Erreur de zonage au PLU

Erreur de zonage au PLU ou

L’erreur matérielle est humaine…

Mais persévérer est diabolique…

« Errare humanum est sed persevarere diabolicus est »….

Lors de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme, il se peut qu’une erreur de zonage ait été commise sur la planche graphique composant le Plan Local d’Urbanisme. Dans le jargon juridique et administratif, on l’appelle « erreur matérielle« .

Prenons un exemple simple issu de la jurisprudence, c’est donc un fait réel.

Ma maison est située dans un tout petit hameau de quatre maisons. Or, ce hameau a été « oublié » dans le plan de zonage du Plan Local d’Urbanisme.

Après concertation avec le service urbanisme de la Commune, on me confirme qu’il s’agit ni plus ni moins d’une erreur matérielle commise dans les documents graphiques du zonage.

Que faire en cas d’erreur de zonage au PLU ?

La procédure de modification simplifiée du PLU pour corriger l’erreur matérielle

Il existe une procédure pour corriger les erreurs matérielles commises dans les documents du PLU.

Il s’agit de la procédure de modification simplifiée.

Cette procédure peut être utilisée lorsque le projet de modification  a pour objet la rectification d’une erreur matérielle, conformément à l’article L 153-45 du Code de l’urbanisme.

Comment demander au Maire de la Commune de corriger cette erreur matérielle et donc de revoir le zonage du PLU ? Prenons un exemple de lettre qui pourrait être adressé au Maire de la Commune :


Jean-Marc Mondézacor
21 rue Surleplu
Aille s/Seine

Monsieur Le Maire
Hôtel de Ville d’Aille S/Seine

A Aille S/Seine, le 11 mai 2015

 

Lettre RAR N° 1A 29087658 OV
ou
Lettre remise en mains propres contre décharge le ……………..(cachet et signature de l’agent administratif)

Objet :
Demande de rectification d’erreur matérielle du zonage sur la parcelle cadastrée section OH, numéro 210
Mise en œuvre de la procédure de modification simplifiée du PLU

 

Monsieur le Maire,

Je m’adresse à vous afin de vous signaler l’erreur commise lors de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme, approuvé le 21 octobre 2013.

En effet, ayant un projet d’extension de ma maison, j’ai récemment appris que ma parcelle cadastrée section OH, numéro 210 avait été omise du tracé de la zone U.

Ma parcelle n’est pas seule concernée. En effet, les trois parcelles voisines qui constituent avec la mienne le Hameau de Aillai, ont également été oubliées.

Nos constructions sont desservies par les réseaux et la voie publique, et ont été régulièrement autorisées dans un secteur reconnu constructible par vos services depuis de nombreuses années.

C’est dans ce contexte que nous vous demandons de bien vouloir mettre à l’étude notre demande de rectification d’erreur matérielle.

Il semble que cette rectification puisse intervenir dans le cadre d’une procédure de révision ou de modification du PLU.

Par conséquent, nous vous serions reconnaissants de nous faire retour sur la possibilité de mise en œuvre de cette procédure.

Notre projet de construction est à ce jour compromis et subordonné à la rectification de cette erreur graphique dans le cadre d’une modification du PLU actuellement en vigueur.

A défaut de réponse favorable à notre demande, nous nous verrons contraints de demander l’abrogation du PLU illégal.

Nous vous remercions par avance de l’attention que vous accorderez à notre demande et vous remercions par avance de votre retour.

Nous vous prions de croire, Monsieur le Maire, en nos sentiments dévoués.

Jean-Marc Mondézacor

—————————————-

Commune de Fouillousse

MODIFICATION SIMPLIFIÉE DU PLU – CORRECTION D’ UNE ERREUR MATÉRIELLE

Une erreur de tracé dans le zonage du PLU dans le secteur des Grandes Maisons a eu pour effet de placer en zone N (naturelle) des parcelles déjà bâties qui auraient normalement dû être classées en zone UA. Une procédure de modification simplifiée du PLU est en cours pour corriger cette anomalie. Le dossier relatif à cette procédure est téléchargeable sur cette page, et consultable en mairie, du 15 juillet au 11 septembre 2015. Les administrés sont en mesure le cas échéant de formuler leurs observations, durant cette période, par courrier adressé à la commune ou dans un registre tenu à leur disposition à l’accueil de la mairie.

La demande d’abrogation du PLU

Si le Maire « traîne » à opérer les rectifications demandées, il est possible de lui demander d’abroger le PLU illégal :

  • Le zonage est devenu illégal avec l’évolution de l’urbanisation sur le secteur,
  • L’emplacement réservé ne se justifie plus, l’équipement public projeté a été réalisé à un autre endroit de la Commune,
  • La zone « rouge » inondable est exagérée et correspond à un « aléa moyen bleu » permettant de construire sous conditions,
  • Les cas possibles sont nombreux…

L’abrogation d’un PLU peut être demandée à toute époque, même après l’expiration des délais de recours.

Votre demande d’abrogation se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :

« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »

En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet.

En cas de refus, il conviendra de saisir le juge administratif du refus illégal d’abroger un PLU illégal.

Ci-dessous le lien vers une courte vidéo claire et pédagogique sur le fonctionnement de la justice.


 

Cliquez ici pour accéder au Guide du propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
e-book3-Terrains-PLU

 

 

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Commentaires 4

  1. Bonjour Maître,
    J’ai lu avec attention votre article lequel a retenu toute mon attention.
    Je possède une propriété de 25 hectares composée pour moitié de bois et prairies. Au centre de ma propriété se trouve un ancien corps de ferme lequel a appartenu a mes grand parents décédés. Ce dernier est dans un état vraiment délabré, tous les murs porteurs sont debout et il ne reste que 1/4 de la toiture. Je paye des impôts fonciers sur les bâtis et taxes ordures ménagères et habitation; il est également desservi par EDF
    J’ai pour projet de le réhabiliter mais comme il s’agit d’un petit village et pour diverses raisons propres au maire m’a dis a plusieurs reprises que il refuserait toute réfection… J’ai déposé une demande de travaux pour la réfection de la toiture et menuiseries a l’identique sans changement de destination des bâtiments il y a 5 jours. Je suis en attente de sa réponse.
    Il n’y a pas de certificats d’urbanisme et mi 2017 j’ai appris que ma propriété serait classée en zone N.
    Ma question est peut il me refuser ma demande de travaux ? Si oui sur quelles justification pourrait il se baser ?
    En vous remerciant et vous souhaitant mes meilleurs vœux
    gilles barou

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      Je ne suis pas avocate mais juriste, vous pouvez m’appeler tout simplement Jasmine.
      Il vous faut copie de la réglementation applicable à votre terrain : extrait de plan de zonage et règlement. Vos travaux sont autorisés en fonction de cette réglementation du PLU/POS/carte communale…Tout dépend de ce qui s’applique dans votre commune.
      Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
      Abonnez-vous à la newsletter, vous recevrez le guide gratuit qui donne les démarches pour réaliser un projet.
      En fonction de la réglementation et du C.U opérationnel, on pourra suivre ensemble vos démarches.
      Je vous conseille la lecture de l’article Construire en zone naturelle.
      En effet, vous pouvez demander à identifier votre bâtiment même s’il est en zone naturelle du PLU afin que le règlement édicte les conditions de restauration de la bâtisse (cf. Loi Macron de 2015).
      Pour répondre à vos questions, il faudrait donc nous indiquer quelle réglementation s’applique actuellement à votre terrain : règlement et zonage.
      Pour vous conserver certains droits acquis, vous confirmer la présence de réseaux publics et autres possibilités de recours, il faudrait demander un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit et délivré sous deux mois. Il vous sera très utile même si vous avez un refus de travaux dans le même délai..

      Tenez nous informés,
      N’hésitez pas pour plus de précisions.
      Excellente année 2017.

      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,

    Nous habitons depuis 25 ans dans une maison construite avec permis de construire dans une zone NB de la commune de Meyrargues sur un terrain de 5300 m2 . J’ai détachée une parcelle de mon terrain pour faire une demande de permis de construire d’une autre maison de 170m2 qui m’a été accordée en 2011. J’ai omis de faire une déclaration d’ouverture de travaux et mon permis serait caducque d’après la mairie de Meyrargues, malgrès le fait que j’ai du payer au moins 5000 euros de taxes de toute sorte.
    Je demande à un architecte de prévoir une extension de ma maison (170 m2 possibles en plus). IL me signale alors que mon terrain et ma maison sont situées en aleas fort d’inondation due au ruissellement depuis Avril 2016, date de sortie du PPR, applicable dès sa sortie.
    Malgrès notre situation en fond de vallon, près d’un cal d’eau EDF, nous n’avons jamais subit d’inondation car une évacuation des eaux existe sous le canal EDF,malgrès les 5 déclarations faite par la mairie de catastrophe naturelle et alors que l’école maternelle avait été inondée et que des éboullement catastrophique avaient menacé la crèche et le gymnase attenants.
    Je ne sais pas vraiment qui faire. Merci pour votre aide.
    Emmanuelle COULON

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous avez obtenu un permis de construire en 2011 et avez construit votre maison et payé les taxes afférentes.
      Depuis, la réglementation a évolué et le PPR classe votre terrain en zone inondable.
      Vous disposez apparemment d’arguments techniques pour le démontrer, à savoir l’évacuation d’eaux.
      Il vous faudrait écrire un courrier recommandé à la Mairie en ce sens, demandant les explications de l’administration sur le choix de zonage retenu.
      A partir de la réponse reçue, vous serez en mesure de mettre en place votre stratégie pour faire évoluer la réglementation.
      C’est la seule option qui se présente à vous : obliger les services de l’Etat à modifier la réglementation pour l’adapter à la réalité de votre terrain.
      Tans que vous n’aurez pas accompli ces étapes, la réglementation inondable s’opposera à toute possibilité de construction.
      S’il s’agit d’une simple erreur matérielle et que l’administration le reconnaît, la procédure à mettre en oeuvre sera plus simple et rapide.
      Tout dépend de la motivation ayant conduit à ce changement de zonage. Pour la connaître, demandez des explications écrites et n’oubliez pas de joindre votre extrait de plan de cadastre.

      Tenez-nous informés, votre expérience peut aider d’autres internautes qui nous lisent !

      A bientôt

      Jasmine – Droit sur terrain

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