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Posez la question sur vos droits à Droit sur Terrain !

Posez la question sur vos droits à Droit sur terrain

De nombreux sujets juridiques sur les droits et démarches des propriétaires ou futurs propriétaires de terrains sont abordés sur notre site. De nombreuses personnes sont à la recherche d’informations claires sur leurs droits.

Or, l’urbanisme est un sujet très complexe ! De plus, la prolifération des lois et décrets rend encore plus difficile le sujet. Certains disent que la Loi est obèse, d’autres parlent de labyrinthe de textes. J’ai aussi lu que la Loi ressemblait de plus en plus à un mille-feuille indigeste…Je suis d’accord avec toutes ces métaphores et cela n’engage que moi ! 😉 Il faut bien dire aussi que le déficit d’information en la matière est un puits sans fond.

Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant  sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.

  • Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.
  • Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
  • Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
  • Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
  • Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
  • Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté…

Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !

Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

Nous abordons tous les sujets juridiques liés aux terrains constructibles ou non

  • Acheter un terrain : comment se renseigner et faire le bon choix ?
  • Construire sur son terrain : Comment obtenir son permis de construire dans les délais courts, éviter un refus, faire afficher son permis…
  • Sauver son terrain de l’expropriation ou de la mise en place d’un emplacement réservé par la Mairie !
  • Faire évoluer un terrain non constructible en zone constructible : Quelles sont les démarches à effectuer pour faire sortir son terrain classé à tort d’une zone naturelle, agricoleinondable.

Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !

En 2015, Monsieur V. est tombé sur l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .

J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement.

Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.

Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.

Le commissaire-enquêteur émet  dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.

Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !

Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits.

Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…

Cela vaut la peine de vaincre sa phobie administrative ! 😉


Nous gardons à l’esprit que pour se rendre utile, nos réponses doivent être aussi pratiques que possible.

Posez votre question de manière synthétique aussi clairement que possible. Cherchez d’abord sur le site les éléments d’informations vous concernant. Allez tout en bas de la page, écrivez dans case commentaire, remplissez le code captcha et laissez votre mail.

Rejoignez notre communauté de propriétaires bien dans leurs droits ! Vous ne le regretterez pas !

Propriétaires de terrains ou futurs propriétaires : « A vous d’écrire ! »

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Jasmine Jovanovic – Association Droit sur Terrain

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Commentaires 218

  1. Bonjour pour l’achat d’un terrain forestier une enquête de voisinage est obligatoire.
    Elle a été faite en mars 2017 le vendeur a été placé sous tutelle du coup nous nous apprêtons à signer le tuteur étant désormais nommé.
    L’enquête de voisinage a t elle une validité ?
    Nous avons payé cette enquête nous avons donc peur de devoir repayer à nouveau et attendre encore 2 mois de plus.
    Je n’ai rien trouvé d’officiel à ce sujet
    merci

    1. Auteur
  2. Bonsoir,
    Vous êtes notre dernier espoir. Nous sommes en indivision avec notre frère qui exploite depuis 20 ans les terrains de la famille. Hier, chez le notaire, nous sommes enfin arrivés à un « pseudo-accord », il a accepté de lâcher son bail, contre un abattement de 20% sur sa part. En contrepartie, nous avons signé un accord acceptant la succession, sur la base du rapport d’expertise des terrains de 2014. Aujourd’hui, la mairie, nous informe que l’ensemble des parcelles de la succession sont toutes passées en zone naturelle, en partie à la demande de la chambre d’agriculture. Quel est notre recours ? Merci de m’aider. Bien à vous,

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je n’ai pas d’expérience en matière de succession. Ceci étant, et dans un premier temps je pense que je demanderai au notaire une nouvelle expertise des terrains. Il serait dommage de payer des frais de succession sur une valeur de terrain constructible datant de 2014 alors qu’en 2017 lors du partage, les terrains sont inconstructibles.
      Une fois la succession réglée sur la valeur réelle et actuelle des terrains, il conviendra pour chaque propriétaire héritier de contester si besoin est le zonage en zone naturelle des parcelles. Je dis ceci sous toutes réserves, n’ayant pas connaissance de votre dossier. Il faudrait vous faire confirmer ces démarches par votre notaire.
      Bon courage et tenez nous informés,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour.

    La mairie a lancée la création d’une voie douce en bordure de mon terrain et a commencé la pose de poteaux anti-stationnement.

    Le problème est que sur mon terrain a été aménagé une zone de stationnement pour 4 véhicules et que l’élu a décidé de planter des poteaux en plein milieu de cet accès de 9m…

    J’ai déjà fait part de mon mécontentement et de mon refus de voir poser ces poteaux devant cet accès, ai-je des recours légaux pour définitivement faire annuler cette pose a cet endroit de mon terrain, les poteaux étant installés sur le domaine publique, trottoirs?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est difficile de vous répondre sans connaître votre dossier, les tenants et les aboutissants. Ces emplacements de stationnements sont ils imposés par le PLU ou la réglementation applicable. Si oui, la Mairie ne peut fermer l’accès à ces emplacements. Que dit le règlement de zone sur le nombre de stationnements affectés à votre parcelle. Disposez-vous d’un permis de construire qui impose ce nombre de places de stationnements. Disposez-vous d’emplacements de stationnements à l’intérieur de votre parcelle ou cela vous ôte toute possibilité de stationnement.
      Tout est étude de cas particulier pour déterminer si le projet de la Commune ne contrevient pas à vos droits.
      En l’état, je n’ai pas la réponse à votre question.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour

    Je suis propriétaire d’un terrain dont deux côtés portent des « haies classées » sur le PLU. Y a t il une possibilité de couper les arbres (frenes) qui sont sur ces deux côtés de mon terrain, très hauts et qui coupent la lumière, pour les remplacer par des arbres fleuris (albizia), moins denses ? A qui dois-je m’adresser ?
    En complément, quelle est la définition officielle de « Haie classée » (hauteur, largeur, épaisseur, essences…).
    Je vous remercie de vos réponses.
    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Pour répondre à vos questions, je vous conseille de récupérer la réglementation applicable à votre parcelle : plan de zonage + règlement + éventuelles annexes + rapport de présentation.
      Vous y trouverez les réponses souhaitées.
      Pour la faisabilité d’un projet, faîtes une demande de Certificat d’Urbanisme opérationnel, la Mairie vous répondra dans un arrêté officiel qui vous maintient des droits acquis.
      Mon guide gratuit donne plus de précisions sur le sujet.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,
    J’ai acheter ma maison il y a deux ans maintenant et je souhaite faire des travaux pour installer une piscine dans mon jardin. Mon problème c’est le champs qui se trouve derrière chez moi, je dois passer le long et peut être un peu empiéter sur ce champs. Car je précise qu’ entre le mur de ma maison et le champs il y a un espace d’environ 3m de champs qui n’est pas semé, mais tout en vielles herbes qui tombe dans mon jardin puisque l’agriculteur ne s’occupe absolument pas de cette partie. Voilà le problème c’est que l’agriculteur fait barrage pour que je ne puisse passer avec le camion pour pouvoir effectuer les travaux. Je lui ai demandé gentiment si je pouvais passer mais il m’a répondu en me hurlant dessus qu’il ne me devait rien !! Que puis je faire s’il vous plait.
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Lui offrir un café ou une bonne bouteille et discuter autour d’un verre ?!
      Je n’ai pas la solution, j’en suis désolée. Il existe une servitude dite de tour d’échelle permettant de passer chez le voisin pour réaliser des travaux conformément au permis de construire.
      Toutefois, il convient de s’entendre à l’amiable sinon il vous faut aller devant le juge pour contraindre votre voisin…
      Avec il me semble la possibilité de saisir le conciliateur de justice auparavant.
      Merci de penser à nous tenir informés, si vous trouvez la solution.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,

    Je possède en terrain en indivision depuis plus de 30 ans. Ce terrain est classé en zone AU. Tout autour de ce terrain il ya des villas. Le terrain est lui meme coupe par une route traversée par des lignes électriques.

    La mairie conformément a la loi alur veut reclasser mon terrain en zone naturelle ou zone agricole.
    Le projet de la révision du PLU devrait être arrêté lors du conseil municipal en septembre 2017. L’enquête devrait avoir lieu en fin d’année. L’approbation devrait intervenir le premier trimestre 2018.

    Si le reclassement est effectif en zone agricole, les terrains ne vaudront plus rien. Comment éviter cela?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous avez le temps de préparer votre dossier pour éviter ce classement. L’idéal serait que la Mairie revienne sur ce choix avant l’arrêt du projet en septembre.
      Cela nécessite l’analyse de la situation de votre parcelle dans son environnement et par rapport aux documents du PLU. Puis de convaincre les services de la Mairie qu’ils commettent une erreur. C’est le scénario idéal..
      Lors de l’enquête publique, vous soumettez l’analyse de votre dossier au commissaire-enquêteur, voire le Préfet (via le contrôle de légalité) pour que ceux ci reconnaissent une erreur dans le classement de votre parcelle. Le commissaire rend un avis défavorable sur le PLU reconnaissant cette erreur, ou le Préfet reconnaît l’erreur et demande le retrait du zonage incriminé. C’est le 2ème scénario idéal pour aller vite et éviter les contentieux. Le Maire modifie le projet en conséquence car il ne peut justifier légalement le classement de votre parcelle et cela risque de lui causer des ennuis supérieurs à laisser ainsi le zonage de votre parcelle.
      Nota bene : Lorsque le projet de PLU est transmis aux PPA (après son arrêt en Conseil municipal en septembre), le Préfet dispose d’un délai de trois mois pour émettre un avis écrit. Vous pouvez ainsi le solliciter bien avant lors de la rédaction de son avis sur le projet.
      Si aucune démarche n’a abouti, il restera la voie du recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre du PLU.
      Pour défendre vos droits face au PLU, il convient donc d’intervenir rapidement et de vous munir de mon Guide sur le sujet si ce n’est déjà fait ! En suivant nos conseils sur le site, dans le guide et nos articles du blog, Sylvette (cf. son témoignage ) a fait reconnaître l’erreur de zonage sur son terrain lors de l’enquête publique par le commissaire enquêteur. Il s’en est suivi la modification du projet de PLU avant son arrêt définitif en Conseil municipal. C’est donc le moment d’agir.
      Bonne journée
      Jasmine-Droit sur terrain

  7. Bonjour,

    J’habite de façon permanente une petite commune de l’Hérault (34). En septembre 2016, suite à un décès, j’ai hérité d’un terrain et de la maison qui s’y trouve. Au cadastre de la commune, mon terrain comprend deux parcelles : la première est celle où se trouve la maison et un jardin, la deuxième, est un autre jardin, attenant à la maison.

    Il y a environ 3 jours, mon plus proche voisin m’apprend que mon terrain est classé en Zone naturelle du PLU , adopté depuis 2013. Pour moi cela a été une grande découverte, d’autant plus que l’ancien propriétaire (maintenant décédé) ne m’en avait jamais parlé. Il ne devait pas être au courant non plus.

    Avec le voisin qui m’a transmis l’information, nous avons rencontré le Maire. Au cours de cet entretien nous avons pu consulter un extrait du plan de zonage. Sur celui-ci ne figure pas une troisième maison voisine, ni même le numéro de parcelle. Tout ce qui apparaît est une croix en pointillé. Cette maison est occupée périodiquement par des irlandais. Pour le moment, ils n’y habitent pas et ne sont pas joignables. Ayant fait remarqué au Maire l’absence de cette parcelle, celui-ci nous a répondu que c’était normal et que la parcelle manquante, ne l’est pas en fin de compte. Au terme de l’entretien, nous avons remis au Maire, un courrier dans lequel nous demandons une révision du PLU et un reclassement de nos terrains en Zone Urbaine. Ce courrier a été signé et tamponné par le Maire et par nous même. Cependant, nous n’avons pas présenté nos arguments pour appuyer notre demande de reclassement.

    Mes questions sont les suivantes :
    – Pensez-vous que notre demande de révision du PLU et de reclassement de nos terrains puisse aboutir en notre faveur ?
    – Que pensez-vous de la réponse du Maire quant à la parcelle « manquante » ou « absente » ?

    Par avance, je vous remercie pour vos réponses.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Je vous conseille de lire mon article Erreur de zonage au PLU qui vous donnera quelques pistes.
      Ce que vous relatez semble bien être une erreur matérielle dans les documents graphiques du PLU.
      Sylvette (voir son témoignage – Guide du Propriétaire face au PLU) a obtenu gain de cause sur son terrain injustement classé en zone naturelle en démontrant l’erreur commise et l’absence des constructions voisines à son terrains sur les planches graphiques du PLU.
      Je vous conseille tous mes articles sur le sujet et notamment celui sur l’erreur en zone naturelle.

      En effet, pour sortir votre terrain de la zone naturelle, il vous faut démontrer qu’une erreur humaine a été commise dans le tracé des documents graphiques (erreur matérielle) ou que l’erreur résulte d’une erreur d’appréciation et d’interprétation des textes applicables (Code de l’urbanisme, jurisprudence sanctionnant les erreurs manifestes d’appréciation du classement en zone naturelle).

      Sur les modalités de faire revoir le zonage de votre parcelle :

      Soit une procédure de modification / révision du PLU vous permet de faire valoir votre demande auprès des autorités compétentes.

      Soit vous passez « à l’offensive » en demandant au Maire de bien vouloir abroger le réglement du PLU illégal (vous avez prouvé l’erreur de zonage) pour le modifier et adopter un PLU modifié qui adopte un nouveau zonage sur votre parcelle. La négociation est tendue le plus souvent, il vous faut mettre en place une stratégie pour que le précontentieux n’aboutisse pas à un contentieux devant le Tribunal administratif. Mais il faut bien reconnaître que c’est un préalable, permettant pour le moins d’établir un dialogue dans certains cas.

      Tout est question d’étude de cas individuel, il faut constituer votre dossier et classer vos arguments objectifs tendant à démontrer cette erreur de zonage.

      Autre possibilité :

      Etudiez la possibilité d’adapter un zonage spécifique N sur votre parcelle vous permettant de changer la destination du bâti existant, autoriser les extensions et annexes.
      Ou peut-être votre parcelle aurait pû être intégrée dans un Stecal.
      A étudier en fonction de son environnement dans le PLU.

      Cela fait beaucoup d’infos, je vous conseille mes articles sur le sujet ainsi que mes guides.
      Tenez-nous informés de vos démarches !
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain, qui était en vente car constructible. Le PLU vient d’être révisé, et maintenant mon terrain est appelé  » Espace vert repéré ». C’est à dire qu’il est constructible mais, que je n’ai pas le droit de construire dessus. J’ai permis à la mairie de passer le tout à l’égout sur cette parcelle pour la construction de trois maisons. Je voudrais savoir si je peux contester le PLU.
    Je vous remercie par avance
    cordialement,
    isabelle

    1. Auteur

      Bonjour,
      Si vous n’avez pas le droit de construire sur votre terrain, vous ne pouvez dire qu’il est constructible. C’est contradictoire..
      Vous pouvez contester le PLU que vous soyez dans les délais de recours ou même hors délais selon certaines techniques évoquées sur le blog.
      Pour cela, il vous faut analyser le bien fondé du classement de votre parcelle en Espace vert repéré.
      Cela nécessite une étude de dossier sur votre parcelle, l’environnement et les documents du PLU bien sûr.
      Dans le cadre de Mes services, je peux vous proposer de vous fournir un rapport d’analyse sur la situation de votre terrain :
      – Dresser l’historique, collecter les données, analyser la situation du terrain dans son environnement, analyser les différents documents du PLU en rapport avec la situation administrative du terrain.
      N’hésitez pas pour plus de précisions

      Jasmine – Droit sur terrain

  9. J’habite un village situé dans le sud de l’Essonne. Je suis propriétaire d’un terrain de 4000 m2 classé en zone naturelle. Ce terrain agricole propriété d’un ancien cultivateur peu informé devait faire partie intégrante de la réalisation d’un lotissement au début des années 2000 qui devait contenir une quinzaine de lots.
    Ce cultivateur a reçu une proposition d’achat bien en deçà du prix du marché qu’il a repoussée sans la discuter, d’ailleurs il semble qu’aucune discussion sérieuse ne lui ait été offert.
    Dans ces conditions, les services de la mairie associés aux lotisseurs ont classé ce terrain en zone naturelle comme dans une fin de non-recevoir. Dans le même temps, j’ai fait une proposition intéressante à ce cultivateur qui l’a reçue favorablement, pour le motif que ce terrain était la continuité d’un terrain que je possède depuis 1982.
    Le cultivateur ne devant opposer aucune résistance, des travaux VRD ont été initiés en direction de ce terrain et sont dans la situation « en attente », 40 m linéaires dans une voie de 6 m de large restent à réaliser pour la desserte effective du terrain.

    Je m’interroge :
    Peut-on mettre en accusation le caractère arbitraire du classement en zone N dans le contexte de la personne vulnérable de cette affaire sachant que les cessions de terrains avec d’autres parties liées au dossier ont connu des négociations plus avantageuses pour les benificiaires. (Contrepartie en parcelle viabilisée)?
    Peut-on demander l’annulation du classement en zone N et obtenir le classement en zone U constructible eu égard à la proximité des réseaux VRD?
    Quelles sont les conditions requises pour réaliser l’extension de réseau (40 m linéaires)?

    Je vous remercie pour les éléments de réponse que vous pourriez me donner.

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur !
      S’il y a 40 mètres en linéaires à réaliser pour desservir les terrains en réseaux publics, il semble logique que ces terrains soient classés en zone inconstructible.
      La constructibilité dépend notamment de la présence immédiate des réseaux. Au vu des éléments fournis, il me paraît difficile d’invoquer un classement arbitraire en zone naturelle ceci étant tout est question d’étude de cas.
      Concernant les conditions requises pour réaliser l’extension des réseaux, c’est strictement encadré par la loi, doit être négocié avec la Commune et contractuellement envisagé.
      Il n’est pas possible de délivrer une consultation juridique en ligne à ce sujet.
      Il convient de vous faire établir une consultation juridique précise par un avocat qui vous proposera :
      – les modalités de mise en oeuvre de cette proposition à formuler auprès de la Mairie (fondements juridiques)
      – le contrat à établir entre la Commune et le lotisseur
      – les délibérations à prendre pour valider cet accord
      – la procédure de modification du PLU à envisager afin d’autoriser la modification du zonage

      Un dossier aussi complexe ne peut être résolu simplement. Cela nécessite une étude approfondie sur la faisabilité juridique en prenant en compte tous les tenants et aboutissants, ainsi que la position de la Commune en terme de perspectives d’aménagement du territoire communal. Un bon avocat spécialisé en droit public/droit de l’urbanisme pourra vous fournir un devis pour répondre à ce besoin.

      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour,

    Lors de l’enquête publique, nous avons demandé, au Maire et au commissaire enquêteur, la modification du zonage de notre terrain agricole en zone naturelle avec la création d’un STECAL.

    Le rapport d’enquête publique et avis motivés du commissaire enquêteur venant d’être publiés, nous avons constaté le commissaire enquêteur n’avez pas du tout répondu à notre courrier et, qu’en plus, notre demande avait été « noyée » dans les demandes de reclassement en zone constructible ce qui n’est pas du tout notre intention.

    Qu’elle est notre recours ? Par avance merci de votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Rédigez un courrier recommandé dès maintenant à Monsieur le Maire pour lui signaler l’irrégularité de l’enquête publique.
      Vous y exposez les demandes contenues dans votre courrier déposé telle date lors de votre entretien avec le commissaire-enquêteur.
      Vous reprenez mot pour mot la réponse apportée par le commissaire enquêteur, en exposant qu’il n’a pas répondu à votre demande et a opéré une confusion sur la nature de votre demande.
      Dès lors, les observations du commissaire-enquêteur sont entachées d’erreur.
      N’hésitez pas à demander une consultation juridique d’avocat pour appuyer votre dossier. C’est le moment de faire valoir vos droits, ne perdez pas de temps.
      Tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour,
    Je projette d’acheter un terrain en lotissement dont la moitié est non constructible d’après le PLU. Est t’il possible de faire changer le PLU et combien de temps cela prendrait-il? je précise que le maire projette même d’agrandir le lotissement dans cette zone et modifier donc le PLU pour rendre ces futurs parcelles constructible. Le problème c’est que ce n’est prévu que pour dans plus de 3ans.
    Merci beaucoup.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne peux vous répondre précisément à cette question.
      Il s’agit d’une étude de dossier à mener en concertation avec la Mairie en fonction des futures procédures de révision du PLU.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. Bonjour,j’ai acheté en 2003 un terrain devenu constructible suite à la modification du P.O.S. en2002. Cette
    parcelle de 3340m2 est mitoyenne de la parcelle sur laquelle se trouve ma maison d’habitation. En aout 2016 j’ai fait la donation de ce terrain en nue propriété, à mes deux enfants afin qu’il puisse accéder eux aussi à la propriété. Or, en consultant le site internet de la commune, j’ai constaté que ce terrain, évalué à 200 000 euros allait être déclassé en terrain agricole par la mise en place du p.l.u.
    Plus qu’étonnée, je suis allée voir le Maire qui m’a répondu que le responsable était l’Etat et que le motif du déclassement est de par l’éloignement de cette parcelle du centre du village.L’objectif du p.l.u.étant de regrouper au maximum les habitations et de combler les « dents creuses ».
    Je considére que le préjudice est trés important:
    Sur le plan financier :perte presque totale de la valeur de ce terrain, frais de notaires élevés tant pour l’achat que pour la donation, perte, pour mes enfants du bénéfice relatif aux droits de succession (j’ai 66 ans et dans 15 ans , mes enfants auraient pu béneficier à nouveau de l’abattement de 100000 euros chacun).

    Sur le plan moral :Pour moi: effondrement d’un projet pensé et construit de longue date.Divorcée, j’ai élevé seule mes enfants et il me tenait à coeur de les aider. Pour mes fils, qui voient leurs projets anéantis. Pour tous les 3, : gros sentiment d’injustice car cette parcelle n’est ni dans une zone verte , ni dans une zone inondable et elle est tout à fait dans le prolongement des parcelles actuellement construites.

    L’enquête publique s’ouvre lundi 27 février, je dois consulter la commissaire enquêteur le 10 mars.Comment dois_je construire mon dossier, avec quels documents, pour être la plus persuasive possible?.
    Puis-je demander un soutien à mon notaire, je considère qu’il a une part de responsabilité.En effet, lors de notre rencontre pour effectuer la donation, je lui ai posé la question de savoir quelles seraient les conséquences en cas de remplacement du P.o.S par un P.L.U. Elle m’a répondu que cela ne posait pas de problème.
    En cas de refus de modification du projet,quel recours puis-je avoir? puis-je espérer être indemniser?

    merci pour vos conseils, cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il vous faut effectivement préparer un dossier complet pour l’enquête publique. Lisez tout ce qui se rapporte à votre sujet sur le blog y compris les commentaires, j’ai maintes fois répondu longuement sur le sujet. Lisez tous les articles relatifs au classement en zone agricole, erreur de classement en zone agricole, les recours contre le PLU, etc…
      Des collectifs de propriétaires se sont appelés les PLUmés en Bretagne, victimes de ces arguments et déclassements en zone naturelle ou agricole. Ils mènent un combat tambour battant pour faire modifier la loi. Ceci étant, la loi est interprétée par les auteurs du PLU et parfois avec zèle. En ce sens, des terrains n’ayant aucune vocation ni potentiel agricole et se situant en continuité de l’urbanisation existante, précédemment classées en zone constructible, l’erreur d’appréciation sur un classement agricole se défend et il y a de la jurisprudence sur la matière.
      Il vous faut déjà demander communication du projet de PLU afin d’étudier et analyser les arguments à développer. Cf. article sur la communication des documents administratifs.
      Constituez votre dossier complet :
      – plan de zonage sur votre terrain,
      – réglement de zone afférent,
      – le PADD, le rapport de présentation, la délibération d’approbation du projet de PLU
      – Votre titre de propriété, plan de cadastre, vues aériennes sur Géoportail.gouv.fr
      Il vous faut ensuite démontrer toutes les contradictions et incohérences entre la zone agricole et les productions sur votre région, et la réalité de vos terrains.
      Je ne peux que vous conseiller de rapidement faire ce travail de collecte d’informations et de constitution d’un fonds documentaire.
      Et d’envisager la consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme avant le 10 mars, pour vous munir de tous arguments juridiques afin de convaincre le commissaire enquêteur.
      En cas de refus de faire droit à votre demande, il faudra intenter un recours à l’encontre du PLU. Sur la question de l’indemnisation, c’est une étude de cas, seul l’avocat pourra vous renseigner. Cela arrive, j’ai rédigé un article sur la question. Mais le cas de figure n’est pas le même que le vôtre, chaque cas juridique est différent.
      Le site est en cours de refonte, il y a aura bientôt un premier annuaire d’avocats en urbanisme et droit public. Ceci étant, je vous conseille de demander vos devis pour une consultation dès maintenant. Elle vous sera bien utile pour l’enquête publique.
      A vous de lire les articles et commentaires.
      Bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour
    Je possède un terrain agricole que je souhaiterais faire passer en constructible. (il l’a été il y a quelques années). Le maire m’a déjà expliqué que lors de la révision du prochain PLU qui aura lieu dans quelques mois il ne donnerait pas une réponse favorable à ma demande.
    Je souhaiterais savoir si lors de la délibération le maire est le seul à donner ou non son accord ou s’il délibère avec certaines administrations qui peuvent éventuellement s’opposer à son choix ?
    Et pourriez également me dire si je peux en amont avant que l’enquête ne commence, plaider ma cause auprès d’une administration du département où est situé le terrain(la direction départementale des territoires par exemple) et prendre rendez vous ?

    Je vous remercie
    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est peu probable que les organismes tels que DDT vous suivent dans votre projet de demande de déclassement. Les directives sont de stopper l’urbanisation des terres agricoles.
      Votre dossier peut se défendre mais tout est question d’étude de cas. A mon sens, il faut établir un dossier complet et argumenté de demande de modification de zonage.
      Pour la manière de procéder, je rédige actuellement un Guide pratique pour répondre à une demande importante des visiteurs du site.
      Lisez les articles sur le sujet : Erreur de classement en zone agricole, comment classer un terrain en zone agricole et tous les articles sur le PLU et l’enquête publique.
      Mon guide Défendez vos droits face au PLU vous aidera à y voir plus clair. Inscrivez-vous à la newsletter pour obtenir le guide gratuit.
      Mon conseil est de ne pas attendre après la bonne volonté de vos interlocuteurs pour vous aider à obtenir la modification de zonage mais de vous informer par vous même.
      A bientôt sur le site,
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  14. Bonjour Madame,
    propriétaire d’un terrain sous lequel passent tous les réseaux, y compris électriques, à l’occasion d’une demande de CU opérationnel la mairie me répond que mon terrain n’est pas « desservi », qu’un raccordement est possible et qu’un étude de la part de ENEDIS est nécessaire. Quels sont les crières pour déterminer qu’un terrain est desservi au niveau électrique ? Je vous remercie.

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,
      Comme vous le dit la Mairie, il convient de vous rapprocher du concessionnaire qui établira son étude en fonction des spécificités techniques de votre terrain et vous informera des éventuels travaux d’extension ou autres travaux nécessaires pour effectuer le raccordement. Il n’est pas possible de répondre de manière générale, tout est question d’étude de cas.
      En fonction des infos données par ENEDIS et si la Mairie s’est trompée dans le C.U délivré, vous pouvez intenter un recours gracieux dans le délai de deux mois à l’encontre du C.U négatif.
      Le classement en Zone U n’accorde pas nécessairement un droit à construire. Un PC peut être refusé sur le fondement de l’insuffisance des réseaux. Auquel cas, le pétitionnaire peut se retourner contre la collectivité pour erreur manifeste de classement en zone urbaine d’un secteur non suffisamment équipé.
      Un secteur urbanisé est suffisamment équipé pour admettre de nouvelles constructions. Cf. Article R 151-18 du Code de l’urbanisme.

      Tenez-nous informés des suites avec ENEDIS.
      A bientôt
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Bonjour,

    Actuellement propriétaire depuis 2008 d’une maison située en zone naturelle à Allouis dans le cher 18500, j’aurai besoin de vos conseils , j’ai demandé au maire
    une autorisation de faire un abris de jardin de moins de 20 m2, refusé ainsi qu’une demande de construction d’un garage.
    Cette demande faisant suite à un cambriolage et le vol de notre véhicule dans notre cour, je voudrais donc mettre mes biens en sécurité.
    A quel organisme m’adresser, pour éventuellement accoler mon garage à la maison dans la condition de « l’amélioration » des bâtiments existants, ou faire valoir
    mes droits.

    Merci de votre réponse, très cordialement. Lionel.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Le Maire est compétent pour appliquer la réglementation d’urbanisme et délivrer les autorisations de construire. Il n’y a pas d’autre organisme à qui vous adresser.
      Le réglement de zone naturelle s’appliquant à votre terrain doit interdire toute construction nouvelle, extension, …
      Il faut donc faire modifier la réglementation applicable à votre terrain lors d’une prochaine procédure de modification/ révision du PLU. Votre demande se fondera sur la Loi Macron de 2015, et vous demanderez à identifier votre maison dans le PLU afin qu’il réglemente la possibilité d’extensions ou d’annexes (garage, abri de jardin, piscine…).
      Renseignez-vous en Mairie sur la possible évolution de la réglementation d’urbanisme dans un futur proche et tenez-nous informés.
      Jasmine – Droit sur terrain

  16. Bonjour
    Votre site est fort bien construit et intéressant, un grand merci d’abord donc!

    Voici notre cas, qui s’ajoute aux nombreux déjà cités.
    Nous sommes jeunes agriculteurs et avons acheté il y a 5 ans une parcelle agricole avec trois bâtiments en toles dessus. Ces batiments ont tous eu un permis de construire validé mais ne sont pas cadastré sur le cadastre papier de la commune, mais bien sur celui informatisé!. C’est notre siège d’exploitation. Nous souhaitons aujourd’hui détruire un des 3 batiments (vétuste qui tombera lui meme d’ici 3 ou 4 ans!) pour en reconstruire un plus grand et surtout plus adapté a notre activité!!! Nous avons pour cela fait une demande de CU opérationnel, qui nous est revenu refusé car la parcelle en question est classée Nc2, soit périmètre de captage d’eau potable. Il n’y a donc aucune constructions possible dessus!
    Non contents nous sommes allés chercher plus loin, et avons découvert que le fameux périmètre de captage, mis en place en 2006 par l’hydrogéologue agréé, validé et intégré au PLU excluait notre parcelle de ce périmètre. L’erreur a du etre commise lors de la transcription du périmètre du papier au PLU informatisé? Elle excluait notre parcelle en toute logique car une activité agricole y était déjà exercée depuis longtemps (30 ans), qu’il y avait des batiments construits (avec permis validés 10 ans plus tot et 30 ans plus tot!), que c’était en bord de route (viabilisable) et tout proche du hameau. l’injustice est d’autant plus grande que les parcelles alentours sont en Agricole (ou Nh si coté hameau) et ce car utilisé par une grosse ferme intensive a l’époque du perimetre, ayant pourtant un impact bien plus fort sur la qualité des eaux… Enfin, l’aberration est a son comble puisque l’on peut continuer a utiliser ces batiments vétustes qui ne permettent pas par exemple de mettre a l’abri notre materiel agricole qui s’use donc a tout vent dehors… (et pollue les nappes par ses rejets)
    Apres plusieurs tentatives de bouger la mairie sur notre cas (car le PLU est en cours de changement), nous souhaitons aujourd’hui prendre en main les choses pour que cela aboutisse au plus vite… A qui devons nous adresser notre demande de changement de classement de parcelle (de Nc2 a A ou au pire Nh)?, quelles démarches engager?
    Merci de votre aide si possible.
    Loch Yann

    1. Auteur

      Bonjour !

      Il vous faut déjà réunir toutes les preuves de l’exclusion de votre parcelle du périmètre de captage. Vous pourriez peut-être vous rapprocher de l’hydrogéologue en question afin de comprendre l’origine de cette erreur.
      Ainsi et si vous démontrez clairement qu’une erreur matérielle a été commise, le Maire n’aura d’autre choix que de rectifier cette erreur matérielle dans le projet de PLU à venir.
      A voir la nécessité d’alerter la Préfecture dans le cadre du contrôle de légalité, lorsque le Maire lui transmettra son projet de PLU pour avis.
      « L’autorité administrative est tenue d’abroger le règlement illégal lorsqu’elle en a connaissance » : c’est une obligation légale. Le Maire ne peut ignorer votre demande quitte à engager sa responsabilité pour faute à mon sens. Il faut donc constituer un dossier de preuves (témoignage possible de l’hydrogéologue), et conserver toutes les preuves de réception de votre demande par la Mairie (lettre RAR, remise en mains propres contre décharge) et échanges de mails réguliers avec le responsable de l’urbanisme.

      Ensuite sur le zonage à attribuer, il faut avoir connaissance du dossier de PLU, plan de zonage et tous les documents tels que rapport de présentation, PADD, OAP. Procédez à l’analyse de tous les documents composant le PLU afin de cerner le zonage le plus cohérent par rapport à la situation de votre parcelle, son potentiel agricole, les évolutions possibles, et vos besoins pour votre activité.

      Constituez ainsi votre dossier de demande de modification de zonage, et agissez par étape. Je vous renvoie aux articles sur ce blog, surfez et lisez les articles vous concernant.
      Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le Guide offert « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits »

      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  17. Bonjour,
    Je Permets de vous faire part de notre situation, désolée si je ne suis pas sur le bon post.
    en juin 2016 nous avons signé la promesse de vente pour l’achat de notre terrain ( deuil la barre 95) avec en clause l’obtention du permis de construire.
    Après plusieurs mois d’aléas ( terrain situé en zone classée  » bâtiment France ») et après avoir fait validé l’ensemble du dossier à l’architecte des Bâtiments de France nous avons aujourd’hui un réel soucis avec l’urbanisme. il y a deux semaines notre permis de construire était en signature, puis s’en est suivit un échange de mail sur la zone végétalisé non conforme, ce que mon constructeur a réfuté par ses calculs, enfin dernier mail reçu l’urbanisme attends notre accord pour la prise en charge des travaux d’extension de réseaux, sans cet accord notre permis sera simplement refusé. A priori nous sommes à 60 m du poste et notre participation s’élève à minimum 6094 euros. J’ai effectué plusieurs recherches mais j’avoue être perdue,
    J’ai contacté ENEDIS chez lequel j’ai des connaissances ils sont un peu étonné de la démarches de l’urbanisme. Ce qu’ils m’ont expliqué c’est qu’ en invoquant la loi L332-15 l’urbanisme est totalement dans leur droit, qu’en revanche notre cas était rare car la commune n’aurait pas été sollicité pour participer avec nous, en sachant que le terrain à côté du notre est à vendre ( donc construction et viabilisation et raccordement sur notre extension) je pense que de ce fait la loi 332-15 ne peut pas vraiment être invoqué car l’extension ne sera pas exclusive. A cela nous devons ajouter les frais de raccordement ainsi que la taxe d’aménagement qui devrait être importante ( terrain de 767 m2). On m’a conseillé de contacter l’urbanisme et de m’arranger à l’amiable pour que la commune participe à 20/30% du coût en sachant que cela servira aussi pour notre futur voisin. Désolée pour mon manque de précision ou mes mauvaises explications je suis perdue, d’autant que lorsque l’urbanisme à contacter mon constructeur elle lui a dit  » non mais en fait réellement cette somme là vous pensez que c’est bloquant pour votre client? » c’est ce qui nous à tous surpris. je vous remercie pour votre aide et du temps que vous accorderez.
    bien à vous. Lydia

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il aurait fallu reproduire la teneur du mail du service de l’urbanisme pour mieux comprendre les tenants et aboutissants. Le financement de l’extension des réseaux publics est strictement encadré par le code de l’urbanisme. Toutefois, il faudrait déjà connaître le fondement juridique invoqué par la Commune pour savoir si c’est adapté à votre cas.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  18. Bonjour Mme Jovanovic,

    Nous avons fait construire une maison en Loire-atlantique en 1983 sur un terrain de 3000 m2. Notre terrain est tout en longueur (120m) notre maison est implantée en premier
    rideau car à l’époque l’implantation au fond du terrain engendraint des dépenses supplémentaires pour tout ce qui concerne les branchements .
    En 1984, nous avions un projet d’installer un grand abri de jardin au fond de notre parcelle donc en second rideau. La mairie nous informe que nous avions l’obligation de déposer un permis de contruire , ce que nous avons fait et la mairie nous l’a accordé avec des règles de toiture etc. Nous avons suivi les règles imposées par la Mairie qui nous semblaient normales sur un terrain constructible.

    Aujourd’hui, nous souhaitons séparer notre terrain et vendre le deuxième rideau en constructible car nous avons vieilli et l’entretien de 3000 m2 est difficile. Nous souhaitons faire un accès soit sur la gauche de notre maison en créant un chemin ou soit à droite en achètant une partie du terrain agricole pour accéder le second rideau.

    Nous avons pris rdv avec le premier adjoint responsable de l’urbanisme. L’adjoint a été surpris de notre demande et nous informe que la moitié de notre terrain est en zone agricole, nous l’informons que nous avons un permis de contruire et s’en étonne en nous fournissant une copie d’un plan cadastral où ne figure pas notre construction du fond de notre parcelle.
    Nous avons contesté par courrier AR , Mr Le Maire nous a répondu qu’il y a peut être eu une erreur et qu’il verrait éventuellement à la révision du PLU en 2025. Suite à plusieurs mails avec preuves de notre permis de contruire, le plan cadastral sur Geoportail.gouv.fr où apparaît bien notre construction , le fait aussi qu’une construction existante de notre voisin est sur le même alignement que notre parcelle soit disant en zone agricole, etc. Nous avons reçu un appel téléphonique nous informant que Mr Le Maire désire nous
    recevoir.

    Nos questions sont : un permis de contruire comme l’indique les textes est forcément sur un terrain constructible, est-ce que Le Maire peut rester sur ses positions en classant malgré tout notre parcelle en second rideau en zone agricole ?

    Si une erreur s’est produite en nous accordant un permis de construire il y a 32 ans, peut on obliger Le Maire à modifier partiellement le PLU en le classant constructible et lui
    demander de nous fournir un certificat opérationnel?

    Nous vous remercions pour votre réponse.

    Bien cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour,

      Si une erreur matérielle a été commise dans le PLU au motif que la construction n’est pas identifiée sur le plan de cadastre et le plan de zonage, vous pouvez le faire valoir dans le cadre d’une demande d’abrogation partielle du PLU. Ainsi, vous invoquez dans votre demande l’erreur matérielle et la nécessité de mettre en oeuvre une procédure rapide de modification du PLU afin de la corriger. Il y a de la jurisprudence en la matière. La consultation d’un avocat spécialisée en urbanisme vous permettra de disposer des arguments juridiques. Voire, l’avocat peut rédiger pour vous le courrier. Demandez des devis à plusieurs avocats pour voir ce que cela vous coûtera.
      Le Maire n’est pas obligé d’attendre 2025, c’est sa décision de modifier le PLU pour y rectifier une erreur si elle est avérée. Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet, l’autorité administrative ne peut appliquer un règlement qu’elle sait illégal. Donc, elle doit mettre en oeuvre cette procédure d’abrogation suivie de la modification du PLU.
      S’il s’agit d’une erreur manifeste d’appréciation : un terrain n’ayant aucune vocation ni potentiel agricole classé en zone agricole. Vous pouvez également adopter cette démarche.
      Le mieux pour vous est de consulter un avocat spécialisé afin qu’il vous aide dans vos démarches et renforce la crédibilité juridique de votre demande.
      Si le Maire refuse de faire droit à votre demande, son refus peut être attaqué devant une juridiction administrative. Le Tribunal s’il reconnaît l’erreur enjoint au Maire de procéder à la modification du PLU. Il vous faudra compter le temps de la procédure mais ce sera toujours plus rapide que d’attendre 2025..
      Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Il sera négatif, toutefois il apporte des précisions réglementaires sur l’environnement du terrain ainsi que la présence des réseaux publics et voies d’accès. Je vous recommande donc de faire votre demande de C.U opérationnel, vous recevrez l’arrêté sous un délai de deux mois. Cet arrêté de C.U négatif peut également être attaqué avec une deuxième voie de recours qui s’appelle l’exception d’illégalité. Ce recours se fonde sur le fait que le certificat repose sur une réglementation illégale. Dans l’esprit, on en revient au même, il faut prouver l’erreur de zonage commise sur votre terrain.

      Je résume, deux voies de recours sont possibles lorsque les délais de recours contre l’adoption du PLU sont expirés :

      1/ Le recours contentieux à l’encontre du refus de faire droit à l’abrogation partielle. Vous tentez à l’amiable d’obtenir l’accord du Maire pour modifier le PLU en vous appuyant sur la consultation d’avocat.
      2/ Le recours à l’encontre du C.U négatif sur la base de l’exception d’illégalité. Vous saisissez le Tribunal immédiatement afin de faire juger l’illégalité de la réglementation actuelle sur votre terrain.

      Evidemment, c’est assez technique et je ne peux que vous conseiller de trouver un bon avocat spécialisé en urbanisme pour démêler votre dossier.

      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  19. bonjour , la Mairie na pas souhaité faire l’acquisition de l’emplacement réservé sur mon terrain suite à ma mise en demeure d’achat mais la réserve n’a pas été éffacée du POS, ceci en 2012.
    Actuellement , le PLU est en préparation et la réserve apparaît de nouveau sur le projet de plan du PLU, est ce que la commune peut recréer un emplacement réservé au même endroit pour le même motif après un renoncement ?

    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour Jardin,

      Il convient d’adresser votre lettre recommandée retraçant l’historique évoqué avec toutes les pièces justificatives et demander le retrait de l’E.R dans le futur PLU.
      Si l’ER est maintenu dans le projet de PLU, une consultation juridique d’avocat en supplément à joindre à votre courrier à l’attention du commissaire enquêteur pour obtenir un avis favorable de ce dernier à votre demande.

      Tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

  20. Bonjour et merci pour ce blog très intéressant.

    Nous venons de signer un compromis pour l’acquisition d’un ancienne maison d’habitation du XVI siècle située en zone agricole, propriété de 5 propriétaires différents et recadastrée pour la vente en une parcelle unique. Autre caractéristique, elle est siège d’exploitation agricole (le propriétaire exploitant est maintenant à la retraite et un autre agriculteur exploite les bâtiments agricoles situés dans le hameau). Cette maison est enclavée entre deux autres maisons habitées (par deux familles n’étant pas exploitantes agricoles).

    Ayant interrogé les services de la mairie à ce sujet, j’ai reçu la réponse du maire suivante :
    Après rappel du cadre (PLU révisé en 2015 de Cérans Foulletourte, consultable sur http://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr), il stipule :
    « …. l’unité foncière concernée par votre demande porte sur un ancien siège d’exploitation et je souhaite que demeure cette unité foncière attachée au zonage spécifique (zone agricole).
    De plus j’attire votre attention sur les risques que de nouveaux propriétaires pourraient subir en ce qui concerne la proximité de l’habitation et les nuisances éventuelles liées à un environnement agricole ».
    Enfin il signale qu’il ne peut envisager de modification du PLU qui serait interprétée comme la satisfaction de l’intérêt particulier au détriment de l’intérêt général.
    Enfin il nous signale dans un courrier suivant que : « En prévision d’un PLUI futur, un diagnostic agricole dressé par la chambre d’agriculture est en cours. Lors des réunions de concertation, force est de constater que les agriculteurs en activité, n’ont de cesse que de défendre le périmètre agricole dans lequel ils travaillent . Le siège agricole est en activité. » Il nous renvoie à l’article A2 page 82 du règlement du PLU.

    Mes questions sont celles-ci :
    – Si la mairie n’est pas très ouverte à l’idée de changer la destination de la maison, est-il néanmoins possible pour un non agriculteur d’obtenir les autorisations nécessaires pour y faire des travaux ? (probablement un permis de construire serait nécessaire).
    – Si non, pourquoi ? et si oui à quel titre ?
    Serait-ce au nom de l’article L.111-3 figurant dans les dispositions générales du PLU, qui dit que « Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’art. L.421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. » ?
    Serait-ce que parce que cette maison a encore été habitée par le vendeur avant d’intégrer celle qu’il habite actuellement ? (les réseaux eau, téléphone et électricité sont existants).
    Serait-ce que parce que si cette maison n’est pas réhabilitée, ce sera une ruine dans un avenir proche, avec les inconvénients pour le paysage communal ? La question se pose d’autant plus que cette maison semble avoir un intérêt patrimonial et que la route qui la borde est classée « chemin protégé » comme « Élément de paysage (bâti et espaces), de patrimoine, point de vue à protéger, à conserver ».
    Serait-ce parce qu’elle est enclavée entre deux maisons habitée par deux non agriculteurs et que sa remise en état n’apporterait pas de contraintes supplémentaires pour les exploitants agricoles qui se servent des bâtiments voisins (et qu’ils n’ont pas leur siège d’exploitation sur le hameau) ?

    – Quelles sont les démarches à effectuer pour obtenir un changement de position des services juridiques ? Est-ce possible d’obtenir une attestation des Maisons Paysannes sur l’intérêt patrimonial de cette maison ? Obtenir une attestation de l’exploitant agricole disant que la réhabilitation de cette maison ne les dérange pas ?
    – Faut-il demander un certificat d’urbanisme mais après avoir fait ces démarches et avoir des arguments à donner en amont aux services juridiques ?
    – Peut-on solliciter les vendeurs pour qu’ils appuient notre démarche ?
    – Enfin, en cas de refus de la mairie quel recours possible ?

    Nous vous remercions pour vos éclairages

    1. Auteur

      Bonjour,

      Votre question relève plus d’une consultation que d’une simple question à laquelle je peux répondre ici. Ceci étant, j’espère que votre compromis de vente comporte la condition suspensive d’obtention des autorisations administratives permettant la réalisation de votre projet.
      Il n’est pas question d’intérêt général ou individuel, ni même de l’intérêt architectural de la bâtisse. Il est question de savoir si le terrain où se situe cette bâtisse a réellement un potentiel et une vocation agricole au regard des critères et dispositions du Code de l’urbanisme. Vous trouverez beaucoup d’infos sur le sujet en surfant sur le site.
      Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander la modification du zonage de la parcelle.
      A ce jour, si une réglementation agricole s’impose, vous devez vous y soumettre en tout point tant que la réglementation n’est pas modifiée. Toute autorisation administrative sera délivrée conformément au règlement du PLU applicable à la zone concernée. Vous n’avez pas à aller chercher d’autres textes dans le PLU.
      – Quelle est la zone où se situe le terrain
      – Que dit le règlement du PLU correspondant à cette zone : Ce sont les textes qui seront appliqués par l’instructeur de votre demande.

      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  21. Bonjour, nous avons construit en 2003 notre résidence principale sur une commune de Loire Atlantique. Aujourd’hui, nous souhaitons faire évoluer cette maison. Notre 1er projet était de faire une piscine mais nous avons obtenu un refus de la mairie. Nous avons alors découvert que notre terrain est classé en zone NNJ. (Pour information, des piscines existent à 50 m de chez nous) . Nous avons ensuite changer notre projet et avons décider de faire une demande d’extension de moins de 40m2, projet également refusé. Le motif du refus est le même, le terrain est en zone NNJ et est situé en second rideau, choses qui ne nous a jamais été mentionnées lors de l’acquisition du terrain ( ni par le notaire, ni par le service urbanisme ). Nous sommes un peu dépités car constatons qu’aucune évolution n’est possible et avons l’impression de s’être fait avoir sur la valeur du terrain dont le prix aurait pu être négocié compte tenu de ces contraintes… pouvez vous nous éclairer sur les procédures à suivre ? Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour,

      La réglementation a du évoluer depuis votre achat.
      Il faudrait soit identifier le bâtiment dans le PLU pour y autoriser les extensions et la construction de votre piscine en zone NJJ. Je vous renvoie vers mon article sur le sujet : construire en zone agricole ou naturelle.
      Cela peut se faire à l’occasion d’une procédure de modification / révision du PLU.
      Ceci étant, si votre parcelle est enclavée au milieu de constructions, vous pourriez réfléchir à demander la modification du zonage pour passer en zone constructible. Je vous invite à lire les articles qui se rapprochent de votre sujet pour avoir plus de précisions:
      Quels sont mes recours contre le zonage du PLU,
      Erreur de classement en zone naturelle,
      M. Le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain
      etc…
      Tous ces articles vous renvoient vers d’autre articles et les références au Code de l’urbanisme. Cela vous donnera matière à discuter avec le service de l’urbanisme.
      En attendant d’éventuelles modifications dans le PLU, vous n’avez d’autre choix que de vous conformer à la réglementation applicable.
      Concernant la valeur de votre terrain, il fat vérifier ce qui est contenu et annexé à votre acte de vente.
      Les propriétaires de terrains n’ont pas de droit acquis au maintien de la réglementation sur leur terrain. J’ai ainsi des témoignages très réguliers de PLUmés qui découvrent un jour que leur terrain a été déclassé en zone naturelle ou agricole sans en avoir été informés. C’est ainsi et la Loi l’autorise. Le propriétaire de terrain construit ou non doit donc avoir le réflexe de s’informer sur les procédure d’évolution de la réglementation d’urbanisme.
      Ce que la Loi n’autorise pas c’est d’attribuer un classement de zone incohérent et incompatible avec les prescriptions du Code de l’urbanisme. Ce classement sera alors annulé par les juges s’ils estiment qu’il y a eu erreur d’appréciation de l’autorité administrative.
      Ce que je préconise, c’est de tenter la négociation avec les auteurs du PLU pour éviter une procédure contentieuse.
      Lisez tous les articles sur le sujet et tenez-nous informés !
      Jasmine – Droit sur terrain

  22. Commentaire
    20 janvier 17:01

    Bonjour je suis propriétaire de plusieurs parcelles situées en zone naturelle, sur une parcelle est édifiée une grange cadastré et deservie par par le tout à égout et edf et une servitude pour raccordement à l eau de ville et le tout de mes parcelles sont enclavé par des habitations ma question y a t il moyen de changer la destination de la grange en habitation ? j ai eu déjà un refus de l urbanisme pour motif que la grange est situé en zone verte ND1. Merci pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faut identifier le bâtiment dans le PLU pour y autoriser le changement de destination. Cela peut se faire à l’occasion d’une procédure de modification / révision du PLU. Ceci étant, si votre parcelle est enclavée au milieu de constructions, vous pourriez réfléchir à demander la modification du zonage pour passer en zone constructible. Je vous invite à lire les articles qui se rapprochent de votre sujet pour avoir plus de précisions:
      Construire en zone naturelle,
      Erreur de classement en zone naturelle,
      M. Le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain
      etc…
      Tous ces articles vous renvoient vers d’autre articles et les références au Code de l’urbanisme. Cela vous donnera matière à discuter avec le service de l’urbanisme.
      En attendant d’éventuelles modifications dans le PLU, vous n’avez d’autre choix que de vous conformer à la réglementation applicable.

      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  23. Bonjour,
    Suite à la réponse apportée à ma question du 11 janvier, j’ai saisi la CADA, Miracle ou coïncidence mais 2 semaines plus tard j’ai reçu une partie des documents demandés à savoir le certificat d’urbanisme, je savais d’avance qu’il serait négatif mais au moins je l’ai. En revanche rien pour ce qui concerne la préemption et le PLU.
    Le refus de construire une maison individuelle est basée sur aléa moyen de glissement de terrain et d’un aléa fort d’inondation. Un terrain de 4 hectares vallonné par endroit et plat de l’autre. Quand au risque d’inondation, la seule eau qui coule est celle usage par le collège.
    Il stipule que l’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continué avec les agglomération et les villages existants, soit en hameaux (loi littoral).
    1ère question : Quand un collège se situe à 50 mètres et que l’habitation du directeur se trouve à 10 mètres Nord Est, un village à 100 mètre Est, 150 mètres Sud la Mairie Annexe, 140 mètres Sud Ouest une habitation. Est ce que mon terrain n’est pas dans la continuité ???
    Considérant que le terrain est en zone AUS du PLU (que le maire n’a pas souhaité me fournir) la construction d’une maison à usage d’habitation n’est pas autorisée.
    2e question : Admettons que le risque d’inondation et de glissement de terrain existe pour une maison d’habitation, n’y a t’il pas les même risque pour une construction d’équipement publics de grande importance ??
    3e question : si ma maison glisse, ne risque t’il pas d’arriver la même chose au bâtiments déjà existant à 20 mètre du terrain ?
    J’ai l’impression que tout ça c’est de la flûte, Mais j’ai enfin trouvé un avocat qui accepte de me défendre, en espérant qu’il se désiste pas.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour

      Si votre terrain est en zone aléa fort inondation, le Plan de Prévention des Risques doit y interdire toute construction.
      Ce n’est plus seulement la réglementation locale du PLU qui s’oppose à votre projet mais la réglementation du PPRi.
      A voir si votre terrain a été inclus à tort dans cette zone aléa fort, à savoir s’il s’agit d’une erreur matérielle ou d’une erreur d’appréciation de la part des auteurs du PPR.
      Pour toutes vos autres questions, cela relève d’une étude approfondie de votre dossier par votre avocat.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  24. Bonjour ,

    Je suis propriétaire par succession d’un terrain de 2 hectares classé sur le PLU en zone naturelle dans une petite commune.
    Nous avons rencontré le maire dernièrement pour discuter des options éventuelles de le faire passer en terrain constructible. C’est apparemment envisageable, pas de refus catégorique, ( il jouxte la zone urbanisée, seul terrain non constructible dans la zone), mais seulement dans quelques années, d’après le maire.
    Qu’en pensez vous ? pouvez vous nous conseiller sur ce premier point ?

    Dans l’attente que la situation se débloque (enquête publique, révision PLU ….) peut être un jour concernant la construction, nous aimerions des à présent avoir la possibilité d’y vivre de façon légale.
    Nous avons épluché un peu les différentes lois sur l’urbanisme, mais difficile d’y voir clair…
    Nous aimerions pouvoir installer des habitats mobiles qui seraient notre habitat permanent (nous avons pensé à des semi remorques aménagées, sans le tracteur sur place, mais qui conserveraient leur caractère mobile,. Nous sommes prêts à tout envisager, yourtes, camions, caravanes.)
    Dans tous les cas pour un aménagement respectueux de l’environnement,et confortable pour une famille..
    Nous aimerions vivre dans le respect de la nature et de façon éco-responsable (solutions d’énergie alternative, …)
    Cependant nous aimerions être dans la légalité, avoir une adresse, une boîte aux lettre, même quitte à payer une taxe ou autre. (famille avec 3 enfants)
    Que pouvez vous nous conseiller ? Quelles démarches pourraient nous permettre de réaliser ce projet, qui nous tiens à cœur.
    Est il possible de demander un permis d’aménager pour des véhicules, des caravanes et surtout sur un terrain non constructible ?
    Peut on envisager la demande de terrain familial ?
    Quelle surface au sol pouvons nous envisager ?..,
    Est il possible de le viabiliser le terrain pour un simple aménagement ?
    Je vous remercie, par avance, pour votre réponse à toutes ces questions.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faudrait effectivement dès maintenant étudier les possibilités de modifications de zonage sur votre terrain et vous renseigner sur les prochaines modifications du PLU.
      Je vous renvoie vers mon article « Construire en zone naturelle » et les commentaires associés.
      Pour tous les sujets d’habitats possibles, je vous renvoie en premier lieu vers mon article Loi ALUR et habitat permanent démontable, Loi ALUR : habitat de loisirs ou permanent.

      A en discuter avec le service urbanisme et les documents réglementaires applicables sous les yeux.

      Pour toutes vos questions concernant les mobil-homes etc..J’ai rédigé plusieurs articles sur le sujet : Chalets mobil homes et autorisations

      Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable à votre terrain, il convient de se rapprocher du service urbanisme.

      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  25. Bonjours, Madame, je vous remercie pour l’envoi de mes documents. J’ai une question à vous posée pour la vente de nos parcelles à moi et mes sœurs la mairie de ma commune à reçu un recours gracieux pour la vente de nos terrain!!! JE vous fait parvenir l’ énoncé de cette lettre et je voudrais savoir se qu’il faut faire et savoir aussi combien de temps cela va d’il prendre pour que l’affaire soit régler rapidement et moi mème que faut il que je fasse!!! Qelle démarches faire??Car j’ai deux acheteurs potentiels pour le terrain, et je ne suis dans l’incapacité de leur donné un délais???????? je ne voudrais pas que la procédure soit trop longue j’attends une réponse de votre par qui je l’espère m’aidera dans mes démarches.Cordialement Mme LE GOURONNEC.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous vendez votre terrain et la Mairie reçoit un recours gracieux sur la vente de votre terrain ? Je pense que quelque chose vous a échappé dans la procédure.
      Un recours gracieux est formé à l’encontre d’un acte pris par la collectivité locale : délibération, arrêté…
      Les usagers peuvent contester la légalité de ces actes devant le tribunal administratif (recours contentieux) et auparavant devant le Maire (recours gracieux).
      Votre acte de vente ou promesse de vente ou compromis de vente est un acte de droit privé qui ne peut faire l’objet d’un recours gracieux.
      Il faudrait donc vérifier ce qui est inscrit dans vos documents ou vérifier les dires de vos interlocuteurs.

      A vous lire,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  26. Bonjour,
    Nous avons acheté, en juillet 2016 un terrain dans un lotissement situé en zone Au. nous avons déposé un 1er PC en décembre 2015 puis un PC modificatif pour implantation et modification de façade extérieur en juin 2016. Nos travaux ont débuté en septembre 2016.
    Nous avons une question sur une différence PLU et règlement de lotissement et surtout un modification de règlement de lotissement dont nous n avons pas été avisé.
    En bref, sur PC 1 : nous avions implanté notre portail avec un recul de 3m et c était OK. Sur pc2 on avait fait de même mais nous venons d apprendre que notre constructeur a modifier le croquis en remettant un recul de 5m sans nous en aviser et cela a la demande de la mairie. Sur PLU et sur règlement de lotissement tel que l on la eu lors de la signature chez notaire : recul 3m imposé.
    Notre voisin suite a une demande d’autorisation préalable pournsa cloture, a été informé que le recul était désormais de 5m. La secretaire de mairie lui a remis NOTRE règlement de lotissement nouvelle version.
    De notre côté : aucune info sur l existence d’un nouveau règlement

    A ce jour, que devons nous faire car 5m de recul= pas d accès a notre garage. Nous concernant nous n avons reçu aucune info sur la modification du règlement de lotissement. Quel est notre recours?
    Sachant que le lotissement est aménagé avec des trottoirs comprenant des places de stationnements (largeur 4m) + plateau surélevé : espace très sécurisé et isolé
    Pouvons nous installer le portail a 3m en l absence d info donne dans le cadre de l achat. Pour être cohérent si nous avions vu une telle modifié on aurait fait autrement pour rendre notre garage accessible.

    Un grand merci à vous pour les conseils que vous pourrez nous donner.
    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Pourquoi ne vous rapprochez vous pas du promoteur-lotisseur ? Qui est à l’origine de la modification ainsi établie ?
      En principe, vous avez acheté un terrain sous condition d’obtenir un permis de construire qui devait autoriser votre projet initial.
      Ainsi, contractuellement le promoteur lotisseur a annexé un règlement de lotissement qui autorisait votre permis de construire.
      Il convient donc de vous rapprocher de lui en premier lieu par lettre RAR pour obtenir les explications souhaitées.
      Le cas échéant, lui demander de rendre à nouveau le règlement du lotissement compatible avec votre projet sous peine d’envisager une action sur le fondement de ses engagements contractuels. A voir avec votre notaire qui vous donnera des éléments d’information sur le sujet.

      Tenez-moi informée
      Bonne semaine
      Jasmine – Droit sur terrain

  27. Bonjour,
    Merci pour votre réponse. Donc, si j’ai bien compris, C’est interdite de construite quelle que chose dur sur un terrain ZONE N. Est qu’il y a une autre facon? Nous avon besoin d’un abris pour stocker des materiaux et les outils.
    Merci pour votre aide.
    Coprdialement,
    Ken

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous êtes autorisé à construire conformément à la réglementation applicable. Si le règlement N du PLU interdit toute construction, je ne vois pas d’autre façon.
      Si le PLU est en cours de modification/révision/transformation en PLU intercommunal, vous pouvez vous manifester pour faire changer la réglementation et l’assouplir afin de réaliser votre projet. Tout est question de contexte, je ne peux vous dire si ce sera accepté tant par la Commune que les Personnes publiques associées au PLU.
      Il vous faut échanger avec l’administration sur le sujet afin d’avoir leur position.

      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

    1. Auteur
  28. Bonjour,
    suite à votre réponse du jour je tiens à rajouter quelques précisions.
    C’est un ancien terrain agricole mitoyen à un collège. Le but du maire est de l’acquérir pour étendre la zone du collège.
    D’après la mairie, la parcelle est classée en zone S ce qui rend impossible la construction d’un quelconque bâtiment qui ne serait pas culturel, sportif, associatif ou public etc… De plus elle fait jouer son droit de préemption. Le soucis c’est qu’on a rien concernant les documents.
    Toutes les démarches que j’ai faite auprès de la mairie n’ont eu aucun suite, que ce soit la DIA ou la demande des documents réglementaires. Elle n’a pas répondu à ma demande de certificat d’urbanisme.
    Le mais très bien que sans ces documents, aucun avocat ne peut nous défendre.
    Même si le silence à la DIA vaut renonciation à exercer son droit de préemption, je ne connais personne qui voudrait acheter un terrain pour construire un bâtiment public au profit de la commune.
    A ce jour nous n’avons pas encore demander le permis de construire, mais vu la tournure des choses, la aussi nous d’attendre très longtemps… donc s’il y a un refus on peut saisir le tribunal administratif, mais si la mairie ne répond pas ? vu que ça fait plus de 5 ans que ça dure, elle va certainement continuer à ne pas donner suite.

    Puis écrire au TGI et demander l’expropriation par la mairie ?

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous avez un droit d’accès aux documents administratifs garanti par la Loi et la Commission d’accès aux documents administratifs. J’ai écrit deux articles sur le sujet, le guide gratuit « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits » expose aussi les démarches.
      A ce stade, et pour confirmer ou contredire les affirmations de la Commune, il vous faut tous les documents écrits évoqués.
      Si vous ne vous en sortez pas, je vous conseille de poursuivre vos recherches pour trouver un avocat qui prendra en charge votre dossier. Vous ne m’avez pas indiqué votre département, je ne peux faire la recherche.
      Cela n’a rien à voir avec une procédure d’expropriation menée par la Mairie elle-même. Votre situation est trop confuse, il vous faut l’avis d’un avocat sur votre dossier.

      A vous lire,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  29. Bonjour,

    Le 16 octobre dernier, j’écrivais sur un problème de terrain que je rencontre avec la commune (droit préemption urbain et zone classée US)
    Après que le maire n’ait pas donné suite à la DIA, J’ai suivi vos conseilles et j’ai demandé les document suivantes :
    – Extrait du plan de zonage applicable aux parcelles , le règlement correspondant et les éventuelles annexes et servitudes;
    – La décision de préemption et éventuellement la date et le numéro de parution dans les journaux du département;
    – un certificat d’urbanisme opérationnelle;
    – ou de saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.

    Malheureusement, plus de 2 mois plus tard la mairie n’a toujours pas donné suite.

    J’ai saisi un premier avocat qui m’ répondu que c’est un dossier qui demande beaucoup investissement donc il m’a invité à prendre contact avec ses confrères, j’ai contacté un deuxième (le bâtonnier) qui n’a jamais donné suite.

    Aujourd’hui je voudrais savoir ce qui est possible en matière de justice, Puis je saisir le le juge sans passer par un avocat ? si oui lequel, TA ou TGI ? car depuis 5 ans on ne fait que payer la taxe foncière d’environ 5000€ alors qu’on a l’impression de n’avoir plus aucun droit sur ce terrain.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,

      J’ai relu votre précédente question. Si j’ai bien compris, vous avez déposé ou voulu déposer une demande de permis de construire et la Mairie s’y est opposée en diffusant par voie de microphone dans une voiture que le droit de préemption s’y opposait. La situation n’est pas banale et n’a aucun sens juridique qui plus est…
      La Mairie ne peut opposer un refus de permis sur la base du droit de préemption.
      Elle peut se substituer à un éventuel acquéreur et pour cela utilise son droit de préemption.
      Vous pouvez saisir le Tribunal administratif pour attaquer un éventuel arrêté de refus de permis de construire. Les documents réglementaires que vous avez récupérés en Mairie vous indiquent ce qu’il est possible de faire ou de ne pas faire sur votre terrain. Cette réglementation s’impose de plein droit à la Commune également, qui a l’obligation de vous délivrer le permis s’il est conforme à la réglementation locale. Si le terrain n’est pas en zone viabilisée, c’est une autre histoire…Il ne doit pas figurer en zone constructible en principe. La Mairie engage sa responsabilité si elle classe une zone non viabilisée en zone constructible..
      Que dit le certificat d’urbanisme ? Que dit la réglementation ? Ce sont les premières questions auxquelles répondre. Il est étonnant que vous n’ayez été plus éclairé sur votre situation avec ces documents. Et que l’avocat ne vous ait plus éclairé..
      Donnez moi votre département, je verrai quel avocat spécialisé en urbanisme pourrait vous aider. Je suis en train de constituer un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme.
      Sur le fond de votre question, je ne comprends pas si vous voulez vendre = DIA et droit de préemption que vous évoquez, ou construire.

      Bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur
  30. Bonjour,
    Je rencontre des difficultés avec la mairie de ma commune dans l’acquisition d’un terrain adjacent à celui de notre habitation.
    En effet, une parcelle de 103m2 a été mise en vente par notre voisine en novembre 2013, nous avons donc contacté notre notaire qui a effectué les démarches correspondantes auprès de la mairie, celle-ci a préempté en mars 2014 et depuis n’a répondu à aucun courrier que ce soit du notaire du propriétaire du terrain ou du notaire.
    La mairie n’a pas répondu non plus à la demande de rétrocession de la mairie à la propriétaire, elle avait 4 mois pour effectuer le paiement du terrain après préemption, nous en sommes à bientôt 4 ans ?
    Quel recours la propriétaire a t-elle ?
    Merci pour votre suivi
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour et Bonne année !
      Je pense qu’en l’occurrence, le suivi est à faire par le notaire qui était en charge de la vente. Il dispose de tous les éléments pour cela, et débloquer votre dossier.
      Tenez-nous informés,
      Cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  31. Bonjour,
    Je me permet de vous contacter pour une question concernant un mur de soutènement.

    J’ai acheté un terrain sur lequel il y a une cassure par rapport au terrain des voisins.
    Mon terrain se situe en bas et cette cassure est en limite de propriété et représente environ 2m de hauteur.

    Je souhaite réaliser un mur de soutènement car cela menace mon habitation. Mais sachant que ce sont les terres du voisin du dessus qui sont à retenir, qui doit financer ce mur?

    Je vous remercie d’avance.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour et Bonne année !
      Votre question est délicate à trancher. Tout est question d’appréciation des faits, cela nécessite un examen approfondi par un professionnel du Droit.
      En tout état de cause, vu le coût que représente la construction d’un mur de soutènement il est peu probable que vous obteniez d’emblée un accord de votre voisin pour vous le financer.
      Il faudrait déjà déterminer s’il s’agit d’un mur mitoyen – Plan de bornage, géomètre.
      Vérifiez bien tous les documents contractuels et réglementaires s’appliquant à votre cas : Règlement du lotissement, cahier des charges du lotissement, règlement du PLU. Je pense que vous gagneriez du temps à poser votre question à un avocat. En effet, s’il y a partage des coûts à envisager pour la construction de ce mur = mur mitoyen = vous partagez la propriété du mur. Le fait de présenter une consultation officielle d’un avocat vous permettra de lancer vos discussions avec le bon cadre légal. Il y a plusieurs sites internet qui proposent de formuler votre question à un avocat spécialisé en immobilier pour un coût inférieur à 100 euros. C’est la démarche que j’adopterai si j’étais à votre place.
      Un conseil, n’oubliez pas de faire la synthèse de tous les éléments réglementaires et de fait dans votre question. L’avocat a besoin de disposer de toutes les informations de fait pour se prononcer.
      Tenez nous informés !

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  32. Bonsoir Jasmine,
    Merci pour vos conseils.Je vais contacter un avocat de notre région dès que possible.Je vais étudier encore plus sérieusement les documents.Je reviendrai vers vous par la suite.
    Bonnes fêtes et heureuse année.

    1. Auteur
  33. Merci de votre réponse Jasmine. La limite séparation de notre terrain avec celui de la Mairie sur laquelle est construit le restaurant est située exactement à 20 m du centre de l’ancienne Rte Nationale qui est devenue départementale. Selon le nouveau règlement du POS, ce terrain de la Mairie (une bande de 10 M sur 30 m de long) était non constructible et demeure non constructible à cause du prospect à respecter avec la voie publique et notre terrain. Est-ce que cela veut dire que, du à cette non constructibilité du terrain communal, nous avons le droit de construire en limite de propriété, car il n’y aura pas de bâtiment en face. Ou faut-il toujours respecter le retrait demandé par le POS. Merci pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour et Bonne année ! 🙂

      Vous rentrez dans des détails assez techniques, il est difficile de vous répondre sans les documents sous les yeux. Sous toutes réserves, je dirais que l’instructeur n’a pas à prendre en considération ce qui sera construit ou non sur le terrain adjacent. Il doit instruire son dossier en fonction du règlement applicable à votre terrain. Donc oui, il faut toujours respecter les règles d’implantation et de retrait prévues par la réglementation locale.
      S’il s’agit d’un POS, il ne devrait plus être applicable très longtemps, la Commune a du engager une procédure d’élaboration du PLU. C’est le moment de faire bouger la réglementation en votre faveur. Je vous conseille mon E book « Propriétaire, défendez vos droits face au PLU ».
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  34. Bonjour Madame,
    Nous avons des terrains sur la commune de Misérieux (01600) qui étaient classés en zone 2UA; Le nouveau PLU sorti en Novembre 2016 a déclassé nos terres en zone A .Quelques mois avant l’ouverture de l’enquête publique (septembre 2015 ) nous avions pris contact avec l’adjoint à l’urbanisme de la commune qui nous avait laissé entendre qu’une partie de nos terrains deviendraient probablement constructibles.
    L’enquête publique prévoyant de déclasser nos terrains,nous avions posé une réclamation (avec d’autres propriétaires intéressés ),réclamation dont le commissaire enquêteur n’a tenu aucun compte.,confirmant les observations de la commune selon lesquelles il y aurait « Gêne de particuliers devant un intérêt général,maintien de la réserve agricole « ( sic le rapport du commissaire ).L’adjoint à l’urbanisme que nous avons à nouveau rencontré se retranche derrière :
    -le SCOT
    -le Préfet
    -le quota de constructions
    -la loi ALLUR……..
    Nous lui avons reprécisé qu’une partie de ces terres étaient entourées sur 3 côtés par des zones pavillonnaires et qu’en plus elles ne peuvent être cultivées car très pentues ,elles sont donc en friches.
    Devant ces refus quels sont nos moyens d’action?
    Nous avons déjà réuni quelques documents : Plan de la zone concernée,notre réclamation écrite lors de l’enquête publique,les conclusions du commissaire.
    Pouvez-vous nous conseiller sur la marche à suivre pour que nos terrains soient intégrés à cette zone centrale constructible .Merci pour votre aide.C.ASSANDRI

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le Conseil Municipal a adopté une délibération d’approbation du PLU en novembre 2016 ?

      Si c’est le cas, il faut faire vite et intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre de la délibération.

      Il faut intenter votre recours dans un délai de deux mois à compter de la publication de la plus tardive des publications de cette délibération (journal local ou affichage).

      A l’aide de tous vos documents, vous pouvez rapidement prendre un rendez-vous gratuit avec un avocat, pour avoir son avis sur la marche à suivre.

      Choisissez un avocat spécialisé en urbanisme sur votre région et demandez un devis soit pour analyser votre dossier et vous fournir une consultation détaillée sur le zonage de votre terrain. A l’aide de cette consultation, vous rédigez vous-même votre recours. Vous pouvez saisir le tribunal administratif gratuitement et n’avez pas besoin d’un avocat.

      Soit vous demandez à l’avocat de prendre en charge la rédaction de votre recours gracieux et lui demandez auparavant un devis ou convention d’honoraires.

      Il vous faut demander en Mairie le PLU dans son intégralité, et que l’on vous le copie sur une clé USB. Cela dans l’hypothèse, où le PLU n’a pas été mis en ligne évidemment.

      Vous comme l’avocat devez analyser tous les documents du PLU pour analyser et détecter une éventuelle erreur de zonage sur votre terrain.

      Je vous fais suivre par mail les guides pratiques qui vous aideront dans vos démarches.
      Vous avez droit aux trois E books, puisque j’ai reçu votre adhésion à l’association.
      Sur les erreurs de zonage agricole, vous disposez des liens vers mes articles dans le guide pratique.

      J’espère être claire, n’hésitez pas pour plus de précisions.
      Je vous souhaite de bonnes fêtes !
      Jasmine – Droit sur terrain

  35. Bonjour à tous et à toutes,

    Je me présente, je suis un jeune homme de 30 ans vivant dans le sud de la France. J’ai un projet de création d’entreprise pour lequel j’ai besoin d’un local de 80 à 100m2. Cependant vu le montant des loyers pratiqués il est pour moi impossible de me lancer en payant un loyer.

    C’est pourquoi aujourd’hui je me tourne vers vous pour avoir des infos qui je l’espère m’aideront.

    Mes parents possèdent une propriété avec une maison dans laquelle ils vivent, cependant cette propriété n’est pas soumise à un PLU/POS/CARTE COMMUNALE, elle est donc soumise au RNU d’après ce que j’ai pus lire. Cette propriété est classée NC bien qu’avant elle était constructible puisqu’il y a une habitation.
    Je souhaiterai donc construire un local sur cette propriété.

    Une demande de permis de construire sera surement refusé vu que la propriété répond au règlement national d’urbanisme (RNU) et qu’elle est en zone NC.

    Sachant que nous sommes environs 10 personnes dans le même cas (Propriété constructible devenue non constructible), quel sont les recours/démarche possible pour retrouver la constructibilité de nos terrains?

    En vous remerciant par avance, bonnes fêtes à tous et toutes !

    1. Auteur

      Bonjour,

      Je vous conseille déjà de faire une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel. Pour plus de précisions, téléchargez le guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
      Détaillez votre projet sur un plan, localisez sur le plan de cadastre, donnez toutes les précisions de votre projet de construction : surface, hauteur, emprise au sol.
      Vous aurez dans deux mois une réponse officielle de l’administration sur la réglementation qui vous est applicable, des contraintes particulières, la présence des réseaux..
      C’est le premier réflexe à avoir pour y voir clair sur votre situation administrative et juridique.
      Demandez à la Mairie dans un courrier recommandé (et joignez un extrait de plan de cadastre) :
      – une copie de la réglementation applicable. Pour vous assurer que c’est le RNU qui s’applique.
      – la réglementation est-elle en cours d’évolution.

      Faites l’historique de votre dossier. Que dit le Titre de propriété des terrains concernés. Y a t il un permis de construire délivré pour l’habitation existante. Faîtes vos recherches et trouvez des arguments à la constructibilité des terrains.

      Je résume :
      1/ Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel (et pas de simple information)
      2/ Faîtes un courrier de demande d’informations en Mairie (toujours par lettre RAR doublée par mail)
      3/ Constituez vous un dossier clair et précis : historique, autorisations délivrées, situation du terrain dans l’environnement…

      Et revenez vers nous avec ces précisions. On pourra suivre ensemble l’évolution de votre dossier.
      Je vous souhaite d’excellentes et joyeuses fêtes ainsi que le succès dans vos démarches !

      Jasmine – Droit sur terrain

  36. Madame,

    Notre quartier d’habitation, jusqu’à présent peu urbanisé, n’avait jamais eu à subir d’inondations. Pourtant il se retrouve menacé d’être classé en Zone d’Expansion de crue par une modification du PLU suite à plusieurs évènements survenus depuis deux ans :
    – Il y a deux ans, une grande surface a été aménagée sur l’un des terrains agricoles en amont du quartier, longé par un ruisseau. La mairie avait prescrit au permis la réalisation de 2 bassins de rétention pour une capacité totale de 400 m3
    Seuls 150 m3 ont été réalisés.
    – Lors des pluies diluviennes en octobre 2015, les voies publique et privées en aval de l’aménagement commercial ont été inondés pour la première fois de 25 à 40 cm d’eau inondant 2 habitations par les ruissellements venant de la grande surface et le débordement de ruisseau qui n’était pas entretenu.
    – Durant les deux dernières années , la mairie a accordé de nombreux permis de construire en amont de notre quartier, notamment pour des projet importants de commerces et de logements dont les travaux ont démarré en septembre 2016 et un programme de logements sociaux sur le dernier terrain agricole de notre quartier, inondable à 80% dont la moitié en aléa fort. Malgré un recours de habitants et une demande de contrôle de légalité, le permis a été confirmé.
    Par contre , les équipements de rétention de la grande surface n’ont toujours pas été réalisés.
    – Il y a quelques jours , la mairie a ouvert une enquête publique pour une modification du PLU prévoyant de classer la majeure partie du quartier en Zone d’Expansion de Crue (y compris certains projets construits depuis peu ou en chantier….). La mairie justifie cette mesure de prévention sur la base d’une carte de zones à risque inondable, établie en 2008 et qui n’a jamais été communiquée au public. Un quartier voisin en zone d’activités, subit le même sort mais lui est régulièrement inondé.

    En résumé, la mairie a totalement urbanisé en 2 ans, notamment en logements sociaux, la totalité des terrains en amont de notre quartier sans adaptation du réseaux d’eaux pluviales et sans contrôle des équipements de rétention privé avant de placer tout l’aval en zone d’expansion de crue…
    Et il reste en amont du quartier voisin, qui lui est inondé régulièrement, 80 000 m 2 de zones agricoles à urbaniser…

    Sur quels arguments peut-ont attaquer le plus efficacement la modification du PLU concernant notre quartier ?
    Notamment: le périmètre de la Zone d’Expansion de crue élargi à une zone bâti depuis 1900 et qui n’a jamais été inondée, l’urbanisation sur des zones de ruissellement, l’absence de réseaux adapté d’eaux pluviales.
    La mairie peut elle classer dans le périmètre de la zone d’expansion de crue tout ou partie des projets immobiliers qui viennent d’être construits ou dont les travaux ont à peine commencé?

    Peut on suspendre le commencement des travaux du projet de logements prévu au coeur de notre quartier jusqu’à ce que la grande surface à 5 mètre en amont ait régularisé la totalité des bassins de rétention prescrit au permis de construire?

    Peut on suspendre les travaux des projets en construction jusqu’à la réalisation complète des études hydromorphologiques, semble-t-il en cours et jusqu’à l’adaptation du réseau d’eaux pluviales aux résultats de ces études?

    Quels conseils pouvez vous nous donner afin de pouvoir défendre au mieux la sécurité de nos familles et de nos biens. Ce qui est l’essentiel pour nous.

    Je vous remercie par avance.

    1. Auteur

      Bonjour Madame,

      Je crains de vous décevoir, mais j’ai lu attentivement votre question pour essayer d’apporter un début de réponse néanmoins cela nécessite un travail approfondi d’analyse des différente pistes que vous évoquez. Il m’est impossible de vous répondre sur la question des arguments à soulever pour attaquer la modification du PLU si ce n’est de creuser comme vous l’évoquez le risque inondation et l’aggravation de ce risque. Idem pour la question du périmètre de zone d’expansion de crue.
      Concernant la suspension des projets de travaux, un référé devant le tribunal administratif permet en cas d’urgence et de doute sérieux sur la légalité de l’acte (permis de construire), de faire suspendre les travaux. Pour cela, il faut également intenter un recours en annulation du permis de construire délivré.
      Concernant vos démarches, il vous faut dresser un historique clair de la situation, pas forcément chronologique mais par idée.
      – Les différents projets de constructions et les risques d’inondation
      – La zone d’expansion de crue et ses conséquences prévisibles sur l’urbanisation et les inondations
      – le Plan de Prévention des Risques et la conformité des projets de construction ainsi que du projet de modification du PLU évoquée…
      Vous devez demander copie de tous les documents vous intéressant. Je vous renvoie vers mon article sur le droit à communication des documents administratifs et le site de la CADA rubrique urbanisme.
      Je conseille de proposer de venir avec une clé USB pour venir récupérer tous ces documents que l’administration est tenue de vous communiquer sous un délai d’un mois à compter de la réception de votre courrier recommandé.
      Seule l’analyse de tous les documents applicables et autorisations délivrées vous permettra de développer les arguments requis pour contester la modification.
      Une fois votre historique complet et toutes les pièces administratives récupérées, vous pourrez vous adresser d’une part :

      1. A un avocat spécialisé en urbanisme pour lui demander une consultation juridique détaillée vous permettant d’obtenir les arguments pour contester la modification du PLU.
      2. Cette consultation si elle est établie à temps sera fournie au commissaire enquêteur pour être annexée au registre d’enquête.
      3. Cette consultation pourra être annexée à un courrier au service du contrôle de légalité dans lequel vous demandez au Préfet d’exercer un recours hiérarchique à l’encontre de la délibération approuvant la modification du PLU. Croyez bien que si un risque avéré d’inondation est à prendre en considération, la Préfecture mettra en oeuvre les démarches nécessaires afin de s’assurer du respect des règles et de l’absence de risques.
      4. Ce courrier au contrôle de légalité devra être doublé d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.

      Ceci étant, si vous obtenez un avis favorable du commissaire enquêteur dans le registre, cela peut amener à négocier ladite modification sans passer par la case contentieux.
      Quoiqu’il en soit, je ne peux que vous conseiller d’avoir recours à une consultation juridique étoffée d’avocat.
      Plus vous lui fournissez d’éléments concrets de la réglementation à étudier, plus vous lui simplifiez la tâche.

      Demandez donc copie :

      – Dossier du projet de modification du PLU (communicable aux administrés dès son arrêt en Conseil municipal).
      – Plan de Prévention des risques inondation : plans de zonage et règlement
      – Annexes du PU et notamment annexes sanitaires
      – Avis des personnes publiques associées sur le projet de modification du PLU
      – Dossiers de permis de construire des projets qui vous inquiètent

      N’hésitez pas à écrire par lettre recommandée dès maintenant au Pôle des affaires sanitaires et sociales compétent sur votre département afin de l’alerter sur vos doutes quant aux bassins de rétention, au Préfet afin de l’alerter sur vos doutes quant aux risques d’inondation et à la légalité des permis de construire délivrés.
      Dès lors que vous alertez par lettre RAR l’administration sur des risques touchant à la sécurité et à la salubrité publique, croyez bien que vos courriers seront pris au sérieux…

      Cela vous permettra d’avancer et d’avoir les avis de techniciens confirmés sur le sujet. Je vous invite à proposer à l’ensemble des personnes concernées d’écrire les mêmes courriers pour faire pression.
      Voire à envisager de créer une association Loi 1901 de défense de l’environnement et des intérêts urbanistiques de la Ville. Créer une association, c’est simple et très peu coûteux.
      L’association a la personnalité morale et peut intenter des recours en justice. Les adhésions peuvent ainsi vous servir à rémunérer la consultation ou la prise en charge de votre dossier par un avocat.
      Des adhérents peuvent progressivement rejoindre votre association au fur et à mesure.

      J’espère vous avoir un peu aidée dans l’organisation de vos démarches,
      N’hésitez pas pour plus de précisions et tenez nous informés,
      Je vous souhaites de joyeuses fêtes.
      Jasmine – Droit sur terrain

  37. Bonjour Jasmine,
    Précisions au sujet du terrain devenu inconstructible dans le T0 du SCOT.
    Terrain constructible depuis quelques années dans le POS communal
    Demande de CUb en avril 2015
    Réponse en août 2015, CU tacite
    Raison réponse tardive: demande d’accessibilité faite par la DDT au Conseil Général, ce dernier répond en retard et demande un déplacement du panneau d’agglo pour des raisons de sécurité puisque le terrain se trouve en bord d’une RD.
    Le maire prend un arrêté, dans lequel bien que le terrain est constructible en zone U, pour le déplacement de panneau.
    En septembre, la commune demande le passage du POS en PLU.
    Au niveau de l’arrondissement un SCOT est en cours d’élaboration.
    Je mandate un BE et un géomètre pour l’étude de l’aménagement de mon terrain, coût 3200 €.
    Je dépose une Déclaration préalable pour l’aménagement d’un premier lot sur ma parcelle en janvier 2015, quinze jours plus tard je reçois une Décision de non opposition de la part du maire.
    Mon projet prend du retard parce qu’ERDF ne répond pas à mon BE pour le branchement électrique.
    En novembre j’assiste à la première réunion publique du PLU
    J’apprends que mon terrain ne figure plus dans le plan T0 du SCOT
    Je demande des explications au responsable instructeur du PLU, il ne comprend pas en me disant que le T0 est établi à partir de photo aérienne.
    Mais suite à mon CU et ma DP il tachera d’intervenir aupres des responsables du SCOT pour réintégrer mon terrain dans le T0.
    Il me conseilla également de voir le commissaire enquêteur du SCOT puisque l’enquête publique est justement en cours pour lui faire part de mon desaccord, de lui présenter mon CU et ma DP et de mentionner les doléances dans le régistre de l’enquête publique.
    Le commissaire me rassura et me confirma qu’il tiendra compte de ma demande dans ses conclusions de l’enquête.
    Il me conseilla également de demander une prorogation de mon CU.
    La prorogation a été déposée courant novembre et le 12 décembre elle a été refusée par le maire pour 2 raisons:
    1° hors délai, parce que j’ai pris en compte la notification du CU tacite d’août 2015 et non le délai de deux mois après la demande soit juin.
    2° Augmentation de la taxe départementale en 2016 par rapport à 2015.
    Le maire me conseilla de refaire une demande de CUb.
    Le service instructeur, que j’ai consulté, me le déconseille puisqu’il aura un sursis à statuer à cause du SCOT et du PLU en cours d’élaboration.

    Le BE instructeur du PLU me demande de surtout ne rien entreprendre et d’attendre la prise en compte de la demande au niveau du SCOT et quand mon terrain sera de nouveau dans le T0 on avisera pour la suite !

    Que pensez-vous ?
    Que dois-je faire ?

    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le SCOT s’impose dans la hiérarchie des normes. Le PLU ou POS doit lui être compatible. Cependant le SCOT ne s’impose pas à l’instructeur dans l’étude de l’autorisation de construire.
      Le C.U ou PC sont instruits en fonction du PLU applicable.
      En l’occurrence, peut-être que le POS s’applique toujours puisque la révision du PLU vient d’être lancée. Le C.U ou PC sera donc instruit en fonction du POS applicable. Que dit le POS applicable sur la constructibilité de votre terrain, c’est la réglementation qui s’impose à ce jour. Sauf sursis à statuer dans les conditions détaillées dans mes articles sur le sujet.
      Si le PLU est en cours de révision et qu’il doit prendre en compte le SCOT, il doit être suffisamment avancé pour pouvoir opposer un sursis à statuer (septembre 2016, ce n’est que le tout début).
      Je ne vois pas pourquoi, vous ne pourriez pas demander un C.U opérationnel et quelles conséquences cela aurait.. Si ce n’est de vous accorder un droit acquis au maintien de certaines dispositions et vous informer officiellement de ce qui se projette sur votre terrain.
      Sachant qu’un C.U peut faire l’objet d’un recours gracieux (accompagné d’un recours hiérarchique devant le Préfet), et d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  38. Bonjour Jasmine,
    Merci pour votre réponse,

    Quand on effectue la déclaration de fin de travaux, l’administration dispose de 3 mois pour vérifier la conformité de ce qui a été réalisé.
    Étant donné qu’il s’agit d’une assez grosse commune, avec des dizaines voire des centaines de bâtiments aussi gros que le mien, s’il n’y a pas de déclaration de travaux ni de travaux apparents à l’extérieur, est il courant qu’ils aillent vérifier une surface plancher sans raison ?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Suite à des travaux, l’administration est en droit de rentrer dans le local pour vérifier la conformité de la surface de plancher.
      Je serai bien en mal de vous répondre si c’est courant ou pas…Cela dépend tellement de facteurs aléatoires !
      Pour être rassuré sur vos projets, vous pouvez poser la question à un avocat. Pour une moyenne comprise entre 50 et 100 euros, vous pouvez avoir une réponse en ligne précise à en-tête avocat.
      Lorsque vous posez votre question, vous avez la possibilité de joindre votre pièce jointe sur certains sites, afin que la consultation donnée par l’avocat soit pertinente.
      Si vous faîtes cette démarche, tenez-nous informés, cela peut aider d’autres internautes dans des cas similaires.
      Ceci étant et vu la demande croissante de conseils personnalisés, je travaille à un annuaire d’avocats spécialisés sur droitsurterrain. Ne nous perdez pas de vue ! 🙂
      Bon weekend
      Jasmine – Droit sur terrain

  39. Bonjour,
    Que faire quand un terrain constructible d’un POS disparaît du plan T0 d’un SCOT en cours d’élaboration ?
    CU tacite (juin 2015) et non-opposition à DP (janvier 2016) délivrés pour le terrain.
    CU demandé opérationnel mais devenu tacite suite à réponse tardive au sujet de l’accessibilté demandé au Conseil Général par la DDT.
    Problème d’accessibilté résolue, déplacement panneau d’agglomération par arrêté du Maire en septembre 2015 dans lequel il précise que le terrain est bien constructible.
    Etude d’aménagement par BE et géomètre coût 3200€ .
    Transformation POS en PLU demandé par la commune en septembre 2015.
    BE qui élabore PLU et commissaire enquêteur SCOT promettent de réintégrer le terrain dans le T0 condition pour qu’il soit constructible après l’arrêté du PLU.
    Conclusion:
    CU perd sa validité le 23 décembre 2016
    DP normalement valable 3 ans?
    POS reste valable jusqu’au 27 mars (loi ALUR)
    SCOT sera arrêté courant mai 2017
    PLU en est à ses débuts.
    Que me reste t il à faire ?
    – Une nouvelle demande de CU b risque le sursis à statuer d’après le service instructeur !
    – Déposer un permis de construire très rapidement qui risque le même sort !
    – Attendre et espérer au bon vouloir des élaborateurs du SCOT et du PLU !
    Merci pour votre aide
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il n’est pas évident de comprendre votre question.
      Le certificat d’urbanisme a une durée de 18 mois et peut être prorogé sur demande à l’administration.
      Pour que l’on vous oppose un sursis à statuer, il faut le motiver. Il ne suffit pas que le PLU soit lancé.
      Quelle est la position de l’administration sur le sort de votre terrain dans les futurs documents d’urbanisme.
      Les changements de réglementation ne se font pas au bon vouloir des bureaux d’études et administratifs même s’ils en ont le pouvoir, ils doivent respecter la loi et le Code de l’urbanisme.
      Le Code de l’urbanisme pose des critères clairs et précis quant au classement de zones. Après, c’est une question d’interprétation.
      Je ne vous conseillerai pas d’attendre ou d’espérer de tomber dans les oubliettes.
      Il faut vous manifester dès le début par écrit, et demander des explications écrites sur le choix retenu du zonage concernant votre terrain.
      Lorsque je dis par écrit, j’entends toujours par mail et courrier recommandé. Pas de preuve = pas d’écrit.
      Il faut intervenir à l’enquête publique. Dans quel cas de figure êtes vous et quelle menace pèse sur votre terrain…Démontrer que ce zonage est illégal si c’est le cas.
      Vous pouvez demander un PC. Si un sursis à statuer est opposé, vous disposez de voies de recours pour le contester.
      Idem pour le CU b). Ainsi, cela vous permettra de solliciter l’avis du Préfet sur votre dossier en l’associant via le recours hiérarchique à vos démarches.
      Si le POS devient caduc, et que le PLU n’a pas été adopté. La Commune applique le RNU et la doctrine de la constructibilité dans les parties actuellement urbanisées.
      A rester vigilant donc sur les dates butoir, et formuler votre demande de permis de construire si opportun.
      Conernant votre terrain qui disparaît du plan du SCOT : S’agit-il d’une erreur matérielle ? Je ne comprends pas.
      Je propose des guides des démarches à la demande. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide des propriétaires malins et bien dans vos droits.
      Je prépare également un annuaire des avocats spécialisés en urbanisme à mettre en ligne, vous serez informé via la newsletter.

      N’hésitez pas pour plus de précisions
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  40. Bonjour,

    Merci pour votre réponse,
    La commune nous dit que dès lors qu’il y a une surface plancher de créée, peu importe le matériau utilisé et même si elle est provisoire, c’est taxable car la notion de provisoire n’a pas été intégrée à la loi.
    Vu que c’est à l’intérieur et que rien ne se voit de dehors, est ce que je ne prends pas le « risque » de ne rien dire su tout, comme il n’y aura pas de permis dépose et pas de travaux apparents, personne ne va venir spontanément?

    1. Auteur

      La surface de plancher a déjà été créée et autorisée dans le cadre du permis de construire du bâtiment commercial.
      Cette surface de plancher ayant servi de base à la surface taxable et au calcul soit de la TLE (avant 2012), soit de la taxe d’aménagement (après le 1er mars 2012).
      Vous devez disposer de ces éléments dans votre dossier : permis de construire et avis de perception.

      Aujourd’hui pour créer de la nouvelle surface de plancher, il faudrait soit réaliser une extension soit créer un étage à l’intérieur du bâtiment.

      Si vous aviez posé cette installation provisoire et démontable sur le terrain, et donc à l’extérieur du bâtiment, vous auriez effectivement été soumis à déclaration préalable, création de surface taxable et paiement de la taxe d’aménagement.

      Ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

      Je ne comprends pas le raisonnement de l’administration sur votre cas. A votre place, j’écrirai un courrier pour obtenir confirmation écrite de ces affirmations, ou un mail avec le lien de la photo.
      Il se peut qu’une subtilité m’échappe. C’est pourquoi, la confirmation écrite vous sera utile autant que pour solliciter l’avis du service du contrôle de légalité de la Préfecture (toujours par écrit, les paroles s’envolent !…)

      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  41. Bonjour Jasmine,

    Dans un bâtiment commercial existant, je souhaite installer une structure démontable métallique provisoire pour effectuer un stockage temporaire de matériel dont le volume varie suivant les périodes.
    J’insiste sur le fait que ce soit totalement démontable, rien n’est vissé dans le sol existant, la structure est posée indépendamment du reste comme un simple « meuble » et est vouée à être démontée de temps en temps, notamment quand on fait certaines actions commerciales nécessitant la totalité de notre surface au sol.

    Voici le style de structure qui l’on utiliserait :
    http://www.provost.fr/16961-thickbox_default/plateforme-niveau-uni.jpg

    Faut il faire une déclaration à chaque fois que l’on installe la structure, et est ce que c’est sujet à l’application de la TAXE d’Aménagement ?

    1. Auteur

      Bonjour,

      Sauf erreur de ma part, cette installation que vous posez à l’intérieur du bâtiment commercial n’est pas soumise à déclaration et donc pas de taxe d’aménagement non plus.
      Il conviendrait de vous rapprocher du service urbanisme de la Mairie concernée pour en avoir confirmation.

      Tenez-nous informés et participez à l’échange de savoirs que nous pratiquons sur ce site. N’oubliez pas la communauté et passez une bonne journée !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  42. Bonjour.
    Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain constructible qui est coupé en 2 par une zone inondable (r3).
    D’après les plans du PPRI , l’emplacement précis de la limite est difficile à situer compte tenu de l’échelle…
    Savez vous quel service administratif sera en mesure de me donner des informations précises,dois je faire appel à un géomètre pour matérialiser cette limite?
    Merci d’avance .
    Cdlt.
    Laurent.

    1. Auteur

      Bonjour,

      C’est le souci de l’échelle du PPR inondation effectivement…Même si le géomètre arrive à déterminer une limite par rapport au plan, c’est un acte de droit privé que l’administration n’est pas penue de prendre en compte…
      – Il faudrait étudier la réglementation applicable = plan de zonage et règlement afférent du PPRi.
      – Vous pouvez vous rapprocher du service de la DDT compétent pour vous faire expliquer le tracé en milieu de parcelle et disposer des éléments concrets pris en considération par l’administration (hauteur de crue, etc..).
      – Vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit, le délai d’instruction est de deux mois. Vous localisez sur un plan à une échelle précise votre projet de construction. L’administration doit vous répondre par l’affirmative ou la négative sur la faisabilité de votre projet. Ainsi, si vous situez votre projet de construction à l’extrême limite qui vous paraît correspondre à la limite du PPRi, vous aurez la réponse officielle de l’administration sur la limite à prendre en compte.
      – Le C.U est valable dix huit mois et peut être prorogé.

      Il y a peut-être d’autres pistes à creuser. Si des internautes ont des propositions elles sont les bienvenues !
      Tenez-nous informés, n’oubliez pas la communauté ! Vous pouvez aider d’autres internautes dans une situation similaire à la vôtre ! et vice versa !

      Bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  43. Jasmine

    Je reviens vers vous pour le cas de l’hôtel. La réunion avec la Mairie n’a abouti à rien. J’ai une question précise;

    Notre restaurant a été construit en limite de propriété sur le terrain communal. Grandes baies vitrées sur ce terrain. Il doit sûrement y avoir eu une servitude de cour commune ou un droit d’usage pour permettre la construction de cette manière. Est-ce que cette servitude est acquise pour toujours (ou pour 99 ans si c’est un droit d’usage)? Est-ce que l’on doit respecter le prospect du nouveau POS ou peut-on construire une nouvelle fois sur cette limite de propriété. Nous allons éplucher les permis de construire de nos bâtiments avant notre achat en 1998. Est-ce que le seul fait d’avoir une construction avec ouvertures sur le terrain communal ne signifie pas que de fait nous avons une servitude de cour commune?

    Merci

    Cordialement

    Pierre

    1. Auteur

      Bonjour Pierre,

      Pour toute nouvelle construction, la Mairie ou Préfecture instruiront votre demande de permis de construire en fonction de la réglementation d’urbanisme applicable.
      L’article Implantation des constructions en limite séparatives vous donnent selon moi la réponse à votre question.
      Vous disposez à priori d’une servitude de vue sur le terrain communal, relevant du Droit privé. Mais toute nouvelle construction sera quoiqu’il arrive soumise à la réglementation d’urbanisme indépendante des règles de Droit privé.

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  44. Bonjour,
    Dans la réglementation du plu de mon habitation (lotissement en impasse)
    Article ua 3,condition des dessertes des terrains
    Il est spécifié:
    Les groupes de garage individuels ou les aires de stationnement privrées doivent être disposés sur le terrain de manière a ne présenter qu’un seul accés sur la voie publique.

    Pouvez-vous m’expliquer ce texte,j’essaye de trouver la faille pour verrouiller mon voisin qui m’occasionne des trouble avec son 2eme accès pour garer sa voiture

    Peut-on comprendre qu’il n’a droit qu’a un seul accès à la voirie?

    Il a un garage en sous-sol en façade à l’extrémité de son terrain et il gare son véhicule en marche arrière à l’autre extrémité de son terrain au coin de ma maison à environ 60cm de ht vis à vis du niveau du trottoir(d’ou accélération avec sa Renault espace diesel)
    Conséquence:pollution avec les gaz d’échappement,j’ai des briques et joints qui se fissurent au coin de ma maison ,vue dans ma piece .

    Ma maison est construite en limite de propriété selon les règlements du lotissement de l époque.(+10ans )

    A ce jour le voisin a accolé un portail en pvc entre 2 pilasses et une clôture pleine rejoignant les 2 maisons, (semelle qui soutient le poteau collée contre mon mur)
    Nos maisons sont à 6m de la limite de route
    Donc d’une maison individuelle, je me retrouve avec 2 maisons reliées,demain si je vends ma maison ,il y aura forcément une décôte vis à vis de cela.

    La mairie nous dit qu’il fait ce qu’il veut sur son terrain, et demain un permis serait même délivré sans problème pour construire un garage collé à notre mur privatif (mur composite , nécessitant une aération ,en plus il devrait s’appuyer sur mon mur au niveau toiture pour éviter les infiltration d’eau entre les 2 murs,donc sans ma permission (mur privatif)comment peut on délivrer un permis qui déboucherait sur des problèmes)

    Pouvez vous me confirmer mes droits?
    1.combien d’accès à la voirie pour un véhicule par terrain ?(voir ci dessus article plu de mon habitation et de la zone)?
    2.Droit de s’ accoler sur un mur privatif en limite de terrain?
    3. Droit de relier les 2 maisons par pilasses et portail même si ils sont sur son terrain ?
    Quels sont nos recours?
    N’hésitez pas à me contacté pour des informations complémentaires ,photos..

    Merci d’avance pour votre aide.

    1. Auteur

      Bonjour,

      – L’accès à la voirie est réglementé par la réglementation d’urbanisme et donc la Ville. Vu ce que vous énoncez, un seul accès à la voie publique semble être autorisé.
      – le droit de s’accoler sur un mur privatif : Que dit le règlement d’urbanisme du PLU sur l’implantation des constructions ? Distances à respecter ?
      Vous pouvez écrire un courrier recommandé à la Mairie en demandant plus de précisions écrites sur l’application de ces règles d’urbanisme à votre voisin.

      – Vous êtes soumis à la réglementation du lotissement : règlement + cahier des charges.
      Si le règlement n’est pas caduc ou n’était pas caduc au moment de la réalisation des travaux : vérifier compatibilité de vos questions 1. 2. et 3. avec règlement applicable.
      Le cahier des charges est comme un contrat entre colotis, il s’impose sans devenir caduc : vérifier compatibilité de vos questions 1. 2. et 3. avec cahier des charges applicable.

      Si tous les termes des documents d’urbanisme et documents du lotissement ont été respectés. Il vous faudra étudier si les nuisances provoquées vous causent des troubles du voisinage excessif. Auquel cas, il faudra faire appel au juge pour trancher le litige et préalablement au conciliateur de justice.

      Bonne journée

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonsoir
        Je vous remercie pour votre réponse, j’ai vraiment du mal à drainer des informations d’urbanisme fiables.
        Avant de porter plainte pour troubles anormal de voisinage je veux être certain que la réglementation du Plu soit respecté.
        Je vous remercie encore pour votre aide

    1. Auteur
  45. Merci pour cette réponse, concernant notre terrain agricole nous sommes sûr qu’en fin d’enquête publique, il passe en emplacement réservé, depuis le 4 octobre, le PLU est actuellement soumis pour avis aux personnes associées à son élaboration et ce jusqu’au mois de janvier 2016, que peut-on faire pour notre défense.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le projet de PLU a donc été arrêté et soumis à enquête publique, puis transmis aux personnes publiques associées pour avis (délai de trois mois).
      En principe, vos démarches sont :
      1/ Contester l’emplacement réservé dans un courrier argumenté remis au commissaire-enquêteur, annexé au registre d’enquête.
      2/ Obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur à votre demande dans ses conclusions motivées consignées dans le registre d’enquête.
      3/ Faire modifier le projet de PLU avant l’adoption définitive du PLU par le Conseil municipal. Le projet peut encore être modifié en fonction des éléments de l’enquête publique et des avis des personnes publiques associées.
      4/ Si le PLU définitif ne fait pas droit à vos demandes, vous disposez d’un délai de deux mois pour intenter un recours devant le tribunal administratif à l’encontre de l’emplacement réservé.

      Il vous faut disposer du dossier de PLU afin d’analyser l’opportunité de l’emplacement réservé et trouver les arguments de contestation.
      Demandez la copie sur clé USB, et l’extrait de plan de zonage de votre terrain en version papier.

      Toutes ces démarches sont décrites avec modèles de lettres dans le Guide que vous avez acheté : Défendez vos droits face au PLU.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  46. Bonjour, je suis agricultrice, avec des terrains en fermage. J’aimerai m’installer autour de ces terrains, mais il n’y a que de la forêt. Une forêt de 3ha appartenant à un massif forestier est en vente juste à côté de mes fermages. J’ai comme idée de mettre en premier lieu une serre tunnel dans la forêt qui me servira pour surveiller la mise bas de mes animaux, pour ensuite y construire ma maison avec cette justification. J’aurai aimé savoir s’il était possible d’avoir un permis de construire pour la serre tunnel (et ensuite la maison) sans autorisation de défrichement, sachant qu’il y a la place entre les arbres (la forêt a été éclaircie) donc pas de nécessité de coupe rase (juste un cloisonnement et une nouvelle éclaircie qui ne nécessiteraient pas d’autorisation de défrichement). Ne pas demander d’autorisation de défrichement m’arrangerait vu que je suis soumise sinon à payer une compensation à l’état. Qui juge si l’autorisation de défrichement est nécessaire au permis de construire ? Il n’y a ni carte communale ni POS ou PLU sur la commune, normalement la seule condition d’avoir un CU est d’avoir les réseaux en bord de parcelle (ce que je vais amener une fois que j’aurai acheté la forêt). Merci beaucoup pour votre aide.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il serait bon dans votre cas de vous rapprocher de la DDT – Direction départementale du Territoire et notamment du service économie agricole. L’obtention d’un certificat d’urbanisme positif ne dépendra pas de votre bonne volonté à amener les réseaux. C’est bien plus compliqué que cela. S’il n’existe aucun document d’urbanisme, la DDT applique d’une part le principe de constructibilité limitée dans les Parties actuellement urbanisées. D’autre part, en ce qui concerne les habitations nécessaires à l’exploitation agricole, elle développe une doctrine avec un certain nombre de critères à respecter par le porteur de projet. Cette doctrine est ainsi appliquée par les services instructeurs des demandes de permis de construire, et donc la DDT du département où se situe le terrain est la mieux placée pour répondre à vos interrogations. Par ailleurs, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour avoir une réponse écrite officielle de l’administration sur votre projet. Vous disposerez ainsi des informations nécessaires afin de cadrer les conditions suspensives à l’achat du terrain.

      Bien cordialement
      Jasmine- Droit sur terrain

  47. Bonjour,
    nous sommes propriétaires d’un terrain agricole sous bail de fermage jusqu’en 2022, et le PLU est en révision dans notre village, nous avons l’inquiétude de voir ce terrain transformé en emplacement réservé. Est-ce que le bail ne nous protège pas contre les mouvements de la mairie ? D’autre part, peux-t-on vendre un terrain qui est en zone ud a alors que le PLU est en cours de révision ?
    Par avance merci pour votre retour.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Un bail ne protège pas contre des changements de réglementation. Il faudrait selon moi, demander rendez-vous au service urbanisme de la Mairie ou les appeler pour vérifier si vos craintes sont justifiées. En effet, si c’est le cas, il vous faudra organiser votre défense avant l’arrêt du projet de PLU et l’enquête publique. Je parle de « défense » puisque l’emplacement réservé rend inconstructible votre terrain. Vous pouvez vendre votre terrain même si le PLU est en cours de révision. Il appartient à l’acquéreur de s’informer des possibles changements de réglementation sur le terrain.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  48. merci de votre réponse , pour la création des ouverture j’ai juste demander une autorisation de travaux avec deux photos une avant et une après , on ne ma pas demander de stipuler la surface des travaux . je me demander si les ancien propriétaire ne devrait pas payer une partie de cette taxe vue qu’une grosse partie des aménagement de cette grange et écurie a été effectué par eux avant la vente ?

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous devez disposer du permis de construire du bâtiment annexé à l’acte de vente, il faudrait y vérifier le nombre de pièces autorisées.
      Vous pouvez aussi demander à consulter le dossier de permis de construire en mairie, il vous suffit d’envoyer un mail pour leur demander les démarches à accomplir.
      Vous en saurez plus sur les éventuelles obligations de votre vendeur au sujet de la taxe d’aménagement. Sachant qu’avant 2012, elle s’appelait TLE – taxe locale d’équipement.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  49. bonjour , j ai acheter il y a 5 ans une ferme en partie rénové . dans la partie du bâtiment agricole il i avait un dressing , un wc , une sdb , une cuisine et une grande pièce noir . aujourd’hui on me demande de payer une taxe sur l’aménagement des bâtiment agricole car j’ai créer 2 ouverture dans la pièce noir . le problème c est que l’on me demande de payer pour toute les pièce créer dans ce bâtiment alors quelle existait déjà quand j’ai acheter cette maison .

    1. Auteur

      Bonjour,

      Le changement de destination d’agricole en habitation a du nécessiter un permis de construire vu que vous avez notamment modifié la façade en créant les ouvertures. Vous avez du donc déclarer de la surface taxable dans le feuillet impositions de votre demande de permis de construire. Vérifiez vos déclarations, elles doivent correspondre à la base de calcul de la DDT.

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  50. Bonjour,
    Mes parents sont agriculteurs et souhaitent faire construire une maison d’habitation sur un de leur terrain (terre agricole en zone naturelle) qui est accolé à un terrain où il y a une maison d’habitation.
    Leur certificat d’urbanisme a été refusé au motif qu’ils partent à la retraite dans un an.
    Peut-on avoir un recours?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Le règlement de la zone agricole applicable à votre terrain doit autoriser les constructions à usage d’habitation lorsque la proximité de l’agriculteur est rendue nécessaire sur son exploitation agricole. Dès lors, lorsque vos parents seront retraités la condition pour pouvoir construire ne sera plus remplie… Il vous faut lire attentivement le règlement du PLU pour savoir ce qui est autorisé sur vos terrains et demander un extrait de plan de zonage. A voir, si cette réglementation est susceptible d’évoluer prochainement. Il faudrait poser la question à la Mairie.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  51. Bonjour Mme Jovanovic,

    Merci pour votre réponse. Je viens d’aller en mairie, et en fait ce n’est pas un PLU mais une carte communale.
    est-ce que les démarches restent les mêmes.
    Merci

    cordialement

    1. Auteur

      Oui, il s’agit d’un document d’urbanisme « allégé » par rapport au PLU. Vous pouvez demander copie de tous les documents de la carte communale afférents à votre terrain, et intenter les voies de recours évoquées dans ma précédente réponse. Il est important de bien vous faire expliquer les motifs du changement de zonage sur votre terrain, par écrit c’est mieux.
      A bientôt
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  52. Bonjour, j’ai fait construire ma maison en 2008.
    Nous avons pour projet de réaliser un préau de stationnement pour deux voiture avec un abris de jardin. Mon dossier de permis de construire quasiment complet, je suis allé au service d’urbanisme afin qu’il vérifie qu’il soit correct. Et là, on m’apprend que ma demande sera rejetée car mon terrain est en zone naturelle, alors qu’il ne l’était pas en 2008.
    La seule chose que je peux faire selon le service de l’urbanisme c’est que ma construction soit accolée à la maison, alors que cela est impossible car nous avons des ouvertures sur tous les cotés;
    Donc sur mon terrain je ne peux rien construire.
    Ai-je un recours ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,

      Bien sûr, il existe des recours.

      Toutefois, il vous faut déjà disposer d’un minimum d’éléments et comprendre les motifs du classement en zone naturelle.

      Pour cela, il vous faut demander au service urbanisme :

      – copie de l’extrait de zonage du PLU sur votre terrain,
      – copie du règlement du PLU afférent à votre terrain.

      Il vous faut étudier l’ensemble du dossier PLU, il est peut-être consultable sur internet ?

      Sinon, vous pouvez demander à ce que l’on vous enregistre sur une clé USB le rapport de présentation du PLU, le PADD du PLU, les OAP.

      Ces éléments vous aideront à comprendre les justifications du classement de votre terrain en zone naturelle.

      Vous pouvez également écrire un courrier à Mr le Maire en demandant des précisions sur les motifs du classement de votre terrain en zone naturelle.

      Puis faire le parallèle avec les documents du PLU pour soulever d’éventuelles contradictions.

      Des erreurs sont fréquemment commises dans le zonage des PLU, la jurisprudence abondante en urbanisme en témoigne. J’ai rédigé un article « Erreur de classement en zone naturelle » et d’autres sur les erreurs de zonage dans le PLU.

      Ensuite, et en fonction de l’analyse des éléments du PLU, vous avez deux voies de recours pour faire modifier le zonage sur votre terrain :

      – la demande d’abrogation partielle du règlement illégal adressée à Mr le Maire. Son refus est attaquable devant le tribunal administratif.
      l’exception d’illégalité soulevée à l’occasion d’un refus de permis de construire, ou certificat négatif.
      Vous intentez un recours en invoquant le fait que le refus est basé sur un règlement illégal.
      J’ai rédigé plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique Propriétaires.

      Il vous faudra affiner votre analyse du zonage :

      Si le terrain doit réellement être classé en zone naturelle, vous pouvez demander à identifier votre bâtiment dans le PLU afin d’y autoriser annexes et extensions (Loi ALUR de 2014 et Loi Macron de 2015).
      Si le terrain a été classé par erreur (erreur matérielle) ou erreur d’appréciation des services de la Mairie (erreur manifeste d’appréciation), vous pouvez selon l’environnement urbain de votre terrain demander à être intégré dans la zone constructible la plus proche.

      Ce sont les hypothèses possibles selon moi. Pour aller plus loin, il vous faut le PLU.

      N’hésitez pas pour plus de précisions. J’ai vu que vous vous êtes abonné à la newsletter, vous avez du recevoir le guide offert droit sur terrain, qui peut vous aider à mieux comprendre vos droits à l’information , et le mécanisme d’élaboration du PLU.
      Je prépare par ailleurs un E-Book,sur les voies de recours possibles lorsque les délais de recours contre le PLU sont expirés.

      Vous remerciant de votre attention,
      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  53. Bonjour,

    J’envisage l’achat d’une maison qui est actuellement en zone NB. Le prochain PLU applicable en 2017 fait passer cette parcelle en zone Ap.
    – Qu’elle est la signification de Ap ? Quelles sont les règles générales pour ces zones ? Où trouver ces règles ?
    – J’ai compris qu’il s’agissait d’une zone Agricole « p » ; est-il donc possible que La Safer préempte une future vente ? Est-ce que la zone pourra bénéficier des aménagements urbains type électricité, fibre optique, assainissements, etc….

    Quels sont les impacts dont je devrais tenir compte ?

    Je vous remercie par avance de votre aimable aide.

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Avec les références cadastrales, demandez en Mairie copie de :
      – l’extrait de plan de zonage
      – le règlement de la zone Ap.
      Vous aurez la réponse à votre première question.
      La SAFER peut préempter l’achat du terrain.
      Pour les aménagements urbains, posez la question à la Mairie.

      Pour les impacts, je n’ai pas compris le sens de votre question désolée.

      Tenez nous informés de l’évolution de votre dossier !
      A bientôt

      Bien cordialement.
      Jasmine – Droit sur terrain

  54. Bonjour

    Suite à une demande de permis de construire, le service urbanisme m’a répondu par un sursis à statuer .
    En effet mon terrain va passer en zone naturelle dès que le PLU sera adopté.

    J’ai fais un recours gracieux, avec un avocat, expliquant que mon permis n’avait pas à vocation de rendre plus honnereuse(…..) l’exécution du futur PLU.
    Aucune réponse de la mairie

    J’ai demandé un RDV au maire, qui lui est pour me donner l’autorisation de permis de construire.
    Mais la mairie à l’air bloqué dans sa situation, le service urbanisme a mis en sursis à statuer, alors que le maire ne voit aucun inconvénient à me délivrer l’autorisation….

    Ma question : une mairie peut elle revenir sur sa décision de « sursis à statuer »?
    comment faire, justifier auprès du contrôle de légalité de la préfecture…?
    Est ce déjà arrivé?

    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,

      Excusez-moi d’être directe mais peu importe ce que dit le Maire si l’urbanisme bloque votre projet…
      Cela signifie que votre terrain est menacé de devenir inconstructible dans le futur PLU.
      Si le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal, il vous faut demander communication du projet de PLU concernant votre terrain :

      – extrait de plan de zonage de votre terrain,
      – règlement du projet de PLU correspondant au zonage,
      – annexes du projet de PLU par rapport à votre terrain.

      Si la Mairie vous a opposé un refus implicite à votre recours gracieux à l’encontre du sursis à statuer, c’est attaquable devant le tribunal administratif.
      Votre avocat a du vous informer des délais pour intenter un recours contentieux à l’encontre du refus implicite de la Mairie de faire droit à votre recours gracieux.
      Par ailleurs et parallèlement à votre recours gracieux, il est important de saisir le Préfet via le service du contrôle de légalité. Vous leur faites copie de votre recours gracieux et demandez à ce qu’il contrôle la légalité du sursis à statuer. Si le Préfet relève une illégalité, il peut mettre en demeure le Maire de retirer l’arrêté de sursis à statuer. Le Maire n’est pas obligé de donner suite à cette demande, mais cela part mal pour un éventuel contentieux devant le tribunal administratif.

      Vous devez vous battre sur deux aspects selon moi (et donc deux recours) :

      – Contester le sursis à statuer en invoquant vices de forme et de fond.
      Obtenir son annulation.

      – Contester le zonage zone naturelle du projet de PLU sur votre terrain.
      Demander la modification de ce zonage.

      Il vous faudrait déjà récupérer les éléments listés ci-dessus et demander à l’urbanisme les justifications de ce classement en zone naturelle.
      Ecrivez leur un mail ou un courrier, il vous faut tracer tous vos échanges par écrit.
      Les services administratifs de l’urbanisme sont les mieux placés pour vous répondre sur l’application des textes de lois.

      Tenez-nous informés, je pourrai créer un sujet pour suivre votre dossier.

      Récemment, à Marcey en Grèves, le tribunal administratif a annulé la zone naturelle, car découlant d’une erreur d’appréciation de la Mairie, d’un terrain-jardin d’une propriété.
      Le Code de l’urbanisme donne les critères de classement des zones, il faut que les services administratifs de la Mairie vous justifie du classement en zone naturelle par rapport au code de l’urbanisme et lois applicables sur votre secteur.

      N’hésitez pas pour plus de précisions et voyez dès maintenant les délais de recours contentieux sur le sursis à statuer avec votre avocat.

      Bonne semaine

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  55. Bonjour,

    Je reviens vers vous pour vous demander quelques précisions :

    Le courrier de recours gracieux je l’ai fait dès le refus du permis, j’ai reçu un courrier me disant que mon courrier
    allait être transmis au service concernés, je n’ai à ce jour pas de réponse, cela va bientôt faire 2 mois, dois je attendre leur réponse ou dois je faire le recours contentieux avant les 2 mois ?

    D’autre part, le PLU de ma ville indique reconstruction après sinistre, pouvez vous m’indiquer si les textes de loi sont prioritaires (puisque eux indiquent reconstruction après sinistre ou démolition quelque soit la zone du moment qu’il y avait une construction légale), par rapport au PLU ?
    Je me tiens à votre disposition si ma question n’est pas très explicite.

    Je vous remercie

    jACQUELINE PROTO

  56. Bonjour,

    Je reviens vers vous en passant directement par le site en espérant que cela fonctionnera car je ne suis pas trop douée !
    Je reviens vers vous pour vous demander quelques précisions :
    La lettre de recours gracieux je l’ai faite dès que j’ai reçu le refus du permis modificatif, la mairie m’a répondu qu’ils transmettraient mon dossier et me tiendrai informé, dois je attendre d’avoir la réponse ou dois je faire
    le recours contentieux dans le délai obligatoirement des 2 mois même sans réponse définitive de mon recours contentieux ?

    D’autre part, le PLU de ma ville indique que l’on peut reconstruire après sinistre il ne parle pas en cas de démolition pour force majeure, pouvez vous me dire si je vais en contentieux, le fait que dans tous les textes de loi on parle de reconstruction après sinistre ou démolition, qui est majoritaire le PLU ou les textes de loi ?

    Je vous en remercie et vous souhaite une bonne fin d’après midi

    Jacqueline PROTO

    1. Auteur

      Bonjour

      Avez-vous alerté le service du contrôle de légalité sur votre cas ? Le Préfet a pour rôle de vérifier la légalité des actes émis par les Maires.
      Suite à ce contrôle, le Préfet peut demander au Maire de retirer un acte illégal qu’il s’agisse d’un arrêté, d’une délibération…

      L’expertise juridique du contrôle de légalité pourrait peut-être vous aider dans vos démarches.
      Il vous faut très clairement lister les étapes, et dresser un historique aussi clair que possible.
      Souvent, des demandes sont traitées à la va vite tout simplement parce que la demande est trop confuse..

      A partir de la réponse de la Mairie ou du refus implicite = silence gardé pendant deux mois, vous disposez d’un nouveau délai de deux mois pour intenter un recours contentieux devant le tribunal administratif.

      Le PLU est censé respecter les lois en vigueur. Il s’applique donc de fait à toute situation juridique. Du moment qu’il est exécutoire, il s’impose à tous même au Maire qui n’a pas le pouvoir d’y déroger..
      Par contre, le règlement du PLU peut être illégal c’est à dire que les auteurs du PLU se sont trompés et n’ont pas correctement respecté la Loi..

      C’est une autre bataille à mener, il faut faire reconnaître l’erreur commise soit par le Maire lui-même qui abroge le règlement, le modifie et en adopte un nouveau.
      Soit, il faut saisir le tribunal administratif qui va reconnaître l’erreur commise en déclarant l’illégalité du règlement et enjoindre au Maire d’abroger le règlement ilégal, de le modifier, et d’en adopter un nouveau.

      En tout état de cause, la reconstruction après sinistre est prévue par le code de l’urbanisme comme indiqué dans la précédente réponse.
      Donc, le règlement du PLU doit s’y conformer en principe et sous toutes réserves des éléments du dossier.

      A cette étape, je vous conseille vivement d’adresser un courrier explicatif au contrôle de légalité de la Préfecture :
      – Dressez l’historique clair, point par point,
      – Mentionnes votre recours gracieux, les dates d’envoi et de réception par la Mairie,
      – Joignez copie de votre recours gracieux
      – Demandez leur leur position sur la situation juridique pour qu’ils comprennent bien l’impasse dans laquelle vous vous trouvez aujourd’hui.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  57. Je vous remercie pour votre réponse rapide et très explicite et détaillé.
    Le recours gracieux je l’ai fait, j’attends leur réponse.je reviens vers vous dès que j’ai du nouveau.
    Je voulais aussi vous dire bravo pour tout ce que vous faites pour nous tous sur ce site,
    On voit que vous aimez’ votre métier.

    Une bonne journée

    A bientôt

  58. Bonjour,
    Faut-il demander un permis de construire ou une autorisation pour construire un abri en bois ouvert (3 cloisons et un toit) et sans fondations sur une zone forestière non constructible ? Et sur une zone constructible ? Si oui, à partir de quelle taille ?
    Merci de vos conseils.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Toute construction est soumise aux règles d’urbanisme. Soit vous consultez le règlement en Mairie : extrait de zonage et règlement correspondant en donnant les références cadastrales.
      Soit vous demandez un certificat d’urbanisme et la Mairie vous répond officiellement sur les règles applicables. C’est gratuit et ouvert à tout administré.
      Rien ne sert d’éviter le passage en Mairie. J’ai régulièrement des internautes qui se sont dresser PV pour infraction aux règles d’urbanisme. D’autant plus, si vos projets sont en zone naturelle forestière. Il n’est pas possible de répondre de manière générale à une question si générale. Chaque Mairie applique sa propre réglementation.

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  59. Bonjour,

    Je viens sur ce forum pour un très gros soucis, je vous résume en quelques lignes ma situation :
    J’ai acheté une maison avec un terrain dans une zone N2, j’ai obtenu un permis de construire pour une extension, lors de mon achat j’avais fait assurer la maison et fait mettre le compteur EDF. Lors des travaux sur l’ancienne maison pour pouvoir construire la nouvelle maison, (il était prévu de déposer la toiture, le plancher, certains murs) l’ancienne maison étant construite en pierre et terre s’est fissurée de partout et n’a pas tenu, les murs restants se sont fissurés, nous avons donc été obligé de tout enlever, de ce fait j’ai résilié le contrat EDF par sécurité. Un voisin a eu la « gentillesse » d’écrire à l’urbanisme et de ce fait une personne de l’urbanisme est passée et nous a dit de ne pas continuer les travaux, nous avons donc arrêter, j’ai contacté à maintes reprises la personne de l’urbanisme, il n’a jamais voulu me recevoir, au bout de 2 mois n’ayant reçu aucun courrier et chaque fois que je me rendais à l’urbanisme personne ne voulait me recevoir, nous avons repris les travaux, en demandant la pose d’un compteur chantier pour l’électricité. Au bout de 3 mois la maison a été construite et je reçois un courrier en m’indiquant l’article 421.1 et 480.4, et me demande de régulariser la situation, je dépose donc un permis avec l’article 111.3 ou 111.15 reconstruction à l’identique, celui ci m’est refusé en m’indiquant que je n’ai pas fourni la preuve du sinistre, j’ai donc envoyé un courrier en leur demandant de m’indiquer ce qu’il voulait exactement ils m’ont répondu qu’ils transmettraient mon dossier aux services concernés. J’ai appelé l’ERDF pour pouvoir installer le compteur définitif,le compteur chantier en place disjoncte constamment donc j’ai voulu installer le compteur définitif pour ne plus avoir de problème pour les entreprises qui travaillent, l’ERDF m’a indiqué ne pas pouvoir m’installer le compteur définitif suite à un refus de l’urbanisme. Pouvez vous me donner des conseils, je ne sais plus que faire, je suis désemparée !
    Je vous en remercie, et vous prie d’agréer mes salutations distinguées.

    1. Auteur

      Bonjour !
      En effet, la situation semble délicate. Ceci étant, vous n’avez pas vraiment été aidée par l’urbanisme dans vos démarches..Ils auraient du dès le départ vous adresser un arrêté interruptif des travaux vous mettant en demeure d’interrompre les travaux pour non respect des prescriptions du permis de construire..
      Si je comprends la situation , vous avez effectué par vous-même vos travaux et n’avez pas souscrit d’assurance chantier. Dès lors, je ne vois pas à qui vous auriez pu déclarer un sinistre pour des travaux non assurés.
      La règle est posée par l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme :
      La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. »

      Ainsi, si la construction initiale a été régulièrement édifiée (= avec permis de construire), vous pouvez reconstruire à l’identique en respectant l’article N2 que vous citez. A votre place, je rédigerai un courrier de recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire. En effet, si vous laissez passer un délai de deux de mois, l’arrêté de refus sera définitif et vous n’aurez plus de recours. Le recours gracieux vous permet de décaler de deux mois un éventuel recours contentieux, avec l’aide d’un avocat.

      Il conviendra ensuite d’expliquer le plus clairement possible et par étape les raisons de ces changements dans les travaux initialement autorisés par le permis de construire.
      Et bien sur démontrer de votre bonne foi en expliquant que vous ignoriez qu’il vous fallait demander ce permis de reconstruire à l’identique avant de réaliser les travaux.
      Cependant, vous démontrerez également que vous n’aviez pas le choix (toute photo à l’appui est élément de preuve pour l’administration), à moins que votre bâtiment ne s’effondre.

      Si l’on vous a autorisé l’extension de votre construction, le règlement de la zone N2 ne doit pas être si sévère que cela. Il vous faut éplucher le règlement de zone afin de développer vos arguments pour votre défense. Ce recours gracieux ayant pour objet : recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire doit être rapidement déposé (délai de deux mois à compter du refus). Expliquez bien que ce sont vos travaux nécessaires à l’extension qui ont fragilisé le bâti existant et votre impossibilité à apporter la preuve demandée d’un sinistre. Votre recours peut être adressé en copie au service du contrôle de légalité de la Préfecture, qui donnera son appréciation des textes et de la situation.
      En effet, tous les arrêtés du Maire sont transmis au contrôle de légalité du Préfet pour vérifier leur respect des règles de Droit.

      Vu le contexte, les délais courts pour réagir, et la complexité du Droit en la matière, vous auriez tout intérêt à demander une consultation juridique d’un avocat spécialisé en urbanisme afin de compléter votre recours gracieux.

      N’hésitez pas pour plus de précisions et bon courage dans vos démarches,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  60. Bonjour!
    J’ai bien pris note de vos réponses. Je vai me rapprocher de la mairie pour plus de renseignements. Je vous tiendrai informée dès que possible.
    Merci pour votre compréhension, votre attention, et bravo à vous et à tous ceux qui partage sur votre site.
    Saphir

  61. Bonjour!
    Merci pour la clarté de votre réponse. Oui le maire ne s’est pas opposé. Mais ce local est déclaré comme abri pour animaux mais non stockés. Il est utilisé que le temps de la pratique de l’activité canine. Ce n’est ni une pension ni un chenil permanent.
    Néanmoins pourriez-vous nous éclairer sur quelques points?
    Mise à part la demande de l’arrêté de non-opposition et la reconstruction de l’abris:
    -cet abri est-il concerné par le code de l’urbanisme ou rural?
    -Si c’est le code rural, la nouvelle taxe est-elle applicable?
    – avons-nous d’autre recours?
    Dans l’attente de votre réponse ,je vous souhaite un bon weekend à vous aussi.
    Saphir

    1. Auteur

      Bonjour,

      Dès lors qu’il s’agit d’une construction créant de la surface taxable, conformément à l’article L 331-10 du Code de l’urbanisme, cela reste soumis aux autorisations d’urbanisme et à la fiscalité d’urbanisme.
      Il y a peut-être des dispositions spécifiques propres au code rural pour ce type d’abri, je l’ignore.
      Dans tous les cas, le droit des sols et les autorisations d’édifier des bâtiments quel qu’ils soient est régi par le Code de l’urbanisme.
      L’article L 331-7 du code de l’urbanisme vise les cas d’exonérations et notamment : « Dans les exploitations et coopératives agricoles, les surfaces de plancher des serres de production, celles des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, celles des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, celles des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation et, dans les centres équestres de loisir, les surfaces des bâtiments affectées aux activités équestres. »
      Si vous pouvez entrer dans ce cadre, peut-être pouvez-vous prétendre à l’exonération.
      Sur un sujet qui se rapproche, j’ai rédigé l’article « Cheval et activité agricole« . Les juges ont reconnu que l’association gérant principalement des activités de ballades équestres pratiquait bien une activité agricole et pouvait ainsi bénéficier d’un bail rural.
      Cependant l’article L 311-1 du Code rural vise expressément les activités de préparation et d’entraînement des équidés…
      La Mairie peut quant à elle voter des exonérations prévues à l’article L 331-9 du code de l’urbanisme mais cela concerne les abris de jardins, pigeonniers et colombiers soumis à déclaration préalable…Et encore faut-il que la Mairie ait voté l’exonération en conseil municipal.
      Je ne vois malheureusement pas de recours, mais peut-être que quelque chose m’échappe. Si un internaute peut faire partager son savoir ou son expérience en la matière, toute contribution sera bienvenue ! 🙂

      Bon courage et tenez-nous informés des suites !
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  62. Bonjour,
    Nous avons pris connaissance de vos articles.
    Pourriez-vous nous renseigner?
    Voici les faits:
    Notre association pratique une activité de dressage de chien en extérieur.
    Nous avons construit un local en bois de 18m2 pour nous abriter des intempéries.
    Suite à la déclaration en mairie, nous avons reçu une taxe d’aménagement de 698€ ( date limite de règlement le 15/11/16). Ce local est situé sur un terrain agricole non constructible et non viabilisé. Il n’est pas monté sur une dalle en béton ni sur une chape en béton. La structure en bois est démontable et n’a pas vocation à être habitable (pas d’isolation, ni eau, ni électricité). Nous n’avons pas non plus de permis de construire.
    Sommes-nous dans l’obligations de payer ce montant?
    Par avance merci de votre compréhension.

    Saphir

    1. Auteur

      Bonjour !

      Si je comprends, vous avez déposé une demande de déclaration préalable en Mairie. La Mairie ne s’y est pas opposée.
      Cette déclaration préalable est transmise à la DDT qui prend en compte la surface de la nouvelle construction et applique le calcul de la taxe d’aménagement conformément à l’article L 331-10 du Code de l’urbanisme.

      La DDT prend en compte toutes surfaces peu importe qu’elle soient à usage d’habitation « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. »

      Donc sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80m : pas de taxe d’aménagement
      Sous une surface au sol de 5m² : pas de taxe d’aménagement.
      Vous faites un local de 18 m² avec sur toute la surface une hauteur sous plafond de moins de 1,80m, la taxe d’aménagement ne s’applique pas.
      Vous jouez sur la surface et la hauteur : moins de 1,80m de hauteur sur 13 m², reste 5m² avec hauteur taxable mais la surface de 5m² n’est pas taxable..
      Si la surface n’est pas close, il manque le 4ème côté, cela ne répond pas non plus aux critères de l’article L 331 10 du code de l’urbanisme..

      Bref, facile à dire mais tiré par les cheveux comme local si je puis dire…

      La taxe d’aménagement s’applique de la même manière aux locaux de stockage, aux abris de jardins, aux garages, aux sous-sols…Il n’y a plus de notion de surface taxable = habitable avec la nouvelle taxe d’aménagement du moment que vous rentrez dans les critères de l’article cité.

      Pour ne pas la payer, il faudrait demander le retrait de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable, cela annule le titre de perception.
      Et refaire votre local.
      Si vous n’aviez pas déposé de déclaration préalable, c’est la même sanction, l’administration a le droit de taxer les locaux faits sans autorisations.

      En espérant avoir répondu à votre question,

      Bon weekend à vous !
      Jasmine – Droit sur terrain

  63. La mairie et la DDE nous ont donné l’autorisation de construire une piscine sur notre terrain.
    Lors du terrassement, nous avons trouvé un tuyau d’irrigation que nous avons malencontreusement cassé , tuyau qui traverse notre terrain, personne de la mairie ne nous a informé de la présente de celui-ci et pourtant un conseiller municipaux en connaisant l’existence. Le maire prétend que la réparation et la déviation de ce tuyau est de notre responsabilité et à nos frais. Cela nous surprend.
    Soi disant que ce tuyau n’apparait sur aucun plan de la commune. La mairie a t’elle raison?
    Cordialement. et Merci pour vos conseils

    1. Auteur

      Bonjour !

      Ce tuyau d’irrigation appartenant à la Commune se situe sous votre terrain, vous l’ignoriez et l’avez cassé lors de vos travaux de terrassement.
      En toute logique, vous devriez disposer d’une convention de servitude de passage : vous autorisez la Mairie à faire passer la canalisation sous votre terrain.
      Ce type de servitude est annexée à l’acte de vente, répertoriée dans les servitudes de passage de la Mairie et objet d’un plan de passage.
      En effet, elle doit être assortie d’une servitude non aedificandi : vous ne devez pas construire au dessus de ce tuyau empêchant l’entretien et maintenance par la Mairie.
      Demandez à la Mairie qu’elle vous fournisse cette convention de servitude si vous n’en disposez pas dans votre dossier.
      La Mairie, si elle ne peut vous la fournir devrait régulariser la situation, via une convention et le plan annexé.
      Ainsi, si la Commune « occupe » de manière irrégulière le sous sol de votre terrain, devrait pour le moins s’occuper de réparer le tuyau intrus par ses propres moyens.

      Tenez-nous informés,
      Bonne semaine

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  64. Bonjour,
    J’ai visité un terrain classé Np hier. C’est une zone forestière.
    Il y a sur ce terrain, une ancienne habitation troglodyte. Il n’y a plus ni porte ni fenêtre. Le voisin certifie qu’il y a connu une famille y vivant il y a une soixantaine d’année. Il est vrai que j’ai pu observer une ancienne cheminée et un puits.
    Du coup, ai-je le droit de réaménager l’habitation? Puis je faire venir l’eau, l’électricité etc…?
    Merci pour votre future réponse!
    Marine

    1. Auteur

      Bonjour !

      Très original ! 🙂 Pour avoir la réponse à toutes vos questions, il faut vous rapprocher de la Mairie.
      Que dit le règlement de la zone Np ? Il vous faut la copie du réglement zone Np, c’est le minimum pour étudier votre projet.
      Envoyez un mail au service urbanisme de la Commune, demandez leur ces précisions, décrivez votre projet et revenez vers nous.
      Je serai ravie de suivre votre projet en ligne, et je suis sûre que cela intéressera d’autres internautes !

      A bientôt !

      Jasmine
      Droit sur terrain

  65. impossible de poser une question sur votre site, dommage !
    Si vous lisez ce mail, ma question est la suivante:
    j’ai lu votre article sur la division de terrain et la Déclaration Préalable, mais combien de temps le terrain divisé en 2 parcelles constructible est il protégé d’un changement de PLU, voire d’un changement de zone.
    l’agence immobilière me dit 5 ans et le service de l’urbanisme de la mairie, aussi 5 ans alors que les textes me disent 2 ans + 1 ans reconductible (je ne comprends plus rien); j’ai acheté un terrain en 2012, PLU en zone Ud, le nouveau PLU est arrivé en 2013, ma zone est passé en Nh; j’ai construit avant le nouveau PLU de 2013, ok mais aujourd’hui je souhaite construire une extension, en 2016; je dépends de quelle zone et quel PLU. merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !

      Pas impossible, la preuve ! 😉
      Il n’y a pas de formulaire sur le site effectivement, mais les questions posées dans les cases Commentaires me parviennent bien.

      Il y a deux problèmes dans votre cas, et il me semble indispensable de traiter le premier.

      Comment un terrain classé en zone Ud en 2012 peut-il être classé en zone naturelle en 2013 ?!
      Quelle est la perte de la valeur vénale du terrain ?
      Que veut dire Nh : chaque zone et règlement qui s’y rapporte est propre à chaque Commune. C’est la liberté donnée aux Maires d’élaborer leur propre PLU.

      Donc pour savoir de quelle zone vous dépendez, il vous faut demander à la Mairie les copies de :
      – l’extrait de plan de zonage du PLU afférent à votre terrain cadastré section………..N°…………..
      (Joignez la copie de votre extrait de plan de cadastre)
      – le règlement du PLU afférent à cette zone (à priori Nh)
      – les annexes et servitudes du PLU afférentes à votre terrain

      Revenez vers nous avec ces éléments pour savoir si vous pouvez construire une extension.

      Autre possibilité

      Faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel et décrivez votre projet d’extension, la mairie vous répondra sous un délai de deux mois. A préciser que le certificat d’urbanisme opérationnel négatif peut faire l’objet d’un recours en justice pour faire constater le zonage illégal.

      Selon moi, vous décrivez une situation à fort potentiel contentieux…

      Enfin, disposez-vous déjà de cette déclaration préalable division de terrain et de quand date-elle ?

      A vous lire,

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  66. Bonjour,

    Nous avons acheté une maison des années 30 qui est hélas en zone agricole. Nous voulons faire un agrandissement, mais ne pouvons pas obtenir de permis de construire étant en zone agricole.
    A l’entrée de la maison, il y a une terrasse couverte en beton, attenante à la maison mais qui n’est pas fermée sur les côtés. Avons nous le droit de fermer les 2 côtés en dur (béton)? sachant que les 2 autres côtés sont contigus à la maison (1 est l’entrée et l’autre touche la cuisine). On voudrait simplement fermer en dur ces 2 côtés et déplacer une fenêtre, la décaler dans la partie que nous souhaitons fermer. J’espère avoir été claire. Merci pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !

      La première chose c’est que vous êtes autorisé à faire ce qui est autorisé par le PLU.
      Vous devez donc disposer de l’extrait de plan de zonage de votre parcelle et du règlement du PLU correspondant.
      Il vous suffit de demander ces documents à la Mairie munie de vos références cadastrales.
      Je précise bien qu’il faut disposer des documents à jour ! Il est courant que des personnes me contactent car elles viennent d’apprendre un changement de zonage sur leur terrain alors que la modification du PLU ayant opéré ce zonage est ancienne de quelques mois voire années…

      Ensuite, dans la mesure où vous créez une pièces supplémentaire et modifiez la façade de votre maison. Il est fort probable que vous soyez a minima soumis à une déclaration préalable donc une autorisation de la Mairie délivrée conformément au PLU.

      Un PLU s’applique : déclaration préalable jusque 40 m² au delà permis de construire
      Pas de PLU sur la Commune : déclaration préalable jusque 20 m² au delà permis de construire

      Pour savoir si votre projet sera autorisé, il faudrait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
      Vous cochez le petit b) et détaillez votre projet de travaux.
      La Mairie vous délivrera sa réponse dans un délai de deux mois.

      Sachant que cette extension sera assimilée à la création d’une pièce supplémentaire, extension de votre construction, et soumise au paiement de la taxe d’aménagement.
      A ne pas négliger si votre superficie de maison fait déjà 100 m². En effet, au delà de 100 m² la surface taxable compte double…Voir mon article sur le sujet Taxe d’aménagement 2016.

      Enfin, connaissez-vous les nouvelles dispositions issues de la Loi Macron de 2015 ?

      Les bâtiments construits en zone agricole peuvent faire l’objet d’extensions et d’annexes.
      Supposons que votre règlement applicable à la zone agricole est trop contraignant et interdit tous travaux.
      Cette réglementation n’est plus adaptée à la réalité.
      Le PLU est en cours de révision : vous demandez à la Mairie d’identifier votre bâtiment dans le PLU et de réglementer les conditions pour construire extensions et annexes.

      Peut-être que la zone agricole elle-même n’est plus d’actualité, ou disons le franchement obsolète…
      Vous aurez alors peut-être intérêt à demander la modification du zonage sur votre terrain.
      A étudier quelle est la meilleure piste pour vous selon la surface de votre terrain, vos projets (diviser le terrain pour vos enfants..), et évidemment l’augmentation de taxe foncière …

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      Jasmine – Droit sur terrain

  67. Bonsoir
    propriétaire d’un terrain dans une commune voisine, au moment de construire, la mairie s’y oppose  » votre terrain est soumis au droit de préemption urbain, vous ne pouvez construire des des bâtiments structurants , c’et se qu’on appelle P.L.U. US = urbanisme structurant », et si vous voulez le vendre on peut s’y opposer, c’est notre droit de préemption. l’information a été diffusé par microphone dans une voiture. Soit vous nous vendez le terrain, soit vous nous céder les 2/3, en contre partie, nous prenons en charge la viabilisation de la zone qui vous revient, et vous pourrez construire votre maison. A cet instant précis, le monde s’est arrêté.
    Apres moult recherches sur le net, je comprend le sketch, je n’ai jamais la décision de préemption, ni un document qui classe le terrain en zone US, j’ai adressé une DIA dans le but de leur vendre le terrain , 2 mois plus tard aucune réponse de la mairie….
    Comment dois je procéder pour récupérer mon terrain et construire ma maison, ou forcer la mairie à l’acheter.
    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Si je comprends bien, vous n’avez jamais perdu votre terrain donc vous n’avez pas besoin de le récupérer. En effet, vous n’avez eu aucune réponse de la Mairie à votre DIA.
      Son silence équivaut à renoncer à exercer son droit de préemption.
      Si aucun document ne classe votre terrain en zone US, il ne peut vous être opposé un refus de Permis sur ce motif.

      Pour vérifier ce qu’il est autorisé de faire sur votre terrain, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel :
      – cochez le petit b) et décrivez votre projet.
      – La Mairie vous répond sous un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet, la desserte par les réseaux publics, les futurs projets d’équipements publics dans votre secteur, la liste des taxes et participations pouvant être réclamées pour une construction neuve….

      Vous pouvez également demander en Mairie à consulter la réglementation applicable, c’est à dire tous les documents du PLU concernant votre parcelle.
      Il vous suffit de vous munir de votre plan cadastral pour effectuer ces démarches et recherches.

      Vous pouvez enfin déposer votre dossier de permis de construire qui sera accordé s’il respecte la réglementation applicable.
      Le Maire n’a pas un pouvoir discrétionnaire pour refuser le permis.
      Il doit appliquer la réglementation, si votre projet lui est conforme, un refus de PC serait abusif.

      Tenez-nous informés sur le site des suites !

      Bonne journée

      Bien cordialement

      Jasmine Jovanovic
      Droit sur terrain

  68. Bonjour
    Nous sommes plusieurs propriétaires qui avons construits dans une lotissement environ 17 familles – lorsque nous avons construitemen personne ne nous a prévenu que dans notre secteur la taxe d’aménagement était à 20% , ni le vendeur, ni le constructeur, ni le notaire. Nous avions un calcul à 5%. Imaginez notre surprise lorsque nous avons reçu l’avis d’imposition. Pour ma part c’était 5500€ et je reçois pratiquement 9000€ à payer d’autres ce retrouve avec 25000€ à payer.Nous avons essayé de faire pression auprés de Mme Le Maire pour qu’elle revienne à la taxe à 5%. Que pouvons nous faire, ? nous avons monté une association Surtout que les travaux ne sont pas fait – Nous avons un autre cas de figure – certaines personnes ont reçu à payer à 5% pour la première partie , ils se sont aperçu de l’erreur Les impots vont leur rembourser ce versement, mais ils devront payer à 20%. Je m’exprime mal mais j’espère que vous comprendrez ma demande – que pouvons nous faire ? y a t-il un moyen juridique ? Avec mes remerciements

    1. Auteur

      Bonjour !

      Je comprends bien la situation. J’ai rédigé plusieurs articles pour alerter les gens sur la possibilité d’une augmentation exceptionnelle de 5 à 20% sur leur secteur.
      Voir l’article : Calcul taxe d’aménagement 2016
      Vos interlocuteurs : vendeur, constructeur, notaire n’ont pas l’obligation légale de se renseigner sur le sujet et de vous renseigner. A partir de là, les acquéreurs de terrains doivent s’informer par eux-mêmes de tous les frais et taxes qui seront réclamés sur leur construction neuve pour ne pas être pris de court…L’addition grimpe très vite, surtout au delà de 100 m² de surface taxable.

      – Demandez à la Mairie la copie de la délibération qui augmente le taux de la taxe d’aménagement sur votre secteur. Vous disposerez déjà de plus de précisions.
      – Vérifiez dans votre dossier si vous disposez d’un certificat d’urbanisme. Selon l’article L 331-20 du Code de l’urbanisme :

      « La taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date soit de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ou du permis modificatif, soit de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, soit de la décision de non-opposition à une déclaration préalable, soit du procès-verbal constatant les infractions. Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué. »
      Pour un exemple pratique, abonnez-vous à la newsletter pour télécharger le Guide du propriétaire malin et bien dans ses droits.

      Il serait intéressant que vous puissiez faire valoir cet article du Code de l’urbanisme auprès de la Mairie.
      Exemple :
      Date du certificat d’urbanisme : 5 mars 2014
      Majoration du taux de la taxe d’aménagement à 20% : délibération du 5 mai 2015
      Le certificat d’urbanisme valable 18 mois conserve le taux le plus favorable. A voir quel est le taux applicable sur la Commune, 5% est le maximum à voter. Il peut être moindre.

      N’hésitez pas pour plus de précisions sur le site
      Et tenez nous informés !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  69. Bonjour,
    Dans la mesure où un terrain agricole est reconnu comme constructible, quel peut être son prix de vente ?
    Bien sûr le prix du marché local, cependant , on m’a laissé entendre que son prix de vente ne pouvait dépasser la moitié du prix local… Est-ce exacte ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !

      Sauf erreur de ma part, le prix de vente correspond au prix du marché qui est libre…
      A vérifier selon moi le montant de la plus value applicable aux ventes des terrains agricoles devenus constructibles dans la réglementation d’urbanisme…
      Tenez-nous informés de vos recherches sur le site, cela peut intéresser d’autres internautes.

      A bientôt

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  70. Bonjour,

    Apparemment mon message d’avant n’est pas passé, donc je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles de la révision du PPRN et du sort des très nombreux terrains de loisirs situés sur l’île d’oléron.
    Il y a une mission du CGEDD (conseil général de l’environnement et du développement durable) qui a été missionnée pour étudier la situation spécifique des propriétaires des terrains de loisirs sur l’île, puisque rien n’est prévu pour nous (occupation des sols par des RLL depuis des années de fait, tolérée par la mairie).
    L’adjoint au maire en charge de l’urbanisme, qui m’a semblé compétent, nous a indiqué:
    – aucune chance pour eux d’accepter un passage de nos deux terrains zone nt2, desservis par la voirie, les réseaux et raccordés au tout à l’égoût en zone constructible sous condition de prescription (puisque le porté à connaissance du nouveau PPRN nous passe en aléa submersion faible). Consignes: pas d’augmentation de population dans les zones à risque
    – plus de zonage nt2 (autorisation de camper à l’année pour caravane) si risque de submersion, même faible.
    – l’Etat peut nous obliger à remettre les terrains à nus
    – La mairie nous laissera en place si elle n’est pas contrainte à faire quelque chose car fort intérêt économique des campeurs (on est 20000).

    J’ai écrit au CGEDD pour soumettre notre cas particulier, et demander à ce qu’une solution soit trouvé qui satisfasse les parties (comme un aménagement spécifique des terrains à camper situés sur zone à risque faible ou modéré, la zone à risque fort étant inaménageable). Pour l’instant pas de réponse.
    Nous attendons le commissaire enquêteur pour lui montrer nos terrains, mais nous ne pourrons certainement pas lutter contre l’expertise des hydrogéologues, n’ayant pas nous-même cette qualité.

    Mes questions sont les suivantes:
    – en zone nt2, nous sommes autorisés, et je cite le PLU à construire: « Les blocs sanitaires dans la limite de 6 m² d’emprise au sol par unité foncière, à condition qu’ils soient en ossature bois pour permettre un retour à l’état naturel du site. Est-ce que cela veut dire que nous pouvons, sans déclaration de travaux et tant que nous sommes en zone nt2, construire un cabanon sanitaire en bois avec une dalle au sol?
    – qui décide de la dénomination et du contenu de ce que contient une zone? Par ex, est-ce que la mairie pourrait décider d’une zone nt2bis, avec des conditions de surélévations pour les installations (officiellement caravane) et un ancrage au sol.
    – Est-ce que l’état pourrait autoriser la mairie ou les propriétaires à créer des zones d’implantation légale de HLL ou de RLL, et si oui, sur quelle base?

    J’ai soumis l’idée d’une révision du PRRN sans enclencher toute la procédure selon la survenue de certains événements prévisibles (seuil de montée des eaux entraînant de facto un changement de zone par exemple), mais je n’ai pas eu d’écho pour le moment.

    En vous remerciant de m’éclairer, je vous tiens au courant pour la suite.

    1. Auteur

      Bonjour!

      Votre question est dense et relève plus d’une étude de dossier que d’une simple réponse d’ordre général sur le site.
      Vous dites attendre le commissaire enquêteur, ce qui implique la révision du PPRN = enquête publique = commissaire-enquêteur
      Mais vous dites aussi avoir soumis l’idée d’une révision du PPRN, ce qui implique qu’il n’y a pas de révision en cours du PPR…

      Dans tous les cas, votre démarche de négocier en amont avec les responsables de l’urbanisme en Mairie et les auteurs du PPR est exactement la démarche à suivre.
      Je ne peux vous répondre sur ce qui est autorisé de construire, la réponse est dans le règlement applicable à la zone.
      Si une révision du document d’urbanisme PPR est en cours, c’est le moment de négocier le réglement et ce qu’il est autorisé de faire en fonction d’un aléa faible de submersion.

      Vous faîtes bien d’écrire, il vous faut récolter des réponses écrites ! Votre réunion avec le responsable de l’urbanisme doit faire l’objet d’un compte-rendu écrit de ce qui a été dit que vous consignez dans un courrier adressé à cette même personne relatant la situation juridique de vos terrains. Si vous faites fausse route, une réponse vous sera adressée. En tous les cas, vous disposerez d’échanges écrits. J’insiste car c’est important selon moi de toujours penser à l’Après. En effet, si vous cotisez les personnes concernées pour une consultation juridique d’avocat sur votre dossier, tous les échanges écrits lui seront indispensables. Ce qui est dit à l’oral n’a aucune valeur, et peut être contredit.

      Mon conseil serait donc d’adresser un courrier à Monsieur le Maire de votre Commune en lui posant toutes vos questions :

      Concernant les zones d’implantation de HLL ou de RLL on en revient au règlement d’urbanisme :
      – Que dit le règlement d’urbanisme actuel sur les terrains cadastrés section ….N°….. ?
      – Si révision du PPR il y a, que dit le projet de réglement sur la zone ?
      – S’il n’y a pas de révision du PPR, quand est-ce prévu ?
      – Quelle est la position des services de l’Etat sur votre demande ?
      – A qui vous adresser pour discuter de la modification de la réglementation afin d’autoriser vos projets ?
      etc….

      Attendez la réponse qui sera étudiée avec attention puisque écrite, et cela vous mettra sur les rails pour la suite.

      Tenez-nous informés sur le site

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  71. Bonjour,

    Merci pour votre site qui regroupe beaucoup d’informations utiles, voici la situation :

    Nous avons déposé une demande de permis, puis déposé des pièces complémentaires, deux mois après ce dépôt nous avons obtenu un permis tacite. Depuis la commune est revenu vers moi pour m’indiquer qu’il attendait le retour d’une commission sur la sécurité incendie et qu’ils veulent retirés l’arrêté tacite avec une procédure contradictoire au quelle nous ne devrions pas répondre puis il éditerai un arrêté expresse de permis avec prescription.

    et donc ma question : La procédure est elle correcte bien que nous mettant sans arrêté de permis entre le retrait du tacite et la délivrance de l’expresse ?

    Merci de votre retour

    1. Auteur

      Bonjour Julien,

      Le Maire peut retirer le permis tacite dans un délai de trois mois à compter de sa naissance au motif de son illégalité.
      Effectivement, l’arrêté de retrait doit respecter la procédure du contradictoire. Cela veut dire que le Maire doit vous laisser un délai suffisant d’une quinzaine de jours pour présenter vos éventuelles observations écrites.
      Lorsqu’il retire le permis tacite, vous vous retrouvez dans la situation juridique du pétitionnaire en attente de son permis pendant l’instruction du permis or comme le délai d’instruction est expiré ! C’est pour cela que le Maire devrait en principe vous adresser quasi immédiatement après le permis de construire assorti des prescriptions.
      C’est ce qu’il se passe en général.
      Vous avez le droit d’obtenir communication de l’avis de la commission de sécurité incendie, comme d’ailleurs tous les avis obtenus dans l’instruction de votre PC.

      N’hésitez pas pour plus de précisions et merci pour le compliment !
      Parlez de nous autour de vous ou aimez notre Page Facebook pour nous soutenir et nous aider à nous faire connaître ! 🙂

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  72. Que peut-on faire sur un terrain classé en zone N? L’adjoint au maire me dit que « cette zone interdit formellement toute occupation ou installation, autre que, et sous certaines conditions, celles nécessaires à l’exploitation forestière ». Je comprends qu’il y a des possibilités d’occupation des sols mais lesquelles?

    1. Auteur

      Bonjour Virginie,

      Pour savoir ce qui est autorisé sur votre terrain, il vous faut récupérer la réglementation applicable sur votre Commune.
      Pour cela, vous disposez des références cadastrales, et avez imprimé votre plan de cadastre.

      Vous demandez ensuite au service urbanisme de votre Mairie ou à la personne compétente :

      – l’extrait de plan de zonage,
      – le règlement applicable à ce zonage,
      – les éventuelles annexes applicable à votre terrain (telle que zone inondable ou autre…)

      Vous aurez les éléments écrits qui fondent l’instruction de autorisations sur votre terrain : permis de construire, déclaration de travaux…)…

      C’est indispensable pour pouvoir ensuite travailler sur vos demandes pour faire évoluer la réglementation.

      Un bâtiment ou une construction existante sur le terrain peut servir de piste de réflexion.

      N’hésitez pas pour plus dé précisions,

      A bientôt

      Jasmine Jovanovic
      Droit sur terrain

  73. Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain constructible au POS. La commune où se trouve ce terrain, a engagé les démarches pour passer en PLU. Après avoir déposé une demande de permis de construire, je me suis vu opposé un sursis à statuer, car le PLU était en cours d’élaboration et mon terrain devait être classé agricole au projet. J’ai obtenu mon permis de construire, car le délai de deux ans du sursis à statuer est tombé et le PLU toujours pas adopté…
    Ma question est la suivante: la commune peut elle classer mon terrain agricole, alors qu’une maison individuelle serait construite, que son usage et mon activité professionnelle n’ont pas de lien avec l’agriculture ?

    1. Auteur

      Bonjour !

      Le classement agricole semble à priori contestable..
      Préparez votre dossier argumenté et votre courrier pour la modification de ce zonage agricole.
      Il y a pas mal d’articles sur le sujet dans la rubrique « Propriétaires ».
      Une consultation juridique par un avocat spécialisé en urbanisme est un plus incontestable à l’appui de votre dossier.
      L’idéal serait que la Mairie intègre dès maintenant cette modification de zonage dans le projet.
      Si elle s’y refuse, il vous faudra convaincre le commissaire-enquêteur lors de l’enquête publique sur le projet de PLU.
      Si celui-ci émet un avis favorable à votre demande, la Commune devra justifier le classement en zone agricole.
      A ce stade, la Mairie peut réfléchir sur les risques juridiques encourus quant à une éventuelle erreur de zonage.
      Je vous conseille mon guide « Propriétaires : défendez vos droits face au PLU« .

      Il faut organiser vos démarches et votre défense dès maintenant, tant que le PLU n’est pas adopté définitivement.
      Après ça se complique, recours et contentieux.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      Bonne journée

      Jasmine – Droit sur terrain

  74. Bonjour,

    J’ai mon terrain derrière mon habitation classé en EBC. Je souhaiterai, dans les année à venir, construire une piscine semi-entérré. En parcourant le net je me suis rendu compte que l’a construction d’une piscine même hors sol ou semi-entrée est interdite sur ce type de terrain. Je souhaiterai savoir s’il y a une possibilité de demander la modification de l’EBC en une zone qui me permettrai de construire ma piscine. L’autre problème est que j’ai construit une terrasse d’environ 12m² en bois sur cette même parcelle pensant avoir le droit étant donné que ce n’est pas du béton. La encore pouvez vous me dire si cette terrasse n’est pas une erreur de ma part et si donc je peux demander la modification de la zone.
    Dernier point ma parcelle possédais 2 chênes que j’ai malheureusement du abattre, la mort dans l’âme, car ces derniers ont été attaqué par le capricorne du chêne et étant entrain de se déraciner ils risquaient de chuter à tout moment. J’ai bien sur pris des photos des dégats causés par le capricorne afin de me défendre en cas de problème par rapport à l’EBC.

    Merci par avance.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Les Espaces Boisés Classés ont cette particularité d’être représentés grossièrement sur le plan de zonage de la Commune : des gros ronds !

      Pour savoir ce que vous êtes en droit de faire, vous trouverez l’information dans la réglementation appliquée par votre Commune.
      Demandez à votre Commune – service urbanisme – les copies :

      – du plan de zonage, et du règlement s’y rapportant pour la zone concernée et pour l’EBC.
      – les éventuelles annexes et servitudes se rapportant à votre terrain.

      Ils peuvent aussi vous copier directement les documents sur une clé USB. Tout aussi pratique et pas de question de frais de reproduction.

      Pour savoir si un projet est réalisable – piscine – vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel (cochez petit b) et décrivez votre projet)

      Car la Commune va apprécier en fonction de la configuration et de l’emplacement de ces EBC sur votre terrain.
      Pour votre terrasse, si elle se situe en plein milieu des EBC, vous risquez d’être en infraction. D’autant plus, si vous avez coupé des arbres pour pouvoir la réaliser.
      Le certificat d’urbanisme opérationnel vous aurait éclairé sur le sujet.

      Enfin, il est toujours possible de demander de revoir le zonage d’une parcelle et donc la réduction des EBC.
      Le plus simple est de faire cette demande quand la Commune révise ou modifie son PLU.
      Demandez leur si tel est le cas et préparez votre demande argumentée et écrite pour cela.

      Si d’autres personnes ont vécu l’expérience de l’EBC, tous les témoignages sont bienvenus et peuvent nous aider !

      N’hésitez pas pour plus de précisions !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  75. merci pour la rapidité de votre réponse. Nous avions lu l’article et pris rdv avec l’adjoint au maire en charge de l’urbanisme pour le 30 septembre.
    Apparemment, les élus sont tombés des nues en découvrant le zonage, 1/3 de l’île passe inondable avec ces nouvelles cartes, et je ne parle pas des zones feu…
    Il ne s’attendait pas à ce que notre zone le soit, n’ayant jamais connu la moindre inondation, même au cours des 3 derniers événements majeurs.
    Nous avons acheté notre terrain l’année dernière, en zone nt2, c’est à dire autorisation de camping à l’année. Il passerait en zone jaune sur court terme (20ans) à xynthia +20 et zone orange modéré à xynthia +60 sur 100ans. Donc, plus d’autorisation de camper. Je me demande si l’on peut essayer de passer sur carte en zone violette, c’est à dire zone constructible avec aménagement obligatoire (comme construction sur pilotis par exemple ?). Le terrain a l’eau, l’électricité, le tout à l’égout, et des maisons (aussi en zone jaune désormais) juste derrière (un champ de 50m de large les separe).
    Je ne sais pas où prendre les arguments pour réfuter le caractère inondable de la zone. Les experts nous disent que dans 40 ans, on pourrait en cas de crue centennale avoir jusqu’à 50cm d’eau sur le terrain, et dans 100ans, jusqu’à 1M. Même si la zone n’a jamais été inondée dans toute son histoire, comment prouver qu’elle ne le sera pas ? Comment lutter contre nostradamus ;0)
    Les experts nous disent que le risque d’inondation ne viendra pas de la mer, mais d’un débordement des marais, débordement qui n’a encore jamais eu lieu mais qui pourrait arriver en raison de l’augmentation du niveau de la mer due au réchauffement climatique.
    Moi qui pensait que le réchauffement allait les assécher, c’est apparemment raté.
    Si vous avez les coordonnées d’un bon avocat spécialisé dans ce type de démarches, n’hésitez pas!
    Nous attendons d’avoir les dates de l’enquête publique pour prendre rendez-vous avec l’enquêteur…
    Merci de toute l’aide que vous pourrez nous apporter. Je peux vous dire que je ne compte avoir aucune phobie administrative ;0)

    1. Auteur

      Bonjour Jessica,

      Vous faîtes bien ! Ceux qui se manifestent et font valoir leurs droits voient leurs efforts récompensés en général.
      Tenez-nous informés des dates d’enquête publique.
      En attendant demandez rendez-vous avec les auteurs du PPR ainsi qu’une visite conjointe de terrain.
      Ecrivez leur, argumentez et demandez la correction du zonage.
      Lors d’un rendez-vous avec eux, vous aurez plus de précisions sur leurs intentions et le pourquoi de ce zonage.
      Il est important d’avoir leurs arguments pour pouvoir les contrer…
      Demandez que l’on vous adresse un compte rendu de ce rendez vous ou établissez votre propre compte rendu que vous transmettrez à qui de droit pour bien marquer et confirmer ce qu’il s’est dit oralement.
      Par ailleurs, je compte mettre en place un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme sur le site.
      Ne nous perdez pas de vue, aimez la page Facebook ou inscrivez vous à la newsletter.
      Je prépare un relooking de l’ergonomie du site pour apporter plus de valeur à notre action de partage et de transparence en matière d’urbanisme.
      Revenez vers nous et tenez nous informés quand vous aurez plus d’infos sur leurs positions.
      Bon courage et à bientôt !

      Jasmine – Droit sur terrain

  76. Bonjour,
    Je souhaiterais avoir votre avis sur 3 parcelles de terrain que je souhaiterais acheter dans le 34. Elles se situent en zone NATURELLE (la moitié est inondable), en bordure de ruisseau, pas de construction existante dessous.
    Je souhaiterais y installer (dans la partie non inondable) une structure agricole/commercial type pension canine/féline nécessitant la construction d’infrastructures aux normes de la DIRECTION DES SERVICES VETERINAIRE qui donne l’agrément final pour exercer de pleins droit cette activité.
    Si achat du terrain, pensez-vous que le zonage puisse évoluer en agricole si je lance une demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU à la mairie ?
    Que me conseillez-vous de faire ? trouver un autre terrain déjà agricole ?
    L’avis d’une personne expérimentée comme vous m’aiderait.
    très cordialement.
    Mélodie.

    1. Auteur

      Bonjour Mélodie !

      Clarifiez la réglementation applicable au terrain. Pour cela, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel à la Mairie : cochez petit b) et joignez le plan de cadastre. Précisez votre projet dans la case réservée à cet effet sur le formulaire et localisez le sur le plan. La Mairie vous répondra dans un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet à l’endroit ainsi précisé par vous. Tout administré peut faire la demande de ce C.U du moment qu’il a les références cadastrales.
      Je ne vous conseille pas d’acheter le terrain pour ensuite convaincre la Mairie de déclasser le terrain. C’est à vos risques et périls. Il vaut mieux signer une promesse de vente et poser en condition suspensive la modification du zonage souhaité. Vous n’achetez que si le terrain change de zonage et que vous obtenez un permis de construire. Pour cela, il vous faudra voir avec la Mairie si la réglementation d’urbanisme : PLU, carte communale, PLUi …est en cours d’évolution et quel est le calendrier de la procédure.
      Les procédures en la matière sont plus ou moins longues selon les modifications apportées.
      Trouver un terrain agricole peut être une solution intéressante pour vous. Il y a de nombreux terrains agricoles inexploités, en friches, ou laissés à l’abandon.
      Vous pouvez prospecter et faire une proposition au propriétaire du terrain. Pour savoir qui est le propriétaire, notre article sur le relevé de propriété.
      Les collectivités peuvent s’approprier ces terrains au bout d’un certain temps quand aucun descendant ne s’est déclaré à une succession par exemple et que le bien est déclaré sans maître.
      Vous pouvez aussi avoir repéré un terrain sur lequel se situe déjà un bâti pour lequel vous pourriez demander à la Mairie un changement d’affectation. Là encore, pour avoir la réponse à votre question, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel.
      Les chambres d’agricultures ont sur leur site des onglets : recherche de foncier. Vous pouvez vous mettre en relation avec la Chambre d’agriculture de votre département.

      En résumé :
      – Faisabilité d’une opération de construction/changement de destination = certificat d’urbanisme opérationnel
      – Achat d’un terrain : compromis de vente sous condition suspensive du déclassement de zone et obtention des autorisations administratives nécessaires (à voir avec le notaire)
      – Déclassement de terrain : convaincre la Mairie d’une erreur de zonage demandant de modifier le plan de zonage lors de la révision ou modification du PLU
      – Prospection foncière : Plan de cadastre et demande de relevé de propriété au service des impôts fonciers.
      Contacter le propriétaire connu des impôts et négocier l’acquisition…

      En espérant vous avoir aidé ! Tenez nous informés !
      A bientôt

      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  77. Bonjour, et merci pour le temps passé à nous répondre.
    Nous sommes propriétaires d’un terrain de loisirs classé en zone nt2 sur oléron.
    Un Pprn est en cours d’élaboration, et la première réunion publique a eu lieu.
    Nous venons d’apprendre avec horreur, que notre terrain, sur lequel figure un mobil home depuis plus de 10 ans, vient de passer en zone d’alea faible risque de de submersion. Nous venons de l’acheter il y a un an et demi (100000 euros) , il y a l’eau, l’électricité et nous venons d’avoir l’obligation d’y installer le tout à l’égout, ce qui est fait depuis 3 mois!
    Le comble, c’est que ce terrain tout comme ses voisins, n’a jamais été inondé, même lors de la tempête xynthia. Il calcule xynthia +20 pour un aléa faible, et xynthia +60 pour un aléa modéré !
    Que pouvons-nous nous faire pour nous défendre ? Peuvent-ils nous obliger à enlever tout ce qu’il y a sur notre terrain ?
    En vous remerciant, car c’est tout l’héritage de nos enfants qui part à l’eau, c’est le cas de le dire.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !

      Avez-vous lu l’article « PPRi : zone rouge à la loupe ? »
      – Il faut préparer votre dossier, récupérer copies de toutes les pièces nécessaires.
      – Etablir l’absence de risques d’inondation
      – Demander rdv aux auteurs du PPR via le service urbanisme de la Mairie (faîtes d’une pierre deux coups)
      – Leur demander une visite de terrain, rien de mieux pour la prise de conscience d’aller sur place. Les auteurs de documents réglementaires commettent des erreurs ou oublis car ils ne peuvent connaître tous les recoins de territoire, et n’ont pas le temps de se déplacer pour tout vérifier..
      Rien de tel que de se manifester et de les alerter sur le risque d’erreur…
      – Si votre demande n’est pas intégrée dans le projet, il faudra vous rendre à l’enquête publique sur le projet de PPR avec votre demande officielle et argumentée.
      – A ce moment, un courrier « consultation » d’un avocat vous sera précieux pour faire « entendre » votre demande. A annexer au registre d’enquête évidemment.
      Vous avez le temps de voir venir, si votre demande n’est toujours pas prise en compte, il conviendra de faire un recours à l’encontre du PPR.
      Dans tous les cas, il faut vaincre votre « phobie administrative » si vous en avez une ! 😉 Et ne pas avoir peur de vous manifester auprès des services administratifs. C’est le seul et meilleur moyen de vous sortir de l’ornière sans passer par la case Tribunal.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  78. Bonjour
    j’aurais voulu savoir s’il était possible d’avoir des explications sur la différence entre adoption et approbation d’un PLU par rapport à l’utilisation d’un sursis à statuer?

    Je vous explique mon cas.
    Je possède un CU opérationnel, pour la construction d’une maison sur mon terrain.
    CU notifiant que le PLU est en cours de création, donc que mon projet pourra etre soumis à « sursis à statuer »

    le conseil municipal arrête son projet de PLU, pour le présenter aux personnes publiques associées et le soumettre à l’enquête publique (suite logique du projet)

    J’ai déposé une demande de permis de construire 1 semaine après que le PLU ait été arrête, et en réponse j’ai donc été soumis au « sursis à statuer »

    J’aurais donc voulu des explications sur la différence entre adoption et approbation d’un PLU, car d’après plusieurs textes de loi de l’urbanisme :le sursis à statuer cesse de produire ses effets à la date où le plan local d’urbanisme est adopté.

    D’après le site http://www.plu-info.net/Procedure/procedure.html , l’arrêt par le conseil municipal vaut adoption, est ce vrai? donc fin de l’utilisation de sursis à statuer?

    et dans mon cas, j’en ai reçu un…..
    est ce normal?

    parce que si l’arrêt du PLU par le conseil municipal vaut adoption,
    si l’adoption du PLU met fin au droit de sursis à statuer, j’ai donc un CU valide… qui aurait du mener a l’obtention de mon permis….

    Pouvez vous m’aider à comprendre tout ces différents termes, et peut être les vrais réponses
    (les recherches sur internet sont parfois trompeuses…)

    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !

      Le projet de PLU est adopté, approuvé, arrêté. Peu importe le terme, il s’agit de retenir qu’il s’agit du projet de PLU.
      Ce projet de PLU est soumis aux avis :
      – des personnes publiques associées – trois mois –
      – aux habitants lors de l’enquête publique – 1 mois –

      Les services de la Mairie analysent l’ensemble de ces avis des PPA ainsi que le rapport du commissaire-enquêteur.
      En conséquence de quoi, le projet de PLU est ou pas modifié.

      Enfin, le projet de PLU est définitivement approuvé par le Conseil Municipal : le délibération porte sur « l’approbation du PLU » (et non plus du projet).
      Le sursis à statuer est valable jusqu’à cette dernière étape.

      A partir de l’approbation du PLU, le Maire doit opter pour le refus – la nouvelle réglementation du PLU fait obstacle à votre projet.
      Ou accorder le permis, la nouvelle réglementation du PLU l’autorise.

      Le propriétaire de terrain doit absolument se manifester lors de l’arrêt du projet de PLU.
      Quelle est la réglementation à venir sur son terrain ?

      Si des contraintes majeures faisant obstacle à la construction lui paraissent injustifiées, disproportionnées : il doit intervenir à l’enquête publique.

      Il devra contre argumenter avec des arguments fondés en Droit et dans les faits. Tout cela s’anticipe.
      Pour convaincre le commissaire-enquêteur d’émettre un avis favorable à sa demande.

      Autrement, il restera les voies de recours classiques : gracieux et contentieux à l’encontre de la délibération approuvant le PLU.

      En résumé, si un sursis à statuer vous a été opposé, allez vite en Mairie demander communication de :
      – l’extrait de plan de zonage,
      – le règlement du PLU correspondant à ce zonage,
      – les annexes et contraintes telles que servitudes, ou emplacements réservés opposables à votre terrain.

      Tout cela par courrier recommandé avec accusé réception, ou mail accusé réception, ou courrier remis en mains propres contre décharge.
      Conservez la preuve de votre demande de communication des documents administratifs. Les délais courent vite, il faut être organisé !

      N’hésitez pas pour plus de précisions !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur
  79. Bonsoir Madame Jovanovic,

    je me permets de vous contacter car je suis intéressé par un terrain de loisir situé en zone N où se situe une maisonnette de 30m2 viabilisée.
    Ne connaissant pas très bien les lois de l’urbanisme, je m’interroge sur la légalité de réaliser une extension de cette maisonnette, même de moins de 20m2…

    Pourriez-vous m’apporter votre expertise?

    Voici le lien de l’annonce de ce terrain:

    Je vous remercie d’avance pour l’intérêt que vous porterez a mon mail.
    Veuillez recevoir, Madame Jovanovic, mes plus sincères salutations.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !

      Pour vous informer des possibilités, il suffit de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
      C’est gratuit pour tout administré qui dispose des références cadastrales du terrain convoité. L’administration a un délai de deux mois pour vous répondre.
      Je le conseille systématiquement.
      Cela fait gagner du temps en obtenant une réponse précise de l’administration sur la faisabilité du projet : réseaux, et réglementation applicable dans la Commune.

      Sinon, vous pouvez déjà vous renseigner par vous-même.
      Avec les références cadastrales, vous demandez en Mairie l’extrait de plan de zonage applicable à la parcelle, le règlement correspondant, les éventuelles annexes et servitudes.

      Vu la présence du plan d’eau, il vous faudra peut-être une étude de sol pour évaluer le coût des fondations.
      Tout doit être écrit dans la promesse de vente.
      Beaucoup d’acquéreurs signent d’abord la promesse et me demandent après coup comment récupérer les frais de l’étude de sol. Dans les cas, où le coût des travaux de fondations est trop élevé et qu’ils renoncent à acheter. Après c’est trop tard, il faut bien rédiger les conditions suspensives dans la promesse pour éviter de débourser plus de 1 000 euros pour rien…

      Enfin, la Loi Macron de 2015 prévoit plus de souplesse en zone naturelle sur la construction d’annexes et extensions à une construction existante.

      Ainsi, lorsque vous poserez vos questions au service urbanisme par mail, sur place ou par courrier, demandez si le PLU est actuellement en cours de révision.
      En effet, cela pourrait très bien faire l’objet d’une condition suspensive et l’assouplissement de la réglementation applicable sur la zone concernée dans le prochain PLU.
      Sous toutes réserves, il vous faut voir les détails avec l’administration.

      En conclusion, il vous faut :
      – l’extrait de plan de zonage
      – le règlement du PLU/POS, autre réglementation applicable sur la commune
      – le certificat d’urbanisme opérationnel : proximité réseaux, et faisabilité projet confirmée par écrit
      – savoir si la réglementation est en cours d’évolution.

      N’hésitez pas pour plus de précisions !
      Nous avons eu le cas pour un changement de destination en zone naturelle, les discussions avec la Mairie étaient en bonne voie.

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  80. Voila mon problème, je voudrais essayer d’avoir un terrain en zone N classé boisé.
    Pour avoir ce terrain, c’est très dur pour moi financièrement donc il faut que je sache tout avant de faire une offre.
    Ce terrain se trouve sur la presqu’ile de Giens c a dire Hyeres
    Je voulais savoir si je pouvais mettre une clôture pour le chien genre piquet grillage c tout et ça ne dénature pas le paysage et mettre une caravane en cas tente pendant mes vacances.
    C’est un coin super beau très spécial et je craque dessus (malgré ma peur d être dans les bois ).
    Pour les tentes je ne trouve rien qui l empêche ?
    Pour la caravane, il faudrait que je demande au Maire une dérogation mais je ne peux pas tant que je ne suis pas propriétaire alors je ne sais plus quoi faire !

    1. Auteur

      Bonjour !

      Je vous apporte la même réponse qu’à Morgan. Il vous faut la réglementation applicable au terrain, tout ce qui est autorisé ou interdit est écrit dans le PLU – Plan Local d’Urbanisme, ou le POS – Plan d’Occupation des Sols etc…
      Pour vous informer des possibilités, il suffit de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel : clôture, caravane, autre…
      C’est gratuit pour tout administré qui dispose des références cadastrales du terrain convoité. L’administration a un délai de deux mois pour vous répondre.
      Je le conseille systématiquement.
      Cela fait gagner du temps en obtenant une réponse précise de l’administration sur la faisabilité du projet.
      Vous pouvez déjà vous renseigner par vous-même.
      Avec les références cadastrales, vous demandez en Mairie copies de :
      -l’extrait de plan de zonage applicable à la parcelle,
      -le règlement correspondant,
      -les éventuelles annexes et servitudes.

      Lorsque vous signez votre promesse de vente, vous insérez toutes les conditions suspensives vous mettant à l’abri.
      Il faut signer chez le notaire, c’est un professionnel qui saura clairement rédiger les conditions suspensives qu’il vous faut telles que :
      « obtenir les autorisations administratives nécessaires à votre projet : détailler le projet. »

      La réglementation s’impose au Maire. Il ne peut y déroger, il n’en a pas le droit.
      Le seul moyen de négocier serait de demander l’assouplissement des règles sur la zone concernée.
      Cela ne peut se faire que si la réglementation est en cours d’évolution : révision du PLU, transformation du POS en PLU etc…
      Posez la question en Mairie.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  81. Bonjour Jasmine,

    Nous avons été reçu par le maire, en ce qui concerne nos terrains. Ce dernier nous a informé qu’ils ne passeront pas. Par contre il est prêt à faire « un trait de crayon » sur une ou des parcelles en accès direct à la route du lotissement (juste en dessous du notre). Ces parcelles appartiennent au grand père, donc cela devrait être gerable, c’est lui qui nous avait cédé la notre.

    Par contre je me demande si ces pratiques sont courantes ? Il semble vouloir tirer un trait en diagonal sur une parcelle, et justifie que s’il fait passer nos terrains il devra faire passer la zone et il craint que la métropole lui impose par la suite d’y faire des bâtiments (des terrains à côté sont vraiment très grands). Peut-être qu’il souhaite aussi que cela ne soit pas trop voyant au moment de l’enquête publique ?

    Nous pensons refaire les demandes de déclassements lorsque l’enquête publique va être lancée (d’ici la rentrée) pour etre sur d’être écoutés de manière officielle. Par contre par rapport à ses déclarations, on se pose la question, si nous devons parler de la parcelle en question ou si nous devons attendre de la voire changer de zone (ou pas, on ne sais jamais après tout, ce n’est que sa parole, et il insiste pour que nous le gardions pour nous) au moment de l’enquête pour approuver ou demander des modifications ?

    Dans tous les cas, nous allons remonter à la mairie demander les rapports du commissaire enquêteur du SCOT pour en savoir un peu plus.

    1. Auteur
  82. Bonjour,

    Voici mes questions : je voudrais acheté un terrain agricole de 2330 m2 , je voudrais faire un élévage de poules pondeuse le minimum étant de 50 poules pour prétendre être exploitant agricole à responsabilité limité.

    Puis je construire un chalet habitable ou une maison de 90 m2 pour surveiller mon exploitation car risque de vol.
    Et par la suite y faire des chambres d’hôtes. Est ce que tout cela est réalisable. Je vous remercie.

    1. Auteur

      Bonjour !

      La première étape est de vous renseigner sur la réglementation applicable à ce terrain pour savoir ce qui y est autorisé.
      Vous disposez des références cadastrales ou de l’adresse précise, vous pouvez éditer un plan de cadastre sur le site cadastre.gouv.fr. Voir mon article « Comment imprimer un plan de cadastre« .

      Ensuite, vous vous renseignez en Mairie, au service urbanisme. Vous leur demandez copies du plan de zonage, et du règlement afférent et des éventuelles annexes afférentes.
      Le règlement vous indique ce qu’il est autorisé de faire sur ce terrain.

      Pendant que vous êtes en Mairie, vous pouvez demander si la réglementation est en cours d’évolution :
      – le POS est en cours de devenir un PLU ?
      – Ou
      – Le PLU est en cours de révision ?
      – Le PLU va devenir un PLU intercommunal ?
      Il y a quelques autres possibilités. Pour plus de précisions, notre guide « Propriétaires de terrains : défendez vos droits face au PLU. »

      Cela peut vous sembler prématuré ou inadapté vu que vous pensez simplement acheter.

      Toutefois, Si une procédure est lancée en ce sens par la Mairie, c’est le moment ou jamais pour vous ou le propriétaire du terrain de faire évoluer une réglementation trop contraignante.

      En effet, il est courant que la réglementation applicable soit ancienne et devenue inadaptée à la réalité du terrain.
      Si votre projet d’élevage de poules est hors des clous dans cette réglementation actuelle, vous pouvez faire en sorte qu’il soit réalisable dans la prochaine réglementation : chalet, chambre d’hôtes…

      Il faut demander pour obtenir. Il faut donc avant tout vous renseigner pour savoir quoi demander.

      Revenez vers nous quand vous disposerez de ces infos.

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  83. Bonjour,
    Je vous remercie pour votre réponse rapide et très complète.
    Je viens d’envoyer la lettre de mise en demeure a mon lotisseur, je vous tiendrais informé de la réponse.
    Cordialement

  84. « Et à l’accompagnement dans vos démarches administratives. », je pense que l’on est déjà dans l’accompagnement avec tout le temps que vous prenez. Il me semble qu’adherer à votre association est le minimum que je puisse faire.

    Encore une fois merci pour tous vos conseils, je vous ferai parvenir les papiers dès que possible.

    1. Auteur

      En réponse à John

      Des démarches organisées et faites dans le bon ordre, c’est la clef de votre réussite.
      En citant simplement la jurisprudence de notre article sur « l’erreur de classement en zone naturelle » , un de nos lecteurs a obtenu l’avis favorable du commissaire enquêteur et le Maire a modifié le zonage après l’enquête publique pour repasser partie de son terrain en constructible.
      « Savoir c’est pouvoir ». Et face à l’administration, il faut bien connaître ses droits pour ne pas passer sous le rouleau compresseur…
      Je travaille actuellement à une formation en ligne sur le sujet de l’enquête publique sur le PLU. Cela donnera aux gens les outils pour organiser leurs démarches et cela va me libérer du temps pour développer le site…
      Pour nous soutenir dans notre action, vous pouvez aimer notre page Facebook pour nous faire connaître à votre entourage !
      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  85. Bonjour,
    Je viens d’acheter un terrain en lotissement il y a peu de temps.
    Sur la zone cnstructible de ce terrain se trouvait un gros talus de terre que le lotisseur c’était engagé à enlever à ses frais avant l’achat, chose qui a été en partie faite.
    Mon problème est que le lotisseur n’a pas évacué les terres de déblais et les a déposé en contrebas sur mon terrain (modifiant ainsi la typologie du terrain).
    Nous sommes situés en zone ravinement / glissement et la mairie interdit le stockage des terres sur le terrain.
    Ma question est: puis je obliger le lotisseur à faire évacuer les terres de déblais du talus à ses frais?
    Je vous remercie d’avance.

    1. Auteur

      En réponse à Laetitia
      Bonjour !

      Adressez une mise en demeure par lettre Recommandée avec AR à votre lotisseur, dont l’objet sera « non respect de l’obligation de livraison du terrain conformément à votre acte d’acquisition ».
      Votre acte d’acquisition doit mentionner sur la « désignation du terrain » que vous achetez un terrain libre de toute occupation ?
      Rappelez le à votre lotisseur dans votre courrier.
      Ajoutez que ce stockage de terres modifie la typologie de votre terrain : facteur de dégradation du terrain acheté et vice caché.
      Ajoutez que cela va rapidement engendrer des conséquences irréversibles de par la situation de votre terrain en zone de glissement. Et que tous préjudices en découlant sera de son entière responsabilité.
      Ajoutez que le coût de l’évacuation de ces terres n’était pas un budget compris dans le prix global annoncé.
      Le lotisseur ne vous ayant pas informé du surcoût à prévoir dans l’acte de vente pour l’évacuation de ces terres. Il y a encore faute de sa part.
      Ajoutez que la Mairie interdit le stockage des terres et invoquez la responsabilité du lotisseur qui vous livre un terrain non conforme à la réglementation.
      Finissez votre courrier en donnant un délai de dix jours pour faire suite à votre demande et que vous vous réservez le droit d’entamer toutes poursuites à son encontre.
      Le SNAL Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs pourra peut être vous renseigner sur les obligations de votre lotisseur.

      Tenez-nous informés des suites !
      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur

      Le bulletin d’adhésion se trouve sur l’article Propriétaires de terrains : défendez vos droits face au PLU. Cliquez ici.
      et sur la page Qui sommes-nous ?
      Etre adhérent à l’association vous donne accès aux trois E books principaux :
      1/ Acheter un terrain, 2/ Le permis de construire, et 3/ le guide des démarches face au PLU.
      Et à l’accompagnement dans vos démarches administratives.

      A votre disposition pour plus de précisions !
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  86. Bonjour,

    Nous allons donc préparer un nouveau dossier que nous enverrons en recommandé au maire, devons-nous en envoyer un deuxième au commissaire enquêteur par la suite ?

    Ma compagne a demandé un RDV avec le maire pour éclaircir la situation. Le PLU à été voté au conseil municipal de décembre 2014, pour pouvoir etre dans les clous d’ici la date butoir de mars 2017. Le PADD a été présenté en mai au conseil municipal et en juin dans une réunion qui n’a été annoncée que sur un encart à l’entrée de la mairie…

    Autre remarque, le commissaire enquêteur du SCOTT ne doit pas répondre à chaque doléances comme pour celui du PLU ? Car nous n’avons eu aucunes nouvelles mis à part l’interpretation que nous avons pu faire de la présentation du PADD.

    Bonne journée.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Je résume les étapes :
      1/ Vous envoyez votre demande de déclassement au Maire avant l’arrêt du projet de PLU par le Conseil Municipal. lettre recommandée avec avis de réception
      2/ Le Maire intègre votre demande et déclasse le terrain dans le projet de PLU
      3/ Le Conseil municipal arrête le projet de PLU et le Maire ouvre l’enquête publique.
      4/ Vous réitérez votre demande écrite et la déposez au commissaire enquêteur pour qu’elle soit annexée au Registre d’enquête, et qu’il émette un avis favorable à votre demande dans ses observations. Deux précautions valent mieux qu’une, le projet de PLU peut encore être modifié après enquête et avant arrêt du PLU définitif. Votre lettre en double exemplaire remise en main propres contre décharge. Vous gardez la preuve du dépôt.
      5/ Le PLU définitif est adopté et votre terrain déclassé. Champagne ! 🙂

      Deuxième possibilité
      1/ Demande de déclassement au Maire – lettre recommandée avec avis de réception
      2/ Le Maire refuse de l’intégrer dans le projet de PLU
      3/ Arrêt du projet de PLU avec votre terrain en zone agricole, et mise à l’enquête publique.
      4/ Vous prenez consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme. Il vous fait une analyse juridique de votre cas et vous donne la jurisprudence à citer ainsi que tous arguments juridiques pertinents.
      5/ Vous allez à l’enquête publique avec votre courrier argumenté ainsi que le courrier de l’avocat joint en annexe.
      6/ Vous arrivez à convaincre le commissaire enquêteur qui émet un avis favorable à votre demande.
      7/ Le projet de PLU peut être modifié pour tenir compte de l’avis favorable du commissaire enquêteur.
      8/ Le PLU définitif est adopté et déclasse votre terrain; Champagne !
      Le PLU définitif est adopté et maintient votre terrain en zone agricole. Vous intentez un recours à l’encontre de la délibération approuvant le PLU.
      Vous vous débrouillez seul pour la rédaction du recours et déposez votre mémoire au Tribunal administratif.
      Vous prenez un avocat pour défendre votre dossier qui vous fournira une convention d’honoraires vous permettant d’être sûr du montant des honoraires.

      Pour plus de précisions sur les démarches, mon guide pratique « Propriétaires de terrain : défendez vos droits face au PLU« , peut vous aider.
      Vous avez droit d’obtenir tous documents administratifs vous intéressant, ce droit est garanti par la CADA etc…
      Enfin, pour le SCOT, vous pouvez demandez communication du registre du commissaire enquêteur, ses observations et les courriers annexés, par courrier électronique ou sur clé USB pour éviter les frais de reproduction. L’administration ne vous donnera pas de nouvelles, elle n’en a pas l’obligation légale.
      D’ailleurs, vous pouvez demander communication de tous les documents composant le SCOT et vous intéressant.

      Bonne journée également !

      Jasmine – Droit sur terrain

  87. Bonjour Jasmine et merci pour cette réponse rapide, s’il y avait plus de gens comme vous…

    Nous avons fait ce travail auprès du commissaire enquêteur du Scott mais a ce moment là semblait-il que nous pouvions seulement informer de nos intentions, nous avons donc joint tous les plans etc. Le commissaire enquêteur du Scott nous avait précisé qu’à cet instant là on ne raisonnait pas encore à la parcelle.

    Si j’ai tout bien compris il va y avoir un nouveau commissaire enquêteur pour le PLU et c’est à ce moment là que le zonage définitif va être retenu ? J’ai du mal à faire confiance à cette mairie qui bloque le terrain du grand père depuis 20 ans car il a des différents avec le propriétaire du 2eme terrain agricole proche du nôtre. Ils communiquent le moins possible et c’est difficile de savoir ce qu’ils pensent vraiment.

    Merci encore pour votre disponibilité.

    1. Auteur

      Bonjour John,
      Le SCOT, Schéma de COhérence Territoriale est établi à l’échelle de l’intercommunalité. Le PLU doit être compatible avec ce document d’urbanisme supérieur.
      Toutefois, le SCOT ne régit pas l’urbanisme à la parcelle comme le PLU.
      Il vous faut donc défendre vos droits lors de l’enquête publique sur le PLU.
      D’ici là, préparez votre dossier complet et argumenté pour obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur à votre requête, le déclassement de votre terrain.

      Evidemment, l’idéal serait que le Maire fasse droit à votre demande avant l’arrêt du projet de PLU pendant les études préalables.
      Donc, il vous faudrait adresser votre courrier argumenté dès qu’il sera prêt.
      Connaissez-vous le calendrier de procédure de révision du PLU ?
      Quand a été prise la décision de réviser le PLU par le Conseil municipal ? Cette délibération est un document administratif communicable à tout administré sur simple demande.

      A vous lire
      Jasmine – Droit sur terrain

  88. Bonjour,

    Je tenais dans un premier temps à vous remercier pour ce site très utile.

    Ma question concerne le PADD, notre mairie vient de nous le présenter et les schémas sont assez grossiers, seulement il semblerait que notre terrain reste classé agricole dans une zone où il souhaiteraient développer des activités agricoles. Je voulais donc savoir si il était habituel de rester grossier dans ces présentations et si le fait que le terrain soit toujours agricole dans cette présentation nous annonce de mauvais présages ?

    Pour infos, nous avons rencontré le commissaire enquêteur, et lui avons fait connaître notre souhait de pouvoir y faire construire notre maison. Le terrain se trouve en limite de la zone à densifier et accolé à un lotissement, il est viabilisé et la route arrive jusqu’en bordure. Je ne vois pas trop les voisins adhérer si je venais mettre des chèvres ou des cochons au milieu de leurs maisons…

    Autre question, le rapport du commissaire enquêteur doit être communiqué par l’intermédiaire de la mairie ou ce dernier peut-il être sollicité directement ?

    Merci d’avance !

    1. Auteur

      Bonjour !

      Merci pour le compliment ! 🙂
      Le PADD annonce effectivement que votre terrain restera en zone agricole au prochain PLU.

      Le règlement de la zone agricole peut vous autoriser à construire votre maison d’habitation sous conditions strictes : vous êtes agriculteur, la proximité de votre habitation est nécessaire à l’exploitation agricole…J’ai rédigé toute une série d’articles sur le sujet.

      Si vous n’êtes pas dans ce cas. Il vous faut demander à l’enquête publique le déclassement de votre parcelle en zone constructible.

      L’idéal est d’obtenir l’avis favorable du commissaire enquêteur à votre demande. Vous pouvez lire Erreur sur classement agricole et comment classer un terrain agricole.

      Vous semblez disposer de beaucoup d’arguments en votre faveur.
      Votre courrier de demande de déclassement doit être remis au commissaire enquêteur et annexé au registre.
      Vos arguments doivent être objectifs : zone urbanisée, réseaux publics et accès direct à la voie publique, absence de vocation agricole du terrain.
      Vous devez joindre plan de cadastre, vue aérienne, citer la jurisprudence afférente.

      Vous êtes en droit de demander communication de l’entier projet de PLU à la Mairie, et dès que le rapport d’enquête est disponible en obtenir la communication.
      C’est votre droit d’accès aux documents administratifs.Tout cela est détaillé dans mon guide « Propriétaires : défendez vos droits face au PLU », avec des modèles de courriers.

      Renseignez-vous vite avant la fin de l’enquête !

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

  89. bonjour,
    nous sommes propriétaires d’un terrain qui allait être placé en zone N dans le PLUi donc nous avons déposé une demande de permis de construire avant l’approbation de ce dernier. Cette demande a essuyé un sursis à statuer en attendant la validation du PLUi. Nous sommes donc allés à l’enquête publique. Notre requête a été validée avec un reclassement de notre terrain en zone UA. Ma question est: faut-il confirmer notre demande de permis de construire, suite au nouveau zonage ou alors notre permis est tacitement validé? Notre délai à surseoir n’est pas expiré et ne s’appuyait que sur l’élaboration du document d’urbanisme.
    D’avance merci pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Tout d’abord, assurez-vous de l’état actuel de la réglementation sur votre terrain.
      Votre requête a été validée par le commissaire-enquêteur ou par les services administratifs de l’intercommunalité.
      En d’autres termes, disposez-vous du projet de PLUi modifié indiquant votre terrain en zone AU (pas de UA à ma connaissance).
      Il faut vous en assurer.

      Rappel : Le sursis à statuer est valable deux ans. La prorogation est encadrée. Au delà de deux ans, le sursis à statuer est caduc.

      Une fois, que le PLUi sera adopté, le sursis à statuer (si vous êtes dans le délai de deux ans) cessera de produire ses effets. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois pour confirmer votre demande.Ce n’est qu’à partir de ce moment et en cas de silence de l’administration pendant deux mois, que vous pourrez prétendre à un permis tacite.

      Précaution : un permis tacite n’est définitif qu’au bout de trois mois. L’administration dispose d’un délai de trois mois pour procéder à son retrait.

      En conclusion, je pense qu’il est pour vous indispensable de vous assurer du changement de zonage dans le PLUi.

      Demandez dès maintenant les copies sur support numérique (clé USB ou par mail pour que ce soit rapide et gratuit) :
      – du règlement de la zone AU ou UA 😉 pour voir ce qu’il est autorisé de construire.
      – du plan de zonage correspondant à votre terrain (pour vérifier qu’il n’y a pas une trame étrange ou un numéro suspect qui grèverait votre terrain d’une nouvelle servitude)
      – du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable), des OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation)

      Ces documents administratifs sont communicables sur simple demande de l’administré dès l’adoption du projet de PLUi. Pour moi, simple demande doit toujours être traçable et prouvable, donc par lettre Recommandée avec Avis de Réception.

      N’hésitez pas pour plus de précisions.

      A très bientôt !

      Jasmine – Droit sur terrain

  90. Mme Jovanovic,

    j’ai eu votre réponse et je vous remercie de votre réactivité, du temps que vous donner aux autres et de votre grandeur d’âme et de cœur. J’ai pris rendez-vous avec le CAUE de la commune où se situe mon terrain et compte suivre la procédure que vous m’avez indiqué. Je vous souhaite une excellente journée et vous envoie de mon île un peu de soleil. A bientôt, cordialement Licert.

    1. Auteur
  91. Bonjour Maître Jovanovic,
    Je souhaite vous remercier, et vous prie d’agréer mes salutations les plus distinguées.
    Cordialement Licert

  92. Bonjour Maitre Jovanovic Jasmine

    Je m’appelle Marie L J’ai 42 ans cela fait environ 39 ans que je vis dans un appartement dont 12 ans avec mon mari et mes deux filles de 9 et 4 ans. L’appartement est invivable en été (Plus de 40 C°pendant 6 mois, je mouille un bout de tissu pour dormir et j’utilise un ventilateur mais cela est insuffisant) . J’ai un terrain agricole de 1300 m2 issue d’une donation d’une parcelle d’environ 3 hectares dans les hauteurs de l’île. le terrain a été divisé en 10. Sur une parcelle il y a une maison d’habitation relie à l’eau, à l’électricité et desservie par les voiries. Cette maison est celle de ma mère et à le numéro 150, le plus proche voisin à le numéro 100. On essaie de faire déclasser les terrains, mais on nous refuse le déclassement. L’ancienne municipalité à fait déclasser plus de 10 000 hectares (si ce n’est plus) de terrain agricole. Au chômage, j’ai rencontré le remplaçant du maire car le maire siège dans une communauté d’agglomération. J’ai exposé ma situation, mon désir de travailler et je lui ai remis un courrier pour une demande de déclassement mais jusqu’à présent pas de réponse. J’ai vu un avocat dans une maison de justice mais pas de bol pour moi il est spécialisé dans l’automobile. J’ai demandé à la secrétaire si je pourrais avoir un spécialisé en urbanisme et elle m’a répondu tout simplement non et elle est rentrée dans des explication abracadabrante. Par ailleurs, il y a quelques mois on a installer des poteaux électriques sur des parcelles agricoles Waouh et quand je vais sur mon terrain je vois ces poteaux. J’ai participé au PPR et au SCOT. Synthèse des rencontres PPR Zone risque très fiable pour ma parcelle et pour le SCOT PILO (Plan d’irrigation du littorale Ouest) de 0 à 600 voir 800 mètres d’altitude et ma parcelle est à 1080 mètres d’altitude), de plu il n’y a pas eu d’agriculture de plus de 20 ans sur les parcelles. J’ai besoin d’aide je souffre de cette situation et je pense même au suicide, dans quel société vit-on. On parle de liberté, d’égalité, de fraternité, de citoyenneté et de solidarité et on ne trouve personne pour nous aider. Moi je veux offrir un avenir meilleur à mes enfants, on nous enferme dans notre misère et on nous offre aucune opportunité d’avenir. Mes filles aussi souffrent de cette situation et je peux à mon niveau qu’essayer de trouver une solution pour nous en sortir. On pourrait construire sur mon terrain si la mairie nous donne cette chance. On ne demande pas la charité mais juste la possibilité de nous en sortir.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Je vous remercie pour votre confiance. Cependant, je vous précise que je suis juriste, pas avocate. Inutile de m’appeler Maître ! 😉
      Concernant votre question, votre réaction a été la bonne. Il conviendrait d’effectuer une analyse juridique approfondie de votre dossier dans le cadre d’une consultation d’avocat.
      Je réfléchis d’ailleurs actuellement à la mise en place d’un partenariat avec des avocats spécialisés en urbanisme.
      Je comprends votre lassitude et surtout votre désarroi face à la complexité des règles d’urbanisme. Comment faire ? Quels sont vos droits ? Quelles sont les chances d’aboutir au déclassement ? Ce sont autant de questions auxquelles on peut tenter d’apporter une première réponse dans le cadre d’un article.
      Pour cela, il faudrait vous munir de vos références cadastrales et demander à la Mairie qu’elle vous fournisse tous les documents du PLU se rapportant à votre terrain :
      – plan de zonage et règlement correspondant,
      – annexes et servitudes se rapportant à votre terrain.

      Je vous ferai une synthèse des critères du classement en zone agricole. Il y a des critères précis posés par le Code de l’urbanisme.
      Je reprendrai la jurisprudence des tribunaux sanctionnant l’erreur de classement en zone agricole.
      Je vous ferai un point sur les différentes voies de recours.

      Pour bien cibler la réponse à votre question, il faudrait réunir les documents évoqués ci-dessus : règlement et plan de zonage, annexes et servitudes du PU.

      Vous pouvez par ailleurs faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Il suffit de télécharger le formulaire CERFA sur internet
      Joignez votre plan de cadastre, et cochez le petit b) pour obtenir un certificat détaillé (à la différence du certificat d’information a), le petit b) dit opérationnel vous indique la présence ou non de réseaux de viabilisation. Il suffit de prévoir un projet de construction d’une maison d’habitation de telle surface. Peu importe que vous n’ayez pas de projet, ce qui est important c’est la réponse de l’administration sur les règles applicables à votre terrain.

      Je vous conseille donc les deux démarches :
      1/ Obtenir la communication des documents écrits se rapportant à votre terrain
      2/ Obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel (délai de deux mois de l’administration pour y répondre)

      Bon courage, et n’hésitez pas pour plus de précisions.

      Jasmine – Droit sur terrain

  93. Bonjour,
    Ayant une méconnaissance totale des règles….
    Je vous remercie pour tous vos conseil précieux et je n’hésiterai pas a revenir vers vous.

    Merci 🙂
    greg

    1. Auteur
  94. Bonjour,
    je suis artisan ferronnier et, n’est en pas très argentés, je recherche actuellement un hangar sur un terrain agricole dans le PACA, ma région. Ou bien un terrain agricole…ou je bâtirai un hangar, Mais la première solution me satisferait.

    Mes questions sont :

    -Étant pas agriculteur ai-je le droit de m’installer dans un hangar sur un terrain agricole ? pour y exercer mon métier?
    -Quelle démarche doit je faire pour y arriver?
    -ai-je le droit de loger dans ce hangar en plus de mon activité ?
    -Et si j’achète un terrain agricole, ai-je le droit d’y construire un hangar pour mon activité ?

    je vous remercie pour vos réponses précieuses.

    1. Auteur

      Bonjour Greg,

      Si je comprends, vous souhaitez acheter un hangar et vous y installer pour y vivre et exercer votre métier.

      Il vous faudra demander une autorisation administrative pour le changement de destination
      Déclaration préalable ou permis de construire selon les travaux effectués.

      Avec la Loi ALUR, il y a possibilité d’identifier un bâtiment existant dans le nouveau PLU en cours pour autoriser le changement de destination.
      Vous rentrez dans des démarches administratives poussées.

      Ceci étant, un internaute a fait cette démarche auprès de la Mairie pour une ruine en zone naturelle.
      Le Maire a mis son dossier à l’étude et y est plutôt favorable. Qui ne tente rien n’a rien !

      Les démarches sont longues, il faut que le PLU soit en cours de révision, et obtenir l’accord de la Commission de préservation des espaces agricoles et naturels puis que cela soit acté dans le PLU. Notre internaute avait déjà repéré le secteur et la ruine en question, je lui ai conseillé de signer sa promesse de vente sous condition suspensive que le terrain soit constructible dans le nouveau PLU.

      Pour acheter et construire sur un terrain agricole c’est peine perdue, vous ne remplissez aucune des conditions.
      Vous n’êtes pas agriculteur et vous n’exercez pas une activité agricole.
      Je vous conseille de lire nos articles : Construire sur terrain agricole et nécessité de construire en zone agricole.

      En zone naturelle, il y a parfois des micro-zone où il est possible de construire appelées STECAL – Secteurs de Taille et capacité Limitée.

      Mon conseil pour être rapidement fixé. Dès que vous repérez un endroit, prenez les références cadastrales du terrain.
      Ensuite, téléchargez le formulaire gratuit « Certificat d’Urbanisme » sur le site https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/showFormulaireSignaletiqueConsulter.do?numCerfa=13410

      Cochez le petit b) et demandez un certificat d’urbanisme opérationnel à la Commune où se situe le terrain.

      Cela vous prendra 20 mn ! Il suffit de remplir vos coordonnées, les références cadastrales et détaillez votre projet.
      Il s’agit d’une ruine ? Précisez les travaux à effectuer. Il s’agit d’un hangar, précisez l’usage que vous voulez faire du bâtiment. etc….
      La Mairie vous répondra dans un délai de deux mois sur la faisabilité du projet.

      Croyez moi, vous gagnez du temps, plutôt que de rester dans le doute des semaines, sans être sûr d’avoir eu la bonne réponse à votre question.

      Et n’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions,
      A bientôt

      Jasmine – Droit sur Terrain

  95. bonjour, ma propriété de 1500m2 bâtie de ma maison a été déclassée de terrain constructible en terrain agricole zone humide, excusez du peu. Je dois néanmoins payer taxes et impôts comme avant. Est ce normale.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Cela est anormal à deux points de vue à mon sens :

      1/ La taxe foncière est liée au zonage du terrain.

      Il faut donc effectuer une réclamation auprès de la Direction des Impôts par lettre RAR, en joignant un extrait de plan de cadastre, le plan de zonage correspondant ainsi que le règlement du PLU correspondant au zonage agricole. Je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet : https://droitsurterrain.com/valeur-venale-taxe-fonciere-reclamation/

      2/ Le déclassement en zone agricole doit se justifier objectivement. Une exploitation agricole est-elle possible ? En cas d’erreur d’appréciation de l’administration sur le zonage de la parcelle, je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet : https://droitsurterrain.com/erreur-sur-classement-agricole/.
      Il convient d’étudier les pistes de recours à l’encontre du PLU : – recours gracieux, ou recours contentieux.

      Si les délais de recours sont expirés.

      Il reste une ficelle juridique appelée « l’exception d’illégalité ». Je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet :
      https://droitsurterrain.com/zonage-illegal-contester/

      A votre disposition pour plus de précisions,

      Jasmine – Droit sur Terrain

  96. Merci Jasmine,
    je ne sais pas si je poste le message au bon endroit, J’ai reçu aujourd’hui le PLU des zones Ap et N mais ce n’est pas très clair; Comment vous les transmettre ?

    1. Auteur
  97. Bonjour,
    Je suis propriétaire de plusieurs hectares de terres en zone agricole protégée ainsi qu’une en zone naturelle (boisée) et une autre à l’autre extrémité avec construction existante mais n’ayant pas la surface nécessaire pour faire une extension.
    Mon projet est de louer une parcelle de la propriété à une association loi 1901 (protection équine) qui aurait besoin de mettre des abris pour les chevaux type boxe, (on a le droit de mettre des animaux, mais pas de les abriter ???) car toutes les informations que j’ai pu trouver disent qu’aucune construction n’est possible, en tout cas dans la zone ap. (sauf aménagements & extensions dans la limite de 30%….)qu’est ce que ça veut dire ? les aménagements doivent-ils toucher la construction existante ? En quoi consistent-ils ? . Par ailleurs, je n’ai pas le PLU de la zone N. Bref, quand on y connait rien, c’est du chinois. Donc par avance grand merci de tous vos conseils et avis et informations qui pourraient me permettre de monter un dossier solide à présenter à Mr le Maire.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Avant de louer votre parcelle, il vous faut savoir quels types d’aménagements y sont autorisés.
      Pour cela, il faut vous munir des références cadastrales de la parcelle concernée et demander soit par écrit soit sur place au service urbanisme de la Mairie :
      – l’extrait de zonage de la parcelle
      – le règlement applicable à ce zonage
      Ce sont des documents administratifs communicables aux administrés sur simple demande.
      Par ailleurs, et tant qu’à vous rapprocher de votre Mairie, il vous sera utile de savoir si une évolution de la réglementation est actuellement lancée.
      Cela peut être la révision du PLU, ou la transformation du POS en PLU, ou l’élaboration d’un PLU intercommunal. A voir en fonction de votre Commune.
      En effet, c’est lors de la révision d’un document d’urbanisme que l’on peut attirer l’attention de sa Commune sur la nécessité d’assouplir le règlement, ou revoir un zonage trop rigide voire obsolète par rapport à l’évolution de l’environnement urbanistique.
      Bref, je résume :
      1/ Récupérez plan de zonage et le règlement correspondant,
      2/ Demandez si la réglementation locale est en révision.

      Avec ces premiers éléments indispensables à votre dossier, nous y verrons plus clair pour la deuxième étape :
      – autorisations et aménagements possibles,
      – location à l’association équine.

      A votre disposition pour plus de précisions !

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  98. Bonjour

    Effectivement j’ai reçu une opposition à ma demande d’autorisation préalable pour la construction d’une piscine.
    L’opposition était au motif principal que ma parcelle est située en EBC. Il se trouve qu’elle est également à côté d’un monument historique mais que l’architecte des bâtiments de France avait donné un avis favorable.

    Est-ce que dans ces conditions un recours gracieux peut aboutir, et si non la procédure de demande de déclassement pour erreur matérielle que la Marie se propose d’entamer auprès des services de l’Etat, a-t-telle une chance d’aboutir… et en combien de temps?

    Merci d’avance

    1. Auteur

      Dans un premier temps, le recours gracieux avec demande de retrait de l’arrête d’opposition. Le Maire peut retirer l’arrêté dans un délai de trois mois pour motif d’illégalité.
      Or le Maire ne peut prendre l’initiative de déroger à la réglementation applicable.
      Le recours gracieux doit donc faire état d’éléments de fait, photos à l’appui, que la piscine n’empiète pas sur un EBC.
      L’instructeur a pu commettre une erreur d’appréciation sur la délimitation de cet EBC qui est souvent flou et difficile à cerner. Est ce bien le cas vous concernant ?
      Ainsi, et dans la mesure où comme vous le dites, la piscine n’empiète que de 2% , la confusion doit être possible ? Sous toute réserve, à vérifier selon les éléments du dossier.
      Afin de ne pas perdre de temps, je jouerai sur cet argument, l’erreur commise dans l’instruction d’où l’illégalité du refus, d’où le retrait de l’acte.

      Dans un second temps, il serait bon que le Maire vous fasse une confirmation écrite de l’erreur commise sur votre parcelle, et des suites données à ce dossier. Rectifier une erreur matérielle est effectivement la voie à suivre. Tant mieux, si vous n’avez pas à engager de procédure contentieuse pour la faire rectifier.

      Jasmine

  99. Bonjour,
    J’ai découvert récemment que mon jardin est classé en Espace boisé protégé… alors que je demandais une autorisation préalable pour y construire une piscine.
    Ce jardin est une vaste pelouse, et je soupçonne une erreur de classement par le cabinet qui a travaillé sur le PLU de la commune. En effet mon jardin est contiguë au Jardin public, bien qu’il soit séparé par un mur.
    J’ai rencontré l’adjoint au Maire chargé de l’urbanisme qui me dit que la Mairie n’ a rien contre ma piscine et qu’il va essayer de voir avec l’Etat comment l’autoriser. il admet que le classement est probablement une erreur , mais dit ne pouvoir revenir dessus.

    J’ai demandé un recours gracieux en montrant, preuves à l’appui que le projet de piscine ne compromet pas l’EBC puisqu’il n’y a qu’une pelouse et que la piscine occupera seulement 2.5% de la parcelle concernée (et moins de 0.01% de l’ensemble de la zone classée).

    Pensez vous que c’est recevable? et quels autres éléments puis-je fournir pour soit faire déclasser ma parcelle, soit obtenir l’autorisation de construire ma piscine?

    merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !

      Si vous avez fait un recours gracieux, c’est que l’on vous a déjà opposé un refus de déclaration préalable ? Quelle est la motivation du refus ? Juste que le terrain est situé en espace boisé classé ?

      Vous faut-il demander une autorisation de défrichement ?

      A vous lire,

      Jasmine – Droit sur terrain

  100. bonjour, j’ai acheter une maison qui est situé en zone rouge du PPRI, j’aimerais savoir si je peux faire une extension sur piloti (pour creer un salon salle a manger plus grand)

    merci de vos reponse

    1. Auteur
  101. Bonsoir,
    Je suis à la recherche d’un terrain pour construire une MAD (maison totalement autonome en énergie). J’ai trouvé le village (gros coup de coeur!) mais les terrains constructibles sont hors de prix, minuscules et en lotissement neuf. Par contre j’ai trouvé un terrain (juste à côté d’une énorme maison avec piscine) de 2 000 m2 pour 50 000€, agricole mais viabilisé. Ayant pour projet personnel de faire mon propre miel (1 ruche seulement), je me suis dit que je pourrais peut-être étendre le projet à une douzaine de ruches ce qui me permettrait peut-être de pouvoir y vivre, de vendre du miel, d’en manger et de faire découvrir sa fabrication à mes petits élèves… Je dois préciser que la mairie en question écrit sur son site:
    « Pour construire une maison sur une exploitation agricole, il faut justifier d’une activité agricole.
    Pour autant, il n’est pas nécessaire d’être agriculteur à titre d’emploi principal. L’activité agricole peut donc être exercée à titre secondaire. Il faut également démontrer que la construction projetée a un lien direct avec l’activité agricole et que sa présence est nécessaire à l’exercice de cette activité. »
    De plus il n’y a pas d’apiculteur sur la commune…
    Qu’en pensez-vous? Je rencontre le maire et le vendeur mercredi, que dois-je dire? Quelles questions poser? Merci beaucoup de votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour Minah,

      A votre place, je dirai au vendeur que je conclue la promesse de vente sous la conditions suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Les refus de permis de construire en zone agricole sont monnaie courante, préservez vos arrières et votre sécurité même si le prix du terrain est très attractif.

      Concernant le Maire, je le questionnerai sur les conditions remplir pour pouvoir construire en zone agricole. Mais au préalable, j’appellerai le service urbanisme de la Commune. Je me renseignerai auprès de l’instructeur de permis de construire à l’aise sur toutes ces questions administratives. J’appellerai également un référent à la Chambre d’agriculture pour exposer ce projet d’activité d’apiculteur sur ce secteur précis et avoir leur avis. Cela vous fera gagner du temps dans la constitution de votre dossier.
      Avez-vous lu nos articles sur le sujet : L’activité agricole, la nécessité de construire en zone agricole..

      Tenez-nous informé et n’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions . Votre question rejoint celle d’Aurélien qui a le même projet que vous. Nous attendons de ses nouvelles.
      C’est avec plaisir que nous vous suivrons dans vos démarches !

      A bientôt

      Droit sur Terrain
      Jasmine

  102. Bonjour,

    Je souhaite démarer une activité apicole. Pour ce faire, je souhaite effectuer une transition maîtrisée et conserver (idem pour mon épouse) mon emploi actuel. Ainsi je peux démarer mon activité en parallèle.
    Toutefois, afin d’être efficace, il m’est nécessaire de vivre au contact de mes ruches. J’ai donc besoin d’un terrain hors zones habitables (agricole, boisé, etc.) et quinaurait l’avantage d’être abordable au niveau prix ce qui permet également de conserver la trésorerie pour les investissements liés à l’activité. Nous visons une habitation autonome des réseaux publics dont l’emprise au sol serait d’envion 50-60m carrés sans étage. Puis-je espérer acquérir un terrain (en zone A ou N) avec une petite construction cadastrée et m’en servir comme habitation principale ?
    Dois-je me tourner vers une habitation mobile permanente ? Dans les 2 cas quelles démarches à prévoir ?
    Merci pour vos conseils.

  103. Bonjour, j’ai une parcelle de terrain classée en zone A (Agricole) mes soeurs et mon frère aussi comment faire pour les déclasser, Sous l’ancienne mandature on a fait la demande mais Le Maire a déclasser quelques mois après notre demande 10 000 ha de terrain A, mais pas nos parcelles. (Plus-values pour la mairie pour dire qu’elle a bien travailler waouh super liberté égalité fraternité), de plus ma mère a sa maison sur sa parcelle, elle a l’électricité, les voiries, l’eau mais son compteur est a environ 3 ravines de chez elle et cela fait 30 ans que c’est comme ça waouh bravo merci la commune et le l’office de l’eau et dire que les politiques travaillent pour la population quel scandale c’est pour cela qu’on recule, on nous entasse dans des immeubles pour que les plus riches puissent s’offrir des villas avec piscines , jacuzzi terrains de sport ou pour qu’ils louent au plus pauvres les maisons et immeubles qu’ils achètent.

    1. Auteur

      Bonjour ! Vous n’êtes pas les seuls dans cette situation !… Il est malheureusement impossible de vous répondre en quelques lignes sur une question si complexe !… Nous avons des guides pratiques en cours de préparation qui pourront vous aider à y voir plus clair dans les procédures applicables. Abonnez-vous à notre newsletter, vous serez informé de la mise en ligne de l’e-book.
      Par ailleurs, notre association accompagne ses adhérents dans la constitution d’un dossier administratif complet, permettant de poser les bases d’une argumentation solide. Pour plus de renseignements, adressez nous à un mail à contact@droitsurterrain.com.
      A bientôt !
      Jasmine _ Droit sur terrain

  104. Bonjour
    j’ai singé un compromis de vente pour un terrain avec une clause suspensive si des adaptations au sol depassé 15 000 euros.
    j’ai fait faire une étude de sol g2 puis suite au rapport des devis qui m’amène à de coût d’adaptation de 40 000 euros.
    Je souhaite donc annuler le compromis en envoyant les devis. Mais le vendeur souhaite le rapport d’étude de sol. Or c’est moi qui ait fait faire cette étude a mes frais (1800euros). Dois je lui fournir le rapport ? Lui vendre ?
    Merci.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous avez signé votre compromis de vente en posant une condition suspensive qui est plus que recommandée quand on est inquiet sur la nature du sous-sol et donc les surcoûts des travaux de fondations.
      Le montant de 15 000 euros que vous vous étiez fixé est largement dépassé, vous pouvez donc renoncer à l’acquisition. Jusque là tout va bien !
      Lettre recommandée avec avis de réception au notaire en lui indiquant que la condition suspensive n’a pas été réalisée et en joignant la preuve et l’estimation qui porte à 40 000 euros le coût des fondations.
      L’étude de sol vous appartient puisque vous l’avez payée.
      La question de sa prise en charge est contractuelle et doit être évoquée dans la condition suspensive : « en cas de renonciation, le vendeur pourra conserver l’étude de sol moyennant son remboursement ».
      Il n’y a pas de texte de loi qui prévoit qu’il doit vous la rembourser.
      Présentez la facture et vendez votre étude de sol au vendeur, il n’y a aucune raison de la lui donner !

      Jasmine_ Droit Sur Terrain

  105. Bonjour,
    j’ai un projet d’achat d’une maison sur plans, quels conseils pourriez vous me donner avant la signature du contrat de réservation ?

    Le terrain est « fourni » par le constructeur qui se charge également de la viabilisation du terrain.C’est également lui qui dépose les permis de construire pur l’ensemble du lotissement.

    Merci, bonne journée.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le sujet de la VEFA – Vente en Etat Futur d’Achèvement – n’a pas encore été abordé…
      Sujet noté pour un prochain article !
      Bonne journée également et à bientôt sur le blog 🙂
      Jasmine

  106. Auteur

    Bonjour ! J’ai eu plusieurs demandes en ce sens et je suis en train de préparer une synthèse des articles du blog que je mettrai bientôt en ligne ! Merci pour votre participation et bon weekend ! A bientôt. Jasmine

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