Beaucoup de propriétaires croient savoir mais n’ont pas mis à jour leur connaissance sur leurs terrains pour pouvoir échanger efficacement avec les auteurs du PLU.
Il existe de nombreuses contraintes d’urbanisme susceptibles de s’ajouter au zonage classique agricole, naturel, à urbaniser, urbain.
Des zonages spécifiques du PLU (emplacements réservés, espaces boisés classés, espaces verts protégés…).
Des protections spécifiques supra communales (ZNIEFF, zones Natura 2000…).
Des risques naturels (inondable, mouvements de terrains, feux de forêts…). Sur la commune de Nice, un même terrain peut être soumis à trois ou quatre risques naturels qui s’ajoutent au zonage classique et rendent le terrain inconstructible.
Ces contraintes, résultant parfois de réglementations d’urbanisme indépendantes, peuvent également faire l’objet de modifications. Le PLU devra être compatible avec ces nouvelles mesures. En d’autres termes, la réglementation d’urbanisme s’appliquant à votre terrain est instable et il est dangereux pour un propriétaire foncier de garder son terrain pour réaliser ses projets plus tard. De nombreux propriétaires de terrains constructibles ont ainsi vu la valeur de leurs terrains réduite à néant en raison d’un changement de réglementation qu’ils ignoraient totalement au moment où il s’est produit.
C’est pourquoi, il est indispensable de dresser un état des lieux exhaustif des contraintes d’urbanisme propres au terrain au jour J pour pouvoir évaluer les chances de succès de la demande de modification de zonage.