démontrer l'erreur commise dans le classement du terrain en zone naturelle

Erreur de classement en zone naturelle

Erreur de classement en zone naturelle

L’histoire : La Communauté urbaine de Bordeaux approuve son PLU – Plan Local d’Urbanisme en 2011. Elle décide de classer en zone naturelle des terrains qui étaient jusqu’alors classés en zone Urbaine dite UD.

Il s’agit de trois parcelles, toutes bâties et figurant au Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) en zone urbaine. Ces terrains se situent dans le prolongement de parcelles viticoles appartenant à un cru classé mais n’ont quant à elles aucune vocation viticole !

La communauté urbaine de Bordeaux veut préserver le paysage au voisinage des vignes, ce qui donne les raisons de cette décision. Evidemment, les propriétaires des trois parcelles sont opposés à ce classement. Ils prennent avocat et intentent un recours contre le PLU – Plan Local d’Urbanisme.

Recours contre le PLU : le constat de l’erreur de classement en zone naturelle

Les propriétaires des terrains déclassés en zone naturelle intentent un recours contre le PLU. Cela donne lieu à un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 1 mars 2015. La Cour reconnaît l’erreur commise sur le classement de leurs terrains en zone naturelle.

Les juges apprécient au cas par cas et selon les caractéristiques du secteur.

Ils reconnaissent ainsi que le secteur en litige est situé dans une partie de l’agglomération bordelaise marquée par la persistance de vignobles, appartenant à des crus prestigieux et formant la pointe nord de l’appellation Pessac-Léognan dans le prolongement des vignes du château de la Mission Haut-Brion.

Des parcelles construites et contigües aux zones Urbaines

Cependant, les trois parcelles en question sont déjà construites et occupées par un cabinet médical ainsi que par un bâtiment commercial dans lequel une société exerce son activité de courtage en vins.

  • Cette zone est contigüe sur trois côtés à des zones UD, d’habitat pavillonnaire,
  • Cette zone est également proche de constructions et de la gare de chemin de fer de la Médoquine,
  • Cette zone n’a jamais supporté de vignobles et n’est pas classée dans l’aire de l’appellation contrôlée Pessac-Léognan,
  • Cette zone ne présente donc pas de caractère rural,
  • Cette zone figure en zone urbaine dans le Schéma de COhérence Territoriale dit SCOT.

Le fait que ces parcelles soient contigües au vignoble ne leur confèrent pas pour autant un caractère naturel.

Enfin, le juge remarque que :

  • les parcelles sont toutes trois bâties,
  • les parcelles sont raccordées à tous les réseaux,
  • les parcelles sont desservies par le réseau routier comme par les transports en commun.

La Cour d’appel désavoue le classement en zone naturelle effectué par la Collectivité. Les auteurs du PLU ont commis une erreur d’appréciation.

Le zonage des trois parcelles en zone naturelle est annulé.

Mise à jour – 19 octobre 2016

A voir l’arrêt intéressant de la Cour d’appel de Nantes du 13 octobre 2016 qui annule le PLU de Marcey en Grève près d’Avranche.

Les juges retiennent l’incohérence du classement d’un jardin en zone naturelle alors que l’environnement de ce terrain est largement urbanisé. De nombreux élus ont procédé de la sorte sur le littoral breton, ce qui a donné lieu à la création de différentes associations appelées les PLUmés.

Ces nombreux propriétaires se sont retrouvés PLUmés, déconcertés, estomaqués en apprenant le classement de leur terrain en dent creuse de hameau en zone naturelle, mais aussi de leur jardin sur terrain construit.

Les Maires affirmaient que la nouvelle Loi ALUR combinée à la Loi Littoral les obligeait à procéder de la sorte…

Me concernant, j’ai toujours pensé qu’une action en justice amènerait des décisions de justice prises avec bon sens et logique juridique.

Grâce à cet arrêt, on voit que l’analyse des Maires est condamnée par les juges de Cour d’Appel.

Espérons que cette décision fera jurisprudence et que les PLUmés retrouvent la constructibilité de leur terrain ! Ci-dessous le lien vers une courte vidéo claire et pédagogique sur le fonctionnement de la justice.


 

Cliquez ici pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
e-book3-Terrains-PLU

 

 

 

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Commentaires 8

  1. bonjour, nous avons donner un terrain constructible , de 4000 m2 en 1989 à ma fille, en 2017 elle veut vendre une partie de ce terrain en 2 terrains constructible, le maire lui accorde que un terrain, qui fait 1100 m2 a lors qu’il vont être viabiliser. tous les deux.
    que faire

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il convient de vous référer à la réglementation en vigueur sur la Commune : ce qui est autorisé ou interdit.
      Et de vous faire expliquer les motifs du refus de la Mairie.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonsoir

    Une question. Est-ce que une DIA protège le propriétaire du terrain d’une DUP? Je sais que oui pour une DPU car la Mairie a renoncé à préempter, mais est-ce la même chose pour une DUP avec comme but l’expropriation?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour Pierre,

      Je ne saisis pas bien la question. La Déclaration d’Intention d’Aliéner dite DIA est une information envoyée par le notaire au Maire qui décide ou non de préempter si le Droit de Préemption Urbain dit DPU a été institué sur le secteur concerné. Cette information concerne donc une opération donnée : signature d’un compromis de vente avec tel acquéreur à un moment donné. Si le Maire garde le silence ou renonce à préempter, il n’y aura pas de préemption sur cette opération. Pour une DUP – Déclaration d’Utilité Publique, c’est une autre situation juridique dans laquelle la Mairie a institué un périmètre où il est effectivement possible d’exproprier. C’est une procédure différente où le Maire peut effectivement enclencher une procédure d’expropriation.
      Ce sont deux procédures différentes : préemption en cas de vente du bien dans le périmètre du DPU ou expropriation en cas de mise en oeuvre de la procédure.

      Bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Merci Jasmine

    Mon intention est bien sûr d’arriver à un compromis satisfaisant pour les deux parties. Je ne suis pas disposé par contre à me faire voler la plus-value de 20 ans au bénéfice de qui que ce soit.

  4. Bonjour
    Je suis propriétaire d’un bâtiment qui a pris de la valeur immobilière depuis que je l’ai acheté il y a presque 20 ans. Le terrain est dans une ZAC en plein centre ville, à 50 m de la gare routière. Mieux placé, plus central on ne peut pas.

    En 2013, le PLU a classé mon terrain en Zone UA.
    Nous avons signé un compromis avec un promoteur mais malheureusement le PLU a été annulé. Nous avons reçu une DIA de la préfecture, avant la loi ALUR (elle est toujours valable aujourd’hui). Depuis, comme nous sommes en ZAC du centre, nous avons essayé de faire passer le projet sous cette règlementation qui nous permettait de construire seulement 5000 m2.
    Nous travaillons avec le promoteur d’une grande banque qui nous fait une offre et présentons un avan-projet au maire. Entre temps, la Mairie fait une modification au POS et coupe mon terrain en deux parties, 1/3 en zone UC et 2/3 en zone UD. Même avec cette coupure arbitraire, nous arrivons à caser le 5000 m2. Mais pendant la dernière réunion avec la Mairie, nous apprenons que Monsieur le Maire n’est plus d’accord pour nous laisser construire en limites des terrains communaux non constructibles qui entourent le bâtiment. Résultat, on ne peut construire que 2000 M2 de plancher.

    Cette modification du POS est en contradiction avec le PADD, le SCOT et les lois ALUR et SRU qui prônent la densification des centres. Nous sommes à moins de 50 m de la gare routière sur un axe majeur de passage et pratiquement en plein centre de la ville. Tout autour de nous il y a des bâtiments de 5 étages, mais les deux tiers du terrains sont maintenant classés en zone UD.

    Nous sommes dans les temps pour déposer un recours gracieux, mais je pense aussi pouvoir demander au Maire et au conseil municipal, le reclassement en Zone UA comme le cas que vous avez présenté dans la ville de Lattes. Nous allons attaquer la décision parce qu’elle n’est pas conforme au SCOT. Nous nous trouvons dans le cas du CHU de Clermont qui a gagné un recours contentieux contre une modification du POS qui avait comme seule intention de sous dimensionner la densité de construction.

    Que pensez-vous de notre cas? Quel est le meilleur angle d’attaque? Que faire?

    Merci pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour,

      Dans un premier temps, je pense nécessaire d’avoir un retour des services de la Mairie sur les motivations ayant entraîné ce changement de réglementation sur vos terrain, et cette restriction de densification. Il convient ainsi de les interroger par écrit (courrier recommandé afin de conserver la preuve), pour obtenir une réponse écrite.
      Ensuite, il vous faut obtenir communication de tous les documents composant le PLU afin de préparer votre recours à l’encontre de la délibération ayant approuvé la modification du PLU.

      Vous pouvez prévoir un recours gracieux :
      – Vous demandez le retrait de la délibération pour erreur manifeste d’appréciation du zonage sur votre terrain.
      – Vous faites copie de votre courrier et adressez votre demande au Préfet – service contrôle de légalité afin qu’il donne son avis sur le zonage de votre terrain. Le Préfet peut de son côté demander le retrait de la délibération s’il confirme une erreur d’appréciation sur votre terrain.

      Vous développez vos arguments à l’aide des documents du PLU.
      Il faudra lire « en diagonale » tous les documents afin de relever tant dans le rapport de présentation, le PADD, les OAP les dispositions sur l’application de la Loi ALUR et la densification du centre ville.
      – Ces dispositions sont-elles cohérentes avec le zonage appliqué à votre terrain en centre ville ?
      – Vous devez relever point par point chaque contradiction qui caractérise l’erreur de zonage.
      – Vous analysez l’environnement de votre terrain, quel est le zonage à proximité ?
      – Est ce cohérent ? Relève-t-on d’emblée une différence de traitement entre le zonage des secteurs voisins et votre terrain ?
      – Que dit le SCOT sur votre secteur ? Est ce cohérent avec le zonage applicable à votre secteur ?
      – Que disent les documents antérieurs à l’origine de la création de la ZAC et le dernier règlement de zone ? Le nouveau zonage est-il plus restrictif, et si oui est -ce justifié dans les différents documents du PLU ?
      Evidemment, et comme vous le dites très bien tant la Mairie que le Préfet seront sensibles à de la jurisprudence similaire ayant sanctionné l’erreur de zonage.
      Petite précision, vous bénéficiez d’un droit à communication des documents administratifs. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le Guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
      Je conseille de faire la demande par courrier recommandé des documents qui vous manquent et de proposer de les enregistrer sur une clé USB. Pour éviter les longueurs de traitement de votre demande et les éventuels frais de reproduction.
      Il vous faut l’extrait de plan de zonage de votre terrain, version papier. Pour les autres documents, cela ne me paraît pas gênant de les avoir téléchargés sur votre ordinateur.
      Si vous voyez que c’est sans issue avec la Mairie, vous pouvez anticiper et déposer rapidement votre recours contentieux devant le tribunal administratif compétent.
      Les délais de jugement sont longs !

      Mais l’angle d’attaque selon moi est de tout mettre pour trouver une solution amiable :

      1/ Retrait de la délibération ayant approuvé la modification du PLU = délibération en conseil municipal
      2/ Modification du zonage applicable à votre terrain et ré-approbation du PLU modifié = délibération du conseil municipal.
      Ces deux délibérations peuvent être prises le même jour pour plus de simplicité dans la procédure.

      Evidemment, l’appui du Préfet (via son contrôle de légalité) peuvent vous aider dans ces démarches. Dès que vous aurez les arguments de la Mairie justifiant le zonage appliqué à votre terrain, vous pouvez vous rapprocher du contrôle de légalité pour échanger sur le sujet.

      Enfin, si le projet de PLU a été adopté définitivement, vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la plus tardive des publications (journal local ou affichage de la délibération en Mairie) pour intenter votre recours gracieux ou contentieux.

      En espérant vous avoir aidé, n’hésitez pas pour plus de précisions.

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

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