courrier modification zonage parcelle

Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle

Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle

Vous trouverez ci-dessous un modèle de courrier général à adapter à votre situation. En urbanisme, tout est question de cas concret. Vous ne trouverez nulle part de modèle de courrier parfaitement adapté à votre situation.

Il vous faut développer vos arguments en fonction des éléments recueillis et de votre analyse des différentes données relatives à votre terrain. A la suite de ce courrier, vous trouverez mes conseils et astuces sur la rédaction de votre courrier.

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Modèle de courrier de demande de modification de zonage à adresser au Maire

Nom Prénom :
Adresse :
Tél. :
Email :

Monsieur le Maire
Hôtel de Ville
Adresse

A………………., le ……………………..

Lettre RAR N°…………………………
Par Email :

Objet :
(Elaboration), (révision), (modification) du Plan Local d’Urbanisme
Demande de modification de zonage sur la parcelle cadastrée section …….. N°…………….

Monsieur le Maire,

Je vous adresse par la présente, ma demande de modification de zonage concernant la parcelle cadastrée section……………….N°……………….

En effet, cette parcelle est à ce jour classée en zone ………………………………..Or, cette affectation de zone ne correspond pas aux critères de classement tels que prévus par le Code de l’urbanisme.

Détaillez succinctement la réalité du terrain : ………………………………………………………..

Confrontez cette réalité avec les critères du classement prévus par le Code de l’urbanisme : ………………………………………………………

Afin de conforter ma demande, je vous joins un rapport détaillé et explicite vous donnant tous les arguments en faits et en Droit justifiant ma présente demande.

Je me tiens à votre disposition pour vous fournir toutes précisions nécessaires.

Veuillez agréer, Monsieur le Maire, l’expression de ma considération respectueuse.

Nom – Prénom
Signature

Pièce Jointe :
Extrait de plan cadastral

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Explications et conseils sur votre courrier de demande de modification de zonage au Maire

Lettre RAR N°…………………………
Par Email :

Pensez toujours à recopier le numéro du bordereau de lettre RAR sur tous vos courriers adressés à l’administration.

N’hésitez pas à doubler votre courrier par un Email adressé au responsable du service urbanisme. Pensez que c’est lui qui traitera votre demande de modification de zonage dans le projet de PLU.

Autant l’informer immédiatement de vos demandes adressées au Maire et faciliter des échanges réguliers par email. Enfin, c’est une preuve supplémentaire de bonne réception des documents et des pièces jointes adressées par lettre RAR.

(Elaboration), (révision), (modification) du PLU – Plan Local d’Urbanisme

Il existe différentes procédures de modification des documents du PLU – Plan Local d’Urbanisme. Ces procédures sont plus ou moins longues et lourdes à mettre en oeuvre. Dans tous les cas, ces procédures peuvent avoir une incidence sur le zonage de votre terrain.
Je vous recommande de vous tenir régulièrement informé(e) des procédure d’urbanisme en cours sur la Commune où se situe votre terrain.

Parcelle cadastrée section …….. N°…………….

L’extrait de plan cadastral est le premier document à posséder pour tout propriétaire de terrain. Ne fournissez pas à l’administration un plan de cadastre datant de 1973 !
Il vous suffit de vous rendre sur le site du Cadastre pour imprimer vous-même votre plan de cadastre. Sur la manière de procéder, je vous conseille la lecture de mon article : Comment imprimer un plan de cadastre.

Le rapport détaillé et explicite vous donnant tous les arguments en faits et en Droit

Il convient de détailler clairement tous vos arguments dans un rapport à la suite du courrier ci-dessus. Plus votre demande est claire et argumentée plus vos interlocuteurs seront à même d’évaluer les enjeux et la possibilité de faire droit à votre demande.
A ce rapport, vous joindrez systématiquement les preuves de tout ce que vous avancez. Gardez en mémoire qu’il est inutile d’affirmer ce que vous n’êtes pas en mesure de prouver.


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Commentaires 8

  1. Bonjour je me lance ..
    Bonjour a vous .
    J ai acheté un terrain en zone n y a quelque annee .
    J aimerais aujourd’hui que celui ci passe en loisir ou constructible.

    Que je puisse aménagé des terasses ( car en pente ) et y metre des logements de tourisme insolite .
    Style tentes bulle transparente , cabanes dans les arbres , roulotte , ect ..
    Je ne souhaite pas changer le décor mais m y adapter ..
    Faire un lieu aussi naturel que possible dans l’amenagement …

    Il y a les reseaux qui passe en bordure car 2 énorme bâtisse avant moi sur le chemin ( un gite et une maison de vacance énorme ) et une villa apres …donc pas si isolé que sa .

    Je ne sais pas comment formulé ma demande .
    Comment cônstruire mon texte .
    Sur quoi argumenté le plus .
    Sachant que s est en Ardèche dans un village ou il n y a pas de commerce et pas très vivant .. ( peu etre l.argument de l effet tourisme )
    Je n arrive pas a metre tous sa en forme n y la compétence orthographique …
    Peu être pourriez vous m’aider …
    Merci a vous .

    1. Auteur

      Bonjour,
      Avant de formuler votre demande, il conviendrait de vous assurer de sa faisabilité par rapport à la réglementation d’urbanisme : ce qui est autorisé, ce qui est interdit.
      Le Maire même s’il est emballé par votre projet doit se conformer à la réglementation, et il ne peut y déroger à moins de la modifier dans le cadre d’une procédure.
      Donc, il faudrait avant tout demander en Mairie communication du plan de zonage et du réglement applicable.
      Et pour gagner du temps, vous pouvez parallèlement faire une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel (pas d’information, il y a 2 types de certificats).
      Il vous suffit d’exposer votre projet, de détailler et localiser les installations légères que vous souhaitez implanter. Vous aurez le retour sur la faisabilité du projet.
      Si la réglementation vous interdit quoi que ce soit, il conviendrait de demander un rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme de la Commune pour étudier ensemble les solutions réglementaires. Il vous indiquera les contraintes et vous en saurez plus pour rédiger un courrier adapté et efficace.
      A bientôt
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Je suis propriétaire d’un terrain de 4000 m2 classé en zone naturelle parce que l’ancien propriétaire n’avait pas voulu céder au prix qu’on lui proposait en vu de réaliser un lotissement. J’ai proposé à ce propriétaire un prix supérieur qu’il a accepté. Des réseaux VRD à proximité avaient été projetés comme si la transaction avec cet ancien propriétaire etait entérinée. Je souhaite profiter de ces dispositions pour obtenir la révision d’un zonage, si ce n’est illégal mais quelque peu discutable car à l’adresse d’une personne vulnérable.

    1. Auteur
  3. Bonjour madame,
    merci beaucoup pour les conseils qui m’aident à avancer dans ma démarche .cependant je rencontre une difficulté qui me semble majeure,
    J’ai axé ma défense sur 4 points;

    1/ contester le caractère agricole au regard des caractéristiques de la parcelle elle-même, puis des objectifs de la commune. (erreur matérielle : -ce ne peut être agricole,- puis erreur manifeste d’appréciation même si tourné vers des surfaces agricole il y a erreur d’apprecietion à avoir classé ce terrain ainsi)
    2/ rappeler son caractère constructible -réseaux etc.)
    3/ montrer que la réalisation de deux constructions va dans le même sens.
    4/ montrer la cohérence de ces constructions avec le programme logement.

    je pense avoir répondu aux 3 premiers de façon argumentée, mais j’ai beaucoup plus de difficulté en ce qui concerne le 4eme.
    Les objectifs démographiques sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante :
    60 logements en extension du tissu sous la forme d’opération d’aménagement.(lotissement)
    20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisés (dents creuses, division parcellaires…)
    Vingt maison dans les 10 ans à venir, c’est peu, d’autant plus que l’outil d’analyse utilisé pour le recensement des dents creuses et parcelles divisibles, basé sur des surfaces de 600 m2, dans le village et des parcelles de 1000m2 en zones urbanisées sous-estime le potentiel constructible.
    La relecture attentive du rapport de présentation du p.l.u.,me permet de déduire que le déclassement de mon terrain n°1084 de 3300 m2 est motivé par l’inquiétude implicite des élus qui  » souhaitent développer l’urbanisation sur la commune, de manière équilibrée et maitrisée (rapport de présentation chap IV 1.1.)
    En effet le règlement du p.l.u. supprime la contrainte de surface minimale de 2000m2 imposée par le p.o.s. De ce fait, une opération spéculative, envisageant la construction de 5 ou 6 maisons pourrait être possible, avec la mise en place du p.l.u.
    Or, il ne s’agit en aucune manière d’une opération de ce type, ce que nous voulons, mes fils et moi, c’est que chacun d’eux possèdent une parcelle leur permettant d’accéder à la propriété.
    Comment convaincre le maire de ma bonne foi ?est-il possible d’établir un document officiel devant notaire ? le maire dispose-t-il d’autres outils pour limiter le nombre de constructions ?
    Je dois revoir le commissaire enquêteur ,est-il habilité à me renseigner?
    J’ai cherché en amont des réponses dans le blog et dans les guides, mais je n’ en ai pas trouvées
    cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      L’avocat est le plus habilité à vous renseigner comme je vous l’ai dit dans ma précédente réponse. Ce n’est le rôle ni du notaire ni du commissaire-enquêteur.
      Les objectifs démographiques sont hors sujet selon moi, et répondent à des normes supérieures qu’il devient trop compliqué d’expliquer ici.
      Votre argumentaire ne peut être noyé dans des considérations qui vous dépassent, à moins d’aller droit dans le mur et que votre demande soit balayée par les auteurs du PLU. Vous n’avez pas compétence pour refaire le PLU. Seul votre zonage importe.Je vous répète ce que je vous ai dit. Réunissez quelques centaines d’euros avec votre famille, c’est ce que devrait vous coûter une consultation juridique. Demandez des rendez-vous gratuits à des avocats spécialisés en urbanisme, ainsi que des devis gratuits. Le temps court contre vous.
      Choisissez le plus convaincant. Demandez lui une consultation juridique précise sur le zonage de votre terrain. Fournissez lui tous les documents qu’il ne perde pas de temps en collecte des informations. Produisez votre courrier de demande de déclassement à en tête avocat, auprès du commissaire-enquêteur qu’il soit annexé au registre d’enquête.
      Tenez-nous informés, et bon courage.
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  4. Bonjour madame, suite à nos précédents courriers, j’ai élaboré le dossier ci-dessous que j’ai remis au commissaire enquêteur, avec toutes les pièces justificatives, le 10 mars dernier. Il a pris note de mes arguments, ne s’est pas prononcé mais a cependant souligné les objectifs démographiques qui sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante: 60 logements en extension du tissu sous la forme d’opérations d’aménagement, et 20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisé.(division parcellaire, dents creuses).
    Cette contrainte de seulement 20 logements sur 10 ans, peut-elle annihiler ma démonstration prouvant la constructibilité de ce terrain d’une part, et l’incohérence d’un déclassement en zone agricole d’autre part.
    En outre, j’ai aussi signalé, dans le chapitre des préjudices que l’utilisation de l’enveloppe des 100.000 euros, dispensée des droits de succession, constitue un droit acquis. Cet élément peut-il être pris en compte dans la décision ou est-il négligeable ?
    Je vous remercie encore pour votre aide et espère que la mise en commun de vos conseils et de mes recherches, aideront d’autres « plumés » ,condamnés à éplucher le plu, à avoir quelque chance d’obtenir gain de cause.!

    Dossier PLU
    1- Historique :
    • Achat de la maison sur la parcelle 1083. Les maisons construites sur les parcelles 461 et 1019 existaient déjà. Les maisons situées sur les parcelles 1238 et 1001 ont été construites ultérieurement.
    • Achat de la parcelle 1084 en 2003, classée en zone UCa lors de la révision du P.O.S. en 2002. Cela forme donc une unité foncière.
    • Donation de la parcelle 1084 à mes enfants en 2016.

    Début 2017, j’apprends que le P.O.S.va être remplacé par le P.L.U. et constate que la parcelle 1084 est déclassée en zone agricole répondant ainsi aux l’objectifs du P.A.D.D.

    2- Objectifs du PADD :
    2.1- Objectif premier du PADD : Centraliser le développement urbain autour du centre du village, en densifiant les secteurs bâtis, le plus en dehors de l’enveloppe inondable ; délimitant ainsi une enveloppe construite au plus près des espaces bâtis de la commune. Il faut donc optimiser le développement cohérent en urbanisant en continuité immédiate du village.
    Cela va se traduire par une réduction de 12 à 13 ha des réserves foncières prévues au Pos et qui sont restitués à l’agriculture.
    En conséquence, il va y avoir une « re-délimitation » de l’urbanisation.
    • Au centre du village.
    • Au niveau du secteur du Frigoulet.
    • Au niveau du secteur du Moulin De Fuveau
     En déclassant les secteurs non bâtis en frange des zones agricoles ou naturelle.
     En privilégiant les terrains déjà artificialisés, et les secteurs non bâtis au sein du tissu (dents creuses)
     En prenant compte du risque d’inondation.
     En déclassant les espaces trop éloignés par rapport au centre du village ou en discontinuité avec le tissu bâti.
    La parcelle concernée ne se trouve pas en zone inondable,, elle est entourée de terrains bâtis, au sud, au nord-ouest et au nord-est. Ma parcelle est en continuité avec le tissu bâti .En la déclassant ne crée-t-on pas « une dent creuse » ?
    2.2- Un des autres objectifs du PADD est de « maintenir les espaces présentant un potentiel pour l’agriculture »
    « Compte tenu de l’enjeu que peuvent présenter les espaces agricoles de la commune, tant d’un point de vue économique que culturel, leur protection s’avère indispensable. Il s’agit de protéger les espaces agricoles notamment de mitage et d’étalement urbain et d’affirmer la vocation viticole qui contribue à l’identité et à la renommée du village d’Ansouis….La trame du vignoble, l’implantation des exploitations agricoles contribue en partie à l’identité de la commune, et l’activité agricole au sens économique joue également un rôle dans l’économie locale. C’est pour cela que les élus ont souhaité classer en zone agricole des espaces présentant un potentiel agronomique, biologique ou économique pour l’activité agricole….La zone a est une zone à maintenir en raison de ce potentiel. Cette délimitation contribue au maintien de la vocation de ces espaces qui constituent le support d’activités économiques. »
    Le PADD s’appuie sur l’article R151-22&23 du code de l’urbanisme :
    « Les zones agricoles sont dites zone A. Peuvent être classées en zone agricole les secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
    Ainsi que sur l’articleL145 :
    « Les terres nécessaires au maintien du développement des activités agricoles, pastorales ou forestières sont préservées. La nécessité de préserver ces terres s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans des systèmes d’exploitations locaux, sont également pris en compte leur situation par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition.
    A ce propos :
    Les personnes publiques associées (préfecture, département, chambre d’agriculture) apprécient la délimitation « fine » des zones A et N en cohérence avec la loi de l’urbanisme.
    D’autre part, dans le rapport de présentation, il est précisé que l’agriculture de la commune est plutôt extensive. Or Ce terrain, contrairement à ce que l’on pourrait croire en regardant le cadastre ou les photos aériennes ne se situe pas en continuité avec les terres agricoles viticoles exploitées sur le plateau plus à l’est. Il se situe en contrebas, séparé par un bosquet (coupe transversale parcelles).
    D’autre part, c’est un terrain pauvre,infesté par le pourridié, qui n’a jamais été cultivé. Il est inculte depuis des décennies (attestation des anciens propriétaires.) et n’a apparemment pas le potentiel exigé pour répondre aux caractéristiques d’une parcelle classée en zone A. (Voir rapport d’expertise de Monsieur TRUC).

    3- Préjudice :
    Il faut enfin souligner que c’est dans un but patrimonial que j’ai acheté ce terrain, afin que mes enfants puissent y construire dans les années à venir (Courrier du Notaire).

    Ce déclassement entraine un préjudice financier et moral important :

    • préjudice financier :
    a) le prix du terrain passe de 200 000 € à moins de10 000€.
    b) les frais de notaire ont été très élevés pour cet acte.
    c) c’est au regard de mon âge (66 ans) que j’ai décidé de faire cette donation. L’utilisation de l’enveloppe de 100.000euros dispensé des droits de succession constitue un droit acquis. En effet mes enfants perdent un avantage fiscal pour, au final, se retrouver avec une parcelle classée en zone agricole, donc avec une valeur vénale bien moindre et avec des droits de succession bien moindre également.

    • préjudice moral :
    a) mes enfants perdront la possibilité d’accéder à la propriété.
    b) j’ai un sentiment d’injustice, car divorcée depuis 1992, j’ai élevé mes enfants seule, avec un seul revenu, l’investissement pour l’achat de ce terrain m’a demandé des efforts financiers importants. Et cette décision annihile un projet mûri depuis 14 ans.

    En conclusion, ce déclassement n’est –il pas dû à une erreur d’appréciation lourde de conséquences sur le plan individuel, et qui n’apporte aucun bénéfice à la collectivité ?

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      Je réponds à des questions simples sur le blog. Il ne peut s’agir de répondre à des consultations juridiques étoffées. Ce que je vous conseille, c’est d’axer et développer très clairement votre argumentaire sur l’erreur de classement en zone agricole.
      Je cite de la jurisprudence sur le blog à l’article Erreur de classement en zone agricole.

      Mettez vous à la place de votre lecteur et décrivez très clairement :

      L’absence de potentiel agricole – (donnez des titres, sautez des lignes, aérez le texte, vos idées en seront plus claires !)

      Vos arguments ont l’air tout à fait solides, il faut les mettre en relief. Par exemple :

      – Tel document du PLU établit des surfaces suffisantes de X m² pour exploiter des terrains agricoles destinés à la viticulture.
      (citez quels documents du PLU –PADD-Rapport de présentation-.. et précisez les numéros de pages)
      – La viticulture est l’activité agricole dominante de la région.
      Renseignez vous auprès de la chambre d’agriculture, et donnez tous les éléments écrits tangibles.
      – Vos terrains sont d’une surface insuffisante
      (joignez des photos, vues aériennes, plan de cadastre, plan de bornage)
      – Vous n’êtes pas exploitante agricole, et ne vendrez jamais vos terrains à un agriculteur, etc…

      Détaillez précisément Tous les arguments démontrant de l’incohérence de ce classement en zone agricole.

      La priorité de votre courrier est d’argumenter objectivement, d’établir les contradictions et incohérences du zonage pour demander une nouvelle étude approfondie du classement de votre terrain. Vos arguments de nature privée sont évidemment légitimes, or, d’après les retours qui me sont régulièrement faits, ils passent en second plan voire ne sont pas du tout pris en considération. C’est injuste, révoltant mais malheureusement ce ne peut être votre cheval de bataille. Ils n’ont pas de poids juridique.

      N’hésitez pas à demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme pour étayer votre courrier de manière professionnelle.

      Par ailleurs, il convient de rappeler que des jurisprudences sanctionnent les Communes, auteurs d’un PLU illégal, à indemniser les préjudices subis. Si l’illégalité du classement de votre parcelle en zone agricole était prouvée, ce serait une piste à explorer.

      Il est encore temps avant d’arrêt définitif du PLU en Conseil municipal de faire modifier le zonage.
      Bon courage et bravo pour votre travail, c’est construit et argumenté.

      Demandez un devis gratuit pour une relecture par un avocat et qu’il le complète. Déposer un courrier à en-tête Avocat en Mairie produira plus d’impact et de sérieux sur vos interlocuteurs !

      N’oublions pas que la bête noire des Communes sont les contentieux aboutissant à l’annulation du PLU. Les projets d’aménagement du Maire sont freinés voire paralysés, cela crée du mécontentement auprès de la population (à juste titre), et il faut le plus souvent reprendre toute la procédure à zéro ! Et ce n’est pas une mince affaire !

      C’est pour cela que les juges tendent à prononcer des annulations partielles de zonage. Ceci étant si un vice de forme entache la procédure de révision, l’avocat peut obtenir une annulation totale..

      Ne perdez pas courage, il faut être tenace !
      A bientôt de vos nouvelles
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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