J’achète un terrain à bâtir hors lotissement

Jacques Adie et Claire Médroit partagent avec vous leurs réflexes malins et incontournables lors de l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement.

MON PROJET EST-IL RÉALISABLE SUR CE TERRAIN ?

Jacques :

« Il faudrait encourager les gens à avoir le réflexe « Certificat d’urbanisme ». C’est un document délivré gratuitement à tout administré qui dispose des références cadastrales d’un terrain.

Le certificat d’urbanisme de simple information  m’informe de la réglementation applicable sur le terrain :

• Je coche le petit a)
• Je fournis l’extrait de plan de cadastre
• J’attends un mois

Le certificat d’urbanisme opérationnel me confirme si mon projet de construction est réalisable, dans quelles conditions, ainsi que la présence des réseaux publics :

• Je coche le petit b)
• Je fournis l’extrait de plan de cadastre et je décris mon projet
• J’attends deux mois

Claire :

« Tout à fait, c’est simple et assez rapide. En tout cas, si l’on a ce réflexe dès que l’on repère un terrain ou dès le début de la réflexion sur un projet de construction, on gagne du temps c’est sûr et certain.

Autrement, on peut aller en Mairie pour se renseigner à la source et demander copie des documents de la réglementation d’urbanisme applicable :

• Règlement graphique appelé aussi plan de zonage. C’est le nerf de la guerre, il indique la zone du terrain : urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle.
• Règlement écrit de la zone concernée : il faut savoir l’interpréter. Il y a la liste des travaux autorisés et ceux qui sont interdits.
• Les Annexes du PLU applicables à la zone concernée : protections ou contraintes spécifiques au secteur concerné.

L’urbanisme est une matière où il est rapide de se tromper ou de mal interpréter les documents.

Le certificat d’urbanisme est un arrêté officiel qui accorde des droits acquis au maintien de la réglementation et notamment un régime plus favorable de taxes d’urbanisme.

 CONSEILS

1. Récupérez les références cadastrales & imprimez votre plan de cadastre. Voir “Comment imprimer son plan de cadastre sur internet“.
2. Faîtes votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Voir “Le certificat d’urbanisme opérationnel, précieux document si méconnu“.
3. Vous aurez la réponse de l’administration dans deux mois sur :

• La faisabilité de votre projet,
• La proximité des réseaux publics : voirie, eau potable, assainissement, électricité,
• Les projets de réalisation de futurs équipements publics par la Commune dans votre secteur : voirie, eau potable, assainissement, électricité,
• Les taxes d’urbanisme applicables sur votre secteur,
• Les éventuelles contraintes et servitudes qui s’imposent sur votre terrain.

  ASTUCES – BON A SAVOIR SUR LE CERTIFICAT d’URBANISME

 « Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Durant ce délai,  lorsqu’une demande d’autorisation est déposée, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du Certificat d’urbanisme ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »

En clair :

Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Pendant ce temps :

1. Il peut vous faire échapper à une augmentation de taxes sur votre secteur.
2. Il peut faire obstacle à la préemption du terrain par la Mairie.

UN CONTENTIEUX EN COURS SUR LE PLU A RENDU MON TERRAIN INCONSTRUCTIBLE

Jacques : « Tu te souviens de Pierre et Alice ? Notre couple de jeunes mariés. Ils ont appelé il y a environ 15 jours, ils étaient en attente d’une réponse de la Préfecture sur la possibilité de construire sur leur terrain ? »

Claire : « Oui, très bien, ça avait l’air assez mal parti… Ils étaient trop mal renseignés pour se lancer dans l’achat d’un terrain à bâtir sans avoir obtenu leur permis de construire »

Jacques :   C’est ça ! Le vendeur ne voulait pas attendre qu’ils obtiennent un permis de construire pour leur vendre le terrain. Ils ont cédé à la pression et ont signé leur compromis de vente avec la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme positif. Alice a eu un mauvais pressentiment, elle a voulu faire jouer le droit de rétractation  après la signature de la promesse. Le notaire lui a dit que le droit de rétractation ne s’appliquait pas à l’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement.    Comme ils avaient déjà obtenu un certificat d’urbanisme positif, ils se sont décidés à acheter et ont signé l’acte authentique d’acquisition chez le notaire ».

Quelques mois après, ils ont déposé leur dossier de demande de permis de construire à la Mairie.  Ils étaient donc dans l’attente de leur permis. »

Claire : « Oui, et ils ont appris que le PLU de leur Commune venait d’être annulé par le Tribunal administratif de Nantes. Ils devaient rencontrer le Maire pour voir les conséquences sur leur dossier de permis de construire. Comment s’appelle-t-il déjà ? »

Jacques : « Jeffrey de MONTMIEUX, c’est le Maire de la Ville ! Mr de MONTMIEUX était sincèrement désolé mais il leur a confirmé que suite à l’annulation du PLU par le Tribunal, il devait dorénavant appliquer l’ancien PLU. Dans la mesure où l’ancien PLU classait le terrain en zone agricole, il n’a d’autre choix que d’appliquer le règlement de la zone agricole à leur demande de permis de construire.

Témoignages  Je prenais juste mes fonctions en tant que juriste du service urbanisme d’une Mairie, lorsque j’ai été confrontée à deux cas simultanés de propriétaires ayant acheté leurs terrains avec un simple certificat d’urbanisme. Mon embauche s’était imposée d’elle-même suite à l’annulation du nouveau PLU par le Tribunal administratif. La Commune devait donc appliquer le document antérieur, soit (à l’époque) le Plan d’Occupation des Sols, vieux de plus de 15 ans… Et, ce POS faisait repasser les terrains  de ces propriétaires en zone agricole. Ils n’ont pas obtenu de permis de construire et ont du attendre environ deux ans avant que le nouveau PLU ne soit adopté. Procédures, procédures … Récemment un internaute m’a contacté, il était exactement dans la même situation. Totalement découragé, en passe de baisser les bras et d’attendre 2 à 3 ans qu’un nouveau PLU soit adopté par la Commune. J’ai aussi lu des histoires similaires sur des Forums. Bref, ce n’est pas un cas anecdotique ! Le désarroi  est le même à chaque fois ! Situation de blocage, découragement et refus de permis de construire.

  UN CHANGEMENT DES RÈGLES d’URBANISME A RENDU MON TERRAIN INCONSTRUCTIBLE

 Claire :« Il y a aussi le cas du changement de réglementation en cours lors de l’achat du terrain. Te souviens-tu de cette histoire d’enquête publique en cours sur le Plan de Prévention des Risques inondation au moment de l’achat du terrain ? Les acquéreurs étaient informés qu’une partie du terrain était classé en zone inondable mais ils ont décidé d’acheter l’ensemble du terrain, vu qu’il y avait une bonne partie constructible. »

Jacques :« Non, cela a du se passer avant mon arrivée. Et donc ? »

Claire :« Et donc, ils ont acheté le terrain sauf que l’enquête publique a abouti à classer l’intégralité du terrain en zone inondable. Heureusement, il y avait déjà la maison sur le terrain mais tous leurs projets de travaux et d’extension sont à l’eau… »

Jacques :« C’est le cas de le dire ! Cela me revient, le tribunal administratif a rejeté leur demande d’annulation de la vente au motif qu’ils avaient connaissance de la zone inondable sur partie du terrain et qu’ils auraient du s’informer par eux-mêmes de l’enquête publique en cours au moment de l’achat. »

Claire :« Tout à fait, le tribunal a fait preuve d’une grande sévérité, le couperet est tombé sans indulgence pour l’ignorance du public sur ces procédures compliquées d’enquête publique. Ils peuvent toujours tenter de contester le zonage inondable mais cela représente des frais d’avocats et peut-être des années de procédures devant le Tribunal…

Bref, si la réglementation reste figée ainsi, ils ne pourront pas vendre à moins de perdre beaucoup d’argent…».

Jacques :« Tu peux me rappeler comment on s’informe de ces procédures d’enquête publique ? »

 Claire : « Pas compliqué, tu achète tous les jours le journal local de la Commune voire les journaux locaux et tu t’amuses à lire les annonces légales pour tenter de tomber sur l’info qui te correspond ou pas d’ailleurs ! »

Jacques :« Tu ironises là ! Il n’y a pas un moyen plus simple pour s’informer ? Interroger la Mairie par exemple ? »

Claire :« Moui… La dernière fois que j’ai procédé de la sorte j’ai extorqué à Mme PETSEK une information très vague, délivrée sur un ton qui m’a laissée de bien mauvaise humeur pour le reste de ma matinée… »

Jacques :« D’accord, excuse moi tu me fais rire avec tes mimiques ! Alors dis-moi comment faire ? »

Claire amusée :« Ce ne sont pas mes mimiques mais celles de Mme Petsek ! J’ai préparé un petit questionnaire sur le sujet à envoyer au notaire avant de signer le compromis de vente. Ainsi, le notaire se charge d’interroger par écrit la Mairie, et le confirme par écrit dans le compromis de vente. »

Jacques :« Ton questionnaire, c’est si on achète un terrain sans attendre d’obtenir le permis de construire ? »

Claire : « Non, c’est dans tous les cas. Dans la mesure où ces procédures en cours peuvent avoir des conséquences sur le statut constructible ou non du terrain. Ce sont des informations indispensables selon moi  pour tout achat de terrain à bâtir.»

1. Interrogez le notaire ou le rédacteur de l’acte : Existe-t-il un contentieux en cours sur la réglementation d’urbanisme de la Commune ? Existe-t-il une enquête publique en cours ou à venir modifiant la réglementation d’urbanisme de la Commune ? etc. 2. Le notaire ou le rédacteur de l’acte se chargera d’interroger la Commune. 3. Le notaire ou le rédacteur de l’acte confirmera les réponses à chacune de ces questions dans le compromis de vente (sur votre demande).

A ce stade, vous serez probablement considéré comme quelqu’un de très méfiant, procédurier, enquiquineur ou quelque chose qui rime ! Finalement, tout dépend de la capacité d’écoute de vos interlocuteurs. Il s’agit de vous informer et de préserver vos intérêts avant de vous engager dans un budget conséquent.

En matière d’achat de terrains à bâtir, l’obligation de s’informer repose principalement sur les épaules de l’acquéreur. N’oubliez pas que le droit de rétractation ne s’applique pas.

Vous n’avez pas le droit à l’erreur et les risques juridiques sont plus importants que dans n’importe quel autre secteur de l’immobilier. Vos interlocuteurs n’ont pas l’obligation de se renseigner sur le sujet d’une enquête publique en cours, d’un contentieux en cours, d’une révision du PLU en cours. Demandez que l’on vous renseigne ! Prenez le réflexe d’écrire, et de toujours demander des confirmations écrites quels que soient vos interlocuteurs. Un mail c’est rapide, gratuit et vous amène une réponse souvent plus fiable qu’à l’oral.

“Le guide du propriétaire face au PLU” détaille plus amplement les démarches à mener pour se renseigner sur le Plan Local d’Urbanisme

Notre guide est destiné aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Il est orienté vers la modification de zonage. Il convient aussi aux futurs propriétaires de terrains dès lors qu’ils se situent sur une commune qui applique un Plan Local d’urbanisme.

Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.

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Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits