Comment classer un terrain agricole
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Comment classer un terrain en zone agricole
Les critères du classement en zone agricole
Le classement en zone agricole des terrains ne relève pas d’une volonté arbitraire de la Commune ni d’une mauvaise interprétation de la Loi. Nous vous conseillons notre article sur le sujet : Loi ALUR : Comment construire dans les hameaux. La Commune doit justifier qu’elle donne priorité au développement durable des activités agricoles.
Ainsi, le classement en zone agricole ne doit pas servir à classer par défaut de protection du milieu naturel ni encore moins de constituer une réserve foncière disponible.
Les critères du classement en zone agricole sont objectifs et définis dans le Code de l’urbanisme :
- Potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles,
- Le maintien durable des activités agricoles,
- Le contexte local et leur rôle dans les systèmes d’exploitation existants,
- La situation de ces terrains agricoles par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente, et leur exposition.
Le classement en zone agricole doit être justifié dans le PLU
Que dit le rapport de présentation du PLU ?
Le diagnostic est établi dans ce rapport de présentation. Il dresse l’état des lieux du territoire communal.
Pour exemple, la zone agricole est délimitée au regard du diagnostic agricole et en particulier de :
- la valeur agronomique des sols,
- des protections édictées au titre des terroirs et de la qualité des produits : zone AOC,
- des aménagements fonciers ou hydrauliques réalisés.
La zone Agricole à forts enjeux économiques ou à forts enjeux paysagers ou environnementaux
Les auteurs du PLU – Plan Local d’Urbanisme peuvent avoir identifié des sous-secteurs à protéger.
Notamment, en raison de zones à forts enjeux économiques :
- qualité agronomique des sols ou d’un terroir exceptionnel,
- des investissements réalisés (irrigation, remembrement) ou,
- d’un parcellaire de qualité et peu mité.
Si l’enjeu paysager et environnemental prédomine la zone sera classée en zone Naturelle.
Dans ces zones à protection renforcée, le règlement d’urbanisme sera plus strict, et toute nouvelle construction interdite.
La zone agricole doit être cohérente
Pour fixer le zonage, les auteurs du PLU doivent tenir compte de la situation existante et des perspectives d’avenir.
Leur appréciation sur ces différents points est censurée par le juge administratif. Le juge annule le zonage quand il se fonde sur une erreur manifeste ou sur des faits matériellement inexacts. A ce sujet et pour plus de précisions, vous pouvez lire notre article « Erreur sur classement agricole« .
Que dit le document d’urbanisme au niveau de l’intercommunalité ? le Schéma de COhérence Territoriale. Ou selon les régions, que dit le schéma d’aménagement régional sur le secteur concerné.
Ces documents, SCOT ou SAR, sont « supérieurs » au PLU. Le PLU doit être compatible avec leurs orientations.
Il ne peut y avoir de classement à la va vite sans logique.
- Le classement en zone agricole répond à des critères précis et objectifs,
- Il s’inscrit dans une logique de territoire définie dans les documents d’urbanisme.
Sources :
Article R 151-22 & 23 du Code de l’urbanisme :
Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
L’article L 145-3 du Code de l’urbanisme :
« Les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières sont préservées. La nécessité de préserver ces terres s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans les systèmes d’exploitation locaux. Sont également pris en compte leur situation par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition. »
Cliquez sur l’image pour accéder au guide du propriétaire face au PLU.
23 réflexions sur “Comment classer un terrain agricole”
bonjour,
nous avons une parcelle de terrain en zone nature, quelles sont les options pour réussir à le passer en zone agricole?
Bonsoir, je possède un terrain agricole de catégorie 1 et je souhaite y installer un food truck mais le maire m’a dit que je ne pouvais pas car un food truck n’est pas de nature agricole. Y a t’il un moyen pour y déroger en restant dans la légalité ?
Bonjour,
Le maire n’a pas le pouvoir de déroger à la réglementation d’urbanisme applicable. Si le PLU interdit l’activité, il convient que le maire modifie le PLU pour l’autoriser et c’est loin d’être simple…
Bonjour, mon jardin à été classé en Zone agricole protégée lors du dernier PLU, pourtant pour les impôts il est bien classé en jardin depuis 1987 !
Les jardins voisins ont étés classés en Zn. Puis je faire jouer l’erreur manifeste auprès de la commune ?
Bonjour,
Nous avons reçu par le biais d’un aménagement foncier agricole et forestier achevées en octobre 2015 une parcelle sans chemin d’accès alors que normalement lors d’un remembrement toute parcelle doit avoir une voie d’accès officielle et nous payons annuellement des frais connexes au remembrement .
Nous venons de constater que lors du PLUI cette parcelle a été transformée en N pourriez-vous nous faire savoir si c’est normal ?
Un très grand merci pour votre réponse.
Faites attention à vous durant cette période de confinement.
Cordiales salutations Christiane FRICKER
Bonjour,
Merci pour votre message.
Il convient de vérifier les justifications de cette modification de zonage dans le dossier du PLUI et notamment dans le Rapport de présentation – Tome des Justifications des choix de zonage retenus. Puis, confronter ces éléments à la réalité de votre terrain, son historique et le dossier d’aménagement que vous évoquez pour vérifier qu’il n’y a pas de contradicton et d’erreur commise.
Sans étude concrète du dossier, il n’est pas possible de vous donner un avis circonstancié.
Bonjour , je possède un terrain de 990 m2 dans un hameau , classé en zone A, qui pas était travaillé depuis plus de 30 ans et à était constructible a l’epoque , de plus la plus part des terrains qui sont autour appartiennent à ma famille , mes parents ont une maison juste au dessus donc là viabilisation du terrain est assez simple , j’aimerais moi même construire dessus , que dois-je faire pour appuyer ma demande en mairie et qu’elle sont mes chances pour y aboutir ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Il faut que la Commune modifie le zonage agricole en zone constructible pour pouvoir construire votre maison. Y a t il une procédure de modification de la réglementation locale en cours?
Par suite, les arguments se développent en fonction du contexte du dossier à étudier tant dans la réalité de l’environnement du terrain, et de son potentiel agricole que de sa situation dans la réglementation locale et des justifications des choix de zonage retenus.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je suis proprietaire dun terrain de 20 000 m2. Ce terrain etait constructible viabilisé et le PLU la classé en agricole. Sur ce terrain il y a une dizaine de constructions et certaines parcelles sont encore vierges. Ce terrrain est entouré de zone agricole. Mon terrain n’a pas été cultivé depuis plus de 25 ans. Ma question ai je une chance de remettre ce terrain en zone constructible en demandant l abrogation du PLU pour illlegalite de zonage?
Cordialement
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Les arguments se développent par l’analyse du PLU, la justification des choix de zonage retenus (chapitre du rapport de présentation) pour comprendre ce choix de zonage et analyser s’il y a d’autres alternatives à développer soit la demande de modifier le zonage, soit la demande d’identifier le/les bâtiment(s) dans le PLU pour autoriser annexes, extensions, reconstruction à l’identique après sinistre. etc…
Cela ne peut se répondre en deux lignes d’autant que chaque cas d’espèce est particulier et y trouve l’origine de ses arguments.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous habitons depuis 3 ans dans une petite maison, la dernière d’une mitoyenneté, avec un jardin de 3000 m2. Il n’y a pas d’autres bâtiments et en arrivant nous avons construit un entrée séparé pour ne pas passer devant les 3 voisins sans cesse , et au bout nous avons mis 2 containers pour usage de dépendance. La plupart de notre jardin est classé terrain agricole. Seulement une parti autour de la maison est constructible, mais il y a plein d’ arbres fruitiers. Maintenant nous avons le souci avec la mairie (à cause de ces fameux containers) qui demande qu’on doit mettre les containers sur le terrain constructible, ça veut dire – on doit couper nos pommiers etc.
En lisant ici sur votre page internet (merci beaucoup pour tout ce information!!!) j’ai vu que peut être on peut demander un changement d´attribution du terrain,passer de l´agricole au constructible : la partie qui est en terrain agricole est entouré d’un haie de laurier palme qui l´isole totalement du champ agricole voisin. Il n’y a pas eu d´agriculture sur cette parcelle de 2000 m2 depuis au moins 35 ans. Notre jardin (partie agricole) se trouve entre la maison du voisin (terrain constructible) et notre maison qui entoure du vergers représente notre zone constructible . Il n´y a aucun accès possible pour un tracteur depuis 35 ans .
Nous avons déjà demandé un changement de PLU, dans une lettre recommandé, mais notre maire adore les lois et n’aime pas les compromis, et il y a deux jours nous avons eu une lettre recommandé du maire, qui demande que l’on enlève ou déplace les containers vers notre zone constructible avant la fin de la semaine!
Que pensez-vous? Avons-nous une chance en re-demandant le changement de PLU? Devons nous le faire d´une manière spécifique pour être crédible?
Merci par avance de votre réponse ,
Cordialement,
Jacky et Anne-Pii
Bonjour,
Les collectivités n’enclenchent pas de procédure de modification / révision du PLU pour satisfaire un intérêt particulier. Ce sont des procédures longues et coûteuses, plusieurs étapes en conseil municipal.
Certaines Communes le font chaque année, d’autres passent des années sans modifier leur PLU.
La modification du zonage ne peut se faire que lors de l’une de ces procédures. Et le Maire n’a pas le pouvoir de déroger au règlement applicable. Il faut donc vous renseigner en Mairie sur la prochaine procédure de révision du PLU prévue. A défaut, il faut envisager la voie contentieuse et bien entendu disposer d’arguments juridiques solides pour ce faire. Le juge peut alors s’il est convaincu faire injonction au Maire de modifier le zonage et donc d’enclencher une procédure de révision du PLU. Toutefois, cela demande un dossier pointu et suffisamment argumenté pour obtenir gain de cause. Etant ici précisé, que le perdant au procès peut être condamné à régler des frais de dépens à la partie adverse.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
pour pouvoir construire son bâtiment agricole en respectant le PLU, mon fils a demander au maire de faire passer une parcelle en zone A lors de la révision qui était en cours ….. le nouveau maire (nombreuses démissions = nouvelles élection) a dit ok mais depuis novembre 2017 la révision est en suspend ….. est ce qu’il est possible que la mairie fasse une révision uniquement pour cette parcelle : mon fils est JA, le bâtiment est indispensable pour l’exploitation.
Merci par avance.
Bonjour,
La révision du PLU est une procédure lourde et coûteuse, il est peu probable que le Maire mène une révision uniquement pour une parcelle.
Il conviendrait d’étudier quels types de procédures simplifiées pourraient être menées en fonction des circonstances de l’espèce. La procédure de modification simplifiée est une procédure plus simple à mener et plus rapide, qui peut peut-être rendre service au Maire pour corriger des erreurs matérielles, mettre à jour son PLU, ou modifier le zonage de quelques parcelles si conforme au Code de l’urbanisme. Il conviendrait de vous rapprocher des services administratifs (service urbanisme) pour avoir leur point de vue sur cette proposition.
Je ne vois pas d’autre solution si le zonage actuel interdit la construction du bâtiment, il convient de faire modifier le zonage. Le Maire n’a pas le pouvoir de déroger à la réglementation même si elle est illégale elle doit être modifiée en Conseil municipal dans le cadre des procédures imposées par le Code de l’urbanisme.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Tout à fait, il convient de monter votre dossier de demande de classement en zone agricole.
Prenez rdv avec le service urbanisme de la Mairie pour voir s’ils sont favorables ou quels seraient les motifs de refus.
Lorsque le projet de PLU sera arrêté en Conseil municipal, demandez la copie numérique de :
– plan de zonage sur vos terrains
– règlement du PLU
– rapport de présentation
– PADD – Plan d’Aménagement et de Développement Durable
Etudiez si votre demande a été prise en compte et que le règlement vous autorise à construire ou procéder à extensions/annexes sur l’existant.
Si ce n’est pas le cas, rdv à l’enquête publique qui soumet le projet de PLU aux habitants.
Et déposez votre dossier de demande de classement en zone agricole au commissaire-enquêteur.
Son avis favorable à votre demande pourrait alors faire fléchir la Commune pour modifier le projet de PLU avant arrêt du PLU définitif.
Voilà les étapes en résumé. Je prépare un guide pratique plus détaillé, abonnez-vous à la newsletter ou aimez la page Facebook pour être informé.
Vous trouverez quelques informations supplémentaires dans le guide gratuit du propriétaire malin et bien dans ses droits et le guide du propriétaire face au PLU.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous allons acquérir une maisonnette de moins de 70 m2. Cette maison est située sur la partie constructible du terrain. A moins de 2 mètres de la maison nous avons une parcelle de 370 m2 à destination agricole qui fait partie également du lot que nous allons acquérir. Pour information la maison est acollée à une ancienne ferme, il y a eu une division de parcelle d’où notre achat. Je voulais savoir comment nous y prendre pour demander la transformation de la partie agricole en partie constructible ?
Bonjour !
Renseignez-vous en Mairie pour savoir quelle réglementation d’urbanisme s’applique et si elle sur le point d’évoluer. En effet, et c’est un cas qui devient courant ces derniers temps (suite aux nouvelles lois parues) que des terrains construits soient classés en totalité en zone agricole à l’occasion de la révision du PLU. Ce qui continue de susciter l’indignation des PLUmés, dépossédés de la constructibilité de leurs terrains. Cela ne répond pas à votre question ceci étant il y a un tel manque d’informations sur le sujet, qu’il m’importe de vous alerter. Acheter un terrain constructible qui devient inconstructible quelques mois après son acquisition, c’est possible et je dispose de nombreux témoignages sur le sujet. Les juges saisis de ce type d’affaires répondent le plus souvent qu’il appartient à l’acquéreur de se renseigner par lui-même.
Il est donc indispensable pour vous de savoir précisément s’il y a une révision du PLU en cours et quels sont les projets sur votre terrain.
Si une révision ou modification est à venir, il vous faudra formuler une demande officielle de modification de zonage sur votre parcelle.
Revenez vers nous lorsque vous disposerez de ces informations.
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis depuis peu maire d’une petite commune rurale (moins de 100 habitants, sans plan d’urbanisme). Un couple de maraîchers vient de s’installer. Ils me demandent la procédure pour classer les lopins de terre qu’ils travaillent autour de chez eux en « terres agricoles ». J’aimerais bien les aider. Est-ce possible ? Comment ? Merci d’avance
Bonjour Monsieur le Maire,
Dans les Communes sans aucun document d’urbanisme, c’est le RNU – Règlement National d’Urbanisme qui s’applique. En l’absence d’une cartographie du territoire communal, il n’est pas possible de classer les terrains en zone agricole. Pour ce faire, il faudrait a minima mettre en place une carte communale sur votre Commune.
On considère, et notamment la SAFER dans sa démarche de préemption des terrains agricoles, comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisées des Communes, à l’exclusion des bois et des forêts.
A noter le nouveau dispositif d’obtention de l’autorisation d’exploiter qui entre progressivement en vigueur dans chaque région avec la publication du schéma directeur régional des exploitations agricoles. Ce schéma fixe notamment un seuil régional de la surface totale mise en valeur soumis à autorisation d’exploiter. Dans les régions où le schéma n’est pas effectif, le contrôle des structures s’applique à échelle départementale. Pour savoir si l’autorisation d’exploiter est nécessaire, http://mesdemarches.agriculture.gouv.fr/demarches/exploitation-agricole/obtenir-un-droit-une-autorisation/article/autorisation-d-exploiter-controle.
Les critères d’appréciation sont établis au niveau régional par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.
La DDT ou la DAAF pourra leur fournir les documents appropriés et informations souhaitées.
En espérant avoir répondu à votre question, n’hésitez pas pour plus de précisions.
Nous serions heureux (moi et les internautes qui nous lisent), que vous nous teniez informés de l’évolution du dossier.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour a vous
je suis propriétaire d’un terrain de 10100m2 sur lequel j’ai fais bâtir une maison lors de la construction j’avais un certificat d’urbanisme positif sur la surface totale or en 2009 on nous a coupe le terrain en deux avec une zone agricole m’interdisant toute construction j’ai lu que sur la loi alur il était prévu que dans une zone 2au qui n’aurait pas fait l’objet d’un projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de 9 ans seront considérés comme zones naturelles ou agricoles or en 2008 j’ai dépose et obtenu un permis de construire sur ce terrain pensez vous que cet argument peux me servir en attendant votre conseil recevez mes sincères salutations
Bonjour !
Ce n’est pas clair. Il vous faut déterminer si votre terrain est à cheval sur une zone agricole et une zone AU ou sur une zone agricole et une zone Urbaine.
Pour cela, il vous faut le plan de zonage sur votre terrain, la Mairie vous le donnera avec vos références cadastrales.
La Mairie vous donnera aussi le règlement qui se rapporte à la zone. Ce règlement précise les règles de constructibilité.
Vous pouvez également mettre à jour un certificat d’urbanisme sur votre terrain.
A votre place, je demanderai un Certificat d’urbanisme opérationnel (décrivez un quelconque projet de construction et cochez le petit b)).
La Mairie vous adressera une réponse dans un délai de deux mois en précisant notamment les réseaux publics à proximité existants et les réseaux projetés dans le secteur (à la différence du C.U de simple information). Ces informations sont importantes pour étudier dans un deuxième temps l’opportunité du zonage sur votre terrain.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bonne journée.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je voudrai savoir ce que veut dire le S dans le classement des terres agricoles ( A S ) ?
Bonjour !
La réponse est dans le règlement du PLU ou du POS de votre Commune.
Il est peut-être sur le site internet de la Ville sinon il convient de le demander au service urbanisme de votre Commune.