PPRI : Zones rouges à la loupe

PPRI : Zones rouges à la loupe

Les juges étudient de près le classement des terrains en zones rouges inondables, et totalement inconstructibles. Erreur de jugement ou erreur de zonage, les juges annulent les documents administratifs en cause : les PPRI – Plans de Prévention des Risques Inondations.

Annulation des PPRI : Des zones rouges non justifiées

Les juges n’hésitent pas à annuler les PPRIPlans de Préventions des Risques Inondations. Ils estiment que les délimitations des zones devenues inconstructibles ne correspondent pas aux réalités de terrains. Pour exemple, le PPRI de la Faute sur Mer a été totalement annulé le 30 janvier 2015.

L’association à l’origine de l’annulation, explique que des zones non submergées par la tempête Xynthia en 2010 sont devenues totalement inconstructibles et classées en zone rouge. L’incompréhension s’aggrave car des secteurs ayant été submergés sont restés constructibles.

L’avocat de l’association parle du Plan de Prévention des Risques adopté mi 2012, comme d’un travail précipité, fait sous le coup de l’émotion et au final mal fait ! Il faut rappeler que la Ville de La Faute-sur-Mer avait été très durement touchée par la tempête Xynthia en février 2010. Le PPR avait été adopté à peine deux ans après, mi 2012. Et, il est annulé le 30 janvier 2015.

Un arsenal de procédures juridiques pour élaborer le PPRI

Il faut dire qu’à peine deux ans pour élaborer un PPRI, c’est très court. La lourdeur figée des procédures d’élaboration des documents d’urbanisme entraîne des délais d’élaboration très longs. Or, à la lecture des jugements, on a l’impression que les auteurs des PPRI ont manqué de temps et que leur analyse du territoire est faussée.

Durée d’élaboration trop longue du PPRI et pas assez de temps d’études pour permettre à leur auteur d’en affiner le zonage ? C’est contradictoire. Les obligations procédurales sont implacables et font se resserrer l’étau des études, entre délais de concertation, délais d’enquête publique, délais de modifications des documents après enquête, délais pour une nouvelle enquête si les modifications sont trop importantes.

Une procédure trop complexe est source d’erreurs

Toutes ces contraintes de procédures font se mordre la queue du serpent de mer. Trop de réglementation entraîne trop de complications qui amènent trop de longueurs. Il en résulte trop d’erreurs sanctionnées par trop d’annulations de justice. L’annulation de justice nous ramène au point de départ. Il n’y a plus de PPRI, il faut le refaire. Il faut donc reprendre la procédure dès le début. Retour au point de départ :

Et trop de réglementation entraine trop de complications qui amènent trop de longueurs ! Il en résulte trop d’erreurs.

À Monchy-Lagache, une commune de 687 habitants, coupée par la vallée de l’Omignon.

Une zone boisée est occupée par de nombreux terrains inoccupés, pâtures ou petits bois. Ces terrains qui avaient une certaine valeur d’environ 30 euros le m2. Un nouveau PLU – Plan Local d’Urbanisme vient classer certaines de ces zones inondables et inconstructibles. En dehors du village, 80 hectares de terres sont déclarés Zones Agricoles Protégées et inconstructibles. Les habitants attaquent le PLU devant le Tribunal administratif d’Amiens.

Le 29 décembre 2015, le tribunal d’Amiens annule la délibération qui adopte le PLU de Monchy-Lagache.

Le Tribunal a estimé que ces zones qualifiées d’inondables étaient en réalité des zones humides.

La responsabilité pénale des auteurs d’un PPRI

Peut-on reprocher aux auteurs du PPRI d’ouvrir un large parapluie en laissant subsister des zones rouges inconstructibles ? L’ancien Maire de la Faute sur Mer a été condamné à 4 ans de prison ferme pour homicide involontaire et mise en danger de la vie d’autrui. 29 personnes sont décédées lors du passage de la tempête Xynthia.

Les juges ont souligné que la faute la plus grave avait été de rendre constructibles des terrains qui n’auraient pas dû l’être et de délivrer des permis de construire sur ces terrains.


Rendre constructible ou pas ? Telle est la question à trancher. Les juges tranchent et rentrent dans le détail pour apprécier si telle parcelle doit être classée en zone rouge. 

 

Recevez votre guide offert

Rechercher sur le site

10 réflexions sur “PPRI : Zones rouges à la loupe”

  1. Bonjour, j’ai un projet d’achat d’un bien se trouvant dans une zone rouge inondation (PPRI révisé en 2014) et une zone N au sens PLU . Le vendeur est surpris et ne comprends pas car sa maison se trouvant à proximité d’un ruisseau n’a jamais débordé. Cette information est confirmée par la mairie.
    Que me conseillez vous , j’achète avec le risque (marge de négo plus importante ) ou pas .
    Pour info, la position des assurances est mitigée, il y’en a qui ne veulent pas m^me pas faire un devis, d’autres me disent que selon cartographie cette zone n’est pas à risque , et que le zonage de l’urbanisme n’a pas d’effet sur la garantie. Peuvent ils changer leurs positions un jour ?

  2. Bjr
    Je suis intéressée par l’achat d’un terrain agricole et/ou non constructible mais pas trop loin de mon lieu d’habitation pour m’y rendre facilement
    Ce terrain serait pour y installer mes quelques ruches. Et peut-être que la newsletter me donnera des informations qui me sont totalement inconnues sur des terrains à risques ou sites protégés
    Bien à vous
    Mme Sabirou

  3. Bonjour mon lotissement et ma parcelle ont été construite sans tenir compte de la cartographie de zonage du PPRI approuvé en 2005 qui indiquent que cette zone est classée rouge alea fort. Les constructions ont été réalisés par rapport au document de l etat des risques naturels et technologiques qui a été établi en 2006 et indique  » le terrain n est pas situé en zone inondable.  » Or ,le PPRI a toujours indiqué le contraire. Le permis de lotir et de construire nous ont été remis sans aucune prescription .La mairie et la préfecture n ont pas décelé cette erreur et a été reporté en nous indiquant que notre terrain n est pas soumis au risque. L acte authentique mentionne la même état de fait. Aujourd’hui je ne peux effectuer un agrandissement et en cas de vente mon bien sera dévalué. Quel est mon recours?

    1. Bonjour,
      Vous avez tout intérêt à déterminer précisément avec les auteurs du PPRI la réalité du risque inondable aléa fort sur votre terrain. Avant cela, je vous conseille vivement les conseils d’un avocat spécialisé en urbanisme. Si le maire a commis une faute dans la délivrance du permis d’aménager et permis de construire, c’est très grave. On a l’exemple du maire de la Faute sur mer condamné à de la prison ferme pour avoir délivré des permis en zone inondable. Voir mes articles sur le sujet sur ce blog.
      Il vous faudra étudier précisément les motifs du classement en zone rouge aléa fort dans la notice de présentation du PPRI, que vous trouverez en principe sur internet (site de la DDT ou DEAL selon le lieu). Si vous trouvez des arguments pour contester ce zonage rouge suite à votre analyse, vous pourrez trouver une solution pour sortir de cette impasse avec les auteurs du PPRI.
      Si le risque inondable fort est avéré, vous ne pouvez vous passer des conseils d’un avocat.

  4. Bonjour Jasmine,

    Merci de votre reponse et de votre aide.
    verification faite auprès de la mairie, le PPRi est un projet à ce jour, il n’est pas validé, ils ne savent pas quand il y aura une enquête publique. Ils veulent juste me montrer éventuellement le plan de zonage, il n’y a pas encore de règlement, es ce normal ?
    J’ai reçu un CU opérationnel négatif pour faire du logement. Ce projet PPri est donc opposable.
    Que pouvez vous me conseiller de faire ?
    Vous parlez d’études à réaliser pour prouver l’erreur ? Qui fait cela ?
    Il y a forcément erreur car nous avons obtenu notre permis de construire en 2012 pour faire des commerces. que pouvez vous me donner comme méthodes à suivre pour faire des recherches car cela fait depuis 1977 que le terrain n’est plus inondable. Merci d’avance et bravo pour votre engagement auprès du public.
    Pb

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour !

      Le PPRi n’est pas juridiquement opposable s’il en est au stade de projet et non approuvé. Toutefois, le Maire a le pouvoir d’opposer un refus d’autorisation lorsqu’il y a des risques pour la sécurité. Comme je vous l’ai dit, il faudrait demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme. Etant donné, le contexte et la problématique posée, votre dossier doit être analysé par un professionnel du Droit averti. Les consultations varient entre 300/400 euros, et vous donnent une assise juridique pour discuter avant l’arrêté définitif du PPRi. Je vous ai également conseillé d’appeler un cabinet d’hydrogéologie et demander un devis pour une expertise sur le caractère inondable de vos terrains. Mais peut-être que l’avocat vous proposera une meilleure stratégie. A mon sens, vous ne pouvez économiser sur des conseils juridiques dans ce type de contexte.
      Tenez-nous informés ! Le site sera prochainement relooké pour proposer une assistance plus poussée aux usagers et répondre aux nombreux besoins en la matière. En maintenance dès demain…
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. bonjour,

    Suite à un certificat opérationnel refusé et ayant le moral fatigué Par les difficultés, je suis heureuse d’être tombée sur votre site qui me donne espoir et je vous en remercie.

    Nous avons obtenu un permis de construire en 2009 et un permis modificatif en 2012 pour construire un bâtiment de + 1OOO m2 destiné à des bureaux Ou commerces.

    Nous avons construit ce bâtiment. Il est partiellement occupé Par des commerces au rez-de-chaussée. Il est vide de 850 m2 suite à un arret de chantier.

    À ce jour, j’essaye de changer de destination et de le passer en logement. Mais entre temps, un PPRi est passé Par la, et même si on sait depuis le permis initial que la zone est inondable. Malgré une surélévation conformément au instructions du permis, et notre souhait de faire du logement en R+1 à Une hauteur de +4 mètres du sol, la zone est inondable aléas fort donc zone rouge. Notre bâtiment est situé en centre ville de la commune !!!

    La Mairie a voté contre le PPRI et prépare un nouvel PLU annulé Par le tribunal. Le maire est favorable à notre projet mais il est bloqué.

    Situation injuste pour moi, votre expertise pour éventuellement m’aider serait la bienvenue.

    Merci d’avance de votre action pour trouver des solutions face à l’administration.

    Dans l’attente de vous lire,

    Cordialement,

    Pb

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour Madame,

      Si votre terrain est en zone rouge, vous n’obtiendrez aucune autorisation administrative. De plus, faire du logement reviendrait à engager votre responsabilité en cas de problème. La seule solution paraît d’attendre que la réglementation du PPR soit modifiée. Il faut constituer le fond documentaire de votre dossier : Plan de zonage du PPR, et règlement de la zone du PPR. Interrogez les auteurs du PPR pour connaitre avec précision les motifs du classement en zone rouge.
      Suite à cela, il vous faudra certainement solliciter une consultation juridique d’avocat qui vous établira les pistes à suivre.
      Si vous intentez un recours en justice à l’encontre de ce zonage en PPR, il vous faudra démontrer soit l’erreur matérielle commise soit l’erreur d’appréciation dans le classement de votre terrain en zone rouge. Tout cela nécessite un travail approfondi de collecte des données et de prouver le caractère non inondable de votre terrain.
      Il vous faut procéder par étape.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour !

      Je comprends que l’on perde le sourire face à ces imbroglios juridico-administratifs !
      Gardez courage ! J’ai des exemples concrets de personnes qui se sont battues et ont réussi à obtenir gain de cause : la clé du succès c’est votre savoir !
      A bientôt !
      Jasmine – Droit sur terrain

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Recevez gratuitement
La fiche du propriétaire face au PLU