Questions Réponses Vous êtes propriétaire
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Questions réponses – Vous êtes propriétaire d’un terrain
L’urbanisme est un sujet complexe. La prolifération des lois et décrets rend encore plus difficile le sujet.
Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.
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- Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
- Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
- Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
- Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
- Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
- Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !
Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Nous abordons tous les sujets juridiques liés aux terrains constructibles ou non
- Acheter un terrain : comment se renseigner et faire le bon choix ?
- Construire sur son terrain : Comment obtenir son permis de construire dans les délais courts, éviter un refus, faire afficher son permis…
- Sauver son terrain de l’expropriation ou de la mise en place d’un emplacement réservé par la Mairie !
- Faire évoluer un terrain non constructible en zone constructible : Quelles sont les démarches à effectuer pour faire sortir son terrain classé à tort d’une zone naturelle, agricole, inondable.
Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !
En 2015, Monsieur V. est « tombé » sur l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .
J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement.
Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.
Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.
Le commissaire-enquêteur émet dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.
Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !
Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits.
Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…
Posez votre question de manière synthétique aussi clairement que possible. Cherchez d’abord sur le site les éléments d’informations vous concernant. Allez tout en bas de la page, écrivez dans case commentaire, remplissez le code captcha et laissez votre mail.
A ce jour, je suis personnellement débordée par le nombre de questions très complexes qui sont posées sur le blog. Je continue à répondre sur mon temps libre, toutefois, je publie également parfois sans réponse immédiate laissant la possibilité aux internautes de participer aux réponses à apporter.
Pour pallier à mon manque de disponibilité dû au traitement de dossiers très chronophages, je propose désormais des guides détaillés pour vous permettre de disposer de nombreuses informations, objet de questions récurrentes.
“Le guide du propriétaire face au PLU” détaille plus amplement les démarches à mener pour formuler une demande de modification de zonage à l’occasion d’une procédure de révision du Plan Local d’Urbanisme
Notre guide est destiné aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Il est orienté vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU. Des modèles de courriers de demandes de modifications de zonage sont téléchargeables sous format Word. Notre méthode a fait ses preuves ! Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
Accédez au programme de la formation, cliquez sur l'image. Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits
402 réflexions sur “Questions Réponses Vous êtes propriétaire”
Bonsoir
Comment réagir face à cette information de la municipalité à l’expert géomètre que je viens de mandater pour reborner ? « Suite à l’invitation au bornage….il s’avère qu’une partie des parcelles constitue la voirie. Je vous demande de proposer à votre cliente la cession gratuite de l’emprise de la voirie, afin de régulariser une situation de fait…et de créer la ou les nouvelles parcelles »
Je ne retrouve aucun document officiel dans les papiers de mes parents au sujet d’une cession. Cette emprise a été réelle dès 1978 et officielle dans l’acte de vente du terrain sur le plan de bornage indiquant « surface laissée pour élargir le chemin »,(1978).
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Si le géomètre ne peut vous renseigner, il convient de vous rapprocher d’un avocat en immobilier/urbanisme.
Bonjour,
Je vends un verger dont le seul accès est un chemin longeant un cours d’eau.
La mairie m’informe que le syndicat des eaux gérant le cours d’eau considère ce chemin dangereux et ne fera pas de travaux pour le remettre en état.
La mairie va condamner l’accès à ce chemin et imposer d’obtenir un droit de passage par un autre jardin (seul possibilité restante d’accès si le chemin est condamné) ce qui implique une ouverture dans le mur mitoyen entre ces 2 jardins.
La mairie a-t-elle le droit d’imposer cela? Si oui, le propriétaire du jardin adjacent peut-il refuser ce droit de passage?
La mairie ou le syndicat des eaux n’a t’elle pas l’obligation de maintenir l’accès existant afin de jouir de mon bien?
Merci d’avance pour votre aide,
Bonjour,
Cela nécessite analyse du dossier par un avocat.
Bonjour,
Ma parcelle fait partie d’une OAP.
Une modification du PLUi en cours d’enquête public vise à définir des emplacements réservés sur cet OAP ; emplacements réservés pour des voies d’accès public ; des parkings public ; des aires de jeux public ; etc. touchant pour certains (voies) toutes les parcelles.
A mon sens, une OAP (orientation / schéma directeur/projet d’ensemble) et emplacements réservés (emprises délimitées sur des parcelles) ne sont pas compatibles (CE. 8 novembre 2017, pourvoi n°402.511).
Pourriez-vous m’éclairer ?
Yoann
Bonjour, je suis actuellement en conflit avec mon compagnon sur une maison que l’on a acheté en indivision et un magasin dont j’ai signé le compromis de vente , mais dont il a fait l’acquisition seul en mettant celui ci en EURL en achat définitif. Pacse , je n’ai droit à rien et concernant la maison , que nous avons acheté à mes parents a un prix plutôt bas, en indivision, il veut la vendre pour avoir le plu value. Elle vaut plus du double de notre prix d’achat . Problème le puis d’eau potable est toujours chez mes parents et si les vannes sont coupées je n’ai plus d’eau . Un ami qui a eu un terrain en indivision avec sa sœur c’est vu attribuer le terrain car on ne peu dissocier apparemment les deux vu l’emplacement du puis . Est ce que cela veut dire que mon terrain ne peut être dissocié au terrain de mes parents ??
Merci de votre réponse
Bonjour, j’aimerais obtenir de l’aide sur ma situation:
Il s’agit d’un terrain familial que mon arrière arrière-grand-père a acquis à l’époque où les terrains coûtaient le prix du baguette, mais ce dernier n’a pas laissé de trace administrative.
Mon grand-père m’a donné l’autorisation verbale et nous avons fait un courrier à main levé pour stipuler qu’il me laisse sa part sur ce terrain.
Cependant, il n’a jamais eu de titre de propriété et de séparation faite, car les héritiers ne veulent pas avancer de frais.
Aujourd’hui, le terrain est abandonné et disponible aux « premier arrivé, premier servis. »
Mes questions sont :
1. Où pourrai- je trouver les données administratives de ce terrain ?
2. Puis-je construire sans titre de propriété ? Quels seront les inconvénients ?
3. J’ai fait une demande à la cadastre pour connaître le propriétaire du terrain. Est-ce que le document qu’ils vont me fournir pourrait être valable comme titre de propriété ? car il y a un lien de sang.
4. Quelles autres solutions pouvez-vous me proposer ?
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à ma demande. Merci de votre compréhension.
Bonjour,
La résolution du problème doit se faire avec le notaire en charge de la succession;
Bonjour,
Ma propriété est composée de 2 parcelles que je nommerai A et B.
Toutes les constructions de celle-ci sont situées sur la parcelle A qui est donc constructible.
La parcelle B est-elle constructible d’office ?
Merci pour vos réponses
Lionel
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour,
Je suis propriétaire de 3 terrains qui étaient classés constructibles et qui sont devenus agricoles avec l’approbation du nouveau PLU.
J’ai fait une requête auprès du tribunal administratif pour faire annuler ce classement agricole et demander aussi l’annulation générale de la délibération approuvant le PLU. Le jugement n’est pas encore rendu (instance en cours).
Depuis j’ai mis 2 terrains sur les 3 en vente, il y a un acheteur, et le compromis de vente va se faire sous peu.
Il y aura peut-être changement de propriétaire sur ces deux terrains avant jugement.
Merci de m’informer quelle peut être la conséquence sur l’instance en cours.
Bonsoir. Je suis propriétaire d’un terrain reçu par donation de mes parents, aujourd’hui décédés. Ce terrain est enclavé et bénéficie d’une servitude de passage. Lors d’une estimation, il a été calculé un prix du terrain et un prix pour la servitude.
1°) Si je vends le terrain, je vends également la servitude et je totalise les 2 montants ? 2°) S’il est réintégré dans la succession (s’agissant d’une donation), faut-il intégrer aussi la servitude, soit un rapport des 2 montants ? 3°) Si je vends le terrain avec confusion des terrains servants, puis-je le vendre au prix du terrain et de la servitude ? Avec mes remerciements et mes salutations distinguées.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain qui à été enregistré au centre des impôts fonciers en terrain à bâtir par le notaire quand je l’ai acheté en 1999 et pour lequel je paie jusqu’à ce jour une taxe foncière. Depuis l’élaboration d’un PLUi en 2016, ce terrain se retrouve en zone Naturelle, donc il est devenu non constructible.
Par conséquent, je souhaite savoir si c’était à la commune d’informer le centre des impôts fonciers de ce changement en cette zone Naturelle pour le calcul du revenu cadastral.
Par la même occasion je vous demande de bien vouloir m’indiquer à qui je dois m’adresser pour être remboursé des taxes foncières que j’ai payées à tort. Est-ce à la commune ou bien au centre des impôts fonciers?
Dans l’attente de vos réponses. Je vous demande de croire Madame, Monsieur, à l’expression de ma parfaite considération.
Cordialement.
Bonjour,
Il convient de vous adresser par courrier email ou postal au centre des impôts fonciers en indiquant précisément à quelle date le PLU devenu opposable a classé votre parcelle en zone naturelle. Voir avec la mairie pour date d’opposabilité du PLU.
Le service concerné procèdera à la mise à jour et remboursements de taxes foncières indues.
Bonjour,
c’est le centre des impôts fonciers qui encaisse le montant de vos taxes et doit échéant vous rembourser les sommes indues.
Il convient de leur adresser la délibération d’approbation du PLU ayant modifié le zonage des parcelles avec un extrait du plan de zonage des parcelles.
Bonjour ,
D’ici peut nous allons être propriétaires d’un terrain divisé en 2 parcelles : une constructible l’autre non. Peut on clôturer la parcelle non constructible ? En sachant que ces deux parcelles sont au bords d’une route passante.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un terrain constructible assez grand pour faire 2 maisons et je souhaiterais en vendre la moitié pour raison financière mais, ce terrain, n’a qu’un accès possible. Je voulais savoir si la partie qui n’aura plus l’accès sera déclassée « non constructible » ou alors, faut-il prolonger l’accès existant pour qu’il desserve cette moitié? Et qui doit prolonger cet accès?
D’avance merci pour votre aide.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain qui est constructible depuis plusieurs années (depuis le premier PLU du village).
En 2019, suite à la révision du PLU, ce terrain fait désormais parti d’une OAP. Dans le cadre de celle-ci, mon terrain est toujours prévu pour « 1 logement individuel ».
Cette année, nous nous sommes lancé dans un projet de construction, comme vous vous en doutiez surement, sur cette parcelle. Nous avons essuyé un refus de la part du Maire pour motif « le terrain est concerné par l’OAP ». Je ne comprends pas pourquoi je suis bloqué alors que je respecte l’OAP puisque j’ai prévu la construction d’une maison sur un terrain prévu pour 1 logement individuel.
Je vous remercie d’avance pour votre réponse et pour toutes les informations que j’ai pu trouvé sur votre site.
Cordialement,
Lucas
Bonjour,
Je souhaiterais quelques renseignements, nous habitons une petite commune de campagne, où notre maison est dans une zone classée au bâtiment de France, en raison de sa proximité avec une église dont le porche a été classé. Nous avons donc été soumis à quelques recommandations dont, des modifications sur nos plans de maison, la mise en place d’une clôture bois, la préservation de la haie bocagère qui est protégée, nous avons tout respecté, mais le souci que nous avons c’est que la mairie veut maintenant placer un poteau téléphonique juste devant chez nous, pour une maison plus loin dans la rue en sachant que nous avons fait enterrer notre ligne télécom. La mairie elle ne veut pas disant que ce serait trop cher, avons-nous la possibilité de faire objection? en vous remerciant d’avance pour vos conseils
Marie
Bonjour,
J’ai une procédure de vente d’ un bâtiment servant d’atelier à mon défunt conjoint en cours, ayant une clause demandant un changement d’usage de la part du futur acquéreur j’ai demandé en mairie un changement de destination. Je viens d’apprendre que cette demande ne peut aboutir du fait d’un changement de zone au niveau du terrain lors d’un PLU datant de l’été 2020, or je n’ai pas été informé par courrier de la mairie de cette mise en place de PLU à l’époque, de plus depuis 2017 je paye des taxes foncières d’un bâtiment soit disant artisanal au même taux qu’une habitation. Quel recours ai je pour arriver à changer la destination du bâtiment artisanal en habitation afin d’éviter l’annulation de la vente?
Mercie d’avance pour votre aide .Cordialement.
Bonjour
Je viens de m’apercevoir qu’un de mes terrains vient d’être classé en zone 1AU (à urbaniser à court terme). L’OAP opposable prévoit d’y construire un « ilôt d’habitat dense type maison de ville » et un « espace public avec stationnement et aire de loisirs ».
Je ne veux évidemment pas de ce genre d’installation sur un terrain qui se trouve juste en face de ma maison et de mon jardin. (j’ai vu les « maisons de ville » construites dans le village voisin, ce sont des cages à lapins hideuses). Je précise qu’il n’y a pas de contrainte ni d’ER, d’après les auteurs du PLUI que j’ai contactés.
Ma question est la suivante : peut-on m’obliger à céder mon terrain pour y faire ces aménagements? Que faire pour me protéger?
De plus il y a un bâtiment ancien sur ce terrain, que je souhaite réhabiliter en habitation. Peut-on me refuser le PC?
J’avais également pour projet de faire construire pour mes enfants une seconde maison sur ce terrain. Là encore, peut-on me refuser le PC?
Je vous remercie d’avance de votre réponse et de vos conseils.
Bonjour,
le nouveau PLU d’une commune peut-il imposer une surface maximale de superficie en cas de division parcellaire?
Cordialement
bjr..02/04/2021
BONJOUR Mme JOVANOVIC
J’ai un gros problème
Propriétaire depuis 20 ans d’un terrain d’ environ 4 ARES au bord d’un étang de 25HA dans une propriétée privée qui fait partie d’une association d’environ 250 propriétaires …J’ai monté un chalet KIT BOIS 19m2 l’ année dernière…IL n’y a pas d’eau courante NI ÉLECTRICITÉ dans aucun chalet UNIQUEMENT pour pêche et BARBECUE les beaux jours en famille …
ON paie une TAXE ANNUELLE à l’association et la TAXE FONCIÈRE est prise en charge par l’association
LA MAIRIE est au courant depuis PLUS de 20 ans et d’un seul coup …BOUM
TOUT A ETE VERBAL. PAR LA FLUVIALE ..AUCUN DOCUMENTS …NI COURRIER DE MAIRIE …
CHAQUE PROPRIÉTAIRE c’est entendu dire au moment de l’achat et signature NOTAIRE que SEUL des chalets bois limités à 20 m2 et rehaussés (car ZONE ROUGE ) pouvaient être posés …et de ce fait ..jamais AUCUN propriétaire depuis 20 ans n’a fait de demande à PRÉFECTURE ou MAIRIE pour les poser CAR DISPENSE …!!
il y a 3 jours LA POLICE FLUVIALE ( sur ÉTANG PRIVÉ..zone NATURELLES .?) est venue accompagnée de gendarmes après avoir contacté l’ adjoint du Président disant que nous n’ avions pas le droit et que nous étions en INFRACTION..!!
que le PLU avait changé depuis 6 ANS et que LES « »CONSTRUCTIONS » » ÉTAIENT INTERDITES en ZONE ROUGE
.Il nous a parlé de CONSTRUCTION …J’ai répondu que ce n’est pas EN dur …mais du bois …DONC MONTAGE KIT .19m2… (Je pense qu’il a confondu ZONES RURALES HABITABLES …et ZONES NATURELLES non habitable ici ..).
ET QUE POUR moi ce n’était en plus que de la RÉNOVATION car à l’emplacement il y avait déjà quelque chose avant en DUR ….. mais INSALUBRE car trop ancien et humide ( champignons )..
POUVEZ-VOUS m’ aider ?? NOUS EXPLIQUER
BIEN CORDIALEMENT
Bonjour,
Suite à une demande de CU, nous avons appris que nos terrains constructibles faisaient partie d’une OAP. Après rendez vous à la CAB, nous avons compris que ce projet était pour nous irréalisable au vu des frais engagés (bornage , étude de sol pour assainissement, réseaux…) et au vu du prix au m2 de terrain sur notre petite commune. Cela fait 6 ans que cela dure et on a l’impression de se faire « balader ».
Quelles sont les solutions, et si l’on demande à sortir de l’OAP, est ce que nos terrains seront toujours constructibles ?
Merci ,pour la réponse.
Cordialement
Monique et André Dugué
Bonjour,
A la suite d’un nouveau PLU en 2014, la moitié de terrain de notre maison de famille située en zone UA s’est retrouvée sous le joug d’une OAP ce qui a de fait, entrainé une dépréciation du bien. Nous avons par la suite décidé de diviser le terrain en 2 parcelles. L’une qui contenait notre maison a été vendue à un prix en dessous de la valeur du marché et l’autre est conservée dans le but d’attendre un moment propice pour en assurer la vente.
Cette parcelle conservée, bien que ne figurant pas sur le projet d’OAP, le document date de 2014 et la division parcellaire date de 2019, est bien issue du terrain d’origine qui se trouvait dans le périmètre de l‘OAP.
A la lecture de certains articles, l’OAP ne serait qu’une intention, néanmoins elle aurait une force exécutoire dans la mesure ou si nous souhaitions vendre la parcelle en tant que terrain à bâtir celle-ci devrait pouvoir accueillir un projet de construction compatible avec l’OAP.
Or notre parcelle fait 1100m² et le document de l’OAP stipule : « Emprise minimale de l’opération : Pour être mise en œuvre, toute opération d’aménagement (à l’exception des locaux annexes, tels que : abris de jardin ou piscine) ne pourra faire moins de 7500m² en contiguës. »
Face à ce constat et maintenant notre volonté de vendre cette parcelle en tant que terrain constructible quelles recommandations pourriez-vous nous donner pour mener à bien ce projet ?
A ce jour, soit 7 ans après son instauration, force est de constater les incidences suivantes pour les propriétaires concernés par l’opération :
– Gel de leurs projets de constructions ;
– Dépréciation des biens ;
– Inquiétude quotidienne dans leur jouissance paisible de leur bien.
Il n’y a pas de faisabilité de l’opération dans la mesure ou des propriétaires y sont opposés. Chacun a été approché par différents promoteurs, sans succès.
Dans de telles conditions, l’OAP a-t-elle vocation a demeuré éternellement ? Des décisions par la mairie seront-elles prises telle que l’expropriation pour un passage en force ? Quelle est la durée de validité d’une OAP ?
D’avance merci pour les réponses que vous voudrez bien m’apportées.
Bonne journée
Bonjour,
L’OAP fait partie de la réglementation d’urbanisme et perdure autant que celle-ci. En d’autres termes, il n’y a pas à ma connaissance de délai légal qui viendrait contraindre la collectivité à la réaliser.
La problématique des zones A Urbaniser et OAP relève de cette problématique générale que le zonage est affecté aux terrains sans réelle concertation avec les propriétaires concernés.
Il s’ensuit comme vous le mentionnez des blocages de l’ensemble de l’opération si un des propriétaires refuse de vendre..
En ce qui vous concerne, il convient à mon sens de rentrer dans une procédure précontentieuse pour aboutir à une solution amiable rapide.
Cette démarche nécessite l’appui d’un avocat spécialisé en urbanisme, vous pouvez mutualiser les frais avec les personnes concernées.
Un premier courrier RAR au maire qui fait un état des lieux de la situation en signalant que le blocage de l’OAP est évident pour tels motifs et qu’il n’y aura aucune solution trouvée avec les propriétaires concernés, que dans ce contexte, l’OAP n’a pas de sens et gèle inutilement du foncier. Vous concluez en demandant une réunion de concertation avec l’ensemble des propriétaires impliqués et le maire afin de trouver solution. Il, conviendrait que cette réunion aboutisse sur la décision de modifier le PLU afin de rectifier le périmètre de cette OAP, sortir les parcelles qui bloquent sa faisabilité.
Boujour,
Je suis propriétaire d’un terrain, dont une partie est constructible dans le cadre d’une OAP.
Le reste du terrain est classé en zone agricole et malgré cela la commune a placé une réserve en vue de faire un parking.
Elle conditionne la réalisation de cette OAP (pour moi la vente de ce terrain) à l’acquisition de cette réserve au prix du terrain agricole .
Est ce légal?
Merci
Bonjour,
Si je comprends le périmètre de l’OAP empiète sur la zone agricole ?
Si c’est le cas, la zone agricole aurait dû accompagner le zonage AU de l’OAP.
Si la zone agricole est hors du périmètre OAP, il convient que le Maire mette à jour son PLU pour intégrer l’emplacement réservé à l’OAP et donc dans la zone A Urbaniser dite AU.
Cette situation me paraît effectivement irrégulière et nécessite examen des pièces du dossier PLU par un avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour, je viens vers vous connaitre votre opinion. Il y a 10 ans j’ai fait l’acquisition d’une maison sur un terrain d’un hectare classé en ZAC, la mairie alors n’a pas fait jouer son droit de préemption. Le nouveau PLUi à classer notre terrain en zone agricole, et autour de nous les terrains sont restés en ZAC, aujourd’hui une ZAC est en train de se construire tout autour de notre terrain. Bien sur la communauté de communes ne nous a informé de rien. Ma question est la suivante sont ils légitimes, pourquoi ont-ils classés mon terrain en ZA alors que je ne suis pas exploitant. Quelles sont les moyens à ma portée pour me défendre. Alors tranquille nous subissons aujourd’hui nuisances sonores et vis à vis puisque maintenant la ZAC à pignon sur notre jardin et notre maison. Avec mes remerciements.
Bonjour
Avec mon mari nous avons acheté un terrain viabilisé en Vendée dans un lotissement déjà bien rempli de maisons .suite à la tempête xinthia notre terrain à été classer zone rouge malgré que nous sommes bien par rapport au niveau de la mer ..depuis mon mari est décédé je me retrouve avec un terrain qui ne vaut plus rien …une association avait été créé ils ont essayer tout ce qui était en leur pouvoir mais rien à faire ..nous sommes à 8 kms de la mer et l eau n est jamais arrivée jusque vers le lotissement…
Ma,question est
À qui m adresser pour avoir une indemnisation de ce terrain..nous L avions acheter 450000 e aujourd’hui si il vaut 2000 c est bien tout
Nous l avions acheter à crédit qui c est clôturé suite au décès de mon mari
Merci de me donner qq informations
Bonjour,
Je suis désolée pour vous. La situation est très complexe d’un point de vue juridique et il convient de vous rapprocher des services d’un avocat qui analysera le dossier et vous informera des possibilités de recours. Pour ce type de problématique, il est préférable de vous rapprocher des services d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et Loi Littoral. Les règles sont si complexes que certains avocats affichent également une spécialisation sur la thématique très spécifique de la loi littoral.
Bonjour,
Notre maison est classée en Zone URI1C et nous avons une partie du Jardin en EVV.
Pouvez-vous me dire ce que ces zonages entrainent ?
D’avance merci pour les réponses que vous voudrez bien m’apportées.
Bonne journée
Bonjour,
Lisez attentivement le réglement écrit sur UR et EVV pour savoir ce qui est autorisé ou interdit dans la réglementation d’urbanisme propre à votre commune.
bonjour, je suis propriétaire d’une unité foncière (deux parcelles) dont le zonage a été modifié sur le nouveau PLU et se retrouve avec 2 zones dans le plan de zonage. une des deux parcelles est passée en nouvelle zone (il s’agit d’une bande de terrain de 3.80m sur toute la longueur du terrain environ 40m, et la deuxième parcelle qui est la plus importante est maintenant divisée en 2 avec 1 tiers dans le nouveau zonage. les deux zones ont des définitions différentes en contraintes espace vert et pleine terre. j’ai déposé en mairie une demande d’autorisation de travaux pour étendre la terrasse de quelques mètres carré. la réponse à priori négative car le l’ensemble espace vert pleine terre n’est pas suffisant en prenant le calcul du ratio de l’unité foncière totale et projetant les 90% requis de pleine terre défini dans le règlement de la zone qui touche la partie qui n’a pas été modifiée. la nouvelle Zone ne demande que 25% de pleine terre. Est il normal que le calcul soit basé sur la totalité de surface de l’unité foncière en utilisant le règlement d’une seule zone? pouvez vous m’orienter sur la démarche qui vous semblerait logique? merci
Bonjour,
Cela nécessite étude des éléments réglementaires en vigueur.
Rapprochez-vous d’un avocat spécialisé en urbanisme.
bonjour
la moitié de notre parcelle qui était inconstructible à l’époque de notre achat immobilier est devenue constructible en 2018 (nouveau PLU)
or, la totalité étant dans le périmètre des 100m du cimetière communal il existe une servitude d’inconstructibilité
Résumé : terrain constructible dans une zone inconstructible (allez comprendre !) ce qui m’arrange car procédure de divorce en cours et je souhaite garder la propriété
Mr me réclame sa part sur la base d’une valeur constructible évidemment
Le maire a établi une attestation d’inconstructibilité pour mon avocat
Qu’en pensez-vous ? mon ex-conjoint a t il un recours ou pas ? quel serait le prix retenu au m2 (terrain agricole ?) pour la moitié ou pour la totalité de la parcelle supportant l’habitation actuelle le tout dans le périmètre des 100m…
le capital n’étant pas le même !
merci d’avance pour vos précisions
Bonjour,
Je n’ai aucune réponse à apporter, je regrette, je n’ai pas compris la problématique. De plus, cela relève de la compétence de votre notaire à mon sens.
Bonjour,
Nous avons un terrain ou d’un côté sur 40m celui ci longe un court d’eau. Nous sommes propriétaire du terrain mais aussi de la moitié de la largeur du court d’eau sur les 40m.
La mairie souhaite aménager les berges de ce court d’eau et nous envoi prochainement un conciliateur dans le but que nous nous séparions d’une partie de notre terrain plus de la partie du court d’eau que nous possédons. (Apparemment ils souhaiteraient récupérer 4m sur toutes la longueur soit 160m2).
Sur ces 160m2 est présent :
Une clôture grillagée
Une haie
Un puit
Et un cabanon en bois qui empiète sur les 4m
Que pensez vous que je devrais faire ? Car je suis un peu perdu
Sur un autre côté du terrain, le voisin est également la mairie, pensez vous que je puisse demander une de récupérer les 160m2 perdu d’un côté sur un autre côté ?
En vous remerciant
Bonjour nous sommes dans l’impasse, nous avons une habitation actuelle et d’un terrain qui etait constructible et qu’il n y est plu 1700m2, une division et un bornage fait, avant de déposer notre projet, nous avions fait une demande de certificat d’urbanisme celui ci nous à était délivré le le 13 décembre 2019,et le nouveau projet plui plan local urbanisme intercommunal rentrer en vigueur le 19décembre 2019, pas assez de temp pour déposer notre nouveau projet de construction, un article mettez en évidence qu’après le 19 décembre se terrain passerai en zone uj jardin, vu trop tard ,ne peut construire que 60m2 , je ne suis pas d’accord en tant que propriétaire m’ont prit trop de m2 , demande de recours gracieux auprès du maire de la commune et de la communauté urbaine, mais refuser pouvez vous m’aider j’ai voulu reconstruire une nouvelle habitation adapté car j’ai 2 enfant malade
Bonjour,
Il conviendrait de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme afin de vous orienter sur les démarches à mener dans le cadre d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Bonjour,
Je possède un terrain d’environ 5000 M2 constructible. La mairie a décidé qu’il s’inscrirait dans une OAP. Pour cela, cette dernière veut déclasser mon terrain très prochainement. J’ai eu cette information grâce une fuite de l’un des collaborateurs de la mairie. Comment éviter cette déclassification. Nous sommes plusieurs dans cette situation.l’un de mes voisin possède un terrain qui a les mêmes caractéristiques que le mien et, je ne sais pourquoi, il ne sera pas touché par l’OAP. Une vaste ZAC de plusieurs ha est en cours d’aménagement en face de chez moi.
Que puis-je faire pour ne pas être déclass?
Je pense que de part sa taille, mon grand terrain énerve certains élus.
Cordialement
Bonjour,
Mes parents nous ont légués une parcelle de 8 ares au centre du village avec un chemin d’accès qui fait 3,20 m de large . Quand j’ai fait une demande de construction sur ce terrain , on m’a dit qu’il n’était pas constructible car le chemin d’accès n’est pas suffisant pour laisser passer les secours – il devrait faire 4 m de large .
Est-ce que notre terrain peut être considéré comme enclavé si le maire ne veut pas nous laisser construire dessus pour cette raison de sécurité ?
Et dans ce cas est ce qu’on peut « forcer » notre autre voisin à nous laisser passer sur son terrain sachant que c’est un terrain non construit et qu’en passant pas là on est au plus près de la voie publique ?
Merci beaucoup.
Cordialement.
Bonjour,
Si le terrain est classé en zone constructible, vous devriez être en mesure de mettre en place les solutions pour aménager un accès conforme aux règles de sécurité en concertation avec les services de la mairie et le voisin concerné pour céder une servitude notariée de passage si besoin indemnisée.
Bonjour,
J’ai découvert récemment que 2 parcelles que je croyais agricoles sont en fait indiquées comme « espaces boisés classés à protéger » sur le PLU, sachant que :
1/ le relevé de propriété communiqué par le centre des impôts foncier considère ces parcelles comme T= »terres ».
2/ concrètement, le terrain lui-même ressemble plutôt à une prairie en friche.
3/ ce terrain a déjà été utilisé comme pâture et sur les photos satellite on voit clairement que, depuis 60 ans, il a toujours été cultivé ou en friche, mais jamais boisé.
A contrario, une de mes parcelles boisées est considérée comme BS (Taillis sous Futaies) par le cadastre, mais comme « parcelle agricole » par le PLU !
Dans le cadre du lancement de mon activité agricole, j’ai besoin de faire une déclaration de travaux pour poser un tunnel horticole. Bien sûr si je fais cette déclaration pour un terrain que le PLU considère comme « espace boisé classé à protéger », cela me sera refusé.
Ma seule possibilité pour m’installer chez moi serait donc de déboiser entièrement la seule parcelle que le PLU considère comme agricole alors qu’elle est boisée… Mais ce n’est pas du tout ma philosophie !
En voyant ces incohérences de classement, j’ai pensé à une erreur du PLU, mais le centre des impôts n’a pas l’air d’être choqué que le PLU soit en totale contradiction avec le cadastre (et la réalité du terrain).
Est-il possible de remonter l’historique de ces parcelles pour voir s’il y a eu erreur au cours d’un changement de PLU ? Et, plus généralement, quels sont les recours possibles dans mon cas ?
Merci d’avance !
Bonjour,
Il y a beaucoup de problématiques d’urbanisme comparables à votre situation.
Les terrains peuvent être classés en zone agricole et simultanément en espaces boisés classés.
Selon le contexte, et justifications données dans les documents du PLU, les juges estiment même que le fait que les terrains ne soient pas boisés n’est pas contraire à l’article L 113-1 du code de l’urbanisme qui évoque les terrains « à boiser »… Dès lors, le sujet est éminemment pragmatique à étudier en fonction de la réalité de l’environnement, caractéristiques propres aux terrains en confrontation avec les dispositions du code de l’urbanisme, et justifications du PLU sur le sujet. Seule cette étude du dossier peut permettre de proposer à la mairie une modification du zonage du terrain afin de le rendre compatible avec vos projets, et ne pas laisser ainsi des terrains en friche sans intérêt.
Pour un accompagnement dans l’étude de ce dossier, je vous invite à souscrire à la phase 1 du programme d’accompagnement de la demande de modification de zonage sur ce site.
Bonjour, je suis hors la loi et je le sais mais qu’est ce que je risque ? Ma maison est à la sortie du village, grand terrain pas de voisins à droite et zone non constructible, un voisin à ma gauche (un ami) et loin de ma maison. J’ai construit une terrasse sur pilotis mais je n’ai pas respecté les 20m2, donc j’aurais dû demander un permis de construire. La mairie va venir constater les travaux terminés, j’avais fait une demande de travaux préalable mais j’aurais dû rester en dessous de 20M2. J’ai vu les textes et je risque une amende (même conséquente) et même une démolition. Pouvez-vous me dire si il est possible de transiger avec la Mairie, sachant que je ne gêne personne, aucun voisin, pour qu’au moins on ne me la fasse pas démolir ? Évidemment je suis prête à payer une amende mais cette terrasse est très belle et super utile. Bref pensez-vous que je puisse avoir un espoir ?
Cordialement
Je tiens à préciser que ma terrasse est, évidemment, sur mon terrain et en zone constructible. C’est juste qu’à gauche de ma maison il y a des champs non constructibles et je suis à la sortie du village.
Bonjour
j’ai connaissance d’une vente prochaine au enchères, d’un terrain ou se situait une ancienne boite de nuit à l’abandon, dans une zone UC, le terrain de 3200m² est 100% situé sur cette zone (vérifié sur le PLUI)
je voudrais savoir si je peux acheté ce bien, démolir cette construction, et revendre en divisant en plusieurs lots constructibles ?
si oui, comment m’y prendre sans me faire trop rattraper par les plus values (société ?)
Bonjour,
La vente a dû avoir lieu il y a quelques temps déjà…De toute manière, une telle problématique doit s’envisager avec l’accompagnement d’un avocat.
Vous ne trouverez pas de réponse fiable sur des questions aussi concrètes nécessitant étude des caractéristiques propres au dossier et notamment réglementation d’urbanisme applicable.
Bonjour Maître,
Voici ma question : notre maison est celle du voisin est séparé par une parcelle de 14 centiares en indivision avec les deux propriétaires.
La voisine s’est accaparé cette petite parcelle en indivision pour y stocker son bois, a 1,20 m de la fenêtre du salon de notre habitation . En a t’elle le droit ,,
Entre autre, dessus cette parcelle en indivision est une petite terrasse séparant notre habitation à la sienne. Cette terrasse étant situé sur la partie indivise, est-elle également en indivision ?
Je vous remercie beaucoup pour votre réponse, car cela fait des mois que nous sommes en conflit avec cette dame à ce propos.
Bien cordialement
Patricia Sellie
Bonjour Madame,
Je ne suis pas avocate. Je pense que l’indivision permet de gérer en commun la jouissance des portions de terrain concerné. Il conviendrait de le rappeler à la voisine par écrit ci-possible.
bonjour,
j’ai un certificat d’urbanisme en date de mars 2020 qui ne mentionne pas que le terrain (20000m²) est entièrement classé EBC, est ce normal?
merci d’avance
Bonjour,
Il arrive qu’il y ait erreurs et oublis sur un certificat d’urbanisme. Les services instructeurs souvent débordés pas le nombre de demandes ne sont pas à l’abri de commettre ce type d’erreurs…
Bonjour,
nous sommes propriétaires d’une maison en zone rurale. Les eaux usées s’écoulent par une canalisation se situant sous un terrain voisin, agricole jusqu’ici.
Nous venons d’apprendre que ce terrain est passé constructible.
Nous avons vérifié et la servitude n’est pas inscrite dans l’acte notarié.
J’ai lu qu’il s’agissait, dans le cas de canalisations, d’une servitude continue non apparente.
Est-il légal que le terrain soit devenu constructible sans notre accord ?
De plus, le futur acquéreur souhaite utiliser la partie du terrain qui n’est pas constructible afin de faire une station de phyto épuration (juste derrière chez nous, le rêve…).
Ce type de projet peut-il être réalisé sur une parcelle de terrain non constructible ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Il convient de demander ces explications au Maire par courrier RAR afin de savoir si la réglementation applicable autorise ou non ces installations.
Bonjour, Je viens d’acheter une maison avec mon marie pleine nature en nous assurant que le terrain mitoyen était en zone protégée ( zone agricole NS). Nous venons d’apprendre que ce terrain a été vendu à des gens du voyages, nous avons essayé de demander à la SAFER de préempter, mais ils ont déja donné un accord express. Nous n’arrivons pas a savoir si la vente finale est signée ou seulement le compromis, le notaire n’a pas voulu nous le dire
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour,
Le notaire est tenu par le secret professionnel.
Vous pouvez néanmoins d’ores et déjà faire part de votre inquiétude au Maire en exposant la situation et lui demandant de vous confirmer que le zonage NS empêche l’installation d’un habitat même léger et temporaire.
Bonjour,
Ma fille a achetée une maison en 2015 elle a brulée en février 2020. Elle veut reconstruire en limite de propriété donc passage d’un géomètre pour mettre les bornes. Après passage du géomètre sur 2289m2 de terrain il trouve que 1989m2, il manque 300m2 il dit que cela vient du cadastre qu’il on fait une erreur.
Quels recours est il possible d’avoir ?
Bien cordialement
Bonjour,
Voyez avec un géomètre.
Bonjour,
Je possède un terrain situé en zone RNU. Ce terrain est situé à 100 m d’une route, et à 80m d’habitations. Je souhaiterai savoir s’il existe des moyens de faciliter le passage en terrain constructible, si cela est possible.
Je me demande si aller voir le maire sans dossier pour lui demander une révision du plan d’urbanisme est une bonne idée ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Cordialement
Hugo
Bonjour,
Très prochainement une rubrique sur la demande de modification de zonage. Suivez-nos actus sur Facebook.
Bonjour,
Nous avons fais l’acquisition il y a quelques mois d’un logement avec plusieurs parcelles attenantes.
Certaines parcelles ne nous appartenant pas sont enclavées par nos parcelles et jusqu’à présent, il était tacite que les anciens propriétaires usaient du terrain contre entretien.
Nous devions acheter ces parcelles dans un second, toujours pas accord verbal avec les propriétaires.
Nous avons appris récemment qu’une personne avait acheté toutes ces parcelles (enclavées sur notre terrain donc) afin de nous obliger à lui céder un autre terrain situé plus haut sur la commune.
Aurions-nous dû être prioritaires sur la vente, ou du moins être avertis qu’une transaction avait eu lieu alors que nous étions déjà propriétaires ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Je n’ai à peu près rien compris à votre question…Ceci étant, je ne connais pas de texte légal qui oblige le vendeur de terrains enclavés à offrir en priorité l’achat des parcelles au propriétaire du terrain permettant l’accès à ces parcelles enclavées…Si c’est bien la question posée ?!
Bonsoir,
Une association agréée par le Ministère de la Justice projette d’installer un CER (Centre Educatif Renforcé) sur une parcelle classée NH (PLU juin 2015) de mon village.
A l’heure actuelle sur cette parcelle il existe un hôtel restaurant désafecté depuis de nombreuses années (immat RCS 1965 Radiation RCS 2020).
Un tel projet est il réalisable sur une zone NH ?
Je vous remercie pour les informations que vous pourrez me donner.
Bonjour,
Le règlement écrit de cette zone NH vous donnera la réponse à votre question. A demander en mairie ou peut être consultable sur le site de la ville.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain de 1900 m2 donc 1500 constructibles. Nous avons fait construire une maison sur la parcelle constructible en 2017. Nous envisageons de construire un abri de jardin de 20 m2 mais en limite de partie constructible voir sur la partie non constructible. Comment faire pour rendre mes 400 m2 en constructible. Merci pour votre site et merci par avance
Bonjour
Cela relève d’une étude de dossier. Le zonage est affecté en fonction des caractéristiques propres au terrain. A analyser en rapport avec les justifications du zonage affecté que vous trouverez dans le rapport de présentation du PLU. S’il y a un PLU applicable sur votre commune.
Pour obtenir la modification de zonage, il faut donc démontrer que les caractéristiques propres à la parcelle correspondent au zonage souhaité et non au zonage affecté.
Bonjour
Je voulais savoir si pour « un terrain à bâtir »(tel que signifié dans l’acte de vente) situé dans un lotissement de plusieurs lots – seul mon lot n’est pas bâti – je devais faire régulièrement des demandes auprès de la Mairie pour garantir la possibilité de construire… Le terrain a été acheté en mai 2011 et j’ai un doute sur une démarche à faire ou pas pour maintenir la possibilité de construction.
Merci
Bonjour,
L’expérience des dossiers m’a appris qu’il est toujours dangereux de laisser un terrain à bâtir à la merci d’un changement de réglementation sans disposer d’un permis de construire et ce même dans un lotissement, censé pourtant garantir la constructibilité des terrains. Ainsi, un lot destiné à être construit classé par suite en zone naturelle protégée au titre de la loi littoral et espace boisé classé. Bref, tout dépend bien évidemment des caractéristiques de la parcelle, et circonstances propres au dossier.
A minima le renouvellement d’un certificat d’urbanisme opérationnel sur la parcelle me paraît indispensable.
Bonsoir et merci pour votre site, si indispensable pour se défendre des mairies parfois totalitaires.
Il y a 2 ans, lors du nouveau PLU, notre maison et son terrain de 6000M2, précédemment constructible, a été basculée en zone naturelle, non constructible, entrainant une dévalorisation catastrophique de notre terrain (Yvelines). Quels sont nos recours et nos chances de recours ?
NB : nous avions déposé une réclamation lors de l’enquête. La mairie nous a rétorquée qu’elle maintenait le caractère constructive avec la possibilité de faire extension de 60m2 de plancher, tant qu’elle est attenante. Hors notre maison est déjà trop grande (320m2), cette option n’apporte aucune solution.
Merci !
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier pour déceler les arguments de contestation propres aux spécificités de votre parcelle (ses caractéristiques propres, sa situation dans son environnement et dans le PLU) en confrontation avec les justifications des choix de zonage opérés sur votre secteur. Tout ceci étant par ailleurs confronté aux définitions et critères donnés par le code de l’urbanisme en rapport avec le classement de votre parcelle et éventuelle jurisprudence actuelle. Le travail que je propose dans le cadre de mes prestations de services permet de mener une première analyse de la situation afin d’envisager la suite des démarches.
En d’autres termes, le classement en zone naturelle s’il est correctement justifié au vu des différents éléments ci-avant exposés peut être légitime. Il n’y a pas de droit acquis au maintien constructible d’une parcelle même en cas de dévalorisation de ladite parcelle si cela est correctement argumenté et justifié dans les documents du PLU.
En résumé, il est impossible de vous répondre sans analyse préalable de votre dossier.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un terrain classé en zone agricole.
Il y a plus de 10ans, l’ancien propriétaire a eu une autorisation d’y construire une maison d’habitation classique.
Aujourd’hui je souhaiterai utiliser une partie du terrain pour y installer des locations saisonnières de type bulles/yourte… et je ne trouve aucune information concrète à ce sujet.
J’aimerai donc savoir si c’est possible, sous quelles conditions et quelles seraient les démarches à effectuer.
Merci d’avance
Bonjour,
Le règlement écrit du PLU en vigueur doit l’autoriser. Si pas de PLU, voir la carte communale.
Toutefois, si c’est une zone agricole, il faudra sûrement que le projet touristique soit lié à l’activité agricole.
Les conditions sont écrites dans la réglementation locale à demander en mairie ou consulter sur le site de la ville.
Selon l’installation choisie, il convient de la faire rentrer dans une catégorie d’urbanisme.
La yourte peut ainsi être assimilée à une HLL selon son niveau d’équipements.
Si la réglementation locale interdit cette activité et installations, il convient de demander la modification de zonage affecté au terrain.
Une zone Nl naturelle de loisirs par exemple peut autoriser les HLL pour une activité touristique.
Bonjour,
Le PLU de ma commune a validé 2 de mes parcelles en zone UB mais avec « éléments remarquables à protéger ». Je souhaite faire enlever cette mention car le PLUIH n’est pas encore entériné. Et j’envisage de vendre ces parcelles en plusieurs lots constructibles. Quelle démarche dois-je effectuer afin de pouvoir voir mon projet aboutir ? Avez-vous un modèle de lettre à me communiquer en ce sens ?
Dans l’attente de vos précieux conseils en retour,
Bien cordialement,
C. LAPORTE
Bonjour Madame,
Vous ne trouverez pas de modèle de lettre adapté à votre situation.
En effet, l’élément remarquable à protéger est fonction d’une part des caractéristiques propres à votre terrain, d’autre part des justifications énoncées dans le rapport du PLUIH en question, tout ceci en conformité avec les critères énoncées par le code de l’urbanisme, complétés le cas échéant par la jurisprudence.
Cela nécessite un tavail d’analyse poussé de votre dossier, ce que je peux vous proposer dans le cadre de mes services.
Il suffit de me contacter via le formulaire de contact en indiquant ces données. Je vous retournerai un petit questionnaire à me retourner complété.
Je procède toujours en deux temps, afin d’évaluer dans une première partie (étude préalable – offre découverte) les chances de succès de la demande.
Ma note de synthèse peut vous être très utile pour la suite de vos démarches.
L’urbanisme est une matière très complexe, les services en charge du PLUIH le plus souvent débordés par de très nombreuses demandes.
Il convient d’être efficace et d’organiser votre stratégie en détenant tous les éléments d’information pour cela.
Et comme indiqué en début de réponse, seule une analyse du dossier peut permettre d’en déduire les meilleurs arguments à faire valoir.
Bonjour,
Nous possédons une maison avec un terrain de 3800 m2, mon mari passionné d’automobile, entrepose environ 12 voitures sur une de nos parcelles, et cela dérange mon voisin car il a vu sur nos voitures, j’ai déjà reçu un courrier de la mairie pour savoir si nous avions une activité commerciale, or ce n’est pas le cas. Mon voisin harcèle tout le monde car nous avons trop de voitures, je voudrais savoir si nous avons le droit d’entreposer des véhicules sur notre terrain?
Merci d’avance, bien cordialement.
Bonjour,
Vous me posez une colle…:( Je ne connais pas de texte l’interdisant toutefois je ne réponds aux questions sur le blog qu’en fonction de mes connaissances sans faire de recherches.
Vous pouvez toujours répondre qu’il s’agit d’une passion et demander si c’est interdit et en vertu de quel texte de loi ou réglementaire. Il y a peut être un vide juridique…
Bonjour ,
J ai acheté il y a 1 an et 1/2 un terrain agricole dans le Var ,en zone rouge (inondable ) , avec dessus un mobil home s y trouvant depuis plus de 10 ans telles que l attestent les vues geoportail.gouv, avec compteurs d eau et électricité accordés de façon définitive tel qu indiqué sur l acte notarié. Mes voisins eux , ont en majorité, au fil du temps construit des maisons ou bâtiment en dur sans aucune autorisation ni demande sur leurs terrains .Ils sont passés au Tribunal il y a 2 ans et ont été régularisés pour ceux qui bénéficiaient du délai de prescription . A priori les autres non ….Je me demandais sil il y avait un droit à l équité en droit de l urbanisme ? c est à dire que si tous les terrains autour du mien , en meme zone du plu sont construits , ne pourrais je pas prétendre à aménager le mien également ? Si oui comment svp ? Merci d’avance
Cordialement .
Bonjour,
Il est peu probable que tous les terrains évoqués et construits soient également classés en zone rouge inondable. Avant de tirer des déductions hâtives, il conviendrait de vous procurer le plan de zonage du PLU sur les terrains en question et le plan de zonage du Plan de Prévention des Risques inondation concerné sur votre secteur. Ce PPR inondation est probablement mis en ligne comme beaucoup de PPR.
Si votre parcelle est en limite d’une zone bleue d’aléa modéré, il est probable que les constructions aient été soumises à certaines règles de précaution dans la construction mais pour autant légalement édifiées. Il convient donc d’analyser la situation réglementaire des terrains. Peut être que votre terrain a été englobé de manière un peu trop large dans cette zone rouge et que les critères de classement que vous trouverez dans la notice de présentation du PPR inondation sont contestables par rapport aux spécificités, localisation et configuration de votre terrain. Auquel cas, vous pouvez préparer un dossier pour la cellule gestion des risques de la DDT afin de demander la modification du zonage rouge dans la prochaine procédure de révision du PPR inondation. Tout ceci s’étudie dans la réglementation et sur le terrain.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison avec terrain sur lequel notre voisin a un droit de passage.
A l’achat, ce droit de passage de nous dérangeait pas car non utilisé.
Depuis, le hangar sur ce terrain a été rasé et remplacé par une maison d’habitation.
Le passage se faisant juste devant ma baie de salon, je souhaite étudier les possibilités pour le déplacer ou mieux le supprimer.
En discutant avec mon voisin, j’ai appris qu’il était propriétaire de nombreux terrains et qu’il y a quelques années, il avait vendu la maison mitoyenne à la nouvelle construction et divisé le terrain créant ainsi un enclavement.
Le droit de passage était déjà existant avant cette vente.
Lorsqu’il était propriétaire d’un ensemble de lots lui permettant ainsi un accès à son terrain sans passer par le mien, le droit de passage n’aurait-il pas du être supprimé ?
La création d’un enclavement étant normalement interdit, un recours est-il possible ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier, de préférence chez un notaire.
Le passage a t il été formalisé par une convention de servitude de passage enregistrée au service des impôts fonciers ? etc…
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une ruine en pierre dans la montagne qui figure sur le cadastre. C’était une petite bergerie construite par l’arrière grand père. Il ne reste que les murs dont deux qui s’effondrent à moitié.
Ce bâtiment à une surface de 20m2. Nous souhaiterions la restaurer à l’identique. Quelle démarche doit on faire? On m’a conseillé de faire u,e déclaration préalable; j’ai édité le cerfa 13404*06 mais à aucun moment il n’est question de restauration d’une ruine.
En vous remerciant pour votre réponse
Je vous souhaite une bonne journée
Bonjour
A priori, une demande de permis de construire sera nécessaire.
Bonjour, je suis propriétaire d’une maison dans les Vosges. Des terrains attenants au mien vont être vendus et construits. Le souci est que les vendeurs comptent faire passer l’accès devant mon entrée. (Ancien chemin communal, dont une petite portion m’appartient ). Cet accės est très étroit : aucune possibilité de se croiser à deux voitures, difficultés à faire accéder des véhicules de secours, non denneigé en hiver… Par ailleurs, cette nouvelle circulation se ferait juste devant ma porte d’entrée. Quels sont mes droits ?
Bonjour,
Voyez avec votre notaire les conventions à mettre en place.
Bonjour,
Nouveau propriétaire j’ai fait une déclaration préalable pour la construction des murs de clôture déposée en Mairie de Vaux sur mer le 29 février 2020. Ces murs de clôture étaient de 1,50 m comme notifié sur le PLU.
J’ai reçu la déclaration préalable sans opposition sauf que le nouveau PLU approuvé le 3/03/2020, exécutoire le 10/03/2020 impose un mur de 1,20 m!
La date de dépôt du dossier n’est-elle pas prédominante puisqu’elle est antérieure au PLU?
Bien cordialement
G ROLAIN
Bonjour,
L’arrêté applique les règles d’urbanisme au moment de sa délivrance. Vous auriez déposé un certificat d’urbanisme opérationnel (très souvent évoqué sur ce blog et guide), cela aurait pu maintenir la réglementation applicable au moment de la délivrance du C.U o.
Bonsoir,
je suis propriétaire d’un restaurant sur un terrain au bord d’un plan d’eau ( eau vive, ancien lit du cher)appartenant à la commune de saint avertin ( 37).
Depuis le 1er janvier 2020, la commune à donné la gestion du plan d’eau à la fédération française de pêche qui à interdit totalement le droit de naviguer( sauf pour les bateaux électriques de la guinguette qui appartiennent à la commune).
Ma question, ont-ils le droit de m’interdire de naviguer? (j’ai un canoé et un pédalo) ai-je le droit de pêcher sur mon terrain?
Cordialement
Damianich jean-jacques
Bonjour,
Je pense qu’il conviendrait de récupérer la délibération et contrat de délégation annexé pour la gestion de ce plan d’eau qui détermine le champ de compétence de la FFP et leur demander communication du règlement par eux instauré. Puis je vérifierai d’une part l’étendue de leurs pouvoirs délégués par la commune, et si leur règlement est en adéquation. Un rendez vous en mairie avec les personnes gérant ce dossier vous permettrait d’y voir plus clair. Je ne peux plus vous renseigner en l’état de mes connaissances.
Nous avons fait construire en 1978 en zone naturelle et nous désirons vendre cette maison (problème de santé). Lors de la consultation du PLU au service instructeur de la communauté d’agglomération du Libournais, on nous a précisé que il était possible d’agrandir cette maison.
Or, lors d’une consultation par un futur acquéreur à la Mairie de notre commune, on lui indique qu’il ne peut pas agrandir car le terrain est classé en zone inondable.
Après consultation des PPR sur le site de la DREAL Nouvelle Aquitaine (aléas et débordement des ruisseaux), réalisés en aout 2014 et publiés le 17/11/2017, il s’avère que notre terrain n’est pas classé en zone inondable.
Sur le PLU de notre commune, daté de novembre 2007, notre terrain n’est également pas classé en zone inondable.
La Mairie se base sur un PPRI communal, daté de 2003, sur lequel la parcelle est en zone inondable. Ce document est-il valable car antérieur à ceux de la DREAL et au PLU ?
Nous ne comprenons pas pourquoi le service instructeur ne nous a pas alerté sur ce classement et donc induit en erreur tant auprès des acheteurs que par rapport à l’évaluation du coût de la maison.
Nous avons demandé des explications et devant nos arguments (PPR de la DREAL de 2017 et PLU de 2007), on nous a répondu que c’était une erreur de l’administration et que le PPRI communal prime sur les autres.
Peux-t-on avoir un recours envers l’administration car cette erreur nous cause beaucoup de préjudices car nous ne trouvons pas à vendre la maison et il va falloir surement baisser le prix alors que nous nous sommes engagés sur une autre maison et que nous comptions sur la vente de celle-ci pour la payer.
Nous habitons à Arveyres (33500) 1 La Tuilière (le long de la rue du Moulin de la Mer) et le numéro de la parcelle est le 314.
Nous vous remercions pour votre réponse.
Bonjour,
Il est compliqué de vous répondre. A priori, il semble que la démarche la plus rapide soit de :
1. Demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction sur la parcelle concernée
2. et si la mairie maintient cette affirmation sur l’arrêté de certificat d’urbanisme (pas évident, les sons de cloche diffèrent parfois selon que les réponses soient orales ou écrites),
3. intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre de l’arrêté de certificat d’urbanisme pour faire établir la réalité de la zone inondable sur la parcelle en fonction du document réglementaire applicable le PPRi. Le maire a toujours le pouvoir de refuser un permis de construire sur un terrain, même si le terrain n’est pas classé en zone dangereuse dans le PPR, s’il estime que la construction pourrait porter atteinte à la sécurité des personnes. S’il s’agit donc d’une appréciation de fait des services de la commune, l’arrêté de certificat d’urbanisme devra être motivé et expliquer in concreto quels sont les risques pour la sécurité des personnes.
C’est donc la première démarche à mener à priori selon vos explications pour sortir de l’impasse.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison avec terrain de 1200m2 environ.
Sur ce terrain, sur le PLU , il est indiqué une zone EBC.
Toutefois, il y a également une zone de réservation pour un projet de rocade (route). ce projet est plus ou moins abandonné (contournement devenu impossible vu le nombre d’habitation).
Reste que cet espace reservé existe toujours.
J’ai effrectué une taille sévère de quelques arbres situés sur la zone hachurée rouge (reservation route).
Or, la mairie m’a écrit une injonction poru les raisons suivantes:
– d’après eux, ma taille sévère est un abattage non déclaré.
– de plus, les arbres seraient d’après eux en zone EBC.
Quand je regarde le graphique du PLU en date, je vois bien les cercles et le contour de la zone EBC.
Mais sous les hachures rouges, je ne vois pas de cercles.
Ma question est la suivante:
comment la mairie peut-elle affirmer que mes arbres taillés sont dans un EBC alors que le graphique ne montre pas les symboles en transparence sous les hachures de reservation pour projet route ?
Mon beau-frère notaire pense lui aussi que la zone EBC s’arrête là où commence la reservation routière.
De plus, quand je regarde les articles de loi (L130-1 et R130-1 par exemple), je comprends qu’une taille, même sévère ne demande pas de déclaration préalable. Je n’ai rien trouvé dans le réglement du PLU qui imposerait cela.
La mairie a-t-elle donc le droit d’imposer que je fasse une déclaration pour une taille ou un élagage sur des arbres en zone EBC alors que la loi me semble autoriser ces opérations sans DP ? D’ailleurs dans le CERFA, il est juste mentionné « coupe/abattage ».
Nous sommes bien d’accord qu’une coupe est applicable à un ensemble d’arbres qui sont abattus
Nous nous sommes fachés avec le service urbanisme, et j’ai surtout l’impression que la personne de l’urbanisme fait du zèle pour me faire payer mon aplomb :-(….
Merci de votre retour.
Bien cordialement
Bonjour,
La délimitation de la zone EBC est un vrai débat dans la réalité de l’application du droit des sols. Ceci étant, selon ce que vous dîtes cela paraît assez clair.
Si vous avez reçu une injonction, il convient à priori de vous défendre. Si les arbres concernés sont situés hors du périmètre EBC, il convient de le démontrer factuellement à vos interlocuteurs et garder trace de votre défense (courrier recommandé) en vous adressant à Monsieur/Madame le maire. Prouvez de votre bonne foi et argumentez. Localisez sur le plan de zonage les arbres litigieux en indiquant bien que les arbres compris dans le périmètre de l’EBC n’ont pas été touchés. De plus, si partie de votre terrain est concernée par un emplacement réservé pour création d’une route, ils ont à priori intérêt à rester en bons termes avec vous pour négocier rapidement et simplement l’acquisition de l’emprise de cet emplacement réservé pour mener à bien les projets d’équipements publics. Il est toujours utile de pouvoir rééquilibrer le rapport de force.
Bonjour,
tout d’abord, je vous remercie grandement pour votre réponse.
Il faut que je pense à vous faire un « petit don » 🙂
Nous avons reçu de nouveaux courriers « urticants ».
Comme nous avons un arbre en zone EBC dont les racines sont en train de détruire un mur, la mairie nous a enjoint de faire des travaux pour sécuriser et réparer (risque d’effondrement du mur et de la terre sur un trottoir). Problème, l’arbre doit être abattu pour stopper le mal, et faire les travaux. Une DP a donc été faite dans ce sens (CERFA 13703*06 rubrique coupe et abattage).
Or, la mairie vient de répondre OK, si et seulement si un replantage d’un arbre aux dimensions imposées est fait dans un temps donnée après travaux.
En référence, (Vu le Code …etc) le courrier n’indique aucune loi ou article de règlement concernant cette imposition de replantage.
Dans le PLU,
merci de supprimer ce lien lors de la publication, nous sommes en zone URi1C
je n’ai pas trouvé dans le règlement une telle imposition de replantage.
Question : dans un EBC, en cas d’abattage pour raison de sécurité d’un ouvrage (le mur), le replantage est-il imposé ?
Sur le principe, je ne suis pas contre. Mais, j’aurais préféré une discussion à ce sujet, plutôt qu’une imposition par courrier LRAR liée à une DP officielle…. Si cette imposition n’existe pas, j’aimerais le savoir.
Dernier point : comme nous avons voulu jouer l’apaisement avec ce service de la mairie, pour faire une taille/élagage d’un autre arbre en EBC, nous avons fait une DP CERFA 13703*06 pour leur faire plaisir.. Or, après avoir lu votre blog et relu le code urbanisme, taille et élagage sont autorisés en EBC, et ne nécessitent pas de DP.
Résultat: on nous demande maintenant des photos indiquant les branches qui seront coupées, et les longueurs …. Autant dire que notre élagueur n’a jamais vu ça, et ne sait pas plus que nous comment répondre à une telle demande (sauf à faire des photos avec des traits par-ci par là mais qui ne seront vraisemblablement pas les tailles réelles). Nous avons essayé : cela ne rend rien, et est incompréhensible.
Dans le PLU mentionné plus haut, je ne vois rien qui impose des DP pour des élagages.
QUESTION : confirmez-vous qu’un élagage (coupe de branche mortes, coupe de branches abimées, ré-équilibrage de la forme de l’arbre) ne nécessite aucunement de DP, et que par conséquent, la demande faite par ce service peut être considéré comme abusif ?
Le CERFA 13703*06 mentionne « COUPE et ABATTAGE » : nous sommes bien d’accord qu’une coupe est, en terme forestier, l’abattage de plusieurs arbres dans une zone délimitée pour en récolter le bois, et non pas le fait de couper une branche ? (R130-1 dit bien que coupe et abattage sont soumis à DP , mais que faire si « coupe » est interprété comme couper une branche ??) Le code ne définit pas ce qu’est une coupe ? (rien trouvé à ce propos dans code forestier et urbanisme.
Merci pour votre temps passé !
Vu les ennuis que nous causent cet EBC, je réfléchis sérieusement à tenter l’annulation du classement de l’EBC.
Bonjour à tous,
Si l’un de nos internautes lecteurs a le temps de lire, analyser et répondre à cette question.
En ce qui me concerne, ce n’est pas possible actuellement.
A bientôt !
Bonjour,
Nous avons acheté une maison le 13/12/2019 ou il restait les tuiles à poser et le crépi à réaliser. Le propriétaire nous a conseillé de faire une demande de transfert de permis de construire car sur son PC une pergola n’avait pas été réalisé et que si un jour nous souhaitions la faire c’était important de réaliser ce transfert. Chose que nous avons fait.
Hier nous avons reçu la taxe d’Aménagement à régler soit 5 415 €. Nous avons appelé la DDT qui nous dit que l’ancien propriétaire va être remboursé et que nous devons payer. (l’ancien propriétaire est en divorce je doute fort que l’on puisse s’arranger)
Lors de la vente, le notaire ni l’agence nous ont informé que nous aurions une telle somme à régler.
Nous voulons annuler le transfert du Permis de construire est-ce possible ? la mairie nous dit de ne pas faire ça, mais nous n’avons pas l’argent pour payer.
Nous sommes démunis.
Pouvez-vous nous dire si un recours est possible ?
(PC date de 2013 le propriétaire a réalisé sa maison seul il a arrêté les travaux en 2017 et nous dit qu’il a payé la taxe d’aménagement en 2018.)
Bien cordialement.
Marie-Francoise
Bonjour,
L’arrêté de transfert vous transfère de fait l’obligation de payer la taxe d’aménagement, l’ancien détenteur du PC étant automatiquement remboursé.
Je suppose que vous pouvez renoncer à cet arrêté de transfert, en tous les cas et compte tenu des délais très courts, il conviendrait d’en faire la demande dès maintenant.
Sur les conséquences de cette demande, je ne peux vous répondre. Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour,
Le terrain agricole, juxtant ma propriété est devenu OAP sur le PLU voté en janvier.
Puis encore en acheté une partie. Ou le fait qu’il soit OAP interdit tout achat par un propriètaire privé?
Cordialement
olivier
Bonjour,
La commune serait peut être tentée de préempter, à voir selon le contenu de l’OAP et intentions de la commune. Il n’y a à ma connaissance aucun empêchement légal d’acheter un terrain situé en OAP, dès lors que vous en mesurez les contraintes notamment de délais.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain dans une petite commune qui va être soumis à un PLUi a partir de 2021. J’ai un projet de construction de maison individuelle dans les 3 années à venir. Or je viens d’apprendre que dans le PLUi une OAP pour un lotissement à été proposé pour ce terrain qui est situé dans une dent creuse du village.
Ma question, et je pense que vous l’aurez compris : est il encore possible de faire une demande de permis de construire de maison individuelle sur un terrain destiné à la création d’un lotissement ?
Merci à vous bonne journée.
Bonjour,
Vous serez contraint par toutes les règles de l’OAP, et le bon vouloir des propriétaire des terrains concernés par l’OAP pour mettre en oeuvre l’aménagement de la zone conformément aux prescriptions de l’OAP contenues dans le PLUI. Vous avez tout intérêt à contacter les auteurs du PLUi, vous trouverez certainement les coordonnées du référent PLUI sur internet afin d’exposer la situation et vous faire expliquer les tenants et aboutissants de cette OAP. Ne perdez pas de temps, il faut toujours intervenir le plus en amont possible.
Bonjour,
J’ai un terrain dont une partie est en zone U dans laquelle est construite ma maison et dont l’autre partie est située en zone N.
Le PLU autorise les constructions d’annexes aux habitations en zone N avec des contraintes de distance en particulier. Concrètement, si ma maison était construite en zone N, je pourrais construite une annexe (piscine) dans la zone N et si mon terrain était intégralement en zone U, je pourrais construire une annexe.
Par contre, il semble qu’il y ait un vide juridique sur les unités foncières à cheval sur 2 zones. Dans ma situation, ai-je le droit de construire une annexe en zone N de mon habitation principale située en zone U sur la même unité foncière ?
Merci
Bonjour,
Il n’y a pas de vide juridique sur le sujet à ma connaissance puisque le règlement de chaque zone s’applique à la construction à cheval.
C’est l’application de ce principe qui peut être très commpliquée à mettre en oeuvre selon les caractéristiques propres au terrain.
Exemple : la maison est à cheval sur une zone N et U. L’annexe est prévue en zone U, il faut en principe lui appliquer les règles de distance de la zone U pour la construction située en zone N.
Le plus simple est de vous reporter à mes articles sur le certificat d’urbanisme opérationnel CUo. Faîtes la demande de CUo auprès de la mairie ou autorité compétente et localisez vos projets sur le plan de cadastre. La mairie vous répondra dans un délai de deux mois sur les règles applicables et faisabilité du projet.
Le plu autorise bien les annexes d’habitation existantes en zone N conformément à la loi macron. Mais si l’habitation est en zone U et l’annexe envisagée zone N, je ne trouve pas de texte de loi. Une annexe en zone u d’une maison en zone u est possible et une annexe en zone n d’une maison en zone n est possible aussi dans le plu. Mais quid de mon cas sachant que l’annexe respecte toutes les conditions du plu ?
Cela nécessite étude du dossier. Le règlement de zone N s’applique à la partie de construction en zone N. Le règlement de zone U s’applique à la partie de construction en zone U.
L’application de ce principe est empirique et peut s’avérer très compliqué à mettre en oeuvre selon la configuration de la construction.
Bonjour,
Tout d’abord merci et bravo pour cette excellente initiative!
Voici mon probleme: je suis propriétaire d’un terrain construit en campagne. Les limites du terrain avec celui des voisins sont floues. Pas de bornes et plan cadastral non clair. La commune prétend que le garage et le portail empiètent sur son terrain et demandent la démolition. Nous avons acheté ce bien en l’état. Donc garage et portail mis en place par l’ancien proprio. Il nous a avoué ne pas avoir demandé d’autorisation mais la construction date de bien plus de 10 ans. Nous n’avons pas touché au garage mais npus avons rénové le portail car il tombait en ruine tout en le replacant au même endroit.
J’ai fait des recherches et meme so je suis moi même avocat je suis perdue.
Questions:
Peut il y avoir ou pas prescription sachant que nous pouvons prouver le délai de plus de 10 ans par photos et témoignages et que nous sommes de bonne foi ? Y a t’il une difference eventuelle de traitement entre le garage auquel nous n’avons pas touché et le portail qui a été renové (cad est il considéré comme nouvelle construction?) Y a t’il une différence éventuelle selon que la parcelle fait partir du domaine public ou est un bien privé appartenant a la commune? Que faire quand la limite des terrains est non claire? J’imagine que c’est a la commune de prouver que mon garage est sur son terrain. Que se passe t’il si l’intervention d’un géomètre est nécessaire? Qui le paie?
Un très grand merci . Anne
Bonjour Anne,
Avez-vous recherché s’il existait un plan de bornage. Je vous invite à vous reporter à mon article sur le sujet, un plan existe peut-être archivé.
S’il n’existe pas de plan de bornage, il est possible de faire appel à un géomètre pour établir un plan de bornage contradictoire. Les frais sont en principe partagés entre les parties.
Toutefois, comme vous le soulignez, il convient de vous assurer de votre responsabilité puisque l’empiètement sur le terrain d’autrui est sévèrement puni.
A ma connaissance, le délai de prescription est beaucoup plus long que 10 ans. Il convient de faire une recherche sur le sujet.
La prescription de 10 ans joue pour les travaux effectués sans autorisation or en l’espèce il y a deux prescriptions semble-t-il.
La deuxième étant celle de l’empiètement sur le terrain d’autrui. C’est ce point qui me paraît critique puisque la jurisprudence est très sévère et ordonne aisément la démolition pour les constructions empiétant même de peu sur le terrain d’autrui.
Il convient par ailleurs de vous adresser au service foncier de la commune qui saura vous indiquer si la parcelle litigieuse appartient au domaine privé ou public de la Commune.
Les règles sont différentes en effet.
Si je résume :
1. Vérifier si un plan de bornage existe (titre de propriété, archives géomètre, ..)
2. Vérifier si le terrain litigieux est dans le domaine privé ou public de la commune
3. Vérifier les règles de prescription en cas d’empiètement sur le terrain d’autrui, voire règles spécifiques pour une construction sur domaine public communal.
4. Réfléchir à une stratégie afin de prouver votre bonne foi auprès de l’autorité administrative et trouver une porte de sortie à l’amiable peut être par un accord transactionnel?
Ce n’est pas à vous que je vais apprendre qu’une réponse circonstanciée ne peut se faire sérieusement qu’après étude du dossier. Ce ne sont là que des pistes de réflexion en fonction des éléments énoncés.
A bientôt de vos nouvelles
RIGOBERT
bonjour
le préfet vient de prendre un arrété transférant une voie privée dans le domaine public cette voie était ouverte à la circulation en raison des habitations au fond de cette voie.
dans le cadre de l’enquète publique nous ne nous sommes pas formellement opposé à ce transfert cependant nous avons entre autre relevé que toute la largeur de cette voie ètait sur notre propriété et pour cela avons sollicité une indemnisation nous avons aussi proposé un autre tracé ou nous étions moins lésés. Nous n’avons reçu aucune réponse à nos observations
aujourd’hui nous souhaitons mettre des panneaux voies privée sommes nous dans la légalité( nous sommes toujours dans le délai de recours)
Bonjour,
Si la commune a procédé au transfert de la voie dans le domaine public cela paraît compliqué. Cependant, le transfert obéit à des règles de procédure précises, et notamment vous acheter les portions de terrains intégrées à la voirie.
Bonjour
Je viens d’acheter un terrain agricole avec une petite remise/bergerie de 50m2.
Le toit de cette bergerie contient de l’amiante. Je dois donc le changer.
Est ce que je vais devoir payer la taxe d’aménagement ?
Je précise que je ne suis pas du tout agricultrice.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La taxe d’aménagement est due sur la base d’une autorisation d’urbanisme où vous déclarez (dans la demande d’autorisation) la surface taxable créée.
Exemple : Vous changez la destination du bâtiment agricole pour y créer de l’habitation.
En l’occurrence, s’il s’agit simplement de changer la toiture, il n’y a à priori pas de création de surface taxable. sous réserve des spécificités propres à votre dossier.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain ou j’ai ma maison dessus et ou je vis avec ma famille.
L’agence immobilière va réaliser 2 maisons jumelées sur le terrain d’à côté.
Pour l’évacuation des eaux usées, ils doivent passer sur notre terrain sur une 20taine de mètres pour rejoindre des canalisations.
Ils vont creuser et mettre des canalisations. A priori, il ne devraient pas abimer nos deux figuiers, mais j’ai quand même des doutes vu l’emplacement. Bien sûr, ils doivent tout remettre en état après leur passage.
Quel montant d’indemnisation pouvons-nous demander en tant que contre-partie pour la gêne occasionnée par rapport à la réalisation de ces travaux ?
Bonjour,
Il ne s’agit pas seulement des travaux mais de la gêne définitive occasionnée puisque toute la bande de terrain où passent les canalisations est grevée de totale inconstructibilité.
Dans un monde où on ne met pas la charrue avant les boeufs, vous auriez signé une convention de servitude de passage notariée précisant ces modalités et obligations à votre charge sur une largeur définie notamment par le concessionnaire du réseau d’eaux usées (ex: bande de 4 mètres inconstructible matérialisée sur un plan de géomètre). Cette convention de servitude grève alors définitivement votre terrain au profit du terrain voisin.
Pour signer cette convention de servitude, vous négociez avec votre voisin le montant de l’indemnité en fonction du préjudice subi. Si cette interdiction de construire se situe en plein milieu de votre jardin, interdisant tout projet de construction d’une piscine, d’un abri de jardin, d’un garage … Que sais-je ! 🙂
Selon le positionnement de cette servitude, vous négociez donc l’indemnité. A ma connaissance, il n’y a pas de barême. C’est une question de cas comme évoqué ci-dessus, et de négociation. Votre notaire est là pour vous conseiller ! 🙂
Bonjour,
Récemment propriétaire d’une maison. Je voulais construire un chalet en bois de 40m2 pour en faire une pension féline. Mais voilà, je suis en zone naturelle et le plu est en modification. Le service urbanisme m’a dit qu’il fallait que je fasse une demande écrite pour modification de zonage de ma parcelle et que cela serait étudié dans un délai d’1 an à 3ans ce qui me paraît très long. Je me demande si je ne peux pas faire autrement en réduisant la taille du chalet par exemple ou en passant par un architecte. Je demande à ce jour un certificat d’urbanisme pour en savoir plus mais j’avoue que je suis novice dans ce domaine et que j’ai grandement besoin de conseils.
Merci aux personnes qui pourront m’aiguiller.
Bonjour,
L’activité de pension féline (sans élevage) relève à priori d’une activité artisanale. Pour construire un nouveau bâtiment (le chalet) abritant cette activité, il conviendrait que le règlement graphique et écrit du PLU l’y autorise. Il convient à mon sens d’avancer par étape. A savoir, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel pour la construction de ce chalet. Peu importe de savoir qu’il reviendra négatif sur la faisabilité, ce qui vous intéresse c’est déjà d’avoir une liste exhaustive des contraintes d’urbanisme applicables au terrain. Et elles peuvent être nombreuses. Par exemple, sur la Ville de Nice, le PLU métropolitain est très difficile à décrypter pour le commun des profanes.
Un même terrain peut être affecté d’une interdiction d’afouillement sur une certaine bande, doublé d’un espace boisé classé empêchant toute construction, grevé aussi d’un espace vert protégé, et par ailleurs soumis au plan de prévention séisme, plan de prévention feu de forêt, et plan de prévention mouvements de terrains. J’exagère à peine : 🙂
L’arrêté de certificat d’urbanisme vous listera donc la liste des contraintes réglementaires que vous ignorez peut-être à ce jour, et vous permettra de monter votre dossier correctement.
Il faudra peut être contester une partie de l’espace boisé classé car le terrain est nu, et aucun arbre à protéger…Il faut donc avoir une vue d’ensemble. Par ailleurs, l’arrêté de certificat d’urbanisme renseigne sur la présence des équipements présents ou à venir (en prévision).
Une zone naturelle peut être équipée par les réseaux et desservie par la voie publique et être malgré tout classée en zone naturelle…
Enfin, l’arrêté de CU peut maintenir un droit acquis au maintien de la réglementation applicable au moment de sa délivrance. Par exemple, la zone naturelle indicée en vigueur aujourd’hui vous autorise votre projet. Or, un une procédure de modification du PLU en cours aboutit à modifier ce PLU et interdire votre projet. Sous certaines conditions (pas d’atteinte à la sécurité ou salubrité publique), le maire pourra vous délivrer une autorisation de construire non sur la base du document d’urbanisme modifié et en vigueur à la date de délivrance du permis de construire mais sur la base de votre certificat d’urbanisme qui aura maintenu les dispositions plus favorables.
Attention, ce sont des exemples, après tout est question des particularités propres à chaque dossier.
Un de mes clients a ainsi réussi à obtenir son permis de construire sur la base de son arrêté de certificat d’urbanisme opérationnel alors que le nouveau PLU en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire interdisait expressément la construction d’une deuxième maison sur son terrain. Son certificat d’urbanisme ayant permis de maintenir les dispositions plus favorables du PLU antérieur, servant de base légale à la délivrance de son permis de construire.
Qui connaît bien ses droits et le droit est un citoyen heureux et prospère ! 😉
Bonjour,
Propriétaire en indivision d’une maison sur un grand terrain constructible dont une petite bordure ( 4m x 35m ) était en emplacement réservé pour voirie future. Le PLU vient d’être retoqué par les services de la préfecture. Auparavant j’avais demandé un CU-B à la mairie sur le nombre de constructions supplémentaire possible. A l’époque < 12 mois, un sursis a statué avait été répondu sur cette quantité ( 1 ou 2 ) de logements à construire. J'ai maintenant un acheteur potentiel de l'ensemble . Est-ce que la vente en l'état ( sans PLU valide aujourd’hui ) peut se faire et que faut-il faire pour que la mairie n'use pas de son droit de préemption sur ce futur emplacement reservé et bloque la vente?
Faut-il demander un détachement de cette petite parcelle de 140m2 pour la vendre plus tard à la mairie lorsque le PLU sera a nouveau obtenu préalablement à la vente du reste?
Merci d'avance
Cordialement
Bonjour,
Si vous n’avez aucun intérêt à conserver cette partie de parcelle, je suppose que vous pouvez entamer les négociations avec la mairie pour la lui vendre. Qu’elle paie ainsi les frais de géomètre et formalités afférentes. Votre compromis de vente d’autre part avec l’acheteur de l’ensemble restant pourra tenir compte de la procédure de vente en cours des 140 m² à la mairie, et du nouveau PV de géomètre à établir pour modification du cadastre à mettre à jour pour la vente définitive. Je ne vois à priori pas d’obstacle à ce que les deux ventes se mènent parallèlement. A confirmer par votre notaire.
Bonjour,
Actuellement nous avons financé le tout à l’égout sur le domaine publique, car sans cela sous chantage du maire il nous interdisait la construction de notre maison, ma première question est ce légal ? Deuxième question étant donné que nous avons financé totalement le tout à l’égout pourquoi doit on t’on payer la Pac (participation à l’assainissement) cela me paraît illogique car nous avons tout financé soit 25000euros. La mairie n’a pas déboursé 1euro.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
La convention de PUP projet urbain partenarial permet à la collectivité de mettre à la charge des particuliers le financement de l’extension des réseaux publics, dans les conditions légales posées par le code de l’urbanisme. Par la suite, le maire adresse la facture correspondante, et donc basée légalement sur une convention signée des deux parties (vous et la mairie).
Cette participation financière actée dans la convention de PUP annexée au dossier de permis de construire, ne se cumule pas avec la taxe d’aménagement sur le principe de non cumul des participations d’urbanisme (CF. article L 332-6 du code de l’urbanisme.).
Ceci étant dit, j’ignore si la participation à l’assainissement collectif est concernée par cette règle du non cumul. Je ne le pense pas, le fondement de cette participation étant distinct des travaux réalisés. Toutefois, je peux me tromper. Il conviendrait de faire une recherche sur ce dossier.
Bonjour madame,
Le PLUi de notre intercommunalité ( CCVDS ) vient d’être soumis à enquête publique les mois de Novembre et Décembre 2019. J’ai découvert pendant l’enquete publique en récupérant l’ensemble des documents du PLUi sur internet qu’en face de mon terrain sur une parcelle 2AUh une OAP projet urbain visé à construire un lotissement de 25 habitations. J’ai fais une pétition qui a regroupé 53 signataires dans mon quartier en argumentant les éléments suivants : Ce lotissement serait crée à côté d’un chemin qui est une voix douce santuarisé pour la commune, le champs actuel sert de bassin de rétention des eaux pluviales tout en étant pas en zone innondable, de plus la création d’une route transversale dans ce champs créerait des risques car elle débucherait sur une départemental très dangereuse. J’ai crée ensuite un collectif avec les pétitionnaires et remis un 2ème courrier démontrant que ma commune n’avait pas suivi la délibération précisant le processus de concertation défini par la communauté de commune : absence de communication, de registre de concertation ( preuve à l’appui puisque les autres communes les ont scannées ) et absence de réunions publiques et présentation aux citoyens. Je suis en attente du retour du commissaire enqueteur suite aux courriers du collectif pour annuler cette OAP. En parallèle nous rencontrons le maire de notre commune FOUILLOY e prochaine et je souhaiterai savoir si à ce stade du processus de refonte du PLU soit après l’enquete publique : le maire peut encore retirer cette OAP avant validation finale lors du conseils des maire qui a lieu dans 1 mois. Dans le cas contraire, nous porterons le collectif un recours gracieux ou contentieux devant le tribunal administratif d’AMIENS. Qu’en pensez-vous ? et connaissez-vous sur amiens des avocats en droit public. Merci de votre aide Salutations
Bonjour Monsieur,
Je vous félicite d’abord pour vos démarches et analyse du dossier.
Le recours collectif est le meilleur moyen de mettre une pression suffisante pour que l’on vous accorde du temps et des échanges constructifs sur les fondements et impacts de ce projet.
L’analyse du dossier telle que vous la présentez est fondée dans les faits, qu’il conviendrait de compléter sur le plan juridique.
Ceci étant, l’OAP est en principe détaillée dans le rapport de présentation – Tome des justifications des choix de zonage et répond à des quotas établis (en m²) d’urbanisation immédiate ou future.
Ces quotas étant déjà établis, il serait compliqué de revenir sur ce choix à ce stade avancé de la procédure. Il convient par ailleurs de précisément connaître les motfs ayant conduit à choisir ce secteur plutôt qu’un autre.
Ceci étant, rien n’est impossible et j’ai pu constater des revirements de situations totalement inattendus dans des dossiers où la pression collective avait fait monter la pression.
Si vous le souhaitez, je peux vous proposer mon aide afin de faire un point sur la situation en cours et éventuels courriers à adresser immédiatement.
Il suffit de m’adresser une demande via l’onglet Mes services.
Je travaille par ailleurs avec un avocat spécialisé en urbanisme ayant un bureau sur Lille, et qui pourrait parfaitement prendre en charge ce dossier.
Bonjour Jasmine,
Nous sommes propriétaire d’une maison depuis 2008 en zone UC de notre PLU.
Nous voulons vendre et nous venons d’apprendre qu’il ont changer le PLUi et que notre terrain va devenir une zone agricole.
Nous avons un petit terrain et nous ne pouvions de toute façon plus agrandir…
Pour vendre est-ce un avantage ou plutôt le contraire ,sachant que les terrains voisins sont aussi passer en zone agricole?
Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Stéphane,
Il est curieux qu’une parcelle construite et classée en zone UC passe en zone agricole. Cela paraît d’emblée très contestable et le préjudice de perte de valeur vénale conséquent.
Il ne s’agit pas que d’agrandir mais d’obtenir les autorisations d’urbanisme pour une réhabilitation, une modification de façade, etc…
A moins que le règlement de zone soit adapté à la situation des habitations existantes. Ceci étant, à votre place, je ne laisserai pas passer. Vous risquez de perdre gros à la revente.
Vous pouvez me contacter via l’onglet Mes services pour une étude préalable de votre dossier, et envisager un courrier ou demande de rendez-vous à leur adresser.
Propriétaire d’un terrain constructible la Mairie m’a accordé un PC. Déclaré caduc par la Maire car travaux insuffisamment avancés à la date de péremption. Redépose demande de PC. Refus de la Mairie. Entre temps le PLU a changé. Mon terrain est classé Espace vert identifié car contigu à un espace vert identifié existant depuis plusieurs années. Quoi faire de mon terrain ?
Merci pour votre réponse
Vous battre pour le retour de son classement initial en zone constructible. Seule une étude de dossier permettra de s’assurer qu’il ne s’agit ni d’une erreur matérielle ni d’une erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU. Etude du PLU et notamment rapport de présentation – Tome Justifications des choix de zonage retenus sur les Espace verts et caractéristiques retenues des terrains pour justifier leur classement en espaces verts identifiés. Vérifier que le classement est conforme à la jurisprudence, etc…En d’autres termes, faîtes appel à un professionnel. Je peux vous proposer l’étude préalable synthétique de votre dossier, via l’onglet Mes services sur ce site.
Bonjour!
je voudrais faire construire une petite maison sur un terrain 1700m2 en zone N en bord de route . Mon projet étant de faire cette maison adapté pour ma femme à son handicap ( reconnu par la MDPH) je cherche des solutions ! merci par avance !
Bonjour maitre,
– Le PLU de Bar sur Loup (06620) situé dans les alpes-maritimes vient d’être approuvé le 26 septembre 2019 après enquête publique et a classé mon terrain en zone Nh non constructible alors qu’il était auparavant en zone nbb ( constructible) et depuis 2017 avant le plu soumis au RNU (LE PLU est disponible sur le site de la mairie de Bar sur loup à l’onglet PLU) il est trop volumineux pour que je puisse vous le transmettre.
– J’ai déposé un Cu opérationnel le 4 décembre 2018 auprès de la mairie de bar sur loup qui a été adopté par décision tacite , toutefois la ddtm à Nice m’ a dit qu ‘il n’est pas possible de l’utiliser compte tenu du plu appouvé le 26/09/2019 par la mairie de Bar sur loup qui classe mon terrain en zone NH.
Toutefois, un avocat spécialisé en urbanisme consulté par mail m’indique que je peux déposer un permis sur la base du CU opérationnel du 4 décembre 2018 mon cu n’ayant pas été rapporté dans les 4 mois par la mairie et donc un dépôt de permis serait traité en prenant en compte les règles du RNU dispositions applicables avant l’approbation du PLU.
Merci de m’indiquer ce que vous en pensez ?
Je vous remercie maître de l’attention que vous porterez à ma requête
Bonjour Monsieur,
Sous réserve des caractérisques propres à votre dossier, un permis de construire peut effectivement être délivré sur la base d’un certificat d’urbanisme positif.
Sauf s’il y a des atteintes à la salubrité ou sécurité des personnes, et qu’il n’y ait pas de sursis à statuer mentionné sur le CU.
Attention aux délais à respecter pour obtenir la prorogation du CU valable 18 mois.
Bonjour,
Mon permis de construire a été validé en juin 2015.
A ce jour nous n’avons toujours pas reçu la taxe d’aménagement.
Pourriez vous me dire si le délai de recouvrement est de 3 ou 4 ans.
Dans l’attente de vous lire.
Bonjour
Le délai de recouvrement à partir du moment où l’avis de paiement a été émis est de 5 ans. Le délai pour émettre le titre de perception ou avis de paiement est de 4 ans (au 31 décembre de la 4ème année).
Tout est écrit dans mon post sur la taxe d’aménagement avec les articles du Code de l’urbanisme qui s’y rapportent.
Bonjour,
Nous venons d’acheter le 23 juin 2019 une maison presque achevée (restait le crépis).
Sur conseil du notaire nous avons fait transférer le permis de construire le 13 mai 2019. Transfert accordé le 13 juillet 2019.
Le permis initial a été accordé à l’ancien propriétaire le 24 septembre 2014.
Nous venons de recevoir un titre de perception de la Taxe d’Aménagement d’un montant de 9800€ (date d’émission 1/10/2019).
Nous pensons qu’il y a prescription depuis le 1er janvier 2019.
Pouvons-nous contester pour ce motif?
Merci par avance pour votre aide.
Cordt.
Bonjour
A priori, il y a prescription à condition que le vendeur n’ait jamais reçu d’avis de paiement. L’article du code de l’urbanisme à citer figure dans le post sur la taxe d’aménagement.
Bonjour,
Avec mon épouse, mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts, nous souhaitons procéder à l’extension de notre maison situé sur une parcelle dont nous sommes tous deux propriètaires. Cette extension déborderait à cheval sur la parcelle voisine qui appartient en propre à mon épouse. Sur le plan de l’urbanisme s’agit-il d’une seule unité foncière ? Peut-on avoir un refus de permis de construire, même si mon épouse est propriétaire sur les deux parcelles ? Si oui que faut-il faire pour réaliser cette extension ?
Bien cordialement,
Jean-Pierre
Bonjour,
Les règles d’urbanisme sont indépendantes des règles de droit privé. En d’autres termes, la collectivité n’a pas à prendre en compte votre régime matrimonial pour instruire votre dossier.
Je pense qu’ils suffit de faire une demande de permis de construire à vos deux noms pour que la mairie constate la concordance entre l’appartenance des parcelles et la demande de permis de construire.
Bonjour,
Nous procédons actuellement à l’acquisition d’une parcelle de terrain chez M. X pour construire notre maison.
La parcelle que nous souhaitons acheter se trouve entre un lotissement et les voisins de M. X que nous nommerons M. Y.
Il existe dans le lotissement une parcelle qui permettrait l’accès au terrain que nous souhaitons acheté.
Nous avons donc demandé à la mairie l’acquisition de cette dernière, ils sont actuellement en réflexion sur notre demande.
A noter que la parcelle que nous achetons chez M. X est en ZONE UE, on nous indique maintenant qu’il y aurait un OAP.
Que signifie t’il ? Devrons nous laisser M. Y traverser notre terrain pour accéder au sien si il décidait lui aussi de vendre une partie de sa parcelle qui est elle aussi constructible ? Malgré que ce dernier ait la possibilité d’accès via son propre terrain ?
Merci de votre aide.
Bonjour,
Je n’ai pas bien compris la question , ceci étant le notaire est là pour vous conseiller et vous répondre.
Bonjour,
J’ai acheté un terrain, classé en zone N, donc naturelle :
Comment puis-je faire svp pour pouvoir mettre une cabane, sinon un cabanon (démontable si besoin, donc sans fondation béton ou mur de béton ou brique ou parpaing) ?
Encore merci.
Anita
anita.verber@yahoo.com
Bonjour,
Vous serez autorisé à installer ce qui est autorisé dans le règlement de zone naturelle. Voyez avec la mairie ou faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain dans une petite commune qui été jusqu’il y a peu de temps constructible en sa totalité.
Le maire a fait changé le PLU sans m’en avertir et à réduit la surface constructible (un tiers seulement). Je me suis aperçu de cette modification trop tard pour contester se changement.
La commune se propose de me racheter le terrain. Le prix étant donc bien moins conséquent qu’au départ.
Et j’apprends aujourd’hui (petite commune), qu’une fois mon terrain acheté du coup bien moins cher, il souhaite le refaire passer en sa totalité constructible.
Est-ce légal de faire ce qu’il envisage?
Diminuer la surface constructible pour acheter le terrain bien moins cher et ensuite le repasser en sa totalité en constructible?
Bonjour,
Ce type de manœuvre paraît en effet contestable, l’analyse de votre dossier par un avocat dans le cadre d’une consultation juridique vous permettra d’envisager les démarches à mener.
Jasmine
je possède 1500m2 de terrain avec une maison de 80m2 sur sous-sol complet déjà construite
j’aimerais faire construire dans mon terrain une autre maison mais plein-pied et de 140m2
quelles formalités dois-je accomplir ?
Une demande de permis de construire.
Bonjour
voici mon problème, j’ai vendu une proprietée en 2017 très grande maison avec 1 hectare de terrain agricole. refus a la dernière modification du plu de passer en constructible.
aujourd’hui je viens d’apprendre qu’une nouvelle fois le plu va être modifié.
je soupçonne l’acheteur qui travaillait a la mairie a l’époque d’avoir été au courant qu’il suffirait d’attendre un peu pour que ce terrain deviennent constructible suite a un nouveau plu.
ma question est : est ce que si tel est le cas je peux demander une révision du prix de vente de l’ensemble j’ai l’impression d’avoir été berné.
existe t’il un recours et quelle sont les délais de recours
merci
Bonjour,
Il y a de quoi se sentir dupé. Toutefois, tout est question de preuve dans un tel dossier. Comment prouver que l’acquéreur a profité de sa position en Mairie pour éventuellement obtenir la modification du zonage en sa faveur, et obtenu ainsi un prix antérieur largement inférieur à la valeur vénale augmentée de ce fait ? Très compliqué à prouver. Cela nécessite étude du dossier, toutefois, vous devriez vous rapprocher de votre notaire pour connaître les modalités de contestation.
Bonjour Madame,
Je suis actuellement en litige avec la commune de Gouesnou (29850)
Commune sur laquelle je suis propriétaire, en indivision avec ma sœur, mon frère, et un cousin, de plusieurs parcelles de terrains nus.
Ces parcelles ont, pour partie, été placées en « emplacement réservé » par la mairie.
La mairie nous a dernièrement fait une offre d’achat pour l’ensemble de nos terrains (réservés et non réservés)
La somme proposée ne nous convenant pas, nous avons fait une contre proposition qui n’a pas été acceptée
La mairie nous menace – oralement pour l’instant – de lancer une procédure de déclaration d’utilité publique, suivie d’expropriation, si nous n’acceptons pas leurs conditions.
Si nous ne sommes pas opposés à la vente de nos terrains, nous sommes toutefois en désaccord sur le prix proposé sur la partie de nos parcelles classées en zone N pour laquelle la mairie nous propose 0,30 euros du mètre carré. Un tarif largement inférieur aux dernières transactions effectuées aux alentours.
Car le projet pour lequel la mairie veut acquérir ces parcelles est de créer un parc de loisirs , nous trouvons donc un peu fort que la mairie souhaite acquérir ces parcelles au tarif « agricole » 0,30€ pour ensuite les transformer en terrain de loisirs, alors que les parcelles classées loisir ( 2AUL) sont valorisées 4,4 euros du m²
D’autre part, la mairie a récemment transformé un terrain de loisirs (terrain de football) dont elle est propriétaire, en lotissement à son avantage avec une plus-value annoncée dans la presse de 750.000 Euros
Notre sentiment est donc que la mairie profite de son statut pour construire sur les terrains de loisir dont elle est propriétaire et ensuite recréer des espaces de loisir sur nos parcelles, en les payant au tarif agricole. Cela ressemble à de l’abus de pouvoir.
Quelle serait la meilleure stratégie à adopter?
A t’on quelque chance de succès?
Comment peut on s’assurer d’être mis au courant en cas de déclaration d’utilité publique?
merci pour votre réponse
Bonjour Monsieur,
Dans ce cas de figure où les menaces sont le plus souvent un moyen inaperçu (puisque à l’oral) de faire pression, d’intimider pour obtenir l’accord du propriétaire. Une procédure d’expropriation est une procédure lourde à mettre en oeuvre, et au vu de ce que vous dîtes, je doute que les menaces soient mises à exécution. Dès lors, à votre place, j’écrirai un courrier recommandé au Maire en mentionnant le nom de la personne ayant menacé ainsi, et en demandant confirmation.
« Monsieur le Maire,
Retracer l’historique. Allez à l’essentiel.
Il nous a été indiqué par ……….. qu’une procédure d’expropriation serait lancée sur nos terrains afin de réaliser l’opération de loisirs…
Pouvez-vous nous confirmer cette intention du Conseil municipal et les motivations précises afin que nous puissions prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme ?
Restant dans l’attente de votre retour,
Veuillez croire…….. »
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain constructible de 1450 m², et je souhaite le vendre mais je suis embété par ma commune qui refuse les permis de construire car ils estiment que mon terrain est trop grand et que je devrais le vendre à un dégroupeur.
Sinon je devrais le refaire borné, ce qui a un coût et je n’ai pas cette somme, comment je peux faire?
Bonjour,
La Commune refuse le permis sur le fondement du règlement de zone du PLU applicable à votre terrain. Que dit le règlement de zone ?
Vous pourriez vendre à un promoteur qui s’occuperait des formalités administratives et division par géomètre si besoin. Il suffit de signer le compromis sous conditions suspensives qu’il le fasse à ses frais sans possibilité de remboursement en cas de refus d’autorisation de la Mairie.
Bonjour, Propriétaire d’un terrain en forte pente, je fais l’objet d’une demande du propriétaire qui se trouve au dessus de ma parcelle, d’indemnisation du dommage causé à une bergerie qui fait plus de 20 m² (et peut-être 40 ou 50m²) consécutivement à un glissement de terrain. Mon voisin dit que c’est ma responsabilité puisque c’est mon terrain qui s’est dérobé. Sa bergerie a été construite sans permis de construire et sans déclaration de travaux, ce que la mairie m’a confirmé. Je soutien que le terrain a glissé parce que les eaux de pluie de sa toiture s’écoulait directement sur l’endroit qui a glissé. Je dois recevoir les eaux qui s’écoulent à partir du terrain mais pas celle d’une toiture qui modifie l’équilibre naturelle en cas d’orage. Ce glissement doit être classé, pour moi, en catastrophe naturelle qui devrait-être indemnisée par le propriétaire de la partie supérieure. Je n’ai aucune assurance pour ce terrain et le montant estimé par l’expert de l’assurance adverse est proche de 50000€.
Qu’en pensez vous et que puis je faire?
D’avance merci
Bonjour,
Je trouve curieux que l’expert d’assurance évalue un dommage causé à une construction illégale, qui n’a pas donc pas le droit d’être implantée là où elle se trouve.
Jasmine
Bonjour,
Je suis propriétaire depuis 2ans, et récemment je me suis retrouver face à un probleme de cadastre. Je m explique la personne qui ma vendue le terrain ces une agence, la maison fais 400m2 terrain et 100m2 habitable. Ya quelques mois les services de la mairie sont venue à ma porte en me disant que ya 340m2 qui appartenait à eux (la mairie). Mais quand chui passer devant le notaire avec mon agence, ont ma pas préciser cela. Aujourd’hui ont me demande pour la Somme de 1euro symbolique à payer, les frais de géomètre puis les frais de notaire a payer. Mais quand j ai acheter la maison personne a fais gaffe de ce conflit, car ces que en 2019 la mairie s ent est rendue compte. Si vous pourriez m aidez à éclaircir tous sa s il vous plais. Si je doit me retourner contre mon agence ou le notaire ou je prend tous a ma charge ?..
Bonjour,
Et le plan de bornage du terrain? Allez voir un géomètre, je ne comprends pas votre question.
Jasmine
Bonjour, je découvre votre site avec grand intérêt. un 1er questionnement un peu particulier concerne mes droits aériens en tant que propriétaire pour lequel j’e ne trouve pas encore de réponse. il existe une ligne tht en proximité de mon terrain (8000 m²) et de temps en temps un hélicoptere d’Enedis fait un survol de cette ligne pour éventuellement constater un pb. Or ce vol se fait en partie au dessus de mon terrain (vol parallèle à la ligne THT) et a très basse altitude. mon questionnement général : quels sont mes droits sur la partie aérienne de mon terrain ? (survol de drones…). peu d’infos en ligne (contrairement au droit du sous sol) mais j’ai trouvé que mes droits pouvaient aller jusqu’à 150 m au dessus de ma parcelle (?) quel est le cadre juridique ? je constate également que les images google earth sont très précise et pourrait a mon avis constituer une violation de ma vie privée , quel est votre avis ? merci
Bonjour,
Beaucoup de retard dans mes réponses aux questions posées ! Un peu de congés, lever du pied pour éviter l’épuisement et me voilà devant des dizaines de questions en attente sur mon tableau de bord…
Courage et bonne chance à moi !
Pour répondre à votre question, cela nécessiterait une étude, c’est un cas particulier que je n’ai pas eu à traiter. Et là je n’ai pas assez la foi pour effectuer des recherches un samedi matin qui plus est…Vous ne donnez pas de précisions qui aident de plus. Où avez-vous trouvé l’info des 150 mètres? Quel texte?
merci
Bonjour,
Je me permets d apporter des éléments d information qui peuvent peut être aider. S agissant de survol d aéronef sans personne à bord (drone), le survol de personne, rassemblement de personnes est interdit (délit). De même le survol de certaines zones (réserve naturelle, prison…) est également interdit.
Les 150 mètres évoqués correspondent à une hauteur de survol minimale exigée par la réglementation pour des mesures de sécurité et dans des conditions spécifiques . Ce point d information figure notemment sur l arrêté du 17 décembre 2015 relatif à l utilisation de l espace aérien par des engins télépilotés. (attention réglementation en pleine évolution et surtout en 2020).
Il faut tout de même distinguer l utilisation à des fins de loisirs ou professionnelles. Des autorisations sont nécessaires et délivrées par la préfecture et les services de la DGAC (direction générale de l aviation civile) dans le cas du travail aérien.
Le cas évoqué avec l utilisation d un hélicoptère concerne vraisemblablement à du travail aérien. Il faut se rapprocher soit de la préfecture afin de savoir si une autorisation de survol a bien été délivrée et les conditions.. Ou encore
vous pouvez prendre attache avec la DGAC ou la Bgta (brigade de gendarmerie des transports aériens) de votre secteur.
Désolée mon message est long.
Sybille
Bonjour Sybille,
Un grand merci pour ces informations.
Joyeuses fêtes
Jasmine
Bonjour,
Je suis propriétaire en indivision d’une parcelle de terrain jusque là constructible de 30000 m2 dans le Cantal. Mais le Plu de la commune est en train d’être englobé par le Plu de la communauté de commune. Le nouveau Plu en cours de validation réduit la constructibilité de notre parcelle à 18000 m2.
On est le 25 juin, et en ce moment l’enquête publique est encore ouverte jusqu’au 11 juillet. Pensez vous qu’on aie encore le temps de « monter » un dossier de demande de révision pour notre parcelle ?
La tendance est de rendre des terrains à l’agriculture, c’est dans ce cadre que ce changement a lieu, il n’y a pas de projet particulier dans ce secteur. Par ailleurs cette parcelle est entourée sur 3 cotés d’autres maisons.
Dernière petite question : dans le cas d’une propriété en indivision est-ce qu’un seul des propriétaire peut faire une démarche (demande de changement dans le cadre de l’enquête publique) pour tous les autres ou bien tous les propriétaires dans le cadre de l’indivision doivent ils participer à la demande et signer ?
Vous remerciant par avance
Bonjour,
Ma réponse arrive trop tard à priori. Je ne vois pas d’obstacle à ce que vous formuliez une demande, à savoir votre avis sur le PLU, sur une propriété en indivision. Votre parole est libre, et les auteurs du PLU comme le commissaire-enquêteur n’ont pas à s’inquiéter ou s’intéresser à ces questions d’ordre privé.
Pour le reste de votre question, je ne peux vous répondre puisque cela relève de l’étude des documents du PLU.
Sur de telles superficies, il est souvent difficile d’obtenir gain de cause suite à l’enquête publique. Toutefois, il y a beaucoup de surprises dans le domaine de l’urbanisme.
J’ai rédigé un courrier à déposer à l’enquête publique il y a quelques mois pour le compte d’un client, propriétaire de 15 000 m² classés en zone naturelle. J’ai argumenté sur le transfert de la zone AU au Nord sur la partie Sud appartenant à mes clients. Cela nécessite analyse des documents du PLU et de l’environnement des parcelles bien entendu. Je ne pensais pas qu’une telle demande recevrait un accueil favorable à ce stade. A notre surprise, le commissaire-enquêteur a rendu un avis favorable en précisant que cela méritait réflexion, et la Commune via son bureau d’urbanisme a confirmé que la demande allait être étudiée avant validation définitive du PLU. Même si cela reste compliqué en terme de procédure, cela m’a rendu plus optimiste sur l’ampleur des demandes que l’on peut formuler au stade de l’enquête publique.
Jasmine – droit sur terrain
Bonjour,
je suis engagée dans une procédure de contestation du PLU de mon village sur des parcelles mises en réserve par la mairie, à ce point précis, je me pose la question de savoir s’il faut que j’aille jusqu’au bout de la procédure juridique ou bien si je fasse jouer la procédure de délaissement car la parcelle concerne un terrain à bâtir, très convoité par les promoteurs et je ne voudrais pas le laisser pour rien à la mairie qui a engagé des avocats. J’ai la conviction qu’on ne gagne que très rarement avec les pouvoirs publics donc que me conseillez-vous, je pense que la procédure de délaissement serait un moindre mal.
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
On peut gagner si on a des bons arguments ! Vices de procédure, vices de forme, vices sur le fond du dossier …Il faut surtout être bien conseillé avant de baisser les bras.
Les lois s’appliquent de la même manière pour les pouvoirs publics que pour les particuliers. Et les règles et procédures sont si complexes, que des erreurs, incohérences, insuffisances sont souvent commises dans ce domaine complexe de l’urbanisme.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous avons envoyé notre chèque le 12 mars 2019 pour la Taxe d’aménagement (date limite le 15mars) et à ce jour le chèque n’a jamais été encaissé .
J’ai envoyé un mail il y’a 2 semaines au centre du dgifp pour cette taxe, on l’a répondu 10 jours après en me disant qu’il n’avait jamais reçu le chèque et que je devais refaire le paiement .
Et durant ce labs de temps je n’ai pas eu de lettre de relance .
En mars nous avions l’argent sauf que aujourd’hui mon mari se retrouve au chômage , et moi également car je rentre à l’école Infirmière .
Je ne sais pas quoi faire , sachant que nous avons l’annee Prochaine aussi à payer .
Ma banquière me dit que si il n’y a pas l’argent sur le compte et que je fais un chèque , qu’ils encaissent nous pouvons être interdit bancaire .
Que puis je faire ? Dois je envoyer le chèque ou faire un virement bancaire ?
Envoyer en RAR?
Je vous remercie de vos réponses !
Cordialement
Marjorie
Bonjour,
Je pense qu’il faut tenter de négocier des échéances de paiement en allant les voir avec les justificatifs de chômage, talon de chèque pour démontrer de votre bonne foi.
Allez les voir, la décision est discrétionnaire. Ils sont en droit de réclamer le paiement dans son intégralité, donc il faut tenter de négocier avec eux.
Jasmine
Bonjour,
En mars 2013 j’ai acquis un terrain sur lequel un permis de construire avait été délivré fin 2011 mais pour lequel le titulaire de cette autorisation n’avait pas obtenu les crédits nécessaires. Ce permis m’a donc été transféré et j’ai construits. J’ai fait l’achèvement de travaux obtenu le certificat de conformité. La TLE de l’époque a été envoyée au premier titulaire du permis de construire, malgré, preuve à l’appui, un envoi dans les délais de l’arrêté de transfert par la mairie, aux services fiscaux.
Aujourd’hui en 2019 les services fiscaux me réclament cette TLE devenue depuis TA.
Ma question, il y a t-il un délai de prescription pour réclamer cet impôt ? Dans l’affirmative comment dois je procéder.
Merci de votre aide
Bonjour,
Je vous renvoie vers mes articles sur la taxe d’aménagement qui citent l’article du Code de l’urbanisme régissant le délai de reprise à 4 ans depuis fin 2015 (de mémoire). Auparavant il était de trois ans.
Donc à compter du permis de construire, fait générateur de la taxe d’aménagement les impôts avaient soit trois ans soit quatre ans pour réclamer le paiement de la taxe.
Bonjour,
J’aurais voulu savoir si le lot 213 de la zone UC d’Arès peut être vendu à un promoteur ou quelle extension peut on y réaliser.
Merci
Bonjour,
Ma boule de cristal me dit ….je ne vois rien ….alors le lot 213 ? ou est ce qu’il est….je le trouve pas…que va faire le propriétaire ….ah il a besoin d’argent je vois des billets !
Je plaisante bien entendu ne le prenez pas mal mais comment voulez-vous que je réponde à ce type de question ?!
😉
Bonjour Jasmine
Nouvelle question d’ordre légal : dans le cadre de l’organisation de l’enquête publique d’un PLUi , y a-t-il obligation légale de pouvoir consulter l’ensemble du dossier en version papier et numérique dans chaque commune ? Parallèlement doit-il y avoir un registre dédié papier et numérique dans chaque commune ?
Merci de votre réponse
CC
Bonjour,
Reportez-vous à l’arrêté d’ouverture d’enquête publique pour voir les modalités de consultation du dossier d’enquête. Il faut surtout de mon point de vue avoir la possibilité de télécharger tous les documents du projet de PLU sur le site de l’intercommunalité. Très important pour la suite des démarches et pouvoir analyser en prenant son temps de chez soi les différents documents.
Je vous invite à vous reporter à l’article et modèle de courrier sur le blog pour obtenir communication du projet de PLU (dont les avis des PPA Personnes publiques associées).
Dès lors qu’ils sont numérisés, les documents doivent vous être envoyés par email ou téléchargeables en ligne.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, Je suis propriétaire de 2 parcelles classées en Z.A qui sont côte à côte. J’ai fait construire sur une des parcelles. Je voudrais fusionner ces 2 parcelles pour n’en faire qu’une. Est-ce que j’ai besoin de l’autorisation de la Mairie ou un géomètre + notaire suffiront ?
Merci beaucoup et bonne journée
Bonjour,
La Mairie intervient sur la division, mais il me semble que le regroupement de deux parcelles en une est libre (sous réserve de vérification par une simple question à votre notaire).
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un terrain en zone As (zone agricole stricte). Le PLU de notre commune a été approuvée il y a deux ans. Il est mentionné qu’aucune construction nouvelle n’est possible dans cette zone. Est ce qu’un aménagement de 6 tentes sur ce terrain peut nous être refusé dans le cadre d’une DP ? Ou d’une demande d’aménagement pour l’installation de HLL ? Autrement dit est ce qu’une DP ou un permis d’aménager est considéré comme une construction au regard de la loi ?
Merci pour votre réponse.
Bien cordialement,
Bonjour,
Je vous invite à lire les articles du blog sur le sujet. Vous êtes tenus par la réglementation applicable en ce inclus HLL, campings, etc…
Il convient d’envisager la modification de la réglementation si possible, si obsolète, si erreur matérielle, si erreur d’appréciation, etc..
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à un décès, je suis propriétaire avec mes frères et soeurs d’une maison et d’un terrain constructible attenant au centre du village (Mont du Lyonnais proche de Lyon). Souhaitant vendre cette maison nous venons d’apprendre qu’il y a une OAP sur l’ensemble de la surface maison + terrain. L’ensemble estimé à 420 000€ il y a 11 ans ne vaudrait plus aujourd’hui que 150 000€ (ce que donnerait la mairie pour racheter le bien).
Je voudrais connaitre nos droits par rapport à cette OAP, avons nous un recours, pouvons nous dénoncer cette OAP ? Quels sont nos droits par rapport à cette OAP, pouvons nous quand même vendre la maison?
Merci d’avance
Bonjour,
Vous êtes soumis à la réglementation en vigueur dont l’OAP. Je ne peux vous dire quels sont vos droits n’ayant pas le contenu de cette OAP sous les yeux.
Pour analyser les arguments vous permettant de contester cette OAP, il faut analyser la réglementation applicable, confronter aux textes en vigueur, respect de la procédure etc…
Cela nécessite une analyse de dossier pour faire ressortir vos éventuels leviers de négociation avec la Mairie.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d un terrain qui était constructible.en faisant une demande de travaux pour une clôture déjà existante .nous apprenons que notre demande est refusée pour cause que nous sommes en zone N depuis 2016.Ma question est ce que la mairie devait nous prévenir du changement par courrier et quel est mon recours aujourd’hui car mon bien est dévalorisé et y a t il un impact sur les impôts.Pour information j’ai pris rendez-vous avec le MAIRE mais je veux préparer mon dossier quitte à prendre un avocat par la suite.
Merci pour votre retour
bien cordialement
Bonjour,
La Commune n’a pas l’obligation d’informer le propriétaire d’un terrain du changement de réglementation affectant son terrain. C’est anormal, injuste mais la loi est ainsi faite.
Concernant les arguments à développer pour contester ce zonage, il convient d’analyser la réglementation applicable notamment rapport de présentation pour détecter les erreurs d’appréciation ou erreurs matérielles commises dans le classement de votre terrain (CF. Chapitre sur les justifications des choix de zonage retenus).
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Un Directeur Général Adjoint de l’aménagement et du développement durable en fonction peut-il être aussi, en parallèle, commissaire enquêteur?
Peut-il mettre en oeuvre le PLU de la ville dans laquelle il exerce et être en même temps nommé par le tribunal administratif pour rédiger un rapport, donner son avis sur un document d’urbanisme, ne concernant pas sa ville évidemment?
N’y a t’il pas mélange des genres?
Et ce même Directeur Général Adjoint de l’aménagement et du développement durable peut-il être commissaire enquêteur, sachant que le PLU qu’il a initié dans sa ville fait l’objet de recours devant le tribunal administratif?
Sachant que le commissaire enquêteur nommé pour l’enquête publique a rendu un avis favorable malgré la presque totalité des habitants qui ont donné un avis défavorable.
Merci.
Meilleures salutations.
Stan
Bonjour,
Cela paraît curieux en effet et mérite à toutes fins utiles d’être signalé au Président du Tribunal administratif du ressort de la Commune par lettre RAR, qui a par ailleurs accepté de désigner ce commissaire-enquêteur. Ainsi, si la neutralité du commissaire-enquêteur était remise en cause, le juge pourrait peut-être intervenir pour demander au Maire d’engager une nouvelle enquête publique.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Notre commune révise actuellement son PLU avec intégration dans celui-ci d’une future voie rapide.
Nous avons appris fortuitement que nos terrains allaient être classés en zone inondable en toute fin d’étude du projet de PLU alors qu’on peut prouver que ces terrains n’ont jamais été inondés. En étudiant plus finement le seul document que la mairie a bien voulu mettre à notre disposition (plan AZI), on peut y constater de nombreuses incohérences (zones classées non inondables alors qu’elles sont plus basses que des zones qui elles sont classées inondables, niveau de la rivière plus haute en aval qu’en amont d’un pont déjà existant dans la commune, etc…).
Tous ces éléments nous font penser que l’on veut faire passer ces zones inondables en zone naturelle d’expansion des crues alors qu’elles seraient en réalité des zones de sur-inondation provoquées par la construction d’un ou plusieurs ouvrages d’art faisant office de ralentissement dynamique des crues liés à construction de la future voie rapide franchissant la rivière.
Ne pouvant compter ni sur la diligence du maire ni sur celle du conseil général (responsable de la voie rapide) et ce dossier devenant trop lourd et trop complexe pour pouvoir être géré par nous-mêmes, nous aimerions savoir qu’elle aide vous pourriez nous apporter.
Ce projet de PLU doit être validé par le conseil municipal début du mois prochain.
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Il convient d’échanger en privé sur votre problématique pour envisager les démarches à mener. Vous pouvez m’adresser votre demande dans la rubrique mes services
Mes missions consistent à établir un état des lieux de la situation, dresser l’historique, et constituer le fonds documentaire à étudier.
Dans le cadre d’une contestation du PLU, je vous renvoie vers le guide du recours collectif contre le PLU.
N’hésitez pas à me contacter.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je suis propriétaire d un terrain dont une partie est en zone boisé protégé. Suite à des problèmes financiers, je souhaiterais pouvoir vendre cette partie de mon terrain mais il est par conséquent inconstructible. J ai été voir les urbanistes à la mairie de ma ville leur expliquant qu il n y avait jamais eu autre chose sur cette parcelle depuis que j y suis qu un peu d herbes, quelques bébé arbres que j ai planté et un garage qui est considéré dans le cadastre comme étant démontable, pas d arbres centenaires, pas de vue à protéger, que je ne comprenais pas pourquoi ce zonage. Il m a été répondu qu ils voulaient garder des espaces de verdure dans cette zone et éviter que trop de maisons poussent d ici de de là. J ai donc parlé à mon interlocuteur que j avais vu qu on pouvait faire appel à un certain article de loi en faisant une demande au maire d abrogation partielle du PLU. Il m a répondu vous pouvez toujours faire une demande écrite, on verra avec notre avocat , on n y est pas favorable. Que dois je faire ?
Merci d avance pour votre réponse,
Cordialement.
laurence
Bonjour Laurence,
S’il s’agit d’espaces boisés classés, cela semble contredire les justifications avancées sur les espaces de verdure.
Identifiez précisément la réglementation applicable à votre terrain : demande du plan de zonage, règlement du PLU et rapport de présentation qui justifie le classement des terrains en espaces boisés classés.
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction sur le terrain. Vous disposerez dans un délai de deux mois d’un arrêté officiel établissant la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme applicables à votre terrain et pouvant faire l’objet d’un recours.
Lisez les articles du blog sur les espaces boisés classés si c’est bien la contrainte réglementaire applicable à votre terrain pour comprendre le mécanisme et les arguments de contestation.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Où peut-on obtenir le rapport de présentation qui justifie le classement des terrains en espaces boisés classés ?
Merci d’avance
Cordialement,
Bonjour,
il est peut-être mis en ligne sur le site de la ville sinon demandez leur de vous l’adresser, principalement le Tome des Justifications des choix de zonage, par email conformément à l’article L 311-9 du Code des relations entre le public et l’administration.
Bonjour,
Demandez le à la mairie, service urbanisme.
Plus de précisions dans le guide gratuit dans le chapitre relatif à la communication des documents administratifs.
Bonjour,
Etant propriétaire d’un terrain dont une petite partie 600 m² sur les 6500 m²a été classée Zonage PLU AUt de 12,0 ha, à vocation d’hébergement touristique, avec des constructions bien précisent.
Comment faut il préparer son projet auprès du maire pour que l’on puisse faire une construction.
Dans l’attente de vous lire
Cordialement
Bonjour,
Je n’ai pas compris votre question.
Cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
je suis propriétaire d’une maison construite sur un terrain de 3400 m², qd j’ai acheté le terrain, une partie de 1500 m² était constructible (où est construite ma maison) et l’autre partie était non constructible.
depuis peu ,la commune vient de notifier que le POS étant caduc ,la commune est donc régie par le RNU.
est-ce que cela veut dire que les anciennes zones dites non constructibles disparaissent?
ma question concerne mon morceau de terrain de 1900m² ,peut-il devenir constructible ?
est-ce que celui-ci doit faire partie du PAU? ,comment est définie la PAU?, existe t’il un PAU dans chaque commune?
faut-il que je demande un CU pour savoir la situation de mon terrain? est-ce qu’il faut que j’attende un jour un PLU pour qu’il devienne constructible?
Bonjour,
Je vous renvoie vers les articles du blog sur le RNU et la notion de PAU.
Je vous conseille également la demande de Certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction.
La Commune devra vous renseigner sur la constructibilité du terrain au regard de la notion de PAU et la proximité des réseaux publics présents ou à venir.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, face au changement de plu, mon terrain avec maison en construction passe inconstructible, nous avons donc déposé des permis modificatif pour des extensions (15m2, 20m2, 5m2 et un garage de 50m2). nous avons payé 2500 euros de taxe lors de l’acceptation du permis initial pour une construction de 130 m2. Aujourd’hui on nous demande 550 + 750 + 2400 pour les extensions ! faute de moyen nous ne pouvons payer autant de taxe et surtout quel augmentation ! pouvons nous demander une remise gracieuse ? et doit je payer avant de faire une tel demande ?
en attendant une réponse de votre part
sincères salutations
Bonjour,
Tout m² d’extension au delà de 100m² compte double, la note peut être très vite très salée.
Je n’ai malheureusement jamais eu de retour sur des cas de remises gracieuses acceptées par les impôts.
Vous pouvez toujours tenter en joignant les justificatifs nécessaires, et tenez-nous informés en cas de bonne nouvelle.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous venons de découvrir que notre terrain bâti a été déclassé en zone agricole (de ce fait plus constructible) et qu’en plus il ne fait même plus partie du zonage de notre commune. Le délai de contestation du PLU ‘signé en 2017) est dépassé. Comment peut-on contester cette décision.
Merci de votre réponse, cordialement,
Yannick LE BRUNO
Bonjour,
Il y a des articles sur le blog tel que « Contester à tout moment le PLU ». Je vous laisse en prendre connaissance ainsi que les autres articles sur le sujet de l’exception d’illégalité.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour , je suis propriétaire d’une maison crée en 1966 de 115M2 ainsi que d’un abri cadastré de 90M2 sur une parcelle de 1 hectare dans une zone agricole A , je loue actuellement la maison , ma question est la suivante , j’aimerais transformer l’abri en petite maison pour ma retraite et construire un dépôt de 300M2 pour entreposer matériel et véhicule dont un camping car , pensez vous que c’est possible et comment dois je m’y prendre je n’aie aucune notion dans le domaine .
Merci d’avance pour votre éclairage et vos compétences .
Bonjour,
Vous pouvez déjà adresser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel portant sur le changement de destination en habitation du petit bâtiment.
Vous aurez la réponse à votre question sur la réglementation applicable à votre zone. Tenez nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté une maison dans un Lotissement, en VEFA à un promoteur (maison de 100m2 sur terrain de +/- 300m2).
A la livraison, nous venons de constater qu’il y avait un « regard France Telecom » en plein milieu du « petit espace pelouse » du jardin…
Or, en relisant l’acte notarié ainsi que les annexes (dont une annexe avec tous les réseaux Eau/telecom/etc.) – aucune mention de ce « regard » n’est faite.
Il y a des regards dans les rues, dans les autres terrains, mais aucun servitude ni regard n’est mentionné pour ce qui nous concerne.
QUESTION : peut-on demander au promoteur de déplacer ce regard pour conserver un peu de « pelouse libre » (par exemple – à l’entrée, où il y a du bitume)
…. ou lui demander une compensation, car cela gâche réellement le petit espace « pelouse » qui nous restait.
MERCI pour votre réponse
Bonjour !
Je l’ignore, cela nécessite la lecture attentive de votre contrat. Toutefois, si rien n’est mentionné sur le sujet, je pense évidemment possible d’interroger le constructeur toujours par écrit recommandé avec accusé de réception pour lui signaler le préjudice subi, l’absence de justification de cet emplacement et la demande de modifier ce qui a été fait.
Si d’autres personnes ont des retours d’expériences sur le sujet, à vous lire avec plaisir.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Ma question concerne un terrain en zone Nh, avec une bâtiment d’habitation existant.
Je souhaite y installer des yourtes.
Puis-je les installer avec un permis d’aménager même si la loi Alur indique le terrain pour les résidences permanentes démontables doit être constructible ?
Pour reformuler autrement, le fait que le terrain soit Nh, donc déjà bâti, le rend-il constructible ou pas dans ce cas là ?
En vous remerciant de votre aide,
Manou
Bonjour,
C’est le règlement de zone Nh du PLU qui vous indique ce qu’il est possible de construire ou d’aménager sur le terrain. Il n’existe pas de règlement national Nh, chaque Commune établit son propre règlement. Jasmine
Bonjour,
j’envisage d’acheter un terrain de 2950 m2 en zone urbaine UB, afin d’y construire une maison, piscine et potager
il est sur une zone soumis à l’architecte des bâtiments de France
Le PLU indique que sur cette parcelle, il y a une OAP visant à faire passer une voie en plein milieu de cette parcelle. Nous n’envisageons pas pour l’instant de division. Si nous ac hetons ce terrain, peut on avoir l’obligation de réaliser cette voie ?
Merci
Bonjour,
Vous ne pouvez être obligé par cette procédure de réaliser par vous-même une voirie sur votre terrain si c’est votre question. Toutefois, il se peut que l’aménageur vous propose de vous acheter l’emprise nécessaire à la réalisation de cette voirie. Il se peut que d’autres procédures soient mises en oeuvre, et vous avez tout intérêt à vous rapprocher du service urbanisme de la Commune afin d’obtenir des informations écrites sur la constructibilité future du terrain. Un conseil d’avocat ne serait pas superflu avant de signer quoi que ce soit et surtout le compromis de vente…
A bientôt
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour
Nous avons construit une petite terrasse de 6 m2 attenante à notre maison avec l’autorisation orale de la Mairie. Nous sommes toutefois placé depuis quelques années en zone naturelle N1. Après une dénonciation de notre voisin, la Mairie n’assume pas son erreur et nous demande de détruire notre terrasse pour laquelle nous avions pourtant demandé leur accord.
Le code de l’urbanisme article 151-12 accorde le droit aux bâtis existants avant la zone naturelle à des aménagements mesurés, notre PLU lui interdit toute occupation et toute utilisation du sol faisant fi de ce droit offert par le code de l’urbanisme.
Le PLU prévaut-il sur le Code de l’urbanisme ? Y a t-il une possibilité de défendre cette terrasse ?
Merci d’avance pour votre aide.
Sara
Bonjour,
Vous ne dîtes pas quand vous avez construit cette terrasse ? Y a t il prescription du délit d’infraction au Code de l’urbanisme ? Si le Maire a fait dresser un procès verbal d’infraction ? Cela nécessite une étude de dossier pour déceler les éventuels arguments pour défendre votre terrasse. L’article L 151-12 du Code de l’urbanisme précise que : « Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone ».
Il s’agit du règlement du PLU. Ainsi, si le règlement de zone naturelle applicable à votre terrain interdit toute construction, il convient de le respecter et de tenter de le faire modifier dans une prochaine procédure de modification/révision du PLU. Voire de le contester s’il y a lieu car cela fait perdre une valeur importante à votre terrain.
Personnellement, j’étudierai les arguments pour contester ce règlement de zone N et les moyens d’en demander la modification. Dans l’avenir, vous aurez certainement des travaux de rénovation de la façade à effectuer voire d’autres travaux (garage, extension) et serez empêché par un règlement trop drastique qui ignore le bâti existant. De plus, vous serez pénalisé pour une éventuelle revente.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous avons une maison datant des années soixante, le PLU de 2013 l’a placé en zone naturelle N1 sans prendre en compte notre bâti et lui offrir une possibilité d’évolution car il interdit toutes occupations et utilisations du sol.
L’article 151-12 du Code de l’urbanisme autorise pourtant les aménagements et les extensions mesurées pour les bâtis existants dans les zones naturelles. Nous avons été mis en demeure ces derniers jours de détruire notre nouvelle terrasse de 6m2 par la Mairie. Un agent du service urbanisme nous avait pourtant donné une autorisation orale préalable.
Au vue de cet article, le Code de l’urbanisme prévaut-il sur le PLU et le rend t-il obsolète ? Ai-je une possibilité de défendre cette terrasse ?
Merci d’avance pour vos précieux conseils et bravo pour votre site.
Bonjour,
La réglementation du PLU s’applique et personne n’a le pouvoir d’y déroger pas même le Maire. Il conviendrait donc selon ce que vous dîtes de contester le zonage affecté à votre parcelle si justifié en fonction des circonstances de l’espèce. Ce qui aboutirait à modifier le règlement applicable. Comme vous vous en doutez, l’autorisation orale ne vaut rien.
Merci pour votre message et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis actuellement propriétaire d’un terrain. Sur ce terrain , j’ai déjà construit deux maisons en 2006 et en 2012. Aujourd’hui je souhaite construire une nouvelle maison sur cette parcelle. C’est alors que je viens de découvrir que la partie restante de mon terrain est passée de terrain constructible à terrain agricole suite à une modification du PLU sans même en avoir été informé par la Mairie.
Est-ce légal?
Existe-t-il des recours pour récupérer mon terrain en zone constructible?
Merci d’avance de votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Oui, la procédure est malheureusement légale, comme indiqué dans mon guide gratuit afin de diffuser cette information au plus grand nombre.
La Mairie n’a pas d’obligation de vous informer du changement de statut de votre terrain. Et le propriétaire n’a pas de droit acquis au maintien de la constructibilité de son terrain.
Cela ne veut pas dire que sur le fond de la décision, c’est à dire le choix de zonage retenu sur votre parcelle, cela soit légal.
Il convient d’analyser notamment les choix de justification retenus pour modifier le zonage sur votre terrain.
Est-ce justifié par rapport à la Loi et jurisprudence, et documents composant le PLU. C’est dans cette analyse que réside les arguments pour vous opposer au zonage affecté à votre terrain.
Je propose une offre découverte dans la rubrique Mes services permettant d’orienter vos démarches et arguments à développer.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je suis auto-entrepreneur en tant que gestionnaire de parking et de transport (navettes 9places) vers l’aéroport de Lyon.
j’ai créé cette activité sur mon terrain de 2500m² où j’ai fait construire ma MI en 2007 avec un PTZ.
au début, à la création de cette activité, en février 2012, j’ai fait une demande de 10 places de parking à la mairie afin d’accueillir mes clients sur mon terrain particulier.
voyant le succès de cette activité, j’ai fait une demande de 39 places supplémentaires en avril 2017. je n’ai absolument pas fait de travaux d’aménagement pour recevoir tous les véhicules sur mon terrain.
or à ce jour, on me demande de payer une taxe d’aménagement de 2600*2 € + une taxe d’archéologie de 300*2€.
pouvez-vous me dire si je peux contester cette taxe d’aménagement et celle d’archéologie étant donné qu’il n’y a pas eu de travaux s’il vous plait?
La mairie m’a fait remplir une demande de permis de construire où j’ai bien indiqué qu’aucun travaux n’étaient à prévoir.
je dois payer la 1ère partie (2600+300€) d’ici fin octobre 2018 et je n’en ai pas les moyens compte tenu mon « salaire » d’autoentrepreneur et la situation de ma conjointe au chômage.
En vous remerciant vivement pour votre retour, bien à vous, Fabrice
Bonjour Fabrice,
A mon sens, l’unique création de places de stationnements extérieures ne rentre pas dans le champ d’application d’une demande de permis de construire.
Il convient de vous reporter aux articles L 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme sur les différentes autorisations d’urbanisme ou sur le site du service public
A vérifier si la taxe d’archéologie est demandée sur la construction de votre maison individuelle. Sinon, elle n’est réclamée que si des travaux impliquent de creuser des fondations, et ne s’applique pas à la création de surfaces de stationnements extérieures. Il y a confusion au niveau de la DDT qui associe apparemment la création de ces emplacements à la création de surface taxable.
Je pense qu’il convient de contester le paiement de la taxe d’aménagement dans les formes en demandant explicitement la suspension du recouvrement en attendant que votre contestation soit traitée..
Si la Commune se trompe dans son exigence d’un permis de construire, il convient d’obtenir l’avis de la DDT sur la question suite à votre contestation par lettre RAR.
En principe, le service des impôts doit transmettre votre réclamation à la DDT en charge du calcul.
Vous pouvez évoquer la possibilité d’une demande de retrait du permis de construire pour la création d’un parking extérieur uniquement destiné à un usage commercial.
En effet, vous êtes en droit de demander à tout moment au Maire un arrêté de retrait du permis de construire accordé, ce qui implique la remise en l’état initial des lieux ou le dépôt de la bonne demande d’autorisation d’urbanisme. L’ arrêté de retrait du PC est par ailleurs le justificatif qui permet au service des impôts d’annuler les avis de perception.
Sur la question de l’autorisation d’urbanisme adéquate, je n’ai pas la réponse à votre question, je regrette. J’ai fais une petite recherche préalable et n’ai pas trouvé la réponse à cette question spécifique.
Adressez vous à une voire plusieurs DDT, possibilités de poser la question dans des forums ou les contacter directement pour connaître le cadre légal dans lequel vous vous inscrivez.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain d’un hectare situé en pleine zone urbaine (dans une petite ville de moins de 10 000 habitants), attenante à ma maison qui est elle même pourvu d’un terrain d’environ 1000m².
Une enquête publique est en cours et propose l’établissement d’une OAP (zone AU) sur mon terrain d’un hectare ainsi que sur d’autre terrains situés plus en arrière et débouchant sur la voie publique.
Cette OAP inclut également la plus large partie du terrain de ma maison, ne me laissant qu’une infime parcelle me permettant d’accéder à ma rue, principalement en vue de la construction d’une voie d’accès au abords de mes fenêtres…
1) dans la mesure où les terrains concernés ne sont pas enclavés, est-ce légal d’inclure le terrain de ma maison dans l’OAP (il y a largement moyen de faire autrement !) ce qui m’empêche en passant, si je ne me trompe, tout permis de construire pour d’éventuelles dépendances ?
2) dans les faits si je ne parviens à avoir gain de cause durant la consultation publique (puis éventuellement devant les tribunaux), puis-je simplement refuser toute vente de parcelle et ainsi bloquer le projet d’urbanisation ? Ou peut-on m’en imposer la vente (ce qui s’apparenterait à de l’expropriation) ?
Bonjour,
L’OAP n’est à priori pas liée à un état d’enclave du terrain. Je ne comprends pas le sens de votre question.
Il convient d’étudier les tenants et les aboutissants de l’OAP en question dans l’ensemble des documents du PLU pour en vérifier la cohérence et relever les éventuelles contradictions.
Imposer la vente à la Collectivité relève soit d’une procédure d’expropriation lourde à mettre en oeuvre, et cadre juridique précis, soit d’un classement des terrains en emplacements réservés.
Un échange concret sur le sujet avec les auteurs du PLU sur le choix retenu de zonage sur vos terrains, vous permettra certainement d’y voir plus clair.
Cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis proprietaire d un terrain de loisirs de 500m2 à 300 m de la plage region 29 . L achat à été fait avec un mobile home que je voudrai remplacer par un neuf(il a une bonne dizaine d années). Cela est il soumis à autorisation si la surface reste identique au precedent et peux on le refuser? .Le terrain est equipé d un wc fosse septique et est autonome :solaire et eolienne.Merci de votre conseils et reponse
Bonjour
Je vous renvoie vers les articles du blog sur le sujet.
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possède un terrain de 21 ares compris en zone N dans le PLU communal et dans le périmètre d’un site classé.
Le PLU et le règlement du site classé m’autorise à construire 300 m2 de serres et un bâtiment à usage d’habitation pour en assurer l’exploitation et le gardiennage.
J’ai déposé en juin 2018 une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet de maraîchage locale avec 300m2 de serres en y associant un bâtiment à usage d’habitation.
Le PLU est en cours de révision depuis fin 2015.
La commune répond négativement à ma demande de CU opérationnel aux motifs de :
• contrariétés potentielles du projet de construction avec les orientations du futur PLU de la commune
• construction d’un bâtiment à usage d’habitation non justifiée par une présence permanente nécessaire sur site
J’ai engagé dans les délais règlementaire un recours gracieux auprès du maire de la commune (en attente réponse).
Le projet de révision de PLU vient d’être arrêté et plus aucun droit à construire ne sera autorisé en zone N.
Une contestation auprès du tribunal administratif la décision de la commune concernant le CU est possible.
in fine, l’objectif étant l’obtention de l’autorisation à construire, je souhaiterais connaître les issues possibles des décisions du tribunal administratif:
Annulation de la décision sur CU initial avec dépôt d’une nouvelle demande avec référence au PLU non révisé ? Et conservation ou non du droit à surseoir de l’autorité ?
Annulation de la décision sur CU initial avec dépôt d’une nouvelle demande avec référence au PLU révisé ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
En tout état de cause, si le futur PLU dont le projet a été arrêté en conseil municipal interdit les constructions sur votre terrain, il sera toujours opposé un refus à votre demande de permis. L’issue d’un contentieux d’ici un à deux ans sera sans doute concomitante à l’approbation du PLU définitif. Dès lors, la question est me semble-t-il de contester le futur zonage du PLU afin d’un jour atteindre vos objectifs. Cela nécessite une étude de dossier.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et merci pour votre blog,
J’ai acheté en novembre 2017 un terrain en zone agricole de 1500 m2, situé dans la continuité d’un terrain constructible (zone urbanisée) acquis en même temps pour y construire ma résidence principale. Ce terrain agricole est constitué de nombreux arbres et est bordé de plusieurs parcelles qui sont classées au PLU comme espaces boisés classés.
Le PLU de ma commune doit laisser la place en janvier prochain au plu métropolitain, l’enquête publique a débuter le mois dernier. Je découvre aujourd’hui que ma parcelle agricole va être classée en espace boisé classé, ce qui est très contraignant dans la gestion (autorisations nécessaires pour couper le moindre arbre alors que j’envisageais de gérer durablement ce bois pour me chauffer…) et dévalorise mon terrain. Quels sont mes recours, sachant que la Métropole a renoncé à son droit de préemption en mars 2017? Puis je argumenter du fait que je n’ai pas été alertée lors de ma décision d’acheter, d’un probable changement de statut de cette parcelle (sur la DIA, son statut cadastral est « Terre ») au regard de la révision de PLU?
Par avance merci pour votre aide.
Cordialement,
Bonjour,
Merci pour votre message. Malheureusement de ce que je connais de la jurisprudence en la matière, les juges sont très sévères vis à vis des acquéreurs mal renseignés « par eux-mêmes ». Il n’y a pas d’obligation du notaire, vendeur, agent immobilier de se renseigner sur l’évolution de la réglementation d’urbanisme pouvant aboutir sur un changement de zonage du terrain et donc de son statut constructible. Il convient d’étudier de près si les intervenants en avaient connaissance et ont omis volontairement cette information et encore faut-il qu’à ce moment le projet de PLUi soit suffisamment avancé dans le zonage.
La plupart des gens ignorent totalement ce danger qui les guette à l’achat d’un terrain ou même d’une maison (possibilités d’extensions et de travaux liés à la réglementation d’urbanisme). Je cite des exemples dans mon guide gratuit sur le sujet.
Pour être prudent dans un processus d’acquisition aussi important, il convient a minima de se renseigner par soi-même auprès de la Mairie d’une procédure en cours ou à venir de modification de la réglementation d’urbanisme. C’est le minimum requis dont les particuliers ne sont malheureusement pas informés. Il convient donc dès maintenant de défendre vos droits dans le cadre du futur PLUi afin de contester le zonage s’il y a lieu, et sauvegarder ce qu’il est possible de la valeur de votre terrain. Les réunions publiques vous donneront des informations générales. Ceci étant, la démarche la plus adaptée serait de vous adresser directement aux auteurs du PLUi et au service urbanisme de votre Commune pour commencer à construire les arguments de votre défense et la stratégie à mener. Tout ceci résulte d’une analyse précise du dossier et notamment du rapport de présentation, qui devient communicable aux administrés à compter de la date d’arrêt du projet de PLUi.
Espérant avoir répondu à votre question. Vous pouvez également faire appel à mes services pour procéder à une étude préalable de votre dossier.
Bon courage et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Notre nouveau voisin souhaite effectuer un bornage de nos terrains respectifs. Notre maison et sa clôture sont installés depuis les années soixante et ce propriétaire a acheté le terrain jouxtant notre propriété cette année. Y a t-il une quelconque prescription ?
Nous souhaiterions éviter ce bornage tout d’abord parce que cela à un coût que nous ne souhaitons pas assumer et parce que nous craignions une mauvaise surprise (nous sommes les deuxième propriétaires de cette maison…)
Quelle pourrait être la procédure à réaliser pour éviter ce bornage ? S’il le demande, est-ce à ses frais ? Si nous refusons le bornage ou ignorons sa demande, un bornage judiciaire sera t-il à nos frais ou au sien ? Que pouvons nous faire ?
Merci d’avance pour tous vos conseils précieux.
Bonjour,
Merci pour votre message. Si vous ne disposez pas de plan de bornage dans votre dossier, il paraît compliqué de prouver les limites du terrain. Le cadastre n’a pas de valeur juridique.
Les réponses à vos questions nécessitent une étude de votre dossier par un géomètre expert. Il y a peut être eu PV de bornage perdu avec les années mais archivé (CF article du Blog sur le sujet). Le géomètre saura répondre précisément à vos questions en fonction des éléments propres à votre dossier.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et merci de répondre à nos questions.
Ma maman est propriétaire d’un terrain en zone protégée. Nous avons à deux reprises (2012 et 2017) écrit à la mairie pour les informer que nous souhaiterions le faire passer en constructible car nous voulions à l’époque construir et maintenant nous aimerions le vendre pour avoir des liquidités pour payer les factures de la maison de retraite de mon papa.
Le PLU est en pleine révision et nous avons rendez-vous avec la mairie pour faire entendre notre voix et voir ce qu’ils ont décidé pour ce terrain.
Je voudrais savoir quels arguments nous pouvons utiliser, si le fait de vouloir le vendre pour les raisons énoncées ci-dessus est un meilleur argument que le fait de vouloir faire construir…. Ce terrain est situé contre un terrain sur lequel il y a déjà une propriété et l’eau est déjà accessible car mon papa y faisait son jardin.
Je vous remercie infiniment pour le temps que vous prendrez à me répondre, et vous souhaite une belle journée.
Bien cordialement,
Bonjour,
Je vous conseille la lecture des différents guides gratuits présents sur la boutique pour y voir plus clair.
Comme je le dis souvent sur le site, les arguments personnels tels que « vouloir construire » sont inutiles. Suivez les conseils donnés dans les guides mis en ligne et lisez bien les différents articles sur le sujet et les nombreux commentaires, j’ai très souvent répondu à ce type de questions.
Merci et à bientôt,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une maison en région parisienne.
Un nouveau PLU est actuellement en cours de révision et devrait être approuvé par le conseil municipal début 2019.
Nous sommes au stade de l’enquête publique.
Par le plus grand des hasards, j’ai récemment découvert que ma maison allait passer en « Bâti protégé au titre de l’article L.151-9 ».
Au niveau de mon quartier, seule ma maison passerait en Bâti Protégé. Aucune autre.
Personne ne m’a prévenu et je n’ai reçu aucune information sur le sujet. Je suis évidemment en total désaccord avec une protection de mon pavillon. J’ai le sentiment de ne pas être libre et de ne pas pouvoir disposer de mon bien comme je l’entends. Sans parler de la difficulté à vendre si une modification architecturale devient quasiment impossible.
Je compte rencontrer le Commissaire Enquêteur dès que cela sera possible.
Quelle stratégie dois-je adopter ?
Est-il possible de simplement s’opposer à ce classement ?
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement,
Bonjour,
A mon sens, la première démarche serait déjà de demander un rendez-vous au service urbanisme de la Ville afin qu’ils vous donnent précisément les motifs du classement de votre bâti, ainsi que les explications souhaitées sur les différences de traitement avec les maisons du quartier.
Vous pouvez également adresser un courrier de demande d’explication. La Question Ecrite Précise dans un courrier RAR amène généralement une Réponse Ecrite Fiable et fait gagner un temps considérable. On serait heureux de suivre vos avancées avec vous, revenez vers nous lorsque vous aurez les justifications du choix de zonage retenu sur votre parcelle.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain sur Guérande et actuellement il est en ZONE N2 , sachant qu’il fait partit d’une dent creuse car les terrain de chaque coté son en UC UH, quels sont mes recours et puis je bénéficier de la loie Alur.
Dans l’attente de votre retour et restant à votre disposition,
Cdt
Bonjour,
Même réponse que précédemment au sujet de la LOI ELAN.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour je suis propriétaire d’un terrain de 3000m² sur Guérande et celui ci est en zone NE selon la loi littoral du 3 janvier 1986.
Ce terrain est en zone dite Dent creuse et je voulais savoir si la nouvelle loi Alur peut me permettre de faire un recours pour essayer de le passer en terrain constructible.
Merci d’avance de votre retour,
Cdt
Bonjour,
La Loi ELAN en cours d’approbation va venir préciser le régime des dents creuses soumises à la Loi Littoral.
Les associations des PLUmés de Bretagne ont mené un combat qui va bientôt porter ses fruits sur ce sujet délicat.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mon voisin n e veut pas participer aux frais d’une clôture grillagée mitoyenne (sur la limite séparative).
Si je pose cette clôture grillagée en retrait de la limite séparative , cette clôture est elle privée? A quelle distance minimum de la limite séparative doit elle être posée ? Dois je pour éviter tout litige par la suite avec le voisin lui faire signer un courrier mentionnant que ma clôture est privée ou dois je le faire faire par un notaire ?
Petite précision nous sommes en campagne pas en ville ni lotissement.
Merci pour votre aide
Bonjour,
Il conviendrait de lire attentivement le règlement du PLU applicable à votre parcelle pour connaître les contraintes applicables à la construction d’une clôture.
Si vous êtes sur votre terrain (confirmé par plan de bornage), vous ne devriez pas avoir de soucis avec votre voisin, toutefois disposer d’un écrit est toujours porteur de sérénité en fonction des circonstances propres à l’espèce. Et cela ne mange pas de pain de faire signer un accord sur la clôture en question. 🙂
Un petit email au service urbanisme demandant copie de la réglementation applicable vous permettra d’y voir plus clair rapidement.
Belle semaine et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame.
Je vous remercie pour votre excellent site et vos conseils avisés.
Le PLUM de notre commune a été arrêté fin avril, une enquête publique est en cours et nous avons découvert que notre parcelle (maison + terrain) faisait partie d’une OAP sectorielles (secteur d’habitat diversifié à dominante de logements collectifs)
Sur le plan, notre maison n’existe plus et est remplacée sur la totalité de notre parcelle par un immeuble de 3 étages avec des commerces en rez de chaussée.
Plusieurs solutions s’offrent à nous :
1 – Nous la vendons à la mairie. Le prix sera estimé par les domaines et la somme ne nous permettra pas de retrouver une maison équivalente du point de vue situation, cachet…, nous y sommes attachés affectivement car nous vivons dans cette maison depuis 30 ans et nous y avons vu grandir nos enfants.
2 – Peut-on la vendre à un promoteur ? Si oui et si le prix est vraiment intéressant, nous partirons peut être sur un autre projet.
3 – Peut-on construire par nous même un immeuble à la place de notre maison ?
4 – On laisse filer et on ne participe pas à l’enquête publique. Advienne que pourra, mais on risque de le regretter.
5 – On se bat pour garder notre maison et on conteste le PLUM mais alors quels sont les arguments à évoquer lors de l’enquête publique pour être vraiment crédible ? On va détruire une maison bourgeoise, des commerces , notre maison, un vieux puit, des vieux murs en pierre, abattre de vieux arbres (chênes) pour densifier encore davantage le centre ville (j’ai pris des photos de notre environnement).
J’ai téléchargé votre guide gratuit pour avoir des réponses.
L’OAP ne donne pas de droit de préemption sur les terrains ou de capacité à expulser les propriétaires mais si nous voulons vendre plus tard pour X raisons que se passera t-il ? et si nous avons besoin de faire des travaux ?
Je vous remercie pour vos conseils qui vont nous aider à prendre une décision.
Cordialement.
Francette.
Bonjour Francette,
Sur une question aussi complexe avec des enjeux si importants, je ne peux que vous conseiller de vous faire assister précisément sur les éléments de votre dossier.
Il est dangereux de se contenter de réponses « de principe » à des questions qui nécessitent l’étude de votre dossier.
A ce jour, je ne vous conseillerai sûrement pas de laisser filer, il convient d’anticiper le plus en amont pour défendre au mieux vos intérêts.
Plus on attend, plus on se trouve dos au mur, et contraint d’accepter des situations parfois totalement incohérentes.
Il convient déjà de savoir si vous entendez vous battre ou faire avec ce qui sera décidé.
A ce stade, je ne peux que vous conseiller le recours à une consultation juridique pour y voir plus clair dans cette prise de décision.
Les argument découleront de votre lecture attentive des documents du PLU : OAP, délibérations, rapport de présentation, PADD. Toute contradiction avec des secteurs à protéger, incohérences, arbres à protéger dans le PLU seront déduits de cette analyse. D’où mon conseil de solliciter une consultation juridique afin d’avoir par ailleurs la jurisprudence à opposer. Par exemple, si la Mairie supprime des Espaces Boisés Classés ou arbres remarquables pour faire une opération immobilière, vous contestez cette suppression et la non adéquation d’une telle opération sur vos terrains. Ce ne sont que des exemples de cas d’école, l’urbanisme est une matière complexe qui ne peut se passer d’étude concrète de la réglementation applicable.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Un terrain classé en zone naturelle jouxte mon terrain sur lequel j’ai ma maison. Il y a eu un changement de propriétaire récemment et ce dernier, entrepreneur, y stationne ses camionnettes, y stocke du matériel et il a même commencé à y couler des dalles de béton.
Sur le PLU il est écrit « toute occupation du sol est interdite ». Que signifie occupation ? Le nouveau propriétaire a t-il le droit de stationner des véhicules ? de stocker du matériel ? de construire ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse car cette pollution visuelle nous provoque beaucoup de stress.
Bien à vous.
Sara
Bonjour !
Vous pourriez signaler cette occupation du sol à la Commune par lettre RAR. En fonction des occupations et aménagements concrets faits sur le terrain (les dalles de béton), le Maire prendra les mesures nécessaires pour les faire cesser via un PV d’infraction à l’urbanisme.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis propriétaire d’un chalet sur un camping. Je souhaite le vendre mais le propriétaire du camping m’oblige à le vendre « démontable ». Or, sur le contrat de location, il n’est rien mentionné à l’article 9 – cession de l’hébergement sur ce sujet.
Peut-on m’aider à comprendre voire à savoir si je suis dans mon droit de le vendre normalement à une autre personne ?
En vous remerciant par avance de toute l’attention que vous porterez à ma demande.
Cordialement
Bonjour !
Je vous conseille de lui écrire un courrier recommandé qui fait l’historique, joint la preuve du contrat de location en annexe, et demande au propriétaire de bien vouloir répondre sur les fondements légaux qui l’autorisent à exiger cela pour la vente : texte de loi, contrat, règlement du camping?
S’il ne peut justifier légalement sous huitaine de la réception de votre courrier, vous aurez la réponse à votre question.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je compte vendre un terrain constructible au prix de 100.000 €, terrain de 1000 M2 qui comportent 3 numéros de parcelle différents, dont l’une fait 100 m2 et qui est un talus simplement.
J’ai hérité de ces lots dans le cadre de la succession de mes parents :
– 900 M2 au total pour 2 lots (il y a plus de 30 ans suite au décès de mon père).
– 100 M2 il y a 6 mois suite au décès de ma mère.
Les plus values seront exonérées sur les 900 M2 mais pas sur les 100 M2, car dans le cadre de la déclaration l’estimation de ces 100 M2 a été faite à hauteur de 1000 €.
La question est celle-ci (afin d’éviter à avoir à payer des plus values sur ces 100 M2) : peut-on dans le même acte de vente indiquer des prix différents selon les numéros de lots ? Et prend-on un risque fiscal ?
Je vous remercie.
Re bonjour !
Je maintiens ma précédente réponse ! 🙂 Voyez avec votre notaire pour ne prendre aucun risque fiscal !
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Il convient de vous adresser à votre notaire pour répondre à ces questions très précises.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire (par succession) d’un terrain constructible de 1000 M2 qui comporte 3 parcelles (avec des numéros de lots différents). 2 d’entre elles m’ont été transmises dans le cadre de la succession de mon père depuis + de 30 ans et la dernière qui fait 144 M2 et qui est un talus m’a été transmise dans le cadre de la succession de ma mère depuis 6 mois à peine. Cette parcelle de 144 M2 a été estimée dans le cadre de la déclaration de succession à 1000 €. Or les 1000 M2 (y compris donc les 144 M2 de talus) pourraient être vendus 100.000 €. J’aimerais savoir s’il est possible dans le même acte de vente de différencier les lots avec des prix différents pour chacun : par exemple 1000 € pour les 144 M2 et 99000 € pour les 2 autres lots ? Cela éviterait de payer une plus value importante sur la cession des 144 M2.
Je vous remercie.
Bonjour !
Je pense que vous devriez poser cette question à votre notaire ! 🙂
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Le PLU Intercommunal veut passer une zone Naturelle et zone agricole pour installer un poulailler de 20 k et 2 k de coqs .
Quels sont les recours si le commissaire enquêteur donne son avale ?
Merci
Bonjour !
Je n’ai pas compris la question !
Pourriez-vous clarifier?
Merci.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Je n’ai pas compris la question !
Pourriez-vous clarifier ?
Merci.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je suis agriculteur et propriétaire de terres agricole dans le Var. (commune de – de 300 habitants)
ayant un projet de construction sur l’une de mes parcelle (mon amie est éleveuse) je me suis rapproché du maire de la commune, c’est ainsi que j’ai appris que mon terrain avait été déclassé sans que j’en sois informé, passant de la classification A à N !
le maire s’est excusé, expliquant une méprise mais refuse cependant de reclasser mon terrain (au motif que cela coûterait de l’argent à la commune) du moins pas avant le prochain PLU.
hors je prévoyais de construire un batiment d’élevage (300m²) et une petite habitation .
que puis-je faire pour que mon terrain soit de nouveau classé en A , comment construire mes infrastructures en toute légalité ?
le préjudice est énorme car je me retrouve « sans toit » chez moi et mon amie ne peut travailler …
en cherchant sur le net des réponses nous avons lu ceci :
L’objectif national de lutte contre la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, fonde le principe d’inconstructibilité dans les zones A ou N des plans locaux d’urbanisme (PLU). Ainsi, les articles R. 151-23 et R. 151-25 du code de l’urbanisme indiquent que les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N. Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ».
Le maire réfute ce texte et indique que NON je ne peux pas construire mon habitation + bergerie pour les animaux sur mon terrain …
ma question : ais-je mal interprété cet écrit ???
je vous remercie de votre réponse et je suis désolé du « pavé »
Cordialement
Bonjour !
Il faudrait vérifier le zonage précis attribué à votre parcelle sur plan de zonage et le règlement qui s’y rapporte. Lorsque la Loi dit « Peuvent être autorisées… », il ne faut pas que la réglementation locale contenue dans le PLU s’y oppose pour différents motifs propres à votre contexte. Auquel cas, il conviendrait effectivement de demander la modification du zonage pour revenir en zone agricole et vous permettre ces aménagements. Revenez vers nous avec les précisions quant au règlement applicable dans les rubriques : « Sont autorisés….admis sous conditions …et Sont interdits…. ».
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Suite à l’achat d’une partie d’ un terrain et d’une maison d’habitation nous avons aussi un terrain en indivision avec nos voisins qui nous ont vendu ce bien, pour faire quelque chose sur ce terrain est ce que les 2 parties doivent se consulter ??
Le problème qui se pose est que notre voisin a mis sur ce terrain et juste au bout de notre parcelle un tas de bois d’environ 25m de long derrière notre grillage et ce tas de bois nous obture la vue et ça ne fait pas très propre alors qu’il avait largement la place sur son propre terrain, cela mais la zizanie entre mon mari et lui, en as t ‘il le droit ou aurait ‘il dû nous demander notre avis avant??
Par avance je vous remercie de votre réponse
Cordialement
Bonjour !
Cela relève du trouble anormal de voisinage sur le plan civil. Vous pouvez déjà prendre des photos certifiées datées pour prouver le préjudicie subi.
Et lui expliquer que vous allez saisir le conciliateur de justice afin de faire cesser le trouble. Peut-être cela le fera-t-il réagir.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
je suis propriétaire d’un terrain de 2500.00 m² sur lequel j’ai une maison de 130.00m².Jusqu’à ce jour il était constructible dans son intégralité à condition d’ amener les égouts(à ma charge).Un nouveau PLU à classer mon terrain en zone agricole.L’information concernant l’enquète publique n’a été diffusée que de façon informelle et n’ayant pu m’en occuper correctement dans le temps imparti, je me retrouve aujourd’hui avec un terrain non constructible alors que j’avais prévu de vendre la moitié de ma parcelle après l’avoir viabilisée.Que puis je faire si toutefois cela est encore possible?
Par avance Merci
Bonjour !
Ecrivez un email en Mairie pour demander quand a eu lieu ou aura lieu le Conseil municipal qui approuve le dossier de PLU définitif.
C’est c’est date qui fait partir votre délai de recours pour contester le zonage affecté à votre parcelle.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maître,
Nous avons été propriétaire d’une maison d’habitation (achetée en 2010) et avons été en procédure judiciaire de juillet 2013 à mars 2017 pour défaut de construction. Nous avons habité sur notre terrain dans un mobilhome durant cette période puisque la maison était inhabitable. A la fin de la procédure en mars 2017, nous avons informé notre mairie que notre litige était fini et que nous envisagions de démolir l’habitation puisque irréparable (dédommagement à hauteur d’une démolition et d’une reconstruction d’habitation similaire) et de revendre le terrain en terrain constructible. La mairie nous a indiqué que nous n’étions plus sous le régime du POS mais du RNU en attente du passage au PLU (1er Janvier 2019) et qu’à compter de cette date, notre terrain passerait en terrain agricole. La mairie, connaissant notre situation a été aidante et sur demande de CU de notre part nous a délivré le 25 juillet 2017, un certificat d’urbanisme opérationnel pour 18 mois, soit jusqu’au 25 janvier 2019. Nous avons donc démolie l’habitation en juillet 2017 et enlevé les fondations en février 2018. La mairie nous indiquant qu’il ne fallait pas trainer car au vu du passage au PLU le 1er janvier 2019, notre terrain ne serait plus constructible et nous ne pourrions demander une prorogation de notre C.U. opérationnel. Nous avons donc mis en vente le terrain en septembre 2017 et à la mi-mars 2018 signé un compromis de vente qui n’a malheureusement pas abouti pour défaut de condition suspensive ce 4 août 2018.
Désormais, l’élaboration du PLU a été délibérée le 13 juin 2018 par la mairie et nous n’avons formé aucune requête ni participé à aucune réunion ni rencontré aucun commissaire enquêteur, totalement pris dans la fin de notre procédure judiciaire (vente de mobilhome, démolition de maison, déménagement, mise en vente du terrain) et optant pour la solution de vente du terrain avant le 1er janvier 2019 qui semblait réalisable.
De notre côté, nous souhaiterions connaitre plusieurs choses :
-Jusqu’à quelle date d’éventuels acquéreurs peuvent déposer un permis de construire en respectant un délai d’instruction de deux mois de la part de la mairie? Jusqu’au 21 janvier 2019 date de fin du CU ou 21 novembre 2018 avec délai de deux mois d’instruction ou autre?
-Peut-on déposer une prorogation du certificat d’urbanisme 2 mois avant la date d’échéance avec droits cristallisés sous le régime du RNU bien que le PLU devrait passer au 1er janvier 2019. (La mairie par téléphone m’avait répondu en février 2018 par la négative. Pourtant une demande faite deux mois avant la fin du CU serait établie sous le Régime RNU.
-Si nous déposons un recours gracieux pour obtenir le retrait de l’approbation du PLU, quelle est la date à prendre pour le début du délai de deux mois? Le 13 juin 2018, il s’agit d’une élaboration de PLU arrêtée par délibération du 13 juin 2018. Ce n’est donc pas une délibération pour approbation n’est-ce pas?
Si nous faisons ce recours, en parallèle de la remise en vente de notre terrain et donc la possibilité d’un dépôt de permis de construire par d’éventuels acquéreurs, ce dernier bloque-t-il l’étude d’un permis de construire? Si ce n’est pas le cas, pensez-vous que la mairie sera enclin à accorder des permis de construire si une telle procédure est lancée en parallèle?
-Même question pour un recours au contentieux sur PLU.
Je vous remercie par avance pour vos réponses
Bien cordialement
Bonjour, nous venons de recevoir une convocation en Bornage d’une partie de notre terrain (sur lequel est notre maison) qui longe la route communale.
Le géomètre nous a indiqué que nos limites indiquées sur notre plan cadastre (lors de l’achat) ne correspond pas à la réalité.
En fait, environ 30m2 de surface de la route communale serait dans notre propriété.
Pouvons nous demander une compensation financière ?
Merci de votre aide
Bonjour !
Tout à fait, je pense qu’il convient de le signaler avec les justificatifs afférents. Tout empiétement sur une propriété privée même par la Commune doit être justifié légalement.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Nous venons de recevoir une réponse orale de la part de la Mairie sur notre répondeur pour un refus de construction d’un second chalet de moins de 20 m², suite au dépôt d’une déclaration préalable. Raison invoquée : nous sommes en zone naturelle où aucune construction n’est permise !
Je suppose qu’on va recevoir un avis écrit car ce n’est pas le cas pour le moment et que le délai d’un mois sera écoulé le 2 août.
Cette raison me semble stupide et abusive d’autant qu’il n’y a que des champs cultivés autour appartenant à des agriculteurs sans scrupules qui saccagent justement notre environnement naturel à coup de pesticides, ce qui n’est pas le cas d’un chalet en bois qui s’intègre parfaitement sur ce lieu.
On ne comprends pas du reste pourquoi le 1er chalet a été autorisé en 2010, la zone aurait-elle été décrétée comme naturelle entre-temps ?
Je vais déjà demander le PLU pour en savoir davantage comme cela est indiqué dans d’autres cas similaires sur ce blog.
Quelle stratégie d’attaque nous proposez-vous ?
Bonjour !
Il convient effectivement de vérifier la réglementation applicable à votre terrain dans le PLU.
A vous lire prochainement,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
J’avoue ne pas avoir bien compris le contexte de votre question ! Que préjudice, quelle faute, pour quelle indemnisation et dans quel cadre légal…Cela nécessite une étude de dossier.
Bien cordialemenent
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai un permis tacite depuis juin 2014 la maison a été achevée en 2015 et j’en viens de recevoir la taxe d’aménagement fin mai 2018. J’ai reçu cette taxe à payer en une seule fois et la taxe archéologique pour un total de 6812€. On me demande de payer avant l’enfer 15 juillet 2018. Je ne peux pas payer cette somme en intégralité donc j’ai contacter la dgfip pour avoir un échelonnement mais il me propose sur 12 mois et vu mes revenus je ne peux me permettre de payer que sur 12 mois.
Je suis perdu, aurait-il des solutions ou un recours .?
Je vous remercie de votre aide
Bonjour !
Désolée de cette mauvaise nouvelle ! Le seul recours que je vois dans l’immédiat serait d’adresser une réclamation pour suspendre l’exigibilité du paiement. Encore faut-il trouver des points de contestations tangibles. Les dates légales de réclamation sont passées (2 échéances de paiement à 1 an d’intervalle), et il est courant que quand il y ait eu oubli de l’administration (bugs informatiques), cette dernière réclame la totalité sans respecter la règle posée par le Code de l’urbanisme de l’exigibilité du paiement en deux échéances séparées par un an d’intervalle. Cet argument peut éventuellement se tenter, à étudier. Les textes de références figurent dans les articles sur le sujet. Bon courage.
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Je vous remercie de votre réactivité
Pouvez vous me dire ce que je dois leur demander ce soir et les différentes étapes que je dois faire pour arriver à faire changer ce classement, comment dois-je m’y prendre, afin que je les informe que je me suis renseignée.
Ce soir c’est une réunion publique de type atelier participatif
17-18h permanence
18h-18h45 présentation publique
18h45-20 débat constructif
j’espère que l’on peut encore faire quelque chose, d’après ce que vous me dites ca sera une bataille, ça fait peur !
J’espère qu’avec votre aide j’y arriverais. Est ce qu’il faudra prendre un avocat ? le coût ? la durée ?
Pouvez-vous me répondre sur mon adresse email
Cordialement
Entendu, je vous adresse un email.
Vérifiez vos spams et indésirables.
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Je vous ai éclairé au plus vite en l’espace de 24h par réponses sur le blog et échanges privés par email !
En revanche, il est fort regrettable que vous n’ayez même pas pris la peine de répondre à mon email en l’espace d’une semaine !
Bonne continuation !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai une question, je détiens un terrain sur la commune de LIART 08, en cours de PLU, réunion publique ce soir, ce terrain a une superficie d’environ 1 ha, mon projet était de revendre des parcelles pour construction. Après différents échanges avec le maire ou je lui ai exposé mon projet, fait un plan qui est dans le cahier du PLU, mon terrain a été classé en terrain à l’avenir à construire, je crois UB et aujourd’hui une partie (accessible) est classée « emplacement réservé pour la construction d’un équipement public », je voudrais savoir qu’est ce que ça veut dire.
Pour moi je comprends que la commune se réserve ce terrain pour eux, mais pour faire quoi, je serais obligé de leur vendre?, a quel prix?, dans quel délai ?
Pouvez-vous m’éclairer au plus vite car je ne sais quoi et je vais à la réunion publique ce soir
Bonjour !
Je vous ai répondu hier soir tenant compte de l’urgence de la situation ! Vous n’avez pas vu ma réponse ?
Votre terrain est gelé, inconstructible car l’emplacement réservé le destine à un équipement d’intérêt général type une crèche, une extension d’école, etc…
Il doit être bien situé et adapté à la réalisation de l’objectif communal.
Vous serez amené à le vendre selon différentes voies de procédure (trop long à expliquer ici) selon le prix proposé par la Commune éventuellement basé sur l’avis du service des Domaines (certaines Communes s’en passent..). En terme de délai, un emplacement réservé peut être maintenu des dizaines d’années, j’ai eu le cas avec un client dont l’Emplacement réservé avait été initialement fixé en 1981 puis renouvelé systématiquement pour un projet de route.
Nous avons réussi à faire enlever cet ER lors de la dernière révision du PLU, cela a été une bataille !
Il convient de savoir précisément en quoi consiste cet emplacement réservé : quel projet, quelles études, quelle délibération éventuelle actant de la nécessité de ce projet…
Pour éventuellement disposer d’éléments d’information de base pour le contester ultérieurement.
Merci à vous de nous tenir informés des suites de la réunion !
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Je vous ai éclairé au plus vite en l’espace de 24h par réponses sur le blog et échanges privés par email !
En revanche, il est fort regrettable que vous n’ayez même pas pris la peine de répondre à mon email en l’espace d’une semaine ! 🙂
Bonne continuation !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’aurais aimé savoir si il est nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux pour le changement de ma clôture actuellement en grillage notifiée sur le cadastre et non mitoyenne, par un mur ou des plaques de bétons avec poteaux béton (nous n’avons pas encore définit) .
Sachant que je suis proche de l’église classée monument historique et dépend des bâtiments de france.
Je vous remercie pour votre réponse,
Bien cordialement,
Bonjour !
Comme indiqué dans l’article, l’article R 421-12 du Code de l’urbanisme s’applique dans le silence de la réglementation locale (PLU, …).
Ce qui implique de déposer une déclaration préalable dans les abords des monuments historiques.
Je cite les articles du code de l’urbanisme et mets les liens dans les articles du blog, il suffit de cliquer pour en prendre connaissance.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je suis propriétaire sur la région de Dunkerque. Mon notaire me dit qu’il faut avoir un projet précis et donc des promesses signées avec un lotisseur, pour que mes parcelles puissent avoir une chance d’être classées en zone constructibles dans la révision du prochain PLU prévue pour fin 2018.
Selon lui, toute la difficulté réside en ce qu’un certain nombre de communes de la communauté d’agglomération vont arriver avec des demandes appuyées par des projets précis et des promesses de vente signées, disqualifiant du coup les zones où il n’y aura pas de projet ou pas de promesses signées.
Il me précise qu’il y a 3 niveaux de décisions :
•Le maire
•L’arbitrage au sein des différentes communes de la communauté de communes qui va devoir répartir au sein du territoire de la communauté de communes, un nombre limité de zones constructibles
•L’Etat qui validera ou non tout cela.
Que dois-je en penser ? J’ai le désagréable sentiment que l’on me met la pression et que l’on m’oblige à vendre à un lotisseur qui a l’habitude de réaliser toutes les opérations immobilières du secteur, alors que je trouve ces tarifs trop bas par rapport à la situation de mes terrains (très bien placés) et de très bonne qualité.
Il est vrai que j’aimerais bien que mes parcelles soient classées en zones constructibles mais pas à n’importe quel prix dans tous les sens du mot prix ! Mais surtout, je ne veux pas brader un bien de famille !
J’aimerais avoir vos lumières sur tout ceci.
Dans l’attente, et avec mes remerciements.
Cordialement.
M. DURAND.
Bonjour !
Vous ne dîtes pas l’essentiel ! En quelle zone sont classées vos parcelles ?
Vous êtes libre à priori de choisi l’aménageur lotisseur qui vous convient. Ce n’est pas la Commune qui vous incite à contracter avec tel lotisseur.
Votre question relève d’un étude de dossier : superficie des parcelles, zonage, diagnostic du territoire sur votre secteur afin d’étudier les possibilités d’évolution, etc…
Mes lumières sont éteintes pour insuffisance d’alimentation ! 🙂
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Ma question va sûrement en entrainer d’autres …
J’aimerais savoir comment consulter les POS et PLU de ma commune incluant les plans de zonage, depuis 1998 , sachant que j’ai le dernier en vigueur.
Où m’adresser et comment obtenir une copie concernant ma propriété . La raison de ma question concerne des terrains en indivision que je souhaite vendre depuis 1994 sans y parvenir, le projet de PLU, en révision actuellement les place à nouveau en Auh. Et je pense qu’il y a un soucis, j’expliquerai cela ultérieurement.
En vous remerciant, bien cordialement. Chantal
Bonjour Chantal !
Mon guide gratuit « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits » explique les règles du droit à communication des documents administratifs : PLU/POS, et autres.
Beaucoup de mes articles en parlent et réponses aux commentaires également. Il s’agit d’un courrier recommandé à votre commune qui si elle n’est pas compétente a néanmoins l’obligation de transmettre votre demande à l’administration compétente. Et il s’agit de demander de préférence communication sous version numérisée (envoi par email) du plan de zonage sur votre terrain (moi, je demande communication du plan de zonage sur toute la Commune pour approfondir mon analyse), du règlement de zone, du rapport de présentation, du PADD.
A priori, les documents devraient être numérisés. Si la Commune ne peut envoyer qu’une version papier, il convient de demander les pages concernant votre parcelle cadastrée section…N°…
Pour plus de précisions, abonnez-vous à la newsletter pour recevoir le guide.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mes parents ont construit une piscine sur leur terrain avec villa il y a 34 ans sans Permis de Construire. Lors de la vente de la villa, les acheteurs nous ont demandé de faire le nécessaire ce qui a été fait. Un an après la vente, nous recevons une taxe d’aménagement à régler. Est-ce légal ? N’y-a-t-il pas un délai de prescription qui joue en notre faveur ?
Merci par avance de vos éclaircissements.
Cathy ORTIZ
Bonjour !
Tout à fait, les règles de prescription jouent. Je vous invite à vous reporter aux articles sur la taxe d’aménagement, je ne connais pas par coeur les articles du code de l’urbanisme correspondants. Quoique…peut-être L 331-21 alinéa 2 du code de l’urbanisme sur les constructions illégales : péremption au 31 décembre de la 6ème année après achèvement de la construction illégale. L’erreur me semble t il était de demander un permis de construire car les impôts vont bloquer sur le permis qui constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement. Auquel cas, il faudrait en demander le retrait à l’administration…Sous toutes réserves, cela relève là encore d’une étude de dossier.
On peut aussi se demander quelle était la réglementation applicable il y a 34 ans et y avait-il obligation d’un permis de construire pour une piscine..
Vous pouvez toujours adresser une réclamation aux impôts en invoquant la prescription évoquée, la question du permis de construire se posera alors.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous venons de faire construire et avons réceptionné la maison le 26 Octobre 2017.
Notre constructeur à la remise des clefs nous a mentionné qu’il s’occupait de remplir la DAACT et de l’envoyer à la mairie, chose qu’il n’a pas faite.
Nous venons de recevoir mi-avril une « lettre de relance No2 » (libellé à notre ancienne adresse… (suivi de courrier), nous n’avons jamais reçu la première…) de la part du centre des impôts fonciers, nous demandant de leur envoyer le doc H1, et que étant hors délai des 90 jours nous ne serions plus exonérés de taxe foncières pour les 2 ans à venir comme c’est le cas en cas de construction neuve. Nous leur avons tout envoyé par la suite très rapidement et les avons contactés, mais ils ne veulent rien savoir, le doc H1 est « à titre déclaratif », nous nous devions d’être au courant par nous même… Préjudice d’environ 2x 1200 ou 1600 euros!!
Nous nous étions pourtant bien renseignés concernant les formalités administratives lors d’une construction neuve mais n’avions jamais eu vent de ce doc H1.
Pouvons nous faire appel de cette décision et du caractère « déclaratif (« vous n’aviez qu’à savoir par vous même »; on vous a bien eu avec notre délai de 90 jours) auprès d’un avocat?
Notre constructeur n’a t’il pas une part de responsabilité?
Comment le centre des impôts peut il connaitre la date d’achèvement de fin de travaux et nous amender sachant que la DAACT n’avait même pas été remplie ni déclarée?
Merci d’avance pour vos réponses, cordialement.
Bonjour je reviens vers vous pour un complement d information de mon dernier commentaire, nous avons reçu un appel du maire de notre qui nous signale que l emplacement réservé n existe plus suite à l annulation du PLU mais qu elle est toujours valable grace à la dision parcellaire délivré en 2016 et que par conséquent nous ne sommes pas autorisé à cloturer dessus et qu ils nous obligerons à demolir . Je rappel que cette emplacement reservé pour voirie n apparaît pas sur notre acte authentique mais sur notre permis de construire le Plu ayant était supprimé entre deux .
Merci de votre aide ,
Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez déjà écrire un courrier recommandé avec avis de réception, en objet : illégalité de la disposition du permis de construire relative à l’application d’un PLU inexistant soit en termes juridiques vous soulevez l’exception d’illégalité des dispositions de l’arrêté de permis de construire qui reposent sur un PLU annulé par jugement en date du ….Vous verrez bien quelle réponse juridique argumentée vous est apportée. Vous pouvez également interpeller le service du contrôle de légalité de la Préfecture pour avoir leur position juridique sur la question.
Une réponse sur un blog ne peut présumer de l’étude concrète de votre dossier pour évaluer la meilleure stratégie à appliquer en fonction des différents documents le composant.
Tenez-nous informés,
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Lors du dépôt de notre permis de construire , il existait un emplacement réservé pour agrandissement de voierie, à la signature de l acte authentique, le PLU avait été supprimé, de ce fait le notaire a retirer la ligne concernant cette emplacement car ce dernier n existait plus.
A ce jour nous desirons clôturer , en deposant notre declaration prealable , la mairie nous informe que l emplacement etant sur le permis il faut donc reculer alors qu aujourd’hui aucun nouveau PLU n a encore etait etabli . Peuvent ils conserver cet emplacement ,peut on cloturer dessus ?
Merci beaucoup de votre aide
Cordialement
Bonjour maître je viens à vous car vous m’avez été vivement conseillé ,pour vous soumettre mon affaire , je suis propriétaire d’une parcelle de terrain constructible à Jonzieux dans la Loire ,j’ai pris un bureau d’étude pour réaliser un projet de lotissement,la commune m’a fait part d’un refus de lotir pour des raison futile et illégale,mon terrain a été déclassé à deux reprises la commune détient une réserve sur mon terrain pour l’agrandissement du futur cimetière,la commune a préféré déclasser mon terrain pour ne pas avoir à l’acheter,au prix du constructible, je suis victime d’une tentative de spoliation,la corruption et l’enrichissement de certains administrés et l’omerta des maire successive, mon terrain est convoité,j’ai besoin de vous pour que justice me soit rendue,si vous ne pouvez vous charger de cette affaire merci de me faire connaître un de vos confrères,cordialement P
Bonjour !
Première chose, je ne suis pas avocate mais juriste. Je travaille en partenariat avec un cabinet d’avocat pour lequel je constitue un fonds documentaire, dresse l’historique de la situation et rassemble les pièces à étudier. Si votre terrain a été déclassé dans le but de l’acquérir à un prix dérisoire, cela peut se prouver en fonction des circonstances de l’espèce et justifications apportées par la municipalité à ce déclassement. Il convient à mon sens d’appuyer sur le détournement de pouvoir ou de procédure et de prouver le but étranger aux motifs d’urbanisme. Je reste à votre disposition à l’adresse : contact@droitsurterrain.com pour échanger sur le sujet.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis propriétaire d’un terrain qui a été inclus dans un PLU en 2013 et qui est devenu constructible. Depuis je me bats pour obtenir un CU et n’y arrive pas. Au début il a été refusé car il n’y avait pas l’eau et l’électricité. Cela a été résolu, la mairie a fait le nécessaire. Depuis plus de 3ans je n’obtiens pas de CU. Je n’ai jamais eu de réponse écrite et c’est le maire qui me tenait informée verbalement. Une fois il me disait que c’était long, après il disait qu’il fallait que ça passe en commission. Bref, à ce jour j’apprends que la commission de préservation des espaces a émis un avis défavorable. Je me suis adressée au Préfet et à la Député et on m’a dit que la commune avait tellement construit depuis 3 ans que mon terrain ne pouvait plus l’être. Je me rends compte que je me suis faite avoir car tous les connaissance de l’élu et de son entourage ont vendu leurs terrains et qu’on m’a bien fait patienter pour que ce ne soit plus possible pour moi. La Député me dit que la seule solution est que la Mairie renomme des terrains en non constructible pour que le mien le devienne. Il ne faut pas rêver! Que puis je faire? Merci d’avance
Bonjour !
Je ne peux répondre de manière générale à une question qui nécessite l’étude du dossier : environnement réglementaire, justification des choix de zonage retenus sur votre secteur, environnement naturel, secteur équipé ou non, est ce construit autour, soumission loi littoral ou loi Montagne, etc etc…
Une consultation juridique d’avocat dès maintenant sur votre dossier ou une demande de CU opérationnel qui s’il est négatif peut faire l’objet d’un recours.
Ce ne sont que des suppositions. Il y a peut être d’autres démarches à mener si une procédure de révision du PLU est en cours vis à vis du commissaire-enquêteur.
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à votre réponse, que je comprends, je me permets ainsi de poser mes trois questions essentielles concernant mon terrain:
1) Quelles sont les conditions indispensables (idéales….), les plus favorables pour qu’un terrain classé en zonage A ou en N (zonage actuel des terrains au niveau du PLU) puisse être classé à nouveau classé en constructible?
2) Qu’est-ce que je peux faire de plus comme démarche afin que d’une part, je sois sur que cet emplacement réservé soit retiré définitivement et d’autres part que le zonage de la parcelle actuelle (en N ) soit remis en U comme à son initial ?
3) Est-ce que sur une seule parcelle, il est possible que soit matérialisé 2 types de zonages différent (N et U par exemple) sans qu’il y est de trait physique de matérialisé indiquant la séparation ?
En espérant que mon argumentaire et que mes questions appellent à des réponses plutôt succinctes, je vous remercie des conseils et des réponses que vous m’apporterez.
J’ai bien acheté vos ouvrages mais je n’ai pas vu ou pas su saisir les réponses à ces questions.
Bien cordialement,
Re bonjour !
Je vous invite à relire votre question 2, elle est incompréhensible sans connaissance préalable du dossier. 🙂
Une consultation juridique d’avocat serait plus appropriée pour y répondre. Je vous recommande un avocat spécialisé en urbanisme, et demandez lui un devis pour étudier les pièces de votre dossier. Certains avocats proposent des rdv gratuits afin d’exposer la problématique.
Par ailleurs, sur le site je privilégie l’interaction. Vous pouvez proposer des sujets à traiter sur lesquels je peux établir des fiches pratiques d’informations sur une problématique donnée et démarches à mener.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
un habitant de ma commune s’est accaparé petit à petit la voirie communale pour y faire un jardin. Il a construit un mur en parpaing et clôturé l’ensemble.
Le maire bien sympathique n’y prête pas attention. Aucun permis n’a était affiché et déclaré à l’époque. Cela fait au moins 10 ans que cela à était fait.
Après des recherches sur le cadastre et fait des relevés gps, ils ont augmenté prés de 20% de superficie en plus leur propriété sur la voie publique.
Est ce légal 10 ans plus tard et à qui puis je le signaler hors le Maire?
Merci de vos réponses
Bonjour !
S’il y a appropriation de fait du domaine public, cela regarde le Maire et l’administré !
Vous pouvez toujours le signaler lors d’un prochain conseil municipal en tant qu’administré qui s’interroge sur la gestion du domaine public.
Ou vous pouvez le signaler par courrier recommandé au Maire. Je ne vois pas d’autre procédure. Si un internaute qui nous lit veut participer au sujet ou apporter un témoignage, il est bienvenu.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire de terrain. J’ai deux questions distinctes:
La commune sur laquelle se trouve ce terrain a un PLU approuvé depuis 2004. Depuis quelques modifications du PLU ont lieux mais aucune grande révision du PLU n’a été entreprise depuis pratiquement 15 ans. D’après les informations de la mairie, une grande révision du PLU devrait-être entreprise cette année.
Même si je sais que la réglementation est de plus en plus stricte vis-à-vis des PLU et des questions environnementales (notamment vis-à-vis du Grenelle de l’environnement) qui devrait être intégré dans les PLU (chose qui n’est pas faite pour celui-ci) et du fait de la densification de l’habitat urbain au profit de l’étalement urbain (diminution des espaces agricoles et naturels), je souhaite quand même avoir votre analyse et vos réponses de spécialiste à mes deux questions:
1) Quelles sont les conditions indispensables (idéales….) pour qu’un terrain classé en zonage A ou en N (zonage actuel des terrains au niveau du PLU) puisse être classé en constructible, ou à urbaniser ? Est-ce que çà peut-être les conditions suivantes: terrains limitrophes constructibles? Desserte, accès proche et existant? Réseaux secs (électricité, gaz, France télécom…), réseaux humides (assainissement collectif, EP) à proximité et existants ? viabilité du terrain existante ?
2) Ma 2ème question concerne un exemple concret: Le zonage d’un terrain d’environ 5000 m2 dont le point bas est un ruisseau jouxtant notre habitation était classé en constructible lors du POS avant 2004. Depuis 2004 et l’approbation du PLU, le terrain a été déclassé en naturel pour sa totalité, plus de 5000 m2. Les 1000 m2 proches du cours d’eau classé en N paraissent logique et normal. Sur ces 4000 m2 un ER a été mise en place recouvrant l’ensemble des 4000 m2 déclassé pour un projet d’infrastructure routière (projet publique…). Au vu des prix des terrains constructibles limitrophes à cette époque, la perte reste énorme au vu aujourd’hui de l’évaluation de France Domaine. Je suis le seul propriétaire privé concerné par ce projet, le reste du foncier appartenant à la commune. J’imagine qu’ils ont dû déclasser ce terrain constructible en naturel afin de rendre l’inconstructibilité temporaire de ce terrain avec la mise en place de cet emplacement réservé. Ceci dans un objectif j’imagine de payer moins cher le terrain par la commune dans le cas où le projet serait à l’ordre du jour……Aujourd’hui et depuis les 1ères discussions, c’est à dire presque 20 ans l’ER est toujours en place, le terrain est gelé avec son zonage en naturel. A l’époque en 2004, un recours à l’enquête publique avait été réalisé, sans suite positive mais la poursuite devant un tribunal administratif n’avait pas été faite….. Quels sont les recours et les pistes que nous pouvons avoir aujourd’hui ?
L’ancienne mandature souhaitait réaliser ce projet mais n’a pas eu le temps d’aller jusqu’au bout. La mandature actuelle ne souhaitait pas ce projet et l’a abandonné dès le début. Elle souhaitait partir sur d’autres pistes. L’année dernière, j’ai rencontré Monsieur le Maire et je lui envoyé un courrier comme il me l’a demandé afin de demander la suppression de l’ER du fait que le projet est été abandonné et donc qu’il n’avait donc plus lieu d’être. Il a été plutôt favorable et réceptif à cette demande. Il m’a quand même indiqué qu’ils allaient en discuter en commission et qu’une grande révision du PLU allait être entreprise à partir de cette année….. mais qu’il ne souhaitait inscrire cet inscrire cette seule modification au prochain CM par délibération..
Aujourd’hui, qu’est-ce que je peux faire de plus comme démarche afin que d’une part, je sois sur que cet emplacement réservé soit supprimé ? Et d’autres part que je puisse bénéficier du zonage d’origine d’une partie de la parcelle (retrouver le zonage U ou au moins sur une partie) ? Est-ce qu’il faut proposer un échange d’une autre parcelle A en U en compensation ? Sur quel autre argumentaire, puis-je m’appuyer ?
3) Est-ce que sur une seule parcelle, il est possible que soit matérialisé 2 types de zonages différent (N et U par exemple) sans qu’il y est de trait physique de matérialisé indiquant la séparation ?
En vous remerciant,
Bien Cordialement.
Bonjour !
Pour répondre à votre première question, ce sont partie des arguments à développer.
Il convient également de vous appuyer sur les documents du PLU pour puiser vos arguments :
– justifications des choix de zonage retenus sur votre secteur, diagnostic du territoire : rapport de présentation.
– Orientations de développement : PADD
Difficile de plus développer dans le cadre d’une réponse sur le blog. Il n’y a pas de modèle type, vous devez coller vos arguments à la réglementation locale et l’environnement de votre terrain.
Je prépare un guide pratique sur le sujet avec exemple de dossier et argumentaire à développer.
Abonnez-vous à la page Facebook pour être informé de sa sortie.
Votre deuxième question est beaucoup trop complexe et nécessite une étude de dossier. Une consultation juridique d’avocat serait plus appropriée pour vous donner les pistes possibles.
Le plan de zonage matérialise forcément la séparation entre deux zones par un trait physique.
Ceci étant, parfois il y a des erreurs matérielles qui font que personne ne peut être sûr du zonage attribué à une parcelle.
Ainsi, j’ai eu le cas récemment dans un dossier sur la Ville de Nice avec deux zonages sur une même parcelle. Les échanges d’emails étaient contradictoires et flous, l’agent administratif ne savait pas lui-même quel zonage il fallait retenir.
Au final, nous avons demandé un certificat d’urbanisme opérationnel qui a indiqué que deux règlements de zones s’appliquait l’un sur le bâti existant l’autre sur la parcelle.
Ce qui à mon sens est totalement inapplicable en pratique ! Le PLU intercommunal devrait régulariser ce qui me paraît clairement être une erreur matérielle.
Tenez-moi informée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame ,
Est il possible de demander un recours gracieux visant au retrait de la délibération d’approbation du Plu
en tant que simple citoyenne engagée, sur des sujets d’intérêt général( qui ne me concerne pas à titre privé) .Sur ces thèmes j ‘avais alerté la commissaire enquêtrice qui dans son rapport avait émis des avis plutôt favorables mais dédaignés par le maire .
Ces sujets sont entre autres
-diagnostic agricole bâclé et erroné
– le zonage agricole (classement en zone A de petites parcelles qui ne sont plus utilisées par l’agriculture depuis 40ans) ,
-identification de vergers!!! chez 6 particuliers sans les avoir avertis ,ce qui dévalorise leur terrain
-recensement des friches artisanales et commerciales incomplet.
Pour le sujet qui me concerne à titre privé j’aimerai savoir si ,dans le cadre de l’art 123-1-5.II , 6èet 7è alinéa du Cu (devenus articles L151-11à151-13)portant sur l’identification des bâtiments agricoles pouvant changer de destination, il y a obligation d’effectuer un nouveau recensement du patrimoine local bâti pour le PLU. Le dernier recensement avait été fait en 2005 pour une modification du POS et nos bâtiments n’y figuraient pas.
Je compte déposer un recours gracieux pour ce sujet privé .Faut-il joindre à nouveau les documents justificatifs qui se trouvent déjà dans le dossier PLU en mairie?
La publication de l’approbation du PLU dans les journaux a été faite le 2 Mars .Jusqu’à quel jour précis puis-je déposer mon recours gracieux en mairie?
Merci d’avance Madame pour votre réponse
Bonjour Madame,
Je ne suis pas sûre d’avoir bien saisi toutes vos questions concernant vos bâtiments à identifier.
Vous pouvez intenter votre recours dans le délai de deux mois à compter de la publication par lettre recommandée, doublée par email à au moins deux référents, plus copie au service du contrôle de légalité de la Préfecture. Ces derniers sont souvent en sous-effectif et débordés mais votre dossier peut ressortir du lot. Il faut toujours tout tenter à mon sens.
Ensuite, je réponds aux questions simples sur le blog, je ne suis pas allée vérifier les références de vos textes cités.
Ceci étant, la liberté de rédaction du PLU laissée aux Maires aboutit à des différences de rédaction dans les différents PLU que j’ai pu consulter.
Pour certaines Mairies, le simple fait que la possibilité de changer la destination d’un bâtiment agricole ou la possibilité d’effectuer des travaux d’extensions et d’annexes en zone agricole à condition que cela ne compromette pas l’aspect paysager ou l’activité agricole soit mentionnées dans le règlement du PLU suffit. Cela implique l’appréciation discrétionnaire de l’instructeur par la suite pour refuser ou autoriser en fonction de ces critères.
D’autres Mairies identifient dans le règlement comme préconisé par les textes de lois quels sont les bâtiments recensés sur la commune pour autoriser ces travaux.
Vous pourriez soulever ce point précis dans votre recours et demandez l’avis du Préfet – service contrôle de légalité.
Il faut joindre tous les justificatif et preuves à l’appui de tout recours. Il faut évidemment démontrer en quoi la situation de vos terrains ne correspond pas pas aux choix de zonage retenus dans le PLU et la nécessité d’en changer la destination, etc…Pensez à toujours argumenter en fonction des éléments objectifs du PLU et non en fonction de vos projets personnels qui ne sont pas pris en considération. L’urbanisme et les choix en découlant sont indépendants des besoins personnels et projets de vie des particuliers.
Tenez-moi informée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, en 1985 un grand terrain a été partagé en deux, une partie est restée non construite et l’autre a été vendu pour un lotissement de 25 pavillons. Le secteur comporte que des pavillons en zone UD. En 2016 les héritiers ont vendu le morceau non construit à un gros promoteur immobilier qui a fait une demande de permis de construire pour un immeuble de 42 logements tous sociaux soit 100 %( est ce légal )composé d’un RC + 2 étages soit pour la hauteur 10 mètres à l’égout et 12 en faîtière et une longueur de 65 mètres .Le PLU comporte différents zonages dont les définitions sont les suivantes
UD vocation générale de la zone: agglomération souvent discontinue favorisant les constructions pavillonnaires
UC vocation générale de la zone: agglomération souvent discontinue favorisant les constructions collectives en immeuble
Ce terrain est en zone UD et pas un secteur de mixité sociale d’après le zonage. Le maire à autorisé le permis de construire ! 2 avocats m’ont dit que nous n’étions pas dans le cas d’ayant droit à agir car pas mitoyens et à 40 mètres de distance, bien que juste en face donc en vis à vis du 2ièm étage . Un recours gracieux a été fait par environs 10 propriétaires au prés du maire sans succès .la réponse de celui ci: favorisant les constructions pavillonnaire ne veut pas dire exclusivement pavillonnaire et que la loi alur l’obligeait à accorder ce permis. A mon avis cet immeuble n’a rien à faire en zone UD.ai je raison? n’y a t’il pas eu abus de pouvoir? et pour la loi alur des petits pavillons sociaux étaient possibles il en existe sur la commune. Les 10 personnes ayant fait un recours gracieux ont reçu par huissier une sommation interpelative du constructeur les intimidants . L’immeuble est en construction .Quelles possibilités maintenant? Le maire est il hors la loi ?.si oui quels recours pour les propriétaires mitoyens et les non mitoyens Merci de votre réponse et de vos explications.
Bonjour,
A ma connaissance, le zonage n’a pas à préciser la mixité sociale. Le PLU peut préciser la mixité sociale dans le cadre d’une zone AU ou d’une OAP pour décrire le projet d’aménagement et d’équipement sur la zone. Toutefois, si le zonage est déjà établi et qu’il autorise les constructions collectives en immeubles, je pense sauf erreur que cela est ok.
Toutefois, si l’immeuble est situé comme indiqué dans une zone établie comme pavillonnaire dans le PLU, il y a contradiction avec la réglementation. Pour mettre au clair ce problème, il convient d’analyser les documents du PLU : Rapport de présentation et PADD.
Le rapport de présentation est très détaillé et a le mérite de vous expliquer précisément les choix de zonage retenus. Ainsi, il explique pourquoi une zone est classée en UC ou en UD. Je pense que vos arguments à développer résident dans ce document en fonction de son caractère plus ou moins récent vos arguments seront plus ou moins pertinent. Tout est question de fait également et d’évolution d’équipement de la zone depuis la mise en place du PLU.
Si l’immeuble est en construction, le seul moyen de l’arrêter est d’introduire un recours contentieux devant le tribunal administratif assorti d’une demande de référé suspension pour faire arrêter les travaux.
Suite à de nombreux abus de recours intentés contre des promoteurs immobiliers qui étaient monnayés pour faire pression et abandonner le recours, le législateur a mis en place des sanctions contre les recours abusifs. Il convient donc si vous intentez un recours de bien vous faire conseiller afin de démontrer que vous avez un intérêt légitime à contester le permis en justice. I y a des articles sur le sujet dans la rubrique Constructeurs.
Enfin, je ne peux que vous conseiller dans ce type de situation de vérifier vos contrats d’assurance et vérifier si vous disposez d’une protection juridique.
Elle peut prendre en charge vos frais d’avocats. Concernant l’intérêt à agir, il y a également des articles sur le blog.
A ce stade, je vous conseille de trouver un avocat spécialisé en urbanisme qui vous informera sur les risques et chances de succès.
Tenez-moi informée,
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Merci pour votre réponse qui me conforte dans l’idée que ce permis de construire a été délivré illégalement par le maire car le PLU et le PADD confirment bien que la zone UD2 est en pavillonnaire. De plus dans la demande de PC ni le document graphique ni la notice du projet architectural mentionnent la présence du lotissement à proximité immédiate et pas plus de photos de ce côté la .Vous me mettez en garde contre un recours abusif mais comment pourrait il être abusif alors que le PC est contradictoire avec la réglementation !. merci pour vôtre travail
Bonjour !
Merci à vous de nous tenir informés ! Vos démarches intéressent nombre de nos lecteurs dans des situations similaires.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, un ami est propriétaire d’un terrain (ou grand jardin). Il est âgé de 83 ans et a traversé une période fragile suite au décès de sa femme. Un magnétiseur avec « pignon sur rue » a vu la faille et s’est trés rapidement approprié le terrain sous prétexte d’ondes positives ! et a fait aménagé un « site mégalithique » de plusieurs dizaines de milliers d’euros ! (menhir, fontaine miraculeuse…). Maintenant ce magnétiseur organise des « journées d’initiation » moyennant une participation financière des novices sans que le moindre centime ne revienne à mon ami ! Je viens d’apprendre qu’après une période d’utilisation de 9 ans, ce monsieur pourrait devenir propriétaire du terrain !?? Que dit la loi à ce sujet en sachant que jamais le moindre contrat ou acte quel qu’il soit ait été signé !Que les « travaux » du « site » ont étaient payés en liquides (bien-sûr !!!) et que même en ayant saisit tous les recours possibles pour ouvrir les yeux à mon ami (banque, mairie, notaire, les enfants…) rien ne semble le faire réagir ! hors en apprenant qu’après 9 ans ce magnétiseur peut devenir propriétaire peut-être qu’enfin mon ami réalisera l’évidente manipulation !!! Merci infiniment de m’éclairer sur les conséquences d’un tel « prêt » de terrain. Cordialement. Carole.
Bonjour Carole,
Je ne connais pas cette règle des 9 ans, peut-être avez-vous des sources à nous donner sur le sujet.
La prescription acquisitive d’un bien immobilier est de 30 ans et ne jour pas quand le propriétaire est présent et connu, sauf erreur de ma part.
L’occupant sans droit ni titre (sans contrat de mise à disposition ou autre document signé du propriétaire) peut être expulsé de fait.
Il semble que le blocage soit plus psychologique que juridique…
En espérant que votre ami trouvera la force de mettre en place la bonne solution pour préserver ses intérêts.
Tenez-nous au courant
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai fait une extension de 24,94m2 de mon habitation principale sur mon terrain de 424M2 situé dans un lotissement privé. On me réclame une redevance d’archéologie préventive et une taxe d’aménagement, est-ce justifié?? Merci de votre aide.
Bonjour !
L’article relatif au calcul de la taxe d’aménagement explique le calcul demandé pour toute extension d’une construction existante. Vous créez de la surface taxable, et au delà de 100m² de surface existante vous payez « double », car la valeur forfaitaire est prise au taux plein. Je dois mettre à jour l’article, ceci étant vous trouverez facilement le montant de valeur forfaitaire pour 2018 sur internet.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je viens de faire l’acquisition d’un terrain constructible en majeure partie de 8000m2. Pour une question budgétaire, je pense revendre 2000m2 en 2 ou 3 terrains à bâtir
La commune souhaiterais urbaniser le secteur environnant jouxtant ce terrain et effectuer les travaux pour recevoir les nouvelles habitations.
– elle voudrait d’une part élargir la voirie et donc me racheter une bande le long du chemin communal
– elle propose la signature d’une convention PUP entre elle et moi.
Quel intérêt pour moi simple particulier ? et surtout quelles sont les écueils à éviter ?
Je vous remercie, les conseils de votre site m’ont bien aider pour l’acquisition du terrain.
Bonjour !
Merci pour le compliment ! 🙂
La question est technique et vaste ! Comme il est dit, il s’agit d’une convention. A voir donc quelles conditions seront fixées par la Commune dans le projet de convention de PUP à vous fournir. Vous serez plus à même de voir quel intérêt en retirer, et quels écueils.
Pour le fonctionnement général de ce type de convention, je vous laisse le soin de faire les recherches sur la toile. Je ne peux m’embarquer dans la rédaction d’un article lorsque je réponds aux commentaires sur le site. Ce n’est pas l’objectif et je n’en ai pas le temps.
Tenez-moi informée ! Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’explique mon cas:
J’ai terminer la construction de ma maison en 2011, j’ai eu la taxe PVR d’un montant de 13000euros, la commune devait réaliser des travaux de réaménagement de la voirie sous un délais de 5 ans à compter du paiement, nous sommes en 2018 aucun réaménagement n’a été réaliser et aucun entretien n’a été effectuer.
Après plusieurs visites à la mairie de mes voisins et moi-même pour faire savoir notre mécontentement aucune réponse concrète.
Quels recours avons nous pour nous voir restituer la somme?
Bonjour !
Il conviendrait de réitérer votre demande d’explications à Monsieur le Maire par lettre RAR en expliquant ce qui devait être réalisé, dans quel délai et en demandant le délai prévu pour réaliser ces travaux. En fonction de la réponse écrite qui vous sera apportée, vous serez déjà plus en mesure d’évaluer la nécessité d’un recours et ses chances de succès.
Bien à vous
Jasmine- Droit sur terrain
Bonjour, j’envisage de poser une clôture autour de mon entreprise. Jai lu sur votre site que les déclarations ne sont pas obligatoires si rien n’est stipulé dans le PLU, pouvez-vous me le confirmer?
Merci de votre réponse.
extrait du PLU :
Ni 11.4 – Clôtures
Les clôtures d’une hauteur de 1,50 m maximum pourront être constitués soit par des haies vives, soit par
des grilles, grillages ou tout autre dispositif à claire voie comportant ou non un mur bahut d’une hauteur
maximum de 0,60 m. Des clôtures pleines sont autorisées lorsqu’elles répondent à des nécessités ou à une
utilité tenant à la nature ou au caractère des constructions édifiées sur la parcelle intéressée.
Les plantations de haies vives en limites séparatives seront réalisées avec des essences rustiques et
indigènes si possible à floraison. Les haies mono-végétales à feuillage persistant sont interdites. Les haies
devront mêler espèces persistantes et caduques avec un maximum de 1/2 de persistants.
Les clôtures des établissements artisanaux, industriels et d’entreposage existants pourront avoir une hauteur
maximale de 2 mètres.
Les extensions à l’identique de clôtures existantes sont autorisées.
Bonjour !
Vous pouvez réaliser votre clôture dans le respect des dispositions du PLU.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour madame,
je possède un terrain depuis 14 ans non constructible qui faisait partie d’un lotissement mais qui à la suite d’un modificatif c’est retrouvé non constructible .Je demande depuis des années à la mairie si je peux y construire une maison mais rien ne change alors que Sur l’acte de vente il est noté qu ‘en cas de changement de zone pour construire il faudra une autorisation privée ou publique et un arreté préfectoral modificatif du lotissement permettant la construction d’ un batiment .Le dernier courrier reçu de la mairie me dit que mon terrain est toujours en zone N2 et en EBC alors que les maisons du lotissement sont toutes proche et que l electricité et les canalisations d’eau sont en bordure de mon terrain ;Est ce que dans ce cas je peux demander un changement de zonage et à qui dois je m’adresser pour avoir gain de cause ou est ce une cause perdue d ‘avance .Merci beaucoup de pouvoir m’éclairer sur les démarches à entreprendre .
Bonjour !
Je pense qu’il conviendrait d’adresser un courrier argumenté au Maire demandant la modification de zonage au motif d’une erreur matérielle commise dans le plan de zonage et notamment :
– Le terrain est un lot du lotissement et fournir les justificatifs
– Le terrain est équipé comme tous les autres lots par les réseaux publics et desservi par la voie publique
– La zone N2 et l’EBC ne sont pas justifiés au regard des justifications apportées dans les documents du PLU (notamment rapport de présentation du PLU). Relever toutes les incohérences entre réalité de l’environnement et les arguments relevés dans le PLU justifiant un zonage N2 et un EBC.
Ce courrier est à adresser par lettre RAR.
Suite à la réponse du Maire, il vous faudra envisager le cas échéant une consultation juridique d’avocat pour évaluer vos chances de succès devant un juge. La réponse du Maire lui permettra d’émettre un avis circonstancié en pesant les arguments de part et d’autre.
Voilà ce que je peux vous conseiller comme démarche au vu des éléments d’information donnés.
Au plaisir d’avoir de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Mme TOCQUET bonjour, je suis propriétaire de terrain classé agricole et N , le nouveau plu veut faire passer une voie douce sur nos terrains de chaque côté de la ferme , en sachant que je leur est signalé qu’on avait du betail et que sur l’autre partie un agriculteur exploitait les terrains . Nous leur avons signalé que nous ne souhaitions pas de cette voie sur nos terrains.
Dans le même temps nous voulions faire donation d’un terrain constructible qui est au bord de leur projet de voie douce, et pour que le terrain soit un peu plus grand nous avons fait appel au géomètre pour agrandir la parcelle sur le champ agricole . Malheureusement la mairie bloque le permit sous prétexte qu’ils ne peuvent plus passer là où ils avaient prévu car ils passeraient dans le jardin de mon fils ! ont-ils le droit de faire çà ? alors qu’il n’y a eu aucune négociagtions, c’est juste un projet de leur part sans être venu sur place pour voir la situation du terrain ; Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour !
Sauf erreur de ma part et éléments qui m’échapperaient, la Mairie ne peut refuser votre permis de construire que si la voie douce est identifiée en emplacement réservé dans la réglementation applicable. A savoir sur le plan de zonage, il y a un numéro sur votre parcelle qui renvoie à la liste des emplacements réservés en annexe du PLU, qui attribue le bénéficiaire de l’emplacement réservé et le projet d’intérêt général projeté sur votre terrain.
Le Maire doit justifier le refus de permis par rapport à la réglementation locale applicable. Vous pourriez peut-être envoyer un courrier qui demande quel est le motif légal pour ne pas attribuer le permis de construire. Si besoin, vous pourriez contacter la Préfecture – service contrôle de légalité qui se prononce sur la légalité de l’arrêté de refus de permis de construire.
J’espère avoir répondu à votre question.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour
Je viens d’acheter un terrain attenant à ma propriété pour les besoins de mon activité.
Ce terrain était convoité par la commune pour réaliser un projet imaginaire.
Terrain qui état classé en zone UA.
La commune a préempté sans délibération sans réel projet avec menaces et intimidation sur le vendeur par un membre du conseil municipal intéressé par ce terrain, le propriétaire a dû porter plainte.
Un jugement du tribunal administratif a annulé cette préemption de la commune L’Epine aux bois, jugée étrangère à l’intérêt général.
Actuellement le PLU est en cours d’élaboration, un commissaire enquêteur vient d’être désigné.
Que dois faire pour obtenir le classement de mon terrain en zone ?
Je vous remercie d’avance pour votre aide
Bonjour,
Vous pouvez demander copie du projet de PLU : règlement, planche de zonage sur votre secteur, pour étudier quel est le zonage attribué à votre parcelle.
Dès lors que le projet de PLU a été arrêté en Conseil Municipal, il est communicable aux administrés pour leur permettre de préparer leur dossier pour l’enquête publique.
Certaines mairies mettent ce projet en ligne sur le site de leur Ville, d’autres ne mettent que certains des documents composant le projet de PLU, d’autres ne mettent aucun document en ligne et transmettent au coup par coup sur demande de l’administré, d’autres encore refusent tout simplement de les communiquer en indiquant que ce sont des documents préparatoires et qu’ils seront mis à disposition lors de l’enquête publique.
Pour plus de renseignements, vous pouvez voir les avis rendus par la CADA : Commission d’accès aux documents administratifs.
Le projet de PLU arrêté par le conseil municipal n’a plus le caractère de document préparatoire, il est communicable aux administrés conformément au Code des relations entre le public et l’administration.
Pour plus de précisions, abonnez-vous à la newsletter et téléchargez le guide gratuit.
Soyez vigilant sur tout numéro apposé sur votre terrain qui peut signifier un emplacement réservé pour un projet d’équipement public. Cet emplacement réservé rendrait totalement inconstructible votre terrain et tôt ou tard vous serez amené à le céder à la Mairie.
En fonction des informations récoltées dans le projet de PLU, vous serez en mesure d’analyser si le zonage affecté à votre parcelle vous convient.
Si non, vous développerez tous les arguments opportuns en fonction de l’environnement de votre terrain, la conformité ou non conformité avec les choix de zonage retenus par la Commune et surtout les justifications apportées à ce choix de zonage (cf. rapport de présentation, PADD), relèverez les éventuelles contradictions mettant le doute sur la validité du choix de zonage retenu et rédigerez un rapport argumenté et illustré (plans, photos…) à l’attention du commissaire-enquêteur pour demander la modification du zonage.
Il convient de vous fonder sur les arguments objectifs inscrits dans le projet de PLU, les motivations et projets personnels n’ont pas d’impact sur ce type de procédure.
A bientôt sur le site
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons fait construire une maison avec un garage en sous sol dans un lotissement.
Notre voisin côté garage a remonté ses terres au dessus du terrain naturel suite à la construction de sa maison.
Ainsi le mur de soutainement côté garage et donc voisin prévu initialement doit être plus haut d’au moins 2m sur toute la longueur.
Les remontées de terre de notre voisin ont été réalisées en dernier.
Aujourd’hui il nous demande de réaliser le mur.
Qui doit financer ce mur, svp ?
Bonjour,
J’ai en réalité deux questions à vous poser.
Mes parents sont exploitants agricoles à la retraite, ils ont une maison sur le lieu de l’exploitation.
Ma première question : ai-je le droit d’habiter cette maison légalement alors que je ne suis pas agricultrice ? (Mes parents vivent ailleurs aujourd’hui).
Ma seconde question : la maison fait partie d’un hangar, est-ce qu’une demande d’extension d’une pièce pourrait être acceptée, sachant qu’elle serait en dehors du hangar?
Je vous remercie pour votre aide.
Bien cordialement,
Juliette
Bonjour Juliette,
Il y a de nombreuses personnes qui vivent aujourd’hui dans des maisons anciennement habitées et autorisées pour des exploitants agricoles mais qui ne sont pas eux-mêmes exploitants agricoles. A ma connaissance, le législateur n’a pas légiféré sur ces cas précis.
Dès lors, si vous souhaitez y réaliser des travaux d’extension et d’annexes, il convient de faire la demande d’identifier ce bâti existant dans le règlement du PLU pour y autoriser lesdits travaux. Et demander le changement de destination agricole du hangar en habitation.
Je prépare un petit guide sur le sujet, reste en contact via Facebook ou la newsletter pour en être informée.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je me suis procuré votre E-Book concernant les terrains à bâtir, étant aux prises avec les services d’urbanisme chargés de l’élaboration d’un nouveau PLU qui verrait l’ensemble de ma propriété actuellement classée en zone UC devenir zone Agricole.
Avant que le nouveau projet de PLU ne soit finalisé, je souhaiterai faire une demande pour éviter le déclassement de mon terrain, ou s’il devait l’être qu’il soit reclassé en zone me permettant quand même de pouvoir construire.
Or, à la page 35 de l’e-book au chapitre « Impliquez vous pendant la phase d’études » il est écrit:
« Voir l’article Je demande la modification du zonage de mon terrain et modèle de courrier. »
Ne trouvant pas cet article ni modèle de courrier, auriez vous l’obligeance de m’en faire parvenir une copie par mail, ou m’indiquer ou je puis le trouver sur votre site.
D’avance, je vous en remercie
Avec mes respectueuses salutations.
Pierre Bouillon
Bonjour !
Il y a eu des soucis techniques sur le site vous avez peut-être consulté l’article Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage de sa parcelle à ce moment là.
En principe, tout est rentré dans l’ordre. Ceci étant, je vous envoie copie de l’article cité sur votre email.
En espérant avoir bientôt de vos nouvelles sur vos démarches.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Signalez moi si le lien ne fonctionne pas.
J’ai voulu vous envoyer l’article sur votre email, l’adresse email que vous avez laissée sur le site semble erronée. Mail non remis.
Bonjour Jasmine.
Pour faire suite à notre échange du 16 et 19 mars, je me suis rendu compte qu’il était prématuré de demander une modification de zonage de la parcelle me concernant, le nouveau P.L.U n’étant pas encore promulgué. Je sais d’une façon officieuse que le nouveau PLU déclassera ma zone résidentielle actuellement en UC en zone A donc non constructible.
Fort de cette information, et afin d’éviter la perte financière de mon terrain constructible (acquis il y a plus de 30 ans en « Terrain constructible ») J’ai pris rendez vous auprès des services de l’urbanisme pour exposer mon problème et proposer un dépôt de demande de permis de construire sur une des parcelles cadastrée d’une surface de 2000 M2.
Il m’a été répondu que ma demande de permis de construire recevrait « Un refus à statuer » compte tenu qu’un nouveau PLU se trouve en cours d’élaboration, et que ma demande donc serait examinée en fonction du futur PLU qui devrait entrer en application au printemps 2019, sensiblement dans un an.
Donc par voie de conséquence en fonction du nouveau zonage appliqué (Zone A) ma demande serait rejetée.
Je trouve le principe quelque peu cavalier, le PLU en vigueur depuis 2003 devrait il me semble devoir être appliqué jusqu’au remplacement de celui ci d’où ma question:
Les services de l’urbanisme ont ils le droit ou la possibilité d’opposer un sursis à statuer sur une demande de Permis de Construire en arguant qu’un nouveau PLU se substituera à celui actuellement en vigueur, et dans la négative quelles démarches entreprendre pour que le P.C. déposé soit examiné dans les délais normaux (avant la mise en application du futur PLU voté par le conseil municipal).
Merci à l’avance de votre réponse et des conseils que vous pourriez me prodiguer.
Avec mes cordiales salutations .
Pierre Bouillon.
Bonjour
j ai réalisé sans formalité administrative l installation d une tente mongole de 16 m2 en habitation principale utilisée en situation de camping.Dans le cadre de la mise en place du PLU de la commune j ai fait la demande d’un STECAL. Dans l attente d’une réponse et de sa mise en place, la carte communale est en vigueur. La DDT impose au maire de demander le démontage, lequel m a simplement mis en demeure de demander un permis de construire, ce qui ne correspond pas à ma situation je pense.
Quelles sont les formalités administratives nécessaires et adaptées à ma situation? A quelle procédure dois je m attendre de la part des institutions?
Vous remerciant pour votre travail
cordialement
Nicodem
Bonjour Nicodem,
La situation est intéressante. Par tente mongole, entend-t-on une yourte ?
Vous ne dites pas quelle est la réglementation qui s’applique à votre terrain à ce jour. Toute autorisation du sol qu’il s’agisse d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable est soumise au respect de la réglementation en vigueur : planche de zonage sur votre secteur + réglement afférent à ce zonage.
A vous lire,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai acheté une maison (sur un terrain de copropriété de 3 maisons) en décembre 2013.
Aujourd’hui, je souhaite réaliser la clôture de mon terrain mais je m’aperçois qu’il n’y a qu’une borne de délimitation sur les 2 qui figurent sur le plan qui m’a été donné lors de la vente.
Mon maçon me demande de faire venir un géomètre pour rajouter la borne manquante.
Vers qui puis-je me retourner ? Le notaire ? Puis-je lui demander le remboursement du géomètre ?
Merci.
Bonjour !
Je pense qu’il faudrait signaler au notaire en charge de la vente ainsi qu’au géomètre ayant procédé au bornage (par courrier recommandé avec accusé de réception), qu’il manque une borne de délimitation par rapport au plan annexé à la vente. Prenez une photo de l’emplacement où devrait se situer cette borne selon le plan.
Vous leur demandez par suite quelles sont les démarches à mener pour régulariser cette erreur.
Je ne suis pas spécialiste en la matière, mais selon les explications que le géomètre vous donnera, je pense qu’il lui incombe de remédier à cet oubli à ses frais.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à l’inondation du 3 octobre 2015 à Biot, nous sommes maintenant entré dans la procédure de Révision du plan de prévention des risques d’inondations de Biot (06) qui va se dérouler d’avril à septembre 2018 pour la phase « Concertation avec la population dont réunion publique ». Durant le 4ème trimestre 2018 l’Enquête publique devrait avoir lieu.
En première étape, la DDTM nous présente une carte d’aléas le 29 janvier en réunion publique. Les résultats de cette carte (hauteur d’eau, vitesse d’eau) vont imposer le classement de mon terrain en zone rouge inconstructible. Est-ce que je peux contester les résultats de la carte d’aléas produite dans » l’étude hydraulique et dossiers nécessaires à l’élaboration ou la révision des PPRI de 10 communes des Alpes-Maritimes » et, notamment la qualité des travaux réalisés (qualité des données, des hypothèses, des outils de modélisation, l’évaluation de l’incertitude sur les résultats, etc.)? Déposer un recours contentieux et produire un rapport d’expertise? Faut-il saisir le tribunal administratif?
Merci de vos conseils précieux.
Bien cordialement.
Bonjour !
Vous sautez un peu les étapes en pensant à saisir la justice dès maintenant.
Je pense qu’il convient de récupérer tous les documents d’étude liés à l’élaboration du PPR, ainsi que le projet de PPR dans son entier avant l’enquête publique.
L’analyse de ces documents et leur confrontation à la réalité de votre terrain vous permettront de mettre en avant les éventuelles erreurs matérielles ou erreurs d’appréciation commises par les auteurs du PPR.
L’échelle du PPR est par trop souvent approximative et il convient de suivre de près l’évolution de zonage sur son terrain.
La rédaction de votre courrier argumenté auprès du commissaire-enquêteur : argumenté (citer les pages, captures d’écran), illustré (photos de l’environnement, vues aériennes, plan de cadastre) est un atout pour que votre lecteur ait une compréhension claire et immédiate de la problématique.
Je travaille pour une association de défense des droits des propriétaires fonciers qui a réussi à « sauver » plus d’une centaine de terrains de la zone rouge d’un PPR sur la Ville du Tampon à la Réunion en ayant creusé à la parcelle près chaque risque inondation.
Plus d’une centaine de parcelles sauvées de l’inconstructibilité dans le projet de PPR, cela laisse rêveur…
Tout s’est passé à « l’amiable » et en bonne intelligence avec les auteurs du PPR.
Evidemment, le poids d’une association n’est pas le même que celui d’un particulier.
Toutefois, un dossier bien argumenté et étayé des preuves nécessaires peut permettre de faire modifier le projet de PPR bien avant sa validation définitive.
J’espère avoir répondu à votre question
A bientôt de vos nouvelles sur les suites de vos démarches.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Mme Jovanovic,
Je vous suis depuis 2015 est aujourd’hui c’est a mon tour de vous poser quelques questions;-).
J’ai acheter une maison l’année passé construite sur une zone classé AH (Agricole) possédant 2000 m2 de terrain arboré.
J’ai en projet de créer des hébergements type cabanes et chalets sur le terrain, 3 pour être exact.
En lisant vos articles très intéressants, j’ai pu conclure que je serais dans le cas suivant : HLL en dehors des terrains aménagés, le droit commun de la construction s’applique alors:
Vous me confirmer que si la surface de plancher est inférieur à 20 m2 il ne suffit que d’une déclaration préalable et si il y un PLU ( ce qui est le cas il est même en révision pour validation en 2018) en dessous de 40 m2 même topo uniquement déclaration préalable.
Par contre ma question est combien à t’on le droit de faire de HLL inférieur à 20 m2 ou (40 m2 casPLU)? Dans mon cas je voudrais en faire 3 ai-je droit?
De plus le PLU dit:
Dans le sous secteur Ah seuls sont admis :
Ah13. L’extension de l’habitat existant à condition qu’elle se limite à une unique extension de 40m2 maximum de surface de plancher et subordonnée en matière d’assainissement, à la capacité du milieu récepteur et à condition qu’elle soit réalisée en dehors d’une bande de 10 m de part et d’autre du haut de la berge et des cours d’eau .
Ah14. Les annexes des habitations existantes à condition qu’elles se limitent à une unique annexe accolée ou intégrée a la construction principale et d’une emprise au sol au plus égale à 40m2.
Ce qui est écrit concerne une extension de maison ou un garage.
Qu’est est votre avis? comment faire ma demande en mairie ?
Merci à vous
A bientôt
Bonjour !
J’ai répondu à votre question dans « Comment et où installer des HLL chalets ».
Au plaisir de vous lire.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à la division d’un terrain déjà bâti (Lot 2), nous avons hérité de la partie non bâtie (Lot 1) qui est en bord de route où sont placés les compteurs eau et électricité alimentant le lot 2 et coupant également son accès.
Question 1 Accès
peut-on démolir le portail d’accès actuel qui est sur notre terrain?
à qui incombent les frais de réinstallation du nouveau portail en limite de propriété entre le lot 1 et le lot 2?
Question 2 Réseaux
les réseaux eau et électricité passent sur le terrain du lot 1 pour alimenter le lot 2 empêchant toute construction sur le lot 1.
A qui incombe les frais de déplacement des réseaux du lot 2 pour rendre le lot 1 viabilisable?
merci pour votre réponse
Bonjour,
Pour la question 2, je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire.
Pour la question 1 : à qui appartient ce portail, qui l’ a financé, pourquoi le démolir, à qui sert la démolition/réinstallation etc….
Cela nécessite de toute manière l’étude des éléments du dossier.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à votre réponse de février 2017, j’ai fait acté par le géomètre du cadastre notre construction en fond de terrain avec PC. En effet comme je vous avais informé, la mairie ne se rappelait pas de notre construction et avait donc déclassé notre terrain du second rideau en zone agricole.
J’ai suivi vos conseils et déposé une demande de CU opérationnel afin de couper notre terrain de 3000m2, le délai de réponse de 2 mois est dépassé.
J’ai lu que dans le cadre d’un CU opérationnel, le silence de l’administration gardé pendant un délai de deux mois vaut décision de rejet.
Comment je peux faire évoluer ce dossier? Est-ce que je peux demander un recours auprès du Préfet.
Bien cordialement,
Bonjour !
Je ne me souviens plus précisément de votre cas.
Il serait déjà opportun de prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la Collectivité afin de bien cerner les tenants et aboutissants.
Il est courant que les Mairies répondent tardivement aux demandes de CU.
En tout état de cause, vous serez à même d’organiser la défense de vos droits, en ayant connaissance des arguments de la Mairie pour s’opposer à votre projet.
Tenez-nous informés
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous un terrain jouxte le nôtre et depuis 10 ans nous en assurons l’entretient puisque le dit terrain est enclavé. Nous souhaitons racheter cette partie de terrain mais le propriétaire propose de le vendre au prix d’un terrain constructible et donc à prix d’or ! A t-on un recours ?
Bonjour !
Le vendeur vend son terrain au prix qu’il veut. Sinon, vous pouvez demandez à établir un droit de passage sur ledit terrain, formalisé par une convention de servitude notariée.
L’indemnité demandée pour ce droit de passage que le voisin est tenu de vous accorder si votre terrain est enclavé, sera moindre que le coût du terrain.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes des propriétaires de terrains dans le Lot, communauté de communes CAUVALDOR. Dans le cadre de son agrandissement, un nouveau PLUiH est est cours d’élaboration.
Dans le PLUI actuellement en vigueur, la création d’OAP a généré des coûts pharaoniques d’aménagement pour ces terrains classés en OAP, sans mesure avec les prix de vente en zone rurale : coûts d’aménagement de 13 à 14€/m², prix de vente des terrains: 20€/m² (voie centrale, parkings, voie piétonnière végétalisée….). A ces aménagements, il faut ajouter des transferts de propriétés, puisque les division en lots ne correspondent pas aux terrains cadastrés de plusieurs propriétaires de la même OAP.
Pour ces raisons, nous souhaitons nous opposer à ces OAP dans le futur PLUiH. Nous suivons attentivement les étapes et avons manifesté notre désaccord, dans le cadre de l’enquête publique du SCOT.
Pensez-vous que cela soit possible?
Si nous nous regroupons, pourra-t-on adhérer aux Plumés? dans quelles conditions.
Merci de votre réponse
Cordialement
A Gormand
Bonjour !
Il est toujours possible de s’opposer aux documents d’urbanisme et notamment les OAP du PLUiH.
Le mouvement des PLUmés relève d’une autre problématique que la vôtre. Il s’agit de propriétaires qui se sont trouvés dépossédés de la constructibilité de leurs terrains passés en zone naturelle ou agricole dans le nouveau PLU. En effet, leurs terrains sont le plus souvent des dents creuses au sein de hameaux, dans des environnements protégés par la Loi Littoral.
Tout ceci soulève un débat qui prend de plus en plus d’ampleur tant au niveau de l’appréciation de la densité du hameau que de l’application tranchée de la Loi Littoral à tout cas de figure.
Dans votre cas de figure, votre action peut avoir plus de poids si vous la faîtes porter par une association LOI 1901, composée de riverains et d’habitants de la Commune.
C’est cette attitude qu’ont adopté les PLUmés, ils ont créé une association dans chaque Commune pour défendre les intérêts urbanistiques de la Commune concernée.
Leurs pages Facebook leurs permettent de communiquer et d’échanger facilement et rapidement.
Vous pouvez évidemment échanger sur le site en vous inscrivant dans le forum des PLUmés et créer votre groupe.
Nous pourrons ainsi participer à la réflexion autour des OAP contestées et suivre l’évolution de votre dossier !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous avons acheté un terrain en zone agricole sur lequel il y a 2 poteaux électriques desservant toutes les maisons qui sont dans le contrebas. Nous avons demandé à enedis s’il était possible d’avoir une ligne afin de mettre un compteur. Ils nous ont répondu que de toute façon la mairie opposerait son véto. J’ai deux questions. La mairie a-t-elle le droit de refuser (j’ai lu tout et son contraire sur internet). Et si la réponse reste négative, il n’y a aucune raison que ces 2.poteaux restent sur mon terrain si je ne peux en bénéficier (un des deux poteaux a notamment une ligne enterrée. Quelles sont les démarches à effectuer pour les faire retirer? Le terrain a eut été constructible mais il est repassé non constructible vu que l’ancien proprio n’y a rien fait. Je trouve tout cela injuste dans la mesure où certains terrains en zone naturelle collés au chemin des douaniers et face à la mer ont des compteurs. Y-a-t-il 2 poids 2.mesures?? Merci par avance pour votre retour. Annie
Bonjour !
Lorsque vous faites votre demande de raccordement à EDF, vous devez joindre la copie de votre permis de construire à votre demande. Enedis a du vouloir vous dire que vous auriez un refus de permis de construire, plus que le Maire qui oppose son véto…
S’il y a deux poteaux sur le terrain et une ligne enfouie, vous devez disposer d’une convention de servitude au profit de Enedis, annexée à votre titre de propriété.
Si vous ne la trouvez pas, il faut leur demander copie de la convention de servitude pour l’installation des deux poteaux et le passage souterrain de la ligne haute tension.
Si cette convention n’a jamais été faite, vous demandez alors à ce qu’ils procèdent à l’enlèvement des installations non légalement autorisées.
S’ils veulent vous faire signer une convention de servitude pour régulariser la situation, il y a un barème de calcul de l’indemnité pouvant vous être accordée à titre de dédommagement.
Lorsque j’étais juriste pour le compte d’une entreprise, j’ai été confrontée à une situation similaire.
Nous sommes passés d’une proposition de 150 euros d’indemnité à 7200 euros, calculée sur la base des textes cités dans la convention.Il n’y a plus qu’à chercher les sources sur internet..
Si le terrain a été constructible puis est devenu inconstructible et que cela vous étonne compte tenu de l’environnement, il y a peut-être moyen de contester la légalité du zonage attribué à votre parcelle.
Tout cela s’étudie et peut se défendre.
Il y a les pratiques de terrain et il y a la Loi et textes réglementaires.
Quand on est propriétaire d’un terrain on a tout intérêt à s’informer et connaître ses droits.
Vous souhaitant une bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
je suis propriétaire d’un terrain constructible avec deux de mes soeurs, qui a été mis en emplacement réservé par la mairie, malgré un avocat nous n’avons pas réussi à déclasser ce terrain et supprimer la mention emplacement réservé, nous sommes dans l’optique de vendre la parcelle dans la procédure de délaissement, pouvez-vous m’indiquer si dans ce cas la vente de la parcelle se fera au prix du marché du village ou bien est-ce la mairie qui fixe le prix ?
Par avance merci de votre retour.
Bonjour,
Désolée pour cette mauvaise nouvelle.
La procédure de délaissement est régie par les articles L 230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
L’article L 230-3 évoque l’accord amiable sur le prix entre le propriétaire et la collectivité ce qui pourrait répondre à votre question. Sauf que, l’on sait que pour négocier l’on doit se mettre en position de force. A cet égard, vous devriez voir avec votre avocat si vous êtes toujours dans les délais de recours pour vous opposer à ce classement dans le PLU.
La Mairie peut solliciter le service des domaines (DGFIP) pour estimer la valeur foncière ou donner un avis écrit sur la valeur estimée du terrain. Mais, elle peut aussi aller au dessus de ce prix qui à ma connaissance est souvent inférieur au prix du marché. D’où l’intérêt de négocier un prix à l’amiable tout en s’assurant d’une position de force.
Si vous lisez les articles du code de l’urbanisme jusqu’au bout, vous verrez que la procédure de délaissement peut être longue et compliquée (saisine du juge de l’expropriation en cas de désaccord: 1,2 ans).
Cette procédure pourrait être aussi longue pour vous que d’intenter un recours à l’encontre du PLU et tenter de sauver tout ou partie de vos terrains. Je vous conseille vivement d’étudier la deuxième option et vous assurer de la légalité des emplacements réservés dans le PLU.
Tenez-nous informés,
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain sur lequel des voisins ont obtenu de la justice un droit de passage parce qu’ils étaient enclavés.
La commune peut elle m’exproprier pour desservir leurs terrains (notamment conduites dans le sol) ?
Merci
Bonjour !
Vous devez un droit de passage aux voisins enclavés, cela relève de vos relations de droit privé avec ces derniers.
La servitude de passage accordée à vos voisins peut inclure une servitude de passage des canalisations de réseaux publics.
Cela ne regarde pas à priori la Commune et ne relève pas d’une procédure d’expropriation.
Jasmine-Droit sur terrain
Merci madame pour votre réponse concernant les étangs.
Nous avons déjà saisi le préfet qui est le garant de la bonne gestion de ceux-ci au regard de l article 640 du code civil.
Nous pensons également saisir ds le futur un avocat (voir éventuellement avec vous si disponible) par biais de notre Association 1901 si nous sommes classés en zone inondable.
En effet, nous ne souhaitons pas que cela arrive car nos maisons perdraient de la valeur.
Avant cette solution d actions en justice, nous nous interrogeons si nous sommes dans nos droits de faire une action au tribunal contre la collectivité car ce lotissement communal n aurait peut être pas du être construit connaissant les risques et le PLU n a peut être pas été fait convenablement au moment de la création?
Un lotissement communal avec un PLU normal peut il passer en PPRI sans risque différent du moment de la création du lotissement?
Avons nous une chance au niveau de la réglementation et de la loi si nous allons en justice?
Excusez encore pour ces interrogations et nous vous remercions vivement des réponses déjà apportées et de la prise de votre temps.
Cordialement
Bonjour,
Je ne peux répondre à une question aussi complexe sur la seule base des infos que vous donnez. Pouvez-vous prouver la faute de l’administration au moment de la création du lotissement et du risque inondable avéré à ce moment. Et autres questions qui se posent. Seul un avocat pourra vous aiguiller sur vos éventuelles chances de succès suite à l’étude approfondie des éléments de votre dossier.
Tenez-nous informés !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir Madame
Merci déjà pour votre site (plus page facebook) très instructif.
Je suis propriétaire (en accession à la propriété) dans un lotissement communal construit en 2004 le long d’un ruisseau sur la commune de saint-yorre (comme l’eau hihi).
hors, il y a eu plusieurs épisodes de montées des eaux (sans inondations de mon terrain ni dans la maison) dues à une gestion aléatoire d’étangs privées en amont et traversés par le ruisseau.
Nous avons d’ailleurs monté une association et contacté le préfet pour la vérification aux normes de ces étangs (en attente de réponse de celui-ci).
En parallèle, sans être au courant et en l’apprenant par hasard, une étude a été faite par une société privée pour modification du plan de prévention des risques d’inondations sur le lotissement.
Je sais que les données topographiques sont dans les mains du bureau d’étude pour effectuer la modélisation hydraulique qui sera transmis à la DDT et la mairie avant les réunions publiques.
Je souhaite avec d’autres riverains évidemment contester si nous passons en zone inondable (perte de valeur de la maison).
Ma question est de savoir si un lotissement communal peut passer en zone inondable alors que les risques sont les mêmes qu’à la construction de se lotissement? la mairie n’est elle pas responsable de l’étude préalable avant la construction du lotissement? avons nous des recours?
Vous remerciant d’avance de l’intérêt que vous porterez à mon interrogation.
J e reste à votre disposition.
Merci pour tout et de votre aide car nous sommes un peu perdu entre l’immobilisme des differents acteurs.
Cordialement.
Fabien
Bonjour !
Il conviendrait de s’intéresser à la gestion de ces étangs privés auxquels vous faîtes allusion d’autant si cela a une incidence sur les montées des eaux.
La première démarche est donc de connaître le cadre légal et les obligations des propriétaires concernés, ainsi que la responsabilité de la collectivité sur le sujet.
Il vous faudrait rechercher sur internet le règlement sanitaire départemental, qui rappelle que la création de mares ou d’étangs sont soumises à autorisation du Maire.
Le règlement sanitaire peut interdire l’implantation d’une mare à moins de 50 mètres des immeubles habités. De plus, il peut imposer des obligations d’entretien aux propriétaires concernés.
Vous pourriez vous rapprocher de la DDT – Direction Départementale du Territoire, service Police de l’eau, pour obtenir tous les renseignements adéquats sur les formalités à accomplir et vérifier que les formalités de création et obligations d’entretien sont bien respectées pour éviter que le risque ne s’aggrave.
Je vous encourage à créer une association LOI 1901 ayant pour objet notamment la défense des intérêts urbanistiques sur votre Commune. L’association vous permet de mutualiser les frais d’avocat par exemple et permet de faire poids vis à vis des autorités et administrations pour faire bouger les lignes.
Si un risque inondable est reconnu par le bureau d’études, la DDT devra le prendre en compte dans le cadre du PPRi même si une autorisation de lotir a été délivrée par la Mairie.
La sécurité des personnes est prioritaire en la matière. C’est pourquoi, je vous conseille de mener l’enquête pour détecter les causes de l’aggravation du risque inondable.
Tenez-nous informés !
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
Le SCOT rovaltain emploie cette expression ne pas empêcher de. Pouvez-vous m’ éclairer conctrètement ce que cela veut dire car nos somes pas d’accord dans la famille.
7.1.6 Optimiser l’usage de la parcelle
● Orientation
Si la densité doit être recherchée de manière générale, notamment dans les opérations groupées, l’usage des parcelles doit être amélioré en trouvant un équilibre acceptable entre optimisation de la parcelle, capacité d’évolution et intégration dans l’environnement.
● Objectifs
L’ensemble des dispositions des documents d’urbanisme ne doivent pas empêcher de construire plus de 0,5m² de surface de plancher par mètre carré de parcelle.
Dans le tissu existant peu dense, les règlements doivent permettre une progressive densification entre autre par l’absence de règles générant des reculs trop importants non justifiés.
Le maire a traduit cette phraser dans le règement par celle-ci:
ARTICLE UB 9. Emprise au sol
Dans l’ensemble de la zone, l’emprise au sol totale des constructions ne peut excéder 50% de l’unité foncière, sauf pour les constructions à usage d’équipement collectif pour lesquelles l’emprise au sol n’est pas réglementée.
Vaut-il mieux l’emprise au sol ou la surface de plancher
Bonjour !
Effectivement, le SCOT est peu clair. Je l’interpréterai a contrario « doivent permettre de construire au moins 0,5m² de surface de plancher par m² de parcelle » puisque les dispositions encouragent la densification. A voir les conséquences de la règle de l’emprise au sol de 50% de l’unité foncière si elle contredit ces dispositions du SCOT pour la réalisation de la surface de plancher.
Il faudrait interroger les auteurs du PLU et les auteurs du SCOT sur la compatibilité de ces dispositions (question par écrit _ email aux personnes en charge de l’urbanisme pour une réponse écrite fiable et réfléchie).
Etant précisé que le PLU doit être compatible avec le SCOT conformément à la règle de hiérarchie des normes applicable en urbanisme.
Tenez-nous informés !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour
Nous sommes 80 propriétaires de pavillons dans un lotissement classé dans le PLU en zone UD. Un promoteur est en train d’écrire aux propriétaires des plus grandes parcelles et propose de racheter et raser nos maisons pour construire des immeubles. Avec une hauteur autorisée de 16m et un coeff d’emprise de 70% il peut faire passer la zone de 84 à 500 familles sans problème, meme si les voiries ne sont pas du tout prévues pour cela…
Quels sont nos recours pour demander un reclassement en zone UC où les coefficients ne permettraient pas de telles constructions, sachant que pratiquement toutes les zones pavillonnaires de la commune sont en UC sauf notre zac qui mélange des zones de collectif et des zones de pavillons.? Est ce que vous pouvez nous accompagner dans ce type de pb ?
Merci d’avance
Bonjour !
Cela nécessite une étude approfondie des différents documents composant le PLU afin de comprendre les tenants et aboutissants, détecter les éventuelles faiblesses, étudier les possibilités de modification de zonage en fonction de l’évolution de la réglementation.
Il conviendrait par ailleurs, à mon sens de vous regrouper au sein d’une association LOI 1901 afin de défendre les intérêts urbanistiques sur votre Commune. Cette association personne morale, pourrait alors intenter des recours contentieux au nom de tous les propriétaires. Evidemment, un tel combat ne peut s’envisager à terme qu’avec l’assistance d’un avocat spécialisé en urbanisme. Si vous êtes assez nombreux, les frais d’avocats seront très accessibles.
Pour plus de précisions, n’hésitez pas à me contacter en message privé.
Bonne journée,
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour, nous sommes auto constructeur, notre maison bientôt achevée, nous voulions déposer un permis pour un garage de 40 m2, seulement le PLU est entrain de changer; nous sommes donc actuellement en RNU, et par la suite en zone Nn qui nous autorisera une annexe de maximum 25m2, nous sommes une famille, dans une région de montagne avec des hiver long et froid et donc besoin d’un garage pour deux voiture, il y a t-il possibilité d’obtenir une dérogation aussi importante ?
Bonjour !
Les dérogations à la réglementation du PLU sont des adaptations mineures accordées en fonction de la configuration du terrain…En l’occurrence, cela ne rentre pas dans le champ de l’adaptation mineure. Vous pouvez vous manifester avant l’adoption du PLU afin de faire modifier le règlement de zone Nn et l’adapter aux contraintes de la région pour que les annexes « garages » soient autorisées pour les constructions existantes sur une surface de 40 m². Il faudrait aller à la rencontre des auteurs du PLU et négocier dès maintenant qu’il faudrait assouplir le règlement uniquement pour les habitations existantes. Ensuite, il y a l’enquête publique où vous pouvez émettre ces observations avec le commissaire-enquêteur afin d’influer sur la modification de la réglementation. Renseignez-vous, obtenez copie du projet de réglementation, étudiez les arguments en votre faveur, et montez votre dossier.
Le guide gratuit vous sera utile ainsi que le guide du propriétaire face au PLU.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mon père a un terrain et une maison sur la commune de Nice. Son terrain est passé en zone boisée il y a déjà quelques années sans qu’il ait pu contester malgré un procès (perdu). Son voisin, dans la même situation, a continué à louer son terrain à un exploitant agricole qui produit des légumes dont une partie sous serres tout en l’asphyxiant de produits chimiques. Quelles sont les démarches pour savoir si cette activité agricole est autorisée et si non, comment la faire cesser ?
Merci par avance de votre réponse.
Bien cordialement
Gislaine
Bonjour,
Je n’ai pas la réponse, rapprochez-vous de la Chambre d’agriculture, ils sauront sûrement vous aiguiller.
Tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je vais acheter votre guide sur le PLU mais j’aimerai aussi savoir si vous pouvez offrir un service de conseil pour des propriétaires lancés dans un combat contre un PLU et une mairie qui mettent tout en oeuvre pour dévaloriser leurs parcelles. réalisation d’ un petit lotissement ou bien dans la réalisation d’un fresh relay(point relais alimentaire).
Le comissaire enquêteur nous a parlé d’ OAP ou Bimby mais on n’est pas d’accord. Nous voulons que le maire revoit les règles de l’article 9 et 13 (emprise au sol) trop contraignantes contrairement à d’autres zones.
Les propriétaires sont en zone UB.
Cordialement.
NB:Le maire a la haine des propriétaires qui peuvent faire un peu d’argent avec leur bien .
Bonjour,
Il faudrait m’adresser une demande de devis et me donner quelques précisions supplémentaires ainsi que vos coordonnées téléphoniques. Nous pourrions ainsi échanger sur le sujet et réfléchir ensemble aux modalités de mon intervention.
Bonne journée et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Mon cas est certainement dramatiquement classique.
Notre terrain de 1300 m2 (Commune des Bouches du Rhône) était classé NB3 au POS. Apres le PLU il est classé N2. C’est une « dent creuse », desservie par les facilités et entoure de lotissements et de maison individuelles sur des surfaces plus grandes qui ne tiennent pas à avoir de nouveaux voisins ni de logements sociaux à proximité.
Nous avions suivi scrupuleusement toutes les étapes du passage POS/PLU depuis l’enquête publique, la demande à l’amiable etc et au final dépose un mémoire au tribunal administratif de Marseille. Aussitôt, le maire nous a contactés, proposé un rendez-vous, et nous a demandé de retirer notre mémoire en nous promettant de reclasser le terrain après les élections, puis après la mise ne place de la métropole, puis après clarification des attributions de la métropole etc…depuis 5 ans. En clair nous nous sommes fait rouler dans la farine.
A présent la municipalité nous oppose le besoin d’attendre la transformation du PLU en PLUi. Des plus, l’on nous fait entendre que les secteurs « diffus » comme le nôtre n’auront pas la priorité du reclassement car la commune est très en dessous des pourcentages de logements sociaux et que donc d’autres secteurs auront de facto la priorité…en revanche, le Maire reconnait que nous sommes proche du centre, au milieu des habitations et proches de tous les raccordements.
Notre terrain devrait donc servir de zone verte pour les maison déjà construites et doit surtout ne pas changer de catégorie car ils pourrait densifier, voire amener des logements sociaux dans une zone privilégiée.(Mr le Maire habite également à proximité).
Es til possible d’agir et à quel moment ? (annonce du PLUi ? Exception d’illégalité ? Demande d’abrogation d’une partie du PLU ?).
Merci d’avance. Bien cordialement.
Jean-Claude
Bonjour Jean-Claude,
Oui, votre cas est assez courant, on peut le dire. L’erreur que vous avez commise a été de retirer votre recours devant le Tribunal administratif sur la seule parole du Maire.
Comme je le dis souvent sur le site, rien ne vaut un écrit. Il est préférable d’écrire des mails que d’appeler, et faire une confiance très relative à ce que l’on vous « raconte ».
Ceci étant, ce qui est fait est fait. A ce jour, il vous faut constituer votre dossier administratif et juridique et dresser l’historique de vos échanges avec la Mairie.
Le retrait de votre dossier devant le Tribunal administratif est en soi la preuve que l’on vous a fait une promesse non tenue.
Il est important de dresser cet historique étape par étape, et joindre les preuves à chaque étape, que cela soit en vue d’un contentieux ou à l’occasion de la procédure d’élaboration du PLUi, cela vous sera très utile.
Ensuite, il convient de faire l’analyse de la situation de votre terrain dans son environnement. Pour cela, il vous faut analyser les documents du PLU en rapport avec la situation de votre terrain : rapport de présentation, PADD, etc…Cela vous permettra de détecter les éventuelles contradictions, voire de prouver que le choix de zonage retenu est étranger aux objectifs du PLU. Il convient par ailleurs d’analyser la vocation naturelle de votre terrain conformément aux critères retenus par le Code de l’urbanisme et de les contester pour votre terrain. Faites le rapprochement des caractéristiques de votre terrain (desserte par les réseaux, accès direct à la voie publique) avec la zone à proximité immédiate pour démontrer l’erreur de zonage commise sur votre terrain. L’affectation de zone à votre terrain dépend de critères objectifs (code de l’urbanisme et documents du PLU), vous n’avez pas à vous laisser distraire par des considérations sur des logements sociaux. Cela ne vous regarde pas sauf si le PLU vise votre terrain pour ces logements. Il faut rester objectif et se fier aux écrits surtout.. Enfin, tout ce travail fait vous permettra de prendre un rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme et de pouvoir exposer clairement votre situation afin qu’il vous guide dans les démarches les plus appropriées à mener.
Vous pourriez lui demander de vous produire une consultation juridique étoffée sur :
– l’erreur de zonage (matérielle ou erreur manifeste d’appréciation)
– l’éventuelle responsabilité de la Commune et une possible indemnisation pour le préjudice causé
L’analyse juridique de l’avocat sur un courrier à « en tête avocat » pourrait amener le Maire à prendre votre dossier en considération pour trouver des solutions plus rapides. Il y a peut être une procédure de révision du PLU à venir prochainement.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Merci pour la rapidité de votre réaction et pour l’adaptation spécifique de votre réponse à notre question.
Elle répond parfaitement à ce que nous voulions savoir pour le moment et surtout, elle nous encourage à ne pas laisser tomber.
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous car votre site correspond tout à fait à notre attente.
Cordialement,
JC
Bonjour Jean-Claude,
Effectivement, je vous encourage à aller jusqu’au bout de vos démarches. J’ai de plus en plus de témoignages de personnes qui ont fini par obtenir gain de cause sur leur terrain.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
En décembre dernier nous vous écrivions suite à la réception d’une demande de paiement d’une TLE pour un logement dont le permis de construire avait été émis en juillet 2010. A l’époque les impôts avaient refusé notre paiement, prétextant que c’était le précédent détenteur du permis qui devait la payer, malgré un transfert de permis à notre profit le 23 juillet 2010. Ils avaient alors édité des avis de perception à son nom mais aucun avis à notre nom n’avait été émis et envoyé avant 2016. Vous nous aviez alors conseillé de rédiger un recommandé à destination de la DDT avec copie à la dgfip pour expliquer qu’il y avait prescription d’après l’article L 331-21. Nous avions également contesté le calcul qui ne prenait pas en compte notre prêt à taux zéro.Ce que nous avons fait. Nous avons reçu hier une réponse. Ils nous ont édité un avis de dégrèvement en prenant en compte le prêt à taux zéro mais n’évoque pas du tout le délai de prescription. Le service de recouvrement nous a indiqué cette après-midi que la DDT n’a pas répondu car ils pensent que ce délai de prescription ne les concerne pas mais concernerait plutôt la DGFIP. Aussi la DGFIP nous demande de leur renvoyer un mail demandant l’examen du délai de prescription au niveau de leurs services. Cela me parait bizarre de ne pas devoir envoyer de recommandé. Ensuite, sur la réponse de la DDT, il est bien écrit que nous avons 2 mois pour saisir le tribunal administratif, cependant si nous attendons la réponse du service des impôts nous risquons d’attendre plus que 2 mois… Nous ne savons donc plus quoi faire…?
Bonjour,
Vous pouvez toujours envoyer votre mail à la DGFIP demandant l’examen du délai de prescription, en prenant bien soin de donner toutes les précisions. Je ne connais pas les dessous de votre dossier mais cela vaut la peine d’essayer surtout s’ils vous invitent à le faire. Vous disposerez de tous les éléments de la requête pour ne pas laisser passer le délai de saisine du Tribunal administratif qui a l’avantage de suspendre le recouvrement de l’impôt jusqu’à ce que le juge se soit prononcé.
Tenez-nous informés !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, Jasmine,
Je vous remercie pour votre réponse rapide et très claire !
Nous avons bien compris la marche à suivre – nous nous en occupons et n’hésiterons pas à revenir vers vous avec la suite.
Merci encore !
Bien cordialement,
Francis
25 mai 2017
De rien et à bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Mme
Nous avons acheté notre maison cela fera 2 ans au mois d octobre 2017 ma question est la suivante nous avons eu un problème d inondation dans nôtre sous-sol à cause de la pluie nous nous battons contre le constructeur et avons fait appel à un expert pouvons nous demander de ne pas payé la taxe d amenagement tant que le souci n est pas résolu? nous sommes déjà à notre deuxième paiement de cette taxe .Que pouvons nous faire ?
Cordialement
Bonjour,
Et merci pour ce site — peut-être pourrons-nous bénéficier de vos lumières !
Nous avons vendu il y a trois ans, dans une commune de Bretagne, une maison avec jardin, y compris un second jardin attenant mais cadastré individuellement, que la mairie avait déclaré (verbalement) comme étant « à usage agricole ». Il fut question lors de notre projet de vente, que nous gardions ce second jardin pour nos propres fins ; or sachant qu’il fut « à usage agricole », à contre coeur nous l’avons finalement inclus dans la vente.
Depuis, nous avons appris que l’acquéreur aurait construit sur cette même parcelle.
Nous voudrions alors connaître les conditions dans lesquelles cela a pu se faire, et de connaître aussi nos droits, dans la mesure que nous aurions éventuellement été lésés dans l’affaire.
La difficulté étant de savoir quelles démarches à effectuer et quel interlocuteur à aborder en premier : sans doute pas l’acquéreur ; la mairie non plus ; notre notaire à peine…
Nous nous sommes ainsi gardés jusqu’à présent d’interroger le site du cadastre pour le lot en question… Par contre, sur le site de la mairie, nous avons consulté le POS – daté de 1995 — et le plan indique que le lot en question serait « Parcelle Non Constructible » (Protection) – au titre de la nature et de la culture »
Merci pour vos lumières,
Francis
Bonjour,
Le terrain en question a pu être déclassé suite à la vente intervenue.
Le POS de 1995 a du faire l’objet d’une procédure d’élaboration d’un PLU pour le remplacer.
Dès lors et depuis trois ans, il y a peut être eu modification du zonage agricole dans un révision/modification de ce même PLU.
Il faudrait vous renseigner en Mairie (service urbanisme pour le savoir).
Relisez bien votre acte de vente et les renseignements d’urbanisme, le zonage de la parcelle doit y être mentionné.
Si le zonage a été modifié suite à votre vente, il n’y a pas d’illégalité à mon sens. Le zonage des terrains évolue régulièrement au fil des procédures menées en urbanisme.
Voyez avec la Mairie et n’hésitez pas à nous tenir informés.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai bien reçu la réponse à ma demande et, je vous en remercie. Ces renseignements étaient très clairs.
Je voudrais savoir combien me coûterait le travail que vous voulez effectuer pour ma demande et, combien de temps celà prendrait il. Je vous remercie par avance pour ces renseignements
Bonjour,
Rendez-vous sur la page Mes services, et envoyez moi une demande de devis gratuit en exposant votre cas.
Je vous retournerai un devis gratuit.
A bientôt et bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
J’aurais une petite question…. très particulière
Je suis propriétaire d’un terrain classé en zone naturelle.
D’après le PLU j’ai pas le droit de construire une maison d’habitation mais j’ai le droit de construire tout de même une annexe.
J’ai lu qu’une annexe avait la même destination que le batiment principale, soit « habitation ».
Que considère t on comme annexe d’habitation?
comment puis je rentabiliser mon annexe?
En gros est ce possible de faire un logement (studio annexe, chambre secondaire….), et de le louer?
Y a t il des astuces qui permettrait d’arriver à cela? des personnes transforment des garages en studio, des granges en gites…. donc que puis je faire d’une annexe d’habitation?
Merci
Cordialement
Bonjour,
Les réponses à vos questions figurent dans la réglementation d’urbanisme. Il faut demander en Mairie le réglement de zone applicable à votre terrain.
Si vous êtes trop contraint par cette réglementation, il faut étudier le dossier et voir quelles démarches adopter afin de faire modifier et assouplir cette réglementation.
Revenez vers nous avec ces informations.
Bien cordialement.
Jasmine Jovanovic
Bonjour,
propriétaire d’une parcelle de 1000 m², boisée et en bordure de forêt, j’ai proposé à une amie d’y stationner son camion pour quelques temps. Au bout de 24 heures, le maire était déjà à ma porte pour exiger de retirer le véhicule au motif que c’est un terrain classé agricole. Comme c’est un terrain privé, c’est en toute bonne foi que je pensais pouvoir y garer un véhicule. Et le maire ne m’a présenté pour le moment aucun document officiel pour attester de ses dires.
Je vais dans un premier temps lui demander sur quel texte il se base, pour mon information personnelle.
Mais s’il n’est effectivement pas possible de le laisser, quels sont les délais que je dois respecter ? Je vois par endroit qu’il pourrait rester deux semaines, trois mois, 24 heures… ce n’est pas très clair.
Un camion est un véhicule, déplaçable, il n’est pas question d’une cabane ou d’une construction quelconque… je ne pensais vraiment pas que ça pourrait poser problème.
Merci de votre retour…
Cordialement.
Bonjour,
Comme vous le dîtes, il faut demander au Maire sur quel texte il se base et vous aurez les réponses à vos questions. Qu’il s’agisse d’un arrêté municipal, de la réglementation d’urbanisme ou d’un autre texte qui fonde l’interdiction, vous devez avoir communication de cette information. Quoiqu’il arrive pour qu’un agent assermenté puisse vous verbaliser à ce titre, il doit pouvoir fonder son PV sur un texte. Et pour savoir ce que vous avez le droit de faire au vu de la réglementation d’urbanisme sur votre terrain agricole, il vous faut demander en Mairie la copie du règlement de zone Agricole.
Tenez-nous informés !
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possède un terrain (par héritage) classé en zone A. Ma commune est en révision de son PLU. J’ai demandé que ce terrain soit classé en zone AU car il possède les critères demandés pour cela.
A quel moment aurais-je une réponse?
Merci
Bonjour !
Il est courant que les Mairies n’apportent aucune réponse écrite à ce type de demande, à vous de vous tenir informé du projet de PLU afin de voir s’il a été fait droit à votre demande. Si non, aller convaincre le commissaire enquêteur lors de l’enquête publique d’émettre un avis favorable à votre demande.
Parfois, les Communes répondent, le plus souvent pour informer que la demande sera traitée sans s’engager sur une réponse.
Enfin, ils arrivent que les Communes se prononcent et répondent par la négative.
Je n’ai jamais vu le cas d’une réponse écrite d’une Commune qui acceptait de faire droit à une demande de déclassement.
Il faut vous tenir informé et ne rien laisser passer.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour nous possedons une petite maison sur un terain de 1900M2 en zone A
on souhates faire une extension sachant que la premier fermes est a plus de 100 metre
Bonjour
Je n’ai pas compris la question.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, tout d’abord bravo pour tout le travail que vous effectuez qui est d’une grande aide.
Je suis actuellement propriétaire d’un terrain avec lac privé en zone non constructible d’environ 1ha, sur ce terrain a été posé par l’ancien propriétaire un mobil-home sur plot (qui a donc perdu sa mobilité), il a été construit autour une grande terrasse en bois, une véranda en bois, un cabanon de stockage de 20m2 posé sur une dalle en béton etc. Tout ceci date d’il y a plus de 10 ans. Cette habitation est raccordé au réseau d’eau, à une citerne de gaz, et il y a une fosse sceptique, l’électricité est fournit à partir d’installation solaire photovoltaïque. Sur l’acte de vente signé avec le notaire, il y est indiqué qu’une petite habitation légère démontable y est présente. Je paye donc la taxe foncière, l’ancien propriétaire payait la taxe d’habitation (pour une habitation de 56m2) et je viens moi aussi de faire ma déclaration ces derniers jours. J’aimerais régulariser cette situation en remplaçant l’ancien par une nouvelle construction écologique en bois de même surface, j’aimerais que ceci devienne un lieu d’accueil touristique (type gîte rural). Je me suis entretenu avec le maire au moment de l’achat et il m’a dit qu’il ne pouvait rien faire pour nous… je me tourne donc vers vous pour avoir quelques conseils d’expert et savoir vers qui me tourner ?
En vous remerciant par avance,
Samuel
Bonjour Samuel,
Merci pour le compliment !
La réponse à votre question se trouve dans la réglementation locale d’urbanisme.
Soit vous demandez un extrait de plan de zonage, accompagné du règlement applicable. Ces premiers éléments vous indiqueront ce que vous avez le droit de faire et ce qui est interdit.
Soit vous demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. La Mairie dispose alors d’un délai de deux mois pour répondre par un arrêté officiel sur la faisabilité du projet, en expliquant quelles contraintes réglementaires empêchent la réalisation du projet.
Si la réglementation interdit votre projet, la seule solution est de tenter de faire modifier le règlement applicable à votre terrain.
Aucune dérogation ne peut vous être accordée ni par le Maire lui-même, ni par la Préfecture ou un quelconque organisme.
La réglementation s’impose à vous, c’est pourquoi la seule solution est de la faire modifier.
Tenez-nous informés et inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide gratuit qui vous aidera dans vos démarches.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et d’avance merci pour vos conseils.
nous sommes propriétaire d’une maison depuis fin 2014 placée sur 1 seule parcelle cadastrale. Nous avons acquis cette propriété avec l’envie de diviser le grand terrain en 2 pour construire une seconde maison pour nos parents. Nous avons découvert depuis que le PLU (qui a été fait pendant notre acquisition) coupait la parcelle cadastrale en 2 natures différentes (1 constructible et 1 non constructible) car historiquement il existait plusieurs parcelles cadastrales qui ont été réunies. Il est vrai que nous n’avions pas vérifié car pensant qu’une parcelle cadastrale ne pouvait avoir qu’une nature. Le maire a lui même reconnu oralement une erreur. Nous lui avons écrit et il nous a simplement répondu qu’il n’était pas prévu de refaire le PLU prochainement. Qu’est il possible de faire selon vous.
Cordialement
Eric
Je vous adresse ce courrier par désespoir. Je possède 25 HA de terre toute classe agricole par le PLU Nous sommes agriculture de solidarité après 21 ans de travail agricole en temps qu’exploitant.
Je suis en invalidité ainsi que mon époux nous percevons tous les deux l’AAH. A la suite de gros problème de santé (23 Opération dont 14 en orthopédie) j’ai été obligée de vendre ma maison qui était toute en escalier. Depuis 2005 je demande un certificat d urbanisme pour une parcelle en ma possession, celle ci a coté d un hameau, desservie par une route communale, desservie par l’eau de la ville et par l’électricité. Mais nous avons le refus du maire car selon la lois aucune personne ne peu construire sur des zone A.
Mi_mai je me fait Opère pour la 25 fois de la colonne vertébrale espérant ne pas me retrouvé sur un fauteuil roulant. je demande de faire construire une maison sur 1000 m² de terre une maison aménager pour personne a mobilité réduite, Mes parents était agriculteur depuis 1911 sur la commune mon époux depuis 1996, Nous avons subit la grippe aviaire qui nous a ruiné, mon époux a fais une très très grosse dépression,.
J’ai encore demandé au maire qui m’a dit de refaire une demande de certificat d urbanisme en me disant qu’il n’y avait aucun espoir.
J’ai vendu ma maison et je n’ai pas les moyen de m’acheter un terrain de 1000€ et mettre une maison dessus. Avez vous une solution car a partir du mois de juin n’habiterai dans mon bâtiment élevage ;
Merci pour votre aide.
Madame,
Je vous remercie de votre mail, Je vous fais part du n° DE CADASTRE n° YE 94 sur la commune de EURRE 26400 Drome.
Mon etat de santé se dégrade vite j’ai a nouveau un intervention chirurgicale autour de 23 mai 2017 . Je suis a nouveau allé voir le maire qui ma dit qu’il n’appliquait que la loi et que je ne ferais jamais construire sur un de mes terrains, je suis revenu demoralisé.
Je ne suis pas très doué un informatique aussi j’espère que vous pourrai accéder aux documents merci de votre aide . J’ai essayer de mettre sur votre blog mais je n’ai pas trouver ou poser mes questions.
Merci encore Martine FREYSSIN
Bonjour,
Il faudrait demander par écrit à la Mairie qu’ils vous indiquent le calendrier de procédure de révision du PLU :
– arrêt du projet
– enquête publique
Demandez le mail du responsable du service urbanisme en Mairie et adressez lui votre question.
Si l’arrêt du projet a déjà eu lieu, il faut immédiatement demander copie du dossier de projet de PLU.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Question. Si un terrain a une partie constructible et une partie en ND comment fait on pour calculer le shon du terrain?
Doit on prendre uniquement en compte la partie constructible ou doit on prendre la superficie complète (constructible + ND) ?
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
Vous devez exclure la superficie du terrain située en zone ND, celle-ci étant inconstructible, elle ne peut en principe être prise en compte pour le calcul de la surface de de plancher. On ne parle plus de SHON mais de surface de plancher.
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez les précisions de l’administration dans un délai de deux mois. Téléchargez mon guide gratuit pour plus de précisions.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit su terrain
Bonjour,
En janvier 2017, nous avons acheté une maison sur un terrain de 1032m², composé de 3 parcelles dont une seule est constructible. La parcelle constructible fait partie d’un lotissement, les 2 autres contiguës n’en font par contre pas partie. Le PLU a été arrêté en remplacement du POS fin janvier 2017. Lors de l’achat, les propriétaires nous avaient prévenus que les 2 autres parcelles (fond de jardin = 280 m²) allaient devenir constructibles et qu’un lotissement serait créé derrière chez nous. Nous n’y avons pas porté plus attention. Aujourd’hui, je vois que l’enquête publique est en cours (elle finit le 07 avril) et que nos 280 m² sont inclus dans un autre lotissement prévoyant la construction de 48 maisons sur 2 hectares. Nous ne sommes pas du tout vendeurs de notre fond de jardin. Que pouvons-nous indiquer sur le registre de l’enquête publique? Nous nous fichons que notre fond de jardin soit constructible. Nous avons acheté cette maison en particulier pour son jardin… Y-a-t’il un moyen de regrouper nos 3 parcelles en une seule afin d’empêcher que l’on nous en prenne une partie. La mairie, que nous avons interrogée, dit que tout se fait à l’amiable avec le maire. Aujourd’hui peut-être, mais comment cela se passera-t’il avec un autre maire ou lorsque l’urbanisme sera transférée à la communauté d’agglomération? Nous vous remercions par avance pour votre aide et vos conseils.
Bonjour,
Si vous n’êtes pas vendeur de votre fond de jardin, personne ne peut vous obliger à vendre …
Relisez attentivement votre acte d’acquisition et ce à quoi vous êtes engagés et voyez avec votre notaire. Vous pouvez éventuellement faire une demande d’acquisition des terrains que vous évoquez, encore faut-il que le propriétaire soit d’accord pour vous les vendre. J’avoue que je n’ai pas tout saisi de votre problématique…Je pense que le notaire est plus avisé pour vous conseiller.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je fais suite à un changement sur notre commune, nous avions un POS et maintenant nous dépendons d’un PLU.
Notre souci, c’est que nous aimerions construire une piscine de moins de 10m2, mais notre PLU nous indique :
– aux bassins de piscines qui doivent s’implanter à une distance au moins égale à 3 mètres de toute limite séparative.
Nous sommes dans une zone UCA2..
Je pensais du faite que la piscine de moins de 10m2 n’est besoin d’aucune d’autorisation et cela appuyé par les piscinistes, donc je pensais être dans mes droits, et par acquis de conscience j’ai téléphoné à la mairie. Mais la mairie ma renvoyer le PLU.
Pourriez-vous me dire si la mairie est dans son droit de refuser les mimi-piscines.
Commune d’oberhausbergen
Cordialement
Pascale O
Bonjour,
Je ne dispose pas de votre règlement de PLU, je ne peux donc affirmer ce que vous avez le droit de faire ou pas.
Je vous conseille de renouveler votre demande par écrit à la Mairie et demander une réponse écrite : – Projet de construire une piscine d’un bassin de 10m² pour lequel aucune autorisation administrative n’est nécessaire en fonction du PLU applicable. Situez votre projet de piscine sur un plan. Attendez le retour écrit de la Mairie. Entre ce qui s’affirme à l’oral ou à l’écrit, on a régulièrement des surprises de dernière minute.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Dans ma petite commune rurale de 1143 habitants, depuis 2009 un PLU est en cours d’élaboration et a été revu par une autre équipe communale depuis les dernières élections de 2014, ce dernier PLU a été arrêté mais pas approuvé avant les élections.
Par délibération du 27 avril 2015, le nouveau maire a fait approuver à nouveau la prescription de l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme en remplacement d’un Plan d’Occupation des Sols approuvé en 2002.
1) le maire a-t-il le droit de faire approuver une 2eme modification simplifiée du POS en séance du conseil municipal du 22 octobre 2015 alors que l’élaboration d’un PLU est votée le 27 avril 2015 ?
2) les dents creuses
Dans le SCOT Isère je n’ai pas trouvé de définition de la dent creuse.
Par contre, dans le SCOT de Besançon : « Pour mémoire, une dent creuse est une parcelle (ou un groupe de parcelles) non bâtie insérée dans un tissu construit ». Il y a aussi la définition du Centre d’échanges et de Ressources Foncières (CERF) d’Auvergne Rhône Alpes qui est semblable.
Dans notre PLU modifié, qui a été arrêté par notre intercommunalité en décembre 2016 (c’est le sous-préfet qui l’a décidé) , dans le rapport de présentation nous trouvons un schéma de toutes les dents creuses choisies par la commune en vue d’une construction.
Or la commune a violé la définition de la dent creuse car souvent elle divise une parcelle existante qui a déjà une construction, en deux ou trois parties et déclare ainsi une ou deux parties « dents creuses ».
Est-elle autorisée à faire cela ? ou doit-elle déterminer seulement le type de dent creuse à prendre en compte ?
Cela rend-t-il le PLU caduque ?
De plus, certaines dents creuses sont déjà comblées (Permis accordé, maison finie) avant l’approbation du PLU.
Est-ce normal ?
Et en conséquence, on peut lire dans le PLU :
« Ces parcelles en dents creuses représentent un potentiel de 37 logements environ. La rétention foncière de 50 % est envisagée (elle est beaucoup plus importante ces dernières années, mais les zones constructibles se réduisant elle a été revue à la hausse), soit environ 18 logements qui serait réalisés dans la durée du PLU. La forme, la desserte, les contraintes topographiques, ont été prises en compte pour cette estimation ».
Il semblerait que la rétention foncière soit un ALIBI. Elle est utilisée pour cacher le fait que 20 permis de construire sur ces « dents creuses » auraient déjà été attribués et qu’il ne resterait plus que 18 dents creuses!
pourriez-vous m’expliquer plus précisément la rétention foncière ? la commune a-t-elle le droit de l’invoquer ou est-ce bien un alibi ?
3) les deux réunions publiques ont portées exclusivement sur le transfert de deux OAP d’un hameau à un autre.
Et-ce que la procédure d’élaboration du PLU est irrégulière ?
Personnellement, je me suis investie à créer une association, avec d’autres habitants, mais le Maire a toujours refusée de nous recevoir, concernant ce PLU. Il a refusé de faire paraitre dans le bulletin local la création de notre association. Puis il a donné satisfaction à quelques-uns d’entre nous. Veuillez comprendre mon désarroi.
4) le changement de destination des bâtiments en zone agricole :
J’ai lu sur votre site, que la commune doit préciser dans le PLU, les types de bâtiment pour lesquels est autorisé le changement de destination. Or, notre commune a identifié chaque bâtiment concerné. Que dois-je faire car je suis concernée et ma grange n’est pas retenue.
5) Je suis propriétaire d’une parcelle de 6750 m2 de terrain constructible en zone UD qui va passer en agricole A alors qu’elle fait partie d’un petit hameau et que le cœur du hameau est en UA et va passer en Agricole. J’ai une autre parcelle dans le cœur de ce hameau de 1460 m2 qui n’a jamais été cultivée, et qui comprend une maison et une grange. D’après les infos sur votre site, on pourra peut être contester le déclassement de cette parcelle …
Dommage que dans notre région, il n’y ait pas une association des PLUmés de l’Isère.
J’insiste sur le fait qu’aujourd’hui je suis en possession du PLU arrêté par la commune en novembre 2016, décision ensuite annulée suite à la décision du sous-préfet de faire arrêter le PLU par l’intercommunalité.
J’ai demandé le PLU arrêté par l’intercommunalité en décembre 2016 à la commune (pas de réponse) puis à la CADA et récemment à l’intercommunalité.
Je vous remercie par avance.
Cordialement
Elise
Bonjour Elise,
Je pense effectivement que vous devriez vous rapprocher d’une association de PLUmés et notamment de la coordination nationale des PLUmés qui pourrait vous orienter pour créer une association dans l’Isère sur votre secteur.
Concernant vos nombreuses questions, cela relève d’une consultation sur dossier et non d’une simple question sur le blog.
Je regrette mais je ne peux passer deux heures à vous répondre en faisant des suppositions, ne disposant pas des éléments écrits sous les yeux. Je ne peux affirmer si une procédure est régulière ou non au vu des éléments fournis. Pour cela, il faut vous tourner vers une consultation d’avocat.
Ceci étant, il semble bien que vous ayez toutes les raisons de contester le classement en zone agricole, c’est donc à surveiller de près et préparer votre dossier de recours pour éviter ce classement inapproprié.
Il est dommage que vous ayez noyé votre question par autant de questions qui se bousculent, je ne comprends même pas votre problématique actuelle…
Essayez de reformuler une seule question claire et précise.
Merci d’avance,
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, je possede un terrain de 2528m a saint arnoult des bois(28) depuis 1979.la commune a établie une carte communale en 2004, pour une révision en 2014.Après 18 mois d attente elle décide d établir un plui, transfert a la communauté de communes » entre beauce et perche » suite a la loi alur . Apres renseignements ce plui sera opérationnel en 2019. Je voulais diviser mon terrain en 4 parcelles ayant 100m de facade sur route. Celui ci est a 100m des habitations, l eau est installée, je voulais faire le prolongement de la ligne électrique ,pour un court de 18000e , que je prenais a ma charge, refus du Maire (terrain en dehors de la carte communale) le transfert de demande certificat d urbanisme se fait a la communauté de communes, que puis je faire.merci
Bonjour Monsieur,
Votre question nécessite une étude de dossier approfondie par un avocat. Le financement des réseaux est strictement encadré par la Loi. En fonction du contexte et de votre dossier, l’avocat pourra valider la faisabilité de votre opération et vous donner le cadre juridique à proposer à la Mairie pour cela.
Le déclassement de votre terrain ne pourra se faire dans le PLUi que si la Commune est en mesure d’indiquer comment et dans quels délais vos terrains seront équipés pour recevoir X constructions.
Il y a un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme sur le site, il n’est pas encore tout à fait complet mais vous devriez pouvoir trouver un avocat de proximité.
Une consultation ne coûte pas si cher contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent. Il faut demander des rendez-vous gratuits, et des devis. Quoiqu’il en soit il vous faut l’analyse d’un professionnel du Droit sur votre problématique.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain en friche de 2800m2, il était constructible, il a été déalassé en zone N en 2008 sans que nous soyons mis au courant. Aujourd’hui j’ai le projet de construire une miellerie (je suis exploitant agricole à la retraite et apiculteur).
quels droit je peux faire valoir?
merci. bien cordialement……….
Bonjour Monsieur,
Demandez un Certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet. Je vous renvoie à mon guide gratuit sur le sujet.
Même s’il est négatif, il vous délivre des informations précieuses et vous accorde des droits acquis. Il ne faut pas hésiter à l’utiliser.
Même si la Mairie acceptait de déclasser le terrain en zone agricole, il n’est pas certain compte tenu du contexte que vous obteniez un permis de construire.
D’autres possibilités peuvent être envisagées.
Rapprochez-vous de la Mairie pour connaître les projets de révision/modification de la réglementation d’urbanisme applicable.
Inscrivez-vous à la newsletter pour télécharger le guide gratuit, il vous donnera plus d’infos.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bjr,
j’aimerai savoir si on peut construire une maison en bois sur un terrain agricole non déclassée sans la permission de la mairie. Cela fait 20 ans que j’ai demandé de déclasser mon terrain et jusqu’à ce jour rien.
Dès entrepreneurs me dit qu’on a le droit de faire une maison en bois étant donnée cela prêtant que c’est comme un meuble.
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour !
Ce n’est pas un meuble ! C’est une construction soumise à demande d’autorisation conformément à la réglementation applicable.
Vous risquez un PV de constat d’infraction aux règles d’urbanisme, une amende, l’injonction de démolir, le rappel des taxes d’urbanisme assorties des pénalités…
Ces entrepreneurs devraient se renseigner sur la législation de l’urbanisme avant de plonger leurs clients dans des galères sans fins ! Ou peut-être que cela ne les regarde plus une fois la maison vendue…
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Mon père m’a légué un terrain agricole de 1 hectare sur lequel j’ai construit une maison avec clôture sur une surface d’ensemble de 2000 m2 environ. Ma taxe foncière est passée de 80 euros à presque 2000 euros, est-ce normal? Me taxant comme si le terrain était déclassé, ne devrait-il pas le déclasser comme je le demande? Le terrain des voisins dont les parents étaient agriculteurs aussi est par contre lui entièrement déclassé depuis belle lurette. Je précise que toute cette zone est maintenant occupée par les enfants, comme moi, des anciens agriculteurs et y ont construit leur maison sans qu’aucun n’ai pris la suite de leurs parents dans ce métier (c’était des petites exploitations). Je précise aussi que ni la commune, ni la région, ni le département, ni qui que ce soit d’autre n’ont voulu me donner l’accès à l’eau et à l’électricité et pourtant ils me font payer autant de taxes foncières. Que puis-je faire ou que pouvons-nous faire contre cette injustice?
Merci d’avance pour votre éclairage
Cordialement, MAIRIYANE
Bonjour,
Il faudrait déjà vous rapprocher de la DGFiP pour qu’ils vous expliquent les motifs de cette augmentation de taxe.
Vous dites que votre terrain n’est pas classé en zone constructible, et n’avez pas droit au raccordement aux réseaux. Comment avez-vous obtenu l’autorisation de construire..Tout cela est un peu confus..
Renseignez-vous auprès de la DGFiP et tenez nous informés.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Merci pour votre retour, j ai une autre interrogation la tle qu on me demande de régler a été calculé sur la base du plu.
Hors a l époque de la délivrance de mon permis en 2013 nous étions sous l ancien règlement d urbanisme le pos.
Pensez vous que c est ancien règlement soit beaucoup plus avantageux pour moi en termes de fiscalité et de montant de tle? Et si tel est le cas puis je obliger l adminastration a revoir son calcul sur la base du barème 2013?
Merci pour votre retour.
Cordialement.
Bonjour,
En 2013, la réforme sur la fiscalité de l’urbanisme avait eu lieu. On a du vous réclamer une taxe d’aménagement et non une TLE.
Les taux à prendre en compte pour le calcul de la taxe d’aménagement ne figurent ni dans le POS ni dans le PLU.
Le taux communal est fixé dans le cadre d’une délibération chaque année, le plus souvent adoptée vers le mois de novembre.
Il convient donc de demander copie de cette délibération applicable au moment de la délivrance de votre permis de construire.
Et de vérifier si vous disposiez d’un certificat d’urbanisme de moins de 18 mois dans votre dossier. Il a le mérite de maintenir le taux de taxe le plus favorable.
Tenez-nous informés
Bon weekend
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Nous avons déposé un permis de construire en mai 2013 , nous habitons notre maison depuis février 2015.
Pendant tout cette période nous n’avons eu aucun document , ni informations sur la Tle de la part de l’ administration.
Et nous recevons cette semaine une demande de règlement de celle-ci.
N’ayant eu aucun document sut cette tle pouvons nous la contester?
Bonjour,
L’administration peut émettre le titre de perception jusqu’au 31 décembre de la quatrième année qui suit la délivrance du permis de construire selon l’article L 331-21 du Code de l’urbanisme. Voir l’article « Comment contester la taxe d’aménagement« .
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je suis propriétaire de 19 ha sur ma commune (15 en fermage et 8 que nous cultivons + un batiment d élevage vide actuellement) nous sommes agriculteur de solidarité depuis 2 ans a la suite de maladie. Pour des raisons de santé (mon épouse qui a subi 24 opérations et en invalidités) pour des raison d aménagement pour son handicap nous devons faire construire mais la commune nous refuse nous n’avons pas les finances pour acheter un terrain constructible et faire une maison dessus en sachant que l’aménagement pour handicapé coûte 20 % de plus. Nous avions espéré que notre demande de permis de construire sur nos terre ‘cela fais trois fois) au moment du renouveau du PLU serait accepter. Mais il et a nouveau refusé le terrain et classé A agricole nous demandons que 500 m² en limite d un hameau ayant l’eau l’électricité et toute les voiries nécessaire sur cette mémé commune un permis de construire a été délivrer au fils de la personne qui guère le PLU Il est agriculteur mais Il n’a pas d’élevage. Actuellement nous habitons dans le bâtiment d’élevage.
Bonjour Monsieur,
Il convient d’étudier attentivement la réglementation d’urbanisme applicable à votre terrain à savoir le règlement de zone du PLU.
Ce règlement détaille ce qui est autorisé ou interdit en terme de constructions.
Demandez en Mairie que l’on vous délivre copie de votre plan de zonage ainsi que du règlement correspondant.
Les motifs du refus doivent être précisés et motivés dans votre arrêté de refus de permis de construire.
Si le refus est conforme à la réglementation applicable, vous devez faire modifier cette réglementation pour pouvoir y construire.
Il serait intéressant de regarder en quelle zone se situe la construction dont vous parlez, le fils de la personne qui gère le PLU.
S’il s’agit du même règlement de zone que pour votre terrain, il n’y a pas de raison qu’un permis lui ait été délivré et pas à vous.
D’autant que s’il n’exerce pas son activité d’agriculteur et qu’il n’y a aucun élevage justifiant la nécessité de sa construction sur le terrain, il est incompréhensible que cette personne ait pu obtenir un permis de construire et pas vous.
Si les explications avancées par la Commune sur les motifs du refus de permis qui vous a été adressé ne sont pas suffisantes, vous pouvez toujours écrire au service du contrôle de légalité de la Préfecture en exposant votre situation.
Le Préfet a le pouvoir d’intenter un recours hiérarchique (dans un délai de deux mois) à l’encontre d’un arrêté de refus de permis de construire lorsqu’une illégalité lui a été signalée.
Ainsi, son intervention « neutre » doit permettre d’analyser votre situation juridique uniquement en fonction de la réglementation applicable. S’il y a eu mauvaise interprétation de la réglementation par la Commune, le Préfet se chargera de le signaler à la Commune en lui demandant de retirer le refus de permis de construire illégal. Attention, pour cela il faut être dans les délais, il faut donc ne pas perdre de temps.
Vous pouvez de votre côté exercer un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire en fonction de toutes les incohérences constatées entre ce qui est autorisé par le règlement d’urbanisme et le refus que l’on vous a opposé.
Vous n’avez rien à perdre et toute informations utiles à gagner à vous rapprocher de la chambre d’agriculture de votre département pour exposer votre situation et leur demander leur avis.
N’hésitez pas pour plus de précisions, et tenez-moi informée.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour. Je suis propriétaire depuis 6 mois d une maison plus hangar et terrain agricole de 2 hectares en zone inondable. Je ne le savais pas. Je souhaite des abris de pré pour un futur centre équestre. Je viens de m inscrire à la msa. L urbanisme m a dit qu ils n autoriseraient rien à cause du ppri. Petite zone Orange à voir. Puis je argumenter?
Bonjour,
Merci pour votre intérêt à notre site !
Vous avez acheté sans être informée de la réglementation inondable sur votre terrain. On peut dire que vous avez été mal informée !
Je ne pourrai vous dire quels arguments développer. Cela s’étudie en fonction du réglement orange du PPRi et du zonage sur votre terrain.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
j’ai acheter un terrain qui était en zone A chez le notaire (document signé par le maire) et voila que maintenant le maire m’annonce que c’est une erreur et que le terrain est en zone N voila bientôt une année que je nettoie mon terrain qui était une friche,(voir une décharge)le maire m’annonce que je dois tout stoppé et que je ne peux plus rien faire sur mon terrain,il y avait des carrières (grottes) que je voulais aménager en électricité avec un groupe électrogène tout m’est interdit en à t-il le droit?
merci pour votre aide.
Bonjour,
Deux problématiques me semble-t-il.
1. La responsabilité de la collectivité dans la délivrance d’un document d’information erroné. A étudier les possibilités d’indemnisation du préjudice subi en raison de l’erreur induite dans le consentement d’acheter.
2. Analyser la situation règlementaire de votre terrain. Dans cette situation, il me semble utile de demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour les travaux d’aménagement évoqués, afin d’avoir une réponse écrite motivée du maire faisant référence aux textes réglementaires justifiant sa décision de refus. Après analyse de cette réglementation, faire un point sur ce que vous pouvez faire ou pas sur ce terrain. Il y a probablement un plan de prévention des risques applicable, faîtes vos recherches ou envoyez un email à la cellule gestion des risques de la DDT compétente.