PLU, je ne peux donc affirmer ce que vous avez le droit de faire ou pas.
      Je vous conseille de renouveler votre demande par écrit à la Mairie et demander une réponse écrite : – Projet de construire une piscine d’un bassin de 10m² pour lequel aucune autorisation administrative n’est nécessaire en fonction du PLU applicable. Situez votre projet de piscine sur un plan. Attendez le retour écrit de la Mairie. Entre ce qui s’affirme à l’oral ou à l’écrit, on a régulièrement des surprises de dernière minute.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  62. Bonjour,
    Dans ma petite commune rurale de 1143 habitants, depuis 2009 un PLU est en cours d’élaboration et a été revu par une autre équipe communale depuis les dernières élections de 2014, ce dernier PLU a été arrêté mais pas approuvé avant les élections.

    Par délibération du 27 avril 2015, le nouveau maire a fait approuver à nouveau la prescription de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme en remplacement d’un Plan d’Occupation des Sols approuvé en 2002.

    1) le maire a-t-il le droit de faire approuver une 2eme modification simplifiée du POS en séance du conseil municipal du 22 octobre 2015 alors que l’élaboration d’un PLU est votée le 27 avril 2015 ?

    2) les dents creuses
    Dans le SCOT Isère je n’ai pas trouvé de définition de la dent creuse.

    Par contre, dans le SCOT de Besançon : « Pour mémoire, une dent creuse est une parcelle (ou un groupe de parcelles) non bâtie insérée dans un tissu construit ». Il y a aussi la définition du Centre d’échanges et de Ressources Foncières (CERF) d’Auvergne Rhône Alpes qui est semblable.

    Dans notre PLU modifié, qui a été arrêté par notre intercommunalité en décembre 2016 (c’est le sous-préfet qui l’a décidé) , dans le rapport de présentation nous trouvons un schéma de toutes les dents creuses choisies par la commune en vue d’une construction.

    Or la commune a violé la définition de la dent creuse car souvent elle divise une parcelle existante qui a déjà une construction, en deux ou trois parties et déclare ainsi une ou deux parties « dents creuses ».

    Est-elle autorisée à faire cela ? ou doit-elle déterminer seulement le type de dent creuse à prendre en compte ?
    Cela rend-t-il le PLU caduque ?

    De plus, certaines dents creuses sont déjà comblées (Permis accordé, maison finie) avant l’approbation du PLU.
    Est-ce normal ?

    Et en conséquence, on peut lire dans le PLU :
    « Ces parcelles en dents creuses représentent un potentiel de 37 logements environ. La rétention foncière de 50 % est envisagée (elle est beaucoup plus importante ces dernières années, mais les zones constructibles se réduisant elle a été revue à la hausse), soit environ 18 logements qui serait réalisés dans la durée du PLU. La forme, la desserte, les contraintes topographiques, ont été prises en compte pour cette estimation ».

    Il semblerait que la rétention foncière soit un ALIBI. Elle est utilisée pour cacher le fait que 20 permis de construire sur ces « dents creuses » auraient déjà été attribués et qu’il ne resterait plus que 18 dents creuses!

    pourriez-vous m’expliquer plus précisément la rétention foncière ? la commune a-t-elle le droit de l’invoquer ou est-ce bien un alibi ?

    3) les deux réunions publiques ont portées exclusivement sur le transfert de deux OAP d’un hameau à un autre.
    Et-ce que la procédure d’élaboration du PLU est irrégulière ?

    Personnellement, je me suis investie à créer une association, avec d’autres habitants, mais le Maire a toujours refusée de nous recevoir, concernant ce PLU. Il a refusé de faire paraitre dans le bulletin local la création de notre association. Puis il a donné satisfaction à quelques-uns d’entre nous. Veuillez comprendre mon désarroi.

    4) le changement de destination des bâtiments en zone agricole :
    J’ai lu sur votre site, que la commune doit préciser dans le PLU, les types de bâtiment pour lesquels est autorisé le changement de destination. Or, notre commune a identifié chaque bâtiment concerné. Que dois-je faire car je suis concernée et ma grange n’est pas retenue.

    5) Je suis propriétaire d’une parcelle de 6750 m2 de terrain constructible en zone UD qui va passer en agricole A alors qu’elle fait partie d’un petit hameau et que le cœur du hameau est en UA et va passer en Agricole. J’ai une autre parcelle dans le cœur de ce hameau de 1460 m2 qui n’a jamais été cultivée, et qui comprend une maison et une grange. D’après les infos sur votre site, on pourra peut être contester le déclassement de cette parcelle …

    Dommage que dans notre région, il n’y ait pas une association des PLUmés de l’Isère.

    J’insiste sur le fait qu’aujourd’hui je suis en possession du PLU arrêté par la commune en novembre 2016, décision ensuite annulée suite à la décision du sous-préfet de faire arrêter le PLU par l’intercommunalité.
    J’ai demandé le PLU arrêté par l’intercommunalité en décembre 2016 à la commune (pas de réponse) puis à la CADA et récemment à l’intercommunalité.
    Je vous remercie par avance.

    Cordialement
    Elise

    1. Auteur

      Bonjour Elise,

      Je pense effectivement que vous devriez vous rapprocher d’une association de PLUmés et notamment de la coordination nationale des PLUmés qui pourrait vous orienter pour créer une association dans l’Isère sur votre secteur.
      Concernant vos nombreuses questions, cela relève d’une consultation sur dossier et non d’une simple question sur le blog.
      Je regrette mais je ne peux passer deux heures à vous répondre en faisant des suppositions, ne disposant pas des éléments écrits sous les yeux. Je ne peux affirmer si une procédure est régulière ou non au vu des éléments fournis. Pour cela, il faut vous tourner vers une consultation d’avocat.
      Ceci étant, il semble bien que vous ayez toutes les raisons de contester le classement en zone agricole, c’est donc à surveiller de près et préparer votre dossier de recours pour éviter ce classement inapproprié.
      Il est dommage que vous ayez noyé votre question par autant de questions qui se bousculent, je ne comprends même pas votre problématique actuelle…
      Essayez de reformuler une seule question claire et précise.
      Merci d’avance,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  63. bonjour, je possede un terrain de 2528m a saint arnoult des bois(28) depuis 1979.la commune a établie une carte communale en 2004, pour une révision en 2014.Après 18 mois d attente elle décide d établir un plui, transfert a la communauté de communes  » entre beauce et perche » suite a la loi alur . Apres renseignements ce plui sera opérationnel en 2019. Je voulais diviser mon terrain en 4 parcelles ayant 100m de facade sur route. Celui ci est a 100m des habitations, l eau est installée, je voulais faire le prolongement de la ligne électrique ,pour un court de 18000e , que je prenais a ma charge, refus du Maire (terrain en dehors de la carte communale) le transfert de demande certificat d urbanisme se fait a la communauté de communes, que puis je faire.merci

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Votre question nécessite une étude de dossier approfondie par un avocat. Le financement des réseaux est strictement encadré par la Loi. En fonction du contexte et de votre dossier, l’avocat pourra valider la faisabilité de votre opération et vous donner le cadre juridique à proposer à la Mairie pour cela.
      Le déclassement de votre terrain ne pourra se faire dans le PLUi que si la Commune est en mesure d’indiquer comment et dans quels délais vos terrains seront équipés pour recevoir X constructions.
      Il y a un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme sur le site, il n’est pas encore tout à fait complet mais vous devriez pouvoir trouver un avocat de proximité.
      Une consultation ne coûte pas si cher contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent. Il faut demander des rendez-vous gratuits, et des devis. Quoiqu’il en soit il vous faut l’analyse d’un professionnel du Droit sur votre problématique.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  64. Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain en friche de 2800m2, il était constructible, il a été déalassé en zone N en 2008 sans que nous soyons mis au courant. Aujourd’hui j’ai le projet de construire une miellerie (je suis exploitant agricole à la retraite et apiculteur).
    quels droit je peux faire valoir?
    merci. bien cordialement……….

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,
      Demandez un Certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet. Je vous renvoie à mon guide gratuit sur le sujet.
      Même s’il est négatif, il vous délivre des informations précieuses et vous accorde des droits acquis. Il ne faut pas hésiter à l’utiliser.
      Même si la Mairie acceptait de déclasser le terrain en zone agricole, il n’est pas certain compte tenu du contexte que vous obteniez un permis de construire.
      D’autres possibilités peuvent être envisagées.
      Rapprochez-vous de la Mairie pour connaître les projets de révision/modification de la réglementation d’urbanisme applicable.
      Inscrivez-vous à la newsletter pour télécharger le guide gratuit, il vous donnera plus d’infos.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  65. Bjr,
    j’aimerai savoir si on peut construire une maison en bois sur un terrain agricole non déclassée sans la permission de la mairie. Cela fait 20 ans que j’ai demandé de déclasser mon terrain et jusqu’à ce jour rien.
    Dès entrepreneurs me dit qu’on a le droit de faire une maison en bois étant donnée cela prêtant que c’est comme un meuble.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Ce n’est pas un meuble ! C’est une construction soumise à demande d’autorisation conformément à la réglementation applicable.
      Vous risquez un PV de constat d’infraction aux règles d’urbanisme, une amende, l’injonction de démolir, le rappel des taxes d’urbanisme assorties des pénalités…
      Ces entrepreneurs devraient se renseigner sur la législation de l’urbanisme avant de plonger leurs clients dans des galères sans fins ! Ou peut-être que cela ne les regarde plus une fois la maison vendue…
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  66. Bonjour
    Mon père m’a légué un terrain agricole de 1 hectare sur lequel j’ai construit une maison avec clôture sur une surface d’ensemble de 2000 m2 environ. Ma taxe foncière est passée de 80 euros à presque 2000 euros, est-ce normal? Me taxant comme si le terrain était déclassé, ne devrait-il pas le déclasser comme je le demande? Le terrain des voisins dont les parents étaient agriculteurs aussi est par contre lui entièrement déclassé depuis belle lurette. Je précise que toute cette zone est maintenant occupée par les enfants, comme moi, des anciens agriculteurs et y ont construit leur maison sans qu’aucun n’ai pris la suite de leurs parents dans ce métier (c’était des petites exploitations). Je précise aussi que ni la commune, ni la région, ni le département, ni qui que ce soit d’autre n’ont voulu me donner l’accès à l’eau et à l’électricité et pourtant ils me font payer autant de taxes foncières. Que puis-je faire ou que pouvons-nous faire contre cette injustice?
    Merci d’avance pour votre éclairage
    Cordialement, MAIRIYANE

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faudrait déjà vous rapprocher de la DGFiP pour qu’ils vous expliquent les motifs de cette augmentation de taxe.
      Vous dites que votre terrain n’est pas classé en zone constructible, et n’avez pas droit au raccordement aux réseaux. Comment avez-vous obtenu l’autorisation de construire..Tout cela est un peu confus..
      Renseignez-vous auprès de la DGFiP et tenez nous informés.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  67. Bonsoir,
    Merci pour votre retour, j ai une autre interrogation la tle qu on me demande de régler a été calculé sur la base du plu.
    Hors a l époque de la délivrance de mon permis en 2013 nous étions sous l ancien règlement d urbanisme le pos.
    Pensez vous que c est ancien règlement soit beaucoup plus avantageux pour moi en termes de fiscalité et de montant de tle? Et si tel est le cas puis je obliger l adminastration a revoir son calcul sur la base du barème 2013?
    Merci pour votre retour.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      En 2013, la réforme sur la fiscalité de l’urbanisme avait eu lieu. On a du vous réclamer une taxe d’aménagement et non une TLE.
      Les taux à prendre en compte pour le calcul de la taxe d’aménagement ne figurent ni dans le POS ni dans le PLU.
      Le taux communal est fixé dans le cadre d’une délibération chaque année, le plus souvent adoptée vers le mois de novembre.
      Il convient donc de demander copie de cette délibération applicable au moment de la délivrance de votre permis de construire.
      Et de vérifier si vous disposiez d’un certificat d’urbanisme de moins de 18 mois dans votre dossier. Il a le mérite de maintenir le taux de taxe le plus favorable.
      Tenez-nous informés
      Bon weekend
      Jasmine – Droit sur terrain

  68. Bonsoir,
    Nous avons déposé un permis de construire en mai 2013 , nous habitons notre maison depuis février 2015.
    Pendant tout cette période nous n’avons eu aucun document , ni informations sur la Tle de la part de l’ administration.
    Et nous recevons cette semaine une demande de règlement de celle-ci.
    N’ayant eu aucun document sut cette tle pouvons nous la contester?

    1. Auteur
  69. Je suis propriétaire de 19 ha sur ma commune (15 en fermage et 8 que nous cultivons + un batiment d élevage vide actuellement) nous sommes agriculteur de solidarité depuis 2 ans a la suite de maladie. Pour des raisons de santé (mon épouse qui a subi 24 opérations et en invalidités) pour des raison d aménagement pour son handicap nous devons faire construire mais la commune nous refuse nous n’avons pas les finances pour acheter un terrain constructible et faire une maison dessus en sachant que l’aménagement pour handicapé coûte 20 % de plus. Nous avions espéré que notre demande de permis de construire sur nos terre ‘cela fais trois fois) au moment du renouveau du PLU serait accepter. Mais il et a nouveau refusé le terrain et classé A agricole nous demandons que 500 m² en limite d un hameau ayant l’eau l’électricité et toute les voiries nécessaire sur cette mémé commune un permis de construire a été délivrer au fils de la personne qui guère le PLU Il est agriculteur mais Il n’a pas d’élevage. Actuellement nous habitons dans le bâtiment d’élevage.

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Il convient d’étudier attentivement la réglementation d’urbanisme applicable à votre terrain à savoir le règlement de zone du PLU.
      Ce règlement détaille ce qui est autorisé ou interdit en terme de constructions.
      Demandez en Mairie que l’on vous délivre copie de votre plan de zonage ainsi que du règlement correspondant.
      Les motifs du refus doivent être précisés et motivés dans votre arrêté de refus de permis de construire.
      Si le refus est conforme à la réglementation applicable, vous devez faire modifier cette réglementation pour pouvoir y construire.
      Il serait intéressant de regarder en quelle zone se situe la construction dont vous parlez, le fils de la personne qui gère le PLU.
      S’il s’agit du même règlement de zone que pour votre terrain, il n’y a pas de raison qu’un permis lui ait été délivré et pas à vous.
      D’autant que s’il n’exerce pas son activité d’agriculteur et qu’il n’y a aucun élevage justifiant la nécessité de sa construction sur le terrain, il est incompréhensible que cette personne ait pu obtenir un permis de construire et pas vous.
      Si les explications avancées par la Commune sur les motifs du refus de permis qui vous a été adressé ne sont pas suffisantes, vous pouvez toujours écrire au service du contrôle de légalité de la Préfecture en exposant votre situation.
      Le Préfet a le pouvoir d’intenter un recours hiérarchique (dans un délai de deux mois) à l’encontre d’un arrêté de refus de permis de construire lorsqu’une illégalité lui a été signalée.
      Ainsi, son intervention « neutre » doit permettre d’analyser votre situation juridique uniquement en fonction de la réglementation applicable. S’il y a eu mauvaise interprétation de la réglementation par la Commune, le Préfet se chargera de le signaler à la Commune en lui demandant de retirer le refus de permis de construire illégal. Attention, pour cela il faut être dans les délais, il faut donc ne pas perdre de temps.
      Vous pouvez de votre côté exercer un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire en fonction de toutes les incohérences constatées entre ce qui est autorisé par le règlement d’urbanisme et le refus que l’on vous a opposé.
      Vous n’avez rien à perdre et toute informations utiles à gagner à vous rapprocher de la chambre d’agriculture de votre département pour exposer votre situation et leur demander leur avis.
      N’hésitez pas pour plus de précisions, et tenez-moi informée.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  70. Bonjour. Je suis propriétaire depuis 6 mois d une maison plus hangar et terrain agricole de 2 hectares en zone inondable. Je ne le savais pas. Je souhaite des abris de pré pour un futur centre équestre. Je viens de m inscrire à la msa. L urbanisme m a dit qu ils n autoriseraient rien à cause du ppri. Petite zone Orange à voir. Puis je argumenter?

    1. Auteur

      Bonjour,

      Merci pour votre intérêt à notre site !
      Vous avez acheté sans être informée de la réglementation inondable sur votre terrain. On peut dire que vous avez été mal informée !
      Je ne pourrai vous dire quels arguments développer. Cela s’étudie en fonction du réglement orange du PPRi et du zonage sur votre terrain.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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