PLU et emplacement réservé

Emplacement réservé : terrain gelé

Emplacement réservé : terrain gelé. Explications :

Le PLU-Plan Local d’Urbanisme peut placer sur tout terrain appartenant à une personne privée un Emplacement Réservé. Vous trouverez souvent l’abréviation ER.  Cet Emplacement réservé est soumis à un statut particulier, permettant dans le futur de placer sur le terrain concerné :

  • une installation d’intérêt général,
  • installation qui doit avoir une fonction collective.

Un Emplacement réservé est souvent placé à l’insu du propriétaire concerné

Il est très important de noter que cet Emplacement réservé est souvent placé à l’insu du propriétaire concerné. En effet, le classement du terrain se fait au moment de l’élaboration ou de la révision du PLU. Or, les auteurs du Plan Local d’Urbanisme n’ont pas l’obligation d’informer individuellement les propriétaires concernés d’un nouveau zonage affectant leurs terrains. Les auteurs du PLU ont une obligation d’information publique : annonces légales dans les journaux, le bulletin municipal, l’affichage des délibérations en mairie, réunions de concertation. On peut rouspéter, trouver cela injuste, anormal. Certes c’est anormal, mais c’est une question de morale. Le Droit reste muet sur le sujet et n’impose aucune obligation d’information individuelle aux auteurs du PLU : la Mairie, l’intercommunalité. C’est pourquoi tout propriétaire de terrain a tout intérêt de s’intéresser de très près à l’élaboration, la révision, la modification du PLU sur sa Commune. Pendant la procédure, tout est possible. Après la procédure, c’est comme après la bataille !

A quoi sert l’emplacement réservé ?

L’article L 151-41 du code de l’urbanisme pose les finalités des emplacements réservés, destinés à recevoir : des voies publiques : autoroutes, routes, rues, places, chemins, voies nouvelles ou l’élargissement de voies anciennes, ainsi que les places et parcs publics de stationnement, des ouvrages publics : canaux, voies ferrées, stations d’épuration, réservoirs, transformateurs, équipements scolaires, sanitaires, hospitaliers, sociaux, culturels, logements sociaux, des installations d’intérêt général…

L’article L 151-2 pose le principe de justification de l’Emplacement réservé dans le rapport de présentation.

Le but poursuivi pour créer cet emplacement réservé est donc très large !

Les conséquences de l’emplacement réservé : l’inconstructibilité du terrain

L’emplacement réservé a pour conséquence principale et directe de rendre inconstructible le terrain. Il s’agit d’une inconstructibilité provisoire qui ne concerne que le propriétaire du terrain. Puis viendra la vente de ce terrain à l’administration.

L’article L 152-2 du Code de l’urbanisme vous renseigne sur la procédure de délaissement, soit la mise en demeure faite à la Commune d’acquérir le terrain réservé.

Que faire pour éviter de perdre son terrain ?

Si votre terrain est idéalement situé pour un équipement public, d’une superficie agréable, il faudra très certainement vous battre. Cela implique d’être dans la bataille au bon moment, pour ne pas être vaincu d’avance ! Les étapes de votre bataille :

  1. S’opposer à ce classement en emplacement réservé durant la phase de révision ou d’élaboration du PLU.
  2. Intenter un recours devant le tribunal administratif, tendant à l’annulation de la création de ce classement en emplacement réservé.
  3. Mettre en demeure le bénéficiaire d’acquérir (de mauvaises surprises sont à prévoir sur la faible estimation de sa valeur). Vous avez déclaré forfait…

 

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits ! e-book3-Terrains-PLU

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Commentaires 16

  1. Bonjour,
    Je vous sollicite car actuellement en plein projet d’achat de terrain dans le but de faire construire, je rencontre un petit soucis.
    Cela fait presque 2 mois que nous avons signé une proposition d’achat qui a été acceptée par le vendeur.

    L’agent Immobilier qui s’occupe de la transaction me fait savoir qu’il a déposé une demande de certificat d’urbanisme. Certificat qui est revenu négatif. L’agent me dit qu’il est étonné et me dit prendre rendez vous avec la mairie pour plus d’information.

    Je précise que la proposition d’achat est pour un terrain constructible (j’ai supposé que l’agent avait fait ses recherches avant de mettre en ligne ses annonces)

    Or je me renseigne sur le PLU de ma commune et surprise : le terrain est en zone réservé.

    J’ai donc deux questions : dans cette situation la la proposition d’achat effectuée et acceptée m’engage a quoi exactement ? Et l’agent immobilier est il dans son droit de me proposer un terrain constructible a la vente alors qu’il n’en est rien ?

    Merci de vos réponses

    1. Auteur

      Bonjour,
      Dans ce type de situation « Achat d’un terrain à bâtir hors lotissement », il est vivement recommandé de se renseigner par soi-même.
      Je conseille dans mon guide gratuit et guide sur l’achat d’un terrain d’adresser soi-même la demande de certificat d’urbanisme opérationnel CUo dès que le terrain est repéré.
      Il faut démystifier ces démarches. Le CUo est un document d’information que la Mairie doit délivrer à quiconque lui adresser le formulaire CERFA. Gratuit, et il suffit de disposer des références cadastrales.
      C’est impressionnant de voir le temps perdu, l’argent perdu, et les galères subies par de nombreux acquéreurs alors que cette simple démarche avec un retour deux mois après leur aurait évité bien des tracas.
      A priori, vous n’avez pas perdu d’argent…Si la Commune mène une procédure de révision du PLU, il y a peut-être moyen de faire supprimer cet emplacement réservé, rapprochez vous de la Mairie pour le savoir.
      Jasmine

  2. Bonjour,

    Nous avons le projet de créer un site touristique qui va se situer, en accord avec le maire, sur un terrain qui avait été réservé et classé au PLU comme zone d’activité communautaire.
    Aujourd’hui il y a plusieurs propriétaires car ce terrain de 4 ha est constitué de plusieurs parcelles. Nous envisageons d’acquérir ces parcelles pour y développer notre projet mais nous demandons aux propriétaires de nous « accorder » 5 ans avant d’acheter, et nous leur paierons un loyer pendant ces 5 années. Tout le monde semble d’accord mais rien n’est encore signé.
    Ma question est : nous allons devoir déposer un permis de construire sur un terrain dont nous serons locataires, nous souhaitons établir une convention mais devons-nous la faire avec la mairie ou les propriétaires ? Pouvons-nous acheter les terrains aux propriétaires ou est-ce la mairie seulement ?
    Merci pour vos réponses
    Cordialement

    1. Auteur
  3. Bonjour,

    Nous devons acquérir un terrain sur l’île de la réunion.
    Et nous venons d’apprendre que sur une des longueur du terrain il y a une réserve de 3 m de largueur sur toute la longueur du bord.
    Ce qui nous impose une construction à au moins 7 m du bord (3 m de réserve + règlement du PLU 4 m de la limite).
    Il s’agirait d’un projet de route de type 4 voies, pour laquelle un débat public est prévu en février 2019.
    Je me demande si il a des probabilités qu’on soit dépossédé d’une partie de notre terrain ? (Au bénéfice de la mairie)
    Ou est ce que c’est 3 m de réserve représente une distance de sécurité par rapport à la future route et à la maison – donc continuera à m’appartenir même ci la route est construite?
    Merci pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite l’étude du dossier. Ecrivez à la Mairie pour demande de précisions sur le sujet, et des documents administratifs consultables et communicables au public.
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,
    Lors de l’élaboration du PLU en 2014, un terrain adjacent à ma propriété a été classé en ER par l’ancien maire pour raisons plus d’animosité de l’ancien propriétaire que d’utilité publique. Ce terrain est classé en ER dans une zone UA. Le nouveau maire m’a fait valoir qu’ils ne feront rien sur ce terrain mais compte le conserver en ER jusqu’aux prochaines élections pour éviter de lancer une modification même simplifiée pendant son mandat. Serait-il la solution si je faisais valoir au Maire un délaissement (1 an) ou un recours administratif. Que me conseillez-vous? Merci d’avance.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Cela nécessite l’étude de votre dossier. La procédure de délaissement est relativement longue et que se passerait-il si le Maire y répondait favorablement?
      Un recours sur le PLU via l’exception d’illégalité permettrait le cas échéant de demander l’annulation judiciaire de cet ER, le juge ferait alors injonction au Maire de modifier le PLU pour supprimer l’ER du plan de zonage. Je ne peux me permettre de vous donner quelques conseils que ce soit n’ayant pas connaissance du dossier. De plus, cela relève d’une consultation juridique d’avocat qui pourra évaluer les chances de succès de l’une ou l’autre démarche, et vous conseiller sur la meilleure stratégie à mener.
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,

    je vais acheter une maison sur un terrain de 2850 m² environs.
    mon notaire ma apprit qu’un bout de mon terrain est frappé d’un emplacement réservé sous le motif d’un futur élargissement de voie.

    j’ai était voir mon maire qui ma dit qu’il n’envisageai pas d’agrandir la route et donc n’envisageai pas d’acheter le terrain, mais en attendant mon bout de terrain est bloqué au niveau de la construction.
    j’ai était voir la communauté de commune qui ne compte pas non plus élargir la route .

    puis-je contestai cette emplacement réservé car la mairie ne semble pas vouloir acheter le terrain et élargir la route ?
    si j’use de mon droit de délaissement et je met la mairie en demeure , il y a 2 issue :

    1) Pas de réponse après 1 an et 3 mois , que ce passe t’il ? je récupère mon terrain et tout sa jouissance dont le droit de construire ?

    2) je m’arrange financièrement avec la mairie avant les 1 ans et je leur vend le bout de terrain .
    sauf que dans ce cas mon garage qui ne ce trouve pas sur l’emplacement reservé ne sera plus conforme selon le PLU car son alignement par rapport a l’espace public ne respectera plus le PLU et de plus il me sera compliqué d’ouvrir mon portail et porte de garage en même temps donc
    la commune doit aussi prendre ça a sa charge ?

    merci de vos réponses

    1. Auteur

      Bonjour,
      Pourquoi ne pas demander à la Mairie de déclencher une procédure de modification simplifiée du PLU sur la base de l’erreur matérielle de zonage. Cela peut peut-être passer, en arguant sur le fait que le projet n’est plus d’actualité depuis longtemps et que le PLU l’a maintenu par erreur en emplacement réservé. La Commune pourrait en profiter pour modifier un certains nombres d’erreurs et rectificatifs du zonage.
      La procédure prendrait 6 mois tout au plus. C’est la démarche que je tenterai avec eux.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,

    Mon jardin est impacté par un emplacement réservé destiné à la création d’un trottoir d’une largeur de 6 mètres à proximité d’une école. Je conteste actuellement cette décision auprès du TA ( entre autre en raison d’un espace existant de 3 mètres de large à l’extérieur de mon terrain sur l’espace public pour la création de ce trottoir).
    Ce projet impacte aussi un terrain voisin, que la Mairie vient d’acquérir et commence les travaux sur cette partie concernée par l’ER.
    J’ai une question par rapport à la Déclaration d’Utilité Publique. Je crois savoir qu’avant tout début de travaux sur mon terrain, la Mairie devra procéder à une déclaration d’utilité publique (précédée d’une enquête).
    Ma question est : Dans le cadre d’un PLU, la Mairie a-t-elle besoin de cette déclaration d’utilité publique pour procéder à des travaux sur un terrain qu’elle vient d’acquérir ? ou bien le seul fait que le PLU ait été voté suffise à légitimer les travaux ?

    Je vous remercie de votre aide, j’ai du mal à trouver réponse à cette question.
    Bien Cordialement
    Ghislaine

    1. Auteur

      Bonjour Ghislaine,
      La DUP est partie de la procédure d’expropriation. Or, si la Commune est devenue propriétaire d’un terrain suite à son acquisition du terrain grevé d’emplacement réservé, le terrain en question est dans le domaine public enfin plus précisément domaine privé de la Commune et elle y réalise les travaux d’équipements projetés initialement. Toutefois, si une procédure contentieuse est en cours, il devrait y avoir une demande de référé suspension des travaux sauf erreur de ma part (à confirmer avec votre avocat).
      A bientôt et bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour, je suis propriétaire du terrain et du cours d’eau jusqu’à la moitié de son lit .(L’entretien des berges et du lit du cours d’eau sont alors de la responsabilité des propriétaires privés riverains.) Que nous réalisons régulièrement .
    Notre terrain et l’accès aux berges est entièrement clôturées , jardin privé .

    Ma question le maire a-t-il le droit de porter un emplacement réservé le long de la berge sur le PLU en révision , et qu’elle sera la conséquence de cet emplacement réservé à moyen et long terme ?
    Emplacement pour création d’une liaison douce .

    Puisque sa réponse a été de me dire que l’emplacement réservé s’appliquerais que si je vends ma propriété….
    Je compte bien y vivre encore 40 ans !

    Je ne voie pas l’intérêt de cet emplacement si les propriétaires n’e sont pas vendeurs .

    Merci .

    1. Auteur

      Bonjour !
      C’est effectivement tout le problème des emplacements réservés qui grèvent parfois durant des dizaines d’années un terrain, en gelant sa constructibilité. Et l’épée de Damoclès reste suspendue en attendant….
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour, à la réunion publique pour révision du PLU du 13 juillet, la municipalité a annoncé un emplacement réservé au fond de mon jardin qui borde un canal. Un ER de 2 m de larg sur toute la longueur pour créer un passage piéton. Sur tous les propriétaires concernés, je serais la plus touché. Cela réduirait considérablement mon jardin qui est de 1000 m² et serrais obligé de supprimer le chenil, le stockage de bois, poulailler et bassin aquatique existent. Et nuire a notre tranquillité !
    Pour les autres, ce sont que des prairies.
    Comment rédiger un courrier de contestation ER, avant la validation par le conseil municipal le 26 juillet???
    Merci pour votre aide.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Avant la validation en Conseil, il convient d’obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur lors de l’enquête publique.
      Si le conseil du 26 juillet a approuvé le projet de PLU, il conviendra de vous manifester lors de l’enquête publique (dans quelques semaines, quelques mois).
      Si le conseil du 26 juillet a approuvé le PLU définitif après enquête, il convient d’intenter un recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre de la délibération qui approuve le PLU.
      Un emplacement réservé est une menace désagréable toutefois, lorsque cela n’impacte pas une possibilité de construire, la menace peut durer de nombreuses années sans qu’il ne se passe rien sur votre terrain et n’impacte votre tranquillité. Ceci étant, je ferai comme vous dans votre situation, je m’y opposerai dès maintenant.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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