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Posez vos questions – Vous êtes propriétaire

Posez vos questions – Vous êtes propriétaire d’un terrain

Pour poser votre question, il suffit de :

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Auparavant, je vous remercie de lire la Charte de Posez vos questions. C’est important !

De nombreux sujets juridiques sur les droits et démarches des propriétaires ou futurs propriétaires de terrains sont abordés sur notre site. De nombreuses personnes sont à la recherche d’informations claires sur leurs droits.

Or, l’urbanisme est un sujet très complexe ! De plus, la prolifération des lois et décrets rend encore plus difficile le sujet. Certains disent que la Loi est obèse, d’autres parlent de labyrinthe de textes. J’ai aussi lu que la Loi ressemblait de plus en plus à un mille-feuille indigeste…Je suis d’accord avec toutes ces métaphores et cela n’engage que moi !  Il faut bien dire aussi que le déficit d’information en la matière est un puits sans fond.

Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant  sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.

Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.

    • Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
    • Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
    • Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
    • Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
    • Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
    • Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !

    Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

    Nous abordons tous les sujets juridiques liés aux terrains constructibles ou non

    • Acheter un terrain : comment se renseigner et faire le bon choix ?
    • Construire sur son terrain : Comment obtenir son permis de construire dans les délais courts, éviter un refus, faire afficher son permis…
    • Sauver son terrain de l’expropriation ou de la mise en place d’un emplacement réservé par la Mairie !
    • Faire évoluer un terrain non constructible en zone constructible : Quelles sont les démarches à effectuer pour faire sortir son terrain classé à tort d’une zone naturelle, agricoleinondable.

    Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !

    En 2015, Monsieur V. est « tombé » sur l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .

    J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement.

    Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.

    Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.

    Le commissaire-enquêteur émet  dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.

    Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !

    Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits.

    Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…

    Cela vaut la peine de vaincre sa phobie administrative ! 😉


    Nous gardons à l’esprit que pour se rendre utile, nos réponses doivent être aussi pratiques que possible.

    Posez votre question de manière synthétique aussi clairement que possible. Cherchez d’abord sur le site les éléments d’informations vous concernant. Allez tout en bas de la page, écrivez dans case commentaire, remplissez le code captcha et laissez votre mail.

    Rejoignez notre communauté de propriétaires bien dans leurs droits ! Vous ne le regretterez pas !

    Propriétaires de terrains ou futurs propriétaires : « A vous d’écrire ! »

 

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Commentaires 74

  1. Bonjour, nous un terrain jouxte le nôtre et depuis 10 ans nous en assurons l’entretient puisque le dit terrain est enclavé. Nous souhaitons racheter cette partie de terrain mais le propriétaire propose de le vendre au prix d’un terrain constructible et donc à prix d’or ! A t-on un recours ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le vendeur vend son terrain au prix qu’il veut. Sinon, vous pouvez demandez à établir un droit de passage sur ledit terrain, formalisé par une convention de servitude notariée.
      L’indemnité demandée pour ce droit de passage que le voisin est tenu de vous accorder si votre terrain est enclavé, sera moindre que le coût du terrain.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    Nous sommes des propriétaires de terrains dans le Lot, communauté de communes CAUVALDOR. Dans le cadre de son agrandissement, un nouveau PLUiH est est cours d’élaboration.
    Dans le PLUI actuellement en vigueur, la création d’OAP a généré des coûts pharaoniques d’aménagement pour ces terrains classés en OAP, sans mesure avec les prix de vente en zone rurale : coûts d’aménagement de 13 à 14€/m², prix de vente des terrains: 20€/m² (voie centrale, parkings, voie piétonnière végétalisée….). A ces aménagements, il faut ajouter des transferts de propriétés, puisque les division en lots ne correspondent pas aux terrains cadastrés de plusieurs propriétaires de la même OAP.
    Pour ces raisons, nous souhaitons nous opposer à ces OAP dans le futur PLUiH. Nous suivons attentivement les étapes et avons manifesté notre désaccord, dans le cadre de l’enquête publique du SCOT.
    Pensez-vous que cela soit possible?
    Si nous nous regroupons, pourra-t-on adhérer aux Plumés? dans quelles conditions.
    Merci de votre réponse
    Cordialement
    A Gormand

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est toujours possible de s’opposer aux documents d’urbanisme et notamment les OAP du PLUiH.
      Le mouvement des PLUmés relève d’une autre problématique que la vôtre. Il s’agit de propriétaires qui se sont trouvés dépossédés de la constructibilité de leurs terrains passés en zone naturelle ou agricole dans le nouveau PLU. En effet, leurs terrains sont le plus souvent des dents creuses au sein de hameaux, dans des environnements protégés par la Loi Littoral.
      Tout ceci soulève un débat qui prend de plus en plus d’ampleur tant au niveau de l’appréciation de la densité du hameau que de l’application tranchée de la Loi Littoral à tout cas de figure.
      Dans votre cas de figure, votre action peut avoir plus de poids si vous la faîtes porter par une association LOI 1901, composée de riverains et d’habitants de la Commune.
      C’est cette attitude qu’ont adopté les PLUmés, ils ont créé une association dans chaque Commune pour défendre les intérêts urbanistiques de la Commune concernée.
      Leurs pages Facebook leurs permettent de communiquer et d’échanger facilement et rapidement.
      Vous pouvez évidemment échanger sur le site en vous inscrivant dans le forum des PLUmés et créer votre groupe.
      Nous pourrons ainsi participer à la réflexion autour des OAP contestées et suivre l’évolution de votre dossier !
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour, nous avons acheté un terrain en zone agricole sur lequel il y a 2 poteaux électriques desservant toutes les maisons qui sont dans le contrebas. Nous avons demandé à enedis s’il était possible d’avoir une ligne afin de mettre un compteur. Ils nous ont répondu que de toute façon la mairie opposerait son véto. J’ai deux questions. La mairie a-t-elle le droit de refuser (j’ai lu tout et son contraire sur internet). Et si la réponse reste négative, il n’y a aucune raison que ces 2.poteaux restent sur mon terrain si je ne peux en bénéficier (un des deux poteaux a notamment une ligne enterrée. Quelles sont les démarches à effectuer pour les faire retirer? Le terrain a eut été constructible mais il est repassé non constructible vu que l’ancien proprio n’y a rien fait. Je trouve tout cela injuste dans la mesure où certains terrains en zone naturelle collés au chemin des douaniers et face à la mer ont des compteurs. Y-a-t-il 2 poids 2.mesures?? Merci par avance pour votre retour. Annie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Lorsque vous faites votre demande de raccordement à EDF, vous devez joindre la copie de votre permis de construire à votre demande. Enedis a du vouloir vous dire que vous auriez un refus de permis de construire, plus que le Maire qui oppose son véto…
      S’il y a deux poteaux sur le terrain et une ligne enfouie, vous devez disposer d’une convention de servitude au profit de Enedis, annexée à votre titre de propriété.
      Si vous ne la trouvez pas, il faut leur demander copie de la convention de servitude pour l’installation des deux poteaux et le passage souterrain de la ligne haute tension.
      Si cette convention n’a jamais été faite, vous demandez alors à ce qu’ils procèdent à l’enlèvement des installations non légalement autorisées.
      S’ils veulent vous faire signer une convention de servitude pour régulariser la situation, il y a un barème de calcul de l’indemnité pouvant vous être accordée à titre de dédommagement.
      Lorsque j’étais juriste pour le compte d’une entreprise, j’ai été confrontée à une situation similaire.
      Nous sommes passés d’une proposition de 150 euros d’indemnité à 7200 euros, calculée sur la base des textes cités dans la convention.Il n’y a plus qu’à chercher les sources sur internet..
      Si le terrain a été constructible puis est devenu inconstructible et que cela vous étonne compte tenu de l’environnement, il y a peut-être moyen de contester la légalité du zonage attribué à votre parcelle.
      Tout cela s’étudie et peut se défendre.
      Il y a les pratiques de terrain et il y a la Loi et textes réglementaires.
      Quand on est propriétaire d’un terrain on a tout intérêt à s’informer et connaître ses droits.
      Vous souhaitant une bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour Madame,
    je suis propriétaire d’un terrain constructible avec deux de mes soeurs, qui a été mis en emplacement réservé par la mairie, malgré un avocat nous n’avons pas réussi à déclasser ce terrain et supprimer la mention emplacement réservé, nous sommes dans l’optique de vendre la parcelle dans la procédure de délaissement, pouvez-vous m’indiquer si dans ce cas la vente de la parcelle se fera au prix du marché du village ou bien est-ce la mairie qui fixe le prix ?
    Par avance merci de votre retour.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Désolée pour cette mauvaise nouvelle.
      La procédure de délaissement est régie par les articles L 230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
      L’article L 230-3 évoque l’accord amiable sur le prix entre le propriétaire et la collectivité ce qui pourrait répondre à votre question. Sauf que, l’on sait que pour négocier l’on doit se mettre en position de force. A cet égard, vous devriez voir avec votre avocat si vous êtes toujours dans les délais de recours pour vous opposer à ce classement dans le PLU.
      La Mairie peut solliciter le service des domaines (DGFIP) pour estimer la valeur foncière ou donner un avis écrit sur la valeur estimée du terrain. Mais, elle peut aussi aller au dessus de ce prix qui à ma connaissance est souvent inférieur au prix du marché. D’où l’intérêt de négocier un prix à l’amiable tout en s’assurant d’une position de force.
      Si vous lisez les articles du code de l’urbanisme jusqu’au bout, vous verrez que la procédure de délaissement peut être longue et compliquée (saisine du juge de l’expropriation en cas de désaccord: 1,2 ans).
      Cette procédure pourrait être aussi longue pour vous que d’intenter un recours à l’encontre du PLU et tenter de sauver tout ou partie de vos terrains. Je vous conseille vivement d’étudier la deuxième option et vous assurer de la légalité des emplacements réservés dans le PLU.
      Tenez-nous informés,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain sur lequel des voisins ont obtenu de la justice un droit de passage parce qu’ils étaient enclavés.
    La commune peut elle m’exproprier pour desservir leurs terrains (notamment conduites dans le sol) ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous devez un droit de passage aux voisins enclavés, cela relève de vos relations de droit privé avec ces derniers.
      La servitude de passage accordée à vos voisins peut inclure une servitude de passage des canalisations de réseaux publics.
      Cela ne regarde pas à priori la Commune et ne relève pas d’une procédure d’expropriation.
      Jasmine-Droit sur terrain

  6. Merci madame pour votre réponse concernant les étangs.
    Nous avons déjà saisi le préfet qui est le garant de la bonne gestion de ceux-ci au regard de l article 640 du code civil.
    Nous pensons également saisir ds le futur un avocat (voir éventuellement avec vous si disponible) par biais de notre Association 1901 si nous sommes classés en zone inondable.
    En effet, nous ne souhaitons pas que cela arrive car nos maisons perdraient de la valeur.
    Avant cette solution d actions en justice, nous nous interrogeons si nous sommes dans nos droits de faire une action au tribunal contre la collectivité car ce lotissement communal n aurait peut être pas du être construit connaissant les risques et le PLU n a peut être pas été fait convenablement au moment de la création?
    Un lotissement communal avec un PLU normal peut il passer en PPRI sans risque différent du moment de la création du lotissement?
    Avons nous une chance au niveau de la réglementation et de la loi si nous allons en justice?
    Excusez encore pour ces interrogations et nous vous remercions vivement des réponses déjà apportées et de la prise de votre temps.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne peux répondre à une question aussi complexe sur la seule base des infos que vous donnez. Pouvez-vous prouver la faute de l’administration au moment de la création du lotissement et du risque inondable avéré à ce moment. Et autres questions qui se posent. Seul un avocat pourra vous aiguiller sur vos éventuelles chances de succès suite à l’étude approfondie des éléments de votre dossier.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonsoir Madame
    Merci déjà pour votre site (plus page facebook) très instructif.
    Je suis propriétaire (en accession à la propriété) dans un lotissement communal construit en 2004 le long d’un ruisseau sur la commune de saint-yorre (comme l’eau hihi).
    hors, il y a eu plusieurs épisodes de montées des eaux (sans inondations de mon terrain ni dans la maison) dues à une gestion aléatoire d’étangs privées en amont et traversés par le ruisseau.
    Nous avons d’ailleurs monté une association et contacté le préfet pour la vérification aux normes de ces étangs (en attente de réponse de celui-ci).
    En parallèle, sans être au courant et en l’apprenant par hasard, une étude a été faite par une société privée pour modification du plan de prévention des risques d’inondations sur le lotissement.
    Je sais que les données topographiques sont dans les mains du bureau d’étude pour effectuer la modélisation hydraulique qui sera transmis à la DDT et la mairie avant les réunions publiques.
    Je souhaite avec d’autres riverains évidemment contester si nous passons en zone inondable (perte de valeur de la maison).
    Ma question est de savoir si un lotissement communal peut passer en zone inondable alors que les risques sont les mêmes qu’à la construction de se lotissement? la mairie n’est elle pas responsable de l’étude préalable avant la construction du lotissement? avons nous des recours?
    Vous remerciant d’avance de l’intérêt que vous porterez à mon interrogation.
    J e reste à votre disposition.
    Merci pour tout et de votre aide car nous sommes un peu perdu entre l’immobilisme des differents acteurs.
    Cordialement.
    Fabien

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait de s’intéresser à la gestion de ces étangs privés auxquels vous faîtes allusion d’autant si cela a une incidence sur les montées des eaux.
      La première démarche est donc de connaître le cadre légal et les obligations des propriétaires concernés, ainsi que la responsabilité de la collectivité sur le sujet.
      Il vous faudrait rechercher sur internet le règlement sanitaire départemental, qui rappelle que la création de mares ou d’étangs sont soumises à autorisation du Maire.
      Le règlement sanitaire peut interdire l’implantation d’une mare à moins de 50 mètres des immeubles habités. De plus, il peut imposer des obligations d’entretien aux propriétaires concernés.
      Vous pourriez vous rapprocher de la DDT – Direction Départementale du Territoire, service Police de l’eau, pour obtenir tous les renseignements adéquats sur les formalités à accomplir et vérifier que les formalités de création et obligations d’entretien sont bien respectées pour éviter que le risque ne s’aggrave.
      Je vous encourage à créer une association LOI 1901 ayant pour objet notamment la défense des intérêts urbanistiques sur votre Commune. L’association vous permet de mutualiser les frais d’avocat par exemple et permet de faire poids vis à vis des autorités et administrations pour faire bouger les lignes.
      Si un risque inondable est reconnu par le bureau d’études, la DDT devra le prendre en compte dans le cadre du PPRi même si une autorisation de lotir a été délivrée par la Mairie.
      La sécurité des personnes est prioritaire en la matière. C’est pourquoi, je vous conseille de mener l’enquête pour détecter les causes de l’aggravation du risque inondable.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. bonjour,

    Le SCOT rovaltain emploie cette expression ne pas empêcher de. Pouvez-vous m’ éclairer conctrètement ce que cela veut dire car nos somes pas d’accord dans la famille.

    7.1.6 Optimiser l’usage de la parcelle
    ● Orientation
    Si la densité doit être recherchée de manière générale, notamment dans les opérations groupées, l’usage des parcelles doit être amélioré en trouvant un équilibre acceptable entre optimisation de la parcelle, capacité d’évolution et intégration dans l’environnement.
    ● Objectifs
    L’ensemble des dispositions des documents d’urbanisme ne doivent pas empêcher de construire plus de 0,5m² de surface de plancher par mètre carré de parcelle.
    Dans le tissu existant peu dense, les règlements doivent permettre une progressive densification entre autre par l’absence de règles générant des reculs trop importants non justifiés.

    Le maire a traduit cette phraser dans le règement par celle-ci:
    ARTICLE UB 9. Emprise au sol
    Dans l’ensemble de la zone, l’emprise au sol totale des constructions ne peut excéder 50% de l’unité foncière, sauf pour les constructions à usage d’équipement collectif pour lesquelles l’emprise au sol n’est pas réglementée.
    Vaut-il mieux l’emprise au sol ou la surface de plancher

    1. Auteur

      Bonjour !
      Effectivement, le SCOT est peu clair. Je l’interpréterai a contrario « doivent permettre de construire au moins 0,5m² de surface de plancher par m² de parcelle » puisque les dispositions encouragent la densification. A voir les conséquences de la règle de l’emprise au sol de 50% de l’unité foncière si elle contredit ces dispositions du SCOT pour la réalisation de la surface de plancher.
      Il faudrait interroger les auteurs du PLU et les auteurs du SCOT sur la compatibilité de ces dispositions (question par écrit _ email aux personnes en charge de l’urbanisme pour une réponse écrite fiable et réfléchie).
      Etant précisé que le PLU doit être compatible avec le SCOT conformément à la règle de hiérarchie des normes applicable en urbanisme.
      Tenez-nous informés !
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. bonjour
    Nous sommes 80 propriétaires de pavillons dans un lotissement classé dans le PLU en zone UD. Un promoteur est en train d’écrire aux propriétaires des plus grandes parcelles et propose de racheter et raser nos maisons pour construire des immeubles. Avec une hauteur autorisée de 16m et un coeff d’emprise de 70% il peut faire passer la zone de 84 à 500 familles sans problème, meme si les voiries ne sont pas du tout prévues pour cela…
    Quels sont nos recours pour demander un reclassement en zone UC où les coefficients ne permettraient pas de telles constructions, sachant que pratiquement toutes les zones pavillonnaires de la commune sont en UC sauf notre zac qui mélange des zones de collectif et des zones de pavillons.? Est ce que vous pouvez nous accompagner dans ce type de pb ?
    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite une étude approfondie des différents documents composant le PLU afin de comprendre les tenants et aboutissants, détecter les éventuelles faiblesses, étudier les possibilités de modification de zonage en fonction de l’évolution de la réglementation.
      Il conviendrait par ailleurs, à mon sens de vous regrouper au sein d’une association LOI 1901 afin de défendre les intérêts urbanistiques sur votre Commune. Cette association personne morale, pourrait alors intenter des recours contentieux au nom de tous les propriétaires. Evidemment, un tel combat ne peut s’envisager à terme qu’avec l’assistance d’un avocat spécialisé en urbanisme. Si vous êtes assez nombreux, les frais d’avocats seront très accessibles.
      Pour plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter en message privé.
      Bonne journée,
      Jasmine-Droit sur terrain

  10. Bonjour, nous sommes auto constructeur, notre maison bientôt achevée, nous voulions déposer un permis pour un garage de 40 m2, seulement le PLU est entrain de changer; nous sommes donc actuellement en RNU, et par la suite en zone Nn qui nous autorisera une annexe de maximum 25m2, nous sommes une famille, dans une région de montagne avec des hiver long et froid et donc besoin d’un garage pour deux voiture, il y a t-il possibilité d’obtenir une dérogation aussi importante ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Les dérogations à la réglementation du PLU sont des adaptations mineures accordées en fonction de la configuration du terrain…En l’occurrence, cela ne rentre pas dans le champ de l’adaptation mineure. Vous pouvez vous manifester avant l’adoption du PLU afin de faire modifier le règlement de zone Nn et l’adapter aux contraintes de la région pour que les annexes « garages » soient autorisées pour les constructions existantes sur une surface de 40 m². Il faudrait aller à la rencontre des auteurs du PLU et négocier dès maintenant qu’il faudrait assouplir le règlement uniquement pour les habitations existantes. Ensuite, il y a l’enquête publique où vous pouvez émettre ces observations avec le commissaire-enquêteur afin d’influer sur la modification de la réglementation. Renseignez-vous, obtenez copie du projet de réglementation, étudiez les arguments en votre faveur, et montez votre dossier.
      Le guide gratuit vous sera utile ainsi que le guide du propriétaire face au PLU.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour,
    Mon père a un terrain et une maison sur la commune de Nice. Son terrain est passé en zone boisée il y a déjà quelques années sans qu’il ait pu contester malgré un procès (perdu). Son voisin, dans la même situation, a continué à louer son terrain à un exploitant agricole qui produit des légumes dont une partie sous serres tout en l’asphyxiant de produits chimiques. Quelles sont les démarches pour savoir si cette activité agricole est autorisée et si non, comment la faire cesser ?
    Merci par avance de votre réponse.
    Bien cordialement
    Gislaine

    1. Auteur
  12. Bonjour,
    Je vais acheter votre guide sur le PLU mais j’aimerai aussi savoir si vous pouvez offrir un service de conseil pour des propriétaires lancés dans un combat contre un PLU et une mairie qui mettent tout en oeuvre pour dévaloriser leurs parcelles. réalisation d’ un petit lotissement ou bien dans la réalisation d’un fresh relay(point relais alimentaire).
    Le comissaire enquêteur nous a parlé d’ OAP ou Bimby mais on n’est pas d’accord. Nous voulons que le maire revoit les règles de l’article 9 et 13 (emprise au sol) trop contraignantes contrairement à d’autres zones.
    Les propriétaires sont en zone UB.
    Cordialement.
    NB:Le maire a la haine des propriétaires qui peuvent faire un peu d’argent avec leur bien .

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faudrait m’adresser une demande de devis et me donner quelques précisions supplémentaires ainsi que vos coordonnées téléphoniques. Nous pourrions ainsi échanger sur le sujet et réfléchir ensemble aux modalités de mon intervention.
      Bonne journée et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour

    Mon cas est certainement dramatiquement classique.
    Notre terrain de 1300 m2 (Commune des Bouches du Rhône) était classé NB3 au POS. Apres le PLU il est classé N2. C’est une « dent creuse », desservie par les facilités et entoure de lotissements et de maison individuelles sur des surfaces plus grandes qui ne tiennent pas à avoir de nouveaux voisins ni de logements sociaux à proximité.
    Nous avions suivi scrupuleusement toutes les étapes du passage POS/PLU depuis l’enquête publique, la demande à l’amiable etc et au final dépose un mémoire au tribunal administratif de Marseille. Aussitôt, le maire nous a contactés, proposé un rendez-vous, et nous a demandé de retirer notre mémoire en nous promettant de reclasser le terrain après les élections, puis après la mise ne place de la métropole, puis après clarification des attributions de la métropole etc…depuis 5 ans. En clair nous nous sommes fait rouler dans la farine.
    A présent la municipalité nous oppose le besoin d’attendre la transformation du PLU en PLUi. Des plus, l’on nous fait entendre que les secteurs « diffus » comme le nôtre n’auront pas la priorité du reclassement car la commune est très en dessous des pourcentages de logements sociaux et que donc d’autres secteurs auront de facto la priorité…en revanche, le Maire reconnait que nous sommes proche du centre, au milieu des habitations et proches de tous les raccordements.
    Notre terrain devrait donc servir de zone verte pour les maison déjà construites et doit surtout ne pas changer de catégorie car ils pourrait densifier, voire amener des logements sociaux dans une zone privilégiée.(Mr le Maire habite également à proximité).
    Es til possible d’agir et à quel moment ? (annonce du PLUi ? Exception d’illégalité ? Demande d’abrogation d’une partie du PLU ?).
    Merci d’avance. Bien cordialement.

    Jean-Claude

    1. Auteur

      Bonjour Jean-Claude,
      Oui, votre cas est assez courant, on peut le dire. L’erreur que vous avez commise a été de retirer votre recours devant le Tribunal administratif sur la seule parole du Maire.
      Comme je le dis souvent sur le site, rien ne vaut un écrit. Il est préférable d’écrire des mails que d’appeler, et faire une confiance très relative à ce que l’on vous « raconte ».
      Ceci étant, ce qui est fait est fait. A ce jour, il vous faut constituer votre dossier administratif et juridique et dresser l’historique de vos échanges avec la Mairie.
      Le retrait de votre dossier devant le Tribunal administratif est en soi la preuve que l’on vous a fait une promesse non tenue.
      Il est important de dresser cet historique étape par étape, et joindre les preuves à chaque étape, que cela soit en vue d’un contentieux ou à l’occasion de la procédure d’élaboration du PLUi, cela vous sera très utile.
      Ensuite, il convient de faire l’analyse de la situation de votre terrain dans son environnement. Pour cela, il vous faut analyser les documents du PLU en rapport avec la situation de votre terrain : rapport de présentation, PADD, etc…Cela vous permettra de détecter les éventuelles contradictions, voire de prouver que le choix de zonage retenu est étranger aux objectifs du PLU. Il convient par ailleurs d’analyser la vocation naturelle de votre terrain conformément aux critères retenus par le Code de l’urbanisme et de les contester pour votre terrain. Faites le rapprochement des caractéristiques de votre terrain (desserte par les réseaux, accès direct à la voie publique) avec la zone à proximité immédiate pour démontrer l’erreur de zonage commise sur votre terrain. L’affectation de zone à votre terrain dépend de critères objectifs (code de l’urbanisme et documents du PLU), vous n’avez pas à vous laisser distraire par des considérations sur des logements sociaux. Cela ne vous regarde pas sauf si le PLU vise votre terrain pour ces logements. Il faut rester objectif et se fier aux écrits surtout.. Enfin, tout ce travail fait vous permettra de prendre un rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme et de pouvoir exposer clairement votre situation afin qu’il vous guide dans les démarches les plus appropriées à mener.
      Vous pourriez lui demander de vous produire une consultation juridique étoffée sur :
      – l’erreur de zonage (matérielle ou erreur manifeste d’appréciation)
      – l’éventuelle responsabilité de la Commune et une possible indemnisation pour le préjudice causé
      L’analyse juridique de l’avocat sur un courrier à « en tête avocat » pourrait amener le Maire à prendre votre dossier en considération pour trouver des solutions plus rapides. Il y a peut être une procédure de révision du PLU à venir prochainement.
      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

    2. Bonjour Jasmine,

      Merci pour la rapidité de votre réaction et pour l’adaptation spécifique de votre réponse à notre question.
      Elle répond parfaitement à ce que nous voulions savoir pour le moment et surtout, elle nous encourage à ne pas laisser tomber.
      Nous ne manquerons pas de revenir vers vous car votre site correspond tout à fait à notre attente.
      Cordialement,

      JC

      1. Auteur

        Bonjour Jean-Claude,
        Effectivement, je vous encourage à aller jusqu’au bout de vos démarches. J’ai de plus en plus de témoignages de personnes qui ont fini par obtenir gain de cause sur leur terrain.
        A bientôt
        Jasmine – Droit sur terrain

  14. Bonjour,

    En décembre dernier nous vous écrivions suite à la réception d’une demande de paiement d’une TLE pour un logement dont le permis de construire avait été émis en juillet 2010. A l’époque les impôts avaient refusé notre paiement, prétextant que c’était le précédent détenteur du permis qui devait la payer, malgré un transfert de permis à notre profit le 23 juillet 2010. Ils avaient alors édité des avis de perception à son nom mais aucun avis à notre nom n’avait été émis et envoyé avant 2016. Vous nous aviez alors conseillé de rédiger un recommandé à destination de la DDT avec copie à la dgfip pour expliquer qu’il y avait prescription d’après l’article L 331-21. Nous avions également contesté le calcul qui ne prenait pas en compte notre prêt à taux zéro.Ce que nous avons fait. Nous avons reçu hier une réponse. Ils nous ont édité un avis de dégrèvement en prenant en compte le prêt à taux zéro mais n’évoque pas du tout le délai de prescription. Le service de recouvrement nous a indiqué cette après-midi que la DDT n’a pas répondu car ils pensent que ce délai de prescription ne les concerne pas mais concernerait plutôt la DGFIP. Aussi la DGFIP nous demande de leur renvoyer un mail demandant l’examen du délai de prescription au niveau de leurs services. Cela me parait bizarre de ne pas devoir envoyer de recommandé. Ensuite, sur la réponse de la DDT, il est bien écrit que nous avons 2 mois pour saisir le tribunal administratif, cependant si nous attendons la réponse du service des impôts nous risquons d’attendre plus que 2 mois… Nous ne savons donc plus quoi faire…?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez toujours envoyer votre mail à la DGFIP demandant l’examen du délai de prescription, en prenant bien soin de donner toutes les précisions. Je ne connais pas les dessous de votre dossier mais cela vaut la peine d’essayer surtout s’ils vous invitent à le faire. Vous disposerez de tous les éléments de la requête pour ne pas laisser passer le délai de saisine du Tribunal administratif qui a l’avantage de suspendre le recouvrement de l’impôt jusqu’à ce que le juge se soit prononcé.
      Tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Bonjour, Jasmine,

    Je vous remercie pour votre réponse rapide et très claire !

    Nous avons bien compris la marche à suivre – nous nous en occupons et n’hésiterons pas à revenir vers vous avec la suite.

    Merci encore !

    Bien cordialement,

    Francis
    25 mai 2017

    1. Auteur
  16. Bonjour Mme
    Nous avons acheté notre maison cela fera 2 ans au mois d octobre 2017 ma question est la suivante nous avons eu un problème d inondation dans nôtre sous-sol à cause de la pluie nous nous battons contre le constructeur et avons fait appel à un expert pouvons nous demander de ne pas payé la taxe d amenagement tant que le souci n est pas résolu? nous sommes déjà à notre deuxième paiement de cette taxe .Que pouvons nous faire ?
    Cordialement

  17. Bonjour,

    Et merci pour ce site — peut-être pourrons-nous bénéficier de vos lumières !

    Nous avons vendu il y a trois ans, dans une commune de Bretagne, une maison avec jardin, y compris un second jardin attenant mais cadastré individuellement, que la mairie avait déclaré (verbalement) comme étant « à usage agricole ». Il fut question lors de notre projet de vente, que nous gardions ce second jardin pour nos propres fins ; or sachant qu’il fut « à usage agricole », à contre coeur nous l’avons finalement inclus dans la vente.

    Depuis, nous avons appris que l’acquéreur aurait construit sur cette même parcelle.

    Nous voudrions alors connaître les conditions dans lesquelles cela a pu se faire, et de connaître aussi nos droits, dans la mesure que nous aurions éventuellement été lésés dans l’affaire.

    La difficulté étant de savoir quelles démarches à effectuer et quel interlocuteur à aborder en premier : sans doute pas l’acquéreur ; la mairie non plus ; notre notaire à peine…

    Nous nous sommes ainsi gardés jusqu’à présent d’interroger le site du cadastre pour le lot en question… Par contre, sur le site de la mairie, nous avons consulté le POS – daté de 1995 — et le plan indique que le lot en question serait « Parcelle Non Constructible » (Protection) – au titre de la nature et de la culture »

    Merci pour vos lumières,

    Francis

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le terrain en question a pu être déclassé suite à la vente intervenue.
      Le POS de 1995 a du faire l’objet d’une procédure d’élaboration d’un PLU pour le remplacer.
      Dès lors et depuis trois ans, il y a peut être eu modification du zonage agricole dans un révision/modification de ce même PLU.
      Il faudrait vous renseigner en Mairie (service urbanisme pour le savoir).
      Relisez bien votre acte de vente et les renseignements d’urbanisme, le zonage de la parcelle doit y être mentionné.
      Si le zonage a été modifié suite à votre vente, il n’y a pas d’illégalité à mon sens. Le zonage des terrains évolue régulièrement au fil des procédures menées en urbanisme.
      Voyez avec la Mairie et n’hésitez pas à nous tenir informés.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  18. Bonjour,
    J’ai bien reçu la réponse à ma demande et, je vous en remercie. Ces renseignements étaient très clairs.
    Je voudrais savoir combien me coûterait le travail que vous voulez effectuer pour ma demande et, combien de temps celà prendrait il. Je vous remercie par avance pour ces renseignements

    1. Auteur
  19. Bonjour
    J’aurais une petite question…. très particulière
    Je suis propriétaire d’un terrain classé en zone naturelle.
    D’après le PLU j’ai pas le droit de construire une maison d’habitation mais j’ai le droit de construire tout de même une annexe.

    J’ai lu qu’une annexe avait la même destination que le batiment principale, soit « habitation ».
    Que considère t on comme annexe d’habitation?
    comment puis je rentabiliser mon annexe?

    En gros est ce possible de faire un logement (studio annexe, chambre secondaire….), et de le louer?
    Y a t il des astuces qui permettrait d’arriver à cela? des personnes transforment des garages en studio, des granges en gites…. donc que puis je faire d’une annexe d’habitation?

    Merci
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Les réponses à vos questions figurent dans la réglementation d’urbanisme. Il faut demander en Mairie le réglement de zone applicable à votre terrain.
      Si vous êtes trop contraint par cette réglementation, il faut étudier le dossier et voir quelles démarches adopter afin de faire modifier et assouplir cette réglementation.
      Revenez vers nous avec ces informations.
      Bien cordialement.
      Jasmine Jovanovic

  20. Bonjour,
    propriétaire d’une parcelle de 1000 m², boisée et en bordure de forêt, j’ai proposé à une amie d’y stationner son camion pour quelques temps. Au bout de 24 heures, le maire était déjà à ma porte pour exiger de retirer le véhicule au motif que c’est un terrain classé agricole. Comme c’est un terrain privé, c’est en toute bonne foi que je pensais pouvoir y garer un véhicule. Et le maire ne m’a présenté pour le moment aucun document officiel pour attester de ses dires.
    Je vais dans un premier temps lui demander sur quel texte il se base, pour mon information personnelle.
    Mais s’il n’est effectivement pas possible de le laisser, quels sont les délais que je dois respecter ? Je vois par endroit qu’il pourrait rester deux semaines, trois mois, 24 heures… ce n’est pas très clair.
    Un camion est un véhicule, déplaçable, il n’est pas question d’une cabane ou d’une construction quelconque… je ne pensais vraiment pas que ça pourrait poser problème.
    Merci de votre retour…
    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Comme vous le dîtes, il faut demander au Maire sur quel texte il se base et vous aurez les réponses à vos questions. Qu’il s’agisse d’un arrêté municipal, de la réglementation d’urbanisme ou d’un autre texte qui fonde l’interdiction, vous devez avoir communication de cette information. Quoiqu’il arrive pour qu’un agent assermenté puisse vous verbaliser à ce titre, il doit pouvoir fonder son PV sur un texte. Et pour savoir ce que vous avez le droit de faire au vu de la réglementation d’urbanisme sur votre terrain agricole, il vous faut demander en Mairie la copie du règlement de zone Agricole.
      Tenez-nous informés !
      Bonne semaine
      Jasmine – Droit sur terrain

  21. Bonjour,

    Je possède un terrain (par héritage) classé en zone A. Ma commune est en révision de son PLU. J’ai demandé que ce terrain soit classé en zone AU car il possède les critères demandés pour cela.
    A quel moment aurais-je une réponse?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est courant que les Mairies n’apportent aucune réponse écrite à ce type de demande, à vous de vous tenir informé du projet de PLU afin de voir s’il a été fait droit à votre demande. Si non, aller convaincre le commissaire enquêteur lors de l’enquête publique d’émettre un avis favorable à votre demande.
      Parfois, les Communes répondent, le plus souvent pour informer que la demande sera traitée sans s’engager sur une réponse.
      Enfin, ils arrivent que les Communes se prononcent et répondent par la négative.
      Je n’ai jamais vu le cas d’une réponse écrite d’une Commune qui acceptait de faire droit à une demande de déclassement.
      Il faut vous tenir informé et ne rien laisser passer.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  22. Bonjour nous possedons une petite maison sur un terain de 1900M2 en zone A
    on souhates faire une extension sachant que la premier fermes est a plus de 100 metre

    1. Auteur
  23. Bonjour, tout d’abord bravo pour tout le travail que vous effectuez qui est d’une grande aide.
    Je suis actuellement propriétaire d’un terrain avec lac privé en zone non constructible d’environ 1ha, sur ce terrain a été posé par l’ancien propriétaire un mobil-home sur plot (qui a donc perdu sa mobilité), il a été construit autour une grande terrasse en bois, une véranda en bois, un cabanon de stockage de 20m2 posé sur une dalle en béton etc. Tout ceci date d’il y a plus de 10 ans. Cette habitation est raccordé au réseau d’eau, à une citerne de gaz, et il y a une fosse sceptique, l’électricité est fournit à partir d’installation solaire photovoltaïque. Sur l’acte de vente signé avec le notaire, il y est indiqué qu’une petite habitation légère démontable y est présente. Je paye donc la taxe foncière, l’ancien propriétaire payait la taxe d’habitation (pour une habitation de 56m2) et je viens moi aussi de faire ma déclaration ces derniers jours. J’aimerais régulariser cette situation en remplaçant l’ancien par une nouvelle construction écologique en bois de même surface, j’aimerais que ceci devienne un lieu d’accueil touristique (type gîte rural). Je me suis entretenu avec le maire au moment de l’achat et il m’a dit qu’il ne pouvait rien faire pour nous… je me tourne donc vers vous pour avoir quelques conseils d’expert et savoir vers qui me tourner ?
    En vous remerciant par avance,
    Samuel

    1. Auteur

      Bonjour Samuel,
      Merci pour le compliment !
      La réponse à votre question se trouve dans la réglementation locale d’urbanisme.
      Soit vous demandez un extrait de plan de zonage, accompagné du règlement applicable. Ces premiers éléments vous indiqueront ce que vous avez le droit de faire et ce qui est interdit.
      Soit vous demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. La Mairie dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre par un arrêté officiel sur la faisabilité du projet, en expliquant quelles contraintes réglementaires empêchent la réalisation du projet.
      Si la réglementation interdit votre projet, la seule solution est de tenter de faire modifier le règlement applicable à votre terrain.
      Aucune dérogation ne peut vous être accordée ni par le Maire lui-même, ni par la Préfecture ou un quelconque organisme.
      La réglementation s’impose à vous, c’est pourquoi la seule solution est de la faire modifier.
      Tenez-nous informés et inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide gratuit qui vous aidera dans vos démarches.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  24. Bonjour et d’avance merci pour vos conseils.
    nous sommes propriétaire d’une maison depuis fin 2014 placée sur 1 seule parcelle cadastrale. Nous avons acquis cette propriété avec l’envie de diviser le grand terrain en 2 pour construire une seconde maison pour nos parents. Nous avons découvert depuis que le PLU (qui a été fait pendant notre acquisition) coupait la parcelle cadastrale en 2 natures différentes (1 constructible et 1 non constructible) car historiquement il existait plusieurs parcelles cadastrales qui ont été réunies. Il est vrai que nous n’avions pas vérifié car pensant qu’une parcelle cadastrale ne pouvait avoir qu’une nature. Le maire a lui même reconnu oralement une erreur. Nous lui avons écrit et il nous a simplement répondu qu’il n’était pas prévu de refaire le PLU prochainement. Qu’est il possible de faire selon vous.
    Cordialement
    Eric

  25. Je vous adresse ce courrier par désespoir. Je possède 25 HA de terre toute classe agricole par le PLU Nous sommes agriculture de solidarité après 21 ans de travail agricole en temps qu’exploitant.
    Je suis en invalidité ainsi que mon époux nous percevons tous les deux l’AAH. A la suite de gros problème de santé (23 Opération dont 14 en orthopédie) j’ai été obligée de vendre ma maison qui était toute en escalier. Depuis 2005 je demande un certificat d urbanisme pour une parcelle en ma possession, celle ci a coté d un hameau, desservie par une route communale, desservie par l’eau de la ville et par l’électricité. Mais nous avons le refus du maire car selon la lois aucune personne ne peu construire sur des zone A.
    Mi_mai je me fait Opère pour la 25 fois de la colonne vertébrale espérant ne pas me retrouvé sur un fauteuil roulant. je demande de faire construire une maison sur 1000 m² de terre une maison aménager pour personne a mobilité réduite, Mes parents était agriculteur depuis 1911 sur la commune mon époux depuis 1996, Nous avons subit la grippe aviaire qui nous a ruiné, mon époux a fais une très très grosse dépression,.
    J’ai encore demandé au maire qui m’a dit de refaire une demande de certificat d urbanisme en me disant qu’il n’y avait aucun espoir.
    J’ai vendu ma maison et je n’ai pas les moyen de m’acheter un terrain de 1000€ et mettre une maison dessus. Avez vous une solution car a partir du mois de juin n’habiterai dans mon bâtiment élevage ;
    Merci pour votre aide.
    Madame,
    Je vous remercie de votre mail, Je vous fais part du n° DE CADASTRE n° YE 94 sur la commune de EURRE 26400 Drome.
    Mon etat de santé se dégrade vite j’ai a nouveau un intervention chirurgicale autour de 23 mai 2017 . Je suis a nouveau allé voir le maire qui ma dit qu’il n’appliquait que la loi et que je ne ferais jamais construire sur un de mes terrains, je suis revenu demoralisé.

    Je ne suis pas très doué un informatique aussi j’espère que vous pourrai accéder aux documents merci de votre aide . J’ai essayer de mettre sur votre blog mais je n’ai pas trouver ou poser mes questions.
    Merci encore Martine FREYSSIN

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faudrait demander par écrit à la Mairie qu’ils vous indiquent le calendrier de procédure de révision du PLU :
      – arrêt du projet
      – enquête publique
      Demandez le mail du responsable du service urbanisme en Mairie et adressez lui votre question.
      Si l’arrêt du projet a déjà eu lieu, il faut immédiatement demander copie du dossier de projet de PLU.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  26. Bonjour
    Question. Si un terrain a une partie constructible et une partie en ND comment fait on pour calculer le shon du terrain?
    Doit on prendre uniquement en compte la partie constructible ou doit on prendre la superficie complète (constructible + ND) ?
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous devez exclure la superficie du terrain située en zone ND, celle-ci étant inconstructible, elle ne peut en principe être prise en compte pour le calcul de la surface de de plancher. On ne parle plus de SHON mais de surface de plancher.
      Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez les précisions de l’administration dans un délai de deux mois. Téléchargez mon guide gratuit pour plus de précisions.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit su terrain

  27. Bonjour,

    En janvier 2017, nous avons acheté une maison sur un terrain de 1032m², composé de 3 parcelles dont une seule est constructible. La parcelle constructible fait partie d’un lotissement, les 2 autres contiguës n’en font par contre pas partie. Le PLU a été arrêté en remplacement du POS fin janvier 2017. Lors de l’achat, les propriétaires nous avaient prévenus que les 2 autres parcelles (fond de jardin = 280 m²) allaient devenir constructibles et qu’un lotissement serait créé derrière chez nous. Nous n’y avons pas porté plus attention. Aujourd’hui, je vois que l’enquête publique est en cours (elle finit le 07 avril) et que nos 280 m² sont inclus dans un autre lotissement prévoyant la construction de 48 maisons sur 2 hectares. Nous ne sommes pas du tout vendeurs de notre fond de jardin. Que pouvons-nous indiquer sur le registre de l’enquête publique? Nous nous fichons que notre fond de jardin soit constructible. Nous avons acheté cette maison en particulier pour son jardin… Y-a-t’il un moyen de regrouper nos 3 parcelles en une seule afin d’empêcher que l’on nous en prenne une partie. La mairie, que nous avons interrogée, dit que tout se fait à l’amiable avec le maire. Aujourd’hui peut-être, mais comment cela se passera-t’il avec un autre maire ou lorsque l’urbanisme sera transférée à la communauté d’agglomération? Nous vous remercions par avance pour votre aide et vos conseils.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Si vous n’êtes pas vendeur de votre fond de jardin, personne ne peut vous obliger à vendre …
      Relisez attentivement votre acte d’acquisition et ce à quoi vous êtes engagés et voyez avec votre notaire. Vous pouvez éventuellement faire une demande d’acquisition des terrains que vous évoquez, encore faut-il que le propriétaire soit d’accord pour vous les vendre. J’avoue que je n’ai pas tout saisi de votre problématique…Je pense que le notaire est plus avisé pour vous conseiller.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  28. Bonjour,

    Je fais suite à un changement sur notre commune, nous avions un POS et maintenant nous dépendons d’un PLU.

    Notre souci, c’est que nous aimerions construire une piscine de moins de 10m2, mais notre PLU nous indique :
    – aux bassins de piscines qui doivent s’implanter à une distance au moins égale à 3 mètres de toute limite séparative.

    Nous sommes dans une zone UCA2..

    Je pensais du faite que la piscine de moins de 10m2 n’est besoin d’aucune d’autorisation et cela appuyé par les piscinistes, donc je pensais être dans mes droits, et par acquis de conscience j’ai téléphoné à la mairie. Mais la mairie ma renvoyer le PLU.

    Pourriez-vous me dire si la mairie est dans son droit de refuser les mimi-piscines.

    Commune d’oberhausbergen

    Cordialement
    Pascale O

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne dispose pas de votre règlement de PLU, je ne peux donc affirmer ce que vous avez le droit de faire ou pas.
      Je vous conseille de renouveler votre demande par écrit à la Mairie et demander une réponse écrite : – Projet de construire une piscine d’un bassin de 10m² pour lequel aucune autorisation administrative n’est nécessaire en fonction du PLU applicable. Situez votre projet de piscine sur un plan. Attendez le retour écrit de la Mairie. Entre ce qui s’affirme à l’oral ou à l’écrit, on a régulièrement des surprises de dernière minute.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  29. Bonjour,
    Dans ma petite commune rurale de 1143 habitants, depuis 2009 un PLU est en cours d’élaboration et a été revu par une autre équipe communale depuis les dernières élections de 2014, ce dernier PLU a été arrêté mais pas approuvé avant les élections.

    Par délibération du 27 avril 2015, le nouveau maire a fait approuver à nouveau la prescription de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme en remplacement d’un Plan d’Occupation des Sols approuvé en 2002.

    1) le maire a-t-il le droit de faire approuver une 2eme modification simplifiée du POS en séance du conseil municipal du 22 octobre 2015 alors que l’élaboration d’un PLU est votée le 27 avril 2015 ?

    2) les dents creuses
    Dans le SCOT Isère je n’ai pas trouvé de définition de la dent creuse.

    Par contre, dans le SCOT de Besançon : « Pour mémoire, une dent creuse est une parcelle (ou un groupe de parcelles) non bâtie insérée dans un tissu construit ». Il y a aussi la définition du Centre d’échanges et de Ressources Foncières (CERF) d’Auvergne Rhône Alpes qui est semblable.

    Dans notre PLU modifié, qui a été arrêté par notre intercommunalité en décembre 2016 (c’est le sous-préfet qui l’a décidé) , dans le rapport de présentation nous trouvons un schéma de toutes les dents creuses choisies par la commune en vue d’une construction.

    Or la commune a violé la définition de la dent creuse car souvent elle divise une parcelle existante qui a déjà une construction, en deux ou trois parties et déclare ainsi une ou deux parties « dents creuses ».

    Est-elle autorisée à faire cela ? ou doit-elle déterminer seulement le type de dent creuse à prendre en compte ?
    Cela rend-t-il le PLU caduque ?

    De plus, certaines dents creuses sont déjà comblées (Permis accordé, maison finie) avant l’approbation du PLU.
    Est-ce normal ?

    Et en conséquence, on peut lire dans le PLU :
    « Ces parcelles en dents creuses représentent un potentiel de 37 logements environ. La rétention foncière de 50 % est envisagée (elle est beaucoup plus importante ces dernières années, mais les zones constructibles se réduisant elle a été revue à la hausse), soit environ 18 logements qui serait réalisés dans la durée du PLU. La forme, la desserte, les contraintes topographiques, ont été prises en compte pour cette estimation ».

    Il semblerait que la rétention foncière soit un ALIBI. Elle est utilisée pour cacher le fait que 20 permis de construire sur ces « dents creuses » auraient déjà été attribués et qu’il ne resterait plus que 18 dents creuses!

    pourriez-vous m’expliquer plus précisément la rétention foncière ? la commune a-t-elle le droit de l’invoquer ou est-ce bien un alibi ?

    3) les deux réunions publiques ont portées exclusivement sur le transfert de deux OAP d’un hameau à un autre.
    Et-ce que la procédure d’élaboration du PLU est irrégulière ?

    Personnellement, je me suis investie à créer une association, avec d’autres habitants, mais le Maire a toujours refusée de nous recevoir, concernant ce PLU. Il a refusé de faire paraitre dans le bulletin local la création de notre association. Puis il a donné satisfaction à quelques-uns d’entre nous. Veuillez comprendre mon désarroi.

    4) le changement de destination des bâtiments en zone agricole :
    J’ai lu sur votre site, que la commune doit préciser dans le PLU, les types de bâtiment pour lesquels est autorisé le changement de destination. Or, notre commune a identifié chaque bâtiment concerné. Que dois-je faire car je suis concernée et ma grange n’est pas retenue.

    5) Je suis propriétaire d’une parcelle de 6750 m2 de terrain constructible en zone UD qui va passer en agricole A alors qu’elle fait partie d’un petit hameau et que le cœur du hameau est en UA et va passer en Agricole. J’ai une autre parcelle dans le cœur de ce hameau de 1460 m2 qui n’a jamais été cultivée, et qui comprend une maison et une grange. D’après les infos sur votre site, on pourra peut être contester le déclassement de cette parcelle …

    Dommage que dans notre région, il n’y ait pas une association des PLUmés de l’Isère.

    J’insiste sur le fait qu’aujourd’hui je suis en possession du PLU arrêté par la commune en novembre 2016, décision ensuite annulée suite à la décision du sous-préfet de faire arrêter le PLU par l’intercommunalité.
    J’ai demandé le PLU arrêté par l’intercommunalité en décembre 2016 à la commune (pas de réponse) puis à la CADA et récemment à l’intercommunalité.
    Je vous remercie par avance.

    Cordialement
    Elise

    1. Auteur

      Bonjour Elise,

      Je pense effectivement que vous devriez vous rapprocher d’une association de PLUmés et notamment de la coordination nationale des PLUmés qui pourrait vous orienter pour créer une association dans l’Isère sur votre secteur.
      Concernant vos nombreuses questions, cela relève d’une consultation sur dossier et non d’une simple question sur le blog.
      Je regrette mais je ne peux passer deux heures à vous répondre en faisant des suppositions, ne disposant pas des éléments écrits sous les yeux. Je ne peux affirmer si une procédure est régulière ou non au vu des éléments fournis. Pour cela, il faut vous tourner vers une consultation d’avocat.
      Ceci étant, il semble bien que vous ayez toutes les raisons de contester le classement en zone agricole, c’est donc à surveiller de près et préparer votre dossier de recours pour éviter ce classement inapproprié.
      Il est dommage que vous ayez noyé votre question par autant de questions qui se bousculent, je ne comprends même pas votre problématique actuelle…
      Essayez de reformuler une seule question claire et précise.
      Merci d’avance,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  30. bonjour, je possede un terrain de 2528m a saint arnoult des bois(28) depuis 1979.la commune a établie une carte communale en 2004, pour une révision en 2014.Après 18 mois d attente elle décide d établir un plui, transfert a la communauté de communes  » entre beauce et perche » suite a la loi alur . Apres renseignements ce plui sera opérationnel en 2019. Je voulais diviser mon terrain en 4 parcelles ayant 100m de facade sur route. Celui ci est a 100m des habitations, l eau est installée, je voulais faire le prolongement de la ligne électrique ,pour un court de 18000e , que je prenais a ma charge, refus du Maire (terrain en dehors de la carte communale) le transfert de demande certificat d urbanisme se fait a la communauté de communes, que puis je faire.merci

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Votre question nécessite une étude de dossier approfondie par un avocat. Le financement des réseaux est strictement encadré par la Loi. En fonction du contexte et de votre dossier, l’avocat pourra valider la faisabilité de votre opération et vous donner le cadre juridique à proposer à la Mairie pour cela.
      Le déclassement de votre terrain ne pourra se faire dans le PLUi que si la Commune est en mesure d’indiquer comment et dans quels délais vos terrains seront équipés pour recevoir X constructions.
      Il y a un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme sur le site, il n’est pas encore tout à fait complet mais vous devriez pouvoir trouver un avocat de proximité.
      Une consultation ne coûte pas si cher contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent. Il faut demander des rendez-vous gratuits, et des devis. Quoiqu’il en soit il vous faut l’analyse d’un professionnel du Droit sur votre problématique.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  31. Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain en friche de 2800m2, il était constructible, il a été déalassé en zone N en 2008 sans que nous soyons mis au courant. Aujourd’hui j’ai le projet de construire une miellerie (je suis exploitant agricole à la retraite et apiculteur).
    quels droit je peux faire valoir?
    merci. bien cordialement……….

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,
      Demandez un Certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet. Je vous renvoie à mon guide gratuit sur le sujet.
      Même s’il est négatif, il vous délivre des informations précieuses et vous accorde des droits acquis. Il ne faut pas hésiter à l’utiliser.
      Même si la Mairie acceptait de déclasser le terrain en zone agricole, il n’est pas certain compte tenu du contexte que vous obteniez un permis de construire.
      D’autres possibilités peuvent être envisagées.
      Rapprochez-vous de la Mairie pour connaître les projets de révision/modification de la réglementation d’urbanisme applicable.
      Inscrivez-vous à la newsletter pour télécharger le guide gratuit, il vous donnera plus d’infos.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  32. Bjr,
    j’aimerai savoir si on peut construire une maison en bois sur un terrain agricole non déclassée sans la permission de la mairie. Cela fait 20 ans que j’ai demandé de déclasser mon terrain et jusqu’à ce jour rien.
    Dès entrepreneurs me dit qu’on a le droit de faire une maison en bois étant donnée cela prêtant que c’est comme un meuble.
    Merci d’avance de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Ce n’est pas un meuble ! C’est une construction soumise à demande d’autorisation conformément à la réglementation applicable.
      Vous risquez un PV de constat d’infraction aux règles d’urbanisme, une amende, l’injonction de démolir, le rappel des taxes d’urbanisme assorties des pénalités…
      Ces entrepreneurs devraient se renseigner sur la législation de l’urbanisme avant de plonger leurs clients dans des galères sans fins ! Ou peut-être que cela ne les regarde plus une fois la maison vendue…
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  33. Bonjour
    Mon père m’a légué un terrain agricole de 1 hectare sur lequel j’ai construit une maison avec clôture sur une surface d’ensemble de 2000 m2 environ. Ma taxe foncière est passée de 80 euros à presque 2000 euros, est-ce normal? Me taxant comme si le terrain était déclassé, ne devrait-il pas le déclasser comme je le demande? Le terrain des voisins dont les parents étaient agriculteurs aussi est par contre lui entièrement déclassé depuis belle lurette. Je précise que toute cette zone est maintenant occupée par les enfants, comme moi, des anciens agriculteurs et y ont construit leur maison sans qu’aucun n’ai pris la suite de leurs parents dans ce métier (c’était des petites exploitations). Je précise aussi que ni la commune, ni la région, ni le département, ni qui que ce soit d’autre n’ont voulu me donner l’accès à l’eau et à l’électricité et pourtant ils me font payer autant de taxes foncières. Que puis-je faire ou que pouvons-nous faire contre cette injustice?
    Merci d’avance pour votre éclairage
    Cordialement, MAIRIYANE

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faudrait déjà vous rapprocher de la DGFiP pour qu’ils vous expliquent les motifs de cette augmentation de taxe.
      Vous dites que votre terrain n’est pas classé en zone constructible, et n’avez pas droit au raccordement aux réseaux. Comment avez-vous obtenu l’autorisation de construire..Tout cela est un peu confus..
      Renseignez-vous auprès de la DGFiP et tenez nous informés.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  34. Bonsoir,
    Merci pour votre retour, j ai une autre interrogation la tle qu on me demande de régler a été calculé sur la base du plu.
    Hors a l époque de la délivrance de mon permis en 2013 nous étions sous l ancien règlement d urbanisme le pos.
    Pensez vous que c est ancien règlement soit beaucoup plus avantageux pour moi en termes de fiscalité et de montant de tle? Et si tel est le cas puis je obliger l adminastration a revoir son calcul sur la base du barème 2013?
    Merci pour votre retour.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      En 2013, la réforme sur la fiscalité de l’urbanisme avait eu lieu. On a du vous réclamer une taxe d’aménagement et non une TLE.
      Les taux à prendre en compte pour le calcul de la taxe d’aménagement ne figurent ni dans le POS ni dans le PLU.
      Le taux communal est fixé dans le cadre d’une délibération chaque année, le plus souvent adoptée vers le mois de novembre.
      Il convient donc de demander copie de cette délibération applicable au moment de la délivrance de votre permis de construire.
      Et de vérifier si vous disposiez d’un certificat d’urbanisme de moins de 18 mois dans votre dossier. Il a le mérite de maintenir le taux de taxe le plus favorable.
      Tenez-nous informés
      Bon weekend
      Jasmine – Droit sur terrain

  35. Bonsoir,
    Nous avons déposé un permis de construire en mai 2013 , nous habitons notre maison depuis février 2015.
    Pendant tout cette période nous n’avons eu aucun document , ni informations sur la Tle de la part de l’ administration.
    Et nous recevons cette semaine une demande de règlement de celle-ci.
    N’ayant eu aucun document sut cette tle pouvons nous la contester?

    1. Auteur
  36. Je suis propriétaire de 19 ha sur ma commune (15 en fermage et 8 que nous cultivons + un batiment d élevage vide actuellement) nous sommes agriculteur de solidarité depuis 2 ans a la suite de maladie. Pour des raisons de santé (mon épouse qui a subi 24 opérations et en invalidités) pour des raison d aménagement pour son handicap nous devons faire construire mais la commune nous refuse nous n’avons pas les finances pour acheter un terrain constructible et faire une maison dessus en sachant que l’aménagement pour handicapé coûte 20 % de plus. Nous avions espéré que notre demande de permis de construire sur nos terre ‘cela fais trois fois) au moment du renouveau du PLU serait accepter. Mais il et a nouveau refusé le terrain et classé A agricole nous demandons que 500 m² en limite d un hameau ayant l’eau l’électricité et toute les voiries nécessaire sur cette mémé commune un permis de construire a été délivrer au fils de la personne qui guère le PLU Il est agriculteur mais Il n’a pas d’élevage. Actuellement nous habitons dans le bâtiment d’élevage.

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Il convient d’étudier attentivement la réglementation d’urbanisme applicable à votre terrain à savoir le règlement de zone du PLU.
      Ce règlement détaille ce qui est autorisé ou interdit en terme de constructions.
      Demandez en Mairie que l’on vous délivre copie de votre plan de zonage ainsi que du règlement correspondant.
      Les motifs du refus doivent être précisés et motivés dans votre arrêté de refus de permis de construire.
      Si le refus est conforme à la réglementation applicable, vous devez faire modifier cette réglementation pour pouvoir y construire.
      Il serait intéressant de regarder en quelle zone se situe la construction dont vous parlez, le fils de la personne qui gère le PLU.
      S’il s’agit du même règlement de zone que pour votre terrain, il n’y a pas de raison qu’un permis lui ait été délivré et pas à vous.
      D’autant que s’il n’exerce pas son activité d’agriculteur et qu’il n’y a aucun élevage justifiant la nécessité de sa construction sur le terrain, il est incompréhensible que cette personne ait pu obtenir un permis de construire et pas vous.
      Si les explications avancées par la Commune sur les motifs du refus de permis qui vous a été adressé ne sont pas suffisantes, vous pouvez toujours écrire au service du contrôle de légalité de la Préfecture en exposant votre situation.
      Le Préfet a le pouvoir d’intenter un recours hiérarchique (dans un délai de deux mois) à l’encontre d’un arrêté de refus de permis de construire lorsqu’une illégalité lui a été signalée.
      Ainsi, son intervention « neutre » doit permettre d’analyser votre situation juridique uniquement en fonction de la réglementation applicable. S’il y a eu mauvaise interprétation de la réglementation par la Commune, le Préfet se chargera de le signaler à la Commune en lui demandant de retirer le refus de permis de construire illégal. Attention, pour cela il faut être dans les délais, il faut donc ne pas perdre de temps.
      Vous pouvez de votre côté exercer un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire en fonction de toutes les incohérences constatées entre ce qui est autorisé par le règlement d’urbanisme et le refus que l’on vous a opposé.
      Vous n’avez rien à perdre et toute informations utiles à gagner à vous rapprocher de la chambre d’agriculture de votre département pour exposer votre situation et leur demander leur avis.
      N’hésitez pas pour plus de précisions, et tenez-moi informée.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  37. Bonjour. Je suis propriétaire depuis 6 mois d une maison plus hangar et terrain agricole de 2 hectares en zone inondable. Je ne le savais pas. Je souhaite des abris de pré pour un futur centre équestre. Je viens de m inscrire à la msa. L urbanisme m a dit qu ils n autoriseraient rien à cause du ppri. Petite zone Orange à voir. Puis je argumenter?

    1. Auteur

      Bonjour,

      Merci pour votre intérêt à notre site !
      Vous avez acheté sans être informée de la réglementation inondable sur votre terrain. On peut dire que vous avez été mal informée !
      Je ne pourrai vous dire quels arguments développer. Cela s’étudie en fonction du réglement orange du PPRi et du zonage sur votre terrain.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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