Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce précieux document si méconnu !

Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce précieux document si méconnu !

 

Mon projet est-il réalisable sur ce terrain ? Le premier pas pour le savoir et obtenir bien d’autres informations et droits à faire valoir.

La réponse à cette question réside dans le certificat d’urbanisme opérationnel conformément à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme est un arrêté du Maire qui renseigne tout un chacun sur la réglementation d’urbanisme applicable à un terrain.

Il suffit de disposer des références cadastrales du terrain pour remplir le formulaire CERFA de demande de certificat d’urbanisme. Ce n’est pas le domaine réservé du notaire ou de l’agent immobilier mais de quiconque souhaite se renseigner précisément sur un terrain. Et il y en a besoin !

Il existe de nombreux motifs de refus d’un permis de construire :

  • Pas de borne incendie à proximité selon le règlement départemental en vigueur.
  • Pas de servitude de passage permettant de se raccorder au réseau d’assainissement/eau potable via la parcelle voisine.
  • Le terrain est en zone urbaine constructible mais affecté d’une zone rouge inconstructible du Plan de Prévention des Risques inondation, qui dépend du Préfet.
  • Une zone humide du PLU affecte une grande partie du terrain et le rend inconstructible.

Etc….La liste est longue. Les risques juridiques et financiers sont méconnus du public pensant que le passage devant notaire garantit leur sécurité juridique. Or, c’est beaucoup plus compliqué que cela…

Mon bon conseil pour vous : N’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour tout projet sur un terrain nécessitant une autorisation d’urbanisme. Vous y gagnerez un temps précieux, des informations précieuses et complètes, et des droits précieux à faire valoir. Un vrai trésor ce certificat d’urbanisme !

Il vous renseigne de manière exhaustive sur la réglementation d’urbanisme applicable. Très important !

Il vous préserve de mauvaises surprises et vous permet d’anticiper les frais supplémentaires liés à l’obtention d’un permis de construire.

Il maintient les droits à construire conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, ainsi que le taux de taxe d’urbanisme le plus favorable.

Attention toutefois sur le maintien de la réglementation d’urbanisme en vigueur, faîtes-vous assister lorsqu’une procédure de révision du PLU est en cours lors de la délivrance du certificat d’urbanisme.

Alors qui dit mieux ?! Et il est à la portée de n’importe qui consent à y passer une heure pour le remplir, imprimer son plan de cadastre, l’imprimer en 4 exemplaires et l’envoyer à la Mairie par recommandé.

C’est simple, suivez les étapes :

  1. Adressez-vous à la mairie pour avoir confirmation de l’adresse d’envoi de votre formulaire.
  2. Pour accéder au formulaire CERFA de demande de certificat d’urbanisme à télécharger, rendez-vous sur le site du service public.

Quelques étapes, une heure de votre temps pour obtenir un document si précieux.

3. Cochez certificat d’urbanisme opérationnel.

4. Inscrivez votre identité et coordonnées. N’ayez crainte, il s’agit d’une demande de renseignements qui ne vous engage pas à quoi que ce soit.

5. Notez les références cadastrales du terrain dans les bonnes cases.

6. Remplissez le cadre descriptif : une description sommaire de votre projet de construction peut suffire.

Ex. : Construction d’une maison individuelle à usage d’habitation d’une superficie de 150 m² sur la parcelle cadastrée section AB N°21. Toutefois, si vous savez déjà qu’il y aura une véranda, une piscine, un abri de jardin notez le bien évidemment !

7. Localisez votre projet de construction sur le plan de cadastre. Vous avez réussi à l’imprimer avec mes indications ?

Suivez attentivement les instructions de la notice descriptive. Je ne peux tout dire ici.

8. Imprimez vos quatre exemplaires (formulaire et plan de cadastre) et envoyez par courrier recommandé !

La réponse vous parviendra dans deux mois sur la faisabilité de votre projet : Oui ou Non.

Ou Oui sous conditions que………..

Et là, vous serez si heureux de découvrir à temps que le terrain vendu viabilisé nécessite tout de même une extension de 30 mètres de linéaire du réseau AEP et que cela va vous coûter quelques milliers d’euros (au bas mot…).

Vous préférez signer le compromis et donc vous engager juridiquement et découvrir les frais supplémentaires au fur et à mesure pour obtenir votre permis de construire ? Libre à vous, personne ne vous remboursera si rien n’est écrit dans le compromis comme cela arrive régulièrement à des acquéreurs mal renseignés. De l’ordre de 20 000/30 000 euros de frais imprévus voire beaucoup plus dans les retours que j’ai eu via le blog !

Le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement à tout administré qui dispose des références cadastrales d’un terrain.

L’arrêté de certificat d’urbanisme opérationnel vous renseigne sur :

  • La faisabilité de votre projet selon la réglementation d’urbanisme applicable et la proximité des équipements publics.
  • La proximité des réseaux publics et de l’accès direct à la voirie : eau potable, assainissement, électricité. Nécessité de servitude de passage ? Nécessité d’extension du réseau public ?…En principe, les exemplaires sont envoyés pour avis aux concessionnaires des services publics qui disposent d’un délai d’un mois pour retourner leur avis écrit sur la demande de certificat d’urbanisme opérationnel. La précision est de mise quand on veut préserver sa sécurité juridique et financière.
  • Les projets de réalisation de futurs équipements publics par la Commune  dans votre secteur : voirie, eau potable, assainissement, électricité
  • Les taxes d’urbanisme applicables sur votre secteur et les taux applicables vous permettant de calculer le montant que les impôts vous réclameront un an après la délivrance de votre permis de construire. Ex.: Taxe d’aménagement sur construction neuve (y compris, extensions, annexes à une construction existante).
  • Les éventuelles contraintes et servitudes d’urbanisme qui s’imposeront sur votre terrain.

« Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Durant ce délai,  lorsqu’une demande d’autorisation est déposée, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du Certificat d’urbanisme ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »

En d’autres termes

Le certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Pendant ce temps :

  • Le certificat d’urbanisme peut faire obstacle à la préemption du terrain par la Mairie.

En effet, si le droit de préemption est instauré postérieurement à la délivrance d’un Certificat d’urbanisme, il ne peut être appliqué en cas de vente du terrain pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme.

  • Conseil d’Etat 21 mai 2008 Cne de Houilles n°296156
  • Réponse ministérielle du 12.09.2013 n°03713
  • Le certificat d’urbanisme peut vous faire échapper à une augmentation de taxes sur votre secteur.

 « L’article L 331-20 du Code de l’urbanisme dispose que :

« La taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date soit de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ou du permis modificatif, soit de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, soit de la décision de non-opposition à une déclaration préalable, soit du procès-verbal constatant les infractions. Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.

Jacques Adie:

« Très bien ! Le taux communal de la taxe d’aménagement est  voté par le Conseil municipal, donc si :

Le 8 septembre 2016, la Commune délivre un certificat d’urbanisme. A ce moment, la Commune applique un taux communal  de 5% au calcul de la taxe d’aménagement.

Le 17 octobre 2016, le Conseil municipal  vote un taux communal exceptionnel de 20% sur mon secteur,

Le 1er décembre 2016, je  dépose ma demande de permis de construire.

La DDT doit appliquer au calcul  de la taxe d’aménagement le taux le plus favorable, soit celui applicable au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme. »

Et Claire Médroit : « C’est ça ! On appelle ce mécanisme « gel » des dispositions contenues dans le certificat d’urbanisme.

Ainsi, l’un de mes clients ignorait que le vendeur du terrain disposait d’un certificat d’urbanisme permettant de maintenir un taux communal de 5%, alors que les impôts réclamaient une taxe d’aménagement calculée sur le taux augmenté à 20% au moment de la délivrance du permis de construire.

Dépité par le montant 4 fois supérieur à celui attendu, il se renseigna auprès de moi et récupéra le précieux certificat d’urbanisme qui lui permit de faire valoir auprès des impôts le maintien du taux de 5%.

Il fit ainsi l’économie de près de 6000 euros sur le montant initialement réclamé qui fut annulé par le service des impôts quand le certificat d’urbanisme fut reçu.

Alors, qu’en dîtes-vous ? On n’en parle pas assez de ce certificat d’urbanisme.

Commentaires 4

  1. Bonjour Maître et Merci pour tous ces précieuses informations que vous nous apportez.
    Je viens vers vous aujourd’hui car nous sommes mes 4 soeurs et moi-même, propriétaires d’un terrain qui est devenu constructible, suite à une décision de justice du Tribunal, voilà maintenant 9 ans. Depuis, et malgré nos différentes démarches auprès de notre commune, nous n’avons pû aboutir a la vente de ce terrain, nous avions trouvé un acheteur avec qui nous avions signé un compromis de vente, avec conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire. Or, la Mairie nous dit qu’aucun permis de construire sur notre terrain sera accepté dans la mesure où le PLU est en cours de révision et ce, depuis 2012. Donc, il faut attendre la sortie de ce nouveau PLU pour aboutir à cette vente.
    Nous avons appris que nous aurions dû demander un certificat d’urbanisme opérationnel, ce que nous avons fait récemment. Nous ne connaissions pas du tout ce certificat qui nous apporte de précieux conseils et notamment sur le réglement d’urbanisme qui doit être appliqué, vu que le nouveau PLU n’est toujours pas sorti.
    Sur ce document reçu et qui est noté Positif, il est indiqué que le RNU serait appliqué.
    Nous sommes heureux de l’apprendre car notre Acheteur ne l’est plus aujourd’hui en raison de cette trop longue attente et tous ces reports de dates sur le compromis de vente.
    Notre question aujourd’hui est la suivante : Demain, nous avons un acheteur potentiel, qui signe un compromis de vente et dépose un Permis de construire dont les règles applicables sont le RNU, n’avons nous pas un risque que la Mairie nous oppose un sursis à statuer en raison de ce nouveau PLU en cours ?
    Normalement nous pensons que non mais nous préfèrons avoir votre avis car nous souhaitons vraiment être libéré de tous ces soucis qui durent depuis 10 ans.
    Merci infiniment pour votre réponse
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,
      Je ne suis pas avocate mais juriste spécialisée en urbanisme. 🙂
      J’ai l’impression que vous avez perdu et continuez de perdre beaucoup de temps car vous ne vous faites pas conseiller par un professionnel du droit de l’urbanisme d’une part, et que vous écoutez trop ce que l’on vous affirme d’autre part. Le ton assuré, affirmatif de vos interlocuteurs en mairie n’implique pas forcément que ce qu’ils vous disent est « vrai » au sens légal.
      Le droit de l’urbanisme est une matière extrêmement complexe.
      Sur un sujet aussi sensible que le foncier, il arrive que les personnes chargées de vous renseigner se trompent, interprètent mal les textes de loi ou à l’à peu près, ou bien ne sont pas au courant des règles applicables tant il y a de réformes, de nouvelles règles, de jurisprudence abondante…. C’est factuel, je ne fais que retranscrire une réalité maintes fois rencontrée..
      Et je ne peux que vous inviter à vérifier par vous même ou avec l’aide d’un professionnel que chaque affirmation est fondée en Droit.
      Par ailleurs, il arrive malheureusement aussi que ces affirmations résultent de manoeuvres permettant à leurs auteurs de gagner du temps afin d’arriver à leurs fins. En d’autes termes, il est tout à fait anormal que vous attendiez depuis 2012 que votre dossier se débloque…
      Enfin le sursis à statuer ne peut pas être opposé discrétionnairement. L’arrêté de sursis à statuer est strictement encadré et doit répondre aux conditions légales. J’ai rédigé des articles sur le sujet disponibles sur ce blog. Si l’arrêté de sursis à statuer ne répondait pas aux conditions légales, vous pourriez intenter un recours contentieux pour le faire annuler.
      Je ne peux que vous inviter à vous mobiliser, et faire appel à un professionnel pour débloquer votre situation.

  2. Bonjour, j’ai acheté un terrain non constructible (zone agricole il me semble ) avec un certificat opérationnel pour pose d’un chalet sur les murs d’une ruine existante l(a ruine est ancien cellier de vignes) le maire est très positif pour mon projet de construction. Mais voila mon CU arrive à expiration le 16 novembre je me suis précipité pour poser un permis de construire (sachant que je ne pourrai faire construire, c’est donc dans l’optique de vendre le projet) je ne sais plus quoi faire car CU bientôt périmé, le maire qui est favorable au projet de construction ne se présentera pas au élections en mars et un plan de zonage est en cours car pour le moment la commune dépend du RNU et n’a pas de PLU celui ci est en cours de création .Que dois je faire pour préserver ou obtenir
    la constructibilité de ce terrain afin de le revendre sans perdre trop d’argent et enfin tourner la page. ( je ne comprend pas trop j’ai aussi reçu un impôts foncier pour la ruine) et il pertinent de demander un nouveau CU opérationnel alors que j’ai déposé le permis de construire et de faire dans ce même temps une demande pour passer ma parcelle en constructible vu qu’un plan de zonage est en cours ou à faire trop de demandes en même temps je risque d’essuyer des refus pour tous.merci pour vos précieux conseils.
    Fin de la discussion
    Écrivez un message…

    1. Auteur

      Bonjour,
      Un client a ainsi récemment obtenu son permis de construire sur la base de son CU opérationnel aors que la réglementation applicable au moment de la délivrance du PC empêchait son projet de construction.
      Attention il y a un délai de deux mois de mémoire à respecter pour demander la prorogation du CU.
      Si non, renouvelez votre demande.
      Fin de la discussion écrivez votre message…

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