Réaliser son projet de vie sur son terrain :
Sauver son terrain de l’inconstructibilité si la règlementation d’urbanisme évolue défavorablement. L’audit urbanistique est indispensable. Les échanges avec la collectivité aussi. Le conseil juridique et recours à intenter sont proposés par un cabinet d’avocat partenaire de Droit sur terrain.
Les cas sont nombreux et variés. Les possibilités peuvent être très prometteuses. Or, les démarches en urbanisme sont très complexes pour de multiples raisons.
Les arguments à développer et stratégie à mettre en place dans le cadre d’une Demande de Modification de Zonage dite DMZ découlent d’une analyse complète du dossier terrain qui permettra à terme d’être force de proposition auprès de la collectivité.
Toutes les demandes de modification de zonage ne peuvent aboutir. Nous vous proposons ici de faire une première analyse afin d’échanger sur les chances de succès d’une telle demande auprès de la collectivité.
Un premier investissement limité pour avancer de manière raisonnée dans vos démarches, sans fausses promesses et surtout avec des éléments tangibles.
Etablir un premier état des lieux de la situation urbanistique de votre terrain et conclure sur d’une part, les chances de succès d’une demande de modification de zonage et d’autre part, les démarches immédiates à mener.
L’accès à ce programme d’accompagnement Phase 1, calqué sur une méthode qui fonctionne.
Vous avancez par étape et en connaissance de cause.
Tout propriétaire foncier ou acquéreur de terrain désireux d’obtenir la modification du zonage de son terrain afin de le rendre compatible avec un projet de construction d’habitat, touristique, professionnel.
Tout propriétaire foncier dont le terrain est menacé d’inconstructibilité dans le cadre d’une procédure de modification du PLU, élaboration ou révision d’un PLU intercommunal.
Seul un professionnel de l’urbanisme peut accompagner un propriétaire dans cette démarche complexe. Les choix de zonage sont multifactoriels, les règles sont de plus en plus complexes. L’analyse des documents du PLU ou PLU i composés de centaines de pages chacun est transversale et nécessite une expertise pointue.
La Phase 1 du Programme de Demande de Modification de Zonage dit DMZ consiste à vous orienter sur les chances de succès de votre démarche en dressant un premier état des lieux objectif.
Vous vous inscrivez à la phase 1 du programme de Demande de Modification de Zonage via le bouton de paiement de 89 euros.
Après inscription, vous recevez un email qui vous permet de télécharger les documents suivants :
Vous me retournez le questionnaire complété. Je collecte les documents du PLU et m’informe sur la procédure de modification, révision, élaboration du PLU ou PLU intercommunal en cours.
Je valide votre dossier comme complet et vous propose un rendez-vous téléphonique.
Notre entretien téléphonique vise à échanger très concrètement sur votre problématique et sur les chances de succès d’une démarche de Demande de Modification de Zonage.
A la suite de cet entretien, je vous adresse un petit récapitulatif de l’état des lieux urbanistique et des démarches immédiates à mener.
Sur votre demande, je vous propose mon devis gratuit pour mon accompagnement complet comprenant la rédaction du courrier de demande de modification de zonage à adresser à la collectivité et l’accompagnement dans vos démarches administratives.
Une première approche de qualité pour votre terrain qui le vaut bien.
A réception de votre dossier questionnaire rempli, nous convenons d’un rendez-vous téléphonique.
Modifier le zonage d’un terrain est une démarche ambitieuse, technique et complexe. Avançons ensemble, étape par étape.
89 €
Consultante en urbanisme depuis 2018.
Diplômée d’un D.E.S.S (ex MASTER) en Droit de l’urbanisme et de la construction.
Accompagnement des propriétaires de terrains dans leurs démarches administratives avec les collectivités. Objectif recherché de toujours valoriser au mieux le potentiel des terrains.
Ancienne juriste au service urbanisme & foncier d’une mairie :
A réception de votre questionnaire rempli, nous convenons d’un rendez-vous téléphonique.
Modifier le zonage d’un terrain est une démarche ambitieuse, technique et complexe. Avançons ensemble, étape par étape.
89 €
Suite à l’enquête publique sur le projet de PLU, Angélique et son mari ont obtenu la modification de zonage de la zone inconstructible AUst vers la zone urbaine constructible.
« En 2018, le PLU de ma commune allait être révisé. Depuis plus de 20 ans, mes parents se battent pour qu’une partie de nos terrains soit déclassés. Le courrier déposé à l’enquête publique avec l’aide de Mme Jovanovic a largement convaincu la commissaire-enquêtrice qui a émis un avis favorable à notre demande de rattachement à la zone urbaine constructible. Le responsable du service urbanisme a suivi et accepté notre demande….
Quelques mois plus tard sur Facebook : « Vous êtes extra, nous avons obtenu notre permis de construire hier ! »
Suite à l’enquête publique, Madame Boisson a obtenu le retrait pur et simple d’une zone d’aménagement (zone AU/OAP) englobant et menaçant la constructibilité de son terrain.
« (…) Mme Jovanovic est non seulement excellente en analyse de PLU, en argumentaire clair et limpide pour nous et pour l’enquêtrice mais également en stratégie. Il faut dire qu’elle a été de l’autre côté de la barrière, elle sait donc comment il faut parler aux personnes qui s’occupent des évolutions du PLU. Je la recommande chaudement et je la remercie également ! »
Suite à l’enquête publique, Anna a obtenu la modification du zonage naturel inconstructible dans le projet de PLU vers un zonage urbain constructible immédiatement.
Mon problème était la perte de constructibilité lors d’un changement d’une carte communale vers un PLUi.
« Je remercie très vivement et très chaleureusement Mme Jovanovic, et je souhaite à tout détenteur de terrain rencontrant des problèmes pour se faire reconnaître et entendre, de pouvoir transmettre son dossier à cette personne compétente »
Quelques mois plus tard, Anna a obtenu son permis de construire (Juillet 2020).
Suite à l’enquête publique, Philippe a obtenu la modification du zonage applicable à sa parcelle agricole pour lancer une activité artisanale de pension animalière et le droit de construire son habitation sur le site.
« Fin 2018, nous sommes devenus propriétaires d’un terrain situé en zone agricole sur une commune du département du Nord dont le PLUi était en cours d’élaboration en 2018/2019.
Notre projet (familial) étant de permettre à notre fils et sa compagne d’y construire et d’exploiter ensuite une pension animalière (activité de type Economique/Artisanale) ainsi que leur habitation.
Nous avons découvert alors la complexité de l’urbanisme. Jasmine nous a accompagné sur la réflexion, la construction et l’élaboration de notre requête écrite destinée au commissaire enquêteur. Merci à Jasmine pour ta compétence, ton expertise, ta compréhension de notre besoin et ton aide. Je recommande et conseille le recours à Jasmine et à « Droit sur Terrain »
Sylvette a obtenu la modification de zonage de son terrain classé en zone naturelle inconstructible dans le projet de PLU suite à l’enquête publique.
« J’ai un énorme merci à vous dire et à votre site si bien fait ! Il y a quelques mois, je vous découvrais. J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait inconstructible, passant de la zone Nb à Nh… Dans son rapport, le commissaire enquêteur nous donne raison, et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone UCb. Merci, Je revis ! »
Lionel et sa famille ont obtenu la suppression de l’emplacement réservé du projet de PLU après enquête publique.
« Pour un non-initié, il est vital de se faire accompagner par des professionnels comme Jasmine, surtout lorsqu’il s’agit de votre propriété familiale grevée d’emplacements réservés, qui la mette en péril. … Je recommande très vivement les services de Jasmine et droit sur terrain. »
Grâce à l’association des usagers créée par Mme JP, le projet de PLU a été retiré dans son intégralité sur décision du conseil municipal. Il faut préciser que ce résultat exceptionnel a été obtenu grâce au collectif de propriétaires s’étant mobilisés lors de l’enquête publique.
Suite à l’annulation du projet de PLU, les études ont repris depuis le début en concertation avec les habitants concernés.
Bon nombre de personnes pensent qu’une demande sincère fondée sur une situation de vie personnelle peut suffire. Elles s’exposent à de sévères désillusions.
La clé de la réussite d’une demande de modification de zonage réside notamment dans le fait de parler le même langage urbanistique que vos interlocuteurs mais pas que…
Quelques obstacles à lever :
Le Maire ne décide pas seul du devenir des terrains. Les personnes publiques associées (PPA) ont aussi leur mot à dire sans compter la mise en place des PLU intercommunaux.
Selon les communes, des centaines de demandes peuvent être formulées à l’occasion d’une enquête publique sur un nouveau projet de PLU.
Les services des collectivités qui travaillent sur ces dossiers complexes sont le plus souvent débordés par l’ampleur et la complexité de la tâche.
Ces services doivent raisonner par secteur et parti d’aménagement et non par parcelle et parti de l’individu.
Beaucoup de propriétaires croient savoir mais n’ont pas entière connaissance des règles applicables à leurs terrains. Ils ne peuvent échanger efficacement avec les auteurs du PLU.
Il existe de nombreuses contraintes d’urbanisme susceptibles de s’ajouter au zonage classique agricole, naturel, à urbaniser, urbain.
– Des zonages et contraintes spécifiques du PLU pour des emplacements réservés, des espaces boisés classés, espaces verts protégés etc.
– Des protections spécifiques supra communales pour des TVB pour Trames vertes et bleues instaurées par la Région, des Espaces Naturels Sensibles instaurés par le Département, des zones de périmètres de captages d’eau, ZH pour zones humide etc.
– Des servitudes d’utilité publiques qui se trouvent notamment dans des règlementations distinctes gérant les risques naturels (inondations, mouvements de terrains, feux de forêts…).
Sur la commune de Nice, un même terrain peut être soumis à trois ou quatre risques naturels qui s’ajoutent au zonage classique et qui le plus souvent rendent le terrain inconstructible.
De constructible à inconstructible, ou d’inconstructible à constructible, il y a un PLU.
Si vous évoquez uniquement vos projets de vie personnels, vous mettez en place la stratégie de l’échec. L’étude d’un dossier d’urbanisme pour en déceler tout le potentiel urbanistique demande un vrai travail d’analyse urbanistique même pour des professionnels avertis.
Votre dossier passera de main en main, ou d’une commission à une autre.
Il doit être solide et absolument fondé sur des arguments d’ordre urbanistique.