courrier modification zonage parcelle

Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle

Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle

Vous trouverez ci-dessous un modèle de courrier général à adapter à votre situation. En urbanisme, tout est question de cas concret. Vous ne trouverez nulle part de modèle de courrier parfaitement adapté à votre situation.

Il vous faut développer vos arguments en fonction des éléments recueillis et de votre analyse des différentes données relatives à votre terrain. A la suite de ce courrier, vous trouverez mes conseils et astuces sur la rédaction de votre courrier.

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Modèle de courrier de demande de modification de zonage à adresser au Maire

Nom Prénom :
Adresse :
Tél. :
Email :

Monsieur le Maire
Hôtel de Ville
Adresse

A………………., le ……………………..

Lettre RAR N°…………………………
Par Email :

Objet :
(Elaboration), (révision), (modification) du Plan Local d’Urbanisme
Demande de modification de zonage sur la parcelle cadastrée section …….. N°…………….

Monsieur le Maire,

Je vous adresse par la présente, ma demande de modification de zonage concernant la parcelle cadastrée section……………….N°……………….

En effet, cette parcelle est à ce jour classée en zone ………………………………..Or, cette affectation de zone ne correspond pas aux critères de classement tels que prévus par le Code de l’urbanisme.

Détaillez succinctement la réalité du terrain : ………………………………………………………..

Confrontez cette réalité avec les critères du classement prévus par le Code de l’urbanisme : ………………………………………………………

Afin de conforter ma demande, je vous joins un rapport détaillé et explicite vous donnant tous les arguments en faits et en Droit justifiant ma présente demande.

Je me tiens à votre disposition pour vous fournir toutes précisions nécessaires.

Veuillez agréer, Monsieur le Maire, l’expression de ma considération respectueuse.

Nom – Prénom
Signature

Pièce Jointe :
Extrait de plan cadastral

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Explications et conseils sur votre courrier de demande de modification de zonage au Maire

Lettre RAR N°…………………………
Par Email :

Pensez toujours à recopier le numéro du bordereau de lettre RAR sur tous vos courriers adressés à l’administration.

N’hésitez pas à doubler votre courrier par un Email adressé au responsable du service urbanisme. Pensez que c’est lui qui traitera votre demande de modification de zonage dans le projet de PLU.

Autant l’informer immédiatement de vos demandes adressées au Maire et faciliter des échanges réguliers par email. Enfin, c’est une preuve supplémentaire de bonne réception des documents et des pièces jointes adressées par lettre RAR.

(Elaboration), (révision), (modification) du PLU – Plan Local d’Urbanisme

Il existe différentes procédures de modification des documents du PLU – Plan Local d’Urbanisme. Ces procédures sont plus ou moins longues et lourdes à mettre en oeuvre. Dans tous les cas, ces procédures peuvent avoir une incidence sur le zonage de votre terrain.
Je vous recommande de vous tenir régulièrement informé(e) des procédure d’urbanisme en cours sur la Commune où se situe votre terrain.

Parcelle cadastrée section …….. N°…………….

L’extrait de plan cadastral est le premier document à posséder pour tout propriétaire de terrain. Ne fournissez pas à l’administration un plan de cadastre datant de 1973 !
Il vous suffit de vous rendre sur le site du Cadastre pour imprimer vous-même votre plan de cadastre. Sur la manière de procéder, je vous conseille la lecture de mon article : Comment imprimer un plan de cadastre.

Le rapport détaillé et explicite vous donnant tous les arguments en faits et en Droit

Il convient de détailler clairement tous vos arguments dans un rapport à la suite du courrier ci-dessus. Plus votre demande est claire et argumentée plus vos interlocuteurs seront à même d’évaluer les enjeux et la possibilité de faire droit à votre demande.
A ce rapport, vous joindrez systématiquement les preuves de tout ce que vous avancez. Gardez en mémoire qu’il est inutile d’affirmer ce que vous n’êtes pas en mesure de prouver.


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PLU-Guide-droits-propriétaires

Commentaires 25

  1. Bonjour lors de mon divorce mon ex mari et moi avons vendu notre propriete mais avons gardé 15000 M2 de terrain que nous avons donne à nos 6 enfants. Il est en zone naturelle. Nous y sommes très souvent et l’avons aménagé ruches poulailler potager terrain de jeux… Puis avons commence à y rester dormir ( voiture, tentes…). J ai fait une demande de stecal en recommandé avec AR pour laquelle je n’ai ai jamais eu de réponse. Nous avons fini par acheter 2 mobil Home ils y sont depuis 9 mois. Aujourd’hui la police municipale est venue nous rendre visite et nous demande de sortir les mobil Home dans les 3 mois. .. nous avons investi dans des panneaux solaires et avons fait un puits. Dans l’ idéal nous voudrions faire une maison en bois de loisir et maintenant que je suis à la retraite avec peu de moyen ( 1000 euros par mois ) je voudrais y vivre… Que risquons nous ? Comment obtenir une stecal ? Ce terrain était en zone agricole avant je ne sais par quelle opération il est devenu en zone naturelle. Il n est pas inondable et il ya une habitation à côté ( notre ancienne maison). Nous ne savons pas nous impliquer dans la vie communale et les courriers sont sans réponses. À l’ urbanisme ils nous regardent avec un rictus moqueur ça frise l indécence. Nous ne faisons rien de mal, de la permaculture et une base autonome durable. Sur pouvons nous faire ? Merci beaucoup pour votre attention.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous avez le droit de faire ce que vous autorise la réglementation. Cette réglementation, si elle actuellement en cours d’évolution, révision, modification, peut éventuellement intégrer votre demande. Il faudrait déjà vous renseigner sur cet aspect pour voir intégrer votre demande de modification de zonage à la procédure. Il faudrait également étudier de près les documents du PLU s’ils existent : règlement de zone, plan de zonage, rapport de présentation, PADD.
      L’analyse approfondie de ces documents vous permettront de voir quels arguments vous pouvez en tirer.
      Le STECAL n’est pas forcément la solution miracle, d’autant que les directives visent à les réduire et non à en créer au fil des demandes des particuliers. Cela doit être justifié d’un point de vue urbanistique. A voir, si vous pourriez demander à réhabiliter la maison existante dont vous parlez. A ce stade d’information, il est quasi impossible de vous conseiller utilement, cela relève d’une étude de dossier. Prenez connaissance des articles sur le blog relatifs à votre problématique, ce sera plus explicite.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Merci pour votre rapide réponse.
        La classification en zone N est possible pour la protection des secteurs de la commune, équipés ou non, en raison :
        soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du
        point de vue esthétique, historique ou écologique,
        soit de l’existence d’une exploitation forestière,
        soit de leur simple caractère d’espaces naturels, afin de conserver un équilibre entre zones
        urbanisées et zones naturelles
        Mon terrain ne rentre pas dans les 2 premières catégories, et la 3 eme catégorie est un peu flou. En effet comment évaluer un équilibre entre zones U et Zones N ? Par une formule mathématiques ? Laquelle ?
        Je vais dés demain à l’urbanisme pour en savoir un peu plus. En effet le PLU est en cours de modification, c’est le moment.
        En ce qui concerne les STECAL, si le but est de les réduire, pourquoi la loi ALUR stipule-t-elle :
        La constructibilité dans les STECAL (article L.123-1-5.II.6°,
        alinéas 1 à 6)
        La loi ALUR a apporté trois modifications aux règles applicables en matière de STECAL1
        .
        1.1. Le contenu des STECAL

        L’aménagement de terrains pour permettre l’installation de résidences démontables
        constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sera également possible au sein d’un
        STECAL.

        C’est justement ça qui m’intéresse …

        Merci encore !

        1. Auteur

          Bonjour !
          S’il y avait des formules précises mathématiques pour classer les terrains, il y aurait moins de contentieux devant les tribunaux ! 🙂
          Merci à vous de nous tenir informés de vos avancées !
          Bien cdt
          Jasmine – Droit sur terrain

      2. La maison existante dont je parle n’est plus ma maison mais celle des voisins, à qui je l’ai vendue en 2005 … elle est donc sur le terrain adjacent.

  2. Bonjour Madame.
    j’habite à Nimes , secteur « guarrigues habitées » , anciennement N2 et maintenant Nh !! j’ai donc demandé un changement de zonage de ma parcelle dans le cadre de la révision du PLU, enquête publique en cours -car je bénéficie de tous les équipements possibles, tel que décrits pour les zones U, à commencer par le raccordement à l’assainissement collectif (depuis 1987 !) jusqu’à la borne incendie devant la maison..pour justifier de ces équipements j’ai produit les pièces officielles (autorisation de raccordement, conformité des travaux) et des factures faisant figurer les services ; je pensais qu’avec la loi ALUR je cesserai de subir le diktat des zones « naturelles » et bien c’est pire puisqu’ici des zones urbanisées deviennent totalement inconstructibles, pendant que la guerre des bulldozers fait rage en périphérie..et que des parcelles voisines même pas raccordées sont classées en zone UDp !
    le commissaire enquêteur auprès de qui j’ai déposé mon dossier (merci pour les tuyaux ..) reconnait qu’il est effarant que je sois toujours restée « N », d’autant que je mets l’accent-carte à l’appui- sur le fait que le plan d’assainissement collectif et non collectif n’est pas à jour ! ma parcelle est toujours classée en non collectif ! et c’est pas faute d’avoir relancé les services techniques dont la réponse était toujours la même : »ça ne vous servira à rien puisque vous êtes en zone à 2000″.
    et là j’ai un nouveau doute : l’autorisation de raccordement EU donnée en 1987 portait sur un numéro de voie qui a changé entre-temps : est-ce suffisant pour bloquer encore le dossier ? j’ai aujourd’hui 70 ans, je souhaite agrandir notre habitation pour pouvoir accueillir un aidant tierce personne car je suis reconnue invalide à 80%; ces tergiversations, manipulations et mauvaise foi m’épuisent. Je n’ai même pas pu accéder à la Présidente de la Commission :lors de la permanence du 28/03/18 aux Services Techniques ,plus de 40 personnes attendaient pour seulement 3h de consultation..
    comment obliger les services à mettre à jour leurs documents afin que ceux-ci respectent les droits des citoyens ?
    merci de votre attention,
    AMB

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il convient de rester vigilante. Vous ne serez pas individuellement informée du retour du commissaire-enquêteur sur votre demande.
      Vous aurez le droit d’obtenir communication de l’entier dossier : conclusions du commissaire enquêteur et son avis sur votre parcelle, ainsi que tous les avis des personnes publiques associées. Il est rendu environ un mois après la fin de l’enquête. La Commune devra répondre individuellement sur chaque avis émis par le commissaire-enquêteur et justifier si elle maintient le zonage naturel sur votre terrain. Par suite, le projet de PLU peut encore être modifié pour répondre soit aux demandes du commissaire-enquêteur soit à celles des PPA – Personnes Publiques Associées.
      Enfin, le PLU est adopté définitivement par le Conseil municipal. Vous pouvez alors intenter un recours contentieux à l’encontre du zonage attribué à vos terrains.
      Vous avez peut-être une protection juridique dans vos contrats d’assurance qui prend en charge les frais d’avocat.
      Concernant l’opportunité du zonage attribué à vos terrains, il vous faut faire une analyse fine de tous les arguments avancés par la Commune dans tous les documents du PLU pour classer votre terrain en zone naturelle : rapport de présentation, PADD, règlement, planche de zonage, voire documents supérieurs tels que SCOT. Tous ces documents doivent être mis à la disposition des administrés, ils perdent leur caractère préparatoire dès que le projet de PLU est arrêté par le conseil municipal.
      Le Code des relations entre le public et l’administration vous autorise à demander l’envoi des documents numérisés par email.
      Vos arguments tiendront compte évidemment de la proximité des réseaux publics et desserte à la voie publique, critères indispensables à remplir pour un classement en zone U.
      J’espère avoir répondu à votre question.
      A bientôt de vos nouvelles !
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour Madame. Récemment propriétaire avec mes 2 enfants d’une ferme achetée à usage d’habitation , ayant sous le même toit des dépendances qui ne sont plus affectées à l’activité agricole depuis 2014,je souhaitais créer dans les murs de l ancienne étable une pièce supplémentaire contiguë à l habitation. Le PLU de la commune indique un classement en zone A,( avec ,tout autour de la zone Ua) et spécifie dans son règlement zone A,que sont autorisées » les aménagements des constructions existantes a la date d’approbation du présent PLU, sans changement de destination » .
    Après démarche simple orale,La secrétaire de mairie m informe que je mon projet ne peut pas être autorisé du fait de création de surface de plancher en zone A et me conseille d’adresser un courrier au Maire.
    Je peux envisager une requête auprès de la Mairie pour une demande de modification de PLU, mais rien d’illégal n’a été fait lors de sa rédaction en 2012 , la demande porterait sur une réactualisation du PLU ce qui isque d’etre refusé…
    Du fait de la désaffectation des bâtiments , je reste persuadée que la construction actuelle peut être considérée comme annexe ayant la même destination que le bâtiment principal à usage d’habitation. Je suis un peu dans le flou pour faire aboutir mon projet et aimerais savoir si des cas similaires vous ont étés rapportés ou connaitre les demarches a suivre (demande de CU?)…Vous remerciant

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait effectivement d’autoriser le changement de destination des dépendances qui ne sont plus affectées à l’activité agricole.
      Pour cela, il convient de monter un argumentaire précis et objectif afin de convaincre les auteurs du PLU de soumettre cet assouplissement de la réglementation.
      Le règlement peut vous autoriser à 1) changer la destination du bâtiment agricole pour de l’habitation 2) autoriser les travaux d’extension et d’annexes sur le bâti existant.
      Tout ceci est réglementé dans le PLU (30% d’extension ou 25 mètres maximum de distance pour une annexe…).
      Il conviendrait déjà de vous renseigner sur les prochaines échéances de modification/révision du PLU.
      C’est à cette occasion que la Commune peut modifier votre réglementation.
      En attendant, une demande de CU opérationnel (faisabilité d’un projet décrit dans la notice descriptive) vous permettra de poser un premier jalon dans votre dossier en ayant notamment un arrêté officiel indiquant la proximité des réseaux publics et la desserte par la voie publique.
      A bientôt
      Jasmine -Droit sur terrain

  4. Bonjour,
    Nous avons acheté un terrain en 2008 avec une surface de 1480 m² constructible et 3520 m² en zone non constructible. Nous avons construit une maison en 2011 et aménagement en 2013. En 2016, nous avons eu la visite de la mairie suite à une dénonciation du voisinage car nous faisions évacuer de la terre (terrain en pente, surplus de terre du terrassement de la maison), les voisins ont cru que nous faisions une piscine non déclarée. Le fait est que lors de la visite de la mairie, nous avons eu la surprise d’apprendre que la maison était construite dans la zone non constructible. Nous sommes donc passé en jugement car la mairie avait déposé un procès verbal auprès du procureur. Bref, nous avons une amende à payer. Maintenant, que devons-nous faire pour régulariser la situation ? Auprès de quel service devons-nous nous rapprocher pour que la zone dans laquelle est la maison devienne constructible ? Merci de votre aide.
    Cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour,
      Ils sont sympas vos voisins ! Il conviendrait de vous rapprocher de la Commune pour obtenir les règlements de zone sur les deux parties constructibles et non constructibles et étudier si la partie construite pourrait être intégrée à la zone constructible. Je vous conseille de prendre rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme pour réfléchir ensemble aux solutions possibles. Si la zone est déclassée, vous pourrez obtenir votre permis de régularisation. Autrement, le Maire ne peut régulariser une construction si le terrain est en zone non constructible. Cela passe forcément par une modification de la réglementation.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. bonjour
    nous possédons du terrain en bordure de bourg. (7000 m2)
    ce terrain est classé zone NA ( Non Agricole)
    nous souhaitons le vendre ?
    que devons nous faire pour que ce terrain devienne constructible ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      1. Etudier la réglementation applicable et la confronter à la réalité de l’environnement.
      2. Etudier la possibilité de demander le déclassement de tout ou partie du terrain, en fonction des contradictions précédemment relevées point 1.
      3. Etudier quel type de zonage serait le plus adapté en fonction de l’environnement immédiat et proximité des réseaux publics.
      4. Se mettre en relation avec la Mairie pour connaître les prochaines échéances de procédure de modification/révision du PLU.
      5. Rédiger et illustrer l’ensemble des données récoltées pour formuler une demande de modification de zonage cohérente et objectivement argumentée aux yeux de l’administration.

  6. Bonjour,

    Nous sommes propriétaires de plusieurs terrains classés agricoles (A) en bordure de zone Ua (Zone urbaine).
    Quelles sont les démarches administratives à faire pour demander une modification du Zonage du PLU afin de rendre ces terrains constructibles ? Y-a-t il des jurisprudences qui définissent une requalification plus facile si un terrain le dernier terrain adjacent est construit ou si tous les terrains situés en zone Ua sont construits ?
    Merci de votre blog et de votre réponse par avance,
    Denis

    1. Auteur

      Bonjour Denis,
      Abonnez-vous à Facebook ou à la newsletter pour être informé du prochain guide des démarches au sujet de la modification du zonage agricole.
      Je ne peux vous répondre dans le cadre d’un commentaire, il y a trop d’infos à donner. Il s’agit de constituer un dossier argumenté.
      Mon guide recensera les jurisprudences sur le sujet. Ceci étant, vous pouvez en trouver déjà dans les articles du blog il me semble.
      Il convient par ailleurs de vous renseigner sur la prochaine révision du PLU. La modification du zonage passe par la modification de la réglementation par la Commune.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour je me lance ..
    Bonjour a vous .
    J ai acheté un terrain en zone n y a quelque annee .
    J aimerais aujourd’hui que celui ci passe en loisir ou constructible.

    Que je puisse aménagé des terasses ( car en pente ) et y metre des logements de tourisme insolite .
    Style tentes bulle transparente , cabanes dans les arbres , roulotte , ect ..
    Je ne souhaite pas changer le décor mais m y adapter ..
    Faire un lieu aussi naturel que possible dans l’amenagement …

    Il y a les reseaux qui passe en bordure car 2 énorme bâtisse avant moi sur le chemin ( un gite et une maison de vacance énorme ) et une villa apres …donc pas si isolé que sa .

    Je ne sais pas comment formulé ma demande .
    Comment cônstruire mon texte .
    Sur quoi argumenté le plus .
    Sachant que s est en Ardèche dans un village ou il n y a pas de commerce et pas très vivant .. ( peu etre l.argument de l effet tourisme )
    Je n arrive pas a metre tous sa en forme n y la compétence orthographique …
    Peu être pourriez vous m’aider …
    Merci a vous .

    1. Auteur

      Bonjour,
      Avant de formuler votre demande, il conviendrait de vous assurer de sa faisabilité par rapport à la réglementation d’urbanisme : ce qui est autorisé, ce qui est interdit.
      Le Maire même s’il est emballé par votre projet doit se conformer à la réglementation, et il ne peut y déroger à moins de la modifier dans le cadre d’une procédure.
      Donc, il faudrait avant tout demander en Mairie communication du plan de zonage et du réglement applicable.
      Et pour gagner du temps, vous pouvez parallèlement faire une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel (pas d’information, il y a 2 types de certificats).
      Il vous suffit d’exposer votre projet, de détailler et localiser les installations légères que vous souhaitez implanter. Vous aurez le retour sur la faisabilité du projet.
      Si la réglementation vous interdit quoi que ce soit, il conviendrait de demander un rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme de la Commune pour étudier ensemble les solutions réglementaires. Il vous indiquera les contraintes et vous en saurez plus pour rédiger un courrier adapté et efficace.
      A bientôt
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Je suis propriétaire d’un terrain de 4000 m2 classé en zone naturelle parce que l’ancien propriétaire n’avait pas voulu céder au prix qu’on lui proposait en vu de réaliser un lotissement. J’ai proposé à ce propriétaire un prix supérieur qu’il a accepté. Des réseaux VRD à proximité avaient été projetés comme si la transaction avec cet ancien propriétaire etait entérinée. Je souhaite profiter de ces dispositions pour obtenir la révision d’un zonage, si ce n’est illégal mais quelque peu discutable car à l’adresse d’une personne vulnérable.

    1. Auteur
  9. Bonjour madame,
    merci beaucoup pour les conseils qui m’aident à avancer dans ma démarche .cependant je rencontre une difficulté qui me semble majeure,
    J’ai axé ma défense sur 4 points;

    1/ contester le caractère agricole au regard des caractéristiques de la parcelle elle-même, puis des objectifs de la commune. (erreur matérielle : -ce ne peut être agricole,- puis erreur manifeste d’appréciation même si tourné vers des surfaces agricole il y a erreur d’apprecietion à avoir classé ce terrain ainsi)
    2/ rappeler son caractère constructible -réseaux etc.)
    3/ montrer que la réalisation de deux constructions va dans le même sens.
    4/ montrer la cohérence de ces constructions avec le programme logement.

    je pense avoir répondu aux 3 premiers de façon argumentée, mais j’ai beaucoup plus de difficulté en ce qui concerne le 4eme.
    Les objectifs démographiques sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante :
    60 logements en extension du tissu sous la forme d’opération d’aménagement.(lotissement)
    20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisés (dents creuses, division parcellaires…)
    Vingt maison dans les 10 ans à venir, c’est peu, d’autant plus que l’outil d’analyse utilisé pour le recensement des dents creuses et parcelles divisibles, basé sur des surfaces de 600 m2, dans le village et des parcelles de 1000m2 en zones urbanisées sous-estime le potentiel constructible.
    La relecture attentive du rapport de présentation du p.l.u.,me permet de déduire que le déclassement de mon terrain n°1084 de 3300 m2 est motivé par l’inquiétude implicite des élus qui  » souhaitent développer l’urbanisation sur la commune, de manière équilibrée et maitrisée (rapport de présentation chap IV 1.1.)
    En effet le règlement du p.l.u. supprime la contrainte de surface minimale de 2000m2 imposée par le p.o.s. De ce fait, une opération spéculative, envisageant la construction de 5 ou 6 maisons pourrait être possible, avec la mise en place du p.l.u.
    Or, il ne s’agit en aucune manière d’une opération de ce type, ce que nous voulons, mes fils et moi, c’est que chacun d’eux possèdent une parcelle leur permettant d’accéder à la propriété.
    Comment convaincre le maire de ma bonne foi ?est-il possible d’établir un document officiel devant notaire ? le maire dispose-t-il d’autres outils pour limiter le nombre de constructions ?
    Je dois revoir le commissaire enquêteur ,est-il habilité à me renseigner?
    J’ai cherché en amont des réponses dans le blog et dans les guides, mais je n’ en ai pas trouvées
    cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      L’avocat est le plus habilité à vous renseigner comme je vous l’ai dit dans ma précédente réponse. Ce n’est le rôle ni du notaire ni du commissaire-enquêteur.
      Les objectifs démographiques sont hors sujet selon moi, et répondent à des normes supérieures qu’il devient trop compliqué d’expliquer ici.
      Votre argumentaire ne peut être noyé dans des considérations qui vous dépassent, à moins d’aller droit dans le mur et que votre demande soit balayée par les auteurs du PLU. Vous n’avez pas compétence pour refaire le PLU. Seul votre zonage importe.Je vous répète ce que je vous ai dit. Réunissez quelques centaines d’euros avec votre famille, c’est ce que devrait vous coûter une consultation juridique. Demandez des rendez-vous gratuits à des avocats spécialisés en urbanisme, ainsi que des devis gratuits. Le temps court contre vous.
      Choisissez le plus convaincant. Demandez lui une consultation juridique précise sur le zonage de votre terrain. Fournissez lui tous les documents qu’il ne perde pas de temps en collecte des informations. Produisez votre courrier de demande de déclassement à en tête avocat, auprès du commissaire-enquêteur qu’il soit annexé au registre d’enquête.
      Tenez-nous informés, et bon courage.
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  10. Bonjour madame, suite à nos précédents courriers, j’ai élaboré le dossier ci-dessous que j’ai remis au commissaire enquêteur, avec toutes les pièces justificatives, le 10 mars dernier. Il a pris note de mes arguments, ne s’est pas prononcé mais a cependant souligné les objectifs démographiques qui sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante: 60 logements en extension du tissu sous la forme d’opérations d’aménagement, et 20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisé.(division parcellaire, dents creuses).
    Cette contrainte de seulement 20 logements sur 10 ans, peut-elle annihiler ma démonstration prouvant la constructibilité de ce terrain d’une part, et l’incohérence d’un déclassement en zone agricole d’autre part.
    En outre, j’ai aussi signalé, dans le chapitre des préjudices que l’utilisation de l’enveloppe des 100.000 euros, dispensée des droits de succession, constitue un droit acquis. Cet élément peut-il être pris en compte dans la décision ou est-il négligeable ?
    Je vous remercie encore pour votre aide et espère que la mise en commun de vos conseils et de mes recherches, aideront d’autres « plumés » ,condamnés à éplucher le plu, à avoir quelque chance d’obtenir gain de cause.!

    Dossier PLU
    1- Historique :
    • Achat de la maison sur la parcelle 1083. Les maisons construites sur les parcelles 461 et 1019 existaient déjà. Les maisons situées sur les parcelles 1238 et 1001 ont été construites ultérieurement.
    • Achat de la parcelle 1084 en 2003, classée en zone UCa lors de la révision du P.O.S. en 2002. Cela forme donc une unité foncière.
    • Donation de la parcelle 1084 à mes enfants en 2016.

    Début 2017, j’apprends que le P.O.S.va être remplacé par le P.L.U. et constate que la parcelle 1084 est déclassée en zone agricole répondant ainsi aux l’objectifs du P.A.D.D.

    2- Objectifs du PADD :
    2.1- Objectif premier du PADD : Centraliser le développement urbain autour du centre du village, en densifiant les secteurs bâtis, le plus en dehors de l’enveloppe inondable ; délimitant ainsi une enveloppe construite au plus près des espaces bâtis de la commune. Il faut donc optimiser le développement cohérent en urbanisant en continuité immédiate du village.
    Cela va se traduire par une réduction de 12 à 13 ha des réserves foncières prévues au Pos et qui sont restitués à l’agriculture.
    En conséquence, il va y avoir une « re-délimitation » de l’urbanisation.
    • Au centre du village.
    • Au niveau du secteur du Frigoulet.
    • Au niveau du secteur du Moulin De Fuveau
     En déclassant les secteurs non bâtis en frange des zones agricoles ou naturelle.
     En privilégiant les terrains déjà artificialisés, et les secteurs non bâtis au sein du tissu (dents creuses)
     En prenant compte du risque d’inondation.
     En déclassant les espaces trop éloignés par rapport au centre du village ou en discontinuité avec le tissu bâti.
    La parcelle concernée ne se trouve pas en zone inondable,, elle est entourée de terrains bâtis, au sud, au nord-ouest et au nord-est. Ma parcelle est en continuité avec le tissu bâti .En la déclassant ne crée-t-on pas « une dent creuse » ?
    2.2- Un des autres objectifs du PADD est de « maintenir les espaces présentant un potentiel pour l’agriculture »
    « Compte tenu de l’enjeu que peuvent présenter les espaces agricoles de la commune, tant d’un point de vue économique que culturel, leur protection s’avère indispensable. Il s’agit de protéger les espaces agricoles notamment de mitage et d’étalement urbain et d’affirmer la vocation viticole qui contribue à l’identité et à la renommée du village d’Ansouis….La trame du vignoble, l’implantation des exploitations agricoles contribue en partie à l’identité de la commune, et l’activité agricole au sens économique joue également un rôle dans l’économie locale. C’est pour cela que les élus ont souhaité classer en zone agricole des espaces présentant un potentiel agronomique, biologique ou économique pour l’activité agricole….La zone a est une zone à maintenir en raison de ce potentiel. Cette délimitation contribue au maintien de la vocation de ces espaces qui constituent le support d’activités économiques. »
    Le PADD s’appuie sur l’article R151-22&23 du code de l’urbanisme :
    « Les zones agricoles sont dites zone A. Peuvent être classées en zone agricole les secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
    Ainsi que sur l’articleL145 :
    « Les terres nécessaires au maintien du développement des activités agricoles, pastorales ou forestières sont préservées. La nécessité de préserver ces terres s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans des systèmes d’exploitations locaux, sont également pris en compte leur situation par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition.
    A ce propos :
    Les personnes publiques associées (préfecture, département, chambre d’agriculture) apprécient la délimitation « fine » des zones A et N en cohérence avec la loi de l’urbanisme.
    D’autre part, dans le rapport de présentation, il est précisé que l’agriculture de la commune est plutôt extensive. Or Ce terrain, contrairement à ce que l’on pourrait croire en regardant le cadastre ou les photos aériennes ne se situe pas en continuité avec les terres agricoles viticoles exploitées sur le plateau plus à l’est. Il se situe en contrebas, séparé par un bosquet (coupe transversale parcelles).
    D’autre part, c’est un terrain pauvre,infesté par le pourridié, qui n’a jamais été cultivé. Il est inculte depuis des décennies (attestation des anciens propriétaires.) et n’a apparemment pas le potentiel exigé pour répondre aux caractéristiques d’une parcelle classée en zone A. (Voir rapport d’expertise de Monsieur TRUC).

    3- Préjudice :
    Il faut enfin souligner que c’est dans un but patrimonial que j’ai acheté ce terrain, afin que mes enfants puissent y construire dans les années à venir (Courrier du Notaire).

    Ce déclassement entraine un préjudice financier et moral important :

    • préjudice financier :
    a) le prix du terrain passe de 200 000 € à moins de10 000€.
    b) les frais de notaire ont été très élevés pour cet acte.
    c) c’est au regard de mon âge (66 ans) que j’ai décidé de faire cette donation. L’utilisation de l’enveloppe de 100.000euros dispensé des droits de succession constitue un droit acquis. En effet mes enfants perdent un avantage fiscal pour, au final, se retrouver avec une parcelle classée en zone agricole, donc avec une valeur vénale bien moindre et avec des droits de succession bien moindre également.

    • préjudice moral :
    a) mes enfants perdront la possibilité d’accéder à la propriété.
    b) j’ai un sentiment d’injustice, car divorcée depuis 1992, j’ai élevé mes enfants seule, avec un seul revenu, l’investissement pour l’achat de ce terrain m’a demandé des efforts financiers importants. Et cette décision annihile un projet mûri depuis 14 ans.

    En conclusion, ce déclassement n’est –il pas dû à une erreur d’appréciation lourde de conséquences sur le plan individuel, et qui n’apporte aucun bénéfice à la collectivité ?

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      Je réponds à des questions simples sur le blog. Il ne peut s’agir de répondre à des consultations juridiques étoffées. Ce que je vous conseille, c’est d’axer et développer très clairement votre argumentaire sur l’erreur de classement en zone agricole.
      Je cite de la jurisprudence sur le blog à l’article Erreur de classement en zone agricole.

      Mettez vous à la place de votre lecteur et décrivez très clairement :

      L’absence de potentiel agricole – (donnez des titres, sautez des lignes, aérez le texte, vos idées en seront plus claires !)

      Vos arguments ont l’air tout à fait solides, il faut les mettre en relief. Par exemple :

      – Tel document du PLU établit des surfaces suffisantes de X m² pour exploiter des terrains agricoles destinés à la viticulture.
      (citez quels documents du PLU –PADD-Rapport de présentation-.. et précisez les numéros de pages)
      – La viticulture est l’activité agricole dominante de la région.
      Renseignez vous auprès de la chambre d’agriculture, et donnez tous les éléments écrits tangibles.
      – Vos terrains sont d’une surface insuffisante
      (joignez des photos, vues aériennes, plan de cadastre, plan de bornage)
      – Vous n’êtes pas exploitante agricole, et ne vendrez jamais vos terrains à un agriculteur, etc…

      Détaillez précisément Tous les arguments démontrant de l’incohérence de ce classement en zone agricole.

      La priorité de votre courrier est d’argumenter objectivement, d’établir les contradictions et incohérences du zonage pour demander une nouvelle étude approfondie du classement de votre terrain. Vos arguments de nature privée sont évidemment légitimes, or, d’après les retours qui me sont régulièrement faits, ils passent en second plan voire ne sont pas du tout pris en considération. C’est injuste, révoltant mais malheureusement ce ne peut être votre cheval de bataille. Ils n’ont pas de poids juridique.

      N’hésitez pas à demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme pour étayer votre courrier de manière professionnelle.

      Par ailleurs, il convient de rappeler que des jurisprudences sanctionnent les Communes, auteurs d’un PLU illégal, à indemniser les préjudices subis. Si l’illégalité du classement de votre parcelle en zone agricole était prouvée, ce serait une piste à explorer.

      Il est encore temps avant d’arrêt définitif du PLU en Conseil municipal de faire modifier le zonage.
      Bon courage et bravo pour votre travail, c’est construit et argumenté.

      Demandez un devis gratuit pour une relecture par un avocat et qu’il le complète. Déposer un courrier à en-tête Avocat en Mairie produira plus d’impact et de sérieux sur vos interlocuteurs !

      N’oublions pas que la bête noire des Communes sont les contentieux aboutissant à l’annulation du PLU. Les projets d’aménagement du Maire sont freinés voire paralysés, cela crée du mécontentement auprès de la population (à juste titre), et il faut le plus souvent reprendre toute la procédure à zéro ! Et ce n’est pas une mince affaire !

      C’est pour cela que les juges tendent à prononcer des annulations partielles de zonage. Ceci étant si un vice de forme entache la procédure de révision, l’avocat peut obtenir une annulation totale..

      Ne perdez pas courage, il faut être tenace !
      A bientôt de vos nouvelles
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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