Droits et démarches en urbanisme
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Droits et démarches en urbanisme
De nombreux sujets juridiques sur les droits et démarches des propriétaires ou futurs propriétaires de terrains sont abordés sur notre site. De nombreuses personnes sont à la recherche d’informations claires sur leurs droits.
Or, l’urbanisme est un sujet très complexe… La prolifération des lois et décrets rend encore plus difficile le sujet. Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.
- Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016 (ça commence mal, la démarche d’acheter sans la garantie d’un permis de construire est très risquée..). Le terrain est classé en zone urbaine.
- Pendant ce temps, le document réglementaire qu’est le Plan Local d’Urbanisme dit PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
- Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial.
- Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
- Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
- Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !
En 2015, Monsieur V. a lu l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .
J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement. Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain. Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.
Le commissaire-enquêteur émet dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain. Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m². Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible.
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves !
Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.
Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
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515 réflexions sur “Droits et démarches en urbanisme”
bonjour , propriétaire d’un terrain de 2100m2 a CREIL 60100 rue robert schuman . j’ai voulu vendre a des promoteurs pour construire des logements ,signé des compromis chez le notaire , la ville a posé un droit de réserve , pour faire une école cela en 2018 , aujourd’hui je suis sollicité pour vendre a des constructeurs de logements (sociaux) . au vu des années , le projet n’ayant pas été réalisé par la ville , quel sont mes droits , je suis lésé de ne pas pouvoir disposé de mon bien , que faire ??? merci de votre réponse .
jacques
Bonjour je souhaite acquérir un terrain constructible situé hors lotissement mais dont l’accès se trouve au fond d’un lotissement. Il y a actuellement 3 lots dont 2 sont dejà construit.
Peut on me refuser l’accès à mon terrain sachant qu’un des propriétaires des 2 lots déjà construits hors lotissement est propriétaire également du passage goudronné devant le terrain que je souhaite acquérir et que les colotis du lotissement semblent ne pas souhaiter m’accorder ce passage. ?
En gros il y a 2 problèmes. Les habitants du lotissement que je dois traverser pour accéder au terrain et le propriétaire de la partie devant le terrain en question qui pourrait me refuser le passage également. Quels sont mes droits sachant qu’il n’y a pas d’autres accès?? Merci de votre réponse
Bonjour Madame,
Je suis actuellement propriétaire d’une parcelle où il y a ma maison, ainsi qu’une parcelle attenante en indivision que je partage avec 2 autres voisins.
Ma maison jouxte la parcelle indivis (qui est le parking). Je souhaite construire un agrandissement de ma maison (à la place d’un garage déjà existant) qui n’empiètera pas sur la parcelle commune, mais qui sera au contact de cette parcelle en indivision. L’urbanisme me répond que la parcelle attenante étant en indivision, je ne peux pas construire en bordure de parcelle car je ne respecterai plus le recul nécessaire avec la parcelle voisine (que je détiens à 33%).
Suis-je obligé de racheter une bande de 4m sur la parcelle en indivision aux voisins si je compte réaliser mon projet d’extension, ou ai-je une autre solution ?
Pour la petite histoire, pour pouvoir construire la maison, le promoteur a acheté le terrain, a construit les maisons mitoyennes, puis a découpé la parcelle en 4 (3 maisons individuelles + 1 parking collectif), c’est pour ça qu’aujourd’hui notre maison ne respecte pas le recul de 4 mètres sur la parcelle en indivis.
Bonjour j’ai acheté un terrain il y a un a et demi ou j’ai fait construire ma maison par contre lorsque j’ai acheté se terrain les propriétaires m on dit que le terrain derrière qui leur appartient également n’était pas constructible donc qu’il n’y aurait jamais de maison et aujourd’hui j’apprends que je vais avoir 2maisons collé à la mienne ai je un recours ?
Bonjour,
je loue depuis Août une parcelle en zone naturelle dans le but de profiter d’un coin de verdure hors de la ville de Nice.
Afin d’entretenir ledit terrain, j’ai fait l’acquisition de matériel de jardinage (tondeuse, motoculteur, débroussailleuse, rotofil etc…). Suite à un entretien au service de l’urbanisme, celui ci me refuse le montage d’un abris de moins de 20m2 de surface et moins d’1.80m de hauteur en argumentant, qu’effectivement, ce type d’abris n’a besoin que d’une simple déclaration, mais qu’au vu du caractère « protégé » du terrain, je ne peux absolument rien mettre dessus, mais a cependant accepté la disposition de dalles gravillonnées pour y mettre une table et 4 chaises.
Je me retrouve donc avec du matériel relativement onéreux et dangereux, à la merci des intempéries et dépourvus de toute sécurité, et par conséquent, susceptibles de se dégrader ou de dégrader les lieux.
Qui plus est, la parcelle louée est, sur le PLU , « juste » en zone naturelle, tandis que d’autres parcelles entourant celle ci sont quant à elles, en zone « boisée classée ».
Le service urbanisme comprend bien tout l’intérêt pour la commune de l’abris sur cette parcelle plutôt que d’avoir un terrain « nu » où il est purement légal de laisser à ciel ouvert du matériel électrique et thermique, à proximité d’une forêt boisée classée, mais me répond constamment qu’un espace naturel et un espace classé sont la même chose.
Ai-je un recours afin de pouvoir simplement sécuriser mon matériel dans mon intérêt, mais aussi celui de l’espace naturel autour?
Bonjour,
L’EBC espace boisé classé est une protection supplémentaire qui ne se confond pas dans ses caractéristiques et contraintes avec le règlement de zone naturelle.
Il vous faut demander le plan de zonage appelé aussi règlement graphique du Plan Local d’Urbanisme dit PLU applicable à votre parcelle, vous reporter à la légende du règlement graphique pour avoir les appellations correspondant à votre parcelle puis vous reporter au règlement écrit correspondant qui liste les interdictions, autorisations et autorisations sous conditions des travaux possibles sur votre parcelle. En tant que service public, ils devraient pouvoir vous fournir ces documents afin de vérifier les données par vous-même/
Bonjour
j’ai acheté en ZA un bien proféssionnel, dont une partie à usage d’habitation acté chez notaire.
Etant industriel forain, je me sers du terrain pour mes véhicules, et la partie pro pour stocker et réparer .
J’ai recu hier ce mail.
Dois je m’en inquieter ?
merci d’avance
Cordialement
NB/ Je précise que j’ai acheté il y a 4 ans, et que le maire connait tres bien ma proféssion .
Monsieur,
En charge du développement économique sur les 21 communes de **** dont fait partie ***** , nous travaillons actuellement sur la ZAE de **** sur laquelle vous êtes propriétaire de la parcelle ZN 36 ;
Nous souhaiterions savoir si vous exercez une activité sur ce lieu, aucune activité n’étant référencée sur ce site au niveau du RSC ou si l’usage de votre parcelle se limite à votre lieu d’habitation ; ces informations sont notamment importantes dans le cadre de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) qui régira prochainement le droit du sol et donc les possibilités de construction/extension pour un local d’activités ou pour une habitation.
N’ayant qu’un mail pour vous contacter nous vous remercions de nous transmettre votre téléphone afin de pouvoir échanger avec vous sur le sujet ; vous pouvez également vous rapprocher de Monsieur Le Maire de**** (qui est en copie du mail).
Bonjour,
A priori, ils ont juste besoin d’une confirmation de l’activité exercée pour affecter la vocation de zone mixte : professionnelle et habitation dans le futur PLU intercommunal. Vous avez à priori tout intérêt à coopérer.
Le maire a transféré sa compétence urbanisme à l’intercommunalité, dès lors votre interlocuteur est le service aménagement et urbanisme de l’intercommunalité.
Bonjour,
Je désire acheter une maison sur une parcelle de 10 ares. Il s’agit d’une seule parcelle cadastrale. La maison et une partie du jardin (700 m2) sont situées en zone UB. Mais une partie du jardin fait partie d’une zone 1AU.
Si j’achète la maison et le terrain (et que la mairie n’exerce pas de droit de préemption), la mairie peut-elle me forcer à vendre ensuite la partie du terrain qui est en zone 1AU, si ce n’est pas pour un projet d’utilité publique mais pour y construire des habitations ?
Bonjour,
La zone 1AU n’est pas une zone d’expropriation et la mairie ne peut guère vous obliger à lui vendre. Ceci étant, vous ne pourrez rien faire sur cette partie de terrain… A voir les besoins et projets de la mairie dans le PLU Plan local d’urbanisme.
Demandez tout ce qui concerne cette zone 1AU dans le PLU : règlement écrit, OAP etc…L’idéal serait d’avoir des arguments pour contester le classement de cette partie en 1AU et demander lors d’une prochaine procédure de modification du PLU qu’elle soit réaffectée d’un zonage UB. A voir si possible selon étude du dossier./
Bonjour je viens D’acquérir un terrain de 390 m² , je m’apprête à faire construire une maison dessus, dont l’arrière est en limite de propriété avec un terrain agricole sur lequel il y a des vaches. Vu la forme du terrain il m’est obligé de faire tout l’arrière de ma maison en limite de propriété ( bien évidement sans fenêtre ni porte ) le plan de la maison est fait et les travaux devrai démarrer d’ici 1 mois.
Actuellement ce qui sépare mon terrain à celui de l’agriculteur c’est son grillage à lui, quelles sont les lois qu’il doit respecter le temps de ma construction ?
ma plus grosse crainte est que c’est vache viennent abîmer mon mur blanc. Est-il obligé de son côté de respecter une distance ? Est-il obligé de remettre sa clôture plus loin ?
Merci de votre réponse. Nous devons le rencontrer dans quelques jours, mais au premier abord il semble pas près à décaler sa clôture, même le temps de la construction. J’ai peur pour la suite. Cordialement
Bonjour,
J’ignore les règles applicables à ce cas précis, cependant je pense qu’un dialogue entre personnes de bon sens devrait amener à solution concertée.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain agricole en bord de route et la mairie veut m’en acheter une partie pour faire un rond point. Combien puis-je en demander ?
En vous remerciant
Bonjour j’habite dans un square,tout au fond donc d’une voie sans issue, du côté droit. J’ai un voisin en face du côté gauche de la rue qui gare son bateau et son tracteur sur le trottoir devant sa maison. Et entre nous deux, la clôture d’un voisin qui a son entrée dans la rue d’après.
Celui ci vient de faire son entree de maison entre mon voisin et moi, en enlevant sa clôture et a bouché son ancienne ouverture qui donne sur la rue de son adresse postale.
Il n’a prévenu personne et bien sûr cela change tout pour nous car nous pouvions nous garer devant chez nous en double file (ça donnait sur sa clôture). Il n’y avait pas de passage de véhicule mis à part nous et le voisin.
A la mairie on me dit qu’on n’a pas le droit de lui refuser une ouverture. Mais ce n’est plus simplement une ouverture puisqu’il va installer un portail et à bouché son entrée principale. Quel recours avons nous ? Je n’ai pas lu le Plu. Merci
bonjour
Nous sommes propriétaire d’une maison que nous avons acheté en février 1985.
Suite au bornage de notre maison qui jouxte un chemin rural comme noté dans notre acte d’achat, la mairie a signé le Pv de bornage et notre demande de nous clore, nous sommes en procédure.
2 ans après le bornage, il s avère que ce chemin rural qui nous appartient finalement pour une partie il a été classé par la mairie en voie communale (alors que la mairie était présente pour le bornage du chemin rural qui finalement est vois communal donc pas de bornage mais un arrêté d’alignement) Nous avons réglé 1800 € le géomètre aussi qui n’a pas fait de recherche sur la classification de ce chemin.
Après encore d’autres recherches, nous avons trouvé au cadastre la présente d’une double chaine de propriété. En effet le vendeur de la maison de mes parents (vente à mes parents en février 1985) a aussi vendu le chemin à la mairie en décembre 1985. Pour résumé une même parcelle a été vendue 2 fois, alors qu’elle nous appartenait.
Sauf que nous avons tenté une médiation mais la mairie reste silencieuse.
Nous aimerions savoir si nous pouvons demander le déclassement en voie communale de notre parcelle car nous n’en n avons pas été informé.?
est ce le 1er acte d’achat qui fait fois?
La situation est complexe et nous sommes face à des elus qui ne repondent pas à nos courriers et qui ont l’air de vouloir laisser le juge trancher.
Alors toutes suggestions ou meme si cest de votre domaine pour nous aider, nous pourrions vous contacter avec plaisir
Bonjour,
La situation est bien complexe en effet. Je n’ai pas la réponse, je ne peux que vous inviter à vous rapprocher des services d’un avocat et inviter nos aimables lecteurs à vous éclairer s’ils le souhaitent.
Bon courage à vous
Bonjour un propriétaire a menti sur la surface de son terrain querisque t’il ?
Bonjour,
Tout dépend du contexte ! S’il a indiqué une surface erronée au notaire qui l’a indiqué dans un compromis de vente qui a conduit à la vente sur la base d’une erreur / manœuvres dolosives, cela peut conduire à l’annulation de la vente je suppose sous réserve de confirmation par un avocat.
Bonjour,
Souhaitant acheter un terrain constructible été 2018 à un vendeur privé (ancien maire du village), nous nous sommes rapprochés de la mairie pour connaître les éventuels projets communaux sur une parcelle de 13000 m², juxtaposée à la nôtre.
Le conseil municipal nous a expliqué, qu’ à cette date qu’aucun projet n’était en cours ou envisagé.
Décembre 2018, la mairie déposait une Déclaration Préalable pour 4 lots qui a été acceptée mi-janvier 2019 stipulant que qu’ils faisaient partis d’une première phase. Soit moins de 6 mois après notre rencontre avec le conseil municipal.
Depuis, nous avons acquis notre terrain et fait construire notre pavillon, voilà 1 an.
Aujourd’hui, la mairie ( dont l’ancien maire est parti) entame des travaux de voirie et a vendu 7 lots supplémentaires.
Au final, nous avons donc 11 lots voisins dont un avec une limite de propriété commune. La mairie prévoit l’obligation aux futurs acquéreurs de celui-ci, de planter une haie bocagère sur cette limite de propriété commune.
Nous sentant trahis, par l’ancien conseil municipal et le propriétaire à qui nous avons acheté notre terrain, quels sont nos recours pour être entendu, ou pour engager une procédure face à la mairie actuelle afin qu’elle mette en place un brise vue ou toutes autres solutions qui nous empêcheraient d’être » pollués » définitivement des futurs travaux de construction des 11 lots ?
Dans l’espoir d’être entendus et compris,
Cordialement,
Alain
Bonjour,
Un PC a été accordé pour la construction d’un local artisanal surmonté d’un logement sur un terrain se situant en zonage UB entre deux constructions en limites séparatives de part et d’autre.
Le dossier de demande ne comportait d’informations ou de document technique sur le type d’artisanat projeté, et sur les plans et photos a même été tronquée une maison individuelle en limite non mitoyenne.
Sur une notice explicative il est précisé seulement qu’il n’y « aura pas de dépôt de matériel à l’extérieur ». Il s’agit d’une entreprise proposant diverses prestations de services du second oeuvre du bâtiment (isolation thermique – crépissage – peintures façades – plâtrerie etc…) dont aucune ne nécessite de tâches en atelier. En réalité, le projet concerne un entrepôt pour stockage de matériaux de construction et le matériel de l’entreprise (machines, outillage, …..).
Quels sont les documents qui devaient être fournis lors de la demande ? Quelles sont les conséquences pour les bénéficiaires du PC en cas de contestation du PC par les avoisinants ? …………………étant précisé que le maire était co-cessionnaire (avec sa famille) du terrain et que le PC a été accordé avant acte de cession……………et que les services du préfet estime qu’il n’y a pas lieu à annulation du PC (alors qu’il ne connaissait de la situation réelle). Merci pour réponse
Bonjour,
Dans le cadre d’un acte d’indivision, l’un des indivisaires propose d’indiquer que le terrain est non constructible alors qu’il l’est, tout cela pour payer mon cher indivision…
Personnellement cela me dérange mais quels seraient les risques ? J’aimerai arriver à les convaincre…
Merci
Bonjour,
J’écris au nom d’un collectif qui s’est formé à la suite du refus de la mairie(?) de la préfecture(?) de construire sur nos terrains (classés UC) qui ont été divisés (nous avons payé un bornage qui ne sert à rien).
Le Sous-préfet de Saint-Nazaire nous invoque la loi littoral , article 121-8 ( nous sommes à 5 km de la mer) pour ce refus. Nous sommes sur une route très urbanisée de La Turballe entre 2 villages et il argumente en disant que c’est de l’urbanisation diffuse, que nous sommes sur une route , pas dans un village. Curieux, quand on sait que, sur une autre route de la commune, des permis sont délivrés et des ventes de terrains ont lieu. Nous avions obtenu des certificats d’urbanisme, passés en préfecture et dépassant le délai de 3 mois, mais le même sous-préfet nous a répondu qu’ils étaient illégaux!!!
Nous ne savons vers qui nous tourner.
Nous devons déposer nos doléances par écrit lors de l’enquête publique du 25/08, relatif au nouveau PLU.
bonjour
J’ai acheté un bien de 1972 il y a un portail/une ouverture à l’arrière de mon jardin depuis que je l’ai acheté.
Ai je le droit de jouir de cet acces en sachant qu’il donne sur des places de stationnement.
merci pour votre aide
Bonjour
un ami a acheté une maison avec un terrain immense qui devait être divisé en plusieurs pour construire d’autres maisons. L’un des terrains tombent pile dans le périmètre d’un arme tricentenaire que le nouveau propriétaire du terrain veut abattre.
Le permis de construire a été donné assez rapidement étant donné que le terrain semble être assez peu apte à supporter une habitation (mare chronique qui se résorbe grâce à cet arbre) et que ce terrain se situe dans un rayon de 500m d’un bâtiment classé monument historique.
Il me semble que dans ce cas une autorisation doit être demandée pour toucher à cet arbre? Comment peut-on faire pour protéger cet arbre, annuler le permis de construire, obliger à faire une habitation qui en tienne compte?
Merci de bien vouloir me dire quel corps de métier je dois contacter, quel article de loi mettre en avant? Le maire ne veut rien savoir et il semble y avoir eu arrangements, copinages…..
Je vous remercie
Bonjour, je viens vers vous pour essayer d’y voir plus clair.
Nous avons acheté un terrain et sommes entrain de faire construire. Nous souhaitons aménager notre terrain en étalant la terre retirée lors du terrassement, le PLU de notre ville n’autorise pas le remblais. Pouvons nous quand même étaler nos terres ? J’ai lu que généralement en dessous de 2 mètres il n’y avait pas de déclaration à faire.
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour,
Il y à 8 ans nous avons acheté une maison, collé à notre terrain, il y à une parcelle abandonnée, le propriétaire nous laisse libre accès, en 8 ans nous avons nettoyé et remis en état ce terrain, avons nous un droit quelconque sur cette parcelle, étant donné que le propriétaire ne l’entretien pas et ne donne plus signe de vie depuis 3 ans ?
Une autre voisine engage des travaux, sur sa parcelle limitrophe avec celle que nous occupons gratuitement et qui à un impact direct sur notre tranquillité, elle prêtent faire ce qu’elle veux étant donné que nous ne sommes pas propriétaire.
Avons nous quelconque recours ?
Merci
Bonjour,
Notre bien ne se situe pas dans la zone constructible de la carte communale validée le 6 août 2004.
Cette dernière ne sera pas modifiée en raison du futur document d’urbanisme PLU-i (Plan Local d’Urbanisme intercommunal) qui prendra effet en 2023.
Comme notre propriété n’est pas située en périphérie du bourg, Monsieur le Maire nous fait savoir que notre bien ne peut figurer dans la zone à urbaniser, secteur non désigné comme un hameau.
Que faire?
Merci
Bonjour,
Nous avons un lot de 869 m², dans ce petit lotissement nous aurons un chemin qui se termine en carré ( donc sans issue), l’agence immobilière vient de m’apprendre que ce carré devait faire 10 m de largeur mais ils ont décidé de rajouter 2 mètres et donc elle me dit que ça va empiéter d’un mètre sur mon terrain.
Sont ils dans le droit de changer les limites de mon terrain et sa superficie sans notre consentement ? Peux tu, du coup négocie le prix du terrain ?
Merci
Bonjour,
Nous avons une maison avec terrain de +/- 54 ares. Ce bien était classé comme agriculture avant. En 2015/2016 nous avions trouvé un acheteur pour notre bien mais la commune les a bloqué en leur disant qu’ils ne pouvaient rien faire et sont venu sonner à notre porte en nous disant que nous devons attendre car ils allaient passer notre zone en constructible et que ce serait nous qui devrait profiter de cet argent et non une agence. Nous leur avait fait confiance mais une fois rendu le terrain et maison constructible la commune a immédiatement mis une option sur nos terrains. Or ils nous l’achètent en non constructible. De plus ils travaillent avec un promotteur donc nous avons vu baisser la valeur de notre bien à vu d’oeil. C’est le promotteur qui parle à chaque fois au nom de la commune. Nous étions tombé d’accord sur un prix mais cela fait 5 ans qu’ils se foutent de nous. Ils viennent de remarquer que dans notre terrain il y a un câble international qui traverse (selon le promotteur ce n’est pas un soucis pour le déplacer) donc la commune a encore voulu négocier le prix à la baisse. Or je reste persuadé que la commune devrait être au courant ou il y a les câbles surtout international dans leur commune mais il font ceux qui viennent de e découvrir alors que tout autout ca a déjà été construit il y a quelques années et ils ont refait aussi des troittoirs etc. Mais ils veulent toujours baisser les prix. Cela fait 5 ans que nous leur courrons derrière que ce soit la commune comme le promotteur. Le promotteur a déjà tous les permis de construction et a même mis déjà un panneau sur notre maison alors que nous avons rien signé. Nous avons dit stop et leur avait dit que nous annulons tout. Que pouvons nous faire? Pouvons nous faire enlever cette option? Pouvons nous louer le terrain même s’il y a une option dessus? Nous ne savons plus quoi faire. Merci pour votre aide. Nous sommes dégouté que l’état peut se permettre de faire ca
Bonjour,
Je suis désolée mais je n’ai rien compris à la situation..
Bonjour,
Je cherches à acquérir un terrain non-constructible (par rapport au prix plus attractif que celui d’un terrain constructible) afin d’y développer un projet professionnel.
Je m’explique, je souhaites mettre en place un jardin botanique qui sera ouvert au public. Nous prévoyons d’y installer des « baraques » ou kiosques snacks (environ 15m2) pour permettre à nos visiteurs de se restaurer. Ainsi qu’un manège et des toilettes.
J’aurais souhaité savoir si l’achat d’un terrain non constructible me permettrait de pouvoir développer ce projet professionnel ?
Bien à vous.
Cldt.
Bonjour,
Absolument pas.. C’est beaucoup plus compliqué que cela…
Il convient déjà de demander un certificat d’urbanisme pour disposer de la liste des contraintes réglementaires applicables au terrain qui peuvent être nombreuses.
Puis, en fonction du diagnostic ainsi réalisé, évaluer les contours de votre demande de modification de zonage (vocation de zone conformément au code de l’urbanisme), constructions à autoriser dans le cadre éventuel d’un STECAL Secteur de Taille et Capacité Limitée si le terrain est au milieu d’une zone naturelle ou agricole. Etc…
Bonjour,
Nous souhaitons acheter une bâtisse qui appartient au père de mon conjoint mais le problème c’est que cette bâtisse ce trouve à moins de 100 mètre (65 exactement) d’un corps de ferme qui appartient également à mon beau père mais qui l’a mis en location le temps que mon conjoint reprenne la ferme d’ici 2-3 ans. J’ai été à la mairie de cette commune et ils m’ont dit que ce n’était pas possible étant donné que la ferme est à moins de 100 mètre.
Existe t’il un moyen pour que nous puissions la racheter et évidemment en faire notre logement ?
Nous allons essayer de voir le maire pour voir si il aurait des solutions également
Merci beaucoup d’avance pour votre retour
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier du Plan Local d’Urbanisme (voir le règlement écrit applicable à la parcelle), et demande formalisée par courrier à la mairie pour confirmation écrite.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente d’un terrain et un compromis de vente pour avec un constructeur. (C’est le constructeur qui nous a proposé le terrain pour une maison de plain pied).
Notre constructeur devait nous transmettre le récépissé du dépôt de permis de conduire afin que puisse monter notre dossier auprès de la Banque. Après plusieurs relances, notre constructeur nous indique que notre projet n’est plus possible pour une maison de plein pied car le lotisseur à rabaissé la voirie et à fait un ex haussement de terrain de 50 cm. Par conséquent, la seule possibilité est d’avoir un escalier entre l’accès de notre garage à notre maison.
Ma question : d’un point de vue réglementaire, est ce légal? Quels sont nos recours? Nous n’aurions jamais signé si un plaindre pied n’etait pas possible.
En vous remerciant pour votre retour.
Bonjour,
Le compromis engage le vendeur sur ce qui est inscrit. Si le dossier de permis d’aménager en vigueur au moment de la signature du compromis ne prévoyait pas ces modifications, je pense qu’il y aurait moyen de contester, à valider par un avocat selon l’étude du dossier.
Bonjour,
Je possède un terrain légué par mes parents pour y faire construire dessus, celui si était constructible, et en plus de cela c’est une dent creuse, il rentre dans les caractéristiques demandé pour être validé « accès sécurisé, eau électricité PTT » et il se trouve au milieu de plusieurs habitations donc par rapport a la loi élan ce serait bon.
hors la Mairie a fait un PLU mais ne nous a pas informé du déclassement de mon terrain en terrain agricole.
J’ai demandé une révision et une modification du PLU mais la mairie fait trainer ma demande.
Je recherche une solution pour débloquer cela.
Merci à vous
Mickael
Bonjour,
Tour d’abord merci beaucoup Jasmine pour toutes ces réponses,
Je me permets de vous contacter, ne trouvant pas la réponse sur internet, je suis propriétaire d’une maison avec jardin. Ce jardin et ma maison sont attenantes à un bout de terrain et à une grange ( mur de la grange collée à celui de ma maison…), je souhaiterai racheter cette grange et ce bout de terrain, en revanche je suspecte des voisins de la vouloir et d’essayer de faire « copain-copain » avec les propriétaires. Je les ai déjà contacter auparavant, mais ils ne sont pas prêt à vendre, à priori. Je me demandais donc, s’il existait une loi, une mention, qui stipule que je dois être mise au courant si une vente a lieu, du fait que c’est attenant ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement,
Estelle.
Bonjour,
Le plan de zonage du PLUi à adopter prévoit le classement de l’une de nos parcelle actuellement située en zone 1AU de l’actuel PLU du village en zone Agricole.
Or mon père vient d’hériter de ce terrain il y a tout juste 2 ans et a du verser une soulte importante à son frère par rapport à la valeur estimée constructible de ce même terrain (avec appui d’un rapport d’expertise qui a d’ailleurs réévalué la valeur du terrain).
Un Permis d’Aménager a été déposé et accepté sur ce terrain il y a 1 an et demi et nous attendons une rentrée d’argent pour pouvoir attaquer les travaux de viabilisation et pour mettre en vente les lots qui seront issus du découpage de ce terrain (découpage prévus sur le Permis d’Aménager).
L’administration a-t-elle le droit de déclasser ce terrain alors qu’il est bien constructible sur le PLU actuel, qu’il fait l’objet d’un Permis d’Aménager accepté et surtout que la succession de mon père vient juste d’être validée en tenant compte de la valeur constructible de ce dit terrain?
Comment leur faire modifier le plan de zonage du PLUi (l’Enquête publique a été ouverte ce matin) ou comment demander dédommagement a hauteur des sommes versées à mon oncle et des dépenses engagées pour la demande de Permis d’Aménager.
Merci à vous.
Cordialement,
Bonjour,
Ma réponse intervient bien tardivement, j’espère que vous avez trouvé bons conseils pour solutionner votre situation.
La collectivité ne s’inquiète pas généralement des circonstances de droit privé, valeur terrain soulte etc..
Cependant, la délivrance d’un permis d’aménager définitif fonde vos droits à maintenir la situation constructible de vos terrains. Si tel n’était pas le cas à ce jour, je vous invite à vous rapprocher d’un avocat en urbanisme.
Bonjour,
J’aurais besoin de vos conseils..
Je rêve comme tout le monde d’acquerir mon terrain et ma maison, et d’offrir à ma fille une belle qualité de vie. Mais je suis papa célibataire et, même si je travaille, je dois bien me rendre à l’évidence, mon rêve n’est pas et ne sera jamais à ma portée financière..
Lorsque je vois les gens du voyages qui construisent des chalets tout confort sur des terrains du même type, je me dis POURQUOI PAS MOI?.. J’en connait même qui commence à payer une taxe d’habitation donc plus ou moins reconnus par la municipalité..
J’ai donc pour projet depuis quelques années d’acheter un terrain de loisir et d’y poser une maison pliable de ce genre et d’environ 74m2 :
bien sur avec les travaux d’electricité, d’eau potable, et d’eaux usées car j’aimerais être en règle avec le législateur.
Croyez vous que mon projet soit viable? c’est un vrai coup de poker et je n’ai pas les moyens de tenter l’aventure pour finalement me faire exproprier et tout perdre…
D’avance merci de l’attention que vous pourrez porter à ma demande je ne sais pas vers qui me tourner…
Cordialement,
Mathieu T.
Bonjour,
Il convient de réaliser votre projet dans le respect des règles urbanistiques, à défaut vous vous exposez aux poursuites pour infraction aux règles d’urbanisme et destruction de la construction irrégulière.
Vous ne pourrez faire valoir une inégalité de traitement avec d’autres situations dont la gestion est assez particulière à ce jour il faut bien l’admettre..
L‘article L 151-13 du code de l’urbanisme me paraît correspondre à votre demande.
Procurez vous le plan de zonage du PLU de la commune pour entamer vos recherches de prospection foncière et abonnez-vous à notre page Facebook, je prépare actuellement une formation sur le sujet.
Bonjour,
je souhaiterais acquérir un terrain constructible a proximité d’une exploitation agricole l’actuel propriétaire du terrain me signale que je dois construire ma maison a 50m de l’exploitation agricole ce qui ferait que mes ouvertures seraient toutes coté nord (coté sud il y a un mur de clôture et ma amison serait donc collé contre) sachant que l’agriculteur à une servitude de passage pour accéder à son exploitation est il envisageable de trouver un accord avec lui pour que je puisse mettre ma maison à moins de 50 m de son bâtiment agricole et de le faire stipuler sur l’acte de vente?
merci
Bonjour,
je n’ai à peu près rien compris. Il convient de vous rapprocher de votre notaire.
Bonjour
Nous avons achetez maison ancienne en 1994. Sur l’acte notarial existait une close concernant une servitude datant de 1891. Celle-ci stipulait que la partie devant la maison (donnant sur une route départementale) appartenait au département (urbanisme), mais que la clôture était à nous. Sur le cadastre, d’ailleurs, cette partie est en pointillé.
Aujourd’hui, nous voulons refaire la clôture, et donc pour avoir plus de précision nous avons appelé le département. ils nous ont retrouvé le plan de cette époque. Ils nous ont dit également que l’on pouvait régulariser la chose en faisant venir un géomètre expert pour un bornage éventuel. Seulement il faudra payer ce géomètre et payer les 150 m2 de terrain (par devant la maison) sur lequel nous avons fait une partie de notre jardin depuis l’achat de la maison.
Questions :
En régularisant la chose, est-on obligé de payer le géomètre et les 150 m2 de terrain ?
N’y a-t-il pas prescription depuis tout ce temps, et ce terrain ne peut-il pas nous revenir de droit sans payer ?
Merci pour votre réponse
Gilles
Bonjour,
Il convient de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme, cela nécessite étude du dossier.
Bonjour,
je suis propriétaire d’un petit terrain constructible de 320m2 en bordure de rue/viabilisation. Le PLU ne me permet de construire que sur 25% de la surface (emprise au sol) soit environ 80m2, ce qui n’est pas suffisant pour mon projet de construction de maison individuelle.
Je souhaiterais faire l’acquisition d’un terrain attenant et enclavé. Ce terrain fait 700m2 et est classé en zone 2AU.
Par la suite, je souhaiterais fusionner ma parcelle constructible avec cette parcelle 2 AU, non pas pour y construire, mais juste pour me permettre de réaliser une construction avec une emprise au sol plus importante.
La mairie me fait savoir que je ne peux y construire, et que cette parcelle, après achat et fusion, ne me permettra pas non plus de bénéficier d’une emprise au sol supplémentaire.
Que dois-je faire ? Laisser tomber ou bien réaliser l’acquisition de la parcelle 2AU et essayer de la faire requalifier au même titre que mon terrain constructible. Dans ce cas, quelles seraient mes chances de réussite?
merci pour votre aide et vos conseils.
bonjour,
La parcelle en zone 2AU est figée pour la réalisation de la future opération d’aménagement. Cela peut prendre de nombreuses années puisque cela sous entend que les travaux nécessaires à l’équipement de la zone soient réalisés afin de la transformer en zone 1AU lors d’une future procédure de révision du PLU.
Le seul moyen serait de faire sortir légalement la parcelle concernée de la zone 2AU lors d’une procédure de modification du PLU pour la rattacher à la zone urbaine limitrophe ce qui implique que le maire considèrerait que ladite parcelle n’a aucune utilité dans le cadre de la future opération d’aménagement. Tout dépend donc du contexte et de vos marges de négociation avec la mairie qui de manière générale est peu disposée à discuter ce type de demande il faut bien le dire..
Bonjour,
Je lance une bouteille à la mer.
Un terrain mitoyen au mien appartenant à la mairie à été vendu à un voisin sans que nous soyons informés.
De plus dans ce terrain « municipal » passait mon tuyau d’écoulement des eaux, qui ensuite passe chez l’acquereur du dit terrain.
Ce tuyau pose probleme (fuites) et le nouvel acquerant refuse toute discussion.
Hors, le passage du tuyau (et son éventuel droit de passage ou servitude) n’est pas mentionné dans l’acte de vente.
Il y a t il moyen de faire annuler cette vente pour que je me positionne ?
J’ai découvert la réalité cette vente en 2020, et celle ci datait de 2013 /2014
Je ne sais pas s’il existe une solution.
Je vous remercie,
Cordialement
WD
bonjour,
Si cette servitude de passage est notariée et donc publiée à la conservation des hypothèques, elle est légalement opposable à tout propriétaire se succédant dans la propriété du terrain qu’elle ait été mentionnée ou non dans son titre de propriété./
Si j’ai bien compris la problématique, il convient de lui écrire un courrier RAR lui rappelant cet références de cette servitude qui grève son terrain.
Bonjour,
Nous habitons dans une maison construite sur un petit terrain d’environ 170m2 (jardin de 85m2) dans un lotissement construit par un promoteur/constructeur et retrocédé ensuite à la mairie. Nous avons le souhait d’acheter un petit terrain attenant à notre jardin d’une surface de 75m2 pour agrandir notre jardin (donc souhait d’achat en non constructible). Le terrain est cadastré et appartient donc à la mairie (cela devait etre un espace vert mais il na pas été retrocede en tant que tel par erreur du promoteur.) La mairie nous a confirmé que le terrain est vendable, nous a demandé de le faire borner par un géomètre puis a été déclassé lors d’un conseil municipal,et là on nous annonce que le domaine a evalué le terrain en constructible donc avec un prix plus élevé que nous n’avions prévu… est ce normal qu’on nous oblige à acheter ce petit terrain de 75m2 en constructible?? Y a t’il une possibilité d’ingérance? Car des voisins (non mitoyens du terrain!) se sont violamment opposés à notre projet d’achat et des conseillers municipaux étaient de leurs côtés car sont amis..
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Cela demande étude concrète du dossier par un avocat en urbanisme afin de vérifier les circonstances de l’espèce et déterminer s’il y a eu détournement de procédure ou si la modification de zonage est justifiée au regard des documents du PLU.
Bonjour ,
Je suis actuellement propriétaire d’un terrain avec ma maison dessus depuis 4 ans.
Notre terrain se situe dans un lotissement de 7 maisons situer a environ 400 metres de l’autoroute.
Mon problème et que sur mon terrain il y a une bute de terre arborée de 13 m de long,5m de large et 1m20 de hauteur qui apparemment a était installer pour protéger du bruit de l’autoroute ( grosse blague alors que mes voisins a cotés ne l’ont pas , et les maisons qui sont depuis des années et plus prête que la notre n’en n’ont pas non plus), Donc cela nous immobilise une surface de 65m2 sur notre terrain sur lequel nous ne pouvons rien faire.
Ma question est de savoir si je peux l’enlever, si oui quel sont les démarches ou recours ou autres (sachant que le maire m’a déjà refuser verbalement l’enlèvement).
Merci d’avance.
Bonjour,
Quand il y a refus verbal, il convient de rédiger un courrier à adresser en RAR au Maire lui demandant l’autorisation. A ma connaissance, je ne vois pas de quelle autorisation il s’agit à moins que dans les documents constitutifs du lotissement (cahier des charges, règlement du lotissement, dossier de permis d’aménager ou permis de lotir selon l’époque), le lotisseur n’ait prévu ces butes en accord avec la collectivité.. Et depuis, les voisins ont tout enlevé ?
S’il s’agit d’une disposition du code de l’urbanisme, ce serait gentil à vous de revenir nous en faire part à compter de la réception du courrier de réponse du Maire.
Je suit artisan couvreur charpentier et je cherche un terrain de 1000 m2 a4000m2 voir si possible viabliser mes pas constructible pour mettre matériel sur la route qui va de guenange à volstroff plus tôt coter volstrof aimerait pouvoir discuter avec propriétaire des champs de blé.
Bonjour je suie propriétére mon terain et clace en zone AUE1a et en zone vert et la merie me die que sa a changé me moi je suie pa au courant moi ge les acheté en zone vert ci vous Pou v medes merci
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain constructible avec mon mari. En passant de ZPPAUP en AVAP, notre terrain a été classé au 3/4. En effet, nous étions concernés par une protection (ne pas construire n’importe quoi, respecter un côté arboré…). Nous n’étions pas sur place au moment de l’enquête publique, mais j’avais pris mes renseignements auprès du service urbanisme qui m’avait assurée que rien ne changerait, que la zone des 3/4 signifiait que la protection AVAP serait la même que celle de la ZPPAUP et que la zone blanche serait une zone parfaitement libre et plus contrainte par les règles de la ZPPAUP.
Or quand j’ai demandé quelques mois plus tard (après que l’enquête publique ait rendu ses conclusions), que la zone des 3/4 était en fait devenue inconstructible (en jardin remarquable) et que le quart restant était protégé comme en ZPPAUP!
Quand je suis retournée voir le responsable de l’urbanisme pour lui demander des explications, que j’étais la seule concernée dans le quartier, que c’était un terrain familial et que j’aurais fait les choses correctement, il m’a répondu « vous, peut-être, mais après vous, on ne sait pas! ». Depuis, il a changé de région…
Par contre, je paie toujours la taxe foncière de terrain nu à bâtir sur l’intégralité de la parcelle depuis 5 ans que la parcelle a été classée. Cela me donne-t-il la possibilité de revendiquer la constructibilité de l’intégralité? La mairie n’a fait aucune démarche auprès des impôts pour que ma taxe soit rabaissée.
En vous en remerciant
Bonjour,
Compte tenu de la complexité de votre exposé et réglementation applicable, obsolète, cela nécessite étude du dossier par un avocat spécialisé en urbanisme qui saura analyser les différents motifs de contestation du zonage affecté à vos parcelles, sur la forme et sur le fond.
Bonjour,
nous construisons une maison dans un lotissement. Le lotisseur n’a pas fini la réalisation des voiries, et certaines maisons sont déjà habitées. hors il y a 1 semaine, l’entreprise mandatée pour réaliser l’enrobé définitif à interdit l’accès a tout les PL, livraison, et machines intervenants sur les différents chantiers de constructions. notre terrassier et notre maçon doivent venir dans 1 semaines pour terminer les travaux extérieurs, et a ce jours ils ne peuvent pas accéder a notre terrain avec leurs engins. Le lotisseur a t’il le droit d’interdire l’accès de cette manière pendant une durée aussi longue (3 semaines) a tout les terrains déjà en construction ? Suis-je en droit d’exiger une solution pour continuer les travaux sur ma propriété ?
Merci.
Bonjour
Adressez un recommandé pour exposer la situation et exiger le passage de vos entrepreneurs. Selon sa réponse, vous envisagerez les suites à donner.
Bonjour,
J’ai acheté 2 terrains jumelés en octobre 2019 ( raccordement eau potable déjà sur l’un des terrains, et raccordement EDF à proximité) avec pour la signature un certificat d’urbanisme de juin 2019 édité par la commune qui stipulait que mes 2 terrains étaient constructibles.
Aujourd’hui en février 2021, je dépose un déclaration préalable de travaux pour mettre un abri de jardin de moins de 20 m2 sur l’un d’entre eux, on me répond que cela n’est pas possible car mes terrains sont devenus terrains agricoles, ils ont été reclassés entre temps par un Plui, que puis je faire ?
Quels sont mes recours ?
Merci de votre intérêt
Cordialement
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier, pour demander à l’intercommunalité de rectifier le zonage affecté à vos terrains.
L’analyse de la situation de vos terrains dans leur environnement, situation urbanistique, historique, analyse dans le zonage affecté par le PLUi, justifications apportées, et contradictions relevées etc…
Bonjour j’ai un terrain agricole que j’ai acheter il y’a 2 ans il n’est pas inondable il se situe à 30 mettre d’un lotissement Hlm il y’a un voisin qui est propriétaire de 1 terre agricole de 10000m2 carré que les promoteurs on voulut acheter mais là mairie n’a pas voulut donner le permis de construire est à aujourd’hui la mairie veut m’acheter le mien pour installé une déchèterie à côté de un lotissement vous en penser quoi merci
Bonjour,
J’aurais une question concernant mon cas.
Nous possédons un terrain avec mon frère ( notre mère est décédée et le partage n’a pas encore été réalisé). Nous avons voulu le vendre mais au moment de la vente, nous avons appris qu’il était considéré comme espace vert du lotissement oú il se trouve.
Pourtant il y’a des années quand le partage a été fait dans la fratrie de notre mère, ce terrain a bien été chiffré comme un terrain constructible et est rentré dans la succession. Apperement, cela serait une erreur du notaire qui n’aurait pas à l’époque modifié le cahier des charges du lotissement. Quel recours peut on avoir pour rendre le terrain constructible et pouvoir le vendre ?
Merci
Bonjour,
Cela nécessite étude de votre dossier.
Bonjour.comment faire apparaître une servitude trentenaire sur une fenestre quand elle n est pas apparente sur un acte notarial.svp.on me dit que passer par un juge administratif. Moi je n.ai que mille euros de retraite pas les moyens.merci
Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire d’un cabanon en zone agricole avec une parcelle d’oliviers.
Ce cabanon est cadastré et a été construit il y a très longtemps. L’agriculteur l’a reconstruit/rénové récemment pour pouvoir le vendre (déclaration préalable réalisée auprès de la Mairie)
Je suis bien conscient qu’aucun aménagement ni extension ne sont possible sur ce terrain agricole. Je souhaite dans tous les cas le laisser en l’état et n’ai aucune volonté de travaux sur celui-ci.
Ma volonté première étant simplement d’aménager l’intérieur du cabanon pour y dormir le temps d’un week-end. Je souhaite bien entendu préserver le terrain agricole et y exploiter les oliviers.
Ai-je le droit de dormir dans mon cabanon à l’occasion ? (même si ce terrain n’a pas vocation d’habitation ?)
De plus, est-il possible de mettre en location ce cabanon à la nuité durant l’été ?
En vous remerciant par avance pour votre retour,
Ben
Bonjour,
Si vous dormez à l’occasion dans votre cabanon, il est peu probable que les agents assermentés soient présents ce jour là pour vous verbaliser du moins peut-on l’espérer …
Toutefois, si vous exercez une activité de meublé touristique, il convient de le mettre aux normes et surtout de rendre compatible le zonage du PLU, type zone naturelle à indice touristique pour obtenir les autorisations de réhabilitation dans l’objectif de contribuer à augmenter l’offre d’hébergement touristique sur la commune. S’il n’y a pas de PLU, renseignez vous un PLU intercommunal est peut-être en cours d’élaboration,
bonjour nous vivons en zone naturelle N,NA et nous voulons faire un mure de soutien en clôture pour retenir la terre et éviter que sa s’éboule dans le chemin en face de cher nous qui nous a été refuser par la commune et ne savons pas comment faire et une notre mur de soutien atenent a la maison pour retenir la terre qui ne ses de s’ébouler un peu plus chaque années
Nous voulons savoir si on doit faire une déclaration préalable de travaux pour le mur attenant a la maison et si on a le droit de faire des mur de soutènement en zone N, Na ? merci pour vos réponses
Bonjour,
Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune.
Bonjour,
je suis propriétaire d’une maison avec 1700 m2 de terrain , j’ai fais faire par géomètre une division de parcelle 6OOm2 dans une zone constructible
je viens de trouver un acquéreur, pour la construction de sa maison, la mairie a t’elle le droit de s’opposer à la vente de cette parcelle, hors préemption, merci pour votre réponse .
Bonjour,
Voyez avec votre notaire selon caractéristiques propres à votre dossier.
Bonjour,
J’aimerais vendre un terrain que mes parents m’ont transmis en héritage. Il s’agit d’un terrain en friche, à l’abandon depuis quelques années. J’ai essayé de le vendre à des particuliers, mais ça n’a rien donné. J’ai été contacté par des promoteurs via connaissez-vous cette société ? pensez-vous que ce soit une bonne idée de vendre à des promoteurs immobiliers ?
Merci par avance de votre réponse,
Bonjour,
Je ne connais pas du tout cette société, il y a des bugs sur la page d’accueil qui interrogent si c’est un site français et qui est derrière.
Vous auriez tout intérêt et avant toute chose à procéder à un état des lieux de la situation de votre terrain en friche qui a peut-être un fort potentiel de modification de zonage afin de le rendre constructible en tout ou partie.
N’hésitez pas à faire appel à mes services, dans la rubrique Demande de modification de zonage afin de procéder à cet état des lieux. Votre terrain ne mérite pas d’être vendu à l’aveugle de son potentiel à mon sens. Vous pourriez le regretter..
Bonjour,
J’ai hérité depuis peu d’une parcelle de 4 000 M2 en zone agricole dans un petit village de 500 habitants. N’étant pas agricultrice, je ne peux rien faire sur cette parcelle. Or je souhaiterai pouvoir y construire un gîte. Cette parcelle fait partie d’une zone où plusieurs parcelles ont des habitations et sont pourtant elles aussi en zone agricole. Sur quel argumentaire puis-je m’appuyer pour demander la modification du PLU ?
Vous remerciant par avance,
Cordialement
Bonjour,
A venir très bientôt sur le site une rubrique dédiée à la demande de modification de zonage. Le sujet est complexe et il faut avancer par étape afin d’évaluer les chances de succès et développer les arguments pertinents en fonction des caractéristiques propres à la parcelle, son environnement etc…
Bonjour
J’ai un problème avec ma commune depuis 2017 qui a mis une réserve sur mon terrain.
Le maire me force à lui vendre à l’amiable mais depuis le début je lui ai dit que je ne veux pas vendre.
Le maire a engagé une médiatrice pour m’encourager à vendre mais une jour, le maire m’a dit que si je prenais pas de décision, il allait me mettre à l’utilité public et qu’ils allaient acquérir mon terrain pour une sommes dérisoires.
J’ai rencontré le maire mais il ne m’as jamais donné de document officiel du projet à part un plan hachuré .
Aujourd’hui j’ai aucune nouvelle de la commune depuis 1 ans donc j’ai appelé le service de l’urbanisme de la commune qui m’as dit que si je ne vendait pas à l’amiable avec eux, ils aller l’expropriée ….
Quel stresse !!
A ce jour j’ai toujours aucun document officiel de la commune, j’ai que de dire .
La commune peut me forcé à vendre le terrain ?
Comment puis je me défendre pour garder mon terrain ?
La commune a autant de pouvoir sur nos biens ?
Cordialement
Bonjour,
La procédure d’expropriation est lourde à mettre en oeuvre et les conditions requises doivent être précisément justifiées au regard de l’utilité publique du projet.
L’emplacement réservé permet simplement à la commune de se substituer à l’acquéreur du terrain si vous vendez. Cela ne lui permet pas de vous exproprier.
S’agit-il plutôt d’intimidation…
Pour faire part de mon expérience personnelle (milieu rural), la politique d’aujourd’hui, demandée par les préfectures, est de conserver au maximum les terrains verts, d’arrêter de construire des maisons éloignées et de concentrer les constructions autour de certains points : quartier déjà construit, zone urbaine, centres villes/villages, etc. C’est la mouvance écolo…
Pour résumer, on ne veut plus d’une maison au milieu d’un champs, et ceci n’est pas forcement une volonté du maire…
La plupart des habitations qui sont sur terrains verts ont été construites avant le déclassement du terrain, il arrive aussi qu’il s’agisse d’agriculteurs (ou ancien agriculteurs) qui ont converti leur ferme (autorisé sur terrain vert) en chalet d’habitation, restaurant, gite….
Ce que certains font, pour pouvoir ouvrir un gîte sur terrain vert, c’est qu’il font un mixe ferme/gite(maison d’hôte). Par exemple avec des abeilles/chevaux, ce qui leur permet de construire sur terrain vert et de proposer des activités à leurs vacanciers sur ça. Mais cela demande une formation, des hectares et de la paperasse.
Ceci n’est que mon expérience personnel, par forcément la vérité
Bonjour Jasmine,
J’ai acheté un terrain à bâtir.
j’ai déposé un permis de construire, qui a été accepté, j’ai reçu l’arrêté signé.
J’ai déposé ma déclaration de début de travaux qui m’est revenue signée également.
Donc je commence mes travaux en faisant venir sur mon terrain un container de chantier de 12 mètres de longs, ex container maritime.
Ce container de chantier contient le bureau du maître d’ouvrage, le coin repas repos et vestiaire et les commodités, le tout cloisonné bien entendu.
Sans même nous contacter, le Maire est allé déposer plainte car nous aurions dû lui demander l’autorisation d’après lui.
Hors, le code de l’urbanisme, dans son article R.421-5 alinéa C dispose que « les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des travaux peuvent être exemptées de formalités pendant toute la durée du chantier ».
d’autant que ce container, une fois les travaux achevés, sera ma future piscine, incluse dans le permis de construire, ce qui lui donne à mon sens 2 raisons légitimes d’être sur le terrain.
Pensez vous que je sois dans mon droit?
Par avance, merci de vos précieux conseils
bien cordialement
Sylvain
Bonjour sylvain,
Je regrette, je n’ai pas la réponse immédiate. Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour Jasmine,
êtes vous alors en mesure d’étudier le dossier?
bien cordialement
Sylvain
Bonjour Sylvain,
Vous pouvez me contacter via la rubrique Mes services.
Bonjour,
J’ai acheté depuis peu une maison sur un terrain de 900 m2 constructible. L’accès au terrain ne peut se faire que par des escaliers.De l’autre côté du mur qui sépare mon terrain se trouve un parking (environ 10 places) d’une société immobilière HLM, pas du tout occupé à sa pleine capacité ( je prends une photo quotidienne ). J’ai demandé un droit de passage pour créer une ouverture pour accéder au terrain avec un véhicule moyennant un dédommagement pour la perte de 2 places de parking et la société immobilière a refusé pour les motifs suivants :
-dépréciation du fonds,
-Gêne occasionnée pour les locataires.
Est ce qu’un recours est possible dans un premier temps?
Si il s’avère que le mur m’appartienne(le notaire n’a pas su me répondre et des recherches approfondies sont nécessaires), puis-je quand même réaliser cette ouverture ou pas même si le droit de passage m’a été refusé?
Si je décide d’avoir comme projet la vente du terrain en délimitant ce qui est pour la maison du reste du terrain destiné à la vente, cela n’en fait il pas un terrain enclavé avec obligation du droit de passage?
Merci pour votre réponse
Il y a de la jurisprudence comme déjà répondu. A étudier pour voir si elle peut correspondre à votre situation, puis envoyer le courrier recommandé réclamant ce passage véhicule. Et si refus persistant, envisager le recours au Tribunal d’instance, conciliateur de justice.
Bonjour,
J’ai acheté une maison sur un terrain de 900m2 constructible. A ce jour, l’accès au terrain ne peut se faire que par des escaliers donc impossibilité d’accéder à mon terrain avec un véhicule. Derrière le mur qui sépare mon terrain se trouve un parking HLM (environ 10 places), peu utilisé à sa pleine capacité(je prends une photo du parking quotidiennement). J’ai effectué une demande pour un droit de passage auprès de la société immobilière qui m’a été refusé pour les motifs suivants :
-dépréciation du fonds,
-gêne occasionnée pour les locataires.
Quel est mon recours svp si toutefois j’en ai un?
Bonjour,
Il y a de la jurisprudence sur le sujet me semble-t-il sur les terrains enclavés et la desserte devant être laissée pour un véhicule. A vous de la rechercher ou demander à votre notaire.
Je souhaiterais avoir des renseignements, car nous allons bientôt faire acquisition d’un terrain avec Cu.
Le terrain est annoncé au prix de 35 000 euros. Mais après avoir eu un entretien avec la propriétaire pour fixer un rendez-vous pour signer un compromis. Elle a rappelé pour nous annoncé qu’au notaire le terrain était vendu à 29 000 euros. Et que le 6 000 euros restant c’est sous la table comme elle dis.
Du coup notre question est : sommes nous dans l obligation de payer les 6000 euros non déclarés chez le notaire ?
Non déclaré ! Sous la table comme l’on dit, la propriétaire n’a pas froid aux yeux ou tout simplement inconsciente. Le jeu n’en vaut pas la chandelle. Il n’y a évidemment aucune obligation de collaborer à une activité illicite, illégale, hors la loi….
Bonjour,
je viens d’acheter un terrain à bâtir il y a 18 mois.
Il est spécifié sur l’acte de vente: » libre de toute occupation ou encombrement quelconque ».
Hors je viens d’apprendre que le réseau d’eau et le réseau edf de la maison voisine traverse mon terrain, à l’endroit même ou se situeront la piscine et la maison.
Rien n’est mentionné dans l’acte de vente à ce sujet, silence radio total, aucune servitude, et cela n’a jamais été évoqué oralement.
Que pensez vous de cette situation?
Par avance merci
bien cordialement
Sylvain L
Bonjour,
Je pense que les réseaux ont du être installés avec accord tacite ou sans accord du propriétaire.
Si une convention de servitude notariée avait été établie, elle serait mentionnée à votre titre de propriété. Voir votre notaire pour plus de précisions.
Si une convention sous seing privé, uniquement entre les propriétaires, le vendeur du terrain aurait du la déclarer au notaire qui l’aurait déclaré dans le titre de propriété.
S’il a caché la servitude contractuelle, il engage sa responsabilité à priori, sauf si une clause de votre titre de propriété l’en dispense…Je vais peut être un peu vite là, à confirmer avec votre notaire.
Et si aucune convention de servitude écrite, je pense que vous êtes en droit de demander le déplacement de ces réseaux.
Bonjour Jasmine,
merci beaucoup pour votre réponse.
Effectivement, la notaire qui a réalisé la transaction nous a confirmé que les vendeurs avaient obligation de nous signaler ces réseaux.
Nous avons demandé le déplacement des réseaux, nous aurions même pu, d’après la notaire, demander l’annulation de la vente !!
Bonjour Sylvain,
Merci pour votre retour et bonne continuation ! 🙂
bonjour
je possède 3 carrières sur mon terrain en zone N .ai-je le droit de les renforcer pour ne pas qu’elles s’écroulent
le maire ne veux pas prétextant que c’est en zone N .
cordialement
pierre
Bonjour,
Le maire s’est il rapproché du bureau d’étude compétent, BRGM. Quelles sont les spécificités propres au secteur etc…
J’aurai pour ma part adressé un courrier recommandé au Maire, exposant les motifs de ma demande tels que sécurisation du site, risque d’effondrement, travaux projetés etc..Dans ce courrier, je lui aurai suggéré de se rapprocher du BRGM pour argumenter la motivation de sa réponse négative. Motivation explicite et détaillée légalement obligatoire.
Et bien évidemment auparavant, j’aurai collecté la réglementation applicable : règlement écrit de la zone N correspondant à la parcelle, éventuel Plan de Prévention des risques mouvements de terrains (voir la cellule gestion des risques de la DDT). Les PPR sont généralement mis en ligne.
bonjour,
Je suis propriétaire d’un domaine de 7 hectares entre zone N et zone A
j’ai acheté ces terres à un agriculteur qui l’exploitait une partie de ces terres.
Il y a un forage qui est là depuis 30 ans environ et fonctionne très bien car il alimente un étang d’un hectare
sur le domaine.
Cependant, lors de mon acquisition, le propriétaire à biensûr couper l’eau qui alimenter en electricoité le forage.
Normal…
C’est à moi de faire la demande auprès de UNEO, ce qui a été fait.
Toutefois, la mairie après m’avoir autoriser l’extension de la ligne électrique sur mon terrain du domaine ( j’ai payé 5000 euros tout de même pour cette extension!) elle a été financée en partie par la région qui à pris en charge 40% de la somme.
Une fois les travaux finis, j’ai dans un deuxième temps demander à ENEDIS de me relier à un compteur
et de mettre l’électricité.
La mairie m’a refusée ce compteur électrique sous prétexte que je suis en zone N alors qu’en faite je suis dans la zone A et que je ne peux pas avoir l’électricité pour le forage qui alimente mon étang..
J’avoue être perdu, car je dois exploiter mes terres en parcs et jardins privés, je vais prochainement m’inscrire pour être en SCEA afin d’exploiter mon domaine en parc botanique et j’ai besoin de cette eau
comment il a le droit de refuser l’alimentation de mon étang sous ce seul prétexte (BIDON)
mon étang fait 1 hectare il est maintenant à sec, car je n’ai pas l’eau nécessaire pour son alimentation.
Je vous remercie de votre aide.
Bonjour,
Il convient déjà de lire attentivement le règlement écrit du PLU correspondant à votre parcelle. La priorité est de disposer du plan de zonage ou règlement graphique applicable à vos parcelles, et d’analyser ce que vous êtes autorisé à y réaliser dans le règlement écrit. Ce règlement écrit est élaboré et propre à chaque commune.
Il est curieux que les travaux d’extension aient été autorisés pour vous refuser par la suite le raccordement. Tout ce contexte légal doit être étudié en fonction des caractéristiques propres à votre dossier. Si votre projet d’activité est autorisé par la réglementation en vigueur (voir les articles sur la demande de certificat d’urbanisme opérationnel qui pourrait vous être utile par ailleurs), le refus ne peut être arbitraire et non justifié. Je pense donc qu’une fois collectés vos arguments ci-avant nécessitant d’être développés en fonction du contexte local, il conviendra d’adresser un courrier recommandé argumenté au Maire demandant la motivation explicite de son refus comme l’impose la loi.
Bonjour Madame,
J’ai l’intention d’acheter un terrain d’environ 20Ha dans le Jura qui contient une ancienne ferme complètement réaménagée, une forêt et des prairies. Je n’ai à ce jour pas trouvé les informations que je vais vous demander. J’aimerais savoir si cet achat impliquera une obligation d’entretien de la forêt et des prairies, s’il est nécessaire d’avoir des animaux dans ces prairies. J’espère que vous pourrez répondre à ma question. Je vous remercie par avance.
Bonjour,
Adressez vous à votre mairie et demandez communication de la réglementation locale applicable au terrain.
Bonjour
Nous avons le projet d’acheter un terrain issu d’une division de terrain.
Nous achèterions le terrain en première ligne, le terrain en seconde ligne contient une maison qui est relié au tout à l’égout (TAE)
Ce TAE passe sous notre futur terrain
Nous ne souhaitons pas accorder de servitude d’évacuation
Le terrain du fond qui sera vendu en même temps ou peut être un peu avant , ce terrain du fond devant dévier son TAE afin qu’il ne passe plus sous le notre , ma question est la suivante, qui doit payer cette modification de TAE ?
En effet l’agence sous entend que ce serait à nous de payer les travaux pour le voisin
Merci par avance
Bonjour,
Cela devrait être à la charge de l’acquéreur du terrain effectivement. Et si cela est trop compliqué pour l’agence, elle peut trouver un acquéreur en première ligne qui acceptera la servitude de passage. Elle cherche à vous dissuader certainement.
Bonjour,
Nous avons fait l’acquisition d’une maison il y a 7/8 ans, à cet époque les propriétaire voulaient conserver le hangar qui se trouvait à coté. Après quelques années, les propriétaires ont proposer de nous le vendre car le terrain avec le hangar nous avons alors discuté du prix et sommes tombés d’accord. Les propriétaires (Anglais) devaient contacté leur notaire et nous recontacter pour le compromis chose qui ne s’est pas faites malgré nos relances pourtant nous avions un courrier signé de leur part nous stipulant qu’il était d’accord pour nous le vendre au prix que nous proposions. Aujourd’hui, nous apprenons par hasard que les propriétaires ont donné plein droit à une agence immobilière pour mettre en vente le bien, chose qui a été fait sachant que l’eau et l’électricité sont reliés sur notre compteur.
Nous avions un droit de passage sur le terrain et lorsque nous avons pris contact avec l’agent immobilier elle nous a clairement dit qu’une fois la vente du terrain fait nous n’aurions plus accès à notre servitude de passage sachant qu’elle mène à notre garage.
Bonjour,
Il convient de vérifier dans votre titre de propriété si la servitude de passage a été formalisée dans le cadre d’une convention écrite enregistrée au bureau des hypothèques. Le notaire y procède habituellement. Sinon, il conviendra soit de faire valoir que le terrain est enclavé et que c’est le seul accès possible, ou d’établir l’acquisition de la servitude par son ancienneté. Si quelqu’un voit d’autre solution ?
Bonsoir, Merci pour votre blog !
Nous avons acheté un terrain en Décembre 2018 à une commune sans étude de sol au préalable. (Ancien Terrain de foot du village, plat, ruisseau à l’arrière, beaux pavillons en face…) Surprise de l’évacuation des terres : déchet en tout genre…. Les langues se délient dans le village : Il y a quelques dizaines d’années ce terrain était la décharge du village. Seule la mairie s’étonne mais nous laisse entendre une possibilité d’accord amiable… (Les vues aérienne de IGN confirme des apports de remblais sur des dizaines d’années… ) Nous continuons donc les travaux car notre maison est vendue, prêt relais sur le dos, bébé en route…
Les mois s’écoulent et finalement elle n’est plus d’accord pour trouver un terrain d’entente. Quels recours avons nous ? Nous craignons que si un jour nous devions vendre cela sera avec une décote importante !
En vous remerciant pour votre aide !
Bonjour,
Je me souviens avoir déjà répondu à cette question. Les questions n’apparaissent sur le site que lorsque je les valide pour y répondre.
Réponse du 9 juin dernier :
Les sites pollués sont de vastes sujets impliquant des problématiques juridiques compliquées.
Il convient de mener l’enquête, je pense de prime abord, pour déterminer la connaissance de la commune de la pollution du sol à l’époque de la vente.
Il existe une base de données BASOL sur les sites et sols pollués.
Il y a aussi un recensement des SIS et anciens sites industriels pollués sur le site de GEORISQUES.GOUV.FR.
Vous trouverez aussi des infos sur le site ADEME.
Il y a selon moi deux aspects :
1. L’obligation de dépollution d’un terrain pollué par le propriétaire du terrain. Je ne connais pas les particularités lorsque c’est une collectivité publique qui est propriétaire mais à l’époque de la vente, était-elle responsable et tenue de dépolluer le site avant de vendre?
2. La vente dolosive ? La commune a t elle menti et sciemment vendu un sol pollué ? Quelle est sa responsabilité, comment cela peut-il être prouvé, quel est votre préjudice etc…
Là encore, il faudrait confier l’étude du dossier à un avocat en ayant au préalable mené votre enquête, avec un dossier à étudier en somme.
Bonjour, un terrain inconstructible en zone rouge avec un chalet sans fondation exige t il une demande de DIA auprès d’une mairie en cas de vente. Je vous remercie par avance. Anne
Bonjour,
Le Maire peut préempter sur les zones U et AU du PLU, si cela a bien été voté en conseil municipal. Il s’agit donc de savoir en quelle zone du PLU est situé le terrain (Mairie, notaire).
La zone rouge relève du Plan de Prévention des Risques indépendant de la procédure de préemption d’après mes connaissances.
Madame, bonjour,
Je viens de trouver votre site en cherchant sur le web les associations qui pourraient exister pour l’aide au montage des dossiers PC, DP, AT… En effet, je suis en pleine réflexion sur la façon d’aider les personnes en difficulté avec les pièces à créer pour les demandes d’urbanisme, et, en tant que technicien de la construction, je pense être la continuité de votre travail.
Je suis économiste de formation et salarié au sein d’un cabinet d’architecture, et après 20 ans, j’ai un besoin de changement radical.
j’aimerais aider et accompagner les personnes modestes sur les questions techniques et dessin, quels conseils pourriez-vous me donner ? L’idée de la création d’une association est-elle fiable ?…
je vis et exerce mon métier dans la région Poitou-Charentes.
Accepteriez de me contacter pour échanger ?
Bien à vous
Dave Mouclier
PS: je vais devoir vous faire un énorme don, merci d’avance
Bonjour Monsieur,
Je vous adresse un email en privé afin de convenir d’un appel téléphonique. Vérifiez vos spams/indésirables ! 🙂
Bien cordialement
Jasmine
Bonjour
Depuisb2015, mes parents prêtent gracieusement et sans contrat une petite parcelle de terrain à une personne (non agriculteur) pour y mettre son cheval.
Sauf que depuis peu (2020), il y a un autre cheval et 2 poulains.
Cette semaine, il s’est permis de faire une clôture plus résistante et d’ajouter un cadenas car il envisage d’y mettre des veaux !
Quels recours avons-nous pour récupérer le bien de nos parents, vu qu’il n’y a aucune rémunération ni contrat écrit ?
Surtout que cette personne ne doit pas avoir d’assurance pour ses animaux et si il arrive quelques choses, j’espère que cela n’incomberait pas à nos parents…
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
Il y a un dicton je crois sur les gens qui abusent de votre générosité ! 🙂
Pour ma part, je lui enverrai un courrier recommandé lui indiquant qu’il occupe sans droits ni titre le terrain cadastré….à…(situer précisément l’adresse). Si cette situation résulte d’une tolérance passée du propriétaire, elle n’a plus lieu d’être aujourd’hui compte tenu des travaux effectués sans autorisation du propriétaire. Que dans la mesure où vous êtes légalement responsable des installations sur votre terrain, vous lui demandez instamment de :
1. Oter la clôture
2. Déplacer ses animaux
3. Libérer définitivement le terrain
A défaut et sous un délai d’un mois, vous ferez constater cette occupation illégale par acte d’huissier et saisirez la justice pour faire prononcer son expulsion et ordonner le remboursement des frais engagés (huissier, etc…) ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.
Bonjour,
Nous avons fait l’acquisition d’une parcelle de bois en zone naturelle attenant à notre propriété.
Lors de la signature chez le notaire, la Safer nous a contacté pour nous indiquer qu’un chemin pédestre croquait une partie de la parcelle, et qu’il fallait lors de la vente mettre à jour le droit de passage. Hors ce chemin à été créé par des promeneurs depuis longue date et ni le propriétaire, ni le notaire n’avait de précision.(même si depuis la mairie l’exploite sur ses plans). J’ai eu le sentiment d’être Obligé de signer une convention avec la safer intégrer a mon acte de vente. Chose que j’ai refusé car après plusieurs rdv, la personne de la safer m’a indiqué qu’il n’y avait pas d’obligation, d’autant plus que cette personne avait refait un tracer GPS qui confirmait que le chemin croquait seulement 3/4 mètre sur la limite de la parcelle. Aujourd’hui la mairie reviens à la charge car il aimerait avoir la maîtrise foncière du chemin. Je ne suis pas contre qu’il est des promeneurs, mais je souhaite clôturer pour la sécurité de mes enfants et éviter toutes intrusions. Quels sont mes droits dans cette situation?
Merci
Bonjour,
En principe, la convention de servitude de passage permet d’intégrer contractuellement et librement toutes les modalités afférentes à la servitude :
– Indemnisation du préjudice subi à hauteur de l’emprise devenue inconstructible.
– Aménagements autorisés pour clôturer le passage (hauteur etc…) pouvant éventuellement mis à la charge du fonds bénéficiaire de la servitude , SAFER ou collectivité.
– Interdictions tels que pas de véhicules motorisés deux roues. Je pense que ce doit être possible. Il faut penser au bruit..
En revanche, si vous vendez, vous perdez la main..
Bonjour, j’ai pour projet d’acheter une grange avec mur et charpente en parfait état. les arrives d’eau et Electricité sont déjà existante accolé a la grange. l’ancienne habitation principal a pris feu il y a 20 ans et est donc une ruine que je ne compte pas restaurer, moi c’est la grange qui m’intéresse. La mairie refuse la viabilisation pour motif que le bâtiment est en trop mauvais état. j’ai 2 artisan qui atteste que la maçonnerie et charpente sont en bon état.
quel recours sont possible ?
Bonjour,
Je pense que derrière le refus de viabilisation, il ya une réglementation d’urbanisme locale qui empêche votre projet.
Il convient d’étudier le règlement écrit du PLU applicable à votre parcelle pour connaître les conditions pour réaliser votre projet.
S’il n’existe pas de PLU sur la Commune, il s’agit de la carte communale. S’il n’y a pas de carte communale, c’est le RNU.
Le certificat d’urbanisme opérationnel vous permettra également d’avoir le cadre légal précis de la situation d’urbanisme de la parcelle et constructions existantes et la possibilité d’obtenir les autorisations de travaux nécessaires.
Bonjour je souhaite acheter un terrain appartenant a la mairie et qui est directement attacher a mon terrain. La parcelle est une propriete prive appartenant a la mairie et sans cette parcelle je naurai plus acces a mon jardin et garage, le probleme est que mon voisin veux egalement ce terrain. Etant sur la commune depuis deux ans et que mon voisin est la depuis toujours je crains que la decision du maire ne soit pas impartial et juste. Comment dois je proceder pour me porter officiellement acquereur potentiel? En vous remerciant davance pour votre aide.
Bonjour,
Vous pouvez toujours prendre les devants et adresser un courrier recommandé à Monsieur le Maire en lui demandant son prix pour l’achat de la parcelle afin d’accéder à votre terrain enclavé. Sur les droits du propriétaire d’un terrain enclavé. et recherches sur la jurisprudence.
Précisez que c’est le seul accès possible pour votre voiture vers le garage.
Pour éviter du temps perdu, rédigez un courrier argumenté qui met en avant l’enclave du terrain pour vous mettre en position de force par rapport à votre voisin.
Bonsoir, Merci pour votre blog !
Nous avons acheté un terrain en Décembre 2018 à une commune sans étude de sol au préalable. (Ancien Terrain de foot du village, plat, ruisseau à l’arrière, beaux pavillons en face…) Surprise de l’évacuation des terres : déchet en tout genre…. Les langues se délient dans le village : Il y a quelques dizaines d’années ce terrain était la décharge du village. Seule la mairie s’étonne mais nous laisse entendre une possibilité d’accord amiable… (Les vues aérienne de IGN confirme des apports de remblais sur des dizaines d’années… ) Nous continuons donc les travaux car notre maison est vendue, prêt relais sur le dos, bébé en route…
Les mois s’écoulent et finalement elle n’est plus d’accord pour trouver un terrain d’entente. Quels recours avons nous ? Nous craignons que si un jour nous devions vendre cela sera avec une décote importante !
Bonjour,
Merci pour votre Merci !
Les sites pollués sont de vastes sujets impliquant des problématiques juridiques compliquées.
Il convient de mener l’enquête, je pense de prime abord, pour déterminer la connaissance de la commune de la pollution du sol à l’époque de la vente.
Il existe une base de données BASOL sur les sites et sols pollués.
Il y a aussi un recensement des SIS et anciens sites industriels pollués sur le site de GEORISQUES.GOUV.FR.
Vous trouverez aussi des infos sur le site ADEME.
Il y a selon moi deux aspects :
1. L’obligation de dépollution d’un terrain pollué par le propriétaire du terrain. Je ne connais pas les particularités lorsque c’est une collectivité publique qui est propriétaire mais à l’époque de la vente, était-elle responsable et tenue de dépolluer le site avant de vendre?
2. La vente dolosive ? La commune a t elle menti et sciemment vendu un sol pollué ? Quelle est sa responsabilité, comment cela peut-il être prouvé, quel est votre préjudice etc…
Là encore, il faudrait confier l’étude du dossier à un avocat en ayant au préalable mené votre enquête, avec un dossier à étudier en somme.
Bonjour,
Notre vendeur de terrain s’est vu refuser la DP en septembre 2019 pour cause de surface trop petite (600m2 à l’époque) il a donc re déposé une DP qui est passé avec 900 m2 en février 2020. Le vendeur ne veut cependant pas réellement vendre ces 300 m2 car cela impute grandement son terrain. Cela nous arrange car nous n’avons pas les moyens d’acheter ces 300m2 supplémentaires.
Notre projet de maison est réfléchi sur les règles du PLU pour un terrain de 600m2 (nous n’utilisons en rien les 300m2 supplémentaires pour l’emprise au sol)
Il nous demande d’acheter le terrain avec une rétrocession des 300m2 lorsque 2 ans se seront écoulés après la DAACT. Est ce legal ou cela peut il être qualifié en fraude?
Je vous remercie grandement de votre aide.
Mme guerin
Bonjour,
Bonne question qui nécessite cependant étude concrète du dossier. La fraude est un aspect juridique qui vise effectivement à « mentir » pour obtenir ce que l’on souhaite et qui est sanctionnable dans les cas d’obtention d’un permis de construire par fraude par exemple..
Je ne pense pas que le notaire puisse inscrire cette clause de rétrocession dans l’acte notarié, compte tenu des obligations posées par la réglementation d’urbanisme locale. Toutefois, tout arrive et les erreurs toujours possibles ou pirouettes juridiques selon caractéristiques propres au dossier. Pour confirmer vos doutes, il conviendrait de vous rapprocher d’un avocat qui étudiera la DP, la réglementation d’urbanisme afférente, et obligations qui en découlent pour vous de respecter les contraintes imposées etc…
Bonjour. je possède une maison et a commune vient de massacrer le chemin qui passe devant, soit disant pour refaire le chemin. Hors, ils l’ont fait au pied des murs de la maison en pierres sèches, tout à bougé, ils ne m’ont pas prévenu, ect. On m’a dit qu’ils étaient en tort car les 1 mètre autour de ma maison et du mur m’appartiennent. SVP j’ai besoin d’aide car ils ont vraiment fait des dégâts, le maire ne veut même pas venir voir les dégâts et je pense que c’est une question d’argent ou un arrangement pour que les engins agricoles puissent passer (ce qui expliquerait la largeur des travaux pour ce petit lieu dit d 3 maisons. MERCI d’avance. Tamara
Bonjour,
Un courrier recommandé à Monsieur le Maire avec des photos et description du préjudice révélant le cas échéant une voie de fait avec empiètement sur la propriété privée permettrait d’avoir le retour officiel sur la justification de ces travaux : fondement juridique, décision votée par délibération avec tel financement en vue de tel objectif …Cela vous permettra de cadrer le contexte de ces travaux et de signaler en temps et en heure les désagréments, et préjudices liés aux travaux. Il convient d’avancer par étape, et d’évaluer les démarches à mener lorsque vous aurez reçu la réponse de la mairie.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour un terrain fin décembre 2019.
Fin février, nous avons envoyé le permis de construire. Mi février nous avons reçu un courrier de l’ABF avec un avis négatif car le terrain est situé aux abords d’un monument historique. Lors de la signature du compromis ni les propriétaires, ni le notaire ne m’en a fait part, sinon je pense que j’aurais fait une offre moins importante ou je n’aurais pas acheter ce terrain
Le problème c’est que nous avons signé un CCMI et le crédit immobilier a été instruit et validé.
L’ ABF nous impose des choses que l’on ne souhaite pas comme par exemple, tuiles couleur brun ou rouge vieillit, bardage, menuiseries en bois… qui de ce fait va impacter le coût de la maison à plus ou moins 6000 euros.
Si je ne trouve pas un terrain d’entente avec l’ABF ou le maire, est il possible dans ce cas précis de faire annuler la vente et ainsi récupérer l’argent versé au notaire ainsi qu’une partie versé au constructeur? (5% du prix de la maison)
Merci pour votre retour
Bonjour,
Que de temps perdu….Désolée, il ne s’agit pas d’un jugement sur vos démarches. Toutefois, le total manque d’informations est si récurrent et générateur de perte d’argent, de temps inutile alors que cela pourrait être évité. Il suffit de savoir se renseigner en amont et bien avant la signature du compromis et CCMI. L’obligation de se renseigner repose principalement sur les épaules de l’acquéreur de manière générale.
Dans votre cas précis, il faut analyser le compromis pour étudier les voies de sortie. Le plus simple serait à priori de produire l’arrêté de refus de permis de construire en croisant les doigts que le vendeur ne soit pas procédurier. Le plus sûr serait de vous faire conseiller par un avocat spécialisé qui analyserait la situation et vous proposerait les solutions possibles en fonction de votre dossier dans le cadre d’une consultation juridique.
Bonjour,
Nous avons acheté et fait une construire une maison dans un nouveau lotissement. Ce lotissement a été créé sur un ancien champ agricole, il est entouré de champs agricoles qui utilisent au passage des pesticides sans que nous l’ayons su avant l’achat du terrain mais ceci est un autre problème… Le souci c’est que le champs se situant à l’arrière de notre terrain est en pente, et malgré notre drainage nous avons failli être inondé à plusieurs reprises en l’espace de quelques mois (l’eau inondant notre terrain et arrivant à la limite de notre porte d’entrée, mon mari a tout fait pour éviter que l’on soit inondé avec nos 2 bébés il a donc creusé de petites rigoles dans tous notre terrain, ce qui a permis que l’eau ne dépasse pas le pas de la porte et surtout la pluie s’était arrêté!). Après avoir discuté avec l’agriculteur nous avons su que dans son champs à une 50aines de mètres de notre maison il y a une source, ce qui entraîne beaucoup d’eau qui inondera toujours mon terrain. L’agriculteur ne compte rien faire de son côté puisqu’il ne peut pas changer la pente de son terrain et ne veut pas entreprendre de travaux qui engendrerait de grand coût financier. Quel recours puis je avoir ? J’ai pensé à la construction d’un caniveau entre le lotissement et le champs agricole mais qui dois le faire ? La mairie ne doit elle pas prendre en charge ces travaux ? Ne devais elle pas faire des caniveau autour de ce lotissement ? Qui dois payer ? Nous serons 3 maisons dans le même cas puisque nous sommes à la limite du champs. D’ailleurs l’agriculteur utilise des pesticides malgré l’existence de la source est-il dans son droit ? Cette source est inconnue à la mairie puisqu’elle n’apparaît pas sur le cadastre, nous ne sommes pas en zone inondable et pourtant après avoir mis à niveau notre terrain et construit notre maison l’eau du champs adjacent ne s’évacue pas correctement et inonde nos parcelles ainsi que celles de mes futurs voisins (qui sont au début de leur construction). Comment puis je faire déclarer cette source ?
Non seulement nous sommes inondés par les eaux pluviales qui coulent de ce champs, alimenté par une source. Mais en plus avec cet écoulement dans notre terrain nous allons avoir les pesticides que l’agriculteur utilise sur son champs dans notre terrain, potager,…
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Il conviendrait de consulter ou demander copie de tout le dossier du permis d’aménager. Il y figure les travaux incombant au lotisseur pour l’évacuation des eaux pluviales.
Ecrire un courrier RAR au maire pour demander des explications sur l’évacuation suffisante des eaux pluviales dans ce dossier de lotissement en faisant un descriptif précis des nuisances subies avec photos à l’appui. Et le même courrier adressé au lotisseur pour demander des explications sur son dossier d’évacuation d’eaux pluviales.
Faire jouer ces deux responsabilités pour trouver une solution rapide me paraît être la piste première.
bonjour,
Mon certificat d urbanisme négatif , va expirer , faut il le faire prolonger? sachant que j ai eu toutes les autorisations administratives sauf 1 la CDPENAF qui m a mis mon certificat opérationnel B en certificat A.
Le plui a été annulé en janvier 2020 et est en cours de modifications. Donc c est toujours la carte communale qui est officielle , que faut il faire ? Merci a vous ,
Bonjour,
Vérifiez les délais, je pense de mémoire qu’il faut demander la prolongation deux mois avant l’expiration du certificat d’urbanisme.
Sinon, demandez un nouveau certificat d’urbanisme opérationnel.
Si le PLUi a été annulé en janvier 2020, il va se passer un peu de temps avant qu’il ne soit ré approuvé en conseil communautaire.
Bonjour,
J’ ai acheté un terrain dans un lotissement ou j’ ai fait construire ma maison et dans cette acte notarial il est stipulé que ma parcelle numéro X est une zone privé à usage commun.
Vu que cette Parcelle m appartient ai je le droit de la clôture et de faire mon jardin dessus ?
Merci d avance de votre réponse
Bonjour !
Tout est écrit dans le règlement du lotissement et cahier des charges s’il y en a un avec demande de confirmation au syndic.
Bonjour Jasmine nous avons acheté notre maison en 2014 . Ce jour la l agent immobilier nous a pas informer que le hangar a coté était coller à mon jardin nous priverais de lumière dans le jardin l apres midi .
En effet un hangar de plus de 50 m de long et de 10 m de haut est accoler à notre jardin c est un ancien hangar de la SNCF qui maintenant sert de hangar a stocker des caravanes pour le personnel sncf .
A partir de 15h voir 16h notre jardin est à l ombre donc piscine des enfants qui ne chauffe plus .
En prime ce hangar est moche jamais rénover est c est cette vue de rouille que nous avons dans notre jardin chaque jours . Que puis je faire ? Comme c est une construction ancienne
Bonjour Mélanie,
Je ne vois pas immédiatement quelle solution s’offre à vous. Vous avez vu cet imposant bâtiment avant l’achat et avez acheté en connaissance de cause même si vous n’avez pas mesuré l’impact de cette construction sur votre terrain.. A part attendre que la SNCF décide de le détruire… Ou jouer les détectives sur la salubrité de ce bâtiment présence possible d’amiante?etc..
Pour intervenir auprès de la mairie ou instances concernées en soulevant le non respect de règles d’hygiène, de sécurité, de salubrité publique pour en exiger la démolition.
Mais là c’est un combat de longue haleine, certainement judiciaire?
Si des personnes qui nous lisent ont des idées pour vous aider ..
Bon courage
Bonjour,
Nous avons signé un compromis pour un terrain en août 2019, non viabilisé. Le terrain évoluait en 2020 en terrain agricole avec le PLUI, nous avons déposé notre permis de construire, en septembre.
Fin septembre nous avons appris que notre demande était en stand by tant que les propriétaires n’avaient pas fait une demande de permis d’aménager. Ils ont fait la demande en novembre.
Decembre, ils reçoivent l’accord du permis d’aménager et nous recevons notre accord de permis de construire, 2 eme surprise le terrain est soumis à l’ABF, malheureusement cela nous a jamais été signalé ni à l’oral ni sur le compromis. Nous pensions pouvoir nous arranger avec le maire ( un courrier a été fait pour passer outre ces recommandations mais pas suffisant, l’arrête a été refusé et là il y un rdv avec les bâtiments des France cale a début mars puis décalé à fin mars )
D’un autre côté, nous avons appris qu’il y avait des arbres enterrés pile là où on comptait implanter la fosse, bon ça encore c’est qu’un détail
Au jour d’aujourd’hui le terrain n’est toujours pas viabilisé. Les propriétaires ont demandés il y a 1 mois à augmenter le prix du terrain pour prendre en compte les frais de viabilisation, nous avons accepté. Sauf qu’il y a une semaine, nous avons revu les propriétaires et ils ne veulent pas viabiliser le terrain car ils ne veulent pas avancer les frais. On a essayé de faire un transfert de permis d aménager ce qui a été refusé. Nous sommes toujours dans l’attente qu’ils le viabilisent sans cela on peut pas conclure la vente. Nous avons déjà des frais d assurance de prêts on peut pas se permettre que ça dure longtemps, nous avons vendu notre maison expres pour acheter ce terrain etc .. la date fixée pour la signature de l’acte de vente était au 30 novembre 2019. Au jour d’aujourd’hui nous souhaitons nous retirer de cet achat. Le conseiller en immobilier du notaire nous a donner raison, nous avions le choix entre nous retirer ou bien demander une baisse du prix. Nous préférons stopper là car ils ont été clairs ils ne viabiliseront pas. On m’a donc demandé de faire un mail expliquant tout cela. Maintenant j’aurais aimé savoir la suite, un autre notaire et ma banque m’ont dit qu’on avait le droit d’avoir des indemnités, ce n’est clairement pas notre but, nous venons de trouver un autre terrain, nous souhaitons juste maintenant être totalement désengager de ce terrain pour pouvoir acheter l’autre.
Comment cela va se passer ? Est ce que maintenant je suis libre ? Ou il y a des délais à attendre ?
Merci beaucoup.
Bonjour,
Vos obligations découlent de votre compromis de vente.
Vous êtes dégagés de vos obligations sans frais si le compromis le permet. Il convient de voir cela avec votre notaire.
Bonjour,
Je suis passée la semaine dernière devant le délégué du procureur pour une proposition de composition pénale pour un problème de reconstruction en zone N2.
L’amende étant correcte je l’ai accepté tout de suite , la personne m’a indiqué que je ne serai plus poursuivie.
Ma question est la suivante j’ai des ruines sur mon terrain que je voudrai restaurer et je souhaiterai également faire des aménagements tel que piscine, abri jardin est ce que je peux en faire la demande à la mairie ou étant donné que la maison n’est pas régularisé cela n’est pas possible et dans ce cas que faut’ il faire ?
Je vous en remercie
Bien cordialement
Bonjour,
Je n’en ai aucune idée. Cela nécessite étude concrète du dossier.
Bonjour à tous,
Cela fait plusieurs mois que nous nous posons beaucoup de questions sur l’achat d’un cabanon en zone naturelle (non-constructible). Si certains d’entre-vous ont des réponses, vous seriez d’une grande aide !
Le cabanon fait 22m2. Il s’agit d’un ancien abri pour chevaux posé sur une fondation en béton il y a environ 30 ans. Dans le périmètre proche de ce cabanon, il y a de nombreuses autres constructions illégales qui sont certaines habitées et d’autres de loisirs. Le terrain dispose d’un forage.
On aimerait à terme y habiter plus de trois mois par an. Pensez-vous que le fait que ce ne soit pas une habitation peut nous empêcher d’y habiter ? Y a t il des astuces ?
Autre hic : ce cabanon n’a jamais été cadastré.
Comment peut-on le faire cadastrer ?Pensez-vous que l’acte notarial suffit pour cadastrer un cabanon ? Si non, pensez-vous que cela apporte des problèmes (et quels types!) qu’il ne soit pas cadastré ?
Un grand merci à tous ! Belle journée !
Bonjour,
J’ai signé un compromis pour acquérir un terrain avec une agence immobilière. Pour y accéder un droit de passage mutuel (mon vendeur et son oncle) était donné au titre d’un partage héritage, sans qu’il soit rien précisé sur le passages des réseaux.
Sur mon compromis dans les conditions particulières il est dit » que rien n’a été prévu mais on peut légitimement penser qu’il puissent être enterré les réseaux….
C’est pourquoi la réalisations des présentes est soumise à la non opposition par l’ensemble des copropriétaires d’accorder le droit à la création des réseaux….. »
J’ai donc fait intervenir un géomètre, un architecte pour le permis de construire, comme c’était prévu.
Mais l’oncle à refuser par courrier le droit de passage des canalisations sous le droit de passage.
Ma question: suis je en droits via une procédure de demander le remboursement des frais engagés, puisque ce terrain est de fait plus constructible. J’ai essayé de négocié avec l’agent immobilier et le propriétaire mais il refuse toute participation financière.
Je vous remercie pour vos conseils.
Bien cordialement
Bonjour,
Avez-vous posé la question au notaire ? Cela nécessite étude du dossier. J’ignore de quels frais vous parlez, ceci étant comme je le dis régulièrement sur le site il faut faire très attention aux frais que l’on engage lorsque l’on est sous compromis. Soit on écrit dans le compromis dans quelles conditions tels frais seront remboursés, soit on s’expose à les assumer.
A priori, vous étiez informé dans le compromis que « la réalisation des présentes est soumise à la non opposition par l’ensemble des copropriétaires d’accorder le droit à la création des réseaux ».
Dès lors, quelle faute est commise pr l’agent immobilier ou le propriétaire pour leur demander de rembourser les frais?
Il est essentiel de tout prévoir contractuellement dans le compromis. Ceci étant, ce ne sont que des suppositions. Voyez plutôt avec votre notaire. Bonne continuation.
Bonjour
Nous sommes sur le point d’acquérir un terrain avec un CU déposé en mairie par le propriétaire et validé par un géomètre avec un droit accès sur la voierie
Nous commencions à travailler sur le projet de construction lorsque notre architecte nous a signalé une haie naturelle et classée tout le long du terrain et donc sur l’accès voierie (arbres protégés)
Sur l’accès voierie demandé sur le cu, il n’ y a aucune essence d’arbres protégés
Nous avons deux questions :
Si le cu est accepté et que l’on dépose un permis de construire es ce que celui-ci peut être refusé en remettant en cause la haie naturelle protégée?
Si le Pc est accepté, es ce que le recours d’un tiers est recevable?
Merci de votre retour
Bonjour,
La réponse est dans le règlement de zone applicable à la parcelle. Etudiez le règlement graphique sur votre parcelle, et le règlement écrit correspondant.
Bonjour
J’ai pris une option sur un terrain avec une agence immobilière. Tous les échanges ce sont passé par mail. Ce terrain m’intéresse grandement mais je souhaite passer directement avec le lotisseur car cela me coûte bien moins cher. Malheureusement il y a un mandat d’exclusivité et le lotisseur m’a indiqué que comme l’agent immobilier a donné mon nom pour l’option, je suis obligé de passer par lui pour acheter.
Y a t’il un moyen d’éviter ça ?
Cordialement
Bonjour,
Pas à ma connaissance.
Bonsoir,
J’ai ma mairie qui a vendu plusieurs terrain à un promoteur en 2019 avec un valeur largement en dessous de prix du marché (ex un terrain qui coût 150000€ et l’on vendu 30000€) Y-a-t-il un recours pour annuler ces ventes ? En vous remerciant
Cdt
Bonjour,
C’est curieux, ceci étant cela a bien été voté en conseil municipal. Les opposants ont du relever une telle disproportion de prix. Il aurait fallu intenter un recours à l’encontre de la décision de vendre à ce prix actée dans une délibération du conseil municipal. A ce stade, j’ignore quels types de recours vous pourriez exercer. Si ce n’est vous adresser à la mairie pour vous faire expliquer le prix minoré. Il y a peut-être des explications, ou éléments que vous ignorez.
Bonjour
Très bon conseil sur votre site jasmine.
En rapport avec la nouvelle loi 2020
pour donner tout pouvoir au maires concernant les habitats mobile sur les terrains agricoles nous appartenant,
En tant que gens du voyage, peuvent t il nous mettre 500 € /jour, pour avoir mis du gravier et des caravanes mais sans construction, je rappelle que le terrain nous appartient, ont a pas d autorisation du maire, car ils ne en donne pas au gens du voyage, et notre terrain est privé et non ouvert au public comme stipulé dans la nouvelle loi , amandable seulement aux établissements publics.
Merci jasmine .
Bonjour,
Merci pour votre message.
La loi N°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a renforcé les pouvoirs de police du maire.
Il convient de vous reporter à l’article 48 de cette loi qui renvoie vers les articles du code de l’urbanisme concerné.
En cas d’infraction au code de l’urbanisme (voir les articles cités dans la loi), le maire peut infliger une astreinte dans les conditions prévues par cette même loi de 2019 (après mise en demeure, 500 euros max par jour de retard).
Attention, même s’il s’agit d’un habitat mobile, son installation sur un terrain même privé peut être réglementé dans le PLU Plan Local d’Urbanisme de la commune.
Il convient donc d’appliquer le règlement écrit de la zone agricole concernée.
– Reportez vous au plan de zonage du PLU et identifiez la zone précise, agricole ou agricole avec un indice.
– Reportez vous au règlement écrit du PLU de cette zone qui énumère ce qui est autorisé, et ce qui est interdit.
Si vous tombez sous le coup d’une interdiction prévue au PLU, vous êtes en infraction au code de l’urbanisme.
Je ne sais pas si je réponds à votre question, je n’ai pas compris votre référence aux établissements publics.
Bonjour,
Mon père a acheté un terrain depuis 1997. Lors de l’enregistrement à la mairie, celui qui a saisi le nom du nouveau propriétaire n’a pas mis le nom de mon père, mais celui d’une autre personne, c’est-à-dire sa nièce. Comme mon père ne savait pas parler français, il ne s’est pas rendu compte de la manigance. Sauf que, aujourd’hui on envisage de construire le terrain, mais on est bloqué car on vient d’apercevoir l’erreur. On nous dit qu’on ne peut pas construire sur le terrain, car il n’est pas au nom de mon père. Pendant toutes les années précédentes, la personne dont le terrain est enregistré à son nom ne s’était jamais manifestée, car elle non plus n’était pas au courant de cette manigance. Aujourd’hui, nous essayons tant bien que mal de la convaincre de rectifier l’erreur en confirmant que le terrain appartient à mon père mais cette dernière refuse. Est-il possible de récupérer le terrain malgré son refus de coopérer ?
Merci pour votre réponse
Déjà répondu. A vérifier le titre de propriété ou titre d’acquisition de votre père qui expose l’état civil complet de l’acquéreur.
Par suite, vérifiez l’enregistement de l’acte au service des impôts fonciers.
Bonjour,
Mon père a acheté un terrain depuis 1997. Lors de l’enregistrement à la mairie, celui qui a saisi le nom du nouveau propriétaire n’a pas mis le nom de mon père, mais celui d’une autre personne, c’est-à-dire sa nièce. Comme mon père ne savait pas parler français, il ne s’est pas rendu compte de la manigance. Sauf que, aujourd’hui on envisage de construire le terrain, mais on est bloqué car on vient d’apercevoir l’erreur. On nous dit qu’on ne peut pas construire sur le terrain, car il n’est pas au nom de mon père. Pendant toutes les années précédentes, la personne dont le terrain est enregistré à son nom ne s’était jamais manifestée, car elle non plus n’était pas au courant de cette manigance. Aujourd’hui, nous essayons tant bien que mal de la convaincre de rectifier l’erreur en confirmant que le terrain appartient à mon père mais cette dernière refuse. Est-il possible de récupérer le terrain malgré son refus de coopérer ?
Bonjour,
Cette histoire est pour le moins curieuse et vous devrier vérifier le titre de propriété. Comment le notaire a t il pu commettre pareille erreur ?
Si c’est bien le cas, et que le nom de la nièce a volontairement été inscrit sur le titre de propriété de votre père, cela sent l’abus de confiance ou autre délit correspondant du code pénal.
Par ailleurs, l’enregistrement ne se fait pas en mairie mais au service des impôts fonciers – service de la publicité foncière. Il y a une curiosité qui m’échappe dans votre exposé de la situation.
Bonjour,
je souhaiterais être renseignée sur les obligations d’un lotisseur au cours de la commercialisation de lots. J’ai signé une promesse de vente au cours du mois de décembre et nous n’avons pas relu le règlement de lotissement car je l’avais déjà reçu au moment de la réservation du lot. Lorsque j’ai relu celui-ci au calme le lendemain, j’ai pu m’apercevoir que plusieurs clauses avaient été modifiées (pente du toit, absence de réseau gaz, couleur de menuiseries) sans en avoir été informée préalablement. Ces modifications entrainent des surcoûts sur la construction et j’ai fait part de mon mécontentement mais la commerciale me renvoie vers mes obligations de me renseigner par moi même sur le PLU or le PLU qui,m’a été envoyé par celle-ci est également erroné (il stipule une pente de toit à 50 degré alors que selon le maire celle-ci serait de 50%). J’ai le sentiment d’une manœuvre de vente déloyale, et ne trouve pas d’informations à ce sujet.
Si vous avez une piste de réponse je vous en remercie par avance.
Bonjour,
Lorsque l’on signe un compromis de vente, on doit exiger du notaire la totalité des pièces : contrat et pièces annexes à parapher, plusieurs jours avant la signature du contrat.
Autrement, on s’expose à s’engager juridiquement à l’aveugle. Je sais que ce n’est pas dans les pratiques courantes et que c’est même parfois difficile d’obtenir les documents.
Toutefois, je ne peux que vous conseiller d’insister et de refuser le rdv de signature si on ne vous fournit pas toutes les pièces.
Vous êtes censés approuver absolument toutes les conditions figurant dans ce dossier de compromis en signant et paraphant les pages.
Le compromis vous engage juridiquement à acheter et peut vous faire perdre beaucoup d’argent y compris indemnité d’immobilisation, être poursuivi en exécution forcée de la vente, être obligés de payer des surcoûts de travaux énormes etc….
Il est trop tard vous concernant mais je le redis pour ceux qui nous lisent. C’est le droit absolu de tout acquéreur d’être préalablement informé de l’ensemble du contrat, annexes comprises.
Sur les suites à donner à votre dossier, et vérifier s’il y a eu manoeuvres dolosives, défaut du devoir de conseil de l’un des intervenants à la vente, je ne peux que vous conseiller de faire étudier votre dossier par un avocat spécialisé en immobilier et lui demander un devis pour une consultation juridique sur dossier afin d’envisager les démarches immédiates à mener.
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain avec un projet de construction dessus (PC accepté). L’accès à notre futur garage/stationnement passe par une parcelle voisine. Une servitude de passage a été notée sur l’acte d’achat. Or, nous découvrons après l’achat que, sur cette parcelle, sont prévues 2 places de stationnement dont une gêne l’accès à notre parcelle/garage. Le propriétaire de cette parcelle (une agence immobilière) a prévu sur son PC (antérieur à notre PC) d’y installer 2 places de stationnement liées à son commerce (et imposées par la Mairie). L’achèvement des travaux de l’agence immobilière n’a pas encore été déposé.
Ma question est la suivante :
Si nous achetions la parcelle à l’agence immobilière, sommes-nous, de fait, libérés de ces stationnements gênants (pour rappel, ils n’ont pas déposé leur achèvement de travaux et les places ne sont évidemment pas matérialisées)?
Les propriétaires de l’agence seraient d’accord pour nous la vendre. Autres questions : Quels éléments nous conseilleriez-vous de mettre au compromis pour éviter tout problème? Pourrions-nous déposer une demande de PC à l’emplacement de ces places de stationnement?
NB : l’agence immobilière à qui appartient cette parcelle est également celle qui nous a vendu le projet terrain+ maison et qui a donc « omis » de nous informer de l’emplacement gênant de leurs stationnements, d’où la nécessité pour nous d’anticiper tout problème.
Merci pour votre aide!
Bonjour,
Il faut prévoir une servitude de passage libre de toute entrave et permettre l’accès aux véhicules. Cette servitude de passage notariée vous exonère de tout soucis sur la sujet du passage. Et je suppose que si vous achetez la parcelle, le problème est réglé de fait. Ce sont des points à vérifier et confirmer avec le notaire en charge de la vente.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain avec Mr X (86 ans) en août 2018.
En avril 2019, nous sommes arrivés chez le notaire pour la signature définitive, et là le notaire nous a dit que le terrain avait été donné aux enfants de Mr X, et donc nous allions signer la vente avec eux .
Nous avons donc signé la vente (sans nouveau compromis).
En mai 2019, au 1er coup de pelleteuse, nous nous sommes rendu compte que le terrain était remblayé.
On prend contact avec les enfants qui nous disent ne pas être au courant…et ils mandatent une étude géotechnique qui confirme bien le remblai. Nous devons don construire notre maison sur pieux.
Ma question est de savoir si nous pouvons demander la résolution de la vente pour Dol et est ce que l’acte de vente est correct? (Mr X avait-il le droit de faire une donation d’un bien à ses enfants alors que celui-ci était sous compromis).?
Merci beaucoup
Karine
Bonjour,
Cette problématique est à résoudre avec le notaire ayant procédé à la rédaction des actes.
Bonjour
Je devais acheter un terrain et faire construire par un promoteur nous avons payer l’étude de terrain d’une valeur de 1000€ sauf que le crédit nous a été refuser les frais ne nous ont pas été remboursée puis avoir un recours pour récupérer mon argent ou le promoteur est dans ses droit de les garde
Cordialement
Aîe et oui comme beaucoup de frais engagés avant obtention du PC, il convient de se poser la question avant et de l’écrire noir sur blanc dans le compromis de vente.
Sinon comment obliger le remboursement?
Bonjour
Nous avons hérité d’un terrain qui se situe :
dans une commune du littoral atlantique
en sortie de ville
entre un terrain qui va être construit et une d’autres maisons
entre 2 maisons sur une ancienne parcelle familiale qui a été subdivisée par la suite (notre terrain était considéré comme constructible lors de la division faite chez Notaire dans les années 1990)
Le terrain est à présent classé 2AUb.
La mairie me dit que au vue de la Loie Littoral, le terrain n’est pas du tout constructible et ne le sera pas. De même que pour toute la parcelle familiale.
Nous ne comprenons pas bien pourquoi la limite de la loie Littoral s’arête à notre bande de terrain alors que plusieurs maisons sont construites plus loin.
Quels sont nos recours ? Que peut on faire maintenant de ce terrain ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Je vous invite à vous reporter à l’article L 121-8 du Code de l’urbanisme modifié par la LOI ELAN N°2018-1021 du 23 novembre 2018.
« L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants.
Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. »
Le zonage d’un terrain se décide en fonction de ses caractéristiques propres conformément aux textes applicables. En d’autres termes, cela nécessite étude concrète du dossier.
A vous de déterminer si vous rentrez dans le dispositif législatif et si votre demande serait compatible avec les orientations détaillées dans le rapport de présentation du PLU (notamment chapitre des Justifications des choix de zonage et autres chapitres relatifs à l’application de la LOI LITTORAL).
Jasmine
J’ai reçu de ma grand-mère un terrain qui faisait parti d’un lot acheté par mon grand-père. Mon terrain est cadastré, enregistré à la ville et la donation s’est faite en bonne et dû forme chez une notaire. Il est situé à proximité des services, mais il n’y a pas de rue. Je voudrais convertir une roulotte en maison et la placer sur mon terrain. Je suis prête à faire le creusage pour me rendre aux services de la ville. La ville ne veut rien entendre. La seule chose que je peux faire sur mon terrain c’est payer des taxes, le terrain est invendable. Si on pouvait installer au-moins un garage, bien non, s’il n’y a pas de maison on n’a pas le doit de mettre de maison, donc qui va acheter un terrain comme ça?
J’aimerais bien savoir s’il n’y a pas une solution pour régler ce problème là?
Merci!
Cela nécessite étude du dossier. En l’état des informations que vous donnez, je n’ai pas la moindre indication à formuler.
Si une procédure de modification/révision du PLU est en cours ou à venir prochainement, il faut vous mobiliser très rapidement pour demander la modifictaion du zonage de ce terrain.
Est-ce que cette demande serait justifiée, je ne peux vous le dire. Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour, je suis propriétaire d’une servitude de passage (fonds servant), qui dessert un terrain enclavé.
Ce terrain était à la base prévu pour une maison mais le plu vient de changer et il vient d’être intégré dans une OAP avec d’autres terrains attenants.
Il est désormais prévu une quinzaine de logements, desservis par une voie d’un côté et ma servitude de l’autre.
Étant donné qu’il va de ce fait être construit plus de logements que prévus, il va donc y avoir plus de passage sur ma bande de terre, puisque d’une maison au début, ma servitude va servir pour desservir un ensemble de six logement,.
N’ y a t’il pas de ce fait une dégradation de la servitude, au titre de l’article 702 du code civil?
De plus, étant donné que le terrain ne va plus être enclavé du fait de l’OAP, puisqu’il y aura une autre voie d’accès de créée, l’existence de la servitude est elle encore justifiée ?
Pourrais je donc la faire s’éteindre et récupérer la pleine propriété de ma servitude?
Bonjour,
Vous avez une convention de servitude notariée (je déduis) au profit d’une parcelle.
Si ce passage doit servir d’autres parcelles, il convient qu’elles bénéficient également d’une convention de servitude de passage notariée tant pour l’accès à la voie publique que probablement le passage des réseaux publics en souterrain. A moins, que la commune n’ait repéré votre terrain en emplacement réservé pour vous l’acheter et réaliser son opération dans les conditions définies par l’OAP ?
Bonjour,
J’ai acheté il y a 10 mois une maison et une parcelle de terrain accolée constructible.
Je viens d’apprendre que la parcelle de terrain accolée ne sera plus constructible à partir de Janvier.
La propriétaire était au courant du PLU déclassant ce terrain mais ni elle, ni l’agence immobilière, ni le notaire ne m’en ont informé.
Y a t’il des recours possible?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
C’est la raison pour laquelle je préconise dans mon guide de l’achat d’un terrain de s’adresser directement à la Mairie pour savoir si une procédure de modification du PLU est en cours.
Il faut également se renseigner sur le PPR Plan de prévention des risques (qui dépend du Préfet) qui peut également aboutir à rendre inconstructible le terrain.
Pour les recours, il faut confier votre dossier et l’analyse des échanges et contrat à un avocat pour une consultation sur dossier.
La situation est complexe et dans des cas de jurisprudence, les juges estiment qu’il appartient à l’acquéreur de se renseigner par lui-même. Toutefois, là encore tout dépend de l’analyse pointue de votre dossier pour vous faire confirmer s’il y a des recours possibles.
Jasmine
Bonjour,
Avec mon conjoint, nous avons acheté une maison il y a un an. Au moment de la visite, l’agence et les propriétaires nous ont informés qu’une partie du terrain était en cours d’acquisition par un promoteur immobilier et qu’une demande de construction individuelle avait été déposée et acceptée sur ce même terrain. il y a eu une nouvelle division cadastrale et un géomètre a borné les 2 terrains.
l’agent immobilier nous avait informé que toutes les viabilités de la maison étaient sur le terrain vendu et que les frais à venir pour les mettre en bordure de notre terrain nous incombaient. L’agent immobilier ainsi que le promoteur nous ont annoncé une somme (ils disaient avoir fait des « devis » auprès des d’edf, telecom et eaux) bien en de ça de la réalité.
nous n’avons pas fait noter cette somme annoncée (déplacement compteur eau, edf et telecom) dans l’acte de vente.
Ma question est la suivante : Est-ce à nous de payer le déplacement de ces viabilités dans la mesure où rien n’est noté dans l’acte de vente sur qui doit prendre à sa charge ces frais?
Quel est notre recours si nous sommes en droit de demander au promoteur de faire ces changements à ces frais?
Merci d’avance pour votre réponse
Marlysa
Bonjour,
Dans la mesure où vous n’obtiendrez pas votre permis de construire en l’absence de raccordement, vous aurez à priori à réaliser ces travaux. Toutefois, là encore, il faut voir les caractéristiques propres au dossier. Comme vous le dîtes, il aurait fallu demander communication de ces devis et faire rédiger clairement dans votre acte d’acquisition que le promoteur prenait en charge ces travaux de viabilisation.
J’ignore si vous avez des recours, cela dépend de votre dossier, des engagements pris, informations délivrées (réelles ou fausses)… Il conviendrait de vous rapprocher du notaire ayant conclu la vente.
Pour éviter de tels désagréments : un certificat d’urbanisme opérationnel à demander à la Mairie dès que vous avez repéré le terrain. En effet, la Mairie devra interroger EDF sur la faisabilité de votre projet pour vous répondre officiellement dans un arrêté, et vous joindre notamment l’avis écrit d’EDF. Cet avis mentionne qu’il faut réaliser 30 mètres d’extension sur voie publique, déplacement du coffret, etc…Vous disposez des informations techniques nécessaires à faire chiffrer le coût des travaux. Et comme pour toute question d’argent vous rédigez clairement dans le contrat à qui incombe les frais.
Maintenant, si on vous a vendu un terrain viabilisé (selon la rédaction) et que ce n’est pas le cas, il y a peut-être manœuvres dolosives ou défaut du devoir de conseil, etc…
Il conviendrait de vous faire conseiller par un avocat dans le cadre d’une consultation juridique sur dossier.
Jasmine
bonjour je voudrais savoir j’ai signé un compromis de vente d’ un terrain agricole , je l’ai signalé et envoyé une lettre recommandé avec AR au cultivateur qui faisais son foin, de ne plus intervenir sur ce terrain et de faire le foin malgré tout il y est aller couper et enlever le foin quelques semaines plus tard malgré mon interdiction. Je l’ai signalé au notaire qui me dit c’est a moi de m’arranger avec lui , que faire dans ce cas avait il le droit de faire le foin ? En plus il faisais et récupéré le foin depuis plus de 10 gratuitement .
Bonjour
Litige d’ordre privé, à régler devant la juridiction civile. Le conciliateur de justice peut être saisi sauf erreur pour arriver à une résolution du conflit.
La SCI qui a construit mon immeuble a, en 1979, régime RNU, vendu le reste du terrain, sans bornage, sur lequel a été construit un autre immeuble, ils sont sur la même parcelle de front dans la fourche d’un Y, le second est desservi par deux chemins (les bras de l’Y) alors qu’il n’y a pas de servitude. Le second immeuble a été enclavé volontairement.
Comment exploiter cette situation ?
Merci.
Vous pouvez répéter la question? merci.
Maître
La SCI qui a construit mon immeuble a vendu ,sans bornage, le reste du terrain sur lequel une autre SCI à construit un autre immeuble, les deux se trouvant sur la même parcelle; ils sont de front dans la fourche d’un Y et alors qu’il n’y a pas de servitude et qu’il y ait enclavement volontaire le second immeuble est desservi par deux chemins les deux bras de l’Y.
en 1979 sous RNU
Comment exploiter cettesituation?
Sentiments déférents
Bonjour,
Vous pouvez demander au voisin de régulariser la servitude de passage par acte notarié et demander indemnisation pour le préjudice subi si c’est le sens de votre question.
Bonjour,
J’ai signé une promesse de vente pour la vente de mon terrain de 535 m².
Le futur acheteur à fait une division de terrain, et le géomètre qui s’en est occupé m’a demander mon accord que je lui ai donné.
L’acheteur n’a pas finalisé l’achat et je me retrouve avec mon terrain diviser en deux lots (200m² et 335 m²), posé en mairie et validé, je n’ai pas les plans du géomètre qui me renvoie au notaire, le notaire me dis confidentialité et ne veux pas me donner les plans.
Quels sont mes droits, comment puis je faire pour récupérer ces plans et pouvoir remettre en ventes ?
Merci d’avance de vos réponses.
Bonjour,
C’est une situation assez curieuse…Vous êtes vous renseigné auprès du service du cadastre, centre des impôts fonciers. Si le géomètre a divisé le terrain, il a déposé le dossier au cadastre.
Bonjour,
Je suis en concubinage et 2 enfants à charge. Mon compagnon possède une terrain et je souhaiterais construire sur ce terrain.
Mon compagnon ne travaille pas mais moi oui. Ai-je le droit de construire sur son terrain ? Quelles démarches administratives (au niveau juridique ou notarial ou autres ….) puis-je effectuer pour que cette construction me revienne de droit ? Merci de votre réponse. Patricia
Bonjour,
Je ne vois pas le rapport que vous faîtes entre votre situation personnelle et le droit de construire. Si c’est l’aspect financier, le Maire n’interfère pas dans ces affaires qui vous concernent.
Donc, il ne vous interdira pas de construire parce que vous financez les travaux, toutefois, le permis de construire sera délivré au propriétaire du terrain ou à vous si vous lui achetez le terrain.
Rapprochez vous de votre notaire pour les modalités de mise en oeuvre.
Jasmine
Bonjour,
Nous avons signé avec mon conjoint la réservation d’un terrain en lotissement au mois d’avril pas encore viabilisé.
Lors de la viabilisation il s’est avéré que le terrain nécessitait une station de relevage pour les eaux usées. Or nous n’avions eu aucune information à ce sujet. Les courbes du terrain ne sont plus du tout les mêmes que celles qui étaient sur les plans que nous avons signé.
J’ai contacté le lotisseur par mail, lui disant que financièrement une station de relevage avec ce que cela implique n’était pas envisageable pour nous. Il m’a alors affirmé par téléphone qu’elle n’était pas nécessaire et qu’il était en lien avec le géomètre. 3 jours après, j’apprends qu’il y a eu un RDV en urgence sur le terrain entre le lotisseur, le géomètre et le constructeur (nous n’avons même pas été convié) et qu’effectivement une pompe de relevage est indispensable mais qu’en plus il faut surélever la maison…
Depuis deux semaines, nous attendons toujours les nouvelles courbes du terrain mises à jour par le géomètre, mais une station de relevage n’est pas DU TOUT envisageable pour nous (surtout que nous serions les seuls du lotissement à en avoir besoin).
On souhaiterait logiquement se rétracter sur la réservation du terrain. Je sais que le délai est de 7 jours, mais n’est-il pas possible au vu de la situation de dénoncer le contrat de résiliation pour dol ? Ou alors faut-il faire jouer les banques pour leur demander un papier de refus de prêt pour se sortir de cette situation ?
Nous avons engagé une somme de 1200€ pour l’immobilisation, pourrons-nous récupérer notre argent ?
Par avance, Merci pour vos conseils !
Mélanie
Bonjour Mélanie,
Je suppose que vous avez trouvé solution à votre problème depuis début juin. J’étais débordée par des enquêtes publiques en cours, impossible de répondre aux questions dans des délais rapides qui plus est questions longues et complexes pour la plupart ! 52 questions en attente !
Par ailleurs, dans ce type de situation, j’avoue que je ne comprends pas pourquoi vous n’interrogez pas votre notaire. Vous comme beaucoup de personnes qui interviennent sur ce blog.
Le notaire est un professionnel du droit qui a un devoir de conseil vis à vis de ses clients.
Si cet aspect technique n’était pas prévu au contrat de réservation et entraîne des frais imprévus, je suppose qu’il est assez simple d’y mettre un terme, toutefois cela nécessite étude du dossier.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous souhaitons acquérir une parcelle attenante à notre propriété. Les négociations sont en cours avec le propriétaire.
Par des personnes tiers, nous apprenons qu’un accord oral est passé entre l’actuel propriétaire et un propriétaire en cours de construction pour passer le réseau d’assainissement sur cette parcelle. Si cet accord n’est pas notifié devant notaire au moment de la vente, sommes nous tenus de le respecter ? Pouvons nous imposer nos conditions (emplacement, dédommagement financier…) ?
Merci
Bonjour,
Cela relève d’une étude de dossier. Voyez avec votre notaire.
Jasmine
Bonjour,
5 ans après l’acquisition de notre maison, nous découvrons que la parcelle contenant notre garage est située en emplacement réservé. Lors de l’acquisition du terrain, ni la mairie ni le notaire ni l’ancien propriétaire, ne nous ont informé de cette situation.
Quels sont les recours que nous pouvons mettre en oeuvre.
Je vous remercie pour votre aide.
Bonne Journée
Bonjour,
L’emplacement réservé a peut être été placé après votre acquisition lors d’une procédure de révision du PLU.
Les propriétaires passent souvent à côté de ces procédures réservées aux plus avertis qui s’y intéressent de près…
A voir avec la Mairie à quand remonte le dernier PLU révisé pour être sûr de cet aspect non négligeable.
Par suite, un certificat d’urbanisme est peut être dans votre dossier d’acquisition, et les mentions d’urbanisme dans l’acte notarié vous renseigneront sur les informations qui ont été délivrées et prévalent puisque écrites. Si vraiment rien n’a été écrit, cela relève t il d’une erreur de la Commune qui n’a pas communiqué l’information au notaire ? Ou cela relève t il d’une volonté de vous cacher cet aspect de la part du vendeur ? Beaucoup de questions pour établir à qui la faute et quelles actions mener en conséquence. Encore faut-il prouver la faute, le lien de causalité et le préjudice subi.
Voyez avec votre notaire qui a conclu la vente pour vous aider à faire un point sur cette situation fâcheuse…
Jasmine
bonjour ,
je suis propriétaire d’un pavillon avec 1675 m2 de terrain en zone UB dans le bourg de la commune de Changé dans la Sarthe .
je voulais vendre 900m2 en constructible .
J’ai déposé en mairie ma demande de CU , le 23.10.2018.
La réponse en recommandée de la Mairie ( courrier reçu le 28.11.2018) m’informait que l’opération était non réalisable , car mon terrain était préempté avec l’option OAP , ainsi que ceux de mes trois voisins pour une surface de 3000m2 ,pour la réalisation de 9 logements sociaux locatifs , au minimum .
Cette décision a été prise lors du denier PLU ( du 11 .2016 ) sans que nous soyons avertis personnellement .
La Mairie ne veut pas acquérir ces terrains ( faute de budget ) et nous a laissé nous débrouillé pour vendre nos terrains par nos propres moyens .
Nous avons contactés des bailleurs sociaux et promoteurs qui ne sont pas intéressés , car aujourd’hui , nous ne sommes que deux a vouloir vendre , pour une surface de 2000m2 . deux de mes voisins ne souhaitent pas vendre car ils cultivent et garderont leur jardin ,au moins une dizaine d’année Ces terrains sont en bordure d’une voirie avec assainissement .
nos questions sont :
1) pouvons nous forcer la Mairie a acquérir nos deux terrains à un prix correct
2) en présentant une DIA à la Mairie , est- elle obliger d’acquérir seulement mon terrain
3) la Mairie peut -elle renoncer à cette préemption avec l’OAP ,
4) quels sont les recours pour vendre à un prix normal
5) devons nous attendre 10 à 20 ans pour vendre ( je suis en retraite depuis 2 ans ) donc je ne pourrai pas profité de ce capital foncier que j’avais gardé pour ma retraite .
Dans l’attente de vos réponses .
Merci d’avance .
Cordialement .
Bonjour,
Vous avez bien lu la charte des questions réponses selon laquelle les questions doivent être simples et courtes ! 🙂
Pour négocier avec la Mairie, il faut étudier le dossier pour analyser quels sont vos éventuels leviers de pression. A priori, un contentieux contre le gel des terrains pendant un temps indéterminé sans réel projet ou opportunité permettant d’y donner suite. La Mairie ne peut préempter que si vous vendez votre terrain. Elle se substitue alors à l’acquéreur potentiel.
Vous ne pouvez présenter une DIA via votre notaire que si vous signez un compromis de vente avec un acquéreur potentiel. Le prix dépend de vos arguments de négociation et du contexte du dossier, à défaut le prix est fixé par le service des Domaines soit à un prix très inférieur au prix du marché. Si vous attendez sans rien faire en laissant une réglementation d’urbanisme geler vos terrains, vous subirez sur une période indéterminée qui dépend du bon vouloir de la collectivité. Il convient soit de négocier au mieux de vos intérêts en vendant au meilleur prix possible, soit de contester en justice la réglementation locale qui enferme vos terrains dans cette OAP. Voilà un premier point de vue, qui ne présume pas de l’avis d’un expert après étude des éléments du dossier.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaite savoir s’il y a une obligation de faire construire après l’acquisition d’un terrain constructible (terrain situé en Isère).
Cas particulier : 1) acheter une grange pour la rénover en maison d’habitation.
2) acheter le terrain attenant lorsqu’il sera en vente pour éviter les désagréments d’une mitoyenneté (petits terrains d’environ 220m2) et si possible ne pas faire construire (dépassement budget).
Je vous remercie pour les informations que vous pourrez m’apporter.
Bien cordialement
Bonjour,
Vous êtes tenus par la règlementation locale : règlement de zone et plan de zonage du terrain.
Vous pouvez acheter le terrain mitoyen pour éviter les désagréments de possibles voisins, vous serez seul décideur de ce qu’il s’y construit.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine
Etant concernés par le futur PLUi « Grand Arras 2030 » , nous nous demandons à partir de quelle date le dossier d’étude PLUi était communicable aux habitants de la CUA ( date d’arrêté ou date d’ouverture de l’enquête publique) ?
Claude C.
Bonjour Claude,
Tous les documents composant le projet de PLU sont communicables à compter de la date d’arrêt du projet de PLU ou PLUi par le conseil municipal, communautaire, donc bien avant la prise de l’arrête d’enquête publique.
Seulement et bien malheureusement pour la transparence de l’information des administrés, beaucoup de collectivités et intercommunalités attendent la dernière minute et donc le déclenchement de l’enquête publique pour mettre les documents à disposition du public.
Jasmine – droit sur terrain
Construction maison, ajout d’un transformateur
Bonjour a tous,
Je vous écrit désespéré de trouver des réponses ou de l’aide.
Nous avons acheté un terrain sur un projet de lotissement.
Un maison avec un terrain de 322m², jusque là tout va bien.
2 jours avant de signer chez le notaire le directeur du projet nous appel pour nous signaler qu’il y a un petit soucis, une modification du terrain et pour cause, il doit installer un transformateur pour le lotissement et d’après lui, erdf ne lui a pas laissé le choix que de nous prendre un bout de terrain 14m² pour installer un gros transfo à 3 métres de la maison.
On lui dit que cela change tout, une modification de la parcelle, de la vue, il est énorme quand on sort de la maison on voit que ça, le coté néfaste bruit, vibration, onde, sans parler de la revente par la suite de la maison, perte de valeur pour moi.
En réponse, on a pas le choix, pas de modification du prix, car ils peuvent changer la dimension des terrains comme ils veulent, pas de compensation, de négociation, juste signé sinon pas de maison, alors que les prêts bancaires était établi.
Pour finir il a repris le plan d’origine pour y mettre un coup de feutre qui coupe mon terrain avec sa signature et c’est tout.
En espérant avoir était clair, pensez vous que je peux me retourner contre lui, bloqué quelque chose, faire déplacer ce transfo horrible ?
Je vous remercie par avance.
Bonjour,
Rapprochez-vous du notaire qui a rédigé le compromis de vente, cela me paraît très contestable ces méthodes…
Demandez lui par écrit (courrier recommandé) de confirmer ce que le vendeur affirme. Ce dernier ne peut modifier la consistance du terrain acheté avec un coup de feutre comme vous l’expliquez…
Votre compromis de vente ou acte d’acquisition fait foi de ce que vous avez acheté. Il convient de contester la méthode employée par le lotisseur par courrier recommandé avec avis de réception tant auprès de ce dernier que de la Mairie. Un rendez-vous avec le service urbanisme peut être utile également.
Sous réserve d’étude du dossier, cela relève à priori non seulement d’un motif d’annulation de la vente mais d’une indemnisation du préjudice subi et frais engagés.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous avons acheté une maison il y a 2 ans, sur un grand terrain au calme.
De chaque cotés il y a des voisins, non- mitoyen, et ça se passe bien.
Nous venons d’apprendre que le champs derrière est devenu constructible. Projet pour 2 futures maisons.
La mairie nous dit qu’il faut attendre un permis de construire pour s’opposer.
Mais nous pensons que si il y a permis de construire, le terrain aurait été vendu et que les propriétaires montraient un projet.
On veux être tranquille, pas pourrir les rêves d’une famille.
Quelle démarche pouvons nous entreprendre avant que les terrains soient vendu?
Merci. Bonne journée
Bonjour,
Heureusement, les personnes censées et bien conseillées achètent un terrain sous condition suspensive d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours (deux mois pour les voisins) et retrait (du Maire qui peut annuler le permis de construire s’il découvre une illégalité dans un délai de trois mois… et oui…ou le Préfet lui signale cette illégalité et lui demande de le retirer…plus conforme à la réalité….).
Les démarches seraient de vous rapprocher d’eux pour connaître leur projet exact. Et si ça se passe mal, il convient effectivement d’intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de permis de construire si vous avez des arguments et que c’est justifié. A priori, le dossier de permis de construire est en cours d’instruction, vous ne pouvez y avoir accès, il faut donc échanger avec eux si vous le pouvez. Il vaut mieux un bon arrangement qu’un mauvais procès.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai un terrain de 1000 m² qui était constructible, je souhaitais le vendre et l’urbanisme de la commune concernée vient de m’apprendre qu’il ne l’était plus… Depuis 2 ans ! Quels recours j’ai ? Merci pour votre réponse. Cordialement, V.
Bonjour,
A priori, un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour à tous,
Avec ma conjointe nous avons signé un compromis de vente pour l’ acquisition d’un bien.
Sur ce compromis de vente est stipulé la présence d’un puit.
A ce jour ni le propriétaire ni le notaire n’est capable de nous indiquer où il ce trouve.
Quelles sont mes Recours si personnes ne peux me dire où il se trouve ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Peut-être une indication sur le plan de cadastre. Ou dans l’origine de propriété, ou en Mairie. Je suppose que vous trouverez la réponse en menant l’enquête.
Pas de recours à priori puisque la clause habituelle des actes de vente est d’accepter de prendre le bien en l’état en déclarant en avoir une parfaite connaissance.
Jasmine – Droit sur terrain
Je cherche à acquérir un terrain non constructible, cependant il y a une construction sur celui-ci (proche de la ruine) :
– peut-on me demander de payer pour la démolition de celle-ci ?
– puisse-je réparer cette construction en vue qu’elle était déjà présente sur le terrain depuis très longtemps ?
Merci.
Bonjour,
Je l’ignore, cela nécessite étude du dossier.
Bonjour,
En possession d’un terrain constructible, j’ai souhaité le mettre en vente en passant par une agence immobilière. A la signature du mandat de vente, l’agent immobilier est venu sur place voir le terrain. Je lui ai montré les 4 bornes, l’arrivage de l’eau, des eaux usées, du téléphone et le fourreau EDF dans lequel existe un fil nylon pour le raccordement. Des acquéreurs se sont présentés, et ont signé un compromis. Lors de la signature de l’acte de vente, toutes les parties étaient présentes ainsi que l’agent immobilier. Lorsque le notaire a demandé si le terrain était viabilisé, l’agent immobilier a été le premier a réagir et a affirmé qu’il était viabilisé. Aujourd’hui, alors que la construction est commencée, les propriétaires ont des problèmes pour le raccordement EDF car pour eux, il n’est pas viabilisé… et se retournent contre nous pour payer les frais ! A mon avis, l’agent immobilier a bien fait une erreur ! Quel recours puis-je avoir ?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
Vous vous êtes engagés contractuellement en confirmant la viabilité du terrain dans l’acte de vente. Par conséquent, il semble que vous ne puissiez vous soustraire à cette obligation sous réserve des éléments propres au dossier. Concernant le devoir de conseil de l’agent immobilier, il convient de vérifier si sa responsabilité peut être mise en cause, auquel cas des attestations de témoignages seraient sûrement nécessaires. A voir si vous pouvez faire jouer sa responsabilité civile professionnelle pour vous dédommager du préjudice subi.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai vendu un terrain à construire, sur lequel les raccordements eau, eaux usées, téléphone sont faits. En ce qui concerne, l’électricité, un fourreau existe avec un fil nylon pour le raccordement. Lorsque l’agent immobilier est venu sur le terrain pour me faire signer le mandat de vente, je lui ai montré tous les raccordements. Un acquéreur s’est présenté… un compromis a été signé, puis l’acte de vente. A la signature de l’acte de vente, toutes les parties étaient présentes, ainsi que l’agent immobilier. Le notaire a demandé, ce jour-là, si le terrain était viabilisé, l’agent immobilier a été le premier a réagir, et a affirmé qu’il l’était ! Aujourd’hui, une fois que la construction est commencée, les acquéreurs ont des soucis quant à la viabilisation du terrain au niveau EDF… Nous avons recontacté l’agent immobilier qui nous affirme n’avoir commis aucune erreur !!! Conclusion, c’est à l’ancien propriétaire de payer la viabilisation du terrain… Quel recours peut-on avoir ?
Bonjour,
Dans le cas d’une expropriation d’un terrain, pour la construction d’un projet Déclaré d’Utilité Publique, comment réussir à obtenir un prix de vente correspondant à la valeur vénale du bien?
L’Article L1 du code de l’expropriation, pour cause de DUP précise « …elle donne droit à une juste indemnisation… »
Je précise que dans mon cas, la valeur vénale du bien est supérieure à 75 000 euros (200 000 euros, suivant un relevé PERVAL), malgré un avis de France Domaines de 45 000 euros!
Merci pour vos précisions, qui pourront certainement aider nombres d’expropriés.
Bonjour,
Tout d’abord, les conditions de l’expropriation sont-elles remplies?
Dans ce type de procédure, il convient d’étudier à chaque étape ce qui est contestable, ou quel acte juridique peut faire l’objet d’un recours pour en suspendre les effets.
Ce qui permet de vous mettre en position de négocier le cas échéant le montant du prix. La Commune peut élever le montant proposé, si c’est validé par le conseil municipal dans le cadre d’une délibération.
Or, si l’étape du paiement est déjà venue à terme, il faut suivre la procédure de contestation du prix que vous trouverez facilement sur internet devant le juge de l’expropriation. Ce qui vous met de nouveau dans une situation de subir le jugement qui sera rendu. Il y a eu un cas de contestation du prix de l’expropriation sur le département de la Réunion, qui a abouti après plusieurs années de procédure à condamner la Région à indemniser l’exproprié de 1,4 million d’euros au lieu des 35 000 euros accordés en 2004. L’article Quand le pot de terre fait plier le pot de fer : « Le combat pour une indemnité d’expropriation juste, celle qui couvre l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, mérite parfois d’être mené jusqu’au bout ».
Or, cela a été un marathon procédural épuisant durant 16 ans (3 arrêts de cassation, lire l’article).
L’arme juridique est la seule arme à déployer pour faire valoir ses droits. Or, si l’on ne veut pas s’enliser dans un contentieux interminable et épuisant, il faut impérativement négocier en amont avec les bons arguments juridiques, ce qui nécessite de manière incontournable l’étude du dossier par un expert en droit spécialisé dans ce domaine. Et si vous n’en avez pas les moyens financiers, je vous invite à lire mon guide sur le recours collectif. Vous n’êtes probablement pas seule concernée, et dans ce type de situation, l’union fait la force. Cela vous permet de mutualiser les frais de conseil juridique, rédaction de courriers, d’un éventuel protocole transactionnel si vous disposez des arguments pour faire annuler la procédure d’expropriation par exemple.
La juste indemnisation à obtenir correspondant à vos attentes peut se chiffrer avec des éléments objectifs mais les moyens d’arriver à un accord avec la collectivité pour obtenir ce qui se rapproche le plus du prix du marché, relève de la mise en place d’une stratégie étudiée et argumentée.
Si d’autres personnes ont des témoignages à nous apporter, mon point de vue n’est pas la voie unique…
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour à tous
un grand merci à ce blog de Jasmine Jovanovic.
Je recherche depuis des heures un tableau récapitulatif (vu en 2018) très synthétique sur tous les cas de figure concernant la loi ALUR en fonction des multiples critères (zonage, surface habitation, type d’habitat léger, terrain constructible ou non). TABLEAU GENIAL … impossible de le retrouver… une aide possible ??? merci d’avance
Bonjour,
Merci pour votre message !
Je crois avoir vu ce tableau, il faut que je cherche dans mes documents. Je regarde ça…
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Est ce que le simple fait que le PLU ne contienne ni plan cadastral ni PPRN est un motif d’annulation ou d abrogation total du Plu.
Cordialement
M Crokette
Bonjour,
Pas à ma connaissance.
Jasmine
Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente pour un terrain chez NEXITY.
Dans le compromis de vente il est indiquer que les travaux sur le terrain est prévu le 1er trimestre 2019.
Aujourd’hui on m’annoncer que c’est travaux ne seront fini qu’n Mai 2019 donc 4 mois au lieu de 3.
Ma question est la suivante :
Puis je demander des indemnité de retard A NEXITY si le délais indiquer sur le compromis de vente est dépasser ?
Bonjour,
Qu’est-il indiqué dans votre contrat sur les pénalités de retard.
Il convient de vérifier les engagements juridiques contractuels.
Et n’hésitez pas à faire partir les courriers recommandés pour signaler le non respect des engagements contractuels en terme de délais.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine et Merci pour tous ces précieux conseils. Je possède un terrain qui est devenu constructible suite à un Jugement en 2011. Le nouveau PLU n’est pas encore validé et j’ai signé un compromis de vente dont la date a été repoussée plusieurs fois en raison de dates reportées du PLU. Aujourd’hui, je risque de perdre la future vente car La commune avance que le POS ne pourrait pas être supérieur à 20% de la surface du terrain qui est de 1 095 m2. Or mon Acheteur a un projet avec un coefficient supérieur (30 % voire un peu plus). J’ai rendez-vous la semaine prochaine avec le service de l’Urbanisme ainsi que M. Le Maire. Ma question est de savoir comment faire pour augmenter ce coefficient, sachant que ce terrain est situé dans une commune balnéaire. Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement
Jean
Bonjour Jean et merci pour votre message.
Je suppose que vous avez déjà eu votre rendez-vous.. Je regrette pour le retard à répondre mais ne peux faire mieux vu la complexité des questions et le temps que cela prend d’y répondre.
S’il s’agit du coefficient d’emprise au sol, il est inscrit dans le règlement en vigueur du PLU et vous ne pouvez y déroger en principe sauf particularité que j’ignore.
Il faudrait lire attentivement le règlement du PLU applicable à votre parcelle et vérifier si une révision du PLU est en cours.
Seules les procédures de révision / modification du PLU permettent aux particulier de faire modifier la réglementation applicable à leurs terrain. Le Maire n’a aucun pouvoir d’y déroger sauf adaptations mineures justifiées par la nature du sol, la configuration du terrain…
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai signé une promesse unilatérale de vente avec indemnité d’immobilisation pour un terrain. Le lotisseur nous a dit à plusieurs reprises qu’il y avait un talus qui serait planté de haies arbustives (ok très bien nous avions déjà refusés des terrains avec des grands arbres ou classés). Il a en réalité planté des hêtres. Après demande auprès des services urbanistes de la commune il s’avère que c’était noté plus ou moins dans le PLU (mais un peu indigeste à comprendre pour des novices et pourtant on a fait attention à plein de choses mais on a cru les paroles du lotisseur). Nous apprenons maintenant que le talus et ses arbres va être classé comme le clos masure tout proche. Qu est-ce que cela implique? Nous voulions couper ces arbres à 2m de haut. Est-ce possible si c’est classé? Et une lettre du maire nous autorisant la coupe à 2m de haut est-elle suffisante pour avoir la certitude de pouvoir les couper « toute notre vie »(car on ne pourra du coup jamais les enlever, et c’est pas ce qui était prévu au début…). Si ce n’est pas le cas, le lotisseur nous a menti, dupé et induit en erreur car sachant cela nous n’aurions jamais optionné le terrain. De quelle manière peut-on récupérer l’indemnité (sachant que nous avons également perdu de nombreux mois de notre vie pour élaborer ce projet et payer architecte etc… mais que nous ne voulons pas être embêter par des grands arbres (feuilles/soleil/entretien coupe etc…) qui seront à 10m de notre maison )? Je précise que la distance entre la limite séparative et l’extrémité du talus dans le terrain est un peu plus large de surcroît que ce qui est inscrit sur les plans. (et encore on l’a fait diminué car 2m de large de trop au début…), que le lotisseur a remblayé toutes ces terres sur les terrains pour éviter d’évacuer et qu’il a creusé en plus une partie du terrain sur 20 cm. Cela fait beaucoup de choses en sa défaveur. Merci pour vos réponses.
Bonjour !
Quelle difficulté de répondre à ce type de question ! Comment répondre de manière générale à des question aussi précises nécessitant de pouvoir lire à quoi s’est engagé PAR ECRIT le lotisseur dans les différents documents cahier des charges du lotissement, plans, etc…
Les arbres vont être classés en quoi ?? En urbanisme il y a des termes précis utilisés : espace boisé classé??
Pour récupérer votre indemnité, je suppose qu’il faut que l’une des conditions suspensives à la promesse puisse être réalisée. Est ce le cas??
Je pense que vous devriez vous rapprocher d’un avocat ou de votre notaire muni de votre promesse de vente, ainsi que du PLU en vigueur (zonage, règlement, échanges emails mairie).
Si le PLU est en cours de REVISION, il vous faut le PROJET de PLU s’il a été validé en conseil municipal.
Sur le reste de vos interrogations, je vous renvoie vers les articles du blog, je regrette mais je n’ai pas compris grand chose à votre question.
Bon courage
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, J’habite dans la drome dans un quartier résidentiel d’environ 50 pavillons. La mairie vient d’accorder la construction de 2 poulaillers de type « label rouge ». Ces 2 constructions vont se situer à environ 300m de nos habitations. l’agriculteur possède déjà 4 poulaillers à 800m et nous avons de fortes nuisances olfactives depuis de nombreuses années. Le quartier est dit « résidentiel » et nos impôts « fonciers » comme « locaux » sont très élevés. hier une réunion s’est déroulée entre la mairie, l’agriculteur et les habitants du quartier. Comme prévu, rien n’est vraiment ressorti de cette réunion, le projet est lancé, la mairie ne peut rien faire (elle n’a même rien fait ni averti les riverains) et l’agriculteur maintien qu’il n’y aura pas plus de nuisances… En l’état, notre bien va perdre de sa valeur, nous avons inverti pendant des années et nous nous sentons floués. Est ‘il encore possible de faire un recours juridique contre cette construction. Est ‘il possible de « déclasser » le quartier dit résidentiel et de faire baisser nos charges et nos impôts en jouant sur l’abattement de la valeur locative moyenne qui sont a la main de nos collectivités. En vous remerciant pour vos réponses.
Bonjour,
La question nécessite l’étude de votre dossier pour déterminer les motifs de contestation au vu de la réglementation applicable et des lois en vigueur. Ce qui se déduit de l’analyse in concreto de la situation et des éléments réglementaires.
Espérant avoir de vos nouvelles
Jasmine – droit sur terrain
Bonjour,
Je dois vendre un terrain acheté en 2008.
Ma commune étant en RNU, c’est la mairie qui a validé le certificat d’urbanisme afin de le rendre constructible (donc plus cher).
Le vendeur n’était autre que le maire du village (le terrain lui appartenait à titre privé).
Aujourd’hui, le renouvellement du certificat d’urbanisme m’a été refusé car le maire a changé et que le terrain se situe à côté de ses parcelles agricoles. Mon terrain ne vaut donc plus rien.
Quels sont mes recours pour repasser mon terrain comme constructible ?
Comment prouver que le maire de l’époque à passé le terrain comme constructible pour le vendre plus cher ?
Merci d’avance
Bonne journée
Bonjour,
Désolée pour le retard à vous répondre. De plus, je n’ai malheureusement pas la réponse à votre question qui nécessite une étude de dossier.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mon terrain s’est vu classé inconstructible par un PPRN en 2015. J’ai engagé un recours amiable et un recours juridique pour obtenir un classement favorable auprès de la préfecture mais ils ont échoués. Nous avons reçu la décision du TA il y a moins de deux mois. Face a la faible capacité à nous porter en appel je souhaiterai engager une autre procédure afin d’obtenir peut-être une indemnisation.
Il s’avère d’après mes recherches que ce terrain n’aurait sans doute jamais dû être déclassé en 1998. Le BRGM avait, en 1995, publié un porter à connaissance destiné aux services de l’Etat chargés de l’urbanisme sur la prise en compte des risques mouvement de terrain pour les lieux sensibles dont fait partie mon terrain.
J’ai acquis ce bien en 2007. Nous avons appris oralement, par la suite, par l’expert géologue chargé des pré-études pour le compte de la commune qu’il avait donné un avis négatif au déclassement de cette parcelle.
Ni les services de l’état ni la commune n’ont tenu compte des avis d’experts, ils ont quand même procédé au déclassement qui sera invalidé plus tard par le PPRN.
Puis-je demander réparation du préjudice auprès de ma Commune ou des services de l’Etat? Dois-je engager d’abord une demande amiable? Quels délais ais-je pour agir s’il en est encore temps?
Vous remerciant de votre particulière attention, j’espère que vous pourrez m’éclairer sur le sujet
Cordialement
Bonjour,
Si vous engagez la responsabilité de la Commune, vous devez en principe faire une demande préalable indemnitaire. Le refus de la Commune peut alors être attaqué devant une juridiction.
Il convient de faire une démonstration aussi précise que possible avec toutes les preuves confirmant les assertions. Toutefois, vous auriez tout intérêt à solliciter une consultation juridique d’avocat afin d’évaluer vos chances de succès et la meilleure stratégie à mener et vous confirmera si vous êtes dans les délais selon les caractéristiques propres à votre dossier.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Le père de mon épouse est décédé il y a 17 mois. Mon épouse, ses 2 frères, leur mère et leur oncle ont hérité d’un terrain à bâtir, il est en vente depuis avril 2018.
Une personne de l’urbanisme viens seulement de contacter uniquement ma belle-mère et par téléphone (aucun autres héritiers) lui indiquant que si elle voulait faire viabilisé le terrain elle devait le faire avant mars 2019 après elle n’aurais plus le droit avant 5 ans ! En gros le terrain devient invendable pour 5 ans.
Aucun courrier n’as été envoyé aux héritiers par rapport à cette interdiction de 5ans, aucun texte de loi n’as été évoqué, dans le PLU de cette commune nul part il ne parle de la viabilisation des terrains.
Que faire face au service urbanisme de cette commune ?
Merci de votre aide
Ludovic J
Bonjour,
Leur écrire un compte rendu par courrier recommandé de ce que vous avez compris, leur demander de vous confirmer que vous avez bien compris, et de préciser sur quelle base légale cela s’appuie.
Lorsque les affirmations orales sont fausses, cela donne lieu à un appel téléphonique pour éviter de répondre par écrit, ou à d’autres démarches d’évitement.
Si l’affirmation est justifiée, il vous sera répondu par écrit à vos demandes de précisions.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire sur une parcelle classé 2AU.
Le terrain est une dent creuse en plein centre du village et tous les asservissements sont à proximité immédiate de la parcelle, le PLU renvoie sur la règle d’urbanisation 1AU de notre commune ; le PLU spécifie que la parcelle est constructible sous forme d’opération d’ensemble.
Nous avons pris un architecte et monté le dossier de permis de construire pour la construction de notre future maison.
Quelques jours après, le bureau d’urbanisme de la communauté de communes dont nous faisons partie nous ont contactés pour un rendez-vous sans autres précisions.
On nous a signifié que notre terrain est parfaitement constructible mais que notre demande de permis de construire sera refusée car une parcelle attenante à la nôtre sur la propriété voisine étant classé comme la nôtre ne nous appartient pas et que pour que nous puissions construire cette parcelle doit nous appartenir est fait partie du projet de construction sous forme d’opération d’ensemble.
Pouvez-vous s’il vous plaît nous apporter votre avis éclairé sur cette décision qui n’est pour le moment pas officialisée et si possible nous apporter votre aide sur la ou les solutions envisageables.
Je vous remercie par avance
Bien cordialement,
Bonjour,
Cela relève d’une étude de dossier. Je n’ai déjà pas compris comment votre parcelle peut être classée en 2AU, et le permis de construire instruit en 1AU.
Il convient de lire attentivement le réglement de zone pour comprendre ce que l’on vous demande. L’analyse préalable du dossier est indispensable pour envisager quelles peuvent être les solutions.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Pouvez-vous nous préciser, s’il vous plait . . .
Nous avons un terrain constructible et, souhaitons réaliser une habitation de 39 m²
sans fondation, démontable, autonome . . .
Que faut-il faire ?
Permis de construire, Déclaration préalable, autre …
Merci de bien vouloir nous éclairer, sur le sujet.
Cordialement
Koukouchka
Bonjour Koukouchka !
Cela dépend du règlement de zone applicable à votre parcelle comme maintes fois répété sur le site ! 🙂
Prenez le temps de lire les articles du Blog et les réponses aux questions des internautes, vous trouverez beaucoup d’infos sur le sujet ainsi que dans le guide gratuit « Soyez un propriétaire bien dans vos droits ».
A bientôt et bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mes parents sont propriétaires d’une parcelle de 1128 m2 en zone urbaine. Une partie de cette parcelle (400 m2 environ) rentre dans le cadre d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation.
Nous ne souhaitons pas vendre cette petite partie d’autant que le prix fixé par le Domaine est de 13€ le m2.
Nous souhaitons en fait vendre la totalité de cette parcelle de 1128 m2 à un particulier qui souhaite l’acheter.
La commune peut-elle s’opposer à la vente ?
Si la commune veut préempter la totalité de la parcelle, qui fixe le prix ? Le domaine ? Le propriétaire ?
Peut-on craindre une expropriation ?
Je vous remercie pour votre aide.
Vincent
Bonjour,
La Mairie peut préempter si le terrain est en zone U ou AU et qu’une délibération a bien précisé le champ d’application du droit de préemption.
Si une OAP a été instaurée sur le terrain, et compte tenu de sa superficie et du faible prix proposé par le service des Domaines, il convient effectivement d’envisager la possibilité que le terrain soit préempté.
Toutefois, dans ce cas précis d’une parcelle à cheval sur une zone U et une OAP, il conviendrait d’étudier de plus près les conditions de l’acquisition puisque la parcelle sera mise en vente sur la totalité. Si la Mairie préempte, elle le fera sur la base de la DIA et donc en principe des 1128m². Or, si elle peut justifier l’acquisition de 400 m² pour la réalisation d’une OAP, dans quel objectif fera t elle l’acquisition des m² restants à un prix certainement supérieur puisque en zone U.
En deux mots, j’ignore si la Commune peut préempter sur une partie de la superficie mise en vente et à cheval sur deux zonages distincts.
Cela nécessiterait une étude de dossier soit via une question juridique soit via une consultation juridique à un avocat spécialisé en urbanisme.
Compte tenu des enjeux, je vous conseillerai plus une consultation juridique sur dossier.
A bientôt de vos nouvelles.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je voulais savoir s’il est possible d’acheter une parcelle de terrain de 60m² a son frère a prix réduit ( 50 euro du m² au lieu de 140 m²) pour agrandir le chemin de passage.
Merci d’avance pour la réponse
Jérôme
Bonjour Jérôme,
Je ne vois pas ce qui pourrait vous en empêcher. Le notaire devrait vous le confirmer.
Tenez-nous informé
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis propriétaire d’une parcelle qui longe une départementale. Lors du recalibrage de la départementale, le CG à créé un réseau de collecte d’eau de pluies dans le village… qui se déverse par une buse de 60 cm de diamètre dans ma parcelle…. à l’air libre !
La parcelle qui est constructible est devenue par le fait impropre à la vente au vu du débit de la buse lors des grosses inondations.
Il n’y avait aucun déversement dans cette parcelle avant les travaux.
Tous mes tentatives de conciliations avec le CG, en direct, depuis trois années sont restées lettres mortes…!
J’en suis au référé administratif.
Peut être pourrez vous m’éclairer sur le recours et la jurisprudence dans un tel cas, je ne sais pas faire les recherches pour répondre à l’aspect juridique que le CG a négligé ou outrepassé dans cette affaire
En espérant de vous
Cordialmeent
PPL
Bonjour Monsieur,
Il est bien difficile de répondre simplement à une question aussi complexe dans le cadre du blog. Cela relève d’une consultation juridique d’avocat sur dossier.
Je serai intuitivement guidée sur la Voie de fait vu ce que vous exposez, qui est une notion de Droit administratif sur les atteintes portées à la propriété privée sans fondement et cadre juridique préétabli. Je vous inviterai donc à faire vos recherches en ce sens. Dès lors que l’administration commet une faute dans le cadre de ses missions de service public sans justifier du cadre légal, elle expose sa responsabilité sur une action en plein contentieux.
Evidemment, il faut constituer un dossier étayé, et fournir toutes les preuves au juge. Demandez à la partie adverse qu’elle justifie légalement son intrusion sur votre propriété privée, la charge de répondre et de la preuve lui incombe.
Merci pour votre message et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Merci Jasmine pour ce premier pas !
J’ai posé la question à Me Py d’un consultation juridique mais le lieu du litige est en haute Corse… j’attends sa réponse sur la « territorialité » de son éventuelle intervention.
Je vous tiens informée
Cdlt
PP LUCIANI
Entendu,
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
La commune concernée par mon projet applique un PLU approuvé par délibération du Conseil Territorial le 27 septembre 2016
L’ensemble du territoire de la commune est couvert par une zone unique, la zone U.
Nous avons hérité d’une maison ancienne qui est en copropriété avec un immeuble dont la façade est sur voie publique. La maison est située en fond de parcelle et en dehors de l’épaisseur constructible définie dans le PLU:
« L’épaisseur constructible est mesurée perpendiculairement à partir de tout point de façade de la construction principale, sur voie publique ou privée, existante ou future. Dans l’ensemble de la zone U, l’épaisseur constructible des constructions destinées à l’habitation est de 13 mètres maximum. »
La Mairie nous dit qu’il n’y a aucune possibilité d’extension et de surélévation. Seuls des travaux d’amélioration sont possible à condition de ne pas créer de surface supérieure à 1,80m.
Question :
La mairie a t’elle le droit de refuser la surélévation sur une construction existante?
En cas de sinistre, la mairie nous affirme que nous pourrons reconstruire à l’identique. Comment en être sûr?
Merci pour vos conseils qui pourraient nous permettre de poursuivre notre projet de surélévation avec création de surface.
Bonjour !
Je n’ai pas saisi votre question notamment sur la surface supérieure à 1,80m ?? En cas de sinistre…Vous avez subi un sinistre ??
Vos projets de travaux doivent être autorisés dans le règlement de zone U. Il convient donc de lire très attentivement le règlement de zone applicable à votre zonage.
Et pour éviter de perdre du temps, je vous conseille de déposer dès que possible votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel qui apporte les réponses à vos questions sur la faisabilité du projet, outre les droits acquis qu’il apporte il peut maintenir le taux le plus favorable de taxe d’aménagement. Il faut apprécier les douceurs apportées par le CU opérationnel et ne pas s’en priver ! 😉
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
je posséde un garage qui a fait l’objet d’un permis de construire sur un terrain raccordé à l’eau et le maire a t il le droit de me refuser le raccordement électrique?
merci d’avance
Bonjour !
Le Maire ne peut s’opposer à un raccordement alors qu’il a autorisé un permis de construire. A moins que d’autres éléments m’échappent…
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai acheté un terrain dans un lotissement il y a 7 ans. 2 ans après, sans documents officiels juste de vive voix, la mairie nous demande si nous serions d’accord pour que les terrains non vendus (13 sur 15) soient divisés en 2 de leur superficie afin de leur donner plus de chances de les vendre. Les parties arrières non vendues seraient requalifiés en espaces verts entretenus par la mairie. Aujourd’hui nous venons d’apprendre que l’arrière de ces terrains ne seraient plus un espace vert mais serait « loué » aux propriétaires pour 5€ par an.
J’ai l’impression d’avoir été pris pour un c** car financièrement je suis plus que perdant. Pour info, l’arrière des terrains est classé zone naturelle est bien-sûr le mien et celui de mon voisin non. De plus, les surface constructibles n’ont pas été modifiées alors que les superficies des terrains oui.
Je souhaiterai donc savoir s’il est possible pour moi de demander un déclassement partiel de mon terrain et de ce fait un dédommagement quelconque car nous sommes 2 à avoir acheté les terrains dans leur totalité et aujourd’hui ceux qui en ont acheté que la moitié vont pouvoir profiter d’une superficie équivalente pour un prix 2 fois moins élevé.
J’espère m’être exprimé clairement.
D’avance merci de votre réponse
Bonjour !
Cela nécessite une étude de dossier au regard notamment des justifications apportées dans les documents du PLU pour le classement de vos parcelles, ce qui est prévu dans le cahier des charges et règlement du lotissement, etc…Voilà pourquoi, je conseille à mes clients et sur le site de ne pas parler mais de toujours prendre le réflexe d’écrire et même s’il y a des promesses de vive voix de toujours les confirmer dans un courrier recommandé qui suit ou un email avec accusé réception.
La jurisprudence de la Cour d’Appel de Nantes dite de Marcey-les-Grèves du 28.09.2016 N° 15NT01305, expose un cas qui semble se rapprocher du vôtre :
« Considérant que les parcelles cadastrées A 169 et A 172, qui sont la propriété de M et MmeB…, sont situées dans le bourg de Marcey-les-Grèves au lieu-dit Pont-Gilbert, entre la route départementale n° 973 dite route de Granville qui les bordent et le chemin des Paturettes ; qu’il n’est pas contesté que ces deux parcelles constituent le jardin, clos de murs, de leur propriété ; qu’elles font partie intégrante d’un espace densément construit de part et d’autre de la route départementale, à proximité d’une zone classée U correspondant au bourg et à l’agglomération de Pont-Gilbert et sont, en outre, contigües au nord / nord-est à une zone 1AU à urbaniser à court ou moyen terme, prévoyant, notamment, un programme de petits habitats collectifs avec une densité minimum de 15 logements par hectare ; que la commune se borne à faire état de ce que ces parcelles comprennent » un espace arboré » et de ce que les auteurs du plan ont souhaité protéger les espaces naturels et leurs abords ; que, toutefois, ces seuls éléments qui ne font, d’ailleurs, l’objet d’aucun développement particulier, dans le rapport de présentation du plan ni dans le projet d’aménagement et de développement durable, ne suffisent pas à justifier, dans ce secteur densément urbanisé, leur classement en zone N naturelle définie par le règlement comme correspondant » aux espaces présentant un caractère naturel et comprend le bâti diffus présent sur le territoire » de la commune ; que, par suite, ce classement est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.
Votre cas est à étudier en fonction des circonstances de l’espèce comme toujours en matière d’urbanisme..
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté il y a 1 an maintenant une parcelle constructible et non constructible à un lotisseur. Le dernier lot à vendre.
Cependant, malgré le courrier de la Safer nous informant qu’il n’y a pas de préemption sur le terrain agricole, nous avons eu la joie de découvrir que le fermier qui avait mis son cheval refuse de nous céder notre terrain sous prétexte qu’il n’a pas été contacté par l’ancien propriétaire au moment de la vente. Il a signé pour le lotissement mais dit ne pas avoir été au courant pour les terres agricoles…il nous a ainsi dit qu’il avait droit de fermage car lui et sa famille exploite le terrain depuis plus de 30ans…
Aujourd’hui le lotisseur fait la sourde oreille, il nous avait bien dit que le terrain n’était pas exploité par un agriculteur que c’était un fermier qui mettait son cheval pour brouter l’herbe. Aujourd’hui, nous avons la moitié de notre terrain que nous ne pouvons pas jouir, ainsi que les parties communes du lotissement qui sont de la terre agricole.
Il y a également un voisin dans le même cas que nous, mais l’agence immobilière qui a vendu le bien ne souhaite pas encore l’informer…cela fait 6 mois que ça dure et personne ne bouge ! Ni notaires, ni agences. Quels sont nos recours ?
Bonjour !
Cela demande une étude de dossier. Le vendeur a t il informé d’un contrat de fermage dans l’acte de vente ? Cela a t il été occulté ? Y a t il manœuvre dolosive du vendeur?
L’agriculteur est il dans son bon droit pour exploiter le terrain ? Dispose t il d’un titre en bonne et due forme ?
Comment les parties communes d’un lotissement peuvent-elles êtres classées en zone agricole ?!
Beaucoup de questions se posent ! 🙂
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai des éléments assez incroyables sur le PLU Intercommunal en préparation sur le territoire de Marseille Provence Métropole… J’aimerais vous les communiquer mais ne trouve pas d’adresse mail de contact… Pourriez-vous m’écrire?
Bonjour !
Oui, mon adresse de contact est contact@droitsurterrain.com.
A bientôt et surveillez vos spams !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’avais acheté en 2007 un terrain de 4900m2 ; j’ai fait partagé ce terrain en 3 lots à l’époque par une déclaration préalable. Chaque terrain possédant son propre accès.
J’ai vendu un premier lot en 2010 . Je signe prochainement pour la vente du 2ème lot.
Pour le 3ème lot qui est un lot de 2357 m2, j’ai un potentiel acheteur. Celui-ci veut y construire sa résidence principale ; mais avant de signer il voudrait savoir s’il aurait la possibilité de détacher plus tard (après la construction de leurs maison) une partie de ce terrain pour le vendre pour être bâti ( ces acheteurs sont jeunes et ils ont peur de ne pas réussir à rembourser leur prêt bancaire et la vente de ce bout de terrain leurs permettrait en cas de difficulté de rembourser). Est-ce qu’ils auront le droit de détacher et de vendre ? Un géomètre leur dit que depuis la loi Alur cela rentre dans le cadre d’un lotissement et que cela leurs coûtera très cher ? Moi sur internet j’ai lu que cela ne rentrait pas dans le cadre d’un lotissement. Qu’en est-il ? qu’elle procédure ? Pouvez-vous m’aider , je ne voudrais pas perdre ces acheteurs. Merci
Bonjour,
Sous toutes réserves d’éléments inconnus du dossier, je suis d’accord avec le géomètre pour l’obligation de lotissement.
Il aurait fallu expliquer quelles dispositions vous avez trouvé sur internet vous faisant penser que cela ne relève pas d’un lotissement.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous somme propriétaire d’un terrain familial depuis plus de 20 ans, celui à été répartie entre plusieurs enfants. A ce jour, ce terrain n’est pas constructible, ils nous sert de terrain de vacances sur lequel nous allons tous les ans. Nous venons de recevoir un recommander de la police municipale nous stipulant que nous n’avons plus le droit de venir pendant nos vacances avec nos caravanes pour jouir de celui-ci, car en 2015 le plu à été modifié. L’année dernière ainsi que les trois année précédente nous avons rencontrer le maire ainsi que son adjoint à l’urbanisme, pour des question diverses suite à la destruction de notre clôture lors de la réfection de la route. A aucun moment il nous a été notifié de cette modification de notre terrain qui a l’année derniere ne faisais pas partis de la forêt séparant les terrains de la mer de plus d’un kilomètre. Notre terrain a été mis ainsi que tous les terrains ce situant le long de la route en zone protégé naturel.
De l’autre côté de cette route il y a un immense camping. Plus bas à moins de 500 m il y a des habitations , juste à coté de notre terrain ily à une habitation suite à une erreur de la mairie. A deux mois de nos vacances la douches est plutôt froide. Quel recours avons nous ?
Bonjour !
Le PLU est un document en constante évolution pour être adapté aux nouvelles lois, aux normes supra communales. Comme je le dis souvent, l’urbanisme est un domaine dans lequel les propriétaires de terrains sont particulièrement « maltraités ». Un terrain constructible sur lequel des taxes ont été payées des dizaines d’années peut basculer en zone inconstructible du jour au lendemain sans qu’aucune obligation n’enjoigne aux auteurs du PLU d’en informer préalablement le propriétaire concerné. Celui-ci se retrouve alors PLUmé (du nom des associations de Bretagne, dépossédé de son bien). Vous concernant, pour diverses raisons, la Commune a eu la volonté de supprimer la possibilité de caravanes sur votre terrain. Si vous souhaitez le contester, il convient de prouver que cette modification et le nouveau règlement applicable sont inadaptés à la réalité de l’environnement. Pour cela, il vous faudra étudier la réglementation et notamment les justifications de choix de zonage, ainsi que l’environnement de votre parcelle ainsi que vous le soulignez dans votre question.
Il n’est pas dit que vous ayez l’explication souhaitée, la modification a pu être faite sans écrit justificatif du choix opéré. Par suite, il conviendra soit de vous greffer à une procédure de modification/révision du PLU pour obtenir la modification du règlement applicable soit d’enclencher une contestation par voie contentieuse. Ces procédures sont longues, et il est peu probable qu’une solution soit trouvée d’ici deux mois malheureusement…
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous possédons un terrain familial divisé en 3 lots de forme rectangulaire, ce terrain est une enclave dans une zone fortement urbanisé de type pavillonnaire, c’est une « dent creuse « comme nous l’a dit la notaire.
C’est un terrain intéressant pour le plan de densification du bourg, comme nous l’a aussi présenté la notaire.
La mairie l’a classé dans sa totalité en zone 2AUH lors de la création du PLU le 25 juin 2012. A l’époque nous ne nous étions pas manifesté.
L’idée de la commune est sûrement de réaliser un lotissement dans ce terrain en profitant de la présence d’un autre plus grand terrain, d’un voisin, à proximité immédiate classé aussi en 2AUH.
Or la partie haute de notre terrain est raccordable aux réseaux et a un accès direct à la voie publique, par une rue peu fréquentée de la commune.
Le bas du terrain est lui bordé par une voie départementale.
Nous avons l’idée de faire une demande de déclassement en zone constructible de chaque lot. L’objectif pour nous est de vendre chaque lot dans son intégralité à un particulier mais en ne valorisant que la partie haute de chaque lot.
– Nous conseillez-vous d’attendre 9 ans après la création du PLU pour demander l’ouverture à urbanisation ?
– Ou plutôt de négocier avec la mairie avant le délai des 9 ans ? ( en référence à l’article L.153-31 du code de l’urbanisme ).
– Et n’y a t-il pas un risque qu’au bout des 9 ans, le terrain soit reclassé en zone naturelle ? ( art. 139 de la loi ALUR ).
Autre question : si la mairie essaye d’entrer en contact avec nous avant les 9 ans pour vraisemblablement nous proposer une offre d’acquisition foncière, nous conseillez-vous de faire « les morts « et d’attendre le délai de 9 ans ?
L’idée sera alors d’arguer après les 9 ans que le terrain n’a pas fait l’objet d’acquisition foncière significative de la part de la commune et que donc nous demandons l’ouverture à l’urbanisation en vertu de l’article L.153.31… Et mon idée est qu’alors nous demanderons et attendrons une révision du PLU…
Je vous remercie de votre aide pour la bonne résolution de ce classement, en notre faveur, bien entendu.
Bonjour !
J’ai du mal à comprendre votre raisonnement et le lien fait avec la durée de 9 ans…Cette règle concerne les zones d’urbanisation future qui ne peuvent être classées en zones à construire et redeviennent zones naturelles au terme d’un délai de 9 ans. Quel est l’intérêt pour vous d’attendre l’expiration de ce délai ?
Si la configuration de vos terrains répondent aux critères du classement en zone U, et que les enjeux d’urbanisation dans les documents du PLU sont cohérents avec votre demande de déclassement, vous pouvez tenter votre demande de déclassement. Tout dépend aussi de la superficie, de l’accessibilité des terrains et des contraintes urbanistiques engendrées par votre demande. Si cela aboutit à la création d’un lotissement, il faudra évidemment fournir un plan d’aménagement d’ensemble concernant notamment la desserte des lots. Il me semble sauf erreur, que vous partez sur une piste de réflexion un peu alambiquée. En tout cas, je n’ai pas compris les tenants et aboutissants.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Tout d’abord je vous remercie sincèrement pour votre réponse.
Je m’excuse mais je ne suis pas de votre avis sur la règle des 9 ans. Comme je suis Breton, je suis un peu têtu…Je me permets d’insister à nouveau…
En effet lorsq’on tape » zone AU » sur Internet, il nous renvoie à un article qui commence par : » L’ouverture à l’urbanisation d’une zone AU de plus de 9 ans peut-elle se faire par une procédure » allégée » » ?
Il semble que l’article L.153-31 du code de l’urbanisme prévoit l’obligation de réviser le PLU lorsqu’il s’agit d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser ( AU ) qui, dans les 9 ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’ pas fait l’objet d’acquisition foncières significatives de la part de la commune directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier. JO de l’assemblée nationale.
C’est en ce sens que je vous interrogeais.
Je vous remercie encore.
Bonjour !
Cette règle est exacte, j’en parle d’ailleurs dans l’un de mes articles.
Toutefois, je ne saisis toujours pas le sens de votre question, je regrette!
J’avais 20 questions en attente ce matin sur le tableau de bord, vous imaginez le temps que ça prend d’y répondre ! D’autant que les questions sont rarement courtes et synthétiques et qu’elles abordent des sujets complexes! Je n’ai donc pas le temps de rechercher les anciennes questions évoquées lors de nouvelles !
J’ai beaucoup d’amis bretons et j’apprécie leurs caractère entier et déterminé ! Et la région est si belle et les crêpes si bonnes ! 🙂
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
je compte faire l’acquisition d’un terrain constructible + d’une partie terrain de loisir.
Sur la partie loisir il y figure un chalet déja existant depuis 28 ans, il figure même sur le cadastre.
mon projet serait d’y vivre a l’année dans le chalet et de faire viabiliser la partie constructible et d’acheminer l’eau et l’électricité jusqu’au chalet.
est ce que mon projet est viable, qu’elles sont les alternatives pour y vivre a l’année dedans.
j’ai une crainte via le voisinage, faut il que je m’inquiète de cela ?
je vous remercie d’avance
cordialement
Mr Oiry
Bonjour,
J’ai un terrain a bâtir de 1000 m² en zone UB, donc parfaitement constructible,il donne sur rue avec une façade de 40 m, la mairie refuse que je crée une ouverture prétextant un danger pour la circulation et le fait qu’il y ai une ecole primaire et maternelle a 100 m , je précise que je suis dans un petit village de moins de 3000 habitants et que la rue en question n’est passagere qu’aux heures d’entrées et sorties d’écoles. la mairie a t’elle vraiment le droit de s’opposer a l’ouverture sur rue de mon terrain et je ne parle même pas de le diviser car je pourrais largement faire 2 terrains de 500m².
Merci de votre aide.
Bonjour,
Il s’agit d’une appréciation de fait sur laquelle je ne peux vous répondre. La Mairie a un pouvoir de police et peut prendre toute mesure pour assurer la sécurité des citoyens si justifié. S’il s’agit d’une voie communale, le Maire est je crois seul décisionnaire. Toutefois, la plupart des écoles primaires et maternelles sont entourées de constructions. Ce seul argument paraît insuffisant. Peut-être le Maire n’a t il pas les moyens d’investir dans la réalisation de ralentisseurs types dos d’âne pour assurer la sécurité aux abords des écoles. Je ne connais pas la réglementation sur ce sujet. Ceci étant, si votre terrain est en zone constructible et que le Maire le maintient enclavé sans accès à une voie publique, cela pose un problème juridique à mon sens. Les motifs de sécurité s’ils sont établis peuvent-ils aboutir à rendre inconstructible un terrain classé en zone constructible…
Vous pourriez demander un certificat d’urbanisme opérationnel : division et projet de construction sur les deux parcelles. En fonction de la réponse, et possibilités laissées par la réglementation, vous auriez peut-être intérêt à demander une consultation juridique d’avocat précise sur la problématique.
Tenez-moi informée
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Un ppri a été mis en place en 2015 sur ma commune (en bord de mer) il n’est toujours pas validé, mais la mairie me dit qu’il est applicable immédiatement du fait de la jurisprudence .
Quand j’ai voulu modifier la maison et vendre le terrain qui se situ sur l’avant (900 m2) la commune m’a dit que j’étais en zone risque fort (5 zones ? rouge (Aléa déferlement), orange (Aléa fort), vert (Aléa modéré), jaune (Aléa 2100) , et gris (Aléa résiduel))pour le terrain donc inconstructible et zone modérée pour la maison donc les modifications sont limitées je ne peux pas par exemple en faire 3 appartements ( la maison fait 200 m2 sur 2 niveaux),
Pourtant un entrepreneur à construit juste à coté 2 immeubles qui sont en zone verte (comme ma maison) à la place d’une villa .(????)
La mairie me dit que le permis a été déposé avant la mise en place du ppri …. mais au moment du début des travaux (2016) le ppri avait été élaboré ….
De fait était il suspensif pour la construction des immeubles ?
Merci !!!
Bonjour !
Il est curieux que la parcelle adjacente soit considérée comme non soumise à un risque inondation alors que votre parcelle est en risque fort…
En principe, si la parcelle en question est soumise à un risque, le Maire peut s’opposer au permis de construire même si le PPR n’a pas été validé, pour motifs de sécurité publique.
A votre place, j’irai précisément me renseigner sur les motifs ayant conduit à classer votre parcelle en zone risque fort. Vous avez le droit de demander des explications et de contester ce projet de zonage. De même, vous avez droit d’obtention d’un certain nombres de documents administratifs afin de commencer à constituer un dossier de défense de vos droits.
Vous pourriez également déposer un certificat d’urbanisme opérationnel en indiquant un projet de construction sur votre parcelle cadastrale et en repérant les 2 immeubles construits sur la parcelle adjacente.
Dans votre note descriptive, vous évoqueriez cette construction de deux immeubles avec quelques photos de l’environnement.
Un arrêté de certificat d’urbanisme est un document créateur de droits et pouvant faire l’objet d’un recours. Il vous est délivré dans un délai de deux mois (opérationnel).
Vous posez vos pions dans l’éventualité d’un contentieux si les circonstances de l’espèces le justifient.
Pour répondre à votre dernière question, le PPRi ne s’applique pas légalement s’il n’a pas été validé. Cependant, le Maire doit refuser le permis de construire s’il y a des risques pour la sécurité des personnes.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et merci pour vos informations !!!!
j’ai été en contact cette semaine avec la DDTM de ma région , j’ai demandé clairement quel était le niveau (altitude ) du terrain qui permet dans leur simulation de passer de zone orange (fort) à zone verte (modéré) …. aucune réponse …. sauf faire effectuer des mesures par un géomètre expert et on vous répondra ….
de même j’ai demandé si le calcul du risque avait été évalué en pourcentage (ex il y a 25 % de risque que cela arrive) aucune réponse .
donc mes 2 questions
1 – ont ils et doivent ils me donner une réponse sur la cote du terrain qui permet de changer de zone ?
2 – est il possible d’avoir une évaluation qui quantifie ce risque ?
Merci
Cordialement
Fréd
Bonjour !
Je vous conseille de reformuler vos questions par écrit dans un email ou courrier recommandé, voire les deux (courrier recommandé scanné envoyé également par email).
Tout usager du service public a le droit d’obtenir des réponses écrites de l’administration sur sa situation. Et, c’est une obligation pour l’administration de vous répondre.
Et de poser vos questions 1 et 2 à la DDTM. En l’occurrence, je ne vois pas comment vous apporter une réponse sérieuse et circonstanciée en l’état des informations données.
Revenez-vers nous quand vous aurez obtenu les réponses écrites à vos questions.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
j’ ai adressé mes remarques et demandes à la DDTM mais après 1 mois et demi j’ai toujours pas de réponse!
y a t il de délais légal dans lequel il s doivent me répondre?
merci
Cordialement
Bonjour !
A la réception d’un courrier recommandé avec accusé de réception, les administrations sont censées accusé réception de la bonne « réception » de votre demande, puis y donner suite.
Si le courrier n’a pas été envoyé avec accusé réception, il paraît raisonnable de renouveler la demande. Si cela a été fait dans les formes, il paraît opportun de relancer jusqu’à obtention de la réponse. Le Code des relations entre le public et l’administration impose une transparence dans les relations et des réponses apportées aux questions des administrés, renforcé par la nouvelle loi ESSOC. Ceci étant, la théorie en la matière est parfois loin de la pratique. Tout dépend de votre interlocuteur.
Bon courage et à bientôt de vos nouvelles,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et bravo pour tous les conseils figurant sur votre site.
A la suite d’une décision de justice par le Tribunal Administratif de Poitiers, mon terrain est devenu constructible en 2014. Nous avons signé une promesse de vente l’année derniere avec des conditions suspensives dont l’obtention d’un permis de construire pour l’acheteur. A ce jour, le PLU de la commune est en cours de révision et nous avons décaler déjà deux fois la signature chez le notaire puisque ce PLU prend du retard. Il est indiqué sur le certificat d’urbanisme daté du 12 Octobre 2015 que notre terrain est en secteur urbanisé et que les règles générales d’urbanisme (RNU) fixées par les articles L.111-1 et R 111-1 et suivants sont applicables. Etant donné que suivant les informations reçues par la Mairie, le PLU ne sera pas validé avant la fin de l’année, est il possible que dans ce cas précis le RNU soit appliqué ? et donc pouvoir déposer un Permis de construire sans risquer d’obtenir un sursis à statuer.
Ce dossier traîne depuis plusieurs années et nous pensons que la Mairie, qui a perdu ce procès, n’agisse pas en notre faveur.
Merci infiniment pour votre réponse.
Cordialement
Jean Marie ASTIER
Bonjour !
Merci pour votre compliment !
Si les conditions du sursis à statuer sont remplies (cf. mes articles sur le sujet) vous pouvez risquer un statu quo en fonction des circonstances de l’espèce.
Je ne peux vous en dire plus en l’état des informations données. Le coeur du problème réside dans le classement futur de votre parcelle dans le projet de PLU.
Si l’on devait vous opposer un sursis à statuer, cela impliquerait que le classement est défavorable à la construction.
Il convient à mon sens de vous battre sur ce terrain s’il y a matière. Et donc si le projet de PLU a déjà été arrêté en conseil municipal, demandez la copie du zonage et règlement afférent.
Si le zonage est inconstructible au futur PLU, organisez vos démarches notamment à l’enquête publique pour vous y opposer s’il y a matière.
Il peut être intéressant selon les circonstances de l’espèce de déposer un permis de construire pour voir les règles générales du RNU s’appliquer ceci étant lorsque l’administration veut s’opposer à la construction elle trouve souvent des motifs pour le faire.
Je l’ai récemment expérimenté avec le dossier d’un client sur lequel l’administration opposait certains motifs pour refuser la modification de zonage et en a invoqué d’autres pour opposer un certificat d’urbanisme négatif. Le certificat d’urbanisme est un arrêté officiel et peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif, ce qui explique l’attitude « girouette ».
L’urbanisme est une matière complexe, et les auteurs du PLU commettent des erreurs dans l’interprétation des textes et n’aiment pas du tout voir ces erreurs sanctionnées par les juges du Tribunal administratif. La jurisprudence est très révélatrice sur la matière quand on voit le nombre d’annulations de zonage prononcées par les juges chaque année..
En conclusion, je vous conseillerai de vérifier de près l’évolution du zonage sur votre parcelle dans le futur PLU.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et Merci beaucoup Jasmine pour votre réponse.
En fait il est vrai que la complexité des règles d’urbanisme rendent les Personnes Novices comme moi hésisantes par rapport à leur droit. Je n’ai peut être pas été assez clair dans ma demande. En fait, mon terrain est assurément passé constructible suite au Jugement rendu en 2014. A ce sujet, le service Urbanisme de ma commune me l’a bien confirmé. Si je me réfère aux différentes documentations dont j’ai accès, dont votre site, il est expliqué qu’un refus de Permis de construire peut être ordonné, que si l’élaboration du PLU est suffisamment avancé.. Mais voilà, comment mesurer cette donnée ? A ma connaissance et suivant les informations que j’ai pu recueillir du service urbanisme, l’enquête publique aura lieu en juillet ou novembre 2018 dans le meilleur des cas… De plus, je ne comprends pas pourquoi s’opposer a accorder un Permis de construire, puisque le futur Acquéreur est un professionnel de l’Immobilier et assure qu’il respecte scrupulement les impératifs et les règles de l’Urbanisme.
Que signifie, en termes juridiques, qu’un projet de construction est succeptible de rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU ? En conclusion, du fait que mon terrain est constructible et que mon Acquéreur respecte les règles de l’urbanisme, as t on le droit de s’y opposer juridiquement ?
La dernière question que je voudrais vous poser est dans la mesure ou ce futur PLU n’est pas validé, as t on le droit d’appliquer le RNU ?
J’ai rendez-vous très prochainement, avec les interlocuteurs de la Mairie , aussi votre aide me serait très précieuse.
Merci par avance
Sincères salutations
JM ASTIER
Bonjour JM,
Vous ne pourrez mesurer cette donnée qu’en ayant connaissance du projet de réglementation sur votre terrain.
L’administration ne peut s’en tenir à ce type de formulation générale (seule possible dans le cadre général législatif …).
L’administration a l’obligation de motiver précisément un refus de permis de construire ou un sursis à statuer (mise en attente de deux ans de la demande de permis de construire en attendant que le PLU soit adopté).
Les motifs relèvent alors du projet de réglementation et peuvent être de toutes sortes : zone inondable, passage du terrain en zone naturelle, emplacement réservé pour réaliser un équipement public au profit de la Commune, etc…
Votre jugement de 2014 ne vous met pas pour autant à l’abri d’un nouveau changement de réglementation sur votre terrain qui pourrait aujourd’hui être justifié au vu des nouvelles lois et/ou circonstances de l’espèce.
C’est pourquoi, il faut avant tout vous intéresser au projet de zonage sur votre parcelle dans le futur PLU.
Si la Commune est légalement en situation de réglementation obsolète, elle doit appliquer le RNU ce qui n’empêchera pas de délivrer un sursis à statuer selon les conditions visées à l’article et des motifs légitimes inscrits à l’arrêté.
Vous pourriez déjà déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour connaître la position de l’administration sur votre terrain.
Vous exposez le projet de construction sur une notice descriptive et localisez ce projet sur un plan joint.
L’administration vous répondra dans un délai de 2 mois sur la faisabilité de votre projet. Si des contraintes réglementaires sont en cours d’être posées sur votre terrain dans le projet de PLU, l’administration devra donner les motifs écrits dans le certificat d’urbanisme négatif (votre projet n’est pas possible).
Ainsi, vous en saurez plus sur les risques pesant sur votre terrain avec la nouvelle réglementation à venir et cela vous permettra éventuellement d’anticiper votre défense en vue de l’enquête publique.
Si le certificat d’urbanisme est positif, vous pourrez préparer votre demande de permis de construire en concertation avec les services de la Ville (car tenant compte des dates d’élaboration du PLU).
J’espère avoir répondu à vos questions.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai besoin d’un renseignement impossible a trouver sur la toile. Voilà j’ai emmenagé il y a 6 mois dansune location vide. cette location comporte 2 appartements sur un meme batiment (villa divisée en 2). Je recois cette semaine le courrier RAR, de la mise en vente de la maison et les terrains attenants e par ce fait ,le préavis qui va avec. Bien qu’il me reste encore 2 ans et demi de bail. Le droit de préemption est évoqué dans le courrier ,mais sur le prix total de la maison alors que je ne n’occupe qu’un seul appartement. J’ai bien compris que la division des immeubles etaient a partir de 5 appartements, et que si mon bailleur vendait en « bloc » il était dans son droit.. Je voudrais juste en avoir la certitude.. Merci beaucoup a tous.
Bonjour Madame,
Mon mari s’est installé il y a 1 an en production avicole 2700m² de volailles de chair et ovine 100 brebis allaitantes. Nous habitons actuellement à 20 kms de l’exploitation. Nous voulons donc nous rapprocher le maximum de l’exploitation car les deux productions demandent une présence permanente. (Alarmes ventilations, alimentation pour les volailles et agnelages et soins pour les l’élevage ovin)
Nous venons d’acheter 7 ha de terres. Parmi c’est 7 ha il y a une parcelle de 1100 m² environ non labourable, pas de DPU, mauvaise terre située à 500m de l’exploitation. Sur ce terrain il y a actuellement un hangar agricole de 180m²non desservi par les réseaux publics mais qui est cadastré. De plus, dans le passé il y avait un poulailler label. Aujourd’hui il n’existe plus et n’apparait plus sur le plan cadastral.
Cette parcelle n’est pas isolée en pleine campagne, elle se situe à environ 2 kms du bourg, le long d’une départementale. Il y a des maisons tout le long de cette départementale.
Nous avons fait une demande de CU il y a deux mois et demie pour cette parcelle. Nous avons eu une réponse négative la semaine dernière pour les motifs suivants :
Commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers :
– Vu le Code rural L112-1-1 et D112-1-11
– Vu leCode de l’urbanisme L111-5 et L142-4
– Vu le décret n° 2015-644 relatif aux commissions départementales et interdépartementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers en métropole.
– Considérant que le projet serait consommateur d’espace pour des raisons de convenance particulière, mais sans justification impérieuse pour la commune, qu’il contribuerait en outre au « mitage » de l’espace communal.
– Le CU considère que le terrain est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (article L-111-3 du code de l’urbanisme) et qu’il n’est pas desservi par les réseaux publics (électricité, assainissement) contrairement à ce qu’impose l’article L111-11 d code de l’urbanisme ;
Considérant que le projet serait consommateur d’espace et serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particuliers lorsque ceux-ci sont peu équipés. (article L.111-11 et article R.111-14-1° et 2° du code de l’organisme).
Selon-vous, avons-nous des recours entant qu’exploitant agricole ?
La commune est-elle en droit de nous imposer d’habiter en lotissement à 3 kms de l’exploitation ?
Bonjour,
Compte tenu des motifs que vous évoquez notamment l’absence de réseaux publics à proximité (EDF), et terrain situé en dehors des PAU Parties Actuellement Urbanisées, cela paraît compliqué. Ceci étant, n’ayant pas connaissance du dossier, je ne peux affirmer si vous disposez de recours ou pas.
Vous pouvez toujours adresser un recours gracieux au Maire à l’encontre du CU négatif pour interrompre les délais et adresser copie de votre recours gracieux au Préfet – Service du contrôle de légalité. Cela vous permettra peut-être d’obtenir plus d’explications sur le sujet et voir avec les autorités administratives quelles solutions pourraient être mises en place.
A bientôt sur le site
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Il y a quelques mois, j’évoquais un différend entre le maire de la commune et ma famille.
Exerce de préemption. Vous m’aviez conseiller de demander un CU opérationnelle.
Petit rappel, en 2010 nous aviez découvert par hasard que notre terrain préempté sans qu’aucune décision ne nous est parvenu mis à part que le maire a annoncé que la population était au courant car la communication était faite au moyen d’un microphone par voiture. En 2016, j’ai envoyé la DIA qui est restée sans suite (4 ha à 99€/m2). 6 mois plus tard, lorsque j’ai demandé le CU, j’ai eu une réponse négative que le terrain est en zone inondable, en pente, loin de l’agglomération, qu’il est soumis au droit de préemption et que le maire avait un projet de construction de bâtiment de haute importance (hôpital, salles de sport). quelques temps plus tard, le maire a contacté mon cousin pour lui faire offre d’acheter le terrain à 16€/m2, qu’il nous restituerait 1/4 et prendrait en charge la viabilisation pour que nous puissions construire. (cette offre m’était déjà proposé en 2016 avant même que j’envois la DIA) Malgré ma mise en garde, mon cousin a cédé sous la pression du maire, il a signé la promesse de vente mais ne sait pas quand est ce que l’achat sera effectué, seule date qu’il a, c’est avant la fin de l’année car les travaux débuteront dès janvier 2019. De son coté le maire a déjà fait venir des promoteur et s’apprête à modifier le PLU et il prévoit non plus les bâtiments qu’il avait annoncés mais des logements sociaux.
Avant d’adresser un courrier au tribunal, pourriez vous me dire si la pratique du maire est légale ? Est il possible d’annuler le projet de vente ? Si oui quels sont les délais ? A t’il le droit de mener des travaux sur le terrain avant ait fini de payer ? Quel sont les recours possibles ?
Merci de votre aide.
Bonjour !
Pour être préempté, votre terrain doit être situé en zone U ou AU d’une part, et le conseil municipal doit avoir adopté une délibération instaurant le droit de préemption sur la Commune d’autre part. Cette double condition est cumulative et n’a rien à voir avec une information donnée par microphone…
Il est impossible de se prononcer sur la légalité ou des recours possibles sans l’étude préalable des éléments du dossier pour vérifier le cadre légal dans lequel intervient la Commune, et la légalité de la procédure menée.
Ceci étant, il paraît à priori intéressant de négocier avec la Mairie les travaux de viabilisation pour pouvoir construire sur partie du terrain. Vu le coût des travaux de viabilisation, la monnaie d’échange peut être profitable. A voir les conditions proposées.
L’argument de zone inondable ne doit pas toucher la totalité du terrain sinon la Mairie ne pourrait y avoir un projet de construction, d’autant que cela ne relève pas du PLU mais du PPR établi par le Préfet et non le Maire.
Si le Maire a l’intention de modifier le PLU, c’est peut être le moment de se mettre autour de la table pour négocier au mieux de vos intérêts et obtenir certitude de pouvoir librement vendre ou construire avec un zonage favorable à vos projets. C’est me semble t il une piste à réfléchir.
Selon moi, le recours contentieux ne peut être qu’une dernière option lorsque toute tentative de négociation a échoué.
Souvent, les bénéficiaires de ces contentieux interminables à l’issue aléatoire sont les avocats. La négociation est une voie rapide de sortie d’imbroglio juridique et financier, qui peut être accompagnée d’une consultation juridique d’avocat pour faire poids auprès de la Mairie. C’est dans ce contexte que je préconise le plus souvent et avant tout d’avoir recours aux services d’un avocat. Et effectivement, si tout a échoué, le recours contentieux peut être la seule manière de préserver vos droits.
Au plaisir de vous lire sur la suite de vos démarches.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
comme vous avez dit « Il est impossible de se prononcer sur la légalité ou des recours possibles sans l’étude préalable des éléments du dossier pour vérifier le cadre légal dans lequel intervient la Commune, et la légalité de la procédure menée. » A mon avis le maire est bien au courant de tout ça et c’est pour celà qu’il refuse catégoriquement de me fournir un quelconque document (décision de préemption, PLU classant le terrain en zone U, ou encore en zone inondable et en pente) et, de mon coté, je doute l’existence réelle de ces documents. j’ai écrit à la CADA depuis janvier 2017 et je reste sans réponse depuis.
Sur le prix proposé par le maire, il avance le prix vénal évalué par France Domaine avec une majoration de 10% conseillé par ce même service, soit un coût total de 705 k€ (là aussi un document qu’il refuse de nous communiquer)
Le maire prévoir la remise en état de la totalité du terrain (remblayage de 4 ha) et fera disparaître la notion de zone inondable et de glissement de terrain.
En nous restituant le 1/4 viabilisé, selon ses dire, il porte le coût à environ 1 M€ .
Pour le maire, il n’y a plus de négociation possible, soit on accepte le prix qu’il nous propose, soit c’est une perte totale pour nous. Je lui ai déjà demandé de saisir le juge de l’expropriation, mais il a refusé.
Pour pouvoir contester la promesse de vente, j’ai démange au service de impôts s’il peuvent me confirmer l’enregistrement de ce document, et en parallèle à France domaine pour être sur que ce prix a bien été évaluer par leur service. je suis en attente de réponse.
Sans avocat je ne peux pas saisir le T.G.I et, vu le prix? je doute que le T.A soit compétent.
Je vous tiendrais au courant de l’évolution.
Cordialement.
Bonjour !
Ecrivez des courriers recommandés et confirmez les derrière par l’envoi d’emails adressés à au moins deux personnes et renouvelant l’envoi des éventuelles pièces jointes.
Le jeu de certains professionnels est parfois de prétendre que le courrier recommandé était vide ou qu’il n’y avait aucune pièce jointe. Pour éviter ce petit jeu de mauvaise foi, je conseille toujours de scanner le courrier recommandé signé et de l’envoyer simultanément par email avec les pièces jointes aux personnes intéressées.
Si vous deviez intenter un contentieux, il vous faut conserver toutes les preuves de vos demandes non satisfaites.
La CADA ne devrait pas tarder à vous répondre.
Dans l’attente de vos nouvelles.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour
Mon conjoint et moi meme avons le projet d’acheter des parcelles appartenant a ma famille depuis plusieurs générations afin d’y developper une activité de permaculture (nous sommes enseignants donc pas de statut agricole). sur une des parcelle se trouve un bâtiment present au cadastre mais non référencé en tant qu’habitation (bien que l’ayant été il y a une centaine d’années). les parcelles en question sont classees AT. les murs porteurs et la charpente du batiment sont en état et a l’interieur certains elements indiquent sans aucun doute que ct une habitation. nous sommes en cours de depot d’une demande de CU operationnel prealable a la demande de permis de construire. nous sommes tres inquiets que la demande soit refusée. avez vous des conseils à nous donner pour mettre le maximum de chances de notre côté?
Pour info nous souhaitons rehabiliter le bâtiment en maison 100% autonome et naturelle. nous ne demandons donc aucun raccordement ni voirie à la mairie.
merci beaucoup!!
Bonjour !
Je ne sais pas ce que contient le règlement AT qui est une réglementation locale, propre à votre commune.
C’est ce règlement qui vous indique ce qui est autorisé ou interdit sur le terrain. Il convient donc de le récupérer en Mairie ou demander un CU opérationnel comme vous le faîtes.
Attention, parfois le CU opérationnel peut être contesté si l’interprétation de la réglementation est litigieuse.
A voir dans une deuxième étape. Pour l’instant, vous faîtes bien de déposer rapidement cette demande de CU pour avoir une réponse de l’administration sur la faisabilité du projet.
Je vante toujours les bénéfices du CU auprès des internautes, qui a la vertu de maintenir un taux plus favorable pour la taxe d’aménagement. 🙂
Au plaisir de vous lire sur la suite de vos démarches !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,mon problème est le suivant ma femme vient d’hériter d’une maison qui était à ses parents construite légalement il y a 40 ans .Aujourd’hui la parcelle a été passée en zone rouge (il y a 4 ans).Qu’en est il de mes recours possibles concernant la taxe foncière qui ,elle na pas baissée, est elle révisable suite au placement de la parcelle en zone rouge
Merci par avance ,cordialement
Bonjour !
Il conviendrait effectivement de le signaler au service des impôts fonciers pour mise à jour de la valeur de votre terrain.
Comme dans tout écrit à l’administration, il convient de joindre le justificatif et donc le plan de zonage applicable à la parcelle cadastrale avec règlement s’y rapportant.
Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme d’information (1 mois) à la Commune. L’arrêté de certificat d’urbanisme assure les impôts de la fiabilité des informations communiquées à un instant T.
Vous communiquez ce certificat au service des impôts. Lorsque je gérais le patrimoine foncier d’un ancien employeur, j’ai constaté que les données des impôts pouvaient être obsolètes et qu’il était plus prudent de signaler toutes mises à jour par soi-même. Ceci sans oublier de mentionner la date du changement de réglementation pour les éventuels rappels d’impôts non dûs.
Au plaisir d’avoir de vos nouvelles sur la suite de vos démarches, ce qui peut aider les internautes dans la même situation.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain de 3600 m2. Une partie du terrain est classée constructible et l’autre partie est classée en zone AU. Les terrains situés à proximité sont également classées en zone AU. Le PLU précise que la zone AU devra accueillir un minimum de 32 logements. Si je deviens propriétaire du terrain’ je n’aurai pas envie d’en céder’ une partie.
Est ce la mairie peut m’obliger à le vendre ?
Merci
Bonjour !
Si le terrain est grevé d’un Emplacement Réservé dans le plan de zonage du PLU – Plan Local d’Urbanisme, cela gèle totalement la constructibilité du terrain.
Cela vous oblige à terme à le vendre au bénéficiaire de l’emplacement réservé (Commune, Conseil général…).
Il vous faut donc vérifier précisément le zonage attribué aux parcelles. L’emplacement réservé est localisé par un numéro.
La liste des emplacements réservés reprend la liste de ces numéros et indique quel projet d’équipement est prévu sur la parcelle et qui est le bénéficiaire.
Sinon, la Commune peut avoir un projet d’expropriation sur ces parcelles qui passe par une procédure compliquée : déclaration d’utilité publique etc…
Si cette procédure est en cours, il faut demander au notaire de vous expliquer dans le compromis de vente s’il a bien procédé à toutes les vérifications nécessaires.
Enfin, la Mairie peut décider de préempter le terrain c’est à dire se substituer à l’acquéreur dans l’acquisition des parcelles.
Une fois, le compromis signé, le notaire envoie la Déclaration d’Intention d’Aliéner à la Mairie qui peut signifier sa décision de préempter le terrain.
Je vous conseille avant même le dépôt d’une demande de permis de construire de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
C’est gratuit et tout administré peut faire cette demande avec un projet assez précis.
Ce certificat centralise les informations d’urbanisme applicables au terrain et peut maintenir un taux plus favorable de taxe d’aménagement.
A utiliser et renouveler sans modération ! 🙂
Tenez-nous informés !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J ai moi aussi une petite question, j ai signée un compromis de vente pour un terrain agricole la safer a préempter à 3 jours avant les deux mois je sais qu elle est dans son droit, voulant faire une activité equestre j ai pris un architecte en fesant les plans il sait rendu compte que les superficies annoncés dans le compromis et celle des plans est différente de plus d un hectare donc erreur du proprio? erreur du cadastre? peu importe la safer préempte car pour elle le prix de cette vente est trop cher par rapport a ce qu il se vends dans la commune,
Ma question est:
comme il y a erreur sur la superficie faut il refaire un compromis? avec les bonnes superficies ou alors le modifier? etant donné que maintenant le prix est justifié avec cet hectare en plus la safer peut elle encore préempter?
Bonjour !
Il faudrait signaler cette erreur de surface par courrier recommandé avec accusé de réception tant au notaire ayant procédé à la vente qu’à la SAFER et profitez en pour indiquer en objet que vous contestez la préemption entachée d’une erreur ayant vicié la procédure. Cela ne mange pas de pain comme on dit et si cette erreur rend illégale la préemption, le juriste de la SAFER devra le vérifier et faire les démarches nécessaires pour rectifier la procédure, voire le prix proposé.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Je vous remercie pour votre réponse je vais essayer de faire ce que vous me dites on verra bien
merci encore!
Je vous en prie !
A bientôt de vos nouvelles 🙂
Jasmine – Droit sur terrain
Bjr, répondez-vous aux questions relatives à la création d’un lotissement ?
Je possède un terrain nu d’environ 12000 m2 constructible à la limite du bourg d’un village où il y a une demande constante de terrain à bâtir et où la commune est pressée. Est-il légalement possible de vendre les lots au tarif « lots viabilisés », sous conditions suspensives, alors que le terrain est nu et que les travaux n’ont pas commencé ? Est-ce une pratique courante ?
Bonjour !
Vous trouverez des informations intéressantes sur le site de la SNAL – Syndicat des aménageurs lotisseurs sur toutes les étapes de création d’un lotissement et les conditions pour signer des promesses de vente.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, Je ne sais pas si je peux ouvrir une autre question juridique.
si ce n’est pas le cas, veuillez m’excuser.
Voici résumé la situation qui me pose problème:
Célibataire, je souhaite faire donation à mon fils unique d’une parcelle de 1300 m2 dont je suis propriétaire, parcelle comportant une habitation.
Pour diminuer les frais de donation, je souhaiterai faire donation du bâti en pleine propriété, et du foncier ( le terrain ) en nu-propriété ( gardant donc l’usufruit ).
Mon notaire me dit que ce n’est pas possible.
qu’en pensez-vous ?
En vous remerciant par avance pour votre réponse.
Cordialement,
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, il est possible de faire une donation en nue propriété et de garder l’usufruit.
Or, ce sont des questions complexes auxquelles le notaire est en mesure de répondre en fonction des éléments concret du dossier.
Vous devriez peut-être consulter un autre notaire ou poser une question ou demande de consultation juridique à un avocat spécialisé en immobilier.
Vous pouvez également trouver des avocats qui proposent le premier rendez-vous gratuit.
Tenez-nous informés si vous en avez le temps, cela peut intéresser d’autres internautes dans la même situation que vous.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
La question a peu être été poser mais il y en a tellement
Mes beau parent on un terrain de 3 hectares (zone agricole )
Nous avions pour projet de faire construire sur ce terrain
Nous avons donc fait une demande a la mairie pour passer une partie du terrain constructible apres une visite d’une personne pour voir les raccordements (eau , électricité, telephone) il nous a dit que tout etait bon
Malheureusement la mairie nous a repondu que le projet n’était pas possible
Nous voulons vraiment vivre sur ce terrain comment peut on faire ? (Et ca nous aiderai énormément au niveau financier car chez nous c’est tres chere)
On nous a parler de la chambre de l’agriculture ce qui veut dire passer agriculteur (ca ne nous fait pas peur ) es la seul solution ?
J’espere que ma situation est assez claire
Merci d’avance
Bonjour !
Demandez copie de la réglementation afférente à votre terrain à la Commune : PLAN de ZONAGE et REGLEMENT afférent.
Chaque Commune applique sa propre réglementation.
Vous en saurez plus sur ce qui est autorisé ou interdit.
Je ne peux vous répondre en l’état des informations données.
Si la réglementation autorise les constructions uniquement aux agriculteurs, il conviendra de vous assurer que votre activité répond aux critères posés pour construire en zone agricole notamment sur la nécessité de la proximité de l’habitation avec l’exploitation agricole.
Pour cela, et en fonction de l’activité menée, vous pourrez demander un certificat d’urbanisme opérationnel vous répondant sur la faisabilité de votre projet.
Tenez-nous informés.
Bonne année 2018
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens d’acheter un Mas de 200 m2 habitable avec un terrain de 1ha. Je voudrais créer de chambres d’hôtes. La mairie m’a dit que je ne pouvais pas faire des gîtes car je suis sur une parcelle agricole. Est-ce la même réglementation ? Quels sont mes droits ? Le fait de me déclarer exploitant agricole pour une activité quelle qu’elle soit peut-il faire changer les choses ?
Je vous remercie par avance pour vos conseils.
Olivier
Bonjour !
Demandez copie de la réglementation applicable à votre parcelle : plan de zonage et règlement afférent.
Vous saurez ce qui est autorisé ou interdit sur votre parcelle.
Il convient peut-être d’étudier la possibilité d’une modification du zonage sur votre parcelle.
Y a t il un PLU ou autre document, cette réglementation va t elle faire l’objet d’une procédure de modification ou révision.
En effet, c’est au moment de ces procédures que les propriétaires peuvent tenter de faire modifier la réglementation applicable à leur terrain.
Tenez-nous informés
Bonne année 2018.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain avec une construction maison et atelier en zone naturelle protégée. Je souhaite faire des travaux d’amélioration de la maison avec agrandissement de celle-ci en prenant de la surface dans la partie attenante de l’atelier et pour ce faire de faire des ouvertures (fenêtres et ou portes fenêtres avec velux). Lors d’une première demande auprès des services Urbanismes sans déposer réellement un dossier, le service Urbanisme me précise que je ne peux absolument rien faire !
Quels sont mes droits ?
S’il ne m’est pas autorisé de faire des travaux : Puis-je éventuellement raser le bâtiment existant et obtenir un permis de construire pour une nouvelle construction ?
MERCI beaucoup de votre réponse. Ce bien est mon seul bien actuellement et il n’est plus habitable en l’état ( toiture à refaire complètement).
En l’attente de votre réponse,
Cordialement,
Catherine B
Bonjour !
En l’état des informations données, il est peu probable que vous soyez autorisée à raser le bâtiment et reconstruire.
Il convient de demander copie de la réglementation applicable à votre Commune : plan de zonage sur votre parcelle, et réglementation afférente.
Si tout est interdit par la zone naturelle protégée, il conviendra d’étudier de quelle manière remettre en cause ce zonage auprès de la Mairie pour l’assouplir.
En attendant, le Maire est tenu d’appliquer la réglementation locale sans possibilité de déroger ou de faire des exceptions à la règle.
Par ailleurs, et pour être sûre des informations orales données, vous pouvez adresser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel à votre commune.
Vous détaillez dans votre demande les projets de travaux. La Mairie vous indiquera précisément dans un arrêté officiel la faisabilité de vos projets en fonction de la réglementation applicable.
Tenez-nous informés
Bonne année 2018.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai une question a la quelle je ne trouve pas de réponse claire . merci d’avance de votre aide.
mon père veux me donner un terrain agricole d’une valeur approximative de 1000€ .
Ce terrain risque de passer constructible d’ici 6 mois a 10 ans ( ont c’est pas quant le plu est en refonte depuis 5 ans et rien ne débouche encore).
Ma question, comment puis je savoir ce que je vais avoir a payer si ce terrain passe constructible ( et que je le vend 😉 ). si il passe constructible dans 6 mois 1 ans 5 ans ou 10 ans . on me parle de plus value a payer mais je n’y comprend pas grand chose. merci de votre aide
Bonjour !
Je vous joins le lien vers se site du service public qui détaille la taxe sur la vente de terrains agricoles rendus constructibles.
L’exemple donné sur le site : pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value, étant de 200 000 € (soit 10 fois le prix d’acquisition), est taxée à hauteur de 5 %, soit 10 000 €.
Le taux est de 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d’acquisition.
Le taux de la taxe est donc de 5% ou de 10% selon que la plus-value est supérieure ou inférieure à 30 fois le prix d’acquisition.
A voir avec votre notaire, ce qu’il convient de valider dans l’acte de donation.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour pour l’achat d’un terrain forestier une enquête de voisinage est obligatoire.
Elle a été faite en mars 2017 le vendeur a été placé sous tutelle du coup nous nous apprêtons à signer le tuteur étant désormais nommé.
L’enquête de voisinage a t elle une validité ?
Nous avons payé cette enquête nous avons donc peur de devoir repayer à nouveau et attendre encore 2 mois de plus.
Je n’ai rien trouvé d’officiel à ce sujet
merci
Bonjour,
Je n’ai pas la réponse à votre question. Toutefois, le notaire devrait certainement vous répondre.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Vous êtes notre dernier espoir. Nous sommes en indivision avec notre frère qui exploite depuis 20 ans les terrains de la famille. Hier, chez le notaire, nous sommes enfin arrivés à un « pseudo-accord », il a accepté de lâcher son bail, contre un abattement de 20% sur sa part. En contrepartie, nous avons signé un accord acceptant la succession, sur la base du rapport d’expertise des terrains de 2014. Aujourd’hui, la mairie, nous informe que l’ensemble des parcelles de la succession sont toutes passées en zone naturelle, en partie à la demande de la chambre d’agriculture. Quel est notre recours ? Merci de m’aider. Bien à vous,
Bonjour !
Je n’ai pas d’expérience en matière de succession. Ceci étant, et dans un premier temps je pense que je demanderai au notaire une nouvelle expertise des terrains. Il serait dommage de payer des frais de succession sur une valeur de terrain constructible datant de 2014 alors qu’en 2017 lors du partage, les terrains sont inconstructibles.
Une fois la succession réglée sur la valeur réelle et actuelle des terrains, il conviendra pour chaque propriétaire héritier de contester si besoin est le zonage en zone naturelle des parcelles. Je dis ceci sous toutes réserves, n’ayant pas connaissance de votre dossier. Il faudrait vous faire confirmer ces démarches par votre notaire.
Bon courage et tenez nous informés,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
La mairie a lancée la création d’une voie douce en bordure de mon terrain et a commencé la pose de poteaux anti-stationnement.
Le problème est que sur mon terrain a été aménagé une zone de stationnement pour 4 véhicules et que l’élu a décidé de planter des poteaux en plein milieu de cet accès de 9m…
J’ai déjà fait part de mon mécontentement et de mon refus de voir poser ces poteaux devant cet accès, ai-je des recours légaux pour définitivement faire annuler cette pose a cet endroit de mon terrain, les poteaux étant installés sur le domaine publique, trottoirs?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour !
Il est difficile de vous répondre sans connaître votre dossier, les tenants et les aboutissants. Ces emplacements de stationnements sont ils imposés par le PLU ou la réglementation applicable. Si oui, la Mairie ne peut fermer l’accès à ces emplacements. Que dit le règlement de zone sur le nombre de stationnements affectés à votre parcelle. Disposez-vous d’un permis de construire qui impose ce nombre de places de stationnements. Disposez-vous d’emplacements de stationnements à l’intérieur de votre parcelle ou cela vous ôte toute possibilité de stationnement.
Tout est étude de cas particulier pour déterminer si le projet de la Commune ne contrevient pas à vos droits.
En l’état, je n’ai pas la réponse à votre question.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain dont deux côtés portent des « haies classées » sur le PLU. Y a t il une possibilité de couper les arbres (frenes) qui sont sur ces deux côtés de mon terrain, très hauts et qui coupent la lumière, pour les remplacer par des arbres fleuris (albizia), moins denses ? A qui dois-je m’adresser ?
En complément, quelle est la définition officielle de « Haie classée » (hauteur, largeur, épaisseur, essences…).
Je vous remercie de vos réponses.
Bien cordialement
Bonjour !
Pour répondre à vos questions, je vous conseille de récupérer la réglementation applicable à votre parcelle : plan de zonage + règlement + éventuelles annexes + rapport de présentation.
Vous y trouverez les réponses souhaitées.
Pour la faisabilité d’un projet, faîtes une demande de Certificat d’Urbanisme opérationnel, la Mairie vous répondra dans un arrêté officiel qui vous maintient des droits acquis.
Mon guide gratuit donne plus de précisions sur le sujet.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai acheter ma maison il y a deux ans maintenant et je souhaite faire des travaux pour installer une piscine dans mon jardin. Mon problème c’est le champs qui se trouve derrière chez moi, je dois passer le long et peut être un peu empiéter sur ce champs. Car je précise qu’ entre le mur de ma maison et le champs il y a un espace d’environ 3m de champs qui n’est pas semé, mais tout en vielles herbes qui tombe dans mon jardin puisque l’agriculteur ne s’occupe absolument pas de cette partie. Voilà le problème c’est que l’agriculteur fait barrage pour que je ne puisse passer avec le camion pour pouvoir effectuer les travaux. Je lui ai demandé gentiment si je pouvais passer mais il m’a répondu en me hurlant dessus qu’il ne me devait rien !! Que puis je faire s’il vous plait.
Merci
Bonjour,
Lui offrir un café ou une bonne bouteille et discuter autour d’un verre ?!
Je n’ai pas la solution, j’en suis désolée. Il existe une servitude dite de tour d’échelle permettant de passer chez le voisin pour réaliser des travaux conformément au permis de construire.
Toutefois, il convient de s’entendre à l’amiable sinon il vous faut aller devant le juge pour contraindre votre voisin…
Avec il me semble la possibilité de saisir le conciliateur de justice auparavant.
Merci de penser à nous tenir informés, si vous trouvez la solution.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je possède en terrain en indivision depuis plus de 30 ans. Ce terrain est classé en zone AU. Tout autour de ce terrain il ya des villas. Le terrain est lui meme coupe par une route traversée par des lignes électriques.
La mairie conformément a la loi alur veut reclasser mon terrain en zone naturelle ou zone agricole.
Le projet de la révision du PLU devrait être arrêté lors du conseil municipal en septembre 2017. L’enquête devrait avoir lieu en fin d’année. L’approbation devrait intervenir le premier trimestre 2018.
Si le reclassement est effectif en zone agricole, les terrains ne vaudront plus rien. Comment éviter cela?
Bonjour,
Vous avez le temps de préparer votre dossier pour éviter ce classement. L’idéal serait que la Mairie revienne sur ce choix avant l’arrêt du projet en septembre.
Cela nécessite l’analyse de la situation de votre parcelle dans son environnement et par rapport aux documents du PLU. Puis de convaincre les services de la Mairie qu’ils commettent une erreur. C’est le scénario idéal..
Lors de l’enquête publique, vous soumettez l’analyse de votre dossier au commissaire-enquêteur, voire le Préfet (via le contrôle de légalité) pour que ceux ci reconnaissent une erreur dans le classement de votre parcelle. Le commissaire rend un avis défavorable sur le PLU reconnaissant cette erreur, ou le Préfet reconnaît l’erreur et demande le retrait du zonage incriminé. C’est le 2ème scénario idéal pour aller vite et éviter les contentieux. Le Maire modifie le projet en conséquence car il ne peut justifier légalement le classement de votre parcelle et cela risque de lui causer des ennuis supérieurs à laisser ainsi le zonage de votre parcelle.
Nota bene : Lorsque le projet de PLU est transmis aux PPA (après son arrêt en Conseil municipal en septembre), le Préfet dispose d’un délai de trois mois pour émettre un avis écrit. Vous pouvez ainsi le solliciter bien avant lors de la rédaction de son avis sur le projet.
Si aucune démarche n’a abouti, il restera la voie du recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre du PLU.
Pour défendre vos droits face au PLU, il convient donc d’intervenir rapidement et de vous munir de mon Guide sur le sujet si ce n’est déjà fait ! En suivant nos conseils sur le site, dans le guide et nos articles du blog, Sylvette (cf. son témoignage ) a fait reconnaître l’erreur de zonage sur son terrain lors de l’enquête publique par le commissaire enquêteur. Il s’en est suivi la modification du projet de PLU avant son arrêt définitif en Conseil municipal. C’est donc le moment d’agir.
Bonne journée
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour,
J’habite de façon permanente une petite commune de l’Hérault (34). En septembre 2016, suite à un décès, j’ai hérité d’un terrain et de la maison qui s’y trouve. Au cadastre de la commune, mon terrain comprend deux parcelles : la première est celle où se trouve la maison et un jardin, la deuxième, est un autre jardin, attenant à la maison.
Il y a environ 3 jours, mon plus proche voisin m’apprend que mon terrain est classé en Zone naturelle du PLU , adopté depuis 2013. Pour moi cela a été une grande découverte, d’autant plus que l’ancien propriétaire (maintenant décédé) ne m’en avait jamais parlé. Il ne devait pas être au courant non plus.
Avec le voisin qui m’a transmis l’information, nous avons rencontré le Maire. Au cours de cet entretien nous avons pu consulter un extrait du plan de zonage. Sur celui-ci ne figure pas une troisième maison voisine, ni même le numéro de parcelle. Tout ce qui apparaît est une croix en pointillé. Cette maison est occupée périodiquement par des irlandais. Pour le moment, ils n’y habitent pas et ne sont pas joignables. Ayant fait remarqué au Maire l’absence de cette parcelle, celui-ci nous a répondu que c’était normal et que la parcelle manquante, ne l’est pas en fin de compte. Au terme de l’entretien, nous avons remis au Maire, un courrier dans lequel nous demandons une révision du PLU et un reclassement de nos terrains en Zone Urbaine. Ce courrier a été signé et tamponné par le Maire et par nous même. Cependant, nous n’avons pas présenté nos arguments pour appuyer notre demande de reclassement.
Mes questions sont les suivantes :
– Pensez-vous que notre demande de révision du PLU et de reclassement de nos terrains puisse aboutir en notre faveur ?
– Que pensez-vous de la réponse du Maire quant à la parcelle « manquante » ou « absente » ?
Par avance, je vous remercie pour vos réponses.
Bonjour,
Je vous conseille de lire mon article Erreur de zonage au PLU qui vous donnera quelques pistes.
Ce que vous relatez semble bien être une erreur matérielle dans les documents graphiques du PLU.
Sylvette (voir son témoignage – Guide du Propriétaire face au PLU) a obtenu gain de cause sur son terrain injustement classé en zone naturelle en démontrant l’erreur commise et l’absence des constructions voisines à son terrains sur les planches graphiques du PLU.
Je vous conseille tous mes articles sur le sujet et notamment celui sur l’erreur en zone naturelle.
En effet, pour sortir votre terrain de la zone naturelle, il vous faut démontrer qu’une erreur humaine a été commise dans le tracé des documents graphiques (erreur matérielle) ou que l’erreur résulte d’une erreur d’appréciation et d’interprétation des textes applicables (Code de l’urbanisme, jurisprudence sanctionnant les erreurs manifestes d’appréciation du classement en zone naturelle).
Sur les modalités de faire revoir le zonage de votre parcelle :
Soit une procédure de modification / révision du PLU vous permet de faire valoir votre demande auprès des autorités compétentes.
Soit vous passez « à l’offensive » en demandant au Maire de bien vouloir abroger le réglement du PLU illégal (vous avez prouvé l’erreur de zonage) pour le modifier et adopter un PLU modifié qui adopte un nouveau zonage sur votre parcelle. La négociation est tendue le plus souvent, il vous faut mettre en place une stratégie pour que le précontentieux n’aboutisse pas à un contentieux devant le Tribunal administratif. Mais il faut bien reconnaître que c’est un préalable, permettant pour le moins d’établir un dialogue dans certains cas.
Tout est question d’étude de cas individuel, il faut constituer votre dossier et classer vos arguments objectifs tendant à démontrer cette erreur de zonage.
Autre possibilité :
Etudiez la possibilité d’adapter un zonage spécifique N sur votre parcelle vous permettant de changer la destination du bâti existant, autoriser les extensions et annexes.
Ou peut-être votre parcelle aurait pû être intégrée dans un Stecal.
A étudier en fonction de son environnement dans le PLU.
Cela fait beaucoup d’infos, je vous conseille mes articles sur le sujet ainsi que mes guides.
Tenez-nous informés de vos démarches !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain, qui était en vente car constructible. Le PLU vient d’être révisé, et maintenant mon terrain est appelé » Espace vert repéré ». C’est à dire qu’il est constructible mais, que je n’ai pas le droit de construire dessus. J’ai permis à la mairie de passer le tout à l’égout sur cette parcelle pour la construction de trois maisons. Je voudrais savoir si je peux contester le PLU.
Je vous remercie par avance
cordialement,
isabelle
Bonjour,
Si vous n’avez pas le droit de construire sur votre terrain, vous ne pouvez dire qu’il est constructible. C’est contradictoire..
Vous pouvez contester le PLU que vous soyez dans les délais de recours ou même hors délais selon certaines techniques évoquées sur le blog.
Pour cela, il vous faut analyser le bien fondé du classement de votre parcelle en Espace vert repéré.
Cela nécessite une étude de dossier sur votre parcelle, l’environnement et les documents du PLU bien sûr.
Dans le cadre de Mes services, je peux vous proposer de vous fournir un rapport d’analyse sur la situation de votre terrain :
– Dresser l’historique, collecter les données, analyser la situation du terrain dans son environnement, analyser les différents documents du PLU en rapport avec la situation administrative du terrain.
N’hésitez pas pour plus de précisions
Jasmine – Droit sur terrain
J’habite un village situé dans le sud de l’Essonne. Je suis propriétaire d’un terrain de 4000 m2 classé en zone naturelle. Ce terrain agricole propriété d’un ancien cultivateur peu informé devait faire partie intégrante de la réalisation d’un lotissement au début des années 2000 qui devait contenir une quinzaine de lots.
Ce cultivateur a reçu une proposition d’achat bien en deçà du prix du marché qu’il a repoussée sans la discuter, d’ailleurs il semble qu’aucune discussion sérieuse ne lui ait été offert.
Dans ces conditions, les services de la mairie associés aux lotisseurs ont classé ce terrain en zone naturelle comme dans une fin de non-recevoir. Dans le même temps, j’ai fait une proposition intéressante à ce cultivateur qui l’a reçue favorablement, pour le motif que ce terrain était la continuité d’un terrain que je possède depuis 1982.
Le cultivateur ne devant opposer aucune résistance, des travaux VRD ont été initiés en direction de ce terrain et sont dans la situation « en attente », 40 m linéaires dans une voie de 6 m de large restent à réaliser pour la desserte effective du terrain.
Je m’interroge :
Peut-on mettre en accusation le caractère arbitraire du classement en zone N dans le contexte de la personne vulnérable de cette affaire sachant que les cessions de terrains avec d’autres parties liées au dossier ont connu des négociations plus avantageuses pour les benificiaires. (Contrepartie en parcelle viabilisée)?
Peut-on demander l’annulation du classement en zone N et obtenir le classement en zone U constructible eu égard à la proximité des réseaux VRD?
Quelles sont les conditions requises pour réaliser l’extension de réseau (40 m linéaires)?
Je vous remercie pour les éléments de réponse que vous pourriez me donner.
Bonjour Monsieur !
S’il y a 40 mètres en linéaires à réaliser pour desservir les terrains en réseaux publics, il semble logique que ces terrains soient classés en zone inconstructible.
La constructibilité dépend notamment de la présence immédiate des réseaux. Au vu des éléments fournis, il me paraît difficile d’invoquer un classement arbitraire en zone naturelle ceci étant tout est question d’étude de cas.
Concernant les conditions requises pour réaliser l’extension des réseaux, c’est strictement encadré par la loi, doit être négocié avec la Commune et contractuellement envisagé.
Il n’est pas possible de délivrer une consultation juridique en ligne à ce sujet.
Il convient de vous faire établir une consultation juridique précise par un avocat qui vous proposera :
– les modalités de mise en oeuvre de cette proposition à formuler auprès de la Mairie (fondements juridiques)
– le contrat à établir entre la Commune et le lotisseur
– les délibérations à prendre pour valider cet accord
– la procédure de modification du PLU à envisager afin d’autoriser la modification du zonage
Un dossier aussi complexe ne peut être résolu simplement. Cela nécessite une étude approfondie sur la faisabilité juridique en prenant en compte tous les tenants et aboutissants, ainsi que la position de la Commune en terme de perspectives d’aménagement du territoire communal. Un bon avocat spécialisé en droit public/droit de l’urbanisme pourra vous fournir un devis pour répondre à ce besoin.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Lors de l’enquête publique, nous avons demandé, au Maire et au commissaire enquêteur, la modification du zonage de notre terrain agricole en zone naturelle avec la création d’un STECAL.
Le rapport d’enquête publique et avis motivés du commissaire enquêteur venant d’être publiés, nous avons constaté le commissaire enquêteur n’avez pas du tout répondu à notre courrier et, qu’en plus, notre demande avait été « noyée » dans les demandes de reclassement en zone constructible ce qui n’est pas du tout notre intention.
Qu’elle est notre recours ? Par avance merci de votre réponse.
Bonjour,
Rédigez un courrier recommandé dès maintenant à Monsieur le Maire pour lui signaler l’irrégularité de l’enquête publique.
Vous y exposez les demandes contenues dans votre courrier déposé telle date lors de votre entretien avec le commissaire-enquêteur.
Vous reprenez mot pour mot la réponse apportée par le commissaire enquêteur, en exposant qu’il n’a pas répondu à votre demande et a opéré une confusion sur la nature de votre demande.
Dès lors, les observations du commissaire-enquêteur sont entachées d’erreur.
N’hésitez pas à demander une consultation juridique d’avocat pour appuyer votre dossier. C’est le moment de faire valoir vos droits, ne perdez pas de temps.
Tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je projette d’acheter un terrain en lotissement dont la moitié est non constructible d’après le PLU. Est t’il possible de faire changer le PLU et combien de temps cela prendrait-il? je précise que le maire projette même d’agrandir le lotissement dans cette zone et modifier donc le PLU pour rendre ces futurs parcelles constructible. Le problème c’est que ce n’est prévu que pour dans plus de 3ans.
Merci beaucoup.
Bonjour,
Je ne peux vous répondre précisément à cette question.
Il s’agit d’une étude de dossier à mener en concertation avec la Mairie en fonction des futures procédures de révision du PLU.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,j’ai acheté en 2003 un terrain devenu constructible suite à la modification du P.O.S. en2002. Cette
parcelle de 3340m2 est mitoyenne de la parcelle sur laquelle se trouve ma maison d’habitation. En aout 2016 j’ai fait la donation de ce terrain en nue propriété, à mes deux enfants afin qu’il puisse accéder eux aussi à la propriété. Or, en consultant le site internet de la commune, j’ai constaté que ce terrain, évalué à 200 000 euros allait être déclassé en terrain agricole par la mise en place du p.l.u.
Plus qu’étonnée, je suis allée voir le Maire qui m’a répondu que le responsable était l’Etat et que le motif du déclassement est de par l’éloignement de cette parcelle du centre du village.L’objectif du p.l.u.étant de regrouper au maximum les habitations et de combler les « dents creuses ».
Je considére que le préjudice est trés important:
Sur le plan financier :perte presque totale de la valeur de ce terrain, frais de notaires élevés tant pour l’achat que pour la donation, perte, pour mes enfants du bénéfice relatif aux droits de succession (j’ai 66 ans et dans 15 ans , mes enfants auraient pu béneficier à nouveau de l’abattement de 100000 euros chacun).
Sur le plan moral :Pour moi: effondrement d’un projet pensé et construit de longue date.Divorcée, j’ai élevé seule mes enfants et il me tenait à coeur de les aider. Pour mes fils, qui voient leurs projets anéantis. Pour tous les 3, : gros sentiment d’injustice car cette parcelle n’est ni dans une zone verte , ni dans une zone inondable et elle est tout à fait dans le prolongement des parcelles actuellement construites.
L’enquête publique s’ouvre lundi 27 février, je dois consulter la commissaire enquêteur le 10 mars.Comment dois_je construire mon dossier, avec quels documents, pour être la plus persuasive possible?.
Puis-je demander un soutien à mon notaire, je considère qu’il a une part de responsabilité.En effet, lors de notre rencontre pour effectuer la donation, je lui ai posé la question de savoir quelles seraient les conséquences en cas de remplacement du P.o.S par un P.L.U. Elle m’a répondu que cela ne posait pas de problème.
En cas de refus de modification du projet,quel recours puis-je avoir? puis-je espérer être indemniser?
merci pour vos conseils, cordialement.
Bonjour,
Il vous faut effectivement préparer un dossier complet pour l’enquête publique. Lisez tout ce qui se rapporte à votre sujet sur le blog y compris les commentaires, j’ai maintes fois répondu longuement sur le sujet. Lisez tous les articles relatifs au classement en zone agricole, erreur de classement en zone agricole, les recours contre le PLU, etc…
Des collectifs de propriétaires se sont appelés les PLUmés en Bretagne, victimes de ces arguments et déclassements en zone naturelle ou agricole. Ils mènent un combat tambour battant pour faire modifier la loi. Ceci étant, la loi est interprétée par les auteurs du PLU et parfois avec zèle. En ce sens, des terrains n’ayant aucune vocation ni potentiel agricole et se situant en continuité de l’urbanisation existante, précédemment classées en zone constructible, l’erreur d’appréciation sur un classement agricole se défend et il y a de la jurisprudence sur la matière.
Il vous faut déjà demander communication du projet de PLU afin d’étudier et analyser les arguments à développer. Cf. article sur la communication des documents administratifs.
Constituez votre dossier complet :
– plan de zonage sur votre terrain,
– réglement de zone afférent,
– le PADD, le rapport de présentation, la délibération d’approbation du projet de PLU
– Votre titre de propriété, plan de cadastre, vues aériennes sur Géoportail.gouv.fr
Il vous faut ensuite démontrer toutes les contradictions et incohérences entre la zone agricole et les productions sur votre région, et la réalité de vos terrains.
Je ne peux que vous conseiller de rapidement faire ce travail de collecte d’informations et de constitution d’un fonds documentaire.
Et d’envisager la consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme avant le 10 mars, pour vous munir de tous arguments juridiques afin de convaincre le commissaire enquêteur.
En cas de refus de faire droit à votre demande, il faudra intenter un recours à l’encontre du PLU. Sur la question de l’indemnisation, c’est une étude de cas, seul l’avocat pourra vous renseigner. Cela arrive, j’ai rédigé un article sur la question. Mais le cas de figure n’est pas le même que le vôtre, chaque cas juridique est différent.
Le site est en cours de refonte, il y a aura bientôt un premier annuaire d’avocats en urbanisme et droit public. Ceci étant, je vous conseille de demander vos devis pour une consultation dès maintenant. Elle vous sera bien utile pour l’enquête publique.
A vous de lire les articles et commentaires.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je possède un terrain agricole que je souhaiterais faire passer en constructible. (il l’a été il y a quelques années). Le maire m’a déjà expliqué que lors de la révision du prochain PLU qui aura lieu dans quelques mois il ne donnerait pas une réponse favorable à ma demande.
Je souhaiterais savoir si lors de la délibération le maire est le seul à donner ou non son accord ou s’il délibère avec certaines administrations qui peuvent éventuellement s’opposer à son choix ?
Et pourriez également me dire si je peux en amont avant que l’enquête ne commence, plaider ma cause auprès d’une administration du département où est situé le terrain(la direction départementale des territoires par exemple) et prendre rendez vous ?
Je vous remercie
Bien cordialement
Bonjour,
Il est peu probable que les organismes tels que DDT vous suivent dans votre projet de demande de déclassement. Les directives sont de stopper l’urbanisation des terres agricoles.
Votre dossier peut se défendre mais tout est question d’étude de cas. A mon sens, il faut établir un dossier complet et argumenté de demande de modification de zonage.
Pour la manière de procéder, je rédige actuellement un Guide pratique pour répondre à une demande importante des visiteurs du site.
Lisez les articles sur le sujet : Erreur de classement en zone agricole, comment classer un terrain en zone agricole et tous les articles sur le PLU et l’enquête publique.
Mon guide Défendez vos droits face au PLU vous aidera à y voir plus clair. Inscrivez-vous à la newsletter pour obtenir le guide gratuit.
Mon conseil est de ne pas attendre après la bonne volonté de vos interlocuteurs pour vous aider à obtenir la modification de zonage mais de vous informer par vous même.
A bientôt sur le site,
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour Madame,
propriétaire d’un terrain sous lequel passent tous les réseaux, y compris électriques, à l’occasion d’une demande de CU opérationnel la mairie me répond que mon terrain n’est pas « desservi », qu’un raccordement est possible et qu’un étude de la part de ENEDIS est nécessaire. Quels sont les crières pour déterminer qu’un terrain est desservi au niveau électrique ? Je vous remercie.
Bonjour Monsieur,
Comme vous le dit la Mairie, il convient de vous rapprocher du concessionnaire qui établira son étude en fonction des spécificités techniques de votre terrain et vous informera des éventuels travaux d’extension ou autres travaux nécessaires pour effectuer le raccordement. Il n’est pas possible de répondre de manière générale, tout est question d’étude de cas.
En fonction des infos données par ENEDIS et si la Mairie s’est trompée dans le C.U délivré, vous pouvez intenter un recours gracieux dans le délai de deux mois à l’encontre du C.U négatif.
Le classement en Zone U n’accorde pas nécessairement un droit à construire. Un PC peut être refusé sur le fondement de l’insuffisance des réseaux. Auquel cas, le pétitionnaire peut se retourner contre la collectivité pour erreur manifeste de classement en zone urbaine d’un secteur non suffisamment équipé.
Un secteur urbanisé est suffisamment équipé pour admettre de nouvelles constructions. Cf. Article R 151-18 du Code de l’urbanisme.
Tenez-nous informés des suites avec ENEDIS.
A bientôt
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Merci pour votre réponse, je vais me renseigner et je vous tiendrais au courant.
Bonne journée. Lionel.
Bonjour,
Actuellement propriétaire depuis 2008 d’une maison située en zone naturelle à Allouis dans le cher 18500, j’aurai besoin de vos conseils , j’ai demandé au maire
une autorisation de faire un abris de jardin de moins de 20 m2, refusé ainsi qu’une demande de construction d’un garage.
Cette demande faisant suite à un cambriolage et le vol de notre véhicule dans notre cour, je voudrais donc mettre mes biens en sécurité.
A quel organisme m’adresser, pour éventuellement accoler mon garage à la maison dans la condition de « l’amélioration » des bâtiments existants, ou faire valoir
mes droits.
Merci de votre réponse, très cordialement. Lionel.
Bonjour,
Le Maire est compétent pour appliquer la réglementation d’urbanisme et délivrer les autorisations de construire. Il n’y a pas d’autre organisme à qui vous adresser.
Le réglement de zone naturelle s’appliquant à votre terrain doit interdire toute construction nouvelle, extension, …
Il faut donc faire modifier la réglementation applicable à votre terrain lors d’une prochaine procédure de modification/ révision du PLU. Votre demande se fondera sur la Loi Macron de 2015, et vous demanderez à identifier votre maison dans le PLU afin qu’il réglemente la possibilité d’extensions ou d’annexes (garage, abri de jardin, piscine…).
Renseignez-vous en Mairie sur la possible évolution de la réglementation d’urbanisme dans un futur proche et tenez-nous informés.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Votre site est fort bien construit et intéressant, un grand merci d’abord donc!
Voici notre cas, qui s’ajoute aux nombreux déjà cités.
Nous sommes jeunes agriculteurs et avons acheté il y a 5 ans une parcelle agricole avec trois bâtiments en toles dessus. Ces batiments ont tous eu un permis de construire validé mais ne sont pas cadastré sur le cadastre papier de la commune, mais bien sur celui informatisé!. C’est notre siège d’exploitation. Nous souhaitons aujourd’hui détruire un des 3 batiments (vétuste qui tombera lui meme d’ici 3 ou 4 ans!) pour en reconstruire un plus grand et surtout plus adapté a notre activité!!! Nous avons pour cela fait une demande de CU opérationnel, qui nous est revenu refusé car la parcelle en question est classée Nc2, soit périmètre de captage d’eau potable. Il n’y a donc aucune constructions possible dessus!
Non contents nous sommes allés chercher plus loin, et avons découvert que le fameux périmètre de captage, mis en place en 2006 par l’hydrogéologue agréé, validé et intégré au PLU excluait notre parcelle de ce périmètre. L’erreur a du etre commise lors de la transcription du périmètre du papier au PLU informatisé? Elle excluait notre parcelle en toute logique car une activité agricole y était déjà exercée depuis longtemps (30 ans), qu’il y avait des batiments construits (avec permis validés 10 ans plus tot et 30 ans plus tot!), que c’était en bord de route (viabilisable) et tout proche du hameau. l’injustice est d’autant plus grande que les parcelles alentours sont en Agricole (ou Nh si coté hameau) et ce car utilisé par une grosse ferme intensive a l’époque du perimetre, ayant pourtant un impact bien plus fort sur la qualité des eaux… Enfin, l’aberration est a son comble puisque l’on peut continuer a utiliser ces batiments vétustes qui ne permettent pas par exemple de mettre a l’abri notre materiel agricole qui s’use donc a tout vent dehors… (et pollue les nappes par ses rejets)
Apres plusieurs tentatives de bouger la mairie sur notre cas (car le PLU est en cours de changement), nous souhaitons aujourd’hui prendre en main les choses pour que cela aboutisse au plus vite… A qui devons nous adresser notre demande de changement de classement de parcelle (de Nc2 a A ou au pire Nh)?, quelles démarches engager?
Merci de votre aide si possible.
Loch Yann
Bonjour !
Il vous faut déjà réunir toutes les preuves de l’exclusion de votre parcelle du périmètre de captage. Vous pourriez peut-être vous rapprocher de l’hydrogéologue en question afin de comprendre l’origine de cette erreur.
Ainsi et si vous démontrez clairement qu’une erreur matérielle a été commise, le Maire n’aura d’autre choix que de rectifier cette erreur matérielle dans le projet de PLU à venir.
A voir la nécessité d’alerter la Préfecture dans le cadre du contrôle de légalité, lorsque le Maire lui transmettra son projet de PLU pour avis.
« L’autorité administrative est tenue d’abroger le règlement illégal lorsqu’elle en a connaissance » : c’est une obligation légale. Le Maire ne peut ignorer votre demande quitte à engager sa responsabilité pour faute à mon sens. Il faut donc constituer un dossier de preuves (témoignage possible de l’hydrogéologue), et conserver toutes les preuves de réception de votre demande par la Mairie (lettre RAR, remise en mains propres contre décharge) et échanges de mails réguliers avec le responsable de l’urbanisme.
Ensuite sur le zonage à attribuer, il faut avoir connaissance du dossier de PLU, plan de zonage et tous les documents tels que rapport de présentation, PADD, OAP. Procédez à l’analyse de tous les documents composant le PLU afin de cerner le zonage le plus cohérent par rapport à la situation de votre parcelle, son potentiel agricole, les évolutions possibles, et vos besoins pour votre activité.
Constituez ainsi votre dossier de demande de modification de zonage, et agissez par étape. Je vous renvoie aux articles sur ce blog, surfez et lisez les articles vous concernant.
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Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je Permets de vous faire part de notre situation, désolée si je ne suis pas sur le bon post.
en juin 2016 nous avons signé la promesse de vente pour l’achat de notre terrain ( deuil la barre 95) avec en clause l’obtention du permis de construire.
Après plusieurs mois d’aléas ( terrain situé en zone classée » bâtiment France ») et après avoir fait validé l’ensemble du dossier à l’architecte des Bâtiments de France nous avons aujourd’hui un réel soucis avec l’urbanisme. il y a deux semaines notre permis de construire était en signature, puis s’en est suivit un échange de mail sur la zone végétalisé non conforme, ce que mon constructeur a réfuté par ses calculs, enfin dernier mail reçu l’urbanisme attends notre accord pour la prise en charge des travaux d’extension de réseaux, sans cet accord notre permis sera simplement refusé. A priori nous sommes à 60 m du poste et notre participation s’élève à minimum 6094 euros. J’ai effectué plusieurs recherches mais j’avoue être perdue,
J’ai contacté ENEDIS chez lequel j’ai des connaissances ils sont un peu étonné de la démarches de l’urbanisme. Ce qu’ils m’ont expliqué c’est qu’ en invoquant la loi L332-15 l’urbanisme est totalement dans leur droit, qu’en revanche notre cas était rare car la commune n’aurait pas été sollicité pour participer avec nous, en sachant que le terrain à côté du notre est à vendre ( donc construction et viabilisation et raccordement sur notre extension) je pense que de ce fait la loi 332-15 ne peut pas vraiment être invoqué car l’extension ne sera pas exclusive. A cela nous devons ajouter les frais de raccordement ainsi que la taxe d’aménagement qui devrait être importante ( terrain de 767 m2). On m’a conseillé de contacter l’urbanisme et de m’arranger à l’amiable pour que la commune participe à 20/30% du coût en sachant que cela servira aussi pour notre futur voisin. Désolée pour mon manque de précision ou mes mauvaises explications je suis perdue, d’autant que lorsque l’urbanisme à contacter mon constructeur elle lui a dit » non mais en fait réellement cette somme là vous pensez que c’est bloquant pour votre client? » c’est ce qui nous à tous surpris. je vous remercie pour votre aide et du temps que vous accorderez.
bien à vous. Lydia
Bonjour,
Il aurait fallu reproduire la teneur du mail du service de l’urbanisme pour mieux comprendre les tenants et aboutissants. Le financement de l’extension des réseaux publics est strictement encadré par le code de l’urbanisme. Toutefois, il faudrait déjà connaître le fondement juridique invoqué par la Commune pour savoir si c’est adapté à votre cas.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Mme Jovanovic,
Nous avons fait construire une maison en Loire-atlantique en 1983 sur un terrain de 3000 m2. Notre terrain est tout en longueur (120m) notre maison est implantée en premier
rideau car à l’époque l’implantation au fond du terrain engendraint des dépenses supplémentaires pour tout ce qui concerne les branchements .
En 1984, nous avions un projet d’installer un grand abri de jardin au fond de notre parcelle donc en second rideau. La mairie nous informe que nous avions l’obligation de déposer un permis de contruire , ce que nous avons fait et la mairie nous l’a accordé avec des règles de toiture etc. Nous avons suivi les règles imposées par la Mairie qui nous semblaient normales sur un terrain constructible.
Aujourd’hui, nous souhaitons séparer notre terrain et vendre le deuxième rideau en constructible car nous avons vieilli et l’entretien de 3000 m2 est difficile. Nous souhaitons faire un accès soit sur la gauche de notre maison en créant un chemin ou soit à droite en achètant une partie du terrain agricole pour accéder le second rideau.
Nous avons pris rdv avec le premier adjoint responsable de l’urbanisme. L’adjoint a été surpris de notre demande et nous informe que la moitié de notre terrain est en zone agricole, nous l’informons que nous avons un permis de contruire et s’en étonne en nous fournissant une copie d’un plan cadastral où ne figure pas notre construction du fond de notre parcelle.
Nous avons contesté par courrier AR , Mr Le Maire nous a répondu qu’il y a peut être eu une erreur et qu’il verrait éventuellement à la révision du PLU en 2025. Suite à plusieurs mails avec preuves de notre permis de contruire, le plan cadastral sur Geoportail.gouv.fr où apparaît bien notre construction , le fait aussi qu’une construction existante de notre voisin est sur le même alignement que notre parcelle soit disant en zone agricole, etc. Nous avons reçu un appel téléphonique nous informant que Mr Le Maire désire nous
recevoir.
Nos questions sont : un permis de contruire comme l’indique les textes est forcément sur un terrain constructible, est-ce que Le Maire peut rester sur ses positions en classant malgré tout notre parcelle en second rideau en zone agricole ?
Si une erreur s’est produite en nous accordant un permis de construire il y a 32 ans, peut on obliger Le Maire à modifier partiellement le PLU en le classant constructible et lui
demander de nous fournir un certificat opérationnel?
Nous vous remercions pour votre réponse.
Bien cordialement,
Bonjour,
Si une erreur matérielle a été commise dans le PLU au motif que la construction n’est pas identifiée sur le plan de cadastre et le plan de zonage, vous pouvez le faire valoir dans le cadre d’une demande d’abrogation partielle du PLU. Ainsi, vous invoquez dans votre demande l’erreur matérielle et la nécessité de mettre en oeuvre une procédure rapide de modification du PLU afin de la corriger. Il y a de la jurisprudence en la matière. La consultation d’un avocat spécialisée en urbanisme vous permettra de disposer des arguments juridiques. Voire, l’avocat peut rédiger pour vous le courrier. Demandez des devis à plusieurs avocats pour voir ce que cela vous coûtera.
Le Maire n’est pas obligé d’attendre 2025, c’est sa décision de modifier le PLU pour y rectifier une erreur si elle est avérée. Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet, l’autorité administrative ne peut appliquer un règlement qu’elle sait illégal. Donc, elle doit mettre en oeuvre cette procédure d’abrogation suivie de la modification du PLU.
S’il s’agit d’une erreur manifeste d’appréciation : un terrain n’ayant aucune vocation ni potentiel agricole classé en zone agricole. Vous pouvez également adopter cette démarche.
Le mieux pour vous est de consulter un avocat spécialisé afin qu’il vous aide dans vos démarches et renforce la crédibilité juridique de votre demande.
Si le Maire refuse de faire droit à votre demande, son refus peut être attaqué devant une juridiction administrative. Le Tribunal s’il reconnaît l’erreur enjoint au Maire de procéder à la modification du PLU. Il vous faudra compter le temps de la procédure mais ce sera toujours plus rapide que d’attendre 2025..
Vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Il sera négatif, toutefois il apporte des précisions réglementaires sur l’environnement du terrain ainsi que la présence des réseaux publics et voies d’accès. Je vous recommande donc de faire votre demande de C.U opérationnel, vous recevrez l’arrêté sous un délai de deux mois. Cet arrêté de C.U négatif peut également être attaqué avec une deuxième voie de recours qui s’appelle l’exception d’illégalité. Ce recours se fonde sur le fait que le certificat repose sur une réglementation illégale. Dans l’esprit, on en revient au même, il faut prouver l’erreur de zonage commise sur votre terrain.
Je résume, deux voies de recours sont possibles lorsque les délais de recours contre l’adoption du PLU sont expirés :
1/ Le recours contentieux à l’encontre du refus de faire droit à l’abrogation partielle. Vous tentez à l’amiable d’obtenir l’accord du Maire pour modifier le PLU en vous appuyant sur la consultation d’avocat.
2/ Le recours à l’encontre du C.U négatif sur la base de l’exception d’illégalité. Vous saisissez le Tribunal immédiatement afin de faire juger l’illégalité de la réglementation actuelle sur votre terrain.
Evidemment, c’est assez technique et je ne peux que vous conseiller de trouver un bon avocat spécialisé en urbanisme pour démêler votre dossier.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour , la Mairie na pas souhaité faire l’acquisition de l’emplacement réservé sur mon terrain suite à ma mise en demeure d’achat mais la réserve n’a pas été éffacée du POS, ceci en 2012.
Actuellement , le PLU est en préparation et la réserve apparaît de nouveau sur le projet de plan du PLU, est ce que la commune peut recréer un emplacement réservé au même endroit pour le même motif après un renoncement ?
cordialement
Bonjour Jardin,
Il convient d’adresser votre lettre recommandée retraçant l’historique évoqué avec toutes les pièces justificatives et demander le retrait de l’E.R dans le futur PLU.
Si l’ER est maintenu dans le projet de PLU, une consultation juridique d’avocat en supplément à joindre à votre courrier à l’attention du commissaire enquêteur pour obtenir un avis favorable de ce dernier à votre demande.
Tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour et merci pour ce blog très intéressant.
Nous venons de signer un compromis pour l’acquisition d’un ancienne maison d’habitation du XVI siècle située en zone agricole, propriété de 5 propriétaires différents et recadastrée pour la vente en une parcelle unique. Autre caractéristique, elle est siège d’exploitation agricole (le propriétaire exploitant est maintenant à la retraite et un autre agriculteur exploite les bâtiments agricoles situés dans le hameau). Cette maison est enclavée entre deux autres maisons habitées (par deux familles n’étant pas exploitantes agricoles).
Ayant interrogé les services de la mairie à ce sujet, j’ai reçu la réponse du maire suivante :
Après rappel du cadre (PLU révisé en 2015 de Cérans Foulletourte, consultable sur http://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr), il stipule :
« …. l’unité foncière concernée par votre demande porte sur un ancien siège d’exploitation et je souhaite que demeure cette unité foncière attachée au zonage spécifique (zone agricole).
De plus j’attire votre attention sur les risques que de nouveaux propriétaires pourraient subir en ce qui concerne la proximité de l’habitation et les nuisances éventuelles liées à un environnement agricole ».
Enfin il signale qu’il ne peut envisager de modification du PLU qui serait interprétée comme la satisfaction de l’intérêt particulier au détriment de l’intérêt général.
Enfin il nous signale dans un courrier suivant que : « En prévision d’un PLUI futur, un diagnostic agricole dressé par la chambre d’agriculture est en cours. Lors des réunions de concertation, force est de constater que les agriculteurs en activité, n’ont de cesse que de défendre le périmètre agricole dans lequel ils travaillent . Le siège agricole est en activité. » Il nous renvoie à l’article A2 page 82 du règlement du PLU.
Mes questions sont celles-ci :
– Si la mairie n’est pas très ouverte à l’idée de changer la destination de la maison, est-il néanmoins possible pour un non agriculteur d’obtenir les autorisations nécessaires pour y faire des travaux ? (probablement un permis de construire serait nécessaire).
– Si non, pourquoi ? et si oui à quel titre ?
Serait-ce au nom de l’article L.111-3 figurant dans les dispositions générales du PLU, qui dit que « Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’art. L.421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. » ?
Serait-ce que parce que cette maison a encore été habitée par le vendeur avant d’intégrer celle qu’il habite actuellement ? (les réseaux eau, téléphone et électricité sont existants).
Serait-ce que parce que si cette maison n’est pas réhabilitée, ce sera une ruine dans un avenir proche, avec les inconvénients pour le paysage communal ? La question se pose d’autant plus que cette maison semble avoir un intérêt patrimonial et que la route qui la borde est classée « chemin protégé » comme « Élément de paysage (bâti et espaces), de patrimoine, point de vue à protéger, à conserver ».
Serait-ce parce qu’elle est enclavée entre deux maisons habitée par deux non agriculteurs et que sa remise en état n’apporterait pas de contraintes supplémentaires pour les exploitants agricoles qui se servent des bâtiments voisins (et qu’ils n’ont pas leur siège d’exploitation sur le hameau) ?
– Quelles sont les démarches à effectuer pour obtenir un changement de position des services juridiques ? Est-ce possible d’obtenir une attestation des Maisons Paysannes sur l’intérêt patrimonial de cette maison ? Obtenir une attestation de l’exploitant agricole disant que la réhabilitation de cette maison ne les dérange pas ?
– Faut-il demander un certificat d’urbanisme mais après avoir fait ces démarches et avoir des arguments à donner en amont aux services juridiques ?
– Peut-on solliciter les vendeurs pour qu’ils appuient notre démarche ?
– Enfin, en cas de refus de la mairie quel recours possible ?
Nous vous remercions pour vos éclairages
Bonjour,
Votre question relève plus d’une consultation que d’une simple question à laquelle je peux répondre ici. Ceci étant, j’espère que votre compromis de vente comporte la condition suspensive d’obtention des autorisations administratives permettant la réalisation de votre projet.
Il n’est pas question d’intérêt général ou individuel, ni même de l’intérêt architectural de la bâtisse. Il est question de savoir si le terrain où se situe cette bâtisse a réellement un potentiel et une vocation agricole au regard des critères et dispositions du Code de l’urbanisme. Vous trouverez beaucoup d’infos sur le sujet en surfant sur le site.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander la modification du zonage de la parcelle.
A ce jour, si une réglementation agricole s’impose, vous devez vous y soumettre en tout point tant que la réglementation n’est pas modifiée. Toute autorisation administrative sera délivrée conformément au règlement du PLU applicable à la zone concernée. Vous n’avez pas à aller chercher d’autres textes dans le PLU.
– Quelle est la zone où se situe le terrain
– Que dit le règlement du PLU correspondant à cette zone : Ce sont les textes qui seront appliqués par l’instructeur de votre demande.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous avons construit en 2003 notre résidence principale sur une commune de Loire Atlantique. Aujourd’hui, nous souhaitons faire évoluer cette maison. Notre 1er projet était de faire une piscine mais nous avons obtenu un refus de la mairie. Nous avons alors découvert que notre terrain est classé en zone NNJ. (Pour information, des piscines existent à 50 m de chez nous) . Nous avons ensuite changer notre projet et avons décider de faire une demande d’extension de moins de 40m2, projet également refusé. Le motif du refus est le même, le terrain est en zone NNJ et est situé en second rideau, choses qui ne nous a jamais été mentionnées lors de l’acquisition du terrain ( ni par le notaire, ni par le service urbanisme ). Nous sommes un peu dépités car constatons qu’aucune évolution n’est possible et avons l’impression de s’être fait avoir sur la valeur du terrain dont le prix aurait pu être négocié compte tenu de ces contraintes… pouvez vous nous éclairer sur les procédures à suivre ? Merci d’avance
Bonjour,
La réglementation a du évoluer depuis votre achat.
Il faudrait soit identifier le bâtiment dans le PLU pour y autoriser les extensions et la construction de votre piscine en zone NJJ. Je vous renvoie vers mon article sur le sujet : construire en zone agricole ou naturelle.
Cela peut se faire à l’occasion d’une procédure de modification / révision du PLU.
Ceci étant, si votre parcelle est enclavée au milieu de constructions, vous pourriez réfléchir à demander la modification du zonage pour passer en zone constructible. Je vous invite à lire les articles qui se rapprochent de votre sujet pour avoir plus de précisions:
Quels sont mes recours contre le zonage du PLU,
Erreur de classement en zone naturelle,
M. Le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain
etc…
Tous ces articles vous renvoient vers d’autre articles et les références au Code de l’urbanisme. Cela vous donnera matière à discuter avec le service de l’urbanisme.
En attendant d’éventuelles modifications dans le PLU, vous n’avez d’autre choix que de vous conformer à la réglementation applicable.
Concernant la valeur de votre terrain, il fat vérifier ce qui est contenu et annexé à votre acte de vente.
Les propriétaires de terrains n’ont pas de droit acquis au maintien de la réglementation sur leur terrain. J’ai ainsi des témoignages très réguliers de PLUmés qui découvrent un jour que leur terrain a été déclassé en zone naturelle ou agricole sans en avoir été informés. C’est ainsi et la Loi l’autorise. Le propriétaire de terrain construit ou non doit donc avoir le réflexe de s’informer sur les procédure d’évolution de la réglementation d’urbanisme.
Ce que la Loi n’autorise pas c’est d’attribuer un classement de zone incohérent et incompatible avec les prescriptions du Code de l’urbanisme. Ce classement sera alors annulé par les juges s’ils estiment qu’il y a eu erreur d’appréciation de l’autorité administrative.
Ce que je préconise, c’est de tenter la négociation avec les auteurs du PLU pour éviter une procédure contentieuse.
Lisez tous les articles sur le sujet et tenez-nous informés !
Jasmine – Droit sur terrain
Commentaire
20 janvier 17:01
Bonjour je suis propriétaire de plusieurs parcelles situées en zone naturelle, sur une parcelle est édifiée une grange cadastré et deservie par par le tout à égout et edf et une servitude pour raccordement à l eau de ville et le tout de mes parcelles sont enclavé par des habitations ma question y a t il moyen de changer la destination de la grange en habitation ? j ai eu déjà un refus de l urbanisme pour motif que la grange est situé en zone verte ND1. Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Il faut identifier le bâtiment dans le PLU pour y autoriser le changement de destination. Cela peut se faire à l’occasion d’une procédure de modification / révision du PLU. Ceci étant, si votre parcelle est enclavée au milieu de constructions, vous pourriez réfléchir à demander la modification du zonage pour passer en zone constructible. Je vous invite à lire les articles qui se rapprochent de votre sujet pour avoir plus de précisions:
Construire en zone naturelle,
Erreur de classement en zone naturelle,
M. Le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain
etc…
Tous ces articles vous renvoient vers d’autre articles et les références au Code de l’urbanisme. Cela vous donnera matière à discuter avec le service de l’urbanisme.
En attendant d’éventuelles modifications dans le PLU, vous n’avez d’autre choix que de vous conformer à la réglementation applicable.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Suite à la réponse apportée à ma question du 11 janvier, j’ai saisi la CADA, Miracle ou coïncidence mais 2 semaines plus tard j’ai reçu une partie des documents demandés à savoir le certificat d’urbanisme, je savais d’avance qu’il serait négatif mais au moins je l’ai. En revanche rien pour ce qui concerne la préemption et le PLU.
Le refus de construire une maison individuelle est basée sur aléa moyen de glissement de terrain et d’un aléa fort d’inondation. Un terrain de 4 hectares vallonné par endroit et plat de l’autre. Quand au risque d’inondation, la seule eau qui coule est celle usage par le collège.
Il stipule que l’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continué avec les agglomération et les villages existants, soit en hameaux (loi littoral).
1ère question : Quand un collège se situe à 50 mètres et que l’habitation du directeur se trouve à 10 mètres Nord Est, un village à 100 mètre Est, 150 mètres Sud la Mairie Annexe, 140 mètres Sud Ouest une habitation. Est ce que mon terrain n’est pas dans la continuité ???
Considérant que le terrain est en zone AUS du PLU (que le maire n’a pas souhaité me fournir) la construction d’une maison à usage d’habitation n’est pas autorisée.
2e question : Admettons que le risque d’inondation et de glissement de terrain existe pour une maison d’habitation, n’y a t’il pas les même risque pour une construction d’équipement publics de grande importance ??
3e question : si ma maison glisse, ne risque t’il pas d’arriver la même chose au bâtiments déjà existant à 20 mètre du terrain ?
J’ai l’impression que tout ça c’est de la flûte, Mais j’ai enfin trouvé un avocat qui accepte de me défendre, en espérant qu’il se désiste pas.
Cordialement.
Bonjour
Si votre terrain est en zone aléa fort inondation, le Plan de Prévention des Risques doit y interdire toute construction.
Ce n’est plus seulement la réglementation locale du PLU qui s’oppose à votre projet mais la réglementation du PPRi.
A voir si votre terrain a été inclus à tort dans cette zone aléa fort, à savoir s’il s’agit d’une erreur matérielle ou d’une erreur d’appréciation de la part des auteurs du PPR.
Pour toutes vos autres questions, cela relève d’une étude approfondie de votre dossier par votre avocat.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour ,
Je suis propriétaire par succession d’un terrain de 2 hectares classé sur le PLU en zone naturelle dans une petite commune.
Nous avons rencontré le maire dernièrement pour discuter des options éventuelles de le faire passer en terrain constructible. C’est apparemment envisageable, pas de refus catégorique, ( il jouxte la zone urbanisée, seul terrain non constructible dans la zone), mais seulement dans quelques années, d’après le maire.
Qu’en pensez vous ? pouvez vous nous conseiller sur ce premier point ?
Dans l’attente que la situation se débloque (enquête publique, révision PLU ….) peut être un jour concernant la construction, nous aimerions des à présent avoir la possibilité d’y vivre de façon légale.
Nous avons épluché un peu les différentes lois sur l’urbanisme, mais difficile d’y voir clair…
Nous aimerions pouvoir installer des habitats mobiles qui seraient notre habitat permanent (nous avons pensé à des semi remorques aménagées, sans le tracteur sur place, mais qui conserveraient leur caractère mobile,. Nous sommes prêts à tout envisager, yourtes, camions, caravanes.)
Dans tous les cas pour un aménagement respectueux de l’environnement,et confortable pour une famille..
Nous aimerions vivre dans le respect de la nature et de façon éco-responsable (solutions d’énergie alternative, …)
Cependant nous aimerions être dans la légalité, avoir une adresse, une boîte aux lettre, même quitte à payer une taxe ou autre. (famille avec 3 enfants)
Que pouvez vous nous conseiller ? Quelles démarches pourraient nous permettre de réaliser ce projet, qui nous tiens à cœur.
Est il possible de demander un permis d’aménager pour des véhicules, des caravanes et surtout sur un terrain non constructible ?
Peut on envisager la demande de terrain familial ?
Quelle surface au sol pouvons nous envisager ?..,
Est il possible de le viabiliser le terrain pour un simple aménagement ?
Je vous remercie, par avance, pour votre réponse à toutes ces questions.
Cordialement
Bonjour,
Il faudrait effectivement dès maintenant étudier les possibilités de modifications de zonage sur votre terrain et vous renseigner sur les prochaines modifications du PLU.
Je vous renvoie vers mon article « Construire en zone naturelle » et les commentaires associés.
Pour tous les sujets d’habitats possibles, je vous renvoie en premier lieu vers mon article Loi ALUR et habitat permanent démontable, Loi ALUR : habitat de loisirs ou permanent.
A en discuter avec le service urbanisme et les documents réglementaires applicables sous les yeux.
Pour toutes vos questions concernant les mobil-homes etc..J’ai rédigé plusieurs articles sur le sujet : Chalets mobil homes et autorisations
Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable à votre terrain, il convient de se rapprocher du service urbanisme.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjours, Madame, je vous remercie pour l’envoi de mes documents. J’ai une question à vous posée pour la vente de nos parcelles à moi et mes sœurs la mairie de ma commune à reçu un recours gracieux pour la vente de nos terrain!!! JE vous fait parvenir l’ énoncé de cette lettre et je voudrais savoir se qu’il faut faire et savoir aussi combien de temps cela va d’il prendre pour que l’affaire soit régler rapidement et moi mème que faut il que je fasse!!! Qelle démarches faire??Car j’ai deux acheteurs potentiels pour le terrain, et je ne suis dans l’incapacité de leur donné un délais???????? je ne voudrais pas que la procédure soit trop longue j’attends une réponse de votre par qui je l’espère m’aidera dans mes démarches.Cordialement Mme LE GOURONNEC.
Bonjour,
Vous vendez votre terrain et la Mairie reçoit un recours gracieux sur la vente de votre terrain ? Je pense que quelque chose vous a échappé dans la procédure.
Un recours gracieux est formé à l’encontre d’un acte pris par la collectivité locale : délibération, arrêté…
Les usagers peuvent contester la légalité de ces actes devant le tribunal administratif (recours contentieux) et auparavant devant le Maire (recours gracieux).
Votre acte de vente ou promesse de vente ou compromis de vente est un acte de droit privé qui ne peut faire l’objet d’un recours gracieux.
Il faudrait donc vérifier ce qui est inscrit dans vos documents ou vérifier les dires de vos interlocuteurs.
A vous lire,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté, en juillet 2016 un terrain dans un lotissement situé en zone Au. nous avons déposé un 1er PC en décembre 2015 puis un PC modificatif pour implantation et modification de façade extérieur en juin 2016. Nos travaux ont débuté en septembre 2016.
Nous avons une question sur une différence PLU et règlement de lotissement et surtout un modification de règlement de lotissement dont nous n avons pas été avisé.
En bref, sur PC 1 : nous avions implanté notre portail avec un recul de 3m et c était OK. Sur pc2 on avait fait de même mais nous venons d apprendre que notre constructeur a modifier le croquis en remettant un recul de 5m sans nous en aviser et cela a la demande de la mairie. Sur PLU et sur règlement de lotissement tel que l on la eu lors de la signature chez notaire : recul 3m imposé.
Notre voisin suite a une demande d’autorisation préalable pournsa cloture, a été informé que le recul était désormais de 5m. La secretaire de mairie lui a remis NOTRE règlement de lotissement nouvelle version.
De notre côté : aucune info sur l existence d’un nouveau règlement
A ce jour, que devons nous faire car 5m de recul= pas d accès a notre garage. Nous concernant nous n avons reçu aucune info sur la modification du règlement de lotissement. Quel est notre recours?
Sachant que le lotissement est aménagé avec des trottoirs comprenant des places de stationnements (largeur 4m) + plateau surélevé : espace très sécurisé et isolé
Pouvons nous installer le portail a 3m en l absence d info donne dans le cadre de l achat. Pour être cohérent si nous avions vu une telle modifié on aurait fait autrement pour rendre notre garage accessible.
Un grand merci à vous pour les conseils que vous pourrez nous donner.
Bien cordialement
Bonjour,
Pourquoi ne vous rapprochez vous pas du promoteur-lotisseur ? Qui est à l’origine de la modification ainsi établie ?
En principe, vous avez acheté un terrain sous condition d’obtenir un permis de construire qui devait autoriser votre projet initial.
Ainsi, contractuellement le promoteur lotisseur a annexé un règlement de lotissement qui autorisait votre permis de construire.
Il convient donc de vous rapprocher de lui en premier lieu par lettre RAR pour obtenir les explications souhaitées.
Le cas échéant, lui demander de rendre à nouveau le règlement du lotissement compatible avec votre projet sous peine d’envisager une action sur le fondement de ses engagements contractuels. A voir avec votre notaire qui vous donnera des éléments d’information sur le sujet.
Tenez-moi informée
Bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Donc, si j’ai bien compris, C’est interdite de construite quelle que chose dur sur un terrain ZONE N. Est qu’il y a une autre facon? Nous avon besoin d’un abris pour stocker des materiaux et les outils.
Merci pour votre aide.
Coprdialement,
Ken
Bonjour,
Vous êtes autorisé à construire conformément à la réglementation applicable. Si le règlement N du PLU interdit toute construction, je ne vois pas d’autre façon.
Si le PLU est en cours de modification/révision/transformation en PLU intercommunal, vous pouvez vous manifester pour faire changer la réglementation et l’assouplir afin de réaliser votre projet. Tout est question de contexte, je ne peux vous dire si ce sera accepté tant par la Commune que les Personnes publiques associées au PLU.
Il vous faut échanger avec l’administration sur le sujet afin d’avoir leur position.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour, nous avons eu un permis de construit refusé pour le construction D’un Hanger sur une zone N.
Est il une autre solution?
Merci,
Ken Sutton
Bonjour
Si la réglementation interdit la construction de votre hangar, je ne vois pas quelle solution s’offre à vous.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
suite à votre réponse du jour je tiens à rajouter quelques précisions.
C’est un ancien terrain agricole mitoyen à un collège. Le but du maire est de l’acquérir pour étendre la zone du collège.
D’après la mairie, la parcelle est classée en zone S ce qui rend impossible la construction d’un quelconque bâtiment qui ne serait pas culturel, sportif, associatif ou public etc… De plus elle fait jouer son droit de préemption. Le soucis c’est qu’on a rien concernant les documents.
Toutes les démarches que j’ai faite auprès de la mairie n’ont eu aucun suite, que ce soit la DIA ou la demande des documents réglementaires. Elle n’a pas répondu à ma demande de certificat d’urbanisme.
Le mais très bien que sans ces documents, aucun avocat ne peut nous défendre.
Même si le silence à la DIA vaut renonciation à exercer son droit de préemption, je ne connais personne qui voudrait acheter un terrain pour construire un bâtiment public au profit de la commune.
A ce jour nous n’avons pas encore demander le permis de construire, mais vu la tournure des choses, la aussi nous d’attendre très longtemps… donc s’il y a un refus on peut saisir le tribunal administratif, mais si la mairie ne répond pas ? vu que ça fait plus de 5 ans que ça dure, elle va certainement continuer à ne pas donner suite.
Puis écrire au TGI et demander l’expropriation par la mairie ?
Cordialement.
Bonjour,
Vous avez un droit d’accès aux documents administratifs garanti par la Loi et la Commission d’accès aux documents administratifs. J’ai écrit deux articles sur le sujet, le guide gratuit « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits » expose aussi les démarches.
A ce stade, et pour confirmer ou contredire les affirmations de la Commune, il vous faut tous les documents écrits évoqués.
Si vous ne vous en sortez pas, je vous conseille de poursuivre vos recherches pour trouver un avocat qui prendra en charge votre dossier. Vous ne m’avez pas indiqué votre département, je ne peux faire la recherche.
Cela n’a rien à voir avec une procédure d’expropriation menée par la Mairie elle-même. Votre situation est trop confuse, il vous faut l’avis d’un avocat sur votre dossier.
A vous lire,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Le 16 octobre dernier, j’écrivais sur un problème de terrain que je rencontre avec la commune (droit préemption urbain et zone classée US)
Après que le maire n’ait pas donné suite à la DIA, J’ai suivi vos conseilles et j’ai demandé les document suivantes :
– Extrait du plan de zonage applicable aux parcelles , le règlement correspondant et les éventuelles annexes et servitudes;
– La décision de préemption et éventuellement la date et le numéro de parution dans les journaux du département;
– un certificat d’urbanisme opérationnelle;
– ou de saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Malheureusement, plus de 2 mois plus tard la mairie n’a toujours pas donné suite.
J’ai saisi un premier avocat qui m’ répondu que c’est un dossier qui demande beaucoup investissement donc il m’a invité à prendre contact avec ses confrères, j’ai contacté un deuxième (le bâtonnier) qui n’a jamais donné suite.
Aujourd’hui je voudrais savoir ce qui est possible en matière de justice, Puis je saisir le le juge sans passer par un avocat ? si oui lequel, TA ou TGI ? car depuis 5 ans on ne fait que payer la taxe foncière d’environ 5000€ alors qu’on a l’impression de n’avoir plus aucun droit sur ce terrain.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai relu votre précédente question. Si j’ai bien compris, vous avez déposé ou voulu déposer une demande de permis de construire et la Mairie s’y est opposée en diffusant par voie de microphone dans une voiture que le droit de préemption s’y opposait. La situation n’est pas banale et n’a aucun sens juridique qui plus est…
La Mairie ne peut opposer un refus de permis sur la base du droit de préemption.
Elle peut se substituer à un éventuel acquéreur et pour cela utilise son droit de préemption.
Vous pouvez saisir le Tribunal administratif pour attaquer un éventuel arrêté de refus de permis de construire. Les documents réglementaires que vous avez récupérés en Mairie vous indiquent ce qu’il est possible de faire ou de ne pas faire sur votre terrain. Cette réglementation s’impose de plein droit à la Commune également, qui a l’obligation de vous délivrer le permis s’il est conforme à la réglementation locale. Si le terrain n’est pas en zone viabilisée, c’est une autre histoire…Il ne doit pas figurer en zone constructible en principe. La Mairie engage sa responsabilité si elle classe une zone non viabilisée en zone constructible..
Que dit le certificat d’urbanisme ? Que dit la réglementation ? Ce sont les premières questions auxquelles répondre. Il est étonnant que vous n’ayez été plus éclairé sur votre situation avec ces documents. Et que l’avocat ne vous ait plus éclairé..
Donnez moi votre département, je verrai quel avocat spécialisé en urbanisme pourrait vous aider. Je suis en train de constituer un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme.
Sur le fond de votre question, je ne comprends pas si vous voulez vendre = DIA et droit de préemption que vous évoquez, ou construire.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
pourriez-vous me communiquer les distance autour pour implanter une construction par rapport a une route
Communale.
Merci
Bonjour et Bonne année !
Consultez la réglementation locale en Mairie pour disposer des distances d’implantation.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je rencontre des difficultés avec la mairie de ma commune dans l’acquisition d’un terrain adjacent à celui de notre habitation.
En effet, une parcelle de 103m2 a été mise en vente par notre voisine en novembre 2013, nous avons donc contacté notre notaire qui a effectué les démarches correspondantes auprès de la mairie, celle-ci a préempté en mars 2014 et depuis n’a répondu à aucun courrier que ce soit du notaire du propriétaire du terrain ou du notaire.
La mairie n’a pas répondu non plus à la demande de rétrocession de la mairie à la propriétaire, elle avait 4 mois pour effectuer le paiement du terrain après préemption, nous en sommes à bientôt 4 ans ?
Quel recours la propriétaire a t-elle ?
Merci pour votre suivi
Cordialement
Bonjour et Bonne année !
Je pense qu’en l’occurrence, le suivi est à faire par le notaire qui était en charge de la vente. Il dispose de tous les éléments pour cela, et débloquer votre dossier.
Tenez-nous informés,
Cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je me permet de vous contacter pour une question concernant un mur de soutènement.
J’ai acheté un terrain sur lequel il y a une cassure par rapport au terrain des voisins.
Mon terrain se situe en bas et cette cassure est en limite de propriété et représente environ 2m de hauteur.
Je souhaite réaliser un mur de soutènement car cela menace mon habitation. Mais sachant que ce sont les terres du voisin du dessus qui sont à retenir, qui doit financer ce mur?
Je vous remercie d’avance.
Cordialement
Bonjour et Bonne année !
Votre question est délicate à trancher. Tout est question d’appréciation des faits, cela nécessite un examen approfondi par un professionnel du Droit.
En tout état de cause, vu le coût que représente la construction d’un mur de soutènement il est peu probable que vous obteniez d’emblée un accord de votre voisin pour vous le financer.
Il faudrait déjà déterminer s’il s’agit d’un mur mitoyen – Plan de bornage, géomètre.
Vérifiez bien tous les documents contractuels et réglementaires s’appliquant à votre cas : Règlement du lotissement, cahier des charges du lotissement, règlement du PLU. Je pense que vous gagneriez du temps à poser votre question à un avocat. En effet, s’il y a partage des coûts à envisager pour la construction de ce mur = mur mitoyen = vous partagez la propriété du mur. Le fait de présenter une consultation officielle d’un avocat vous permettra de lancer vos discussions avec le bon cadre légal. Il y a plusieurs sites internet qui proposent de formuler votre question à un avocat spécialisé en immobilier pour un coût inférieur à 100 euros. C’est la démarche que j’adopterai si j’étais à votre place.
Un conseil, n’oubliez pas de faire la synthèse de tous les éléments réglementaires et de fait dans votre question. L’avocat a besoin de disposer de toutes les informations de fait pour se prononcer.
Tenez nous informés !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir Jasmine,
Merci pour vos conseils.Je vais contacter un avocat de notre région dès que possible.Je vais étudier encore plus sérieusement les documents.Je reviendrai vers vous par la suite.
Bonnes fêtes et heureuse année.
Bonjour,
J’espère que les guides que je vous ai envoyé vous aideront pas à pas dans vos démarches.
Joyeuses fêtes à vous, bonne année et le succès dans vos démarches !
Jasmine – Droit sur terrain
Merci de votre réponse Jasmine. La limite séparation de notre terrain avec celui de la Mairie sur laquelle est construit le restaurant est située exactement à 20 m du centre de l’ancienne Rte Nationale qui est devenue départementale. Selon le nouveau règlement du POS, ce terrain de la Mairie (une bande de 10 M sur 30 m de long) était non constructible et demeure non constructible à cause du prospect à respecter avec la voie publique et notre terrain. Est-ce que cela veut dire que, du à cette non constructibilité du terrain communal, nous avons le droit de construire en limite de propriété, car il n’y aura pas de bâtiment en face. Ou faut-il toujours respecter le retrait demandé par le POS. Merci pour votre réponse.
Bonjour et Bonne année ! 🙂
Vous rentrez dans des détails assez techniques, il est difficile de vous répondre sans les documents sous les yeux. Sous toutes réserves, je dirais que l’instructeur n’a pas à prendre en considération ce qui sera construit ou non sur le terrain adjacent. Il doit instruire son dossier en fonction du règlement applicable à votre terrain. Donc oui, il faut toujours respecter les règles d’implantation et de retrait prévues par la réglementation locale.
S’il s’agit d’un POS, il ne devrait plus être applicable très longtemps, la Commune a du engager une procédure d’élaboration du PLU. C’est le moment de faire bouger la réglementation en votre faveur. Je vous conseille mon E book « Propriétaire, défendez vos droits face au PLU ».
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Nous avons des terrains sur la commune de Misérieux (01600) qui étaient classés en zone 2UA; Le nouveau PLU sorti en Novembre 2016 a déclassé nos terres en zone A .Quelques mois avant l’ouverture de l’enquête publique (septembre 2015 ) nous avions pris contact avec l’adjoint à l’urbanisme de la commune qui nous avait laissé entendre qu’une partie de nos terrains deviendraient probablement constructibles.
L’enquête publique prévoyant de déclasser nos terrains,nous avions posé une réclamation (avec d’autres propriétaires intéressés ),réclamation dont le commissaire enquêteur n’a tenu aucun compte.,confirmant les observations de la commune selon lesquelles il y aurait « Gêne de particuliers devant un intérêt général,maintien de la réserve agricole « ( sic le rapport du commissaire ).L’adjoint à l’urbanisme que nous avons à nouveau rencontré se retranche derrière :
-le SCOT
-le Préfet
-le quota de constructions
-la loi ALLUR……..
Nous lui avons reprécisé qu’une partie de ces terres étaient entourées sur 3 côtés par des zones pavillonnaires et qu’en plus elles ne peuvent être cultivées car très pentues ,elles sont donc en friches.
Devant ces refus quels sont nos moyens d’action?
Nous avons déjà réuni quelques documents : Plan de la zone concernée,notre réclamation écrite lors de l’enquête publique,les conclusions du commissaire.
Pouvez-vous nous conseiller sur la marche à suivre pour que nos terrains soient intégrés à cette zone centrale constructible .Merci pour votre aide.C.ASSANDRI
Bonjour,
Le Conseil Municipal a adopté une délibération d’approbation du PLU en novembre 2016 ?
Si c’est le cas, il faut faire vite et intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre de la délibération.
Il faut intenter votre recours dans un délai de deux mois à compter de la publication de la plus tardive des publications de cette délibération (journal local ou affichage).
A l’aide de tous vos documents, vous pouvez rapidement prendre un rendez-vous gratuit avec un avocat, pour avoir son avis sur la marche à suivre.
Choisissez un avocat spécialisé en urbanisme sur votre région et demandez un devis soit pour analyser votre dossier et vous fournir une consultation détaillée sur le zonage de votre terrain. A l’aide de cette consultation, vous rédigez vous-même votre recours. Vous pouvez saisir le tribunal administratif gratuitement et n’avez pas besoin d’un avocat.
Soit vous demandez à l’avocat de prendre en charge la rédaction de votre recours gracieux et lui demandez auparavant un devis ou convention d’honoraires.
Il vous faut demander en Mairie le PLU dans son intégralité, et que l’on vous le copie sur une clé USB. Cela dans l’hypothèse, où le PLU n’a pas été mis en ligne évidemment.
Vous comme l’avocat devez analyser tous les documents du PLU pour analyser et détecter une éventuelle erreur de zonage sur votre terrain.
Je vous fais suivre par mail les guides pratiques qui vous aideront dans vos démarches.
Vous avez droit aux trois E books, puisque j’ai reçu votre adhésion à l’association.
Sur les erreurs de zonage agricole, vous disposez des liens vers mes articles dans le guide pratique.
J’espère être claire, n’hésitez pas pour plus de précisions.
Je vous souhaite de bonnes fêtes !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour à tous et à toutes,
Je me présente, je suis un jeune homme de 30 ans vivant dans le sud de la France. J’ai un projet de création d’entreprise pour lequel j’ai besoin d’un local de 80 à 100m2. Cependant vu le montant des loyers pratiqués il est pour moi impossible de me lancer en payant un loyer.
C’est pourquoi aujourd’hui je me tourne vers vous pour avoir des infos qui je l’espère m’aideront.
Mes parents possèdent une propriété avec une maison dans laquelle ils vivent, cependant cette propriété n’est pas soumise à un PLU/POS/CARTE COMMUNALE, elle est donc soumise au RNU d’après ce que j’ai pus lire. Cette propriété est classée NC bien qu’avant elle était constructible puisqu’il y a une habitation.
Je souhaiterai donc construire un local sur cette propriété.
Une demande de permis de construire sera surement refusé vu que la propriété répond au règlement national d’urbanisme (RNU) et qu’elle est en zone NC.
Sachant que nous sommes environs 10 personnes dans le même cas (Propriété constructible devenue non constructible), quel sont les recours/démarche possible pour retrouver la constructibilité de nos terrains?
En vous remerciant par avance, bonnes fêtes à tous et toutes !
Bonjour,
Je vous conseille déjà de faire une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel. Pour plus de précisions, téléchargez le guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Détaillez votre projet sur un plan, localisez sur le plan de cadastre, donnez toutes les précisions de votre projet de construction : surface, hauteur, emprise au sol.
Vous aurez dans deux mois une réponse officielle de l’administration sur la réglementation qui vous est applicable, des contraintes particulières, la présence des réseaux..
C’est le premier réflexe à avoir pour y voir clair sur votre situation administrative et juridique.
Demandez à la Mairie dans un courrier recommandé (et joignez un extrait de plan de cadastre) :
– une copie de la réglementation applicable. Pour vous assurer que c’est le RNU qui s’applique.
– la réglementation est-elle en cours d’évolution.
Faites l’historique de votre dossier. Que dit le Titre de propriété des terrains concernés. Y a t il un permis de construire délivré pour l’habitation existante. Faîtes vos recherches et trouvez des arguments à la constructibilité des terrains.
Je résume :
1/ Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel (et pas de simple information)
2/ Faîtes un courrier de demande d’informations en Mairie (toujours par lettre RAR doublée par mail)
3/ Constituez vous un dossier clair et précis : historique, autorisations délivrées, situation du terrain dans l’environnement…
Et revenez vers nous avec ces précisions. On pourra suivre ensemble l’évolution de votre dossier.
Je vous souhaite d’excellentes et joyeuses fêtes ainsi que le succès dans vos démarches !
Jasmine – Droit sur terrain
Madame,
Notre quartier d’habitation, jusqu’à présent peu urbanisé, n’avait jamais eu à subir d’inondations. Pourtant il se retrouve menacé d’être classé en Zone d’Expansion de crue par une modification du PLU suite à plusieurs évènements survenus depuis deux ans :
– Il y a deux ans, une grande surface a été aménagée sur l’un des terrains agricoles en amont du quartier, longé par un ruisseau. La mairie avait prescrit au permis la réalisation de 2 bassins de rétention pour une capacité totale de 400 m3
Seuls 150 m3 ont été réalisés.
– Lors des pluies diluviennes en octobre 2015, les voies publique et privées en aval de l’aménagement commercial ont été inondés pour la première fois de 25 à 40 cm d’eau inondant 2 habitations par les ruissellements venant de la grande surface et le débordement de ruisseau qui n’était pas entretenu.
– Durant les deux dernières années , la mairie a accordé de nombreux permis de construire en amont de notre quartier, notamment pour des projet importants de commerces et de logements dont les travaux ont démarré en septembre 2016 et un programme de logements sociaux sur le dernier terrain agricole de notre quartier, inondable à 80% dont la moitié en aléa fort. Malgré un recours de habitants et une demande de contrôle de légalité, le permis a été confirmé.
Par contre , les équipements de rétention de la grande surface n’ont toujours pas été réalisés.
– Il y a quelques jours , la mairie a ouvert une enquête publique pour une modification du PLU prévoyant de classer la majeure partie du quartier en Zone d’Expansion de Crue (y compris certains projets construits depuis peu ou en chantier….). La mairie justifie cette mesure de prévention sur la base d’une carte de zones à risque inondable, établie en 2008 et qui n’a jamais été communiquée au public. Un quartier voisin en zone d’activités, subit le même sort mais lui est régulièrement inondé.
En résumé, la mairie a totalement urbanisé en 2 ans, notamment en logements sociaux, la totalité des terrains en amont de notre quartier sans adaptation du réseaux d’eaux pluviales et sans contrôle des équipements de rétention privé avant de placer tout l’aval en zone d’expansion de crue…
Et il reste en amont du quartier voisin, qui lui est inondé régulièrement, 80 000 m 2 de zones agricoles à urbaniser…
Sur quels arguments peut-ont attaquer le plus efficacement la modification du PLU concernant notre quartier ?
Notamment: le périmètre de la Zone d’Expansion de crue élargi à une zone bâti depuis 1900 et qui n’a jamais été inondée, l’urbanisation sur des zones de ruissellement, l’absence de réseaux adapté d’eaux pluviales.
La mairie peut elle classer dans le périmètre de la zone d’expansion de crue tout ou partie des projets immobiliers qui viennent d’être construits ou dont les travaux ont à peine commencé?
Peut on suspendre le commencement des travaux du projet de logements prévu au coeur de notre quartier jusqu’à ce que la grande surface à 5 mètre en amont ait régularisé la totalité des bassins de rétention prescrit au permis de construire?
Peut on suspendre les travaux des projets en construction jusqu’à la réalisation complète des études hydromorphologiques, semble-t-il en cours et jusqu’à l’adaptation du réseau d’eaux pluviales aux résultats de ces études?
Quels conseils pouvez vous nous donner afin de pouvoir défendre au mieux la sécurité de nos familles et de nos biens. Ce qui est l’essentiel pour nous.
Je vous remercie par avance.
Bonjour Madame,
Je crains de vous décevoir, mais j’ai lu attentivement votre question pour essayer d’apporter un début de réponse néanmoins cela nécessite un travail approfondi d’analyse des différente pistes que vous évoquez. Il m’est impossible de vous répondre sur la question des arguments à soulever pour attaquer la modification du PLU si ce n’est de creuser comme vous l’évoquez le risque inondation et l’aggravation de ce risque. Idem pour la question du périmètre de zone d’expansion de crue.
Concernant la suspension des projets de travaux, un référé devant le tribunal administratif permet en cas d’urgence et de doute sérieux sur la légalité de l’acte (permis de construire), de faire suspendre les travaux. Pour cela, il faut également intenter un recours en annulation du permis de construire délivré.
Concernant vos démarches, il vous faut dresser un historique clair de la situation, pas forcément chronologique mais par idée.
– Les différents projets de constructions et les risques d’inondation
– La zone d’expansion de crue et ses conséquences prévisibles sur l’urbanisation et les inondations
– le Plan de Prévention des Risques et la conformité des projets de construction ainsi que du projet de modification du PLU évoquée…
Vous devez demander copie de tous les documents vous intéressant. Je vous renvoie vers mon article sur le droit à communication des documents administratifs et le site de la CADA rubrique urbanisme.
Je conseille de proposer de venir avec une clé USB pour venir récupérer tous ces documents que l’administration est tenue de vous communiquer sous un délai d’un mois à compter de la réception de votre courrier recommandé.
Seule l’analyse de tous les documents applicables et autorisations délivrées vous permettra de développer les arguments requis pour contester la modification.
Une fois votre historique complet et toutes les pièces administratives récupérées, vous pourrez vous adresser d’une part :
1. A un avocat spécialisé en urbanisme pour lui demander une consultation juridique détaillée vous permettant d’obtenir les arguments pour contester la modification du PLU.
2. Cette consultation si elle est établie à temps sera fournie au commissaire enquêteur pour être annexée au registre d’enquête.
3. Cette consultation pourra être annexée à un courrier au service du contrôle de légalité dans lequel vous demandez au Préfet d’exercer un recours hiérarchique à l’encontre de la délibération approuvant la modification du PLU. Croyez bien que si un risque avéré d’inondation est à prendre en considération, la Préfecture mettra en oeuvre les démarches nécessaires afin de s’assurer du respect des règles et de l’absence de risques.
4. Ce courrier au contrôle de légalité devra être doublé d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Ceci étant, si vous obtenez un avis favorable du commissaire enquêteur dans le registre, cela peut amener à négocier ladite modification sans passer par la case contentieux.
Quoiqu’il en soit, je ne peux que vous conseiller d’avoir recours à une consultation juridique étoffée d’avocat.
Plus vous lui fournissez d’éléments concrets de la réglementation à étudier, plus vous lui simplifiez la tâche.
Demandez donc copie :
– Dossier du projet de modification du PLU (communicable aux administrés dès son arrêt en Conseil municipal).
– Plan de Prévention des risques inondation : plans de zonage et règlement
– Annexes du PU et notamment annexes sanitaires
– Avis des personnes publiques associées sur le projet de modification du PLU
– Dossiers de permis de construire des projets qui vous inquiètent
N’hésitez pas à écrire par lettre recommandée dès maintenant au Pôle des affaires sanitaires et sociales compétent sur votre département afin de l’alerter sur vos doutes quant aux bassins de rétention, au Préfet afin de l’alerter sur vos doutes quant aux risques d’inondation et à la légalité des permis de construire délivrés.
Dès lors que vous alertez par lettre RAR l’administration sur des risques touchant à la sécurité et à la salubrité publique, croyez bien que vos courriers seront pris au sérieux…
Cela vous permettra d’avancer et d’avoir les avis de techniciens confirmés sur le sujet. Je vous invite à proposer à l’ensemble des personnes concernées d’écrire les mêmes courriers pour faire pression.
Voire à envisager de créer une association Loi 1901 de défense de l’environnement et des intérêts urbanistiques de la Ville. Créer une association, c’est simple et très peu coûteux.
L’association a la personnalité morale et peut intenter des recours en justice. Les adhésions peuvent ainsi vous servir à rémunérer la consultation ou la prise en charge de votre dossier par un avocat.
Des adhérents peuvent progressivement rejoindre votre association au fur et à mesure.
J’espère vous avoir un peu aidée dans l’organisation de vos démarches,
N’hésitez pas pour plus de précisions et tenez nous informés,
Je vous souhaites de joyeuses fêtes.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Précisions au sujet du terrain devenu inconstructible dans le T0 du SCOT.
Terrain constructible depuis quelques années dans le POS communal
Demande de CUb en avril 2015
Réponse en août 2015, CU tacite
Raison réponse tardive: demande d’accessibilité faite par la DDT au Conseil Général, ce dernier répond en retard et demande un déplacement du panneau d’agglo pour des raisons de sécurité puisque le terrain se trouve en bord d’une RD.
Le maire prend un arrêté, dans lequel bien que le terrain est constructible en zone U, pour le déplacement de panneau.
En septembre, la commune demande le passage du POS en PLU.
Au niveau de l’arrondissement un SCOT est en cours d’élaboration.
Je mandate un BE et un géomètre pour l’étude de l’aménagement de mon terrain, coût 3200 €.
Je dépose une Déclaration préalable pour l’aménagement d’un premier lot sur ma parcelle en janvier 2015, quinze jours plus tard je reçois une Décision de non opposition de la part du maire.
Mon projet prend du retard parce qu’ERDF ne répond pas à mon BE pour le branchement électrique.
En novembre j’assiste à la première réunion publique du PLU
J’apprends que mon terrain ne figure plus dans le plan T0 du SCOT
Je demande des explications au responsable instructeur du PLU, il ne comprend pas en me disant que le T0 est établi à partir de photo aérienne.
Mais suite à mon CU et ma DP il tachera d’intervenir aupres des responsables du SCOT pour réintégrer mon terrain dans le T0.
Il me conseilla également de voir le commissaire enquêteur du SCOT puisque l’enquête publique est justement en cours pour lui faire part de mon desaccord, de lui présenter mon CU et ma DP et de mentionner les doléances dans le régistre de l’enquête publique.
Le commissaire me rassura et me confirma qu’il tiendra compte de ma demande dans ses conclusions de l’enquête.
Il me conseilla également de demander une prorogation de mon CU.
La prorogation a été déposée courant novembre et le 12 décembre elle a été refusée par le maire pour 2 raisons:
1° hors délai, parce que j’ai pris en compte la notification du CU tacite d’août 2015 et non le délai de deux mois après la demande soit juin.
2° Augmentation de la taxe départementale en 2016 par rapport à 2015.
Le maire me conseilla de refaire une demande de CUb.
Le service instructeur, que j’ai consulté, me le déconseille puisqu’il aura un sursis à statuer à cause du SCOT et du PLU en cours d’élaboration.
Le BE instructeur du PLU me demande de surtout ne rien entreprendre et d’attendre la prise en compte de la demande au niveau du SCOT et quand mon terrain sera de nouveau dans le T0 on avisera pour la suite !
Que pensez-vous ?
Que dois-je faire ?
cordialement
Bonjour,
Le SCOT s’impose dans la hiérarchie des normes. Le PLU ou POS doit lui être compatible. Cependant le SCOT ne s’impose pas à l’instructeur dans l’étude de l’autorisation de construire.
Le C.U ou PC sont instruits en fonction du PLU applicable.
En l’occurrence, peut-être que le POS s’applique toujours puisque la révision du PLU vient d’être lancée. Le C.U ou PC sera donc instruit en fonction du POS applicable. Que dit le POS applicable sur la constructibilité de votre terrain, c’est la réglementation qui s’impose à ce jour. Sauf sursis à statuer dans les conditions détaillées dans mes articles sur le sujet.
Si le PLU est en cours de révision et qu’il doit prendre en compte le SCOT, il doit être suffisamment avancé pour pouvoir opposer un sursis à statuer (septembre 2016, ce n’est que le tout début).
Je ne vois pas pourquoi, vous ne pourriez pas demander un C.U opérationnel et quelles conséquences cela aurait.. Si ce n’est de vous accorder un droit acquis au maintien de certaines dispositions et vous informer officiellement de ce qui se projette sur votre terrain.
Sachant qu’un C.U peut faire l’objet d’un recours gracieux (accompagné d’un recours hiérarchique devant le Préfet), et d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Merci pour votre réponse,
Quand on effectue la déclaration de fin de travaux, l’administration dispose de 3 mois pour vérifier la conformité de ce qui a été réalisé.
Étant donné qu’il s’agit d’une assez grosse commune, avec des dizaines voire des centaines de bâtiments aussi gros que le mien, s’il n’y a pas de déclaration de travaux ni de travaux apparents à l’extérieur, est il courant qu’ils aillent vérifier une surface plancher sans raison ?
Bonjour,
Suite à des travaux, l’administration est en droit de rentrer dans le local pour vérifier la conformité de la surface de plancher.
Je serai bien en mal de vous répondre si c’est courant ou pas…Cela dépend tellement de facteurs aléatoires !
Pour être rassuré sur vos projets, vous pouvez poser la question à un avocat. Pour une moyenne comprise entre 50 et 100 euros, vous pouvez avoir une réponse en ligne précise à en-tête avocat.
Lorsque vous posez votre question, vous avez la possibilité de joindre votre pièce jointe sur certains sites, afin que la consultation donnée par l’avocat soit pertinente.
Si vous faîtes cette démarche, tenez-nous informés, cela peut aider d’autres internautes dans des cas similaires.
Ceci étant et vu la demande croissante de conseils personnalisés, je travaille à un annuaire d’avocats spécialisés sur droitsurterrain. Ne nous perdez pas de vue ! 🙂
Bon weekend
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Que faire quand un terrain constructible d’un POS disparaît du plan T0 d’un SCOT en cours d’élaboration ?
CU tacite (juin 2015) et non-opposition à DP (janvier 2016) délivrés pour le terrain.
CU demandé opérationnel mais devenu tacite suite à réponse tardive au sujet de l’accessibilté demandé au Conseil Général par la DDT.
Problème d’accessibilté résolue, déplacement panneau d’agglomération par arrêté du Maire en septembre 2015 dans lequel il précise que le terrain est bien constructible.
Etude d’aménagement par BE et géomètre coût 3200€ .
Transformation POS en PLU demandé par la commune en septembre 2015.
BE qui élabore PLU et commissaire enquêteur SCOT promettent de réintégrer le terrain dans le T0 condition pour qu’il soit constructible après l’arrêté du PLU.
Conclusion:
CU perd sa validité le 23 décembre 2016
DP normalement valable 3 ans?
POS reste valable jusqu’au 27 mars (loi ALUR)
SCOT sera arrêté courant mai 2017
PLU en est à ses débuts.
Que me reste t il à faire ?
– Une nouvelle demande de CU b risque le sursis à statuer d’après le service instructeur !
– Déposer un permis de construire très rapidement qui risque le même sort !
– Attendre et espérer au bon vouloir des élaborateurs du SCOT et du PLU !
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour,
Il n’est pas évident de comprendre votre question.
Le certificat d’urbanisme a une durée de 18 mois et peut être prorogé sur demande à l’administration.
Pour que l’on vous oppose un sursis à statuer, il faut le motiver. Il ne suffit pas que le PLU soit lancé.
Quelle est la position de l’administration sur le sort de votre terrain dans les futurs documents d’urbanisme.
Les changements de réglementation ne se font pas au bon vouloir des bureaux d’études et administratifs même s’ils en ont le pouvoir, ils doivent respecter la loi et le Code de l’urbanisme.
Le Code de l’urbanisme pose des critères clairs et précis quant au classement de zones. Après, c’est une question d’interprétation.
Je ne vous conseillerai pas d’attendre ou d’espérer de tomber dans les oubliettes.
Il faut vous manifester dès le début par écrit, et demander des explications écrites sur le choix retenu du zonage concernant votre terrain.
Lorsque je dis par écrit, j’entends toujours par mail et courrier recommandé. Pas de preuve = pas d’écrit.
Il faut intervenir à l’enquête publique. Dans quel cas de figure êtes vous et quelle menace pèse sur votre terrain…Démontrer que ce zonage est illégal si c’est le cas.
Vous pouvez demander un PC. Si un sursis à statuer est opposé, vous disposez de voies de recours pour le contester.
Idem pour le CU b). Ainsi, cela vous permettra de solliciter l’avis du Préfet sur votre dossier en l’associant via le recours hiérarchique à vos démarches.
Si le POS devient caduc, et que le PLU n’a pas été adopté. La Commune applique le RNU et la doctrine de la constructibilité dans les parties actuellement urbanisées.
A rester vigilant donc sur les dates butoir, et formuler votre demande de permis de construire si opportun.
Conernant votre terrain qui disparaît du plan du SCOT : S’agit-il d’une erreur matérielle ? Je ne comprends pas.
Je propose des guides des démarches à la demande. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide des propriétaires malins et bien dans vos droits.
Je prépare également un annuaire des avocats spécialisés en urbanisme à mettre en ligne, vous serez informé via la newsletter.
N’hésitez pas pour plus de précisions
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour votre réponse,
La commune nous dit que dès lors qu’il y a une surface plancher de créée, peu importe le matériau utilisé et même si elle est provisoire, c’est taxable car la notion de provisoire n’a pas été intégrée à la loi.
Vu que c’est à l’intérieur et que rien ne se voit de dehors, est ce que je ne prends pas le « risque » de ne rien dire su tout, comme il n’y aura pas de permis dépose et pas de travaux apparents, personne ne va venir spontanément?
La surface de plancher a déjà été créée et autorisée dans le cadre du permis de construire du bâtiment commercial.
Cette surface de plancher ayant servi de base à la surface taxable et au calcul soit de la TLE (avant 2012), soit de la taxe d’aménagement (après le 1er mars 2012).
Vous devez disposer de ces éléments dans votre dossier : permis de construire et avis de perception.
Aujourd’hui pour créer de la nouvelle surface de plancher, il faudrait soit réaliser une extension soit créer un étage à l’intérieur du bâtiment.
Si vous aviez posé cette installation provisoire et démontable sur le terrain, et donc à l’extérieur du bâtiment, vous auriez effectivement été soumis à déclaration préalable, création de surface taxable et paiement de la taxe d’aménagement.
Ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.
Je ne comprends pas le raisonnement de l’administration sur votre cas. A votre place, j’écrirai un courrier pour obtenir confirmation écrite de ces affirmations, ou un mail avec le lien de la photo.
Il se peut qu’une subtilité m’échappe. C’est pourquoi, la confirmation écrite vous sera utile autant que pour solliciter l’avis du service du contrôle de légalité de la Préfecture (toujours par écrit, les paroles s’envolent !…)
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Dans un bâtiment commercial existant, je souhaite installer une structure démontable métallique provisoire pour effectuer un stockage temporaire de matériel dont le volume varie suivant les périodes.
J’insiste sur le fait que ce soit totalement démontable, rien n’est vissé dans le sol existant, la structure est posée indépendamment du reste comme un simple « meuble » et est vouée à être démontée de temps en temps, notamment quand on fait certaines actions commerciales nécessitant la totalité de notre surface au sol.
Voici le style de structure qui l’on utiliserait :
Faut il faire une déclaration à chaque fois que l’on installe la structure, et est ce que c’est sujet à l’application de la TAXE d’Aménagement ?
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, cette installation que vous posez à l’intérieur du bâtiment commercial n’est pas soumise à déclaration et donc pas de taxe d’aménagement non plus.
Il conviendrait de vous rapprocher du service urbanisme de la Mairie concernée pour en avoir confirmation.
Tenez-nous informés et participez à l’échange de savoirs que nous pratiquons sur ce site. N’oubliez pas la communauté et passez une bonne journée !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain constructible qui est coupé en 2 par une zone inondable (r3).
D’après les plans du PPRI , l’emplacement précis de la limite est difficile à situer compte tenu de l’échelle…
Savez vous quel service administratif sera en mesure de me donner des informations précises,dois je faire appel à un géomètre pour matérialiser cette limite?
Merci d’avance .
Cdlt.
Laurent.
Bonjour,
C’est le souci de l’échelle du PPR inondation effectivement…Même si le géomètre arrive à déterminer une limite par rapport au plan, c’est un acte de droit privé que l’administration n’est pas penue de prendre en compte…
– Il faudrait étudier la réglementation applicable = plan de zonage et règlement afférent du PPRi.
– Vous pouvez vous rapprocher du service de la DDT compétent pour vous faire expliquer le tracé en milieu de parcelle et disposer des éléments concrets pris en considération par l’administration (hauteur de crue, etc..).
– Vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit, le délai d’instruction est de deux mois. Vous localisez sur un plan à une échelle précise votre projet de construction. L’administration doit vous répondre par l’affirmative ou la négative sur la faisabilité de votre projet. Ainsi, si vous situez votre projet de construction à l’extrême limite qui vous paraît correspondre à la limite du PPRi, vous aurez la réponse officielle de l’administration sur la limite à prendre en compte.
– Le C.U est valable dix huit mois et peut être prorogé.
Il y a peut-être d’autres pistes à creuser. Si des internautes ont des propositions elles sont les bienvenues !
Tenez-nous informés, n’oubliez pas la communauté ! Vous pouvez aider d’autres internautes dans une situation similaire à la vôtre ! et vice versa !
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Jasmine
Je reviens vers vous pour le cas de l’hôtel. La réunion avec la Mairie n’a abouti à rien. J’ai une question précise;
Notre restaurant a été construit en limite de propriété sur le terrain communal. Grandes baies vitrées sur ce terrain. Il doit sûrement y avoir eu une servitude de cour commune ou un droit d’usage pour permettre la construction de cette manière. Est-ce que cette servitude est acquise pour toujours (ou pour 99 ans si c’est un droit d’usage)? Est-ce que l’on doit respecter le prospect du nouveau POS ou peut-on construire une nouvelle fois sur cette limite de propriété. Nous allons éplucher les permis de construire de nos bâtiments avant notre achat en 1998. Est-ce que le seul fait d’avoir une construction avec ouvertures sur le terrain communal ne signifie pas que de fait nous avons une servitude de cour commune?
Merci
Cordialement
Pierre
Bonjour Pierre,
Pour toute nouvelle construction, la Mairie ou Préfecture instruiront votre demande de permis de construire en fonction de la réglementation d’urbanisme applicable.
L’article Implantation des constructions en limite séparatives vous donnent selon moi la réponse à votre question.
Vous disposez à priori d’une servitude de vue sur le terrain communal, relevant du Droit privé. Mais toute nouvelle construction sera quoiqu’il arrive soumise à la réglementation d’urbanisme indépendante des règles de Droit privé.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Dans la réglementation du plu de mon habitation (lotissement en impasse)
Article ua 3,condition des dessertes des terrains
Il est spécifié:
Les groupes de garage individuels ou les aires de stationnement privrées doivent être disposés sur le terrain de manière a ne présenter qu’un seul accés sur la voie publique.
Pouvez-vous m’expliquer ce texte,j’essaye de trouver la faille pour verrouiller mon voisin qui m’occasionne des trouble avec son 2eme accès pour garer sa voiture
Peut-on comprendre qu’il n’a droit qu’a un seul accès à la voirie?
Il a un garage en sous-sol en façade à l’extrémité de son terrain et il gare son véhicule en marche arrière à l’autre extrémité de son terrain au coin de ma maison à environ 60cm de ht vis à vis du niveau du trottoir(d’ou accélération avec sa Renault espace diesel)
Conséquence:pollution avec les gaz d’échappement,j’ai des briques et joints qui se fissurent au coin de ma maison ,vue dans ma piece .
Ma maison est construite en limite de propriété selon les règlements du lotissement de l époque.(+10ans )
A ce jour le voisin a accolé un portail en pvc entre 2 pilasses et une clôture pleine rejoignant les 2 maisons, (semelle qui soutient le poteau collée contre mon mur)
Nos maisons sont à 6m de la limite de route
Donc d’une maison individuelle, je me retrouve avec 2 maisons reliées,demain si je vends ma maison ,il y aura forcément une décôte vis à vis de cela.
La mairie nous dit qu’il fait ce qu’il veut sur son terrain, et demain un permis serait même délivré sans problème pour construire un garage collé à notre mur privatif (mur composite , nécessitant une aération ,en plus il devrait s’appuyer sur mon mur au niveau toiture pour éviter les infiltration d’eau entre les 2 murs,donc sans ma permission (mur privatif)comment peut on délivrer un permis qui déboucherait sur des problèmes)
Pouvez vous me confirmer mes droits?
1.combien d’accès à la voirie pour un véhicule par terrain ?(voir ci dessus article plu de mon habitation et de la zone)?
2.Droit de s’ accoler sur un mur privatif en limite de terrain?
3. Droit de relier les 2 maisons par pilasses et portail même si ils sont sur son terrain ?
Quels sont nos recours?
N’hésitez pas à me contacté pour des informations complémentaires ,photos..
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour,
– L’accès à la voirie est réglementé par la réglementation d’urbanisme et donc la Ville. Vu ce que vous énoncez, un seul accès à la voie publique semble être autorisé.
– le droit de s’accoler sur un mur privatif : Que dit le règlement d’urbanisme du PLU sur l’implantation des constructions ? Distances à respecter ?
Vous pouvez écrire un courrier recommandé à la Mairie en demandant plus de précisions écrites sur l’application de ces règles d’urbanisme à votre voisin.
– Vous êtes soumis à la réglementation du lotissement : règlement + cahier des charges.
Si le règlement n’est pas caduc ou n’était pas caduc au moment de la réalisation des travaux : vérifier compatibilité de vos questions 1. 2. et 3. avec règlement applicable.
Le cahier des charges est comme un contrat entre colotis, il s’impose sans devenir caduc : vérifier compatibilité de vos questions 1. 2. et 3. avec cahier des charges applicable.
Si tous les termes des documents d’urbanisme et documents du lotissement ont été respectés. Il vous faudra étudier si les nuisances provoquées vous causent des troubles du voisinage excessif. Auquel cas, il faudra faire appel au juge pour trancher le litige et préalablement au conciliateur de justice.
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir
Je vous remercie pour votre réponse, j’ai vraiment du mal à drainer des informations d’urbanisme fiables.
Avant de porter plainte pour troubles anormal de voisinage je veux être certain que la réglementation du Plu soit respecté.
Je vous remercie encore pour votre aide
Merci infiniment pour ses précieux conseils
De rien ! On attend de vos nouvelles !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Merci pour cette réponse, concernant notre terrain agricole nous sommes sûr qu’en fin d’enquête publique, il passe en emplacement réservé, depuis le 4 octobre, le PLU est actuellement soumis pour avis aux personnes associées à son élaboration et ce jusqu’au mois de janvier 2016, que peut-on faire pour notre défense.
Bonjour,
Le projet de PLU a donc été arrêté et soumis à enquête publique, puis transmis aux personnes publiques associées pour avis (délai de trois mois).
En principe, vos démarches sont :
1/ Contester l’emplacement réservé dans un courrier argumenté remis au commissaire-enquêteur, annexé au registre d’enquête.
2/ Obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur à votre demande dans ses conclusions motivées consignées dans le registre d’enquête.
3/ Faire modifier le projet de PLU avant l’adoption définitive du PLU par le Conseil municipal. Le projet peut encore être modifié en fonction des éléments de l’enquête publique et des avis des personnes publiques associées.
4/ Si le PLU définitif ne fait pas droit à vos demandes, vous disposez d’un délai de deux mois pour intenter un recours devant le tribunal administratif à l’encontre de l’emplacement réservé.
Il vous faut disposer du dossier de PLU afin d’analyser l’opportunité de l’emplacement réservé et trouver les arguments de contestation.
Demandez la copie sur clé USB, et l’extrait de plan de zonage de votre terrain en version papier.
Toutes ces démarches sont décrites avec modèles de lettres dans le Guide que vous avez acheté : Défendez vos droits face au PLU.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, je suis agricultrice, avec des terrains en fermage. J’aimerai m’installer autour de ces terrains, mais il n’y a que de la forêt. Une forêt de 3ha appartenant à un massif forestier est en vente juste à côté de mes fermages. J’ai comme idée de mettre en premier lieu une serre tunnel dans la forêt qui me servira pour surveiller la mise bas de mes animaux, pour ensuite y construire ma maison avec cette justification. J’aurai aimé savoir s’il était possible d’avoir un permis de construire pour la serre tunnel (et ensuite la maison) sans autorisation de défrichement, sachant qu’il y a la place entre les arbres (la forêt a été éclaircie) donc pas de nécessité de coupe rase (juste un cloisonnement et une nouvelle éclaircie qui ne nécessiteraient pas d’autorisation de défrichement). Ne pas demander d’autorisation de défrichement m’arrangerait vu que je suis soumise sinon à payer une compensation à l’état. Qui juge si l’autorisation de défrichement est nécessaire au permis de construire ? Il n’y a ni carte communale ni POS ou PLU sur la commune, normalement la seule condition d’avoir un CU est d’avoir les réseaux en bord de parcelle (ce que je vais amener une fois que j’aurai acheté la forêt). Merci beaucoup pour votre aide.
Bonjour,
Il serait bon dans votre cas de vous rapprocher de la DDT – Direction départementale du Territoire et notamment du service économie agricole. L’obtention d’un certificat d’urbanisme positif ne dépendra pas de votre bonne volonté à amener les réseaux. C’est bien plus compliqué que cela. S’il n’existe aucun document d’urbanisme, la DDT applique d’une part le principe de constructibilité limitée dans les Parties actuellement urbanisées. D’autre part, en ce qui concerne les habitations nécessaires à l’exploitation agricole, elle développe une doctrine avec un certain nombre de critères à respecter par le porteur de projet. Cette doctrine est ainsi appliquée par les services instructeurs des demandes de permis de construire, et donc la DDT du département où se situe le terrain est la mieux placée pour répondre à vos interrogations. Par ailleurs, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour avoir une réponse écrite officielle de l’administration sur votre projet. Vous disposerez ainsi des informations nécessaires afin de cadrer les conditions suspensives à l’achat du terrain.
Bien cordialement
Jasmine- Droit sur terrain
Bonjour,
nous sommes propriétaires d’un terrain agricole sous bail de fermage jusqu’en 2022, et le PLU est en révision dans notre village, nous avons l’inquiétude de voir ce terrain transformé en emplacement réservé. Est-ce que le bail ne nous protège pas contre les mouvements de la mairie ? D’autre part, peux-t-on vendre un terrain qui est en zone ud a alors que le PLU est en cours de révision ?
Par avance merci pour votre retour.
Bonjour !
Un bail ne protège pas contre des changements de réglementation. Il faudrait selon moi, demander rendez-vous au service urbanisme de la Mairie ou les appeler pour vérifier si vos craintes sont justifiées. En effet, si c’est le cas, il vous faudra organiser votre défense avant l’arrêt du projet de PLU et l’enquête publique. Je parle de « défense » puisque l’emplacement réservé rend inconstructible votre terrain. Vous pouvez vendre votre terrain même si le PLU est en cours de révision. Il appartient à l’acquéreur de s’informer des possibles changements de réglementation sur le terrain.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
merci de votre réponse , pour la création des ouverture j’ai juste demander une autorisation de travaux avec deux photos une avant et une après , on ne ma pas demander de stipuler la surface des travaux . je me demander si les ancien propriétaire ne devrait pas payer une partie de cette taxe vue qu’une grosse partie des aménagement de cette grange et écurie a été effectué par eux avant la vente ?
Bonjour,
Vous devez disposer du permis de construire du bâtiment annexé à l’acte de vente, il faudrait y vérifier le nombre de pièces autorisées.
Vous pouvez aussi demander à consulter le dossier de permis de construire en mairie, il vous suffit d’envoyer un mail pour leur demander les démarches à accomplir.
Vous en saurez plus sur les éventuelles obligations de votre vendeur au sujet de la taxe d’aménagement. Sachant qu’avant 2012, elle s’appelait TLE – taxe locale d’équipement.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour , j ai acheter il y a 5 ans une ferme en partie rénové . dans la partie du bâtiment agricole il i avait un dressing , un wc , une sdb , une cuisine et une grande pièce noir . aujourd’hui on me demande de payer une taxe sur l’aménagement des bâtiment agricole car j’ai créer 2 ouverture dans la pièce noir . le problème c est que l’on me demande de payer pour toute les pièce créer dans ce bâtiment alors quelle existait déjà quand j’ai acheter cette maison .
Bonjour,
Le changement de destination d’agricole en habitation a du nécessiter un permis de construire vu que vous avez notamment modifié la façade en créant les ouvertures. Vous avez du donc déclarer de la surface taxable dans le feuillet impositions de votre demande de permis de construire. Vérifiez vos déclarations, elles doivent correspondre à la base de calcul de la DDT.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Mes parents sont agriculteurs et souhaitent faire construire une maison d’habitation sur un de leur terrain (terre agricole en zone naturelle) qui est accolé à un terrain où il y a une maison d’habitation.
Leur certificat d’urbanisme a été refusé au motif qu’ils partent à la retraite dans un an.
Peut-on avoir un recours?
Merci
Bonjour,
Le règlement de la zone agricole applicable à votre terrain doit autoriser les constructions à usage d’habitation lorsque la proximité de l’agriculteur est rendue nécessaire sur son exploitation agricole. Dès lors, lorsque vos parents seront retraités la condition pour pouvoir construire ne sera plus remplie… Il vous faut lire attentivement le règlement du PLU pour savoir ce qui est autorisé sur vos terrains et demander un extrait de plan de zonage. A voir, si cette réglementation est susceptible d’évoluer prochainement. Il faudrait poser la question à la Mairie.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Mme Jovanovic,
Merci pour votre réponse. Je viens d’aller en mairie, et en fait ce n’est pas un PLU mais une carte communale.
est-ce que les démarches restent les mêmes.
Merci
cordialement
Oui, il s’agit d’un document d’urbanisme « allégé » par rapport au PLU. Vous pouvez demander copie de tous les documents de la carte communale afférents à votre terrain, et intenter les voies de recours évoquées dans ma précédente réponse. Il est important de bien vous faire expliquer les motifs du changement de zonage sur votre terrain, par écrit c’est mieux.
A bientôt
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, j’ai fait construire ma maison en 2008.
Nous avons pour projet de réaliser un préau de stationnement pour deux voiture avec un abris de jardin. Mon dossier de permis de construire quasiment complet, je suis allé au service d’urbanisme afin qu’il vérifie qu’il soit correct. Et là, on m’apprend que ma demande sera rejetée car mon terrain est en zone naturelle, alors qu’il ne l’était pas en 2008.
La seule chose que je peux faire selon le service de l’urbanisme c’est que ma construction soit accolée à la maison, alors que cela est impossible car nous avons des ouvertures sur tous les cotés;
Donc sur mon terrain je ne peux rien construire.
Ai-je un recours ?
Merci
Bonjour,
Bien sûr, il existe des recours.
Toutefois, il vous faut déjà disposer d’un minimum d’éléments et comprendre les motifs du classement en zone naturelle.
Pour cela, il vous faut demander au service urbanisme :
– copie de l’extrait de zonage du PLU sur votre terrain,
– copie du règlement du PLU afférent à votre terrain.
Il vous faut étudier l’ensemble du dossier PLU, il est peut-être consultable sur internet ?
Sinon, vous pouvez demander à ce que l’on vous enregistre sur une clé USB le rapport de présentation du PLU, le PADD du PLU, les OAP.
Ces éléments vous aideront à comprendre les justifications du classement de votre terrain en zone naturelle.
Vous pouvez également écrire un courrier à Mr le Maire en demandant des précisions sur les motifs du classement de votre terrain en zone naturelle.
Puis faire le parallèle avec les documents du PLU pour soulever d’éventuelles contradictions.
Des erreurs sont fréquemment commises dans le zonage des PLU, la jurisprudence abondante en urbanisme en témoigne. J’ai rédigé un article « Erreur de classement en zone naturelle » et d’autres sur les erreurs de zonage dans le PLU.
Ensuite, et en fonction de l’analyse des éléments du PLU, vous avez deux voies de recours pour faire modifier le zonage sur votre terrain :
– la demande d’abrogation partielle du règlement illégal adressée à Mr le Maire. Son refus est attaquable devant le tribunal administratif.
– l’exception d’illégalité soulevée à l’occasion d’un refus de permis de construire, ou certificat négatif.
Vous intentez un recours en invoquant le fait que le refus est basé sur un règlement illégal.
J’ai rédigé plusieurs articles sur le sujet dans la rubrique Propriétaires.
Il vous faudra affiner votre analyse du zonage :
Si le terrain doit réellement être classé en zone naturelle, vous pouvez demander à identifier votre bâtiment dans le PLU afin d’y autoriser annexes et extensions (Loi ALUR de 2014 et Loi Macron de 2015).
Si le terrain a été classé par erreur (erreur matérielle) ou erreur d’appréciation des services de la Mairie (erreur manifeste d’appréciation), vous pouvez selon l’environnement urbain de votre terrain demander à être intégré dans la zone constructible la plus proche.
Ce sont les hypothèses possibles selon moi. Pour aller plus loin, il vous faut le PLU.
N’hésitez pas pour plus de précisions. J’ai vu que vous vous êtes abonné à la newsletter, vous avez du recevoir le guide offert droit sur terrain, qui peut vous aider à mieux comprendre vos droits à l’information , et le mécanisme d’élaboration du PLU.
Je prépare par ailleurs un E-Book,sur les voies de recours possibles lorsque les délais de recours contre le PLU sont expirés.
Vous remerciant de votre attention,
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’envisage l’achat d’une maison qui est actuellement en zone NB. Le prochain PLU applicable en 2017 fait passer cette parcelle en zone Ap.
– Qu’elle est la signification de Ap ? Quelles sont les règles générales pour ces zones ? Où trouver ces règles ?
– J’ai compris qu’il s’agissait d’une zone Agricole « p » ; est-il donc possible que La Safer préempte une future vente ? Est-ce que la zone pourra bénéficier des aménagements urbains type électricité, fibre optique, assainissements, etc….
Quels sont les impacts dont je devrais tenir compte ?
Je vous remercie par avance de votre aimable aide.
Bonjour Monsieur,
Avec les références cadastrales, demandez en Mairie copie de :
– l’extrait de plan de zonage
– le règlement de la zone Ap.
Vous aurez la réponse à votre première question.
La SAFER peut préempter l’achat du terrain.
Pour les aménagements urbains, posez la question à la Mairie.
Pour les impacts, je n’ai pas compris le sens de votre question désolée.
Tenez nous informés de l’évolution de votre dossier !
A bientôt
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Suite à une demande de permis de construire, le service urbanisme m’a répondu par un sursis à statuer .
En effet mon terrain va passer en zone naturelle dès que le PLU sera adopté.
J’ai fais un recours gracieux, avec un avocat, expliquant que mon permis n’avait pas à vocation de rendre plus honnereuse(…..) l’exécution du futur PLU.
Aucune réponse de la mairie
J’ai demandé un RDV au maire, qui lui est pour me donner l’autorisation de permis de construire.
Mais la mairie à l’air bloqué dans sa situation, le service urbanisme a mis en sursis à statuer, alors que le maire ne voit aucun inconvénient à me délivrer l’autorisation….
Ma question : une mairie peut elle revenir sur sa décision de « sursis à statuer »?
comment faire, justifier auprès du contrôle de légalité de la préfecture…?
Est ce déjà arrivé?
Merci
Bonjour,
Excusez-moi d’être directe mais peu importe ce que dit le Maire si l’urbanisme bloque votre projet…
Cela signifie que votre terrain est menacé de devenir inconstructible dans le futur PLU.
Si le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal, il vous faut demander communication du projet de PLU concernant votre terrain :
– extrait de plan de zonage de votre terrain,
– règlement du projet de PLU correspondant au zonage,
– annexes du projet de PLU par rapport à votre terrain.
Si la Mairie vous a opposé un refus implicite à votre recours gracieux à l’encontre du sursis à statuer, c’est attaquable devant le tribunal administratif.
Votre avocat a du vous informer des délais pour intenter un recours contentieux à l’encontre du refus implicite de la Mairie de faire droit à votre recours gracieux.
Par ailleurs et parallèlement à votre recours gracieux, il est important de saisir le Préfet via le service du contrôle de légalité. Vous leur faites copie de votre recours gracieux et demandez à ce qu’il contrôle la légalité du sursis à statuer. Si le Préfet relève une illégalité, il peut mettre en demeure le Maire de retirer l’arrêté de sursis à statuer. Le Maire n’est pas obligé de donner suite à cette demande, mais cela part mal pour un éventuel contentieux devant le tribunal administratif.
Vous devez vous battre sur deux aspects selon moi (et donc deux recours) :
– Contester le sursis à statuer en invoquant vices de forme et de fond.
Obtenir son annulation.
– Contester le zonage zone naturelle du projet de PLU sur votre terrain.
Demander la modification de ce zonage.
Il vous faudrait déjà récupérer les éléments listés ci-dessus et demander à l’urbanisme les justifications de ce classement en zone naturelle.
Ecrivez leur un mail ou un courrier, il vous faut tracer tous vos échanges par écrit.
Les services administratifs de l’urbanisme sont les mieux placés pour vous répondre sur l’application des textes de lois.
Tenez-nous informés, je pourrai créer un sujet pour suivre votre dossier.
Récemment, à Marcey en Grèves, le tribunal administratif a annulé la zone naturelle, car découlant d’une erreur d’appréciation de la Mairie, d’un terrain-jardin d’une propriété.
Le Code de l’urbanisme donne les critères de classement des zones, il faut que les services administratifs de la Mairie vous justifie du classement en zone naturelle par rapport au code de l’urbanisme et lois applicables sur votre secteur.
N’hésitez pas pour plus de précisions et voyez dès maintenant les délais de recours contentieux sur le sursis à statuer avec votre avocat.
Bonne semaine
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je reviens vers vous pour vous demander quelques précisions :
Le courrier de recours gracieux je l’ai fait dès le refus du permis, j’ai reçu un courrier me disant que mon courrier
allait être transmis au service concernés, je n’ai à ce jour pas de réponse, cela va bientôt faire 2 mois, dois je attendre leur réponse ou dois je faire le recours contentieux avant les 2 mois ?
D’autre part, le PLU de ma ville indique reconstruction après sinistre, pouvez vous m’indiquer si les textes de loi sont prioritaires (puisque eux indiquent reconstruction après sinistre ou démolition quelque soit la zone du moment qu’il y avait une construction légale), par rapport au PLU ?
Je me tiens à votre disposition si ma question n’est pas très explicite.
Je vous remercie
jACQUELINE PROTO
Bonjour,
Je reviens vers vous en passant directement par le site en espérant que cela fonctionnera car je ne suis pas trop douée !
Je reviens vers vous pour vous demander quelques précisions :
La lettre de recours gracieux je l’ai faite dès que j’ai reçu le refus du permis modificatif, la mairie m’a répondu qu’ils transmettraient mon dossier et me tiendrai informé, dois je attendre d’avoir la réponse ou dois je faire
le recours contentieux dans le délai obligatoirement des 2 mois même sans réponse définitive de mon recours contentieux ?
D’autre part, le PLU de ma ville indique que l’on peut reconstruire après sinistre il ne parle pas en cas de démolition pour force majeure, pouvez vous me dire si je vais en contentieux, le fait que dans tous les textes de loi on parle de reconstruction après sinistre ou démolition, qui est majoritaire le PLU ou les textes de loi ?
Je vous en remercie et vous souhaite une bonne fin d’après midi
Jacqueline PROTO
Bonjour
Avez-vous alerté le service du contrôle de légalité sur votre cas ? Le Préfet a pour rôle de vérifier la légalité des actes émis par les Maires.
Suite à ce contrôle, le Préfet peut demander au Maire de retirer un acte illégal qu’il s’agisse d’un arrêté, d’une délibération…
L’expertise juridique du contrôle de légalité pourrait peut-être vous aider dans vos démarches.
Il vous faut très clairement lister les étapes, et dresser un historique aussi clair que possible.
Souvent, des demandes sont traitées à la va vite tout simplement parce que la demande est trop confuse..
A partir de la réponse de la Mairie ou du refus implicite = silence gardé pendant deux mois, vous disposez d’un nouveau délai de deux mois pour intenter un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Le PLU est censé respecter les lois en vigueur. Il s’applique donc de fait à toute situation juridique. Du moment qu’il est exécutoire, il s’impose à tous même au Maire qui n’a pas le pouvoir d’y déroger..
Par contre, le règlement du PLU peut être illégal c’est à dire que les auteurs du PLU se sont trompés et n’ont pas correctement respecté la Loi..
C’est une autre bataille à mener, il faut faire reconnaître l’erreur commise soit par le Maire lui-même qui abroge le règlement, le modifie et en adopte un nouveau.
Soit, il faut saisir le tribunal administratif qui va reconnaître l’erreur commise en déclarant l’illégalité du règlement et enjoindre au Maire d’abroger le règlement ilégal, de le modifier, et d’en adopter un nouveau.
En tout état de cause, la reconstruction après sinistre est prévue par le code de l’urbanisme comme indiqué dans la précédente réponse.
Donc, le règlement du PLU doit s’y conformer en principe et sous toutes réserves des éléments du dossier.
A cette étape, je vous conseille vivement d’adresser un courrier explicatif au contrôle de légalité de la Préfecture :
– Dressez l’historique clair, point par point,
– Mentionnes votre recours gracieux, les dates d’envoi et de réception par la Mairie,
– Joignez copie de votre recours gracieux
– Demandez leur leur position sur la situation juridique pour qu’ils comprennent bien l’impasse dans laquelle vous vous trouvez aujourd’hui.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je vous remercie pour votre réponse rapide et très explicite et détaillé.
Le recours gracieux je l’ai fait, j’attends leur réponse.je reviens vers vous dès que j’ai du nouveau.
Je voulais aussi vous dire bravo pour tout ce que vous faites pour nous tous sur ce site,
On voit que vous aimez’ votre métier.
Une bonne journée
A bientôt
Bonjour,
Faut-il demander un permis de construire ou une autorisation pour construire un abri en bois ouvert (3 cloisons et un toit) et sans fondations sur une zone forestière non constructible ? Et sur une zone constructible ? Si oui, à partir de quelle taille ?
Merci de vos conseils.
Bonjour !
Toute construction est soumise aux règles d’urbanisme. Soit vous consultez le règlement en Mairie : extrait de zonage et règlement correspondant en donnant les références cadastrales.
Soit vous demandez un certificat d’urbanisme et la Mairie vous répond officiellement sur les règles applicables. C’est gratuit et ouvert à tout administré.
Rien ne sert d’éviter le passage en Mairie. J’ai régulièrement des internautes qui se sont dresser PV pour infraction aux règles d’urbanisme. D’autant plus, si vos projets sont en zone naturelle forestière. Il n’est pas possible de répondre de manière générale à une question si générale. Chaque Mairie applique sa propre réglementation.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens sur ce forum pour un très gros soucis, je vous résume en quelques lignes ma situation :
J’ai acheté une maison avec un terrain dans une zone N2, j’ai obtenu un permis de construire pour une extension, lors de mon achat j’avais fait assurer la maison et fait mettre le compteur EDF. Lors des travaux sur l’ancienne maison pour pouvoir construire la nouvelle maison, (il était prévu de déposer la toiture, le plancher, certains murs) l’ancienne maison étant construite en pierre et terre s’est fissurée de partout et n’a pas tenu, les murs restants se sont fissurés, nous avons donc été obligé de tout enlever, de ce fait j’ai résilié le contrat EDF par sécurité. Un voisin a eu la « gentillesse » d’écrire à l’urbanisme et de ce fait une personne de l’urbanisme est passée et nous a dit de ne pas continuer les travaux, nous avons donc arrêter, j’ai contacté à maintes reprises la personne de l’urbanisme, il n’a jamais voulu me recevoir, au bout de 2 mois n’ayant reçu aucun courrier et chaque fois que je me rendais à l’urbanisme personne ne voulait me recevoir, nous avons repris les travaux, en demandant la pose d’un compteur chantier pour l’électricité. Au bout de 3 mois la maison a été construite et je reçois un courrier en m’indiquant l’article 421.1 et 480.4, et me demande de régulariser la situation, je dépose donc un permis avec l’article 111.3 ou 111.15 reconstruction à l’identique, celui ci m’est refusé en m’indiquant que je n’ai pas fourni la preuve du sinistre, j’ai donc envoyé un courrier en leur demandant de m’indiquer ce qu’il voulait exactement ils m’ont répondu qu’ils transmettraient mon dossier aux services concernés. J’ai appelé l’ERDF pour pouvoir installer le compteur définitif,le compteur chantier en place disjoncte constamment donc j’ai voulu installer le compteur définitif pour ne plus avoir de problème pour les entreprises qui travaillent, l’ERDF m’a indiqué ne pas pouvoir m’installer le compteur définitif suite à un refus de l’urbanisme. Pouvez vous me donner des conseils, je ne sais plus que faire, je suis désemparée !
Je vous en remercie, et vous prie d’agréer mes salutations distinguées.
Bonjour !
En effet, la situation semble délicate. Ceci étant, vous n’avez pas vraiment été aidée par l’urbanisme dans vos démarches..Ils auraient du dès le départ vous adresser un arrêté interruptif des travaux vous mettant en demeure d’interrompre les travaux pour non respect des prescriptions du permis de construire..
Si je comprends la situation , vous avez effectué par vous-même vos travaux et n’avez pas souscrit d’assurance chantier. Dès lors, je ne vois pas à qui vous auriez pu déclarer un sinistre pour des travaux non assurés.
La règle est posée par l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme :
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. »
Ainsi, si la construction initiale a été régulièrement édifiée (= avec permis de construire), vous pouvez reconstruire à l’identique en respectant l’article N2 que vous citez. A votre place, je rédigerai un courrier de recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire. En effet, si vous laissez passer un délai de deux de mois, l’arrêté de refus sera définitif et vous n’aurez plus de recours. Le recours gracieux vous permet de décaler de deux mois un éventuel recours contentieux, avec l’aide d’un avocat.
Il conviendra ensuite d’expliquer le plus clairement possible et par étape les raisons de ces changements dans les travaux initialement autorisés par le permis de construire.
Et bien sur démontrer de votre bonne foi en expliquant que vous ignoriez qu’il vous fallait demander ce permis de reconstruire à l’identique avant de réaliser les travaux.
Cependant, vous démontrerez également que vous n’aviez pas le choix (toute photo à l’appui est élément de preuve pour l’administration), à moins que votre bâtiment ne s’effondre.
Si l’on vous a autorisé l’extension de votre construction, le règlement de la zone N2 ne doit pas être si sévère que cela. Il vous faut éplucher le règlement de zone afin de développer vos arguments pour votre défense. Ce recours gracieux ayant pour objet : recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire doit être rapidement déposé (délai de deux mois à compter du refus). Expliquez bien que ce sont vos travaux nécessaires à l’extension qui ont fragilisé le bâti existant et votre impossibilité à apporter la preuve demandée d’un sinistre. Votre recours peut être adressé en copie au service du contrôle de légalité de la Préfecture, qui donnera son appréciation des textes et de la situation.
En effet, tous les arrêtés du Maire sont transmis au contrôle de légalité du Préfet pour vérifier leur respect des règles de Droit.
Vu le contexte, les délais courts pour réagir, et la complexité du Droit en la matière, vous auriez tout intérêt à demander une consultation juridique d’un avocat spécialisé en urbanisme afin de compléter votre recours gracieux.
N’hésitez pas pour plus de précisions et bon courage dans vos démarches,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour!
J’ai bien pris note de vos réponses. Je vai me rapprocher de la mairie pour plus de renseignements. Je vous tiendrai informée dès que possible.
Merci pour votre compréhension, votre attention, et bravo à vous et à tous ceux qui partage sur votre site.
Saphir
Bonjour!
Merci pour la clarté de votre réponse. Oui le maire ne s’est pas opposé. Mais ce local est déclaré comme abri pour animaux mais non stockés. Il est utilisé que le temps de la pratique de l’activité canine. Ce n’est ni une pension ni un chenil permanent.
Néanmoins pourriez-vous nous éclairer sur quelques points?
Mise à part la demande de l’arrêté de non-opposition et la reconstruction de l’abris:
-cet abri est-il concerné par le code de l’urbanisme ou rural?
-Si c’est le code rural, la nouvelle taxe est-elle applicable?
– avons-nous d’autre recours?
Dans l’attente de votre réponse ,je vous souhaite un bon weekend à vous aussi.
Saphir
Bonjour,
Dès lors qu’il s’agit d’une construction créant de la surface taxable, conformément à l’article L 331-10 du Code de l’urbanisme, cela reste soumis aux autorisations d’urbanisme et à la fiscalité d’urbanisme.
Il y a peut-être des dispositions spécifiques propres au code rural pour ce type d’abri, je l’ignore.
Dans tous les cas, le droit des sols et les autorisations d’édifier des bâtiments quel qu’ils soient est régi par le Code de l’urbanisme.
L’article L 331-7 du code de l’urbanisme vise les cas d’exonérations et notamment : « Dans les exploitations et coopératives agricoles, les surfaces de plancher des serres de production, celles des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, celles des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, celles des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation et, dans les centres équestres de loisir, les surfaces des bâtiments affectées aux activités équestres. »
Si vous pouvez entrer dans ce cadre, peut-être pouvez-vous prétendre à l’exonération.
Sur un sujet qui se rapproche, j’ai rédigé l’article « Cheval et activité agricole« . Les juges ont reconnu que l’association gérant principalement des activités de ballades équestres pratiquait bien une activité agricole et pouvait ainsi bénéficier d’un bail rural.
Cependant l’article L 311-1 du Code rural vise expressément les activités de préparation et d’entraînement des équidés…
La Mairie peut quant à elle voter des exonérations prévues à l’article L 331-9 du code de l’urbanisme mais cela concerne les abris de jardins, pigeonniers et colombiers soumis à déclaration préalable…Et encore faut-il que la Mairie ait voté l’exonération en conseil municipal.
Je ne vois malheureusement pas de recours, mais peut-être que quelque chose m’échappe. Si un internaute peut faire partager son savoir ou son expérience en la matière, toute contribution sera bienvenue ! 🙂
Bon courage et tenez-nous informés des suites !
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons pris connaissance de vos articles.
Pourriez-vous nous renseigner?
Voici les faits:
Notre association pratique une activité de dressage de chien en extérieur.
Nous avons construit un local en bois de 18m2 pour nous abriter des intempéries.
Suite à la déclaration en mairie, nous avons reçu une taxe d’aménagement de 698€ ( date limite de règlement le 15/11/16). Ce local est situé sur un terrain agricole non constructible et non viabilisé. Il n’est pas monté sur une dalle en béton ni sur une chape en béton. La structure en bois est démontable et n’a pas vocation à être habitable (pas d’isolation, ni eau, ni électricité). Nous n’avons pas non plus de permis de construire.
Sommes-nous dans l’obligations de payer ce montant?
Par avance merci de votre compréhension.
Saphir
Bonjour !
Si je comprends, vous avez déposé une demande de déclaration préalable en Mairie. La Mairie ne s’y est pas opposée.
Cette déclaration préalable est transmise à la DDT qui prend en compte la surface de la nouvelle construction et applique le calcul de la taxe d’aménagement conformément à l’article L 331-10 du Code de l’urbanisme.
La DDT prend en compte toutes surfaces peu importe qu’elle soient à usage d’habitation « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. »
Donc sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80m : pas de taxe d’aménagement
Sous une surface au sol de 5m² : pas de taxe d’aménagement.
Vous faites un local de 18 m² avec sur toute la surface une hauteur sous plafond de moins de 1,80m, la taxe d’aménagement ne s’applique pas.
Vous jouez sur la surface et la hauteur : moins de 1,80m de hauteur sur 13 m², reste 5m² avec hauteur taxable mais la surface de 5m² n’est pas taxable..
Si la surface n’est pas close, il manque le 4ème côté, cela ne répond pas non plus aux critères de l’article L 331 10 du code de l’urbanisme..
Bref, facile à dire mais tiré par les cheveux comme local si je puis dire…
La taxe d’aménagement s’applique de la même manière aux locaux de stockage, aux abris de jardins, aux garages, aux sous-sols…Il n’y a plus de notion de surface taxable = habitable avec la nouvelle taxe d’aménagement du moment que vous rentrez dans les critères de l’article cité.
Pour ne pas la payer, il faudrait demander le retrait de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable, cela annule le titre de perception.
Et refaire votre local.
Si vous n’aviez pas déposé de déclaration préalable, c’est la même sanction, l’administration a le droit de taxer les locaux faits sans autorisations.
En espérant avoir répondu à votre question,
Bon weekend à vous !
Jasmine – Droit sur terrain
La mairie et la DDE nous ont donné l’autorisation de construire une piscine sur notre terrain.
Lors du terrassement, nous avons trouvé un tuyau d’irrigation que nous avons malencontreusement cassé , tuyau qui traverse notre terrain, personne de la mairie ne nous a informé de la présente de celui-ci et pourtant un conseiller municipaux en connaisant l’existence. Le maire prétend que la réparation et la déviation de ce tuyau est de notre responsabilité et à nos frais. Cela nous surprend.
Soi disant que ce tuyau n’apparait sur aucun plan de la commune. La mairie a t’elle raison?
Cordialement. et Merci pour vos conseils
Bonjour !
Ce tuyau d’irrigation appartenant à la Commune se situe sous votre terrain, vous l’ignoriez et l’avez cassé lors de vos travaux de terrassement.
En toute logique, vous devriez disposer d’une convention de servitude de passage : vous autorisez la Mairie à faire passer la canalisation sous votre terrain.
Ce type de servitude est annexée à l’acte de vente, répertoriée dans les servitudes de passage de la Mairie et objet d’un plan de passage.
En effet, elle doit être assortie d’une servitude non aedificandi : vous ne devez pas construire au dessus de ce tuyau empêchant l’entretien et maintenance par la Mairie.
Demandez à la Mairie qu’elle vous fournisse cette convention de servitude si vous n’en disposez pas dans votre dossier.
La Mairie, si elle ne peut vous la fournir devrait régulariser la situation, via une convention et le plan annexé.
Ainsi, si la Commune « occupe » de manière irrégulière le sous sol de votre terrain, devrait pour le moins s’occuper de réparer le tuyau intrus par ses propres moyens.
Tenez-nous informés,
Bonne semaine
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai visité un terrain classé Np hier. C’est une zone forestière.
Il y a sur ce terrain, une ancienne habitation troglodyte. Il n’y a plus ni porte ni fenêtre. Le voisin certifie qu’il y a connu une famille y vivant il y a une soixantaine d’année. Il est vrai que j’ai pu observer une ancienne cheminée et un puits.
Du coup, ai-je le droit de réaménager l’habitation? Puis je faire venir l’eau, l’électricité etc…?
Merci pour votre future réponse!
Marine
Bonjour !
Très original ! 🙂 Pour avoir la réponse à toutes vos questions, il faut vous rapprocher de la Mairie.
Que dit le règlement de la zone Np ? Il vous faut la copie du réglement zone Np, c’est le minimum pour étudier votre projet.
Envoyez un mail au service urbanisme de la Commune, demandez leur ces précisions, décrivez votre projet et revenez vers nous.
Je serai ravie de suivre votre projet en ligne, et je suis sûre que cela intéressera d’autres internautes !
A bientôt !
Jasmine
Droit sur terrain
impossible de poser une question sur votre site, dommage !
Si vous lisez ce mail, ma question est la suivante:
j’ai lu votre article sur la division de terrain et la Déclaration Préalable, mais combien de temps le terrain divisé en 2 parcelles constructible est il protégé d’un changement de PLU, voire d’un changement de zone.
l’agence immobilière me dit 5 ans et le service de l’urbanisme de la mairie, aussi 5 ans alors que les textes me disent 2 ans + 1 ans reconductible (je ne comprends plus rien); j’ai acheté un terrain en 2012, PLU en zone Ud, le nouveau PLU est arrivé en 2013, ma zone est passé en Nh; j’ai construit avant le nouveau PLU de 2013, ok mais aujourd’hui je souhaite construire une extension, en 2016; je dépends de quelle zone et quel PLU. merci de votre réponse
Bonjour !
Pas impossible, la preuve ! 😉
Il n’y a pas de formulaire sur le site effectivement, mais les questions posées dans les cases Commentaires me parviennent bien.
Il y a deux problèmes dans votre cas, et il me semble indispensable de traiter le premier.
Comment un terrain classé en zone Ud en 2012 peut-il être classé en zone naturelle en 2013 ?!
Quelle est la perte de la valeur vénale du terrain ?
Que veut dire Nh : chaque zone et règlement qui s’y rapporte est propre à chaque Commune. C’est la liberté donnée aux Maires d’élaborer leur propre PLU.
Donc pour savoir de quelle zone vous dépendez, il vous faut demander à la Mairie les copies de :
– l’extrait de plan de zonage du PLU afférent à votre terrain cadastré section………..N°…………..
(Joignez la copie de votre extrait de plan de cadastre)
– le règlement du PLU afférent à cette zone (à priori Nh)
– les annexes et servitudes du PLU afférentes à votre terrain
Revenez vers nous avec ces éléments pour savoir si vous pouvez construire une extension.
Autre possibilité
Faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel et décrivez votre projet d’extension, la mairie vous répondra sous un délai de deux mois. A préciser que le certificat d’urbanisme opérationnel négatif peut faire l’objet d’un recours en justice pour faire constater le zonage illégal.
Selon moi, vous décrivez une situation à fort potentiel contentieux…
Enfin, disposez-vous déjà de cette déclaration préalable division de terrain et de quand date-elle ?
A vous lire,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté une maison des années 30 qui est hélas en zone agricole. Nous voulons faire un agrandissement, mais ne pouvons pas obtenir de permis de construire étant en zone agricole.
A l’entrée de la maison, il y a une terrasse couverte en beton, attenante à la maison mais qui n’est pas fermée sur les côtés. Avons nous le droit de fermer les 2 côtés en dur (béton)? sachant que les 2 autres côtés sont contigus à la maison (1 est l’entrée et l’autre touche la cuisine). On voudrait simplement fermer en dur ces 2 côtés et déplacer une fenêtre, la décaler dans la partie que nous souhaitons fermer. J’espère avoir été claire. Merci pour votre réponse
Bonjour !
La première chose c’est que vous êtes autorisé à faire ce qui est autorisé par le PLU.
Vous devez donc disposer de l’extrait de plan de zonage de votre parcelle et du règlement du PLU correspondant.
Il vous suffit de demander ces documents à la Mairie munie de vos références cadastrales.
Je précise bien qu’il faut disposer des documents à jour ! Il est courant que des personnes me contactent car elles viennent d’apprendre un changement de zonage sur leur terrain alors que la modification du PLU ayant opéré ce zonage est ancienne de quelques mois voire années…
Ensuite, dans la mesure où vous créez une pièces supplémentaire et modifiez la façade de votre maison. Il est fort probable que vous soyez a minima soumis à une déclaration préalable donc une autorisation de la Mairie délivrée conformément au PLU.
Un PLU s’applique : déclaration préalable jusque 40 m² au delà permis de construire
Pas de PLU sur la Commune : déclaration préalable jusque 20 m² au delà permis de construire
Pour savoir si votre projet sera autorisé, il faudrait déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Vous cochez le petit b) et détaillez votre projet de travaux.
La Mairie vous délivrera sa réponse dans un délai de deux mois.
Sachant que cette extension sera assimilée à la création d’une pièce supplémentaire, extension de votre construction, et soumise au paiement de la taxe d’aménagement.
A ne pas négliger si votre superficie de maison fait déjà 100 m². En effet, au delà de 100 m² la surface taxable compte double…Voir mon article sur le sujet Taxe d’aménagement 2016.
Enfin, connaissez-vous les nouvelles dispositions issues de la Loi Macron de 2015 ?
Les bâtiments construits en zone agricole peuvent faire l’objet d’extensions et d’annexes.
Supposons que votre règlement applicable à la zone agricole est trop contraignant et interdit tous travaux.
Cette réglementation n’est plus adaptée à la réalité.
Le PLU est en cours de révision : vous demandez à la Mairie d’identifier votre bâtiment dans le PLU et de réglementer les conditions pour construire extensions et annexes.
Peut-être que la zone agricole elle-même n’est plus d’actualité, ou disons le franchement obsolète…
Vous aurez alors peut-être intérêt à demander la modification du zonage sur votre terrain.
A étudier quelle est la meilleure piste pour vous selon la surface de votre terrain, vos projets (diviser le terrain pour vos enfants..), et évidemment l’augmentation de taxe foncière …
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir
propriétaire d’un terrain dans une commune voisine, au moment de construire, la mairie s’y oppose » votre terrain est soumis au droit de préemption urbain, vous ne pouvez construire des des bâtiments structurants , c’et se qu’on appelle P.L.U. US = urbanisme structurant », et si vous voulez le vendre on peut s’y opposer, c’est notre droit de préemption. l’information a été diffusé par microphone dans une voiture. Soit vous nous vendez le terrain, soit vous nous céder les 2/3, en contre partie, nous prenons en charge la viabilisation de la zone qui vous revient, et vous pourrez construire votre maison. A cet instant précis, le monde s’est arrêté.
Apres moult recherches sur le net, je comprend le sketch, je n’ai jamais la décision de préemption, ni un document qui classe le terrain en zone US, j’ai adressé une DIA dans le but de leur vendre le terrain , 2 mois plus tard aucune réponse de la mairie….
Comment dois je procéder pour récupérer mon terrain et construire ma maison, ou forcer la mairie à l’acheter.
Cordialement.
Bonjour !
Si je comprends bien, vous n’avez jamais perdu votre terrain donc vous n’avez pas besoin de le récupérer. En effet, vous n’avez eu aucune réponse de la Mairie à votre DIA.
Son silence équivaut à renoncer à exercer son droit de préemption.
Si aucun document ne classe votre terrain en zone US, il ne peut vous être opposé un refus de Permis sur ce motif.
Pour vérifier ce qu’il est autorisé de faire sur votre terrain, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel :
– cochez le petit b) et décrivez votre projet.
– La Mairie vous répond sous un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet, la desserte par les réseaux publics, les futurs projets d’équipements publics dans votre secteur, la liste des taxes et participations pouvant être réclamées pour une construction neuve….
Vous pouvez également demander en Mairie à consulter la réglementation applicable, c’est à dire tous les documents du PLU concernant votre parcelle.
Il vous suffit de vous munir de votre plan cadastral pour effectuer ces démarches et recherches.
Vous pouvez enfin déposer votre dossier de permis de construire qui sera accordé s’il respecte la réglementation applicable.
Le Maire n’a pas un pouvoir discrétionnaire pour refuser le permis.
Il doit appliquer la réglementation, si votre projet lui est conforme, un refus de PC serait abusif.
Tenez-nous informés sur le site des suites !
Bonne journée
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Droit sur terrain
Bonjour
Nous sommes plusieurs propriétaires qui avons construits dans une lotissement environ 17 familles – lorsque nous avons construitemen personne ne nous a prévenu que dans notre secteur la taxe d’aménagement était à 20% , ni le vendeur, ni le constructeur, ni le notaire. Nous avions un calcul à 5%. Imaginez notre surprise lorsque nous avons reçu l’avis d’imposition. Pour ma part c’était 5500€ et je reçois pratiquement 9000€ à payer d’autres ce retrouve avec 25000€ à payer.Nous avons essayé de faire pression auprés de Mme Le Maire pour qu’elle revienne à la taxe à 5%. Que pouvons nous faire, ? nous avons monté une association Surtout que les travaux ne sont pas fait – Nous avons un autre cas de figure – certaines personnes ont reçu à payer à 5% pour la première partie , ils se sont aperçu de l’erreur Les impots vont leur rembourser ce versement, mais ils devront payer à 20%. Je m’exprime mal mais j’espère que vous comprendrez ma demande – que pouvons nous faire ? y a t-il un moyen juridique ? Avec mes remerciements
Bonjour !
Je comprends bien la situation. J’ai rédigé plusieurs articles pour alerter les gens sur la possibilité d’une augmentation exceptionnelle de 5 à 20% sur leur secteur.
Voir l’article : Calcul taxe d’aménagement 2016
Vos interlocuteurs : vendeur, constructeur, notaire n’ont pas l’obligation légale de se renseigner sur le sujet et de vous renseigner. A partir de là, les acquéreurs de terrains doivent s’informer par eux-mêmes de tous les frais et taxes qui seront réclamés sur leur construction neuve pour ne pas être pris de court…L’addition grimpe très vite, surtout au delà de 100 m² de surface taxable.
– Demandez à la Mairie la copie de la délibération qui augmente le taux de la taxe d’aménagement sur votre secteur. Vous disposerez déjà de plus de précisions.
– Vérifiez dans votre dossier si vous disposez d’un certificat d’urbanisme. Selon l’article L 331-20 du Code de l’urbanisme :
« La taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date soit de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ou du permis modificatif, soit de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, soit de la décision de non-opposition à une déclaration préalable, soit du procès-verbal constatant les infractions. Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué. »
Pour un exemple pratique, abonnez-vous à la newsletter pour télécharger le Guide du propriétaire malin et bien dans ses droits.
Il serait intéressant que vous puissiez faire valoir cet article du Code de l’urbanisme auprès de la Mairie.
Exemple :
Date du certificat d’urbanisme : 5 mars 2014
Majoration du taux de la taxe d’aménagement à 20% : délibération du 5 mai 2015
Le certificat d’urbanisme valable 18 mois conserve le taux le plus favorable. A voir quel est le taux applicable sur la Commune, 5% est le maximum à voter. Il peut être moindre.
N’hésitez pas pour plus de précisions sur le site
Et tenez nous informés !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Dans la mesure où un terrain agricole est reconnu comme constructible, quel peut être son prix de vente ?
Bien sûr le prix du marché local, cependant , on m’a laissé entendre que son prix de vente ne pouvait dépasser la moitié du prix local… Est-ce exacte ?
Merci
Bonjour !
Sauf erreur de ma part, le prix de vente correspond au prix du marché qui est libre…
A vérifier selon moi le montant de la plus value applicable aux ventes des terrains agricoles devenus constructibles dans la réglementation d’urbanisme…
Tenez-nous informés de vos recherches sur le site, cela peut intéresser d’autres internautes.
A bientôt
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Apparemment mon message d’avant n’est pas passé, donc je reviens vers vous pour vous donner des nouvelles de la révision du PPRN et du sort des très nombreux terrains de loisirs situés sur l’île d’oléron.
Il y a une mission du CGEDD (conseil général de l’environnement et du développement durable) qui a été missionnée pour étudier la situation spécifique des propriétaires des terrains de loisirs sur l’île, puisque rien n’est prévu pour nous (occupation des sols par des RLL depuis des années de fait, tolérée par la mairie).
L’adjoint au maire en charge de l’urbanisme, qui m’a semblé compétent, nous a indiqué:
– aucune chance pour eux d’accepter un passage de nos deux terrains zone nt2, desservis par la voirie, les réseaux et raccordés au tout à l’égoût en zone constructible sous condition de prescription (puisque le porté à connaissance du nouveau PPRN nous passe en aléa submersion faible). Consignes: pas d’augmentation de population dans les zones à risque
– plus de zonage nt2 (autorisation de camper à l’année pour caravane) si risque de submersion, même faible.
– l’Etat peut nous obliger à remettre les terrains à nus
– La mairie nous laissera en place si elle n’est pas contrainte à faire quelque chose car fort intérêt économique des campeurs (on est 20000).
J’ai écrit au CGEDD pour soumettre notre cas particulier, et demander à ce qu’une solution soit trouvé qui satisfasse les parties (comme un aménagement spécifique des terrains à camper situés sur zone à risque faible ou modéré, la zone à risque fort étant inaménageable). Pour l’instant pas de réponse.
Nous attendons le commissaire enquêteur pour lui montrer nos terrains, mais nous ne pourrons certainement pas lutter contre l’expertise des hydrogéologues, n’ayant pas nous-même cette qualité.
Mes questions sont les suivantes:
– en zone nt2, nous sommes autorisés, et je cite le PLU à construire: « Les blocs sanitaires dans la limite de 6 m² d’emprise au sol par unité foncière, à condition qu’ils soient en ossature bois pour permettre un retour à l’état naturel du site. Est-ce que cela veut dire que nous pouvons, sans déclaration de travaux et tant que nous sommes en zone nt2, construire un cabanon sanitaire en bois avec une dalle au sol?
– qui décide de la dénomination et du contenu de ce que contient une zone? Par ex, est-ce que la mairie pourrait décider d’une zone nt2bis, avec des conditions de surélévations pour les installations (officiellement caravane) et un ancrage au sol.
– Est-ce que l’état pourrait autoriser la mairie ou les propriétaires à créer des zones d’implantation légale de HLL ou de RLL, et si oui, sur quelle base?
J’ai soumis l’idée d’une révision du PRRN sans enclencher toute la procédure selon la survenue de certains événements prévisibles (seuil de montée des eaux entraînant de facto un changement de zone par exemple), mais je n’ai pas eu d’écho pour le moment.
En vous remerciant de m’éclairer, je vous tiens au courant pour la suite.
Bonjour!
Votre question est dense et relève plus d’une étude de dossier que d’une simple réponse d’ordre général sur le site.
Vous dites attendre le commissaire enquêteur, ce qui implique la révision du PPRN = enquête publique = commissaire-enquêteur
Mais vous dites aussi avoir soumis l’idée d’une révision du PPRN, ce qui implique qu’il n’y a pas de révision en cours du PPR…
Dans tous les cas, votre démarche de négocier en amont avec les responsables de l’urbanisme en Mairie et les auteurs du PPR est exactement la démarche à suivre.
Je ne peux vous répondre sur ce qui est autorisé de construire, la réponse est dans le règlement applicable à la zone.
Si une révision du document d’urbanisme PPR est en cours, c’est le moment de négocier le réglement et ce qu’il est autorisé de faire en fonction d’un aléa faible de submersion.
Vous faîtes bien d’écrire, il vous faut récolter des réponses écrites ! Votre réunion avec le responsable de l’urbanisme doit faire l’objet d’un compte-rendu écrit de ce qui a été dit que vous consignez dans un courrier adressé à cette même personne relatant la situation juridique de vos terrains. Si vous faites fausse route, une réponse vous sera adressée. En tous les cas, vous disposerez d’échanges écrits. J’insiste car c’est important selon moi de toujours penser à l’Après. En effet, si vous cotisez les personnes concernées pour une consultation juridique d’avocat sur votre dossier, tous les échanges écrits lui seront indispensables. Ce qui est dit à l’oral n’a aucune valeur, et peut être contredit.
Mon conseil serait donc d’adresser un courrier à Monsieur le Maire de votre Commune en lui posant toutes vos questions :
Concernant les zones d’implantation de HLL ou de RLL on en revient au règlement d’urbanisme :
– Que dit le règlement d’urbanisme actuel sur les terrains cadastrés section ….N°….. ?
– Si révision du PPR il y a, que dit le projet de réglement sur la zone ?
– S’il n’y a pas de révision du PPR, quand est-ce prévu ?
– Quelle est la position des services de l’Etat sur votre demande ?
– A qui vous adresser pour discuter de la modification de la réglementation afin d’autoriser vos projets ?
etc….
Attendez la réponse qui sera étudiée avec attention puisque écrite, et cela vous mettra sur les rails pour la suite.
Tenez-nous informés sur le site
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour votre site qui regroupe beaucoup d’informations utiles, voici la situation :
Nous avons déposé une demande de permis, puis déposé des pièces complémentaires, deux mois après ce dépôt nous avons obtenu un permis tacite. Depuis la commune est revenu vers moi pour m’indiquer qu’il attendait le retour d’une commission sur la sécurité incendie et qu’ils veulent retirés l’arrêté tacite avec une procédure contradictoire au quelle nous ne devrions pas répondre puis il éditerai un arrêté expresse de permis avec prescription.
et donc ma question : La procédure est elle correcte bien que nous mettant sans arrêté de permis entre le retrait du tacite et la délivrance de l’expresse ?
Merci de votre retour
Bonjour Julien,
Le Maire peut retirer le permis tacite dans un délai de trois mois à compter de sa naissance au motif de son illégalité.
Effectivement, l’arrêté de retrait doit respecter la procédure du contradictoire. Cela veut dire que le Maire doit vous laisser un délai suffisant d’une quinzaine de jours pour présenter vos éventuelles observations écrites.
Lorsqu’il retire le permis tacite, vous vous retrouvez dans la situation juridique du pétitionnaire en attente de son permis pendant l’instruction du permis or comme le délai d’instruction est expiré ! C’est pour cela que le Maire devrait en principe vous adresser quasi immédiatement après le permis de construire assorti des prescriptions.
C’est ce qu’il se passe en général.
Vous avez le droit d’obtenir communication de l’avis de la commission de sécurité incendie, comme d’ailleurs tous les avis obtenus dans l’instruction de votre PC.
N’hésitez pas pour plus de précisions et merci pour le compliment !
Parlez de nous autour de vous ou aimez notre Page Facebook pour nous soutenir et nous aider à nous faire connaître ! 🙂
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Que peut-on faire sur un terrain classé en zone N? L’adjoint au maire me dit que « cette zone interdit formellement toute occupation ou installation, autre que, et sous certaines conditions, celles nécessaires à l’exploitation forestière ». Je comprends qu’il y a des possibilités d’occupation des sols mais lesquelles?
Bonjour Virginie,
Pour savoir ce qui est autorisé sur votre terrain, il vous faut récupérer la réglementation applicable sur votre Commune.
Pour cela, vous disposez des références cadastrales, et avez imprimé votre plan de cadastre.
Vous demandez ensuite au service urbanisme de votre Mairie ou à la personne compétente :
– l’extrait de plan de zonage,
– le règlement applicable à ce zonage,
– les éventuelles annexes applicable à votre terrain (telle que zone inondable ou autre…)
Vous aurez les éléments écrits qui fondent l’instruction de autorisations sur votre terrain : permis de construire, déclaration de travaux…)…
C’est indispensable pour pouvoir ensuite travailler sur vos demandes pour faire évoluer la réglementation.
Un bâtiment ou une construction existante sur le terrain peut servir de piste de réflexion.
N’hésitez pas pour plus dé précisions,
A bientôt
Jasmine Jovanovic
Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un terrain constructible au POS. La commune où se trouve ce terrain, a engagé les démarches pour passer en PLU. Après avoir déposé une demande de permis de construire, je me suis vu opposé un sursis à statuer, car le PLU était en cours d’élaboration et mon terrain devait être classé agricole au projet. J’ai obtenu mon permis de construire, car le délai de deux ans du sursis à statuer est tombé et le PLU toujours pas adopté…
Ma question est la suivante: la commune peut elle classer mon terrain agricole, alors qu’une maison individuelle serait construite, que son usage et mon activité professionnelle n’ont pas de lien avec l’agriculture ?
Bonjour !
Le classement agricole semble à priori contestable..
Préparez votre dossier argumenté et votre courrier pour la modification de ce zonage agricole.
Il y a pas mal d’articles sur le sujet dans la rubrique « Propriétaires ».
Une consultation juridique par un avocat spécialisé en urbanisme est un plus incontestable à l’appui de votre dossier.
L’idéal serait que la Mairie intègre dès maintenant cette modification de zonage dans le projet.
Si elle s’y refuse, il vous faudra convaincre le commissaire-enquêteur lors de l’enquête publique sur le projet de PLU.
Si celui-ci émet un avis favorable à votre demande, la Commune devra justifier le classement en zone agricole.
A ce stade, la Mairie peut réfléchir sur les risques juridiques encourus quant à une éventuelle erreur de zonage.
Je vous conseille mon guide « Propriétaires : défendez vos droits face au PLU« .
Il faut organiser vos démarches et votre défense dès maintenant, tant que le PLU n’est pas adopté définitivement.
Après ça se complique, recours et contentieux.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai mon terrain derrière mon habitation classé en EBC. Je souhaiterai, dans les année à venir, construire une piscine semi-entérré. En parcourant le net je me suis rendu compte que l’a construction d’une piscine même hors sol ou semi-entrée est interdite sur ce type de terrain. Je souhaiterai savoir s’il y a une possibilité de demander la modification de l’EBC en une zone qui me permettrai de construire ma piscine. L’autre problème est que j’ai construit une terrasse d’environ 12m² en bois sur cette même parcelle pensant avoir le droit étant donné que ce n’est pas du béton. La encore pouvez vous me dire si cette terrasse n’est pas une erreur de ma part et si donc je peux demander la modification de la zone.
Dernier point ma parcelle possédais 2 chênes que j’ai malheureusement du abattre, la mort dans l’âme, car ces derniers ont été attaqué par le capricorne du chêne et étant entrain de se déraciner ils risquaient de chuter à tout moment. J’ai bien sur pris des photos des dégats causés par le capricorne afin de me défendre en cas de problème par rapport à l’EBC.
Merci par avance.
Bonjour !
Les Espaces Boisés Classés ont cette particularité d’être représentés grossièrement sur le plan de zonage de la Commune : des gros ronds !
Pour savoir ce que vous êtes en droit de faire, vous trouverez l’information dans la réglementation appliquée par votre Commune.
Demandez à votre Commune – service urbanisme – les copies :
– du plan de zonage, et du règlement s’y rapportant pour la zone concernée et pour l’EBC.
– les éventuelles annexes et servitudes se rapportant à votre terrain.
Ils peuvent aussi vous copier directement les documents sur une clé USB. Tout aussi pratique et pas de question de frais de reproduction.
Pour savoir si un projet est réalisable – piscine – vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel (cochez petit b) et décrivez votre projet)
Car la Commune va apprécier en fonction de la configuration et de l’emplacement de ces EBC sur votre terrain.
Pour votre terrasse, si elle se situe en plein milieu des EBC, vous risquez d’être en infraction. D’autant plus, si vous avez coupé des arbres pour pouvoir la réaliser.
Le certificat d’urbanisme opérationnel vous aurait éclairé sur le sujet.
Enfin, il est toujours possible de demander de revoir le zonage d’une parcelle et donc la réduction des EBC.
Le plus simple est de faire cette demande quand la Commune révise ou modifie son PLU.
Demandez leur si tel est le cas et préparez votre demande argumentée et écrite pour cela.
Si d’autres personnes ont vécu l’expérience de l’EBC, tous les témoignages sont bienvenus et peuvent nous aider !
N’hésitez pas pour plus de précisions !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
merci pour la rapidité de votre réponse. Nous avions lu l’article et pris rdv avec l’adjoint au maire en charge de l’urbanisme pour le 30 septembre.
Apparemment, les élus sont tombés des nues en découvrant le zonage, 1/3 de l’île passe inondable avec ces nouvelles cartes, et je ne parle pas des zones feu…
Il ne s’attendait pas à ce que notre zone le soit, n’ayant jamais connu la moindre inondation, même au cours des 3 derniers événements majeurs.
Nous avons acheté notre terrain l’année dernière, en zone nt2, c’est à dire autorisation de camping à l’année. Il passerait en zone jaune sur court terme (20ans) à xynthia +20 et zone orange modéré à xynthia +60 sur 100ans. Donc, plus d’autorisation de camper. Je me demande si l’on peut essayer de passer sur carte en zone violette, c’est à dire zone constructible avec aménagement obligatoire (comme construction sur pilotis par exemple ?). Le terrain a l’eau, l’électricité, le tout à l’égout, et des maisons (aussi en zone jaune désormais) juste derrière (un champ de 50m de large les separe).
Je ne sais pas où prendre les arguments pour réfuter le caractère inondable de la zone. Les experts nous disent que dans 40 ans, on pourrait en cas de crue centennale avoir jusqu’à 50cm d’eau sur le terrain, et dans 100ans, jusqu’à 1M. Même si la zone n’a jamais été inondée dans toute son histoire, comment prouver qu’elle ne le sera pas ? Comment lutter contre nostradamus ;0)
Les experts nous disent que le risque d’inondation ne viendra pas de la mer, mais d’un débordement des marais, débordement qui n’a encore jamais eu lieu mais qui pourrait arriver en raison de l’augmentation du niveau de la mer due au réchauffement climatique.
Moi qui pensait que le réchauffement allait les assécher, c’est apparemment raté.
Si vous avez les coordonnées d’un bon avocat spécialisé dans ce type de démarches, n’hésitez pas!
Nous attendons d’avoir les dates de l’enquête publique pour prendre rendez-vous avec l’enquêteur…
Merci de toute l’aide que vous pourrez nous apporter. Je peux vous dire que je ne compte avoir aucune phobie administrative ;0)
Bonjour Jessica,
Vous faîtes bien ! Ceux qui se manifestent et font valoir leurs droits voient leurs efforts récompensés en général.
Tenez-nous informés des dates d’enquête publique.
En attendant demandez rendez-vous avec les auteurs du PPR ainsi qu’une visite conjointe de terrain.
Ecrivez leur, argumentez et demandez la correction du zonage.
Lors d’un rendez-vous avec eux, vous aurez plus de précisions sur leurs intentions et le pourquoi de ce zonage.
Il est important d’avoir leurs arguments pour pouvoir les contrer…
Demandez que l’on vous adresse un compte rendu de ce rendez vous ou établissez votre propre compte rendu que vous transmettrez à qui de droit pour bien marquer et confirmer ce qu’il s’est dit oralement.
Par ailleurs, je compte mettre en place un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme sur le site.
Ne nous perdez pas de vue, aimez la page Facebook ou inscrivez vous à la newsletter.
Je prépare un relooking de l’ergonomie du site pour apporter plus de valeur à notre action de partage et de transparence en matière d’urbanisme.
Revenez vers nous et tenez nous informés quand vous aurez plus d’infos sur leurs positions.
Bon courage et à bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaiterais avoir votre avis sur 3 parcelles de terrain que je souhaiterais acheter dans le 34. Elles se situent en zone NATURELLE (la moitié est inondable), en bordure de ruisseau, pas de construction existante dessous.
Je souhaiterais y installer (dans la partie non inondable) une structure agricole/commercial type pension canine/féline nécessitant la construction d’infrastructures aux normes de la DIRECTION DES SERVICES VETERINAIRE qui donne l’agrément final pour exercer de pleins droit cette activité.
Si achat du terrain, pensez-vous que le zonage puisse évoluer en agricole si je lance une demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU à la mairie ?
Que me conseillez-vous de faire ? trouver un autre terrain déjà agricole ?
L’avis d’une personne expérimentée comme vous m’aiderait.
très cordialement.
Mélodie.
Bonjour Mélodie !
Clarifiez la réglementation applicable au terrain. Pour cela, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel à la Mairie : cochez petit b) et joignez le plan de cadastre. Précisez votre projet dans la case réservée à cet effet sur le formulaire et localisez le sur le plan. La Mairie vous répondra dans un délai de deux mois sur la faisabilité de votre projet à l’endroit ainsi précisé par vous. Tout administré peut faire la demande de ce C.U du moment qu’il a les références cadastrales.
Je ne vous conseille pas d’acheter le terrain pour ensuite convaincre la Mairie de déclasser le terrain. C’est à vos risques et périls. Il vaut mieux signer une promesse de vente et poser en condition suspensive la modification du zonage souhaité. Vous n’achetez que si le terrain change de zonage et que vous obtenez un permis de construire. Pour cela, il vous faudra voir avec la Mairie si la réglementation d’urbanisme : PLU, carte communale, PLUi …est en cours d’évolution et quel est le calendrier de la procédure.
Les procédures en la matière sont plus ou moins longues selon les modifications apportées.
Trouver un terrain agricole peut être une solution intéressante pour vous. Il y a de nombreux terrains agricoles inexploités, en friches, ou laissés à l’abandon.
Vous pouvez prospecter et faire une proposition au propriétaire du terrain. Pour savoir qui est le propriétaire, notre article sur le relevé de propriété.
Les collectivités peuvent s’approprier ces terrains au bout d’un certain temps quand aucun descendant ne s’est déclaré à une succession par exemple et que le bien est déclaré sans maître.
Vous pouvez aussi avoir repéré un terrain sur lequel se situe déjà un bâti pour lequel vous pourriez demander à la Mairie un changement d’affectation. Là encore, pour avoir la réponse à votre question, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel.
Les chambres d’agricultures ont sur leur site des onglets : recherche de foncier. Vous pouvez vous mettre en relation avec la Chambre d’agriculture de votre département.
En résumé :
– Faisabilité d’une opération de construction/changement de destination = certificat d’urbanisme opérationnel
– Achat d’un terrain : compromis de vente sous condition suspensive du déclassement de zone et obtention des autorisations administratives nécessaires (à voir avec le notaire)
– Déclassement de terrain : convaincre la Mairie d’une erreur de zonage demandant de modifier le plan de zonage lors de la révision ou modification du PLU
– Prospection foncière : Plan de cadastre et demande de relevé de propriété au service des impôts fonciers.
Contacter le propriétaire connu des impôts et négocier l’acquisition…
En espérant vous avoir aidé ! Tenez nous informés !
A bientôt
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, et merci pour le temps passé à nous répondre.
Nous sommes propriétaires d’un terrain de loisirs classé en zone nt2 sur oléron.
Un Pprn est en cours d’élaboration, et la première réunion publique a eu lieu.
Nous venons d’apprendre avec horreur, que notre terrain, sur lequel figure un mobil home depuis plus de 10 ans, vient de passer en zone d’alea faible risque de de submersion. Nous venons de l’acheter il y a un an et demi (100000 euros) , il y a l’eau, l’électricité et nous venons d’avoir l’obligation d’y installer le tout à l’égout, ce qui est fait depuis 3 mois!
Le comble, c’est que ce terrain tout comme ses voisins, n’a jamais été inondé, même lors de la tempête xynthia. Il calcule xynthia +20 pour un aléa faible, et xynthia +60 pour un aléa modéré !
Que pouvons-nous nous faire pour nous défendre ? Peuvent-ils nous obliger à enlever tout ce qu’il y a sur notre terrain ?
En vous remerciant, car c’est tout l’héritage de nos enfants qui part à l’eau, c’est le cas de le dire.
Cordialement
Bonjour !
Avez-vous lu l’article « PPRi : zone rouge à la loupe ? »
– Il faut préparer votre dossier, récupérer copies de toutes les pièces nécessaires.
– Etablir l’absence de risques d’inondation
– Demander rdv aux auteurs du PPR via le service urbanisme de la Mairie (faîtes d’une pierre deux coups)
– Leur demander une visite de terrain, rien de mieux pour la prise de conscience d’aller sur place. Les auteurs de documents réglementaires commettent des erreurs ou oublis car ils ne peuvent connaître tous les recoins de territoire, et n’ont pas le temps de se déplacer pour tout vérifier..
Rien de tel que de se manifester et de les alerter sur le risque d’erreur…
– Si votre demande n’est pas intégrée dans le projet, il faudra vous rendre à l’enquête publique sur le projet de PPR avec votre demande officielle et argumentée.
– A ce moment, un courrier « consultation » d’un avocat vous sera précieux pour faire « entendre » votre demande. A annexer au registre d’enquête évidemment.
Vous avez le temps de voir venir, si votre demande n’est toujours pas prise en compte, il conviendra de faire un recours à l’encontre du PPR.
Dans tous les cas, il faut vaincre votre « phobie administrative » si vous en avez une ! 😉 Et ne pas avoir peur de vous manifester auprès des services administratifs. C’est le seul et meilleur moyen de vous sortir de l’ornière sans passer par la case Tribunal.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
j’aurais voulu savoir s’il était possible d’avoir des explications sur la différence entre adoption et approbation d’un PLU par rapport à l’utilisation d’un sursis à statuer?
Je vous explique mon cas.
Je possède un CU opérationnel, pour la construction d’une maison sur mon terrain.
CU notifiant que le PLU est en cours de création, donc que mon projet pourra etre soumis à « sursis à statuer »
le conseil municipal arrête son projet de PLU, pour le présenter aux personnes publiques associées et le soumettre à l’enquête publique (suite logique du projet)
J’ai déposé une demande de permis de construire 1 semaine après que le PLU ait été arrête, et en réponse j’ai donc été soumis au « sursis à statuer »
J’aurais donc voulu des explications sur la différence entre adoption et approbation d’un PLU, car d’après plusieurs textes de loi de l’urbanisme :le sursis à statuer cesse de produire ses effets à la date où le plan local d’urbanisme est adopté.
D’après le site , l’arrêt par le conseil municipal vaut adoption, est ce vrai? donc fin de l’utilisation de sursis à statuer?
et dans mon cas, j’en ai reçu un…..
est ce normal?
parce que si l’arrêt du PLU par le conseil municipal vaut adoption,
si l’adoption du PLU met fin au droit de sursis à statuer, j’ai donc un CU valide… qui aurait du mener a l’obtention de mon permis….
Pouvez vous m’aider à comprendre tout ces différents termes, et peut être les vrais réponses
(les recherches sur internet sont parfois trompeuses…)
Merci
Bonjour !
Le projet de PLU est adopté, approuvé, arrêté. Peu importe le terme, il s’agit de retenir qu’il s’agit du projet de PLU.
Ce projet de PLU est soumis aux avis :
– des personnes publiques associées – trois mois –
– aux habitants lors de l’enquête publique – 1 mois –
Les services de la Mairie analysent l’ensemble de ces avis des PPA ainsi que le rapport du commissaire-enquêteur.
En conséquence de quoi, le projet de PLU est ou pas modifié.
Enfin, le projet de PLU est définitivement approuvé par le Conseil Municipal : le délibération porte sur « l’approbation du PLU » (et non plus du projet).
Le sursis à statuer est valable jusqu’à cette dernière étape.
A partir de l’approbation du PLU, le Maire doit opter pour le refus – la nouvelle réglementation du PLU fait obstacle à votre projet.
Ou accorder le permis, la nouvelle réglementation du PLU l’autorise.
Le propriétaire de terrain doit absolument se manifester lors de l’arrêt du projet de PLU.
Quelle est la réglementation à venir sur son terrain ?
Si des contraintes majeures faisant obstacle à la construction lui paraissent injustifiées, disproportionnées : il doit intervenir à l’enquête publique.
Il devra contre argumenter avec des arguments fondés en Droit et dans les faits. Tout cela s’anticipe.
Pour convaincre le commissaire-enquêteur d’émettre un avis favorable à sa demande.
Autrement, il restera les voies de recours classiques : gracieux et contentieux à l’encontre de la délibération approuvant le PLU.
En résumé, si un sursis à statuer vous a été opposé, allez vite en Mairie demander communication de :
– l’extrait de plan de zonage,
– le règlement du PLU correspondant à ce zonage,
– les annexes et contraintes telles que servitudes, ou emplacements réservés opposables à votre terrain.
Tout cela par courrier recommandé avec accusé réception, ou mail accusé réception, ou courrier remis en mains propres contre décharge.
Conservez la preuve de votre demande de communication des documents administratifs. Les délais courent vite, il faut être organisé !
N’hésitez pas pour plus de précisions !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Merci Jasmine pour votre retour précis.
Je vais me rapprocher de la mairie.
Cordialement
Tenez-nous informés !
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir Madame Jovanovic,
je me permets de vous contacter car je suis intéressé par un terrain de loisir situé en zone N où se situe une maisonnette de 30m2 viabilisée.
Ne connaissant pas très bien les lois de l’urbanisme, je m’interroge sur la légalité de réaliser une extension de cette maisonnette, même de moins de 20m2…
Pourriez-vous m’apporter votre expertise?
Voici le lien de l’annonce de ce terrain:
Je vous remercie d’avance pour l’intérêt que vous porterez a mon mail.
Veuillez recevoir, Madame Jovanovic, mes plus sincères salutations.
Cordialement
Bonjour !
Pour vous informer des possibilités, il suffit de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
C’est gratuit pour tout administré qui dispose des références cadastrales du terrain convoité. L’administration a un délai de deux mois pour vous répondre.
Je le conseille systématiquement.
Cela fait gagner du temps en obtenant une réponse précise de l’administration sur la faisabilité du projet : réseaux, et réglementation applicable dans la Commune.
Sinon, vous pouvez déjà vous renseigner par vous-même.
Avec les références cadastrales, vous demandez en Mairie l’extrait de plan de zonage applicable à la parcelle, le règlement correspondant, les éventuelles annexes et servitudes.
Vu la présence du plan d’eau, il vous faudra peut-être une étude de sol pour évaluer le coût des fondations.
Tout doit être écrit dans la promesse de vente.
Beaucoup d’acquéreurs signent d’abord la promesse et me demandent après coup comment récupérer les frais de l’étude de sol. Dans les cas, où le coût des travaux de fondations est trop élevé et qu’ils renoncent à acheter. Après c’est trop tard, il faut bien rédiger les conditions suspensives dans la promesse pour éviter de débourser plus de 1 000 euros pour rien…
Enfin, la Loi Macron de 2015 prévoit plus de souplesse en zone naturelle sur la construction d’annexes et extensions à une construction existante.
Ainsi, lorsque vous poserez vos questions au service urbanisme par mail, sur place ou par courrier, demandez si le PLU est actuellement en cours de révision.
En effet, cela pourrait très bien faire l’objet d’une condition suspensive et l’assouplissement de la réglementation applicable sur la zone concernée dans le prochain PLU.
Sous toutes réserves, il vous faut voir les détails avec l’administration.
En conclusion, il vous faut :
– l’extrait de plan de zonage
– le règlement du PLU/POS, autre réglementation applicable sur la commune
– le certificat d’urbanisme opérationnel : proximité réseaux, et faisabilité projet confirmée par écrit
– savoir si la réglementation est en cours d’évolution.
N’hésitez pas pour plus de précisions !
Nous avons eu le cas pour un changement de destination en zone naturelle, les discussions avec la Mairie étaient en bonne voie.
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Voila mon problème, je voudrais essayer d’avoir un terrain en zone N classé boisé.
Pour avoir ce terrain, c’est très dur pour moi financièrement donc il faut que je sache tout avant de faire une offre.
Ce terrain se trouve sur la presqu’ile de Giens c a dire Hyeres
Je voulais savoir si je pouvais mettre une clôture pour le chien genre piquet grillage c tout et ça ne dénature pas le paysage et mettre une caravane en cas tente pendant mes vacances.
C’est un coin super beau très spécial et je craque dessus (malgré ma peur d être dans les bois ).
Pour les tentes je ne trouve rien qui l empêche ?
Pour la caravane, il faudrait que je demande au Maire une dérogation mais je ne peux pas tant que je ne suis pas propriétaire alors je ne sais plus quoi faire !
Bonjour !
Je vous apporte la même réponse qu’à Morgan. Il vous faut la réglementation applicable au terrain, tout ce qui est autorisé ou interdit est écrit dans le PLU – Plan Local d’Urbanisme, ou le POS – Plan d’Occupation des Sols etc…
Pour vous informer des possibilités, il suffit de faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel : clôture, caravane, autre…
C’est gratuit pour tout administré qui dispose des références cadastrales du terrain convoité. L’administration a un délai de deux mois pour vous répondre.
Je le conseille systématiquement.
Cela fait gagner du temps en obtenant une réponse précise de l’administration sur la faisabilité du projet.
Vous pouvez déjà vous renseigner par vous-même.
Avec les références cadastrales, vous demandez en Mairie copies de :
-l’extrait de plan de zonage applicable à la parcelle,
-le règlement correspondant,
-les éventuelles annexes et servitudes.
Lorsque vous signez votre promesse de vente, vous insérez toutes les conditions suspensives vous mettant à l’abri.
Il faut signer chez le notaire, c’est un professionnel qui saura clairement rédiger les conditions suspensives qu’il vous faut telles que :
« obtenir les autorisations administratives nécessaires à votre projet : détailler le projet. »
La réglementation s’impose au Maire. Il ne peut y déroger, il n’en a pas le droit.
Le seul moyen de négocier serait de demander l’assouplissement des règles sur la zone concernée.
Cela ne peut se faire que si la réglementation est en cours d’évolution : révision du PLU, transformation du POS en PLU etc…
Posez la question en Mairie.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Nous avons été reçu par le maire, en ce qui concerne nos terrains. Ce dernier nous a informé qu’ils ne passeront pas. Par contre il est prêt à faire « un trait de crayon » sur une ou des parcelles en accès direct à la route du lotissement (juste en dessous du notre). Ces parcelles appartiennent au grand père, donc cela devrait être gerable, c’est lui qui nous avait cédé la notre.
Par contre je me demande si ces pratiques sont courantes ? Il semble vouloir tirer un trait en diagonal sur une parcelle, et justifie que s’il fait passer nos terrains il devra faire passer la zone et il craint que la métropole lui impose par la suite d’y faire des bâtiments (des terrains à côté sont vraiment très grands). Peut-être qu’il souhaite aussi que cela ne soit pas trop voyant au moment de l’enquête publique ?
Nous pensons refaire les demandes de déclassements lorsque l’enquête publique va être lancée (d’ici la rentrée) pour etre sur d’être écoutés de manière officielle. Par contre par rapport à ses déclarations, on se pose la question, si nous devons parler de la parcelle en question ou si nous devons attendre de la voire changer de zone (ou pas, on ne sais jamais après tout, ce n’est que sa parole, et il insiste pour que nous le gardions pour nous) au moment de l’enquête pour approuver ou demander des modifications ?
Dans tous les cas, nous allons remonter à la mairie demander les rapports du commissaire enquêteur du SCOT pour en savoir un peu plus.
Bonjour John,
Tenez-nous informés des suites !
Bonne journée !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Voici mes questions : je voudrais acheté un terrain agricole de 2330 m2 , je voudrais faire un élévage de poules pondeuse le minimum étant de 50 poules pour prétendre être exploitant agricole à responsabilité limité.
Puis je construire un chalet habitable ou une maison de 90 m2 pour surveiller mon exploitation car risque de vol.
Et par la suite y faire des chambres d’hôtes. Est ce que tout cela est réalisable. Je vous remercie.
Bonjour !
La première étape est de vous renseigner sur la réglementation applicable à ce terrain pour savoir ce qui y est autorisé.
Vous disposez des références cadastrales ou de l’adresse précise, vous pouvez éditer un plan de cadastre sur le site cadastre.gouv.fr. Voir mon article « Comment imprimer un plan de cadastre« .
Ensuite, vous vous renseignez en Mairie, au service urbanisme. Vous leur demandez copies du plan de zonage, et du règlement afférent et des éventuelles annexes afférentes.
Le règlement vous indique ce qu’il est autorisé de faire sur ce terrain.
Pendant que vous êtes en Mairie, vous pouvez demander si la réglementation est en cours d’évolution :
– le POS est en cours de devenir un PLU ?
– Ou
– Le PLU est en cours de révision ?
– Le PLU va devenir un PLU intercommunal ?
Il y a quelques autres possibilités. Pour plus de précisions, notre guide « Propriétaires de terrains : défendez vos droits face au PLU. »
Cela peut vous sembler prématuré ou inadapté vu que vous pensez simplement acheter.
Toutefois, Si une procédure est lancée en ce sens par la Mairie, c’est le moment ou jamais pour vous ou le propriétaire du terrain de faire évoluer une réglementation trop contraignante.
En effet, il est courant que la réglementation applicable soit ancienne et devenue inadaptée à la réalité du terrain.
Si votre projet d’élevage de poules est hors des clous dans cette réglementation actuelle, vous pouvez faire en sorte qu’il soit réalisable dans la prochaine réglementation : chalet, chambre d’hôtes…
Il faut demander pour obtenir. Il faut donc avant tout vous renseigner pour savoir quoi demander.
Revenez vers nous quand vous disposerez de ces infos.
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse rapide et très complète.
Je viens d’envoyer la lettre de mise en demeure a mon lotisseur, je vous tiendrais informé de la réponse.
Cordialement
« Et à l’accompagnement dans vos démarches administratives. », je pense que l’on est déjà dans l’accompagnement avec tout le temps que vous prenez. Il me semble qu’adherer à votre association est le minimum que je puisse faire.
Encore une fois merci pour tous vos conseils, je vous ferai parvenir les papiers dès que possible.
En réponse à John
Des démarches organisées et faites dans le bon ordre, c’est la clef de votre réussite.
En citant simplement la jurisprudence de notre article sur « l’erreur de classement en zone naturelle » , un de nos lecteurs a obtenu l’avis favorable du commissaire enquêteur et le Maire a modifié le zonage après l’enquête publique pour repasser partie de son terrain en constructible.
« Savoir c’est pouvoir ». Et face à l’administration, il faut bien connaître ses droits pour ne pas passer sous le rouleau compresseur…
Je travaille actuellement à une formation en ligne sur le sujet de l’enquête publique sur le PLU. Cela donnera aux gens les outils pour organiser leurs démarches et cela va me libérer du temps pour développer le site…
Pour nous soutenir dans notre action, vous pouvez aimer notre page Facebook pour nous faire connaître à votre entourage !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens d’acheter un terrain en lotissement il y a peu de temps.
Sur la zone cnstructible de ce terrain se trouvait un gros talus de terre que le lotisseur c’était engagé à enlever à ses frais avant l’achat, chose qui a été en partie faite.
Mon problème est que le lotisseur n’a pas évacué les terres de déblais et les a déposé en contrebas sur mon terrain (modifiant ainsi la typologie du terrain).
Nous sommes situés en zone ravinement / glissement et la mairie interdit le stockage des terres sur le terrain.
Ma question est: puis je obliger le lotisseur à faire évacuer les terres de déblais du talus à ses frais?
Je vous remercie d’avance.
En réponse à Laetitia
Bonjour !
Adressez une mise en demeure par lettre Recommandée avec AR à votre lotisseur, dont l’objet sera « non respect de l’obligation de livraison du terrain conformément à votre acte d’acquisition ».
Votre acte d’acquisition doit mentionner sur la « désignation du terrain » que vous achetez un terrain libre de toute occupation ?
Rappelez le à votre lotisseur dans votre courrier.
Ajoutez que ce stockage de terres modifie la typologie de votre terrain : facteur de dégradation du terrain acheté et vice caché.
Ajoutez que cela va rapidement engendrer des conséquences irréversibles de par la situation de votre terrain en zone de glissement. Et que tous préjudices en découlant sera de son entière responsabilité.
Ajoutez que le coût de l’évacuation de ces terres n’était pas un budget compris dans le prix global annoncé.
Le lotisseur ne vous ayant pas informé du surcoût à prévoir dans l’acte de vente pour l’évacuation de ces terres. Il y a encore faute de sa part.
Ajoutez que la Mairie interdit le stockage des terres et invoquez la responsabilité du lotisseur qui vous livre un terrain non conforme à la réglementation.
Finissez votre courrier en donnant un délai de dix jours pour faire suite à votre demande et que vous vous réservez le droit d’entamer toutes poursuites à son encontre.
Le SNAL Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs pourra peut être vous renseigner sur les obligations de votre lotisseur.
Tenez-nous informés des suites !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Je vous remercie pour toutes ces précisions.
Pouvez-vous m’indiquer la procédure d’adhésion à votre association ?
Le bulletin d’adhésion se trouve sur l’article Propriétaires de terrains : défendez vos droits face au PLU. Cliquez ici.
et sur la page Qui sommes-nous ?
Etre adhérent à l’association vous donne accès aux trois E books principaux :
1/ Acheter un terrain, 2/ Le permis de construire, et 3/ le guide des démarches face au PLU.
Et à l’accompagnement dans vos démarches administratives.
A votre disposition pour plus de précisions !
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous allons donc préparer un nouveau dossier que nous enverrons en recommandé au maire, devons-nous en envoyer un deuxième au commissaire enquêteur par la suite ?
Ma compagne a demandé un RDV avec le maire pour éclaircir la situation. Le PLU à été voté au conseil municipal de décembre 2014, pour pouvoir etre dans les clous d’ici la date butoir de mars 2017. Le PADD a été présenté en mai au conseil municipal et en juin dans une réunion qui n’a été annoncée que sur un encart à l’entrée de la mairie…
Autre remarque, le commissaire enquêteur du SCOTT ne doit pas répondre à chaque doléances comme pour celui du PLU ? Car nous n’avons eu aucunes nouvelles mis à part l’interpretation que nous avons pu faire de la présentation du PADD.
Bonne journée.
Bonjour !
Je résume les étapes :
1/ Vous envoyez votre demande de déclassement au Maire avant l’arrêt du projet de PLU par le Conseil Municipal. lettre recommandée avec avis de réception
2/ Le Maire intègre votre demande et déclasse le terrain dans le projet de PLU
3/ Le Conseil municipal arrête le projet de PLU et le Maire ouvre l’enquête publique.
4/ Vous réitérez votre demande écrite et la déposez au commissaire enquêteur pour qu’elle soit annexée au Registre d’enquête, et qu’il émette un avis favorable à votre demande dans ses observations. Deux précautions valent mieux qu’une, le projet de PLU peut encore être modifié après enquête et avant arrêt du PLU définitif. Votre lettre en double exemplaire remise en main propres contre décharge. Vous gardez la preuve du dépôt.
5/ Le PLU définitif est adopté et votre terrain déclassé. Champagne ! 🙂
Deuxième possibilité
1/ Demande de déclassement au Maire – lettre recommandée avec avis de réception
2/ Le Maire refuse de l’intégrer dans le projet de PLU
3/ Arrêt du projet de PLU avec votre terrain en zone agricole, et mise à l’enquête publique.
4/ Vous prenez consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme. Il vous fait une analyse juridique de votre cas et vous donne la jurisprudence à citer ainsi que tous arguments juridiques pertinents.
5/ Vous allez à l’enquête publique avec votre courrier argumenté ainsi que le courrier de l’avocat joint en annexe.
6/ Vous arrivez à convaincre le commissaire enquêteur qui émet un avis favorable à votre demande.
7/ Le projet de PLU peut être modifié pour tenir compte de l’avis favorable du commissaire enquêteur.
8/ Le PLU définitif est adopté et déclasse votre terrain; Champagne !
Le PLU définitif est adopté et maintient votre terrain en zone agricole. Vous intentez un recours à l’encontre de la délibération approuvant le PLU.
Vous vous débrouillez seul pour la rédaction du recours et déposez votre mémoire au Tribunal administratif.
Vous prenez un avocat pour défendre votre dossier qui vous fournira une convention d’honoraires vous permettant d’être sûr du montant des honoraires.
Pour plus de précisions sur les démarches, mon guide pratique « Propriétaires de terrain : défendez vos droits face au PLU« , peut vous aider.
Vous avez droit d’obtenir tous documents administratifs vous intéressant, ce droit est garanti par la CADA etc…
Enfin, pour le SCOT, vous pouvez demandez communication du registre du commissaire enquêteur, ses observations et les courriers annexés, par courrier électronique ou sur clé USB pour éviter les frais de reproduction. L’administration ne vous donnera pas de nouvelles, elle n’en a pas l’obligation légale.
D’ailleurs, vous pouvez demander communication de tous les documents composant le SCOT et vous intéressant.
Bonne journée également !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine et merci pour cette réponse rapide, s’il y avait plus de gens comme vous…
Nous avons fait ce travail auprès du commissaire enquêteur du Scott mais a ce moment là semblait-il que nous pouvions seulement informer de nos intentions, nous avons donc joint tous les plans etc. Le commissaire enquêteur du Scott nous avait précisé qu’à cet instant là on ne raisonnait pas encore à la parcelle.
Si j’ai tout bien compris il va y avoir un nouveau commissaire enquêteur pour le PLU et c’est à ce moment là que le zonage définitif va être retenu ? J’ai du mal à faire confiance à cette mairie qui bloque le terrain du grand père depuis 20 ans car il a des différents avec le propriétaire du 2eme terrain agricole proche du nôtre. Ils communiquent le moins possible et c’est difficile de savoir ce qu’ils pensent vraiment.
Merci encore pour votre disponibilité.
Bonjour John,
Le SCOT, Schéma de COhérence Territoriale est établi à l’échelle de l’intercommunalité. Le PLU doit être compatible avec ce document d’urbanisme supérieur.
Toutefois, le SCOT ne régit pas l’urbanisme à la parcelle comme le PLU.
Il vous faut donc défendre vos droits lors de l’enquête publique sur le PLU.
D’ici là, préparez votre dossier complet et argumenté pour obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur à votre requête, le déclassement de votre terrain.
Evidemment, l’idéal serait que le Maire fasse droit à votre demande avant l’arrêt du projet de PLU pendant les études préalables.
Donc, il vous faudrait adresser votre courrier argumenté dès qu’il sera prêt.
Connaissez-vous le calendrier de procédure de révision du PLU ?
Quand a été prise la décision de réviser le PLU par le Conseil municipal ? Cette délibération est un document administratif communicable à tout administré sur simple demande.
A vous lire
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je tenais dans un premier temps à vous remercier pour ce site très utile.
Ma question concerne le PADD, notre mairie vient de nous le présenter et les schémas sont assez grossiers, seulement il semblerait que notre terrain reste classé agricole dans une zone où il souhaiteraient développer des activités agricoles. Je voulais donc savoir si il était habituel de rester grossier dans ces présentations et si le fait que le terrain soit toujours agricole dans cette présentation nous annonce de mauvais présages ?
Pour infos, nous avons rencontré le commissaire enquêteur, et lui avons fait connaître notre souhait de pouvoir y faire construire notre maison. Le terrain se trouve en limite de la zone à densifier et accolé à un lotissement, il est viabilisé et la route arrive jusqu’en bordure. Je ne vois pas trop les voisins adhérer si je venais mettre des chèvres ou des cochons au milieu de leurs maisons…
Autre question, le rapport du commissaire enquêteur doit être communiqué par l’intermédiaire de la mairie ou ce dernier peut-il être sollicité directement ?
Merci d’avance !
Bonjour !
Merci pour le compliment ! 🙂
Le PADD annonce effectivement que votre terrain restera en zone agricole au prochain PLU.
Le règlement de la zone agricole peut vous autoriser à construire votre maison d’habitation sous conditions strictes : vous êtes agriculteur, la proximité de votre habitation est nécessaire à l’exploitation agricole…J’ai rédigé toute une série d’articles sur le sujet.
Si vous n’êtes pas dans ce cas. Il vous faut demander à l’enquête publique le déclassement de votre parcelle en zone constructible.
L’idéal est d’obtenir l’avis favorable du commissaire enquêteur à votre demande. Vous pouvez lire Erreur sur classement agricole et comment classer un terrain agricole.
Vous semblez disposer de beaucoup d’arguments en votre faveur.
Votre courrier de demande de déclassement doit être remis au commissaire enquêteur et annexé au registre.
Vos arguments doivent être objectifs : zone urbanisée, réseaux publics et accès direct à la voie publique, absence de vocation agricole du terrain.
Vous devez joindre plan de cadastre, vue aérienne, citer la jurisprudence afférente.
Vous êtes en droit de demander communication de l’entier projet de PLU à la Mairie, et dès que le rapport d’enquête est disponible en obtenir la communication.
C’est votre droit d’accès aux documents administratifs.Tout cela est détaillé dans mon guide « Propriétaires : défendez vos droits face au PLU », avec des modèles de courriers.
Renseignez-vous vite avant la fin de l’enquête !
N’hésitez pas pour plus de précisions,
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
nous sommes propriétaires d’un terrain qui allait être placé en zone N dans le PLUi donc nous avons déposé une demande de permis de construire avant l’approbation de ce dernier. Cette demande a essuyé un sursis à statuer en attendant la validation du PLUi. Nous sommes donc allés à l’enquête publique. Notre requête a été validée avec un reclassement de notre terrain en zone UA. Ma question est: faut-il confirmer notre demande de permis de construire, suite au nouveau zonage ou alors notre permis est tacitement validé? Notre délai à surseoir n’est pas expiré et ne s’appuyait que sur l’élaboration du document d’urbanisme.
D’avance merci pour votre réponse.
Bonjour !
Tout d’abord, assurez-vous de l’état actuel de la réglementation sur votre terrain.
Votre requête a été validée par le commissaire-enquêteur ou par les services administratifs de l’intercommunalité.
En d’autres termes, disposez-vous du projet de PLUi modifié indiquant votre terrain en zone AU (pas de UA à ma connaissance).
Il faut vous en assurer.
Rappel : Le sursis à statuer est valable deux ans. La prorogation est encadrée. Au delà de deux ans, le sursis à statuer est caduc.
Une fois, que le PLUi sera adopté, le sursis à statuer (si vous êtes dans le délai de deux ans) cessera de produire ses effets. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois pour confirmer votre demande.Ce n’est qu’à partir de ce moment et en cas de silence de l’administration pendant deux mois, que vous pourrez prétendre à un permis tacite.
Précaution : un permis tacite n’est définitif qu’au bout de trois mois. L’administration dispose d’un délai de trois mois pour procéder à son retrait.
En conclusion, je pense qu’il est pour vous indispensable de vous assurer du changement de zonage dans le PLUi.
Demandez dès maintenant les copies sur support numérique (clé USB ou par mail pour que ce soit rapide et gratuit) :
– du règlement de la zone AU ou UA 😉 pour voir ce qu’il est autorisé de construire.
– du plan de zonage correspondant à votre terrain (pour vérifier qu’il n’y a pas une trame étrange ou un numéro suspect qui grèverait votre terrain d’une nouvelle servitude)
– du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable), des OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation)
Ces documents administratifs sont communicables sur simple demande de l’administré dès l’adoption du projet de PLUi. Pour moi, simple demande doit toujours être traçable et prouvable, donc par lettre Recommandée avec Avis de Réception.
N’hésitez pas pour plus de précisions.
A très bientôt !
Jasmine – Droit sur terrain
Mme Jovanovic,
j’ai eu votre réponse et je vous remercie de votre réactivité, du temps que vous donner aux autres et de votre grandeur d’âme et de cœur. J’ai pris rendez-vous avec le CAUE de la commune où se situe mon terrain et compte suivre la procédure que vous m’avez indiqué. Je vous souhaite une excellente journée et vous envoie de mon île un peu de soleil. A bientôt, cordialement Licert.
Bonjour,
J’attends de vos nouvelles ! 🙂 et Merci pour le soleil !
A très vite !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maître Jovanovic,
Je souhaite vous remercier, et vous prie d’agréer mes salutations les plus distinguées.
Cordialement Licert
Bonjour Maitre Jovanovic Jasmine
Je m’appelle Marie L J’ai 42 ans cela fait environ 39 ans que je vis dans un appartement dont 12 ans avec mon mari et mes deux filles de 9 et 4 ans. L’appartement est invivable en été (Plus de 40 C°pendant 6 mois, je mouille un bout de tissu pour dormir et j’utilise un ventilateur mais cela est insuffisant) . J’ai un terrain agricole de 1300 m2 issue d’une donation d’une parcelle d’environ 3 hectares dans les hauteurs de l’île. le terrain a été divisé en 10. Sur une parcelle il y a une maison d’habitation relie à l’eau, à l’électricité et desservie par les voiries. Cette maison est celle de ma mère et à le numéro 150, le plus proche voisin à le numéro 100. On essaie de faire déclasser les terrains, mais on nous refuse le déclassement. L’ancienne municipalité à fait déclasser plus de 10 000 hectares (si ce n’est plus) de terrain agricole. Au chômage, j’ai rencontré le remplaçant du maire car le maire siège dans une communauté d’agglomération. J’ai exposé ma situation, mon désir de travailler et je lui ai remis un courrier pour une demande de déclassement mais jusqu’à présent pas de réponse. J’ai vu un avocat dans une maison de justice mais pas de bol pour moi il est spécialisé dans l’automobile. J’ai demandé à la secrétaire si je pourrais avoir un spécialisé en urbanisme et elle m’a répondu tout simplement non et elle est rentrée dans des explication abracadabrante. Par ailleurs, il y a quelques mois on a installer des poteaux électriques sur des parcelles agricoles Waouh et quand je vais sur mon terrain je vois ces poteaux. J’ai participé au PPR et au SCOT. Synthèse des rencontres PPR Zone risque très fiable pour ma parcelle et pour le SCOT PILO (Plan d’irrigation du littorale Ouest) de 0 à 600 voir 800 mètres d’altitude et ma parcelle est à 1080 mètres d’altitude), de plu il n’y a pas eu d’agriculture de plus de 20 ans sur les parcelles. J’ai besoin d’aide je souffre de cette situation et je pense même au suicide, dans quel société vit-on. On parle de liberté, d’égalité, de fraternité, de citoyenneté et de solidarité et on ne trouve personne pour nous aider. Moi je veux offrir un avenir meilleur à mes enfants, on nous enferme dans notre misère et on nous offre aucune opportunité d’avenir. Mes filles aussi souffrent de cette situation et je peux à mon niveau qu’essayer de trouver une solution pour nous en sortir. On pourrait construire sur mon terrain si la mairie nous donne cette chance. On ne demande pas la charité mais juste la possibilité de nous en sortir.
Bonjour !
Je vous remercie pour votre confiance. Cependant, je vous précise que je suis juriste, pas avocate. Inutile de m’appeler Maître ! 😉
Concernant votre question, votre réaction a été la bonne. Il conviendrait d’effectuer une analyse juridique approfondie de votre dossier dans le cadre d’une consultation d’avocat.
Je réfléchis d’ailleurs actuellement à la mise en place d’un partenariat avec des avocats spécialisés en urbanisme.
Je comprends votre lassitude et surtout votre désarroi face à la complexité des règles d’urbanisme. Comment faire ? Quels sont vos droits ? Quelles sont les chances d’aboutir au déclassement ? Ce sont autant de questions auxquelles on peut tenter d’apporter une première réponse dans le cadre d’un article.
Pour cela, il faudrait vous munir de vos références cadastrales et demander à la Mairie qu’elle vous fournisse tous les documents du PLU se rapportant à votre terrain :
– plan de zonage et règlement correspondant,
– annexes et servitudes se rapportant à votre terrain.
Je vous ferai une synthèse des critères du classement en zone agricole. Il y a des critères précis posés par le Code de l’urbanisme.
Je reprendrai la jurisprudence des tribunaux sanctionnant l’erreur de classement en zone agricole.
Je vous ferai un point sur les différentes voies de recours.
Pour bien cibler la réponse à votre question, il faudrait réunir les documents évoqués ci-dessus : règlement et plan de zonage, annexes et servitudes du PU.
Vous pouvez par ailleurs faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Il suffit de télécharger le formulaire CERFA sur internet
Joignez votre plan de cadastre, et cochez le petit b) pour obtenir un certificat détaillé (à la différence du certificat d’information a), le petit b) dit opérationnel vous indique la présence ou non de réseaux de viabilisation. Il suffit de prévoir un projet de construction d’une maison d’habitation de telle surface. Peu importe que vous n’ayez pas de projet, ce qui est important c’est la réponse de l’administration sur les règles applicables à votre terrain.
Je vous conseille donc les deux démarches :
1/ Obtenir la communication des documents écrits se rapportant à votre terrain
2/ Obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel (délai de deux mois de l’administration pour y répondre)
Bon courage, et n’hésitez pas pour plus de précisions.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Ayant une méconnaissance totale des règles….
Je vous remercie pour tous vos conseil précieux et je n’hésiterai pas a revenir vers vous.
Merci 🙂
greg
Avec plaisir. Tenez-nous informés.
A bientôt
Jasmine – Droit sur Terrain
Bonjour,
je suis artisan ferronnier et, n’est en pas très argentés, je recherche actuellement un hangar sur un terrain agricole dans le PACA, ma région. Ou bien un terrain agricole…ou je bâtirai un hangar, Mais la première solution me satisferait.
Mes questions sont :
-Étant pas agriculteur ai-je le droit de m’installer dans un hangar sur un terrain agricole ? pour y exercer mon métier?
-Quelle démarche doit je faire pour y arriver?
-ai-je le droit de loger dans ce hangar en plus de mon activité ?
-Et si j’achète un terrain agricole, ai-je le droit d’y construire un hangar pour mon activité ?
je vous remercie pour vos réponses précieuses.
Bonjour Greg,
Si je comprends, vous souhaitez acheter un hangar et vous y installer pour y vivre et exercer votre métier.
Il vous faudra demander une autorisation administrative pour le changement de destination
Déclaration préalable ou permis de construire selon les travaux effectués.
Avec la Loi ALUR, il y a possibilité d’identifier un bâtiment existant dans le nouveau PLU en cours pour autoriser le changement de destination.
Vous rentrez dans des démarches administratives poussées.
Ceci étant, un internaute a fait cette démarche auprès de la Mairie pour une ruine en zone naturelle.
Le Maire a mis son dossier à l’étude et y est plutôt favorable. Qui ne tente rien n’a rien !
Les démarches sont longues, il faut que le PLU soit en cours de révision, et obtenir l’accord de la Commission de préservation des espaces agricoles et naturels puis que cela soit acté dans le PLU. Notre internaute avait déjà repéré le secteur et la ruine en question, je lui ai conseillé de signer sa promesse de vente sous condition suspensive que le terrain soit constructible dans le nouveau PLU.
Pour acheter et construire sur un terrain agricole c’est peine perdue, vous ne remplissez aucune des conditions.
Vous n’êtes pas agriculteur et vous n’exercez pas une activité agricole.
Je vous conseille de lire nos articles : Construire sur terrain agricole et nécessité de construire en zone agricole.
En zone naturelle, il y a parfois des micro-zone où il est possible de construire appelées STECAL – Secteurs de Taille et capacité Limitée.
Mon conseil pour être rapidement fixé. Dès que vous repérez un endroit, prenez les références cadastrales du terrain.
Ensuite, téléchargez le formulaire gratuit « Certificat d’Urbanisme » sur le site https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/showFormulaireSignaletiqueConsulter.do?numCerfa=13410
Cochez le petit b) et demandez un certificat d’urbanisme opérationnel à la Commune où se situe le terrain.
Cela vous prendra 20 mn ! Il suffit de remplir vos coordonnées, les références cadastrales et détaillez votre projet.
Il s’agit d’une ruine ? Précisez les travaux à effectuer. Il s’agit d’un hangar, précisez l’usage que vous voulez faire du bâtiment. etc….
La Mairie vous répondra dans un délai de deux mois sur la faisabilité du projet.
Croyez moi, vous gagnez du temps, plutôt que de rester dans le doute des semaines, sans être sûr d’avoir eu la bonne réponse à votre question.
Et n’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions,
A bientôt
Jasmine – Droit sur Terrain
bonjour, ma propriété de 1500m2 bâtie de ma maison a été déclassée de terrain constructible en terrain agricole zone humide, excusez du peu. Je dois néanmoins payer taxes et impôts comme avant. Est ce normale.
Bonjour,
Cela est anormal à deux points de vue à mon sens :
1/ La taxe foncière est liée au zonage du terrain.
Il faut donc effectuer une réclamation auprès de la Direction des Impôts par lettre RAR, en joignant un extrait de plan de cadastre, le plan de zonage correspondant ainsi que le règlement du PLU correspondant au zonage agricole. Je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet : http://droitsurterrain.com/valeur-venale-taxe-fonciere-reclamation/
2/ Le déclassement en zone agricole doit se justifier objectivement. Une exploitation agricole est-elle possible ? En cas d’erreur d’appréciation de l’administration sur le zonage de la parcelle, je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet : http://droitsurterrain.com/erreur-sur-classement-agricole/.
Il convient d’étudier les pistes de recours à l’encontre du PLU : – recours gracieux, ou recours contentieux.
Si les délais de recours sont expirés.
Il reste une ficelle juridique appelée « l’exception d’illégalité ». Je vous conseille la lecture de notre article sur le sujet :
http://droitsurterrain.com/zonage-illegal-contester/
A votre disposition pour plus de précisions,
Jasmine – Droit sur Terrain
Merci Jasmine,
je ne sais pas si je poste le message au bon endroit, J’ai reçu aujourd’hui le PLU des zones Ap et N mais ce n’est pas très clair; Comment vous les transmettre ?
Bonjour,
Peut-être pouvez-vous le mettre sur un cloud, sinon, scannez simplement les pages concernant vos terrains et envoyez-les sur notre adresse contact ?
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire de plusieurs hectares de terres en zone agricole protégée ainsi qu’une en zone naturelle (boisée) et une autre à l’autre extrémité avec construction existante mais n’ayant pas la surface nécessaire pour faire une extension.
Mon projet est de louer une parcelle de la propriété à une association loi 1901 (protection équine) qui aurait besoin de mettre des abris pour les chevaux type boxe, (on a le droit de mettre des animaux, mais pas de les abriter ???) car toutes les informations que j’ai pu trouver disent qu’aucune construction n’est possible, en tout cas dans la zone ap. (sauf aménagements & extensions dans la limite de 30%….)qu’est ce que ça veut dire ? les aménagements doivent-ils toucher la construction existante ? En quoi consistent-ils ? . Par ailleurs, je n’ai pas le PLU de la zone N. Bref, quand on y connait rien, c’est du chinois. Donc par avance grand merci de tous vos conseils et avis et informations qui pourraient me permettre de monter un dossier solide à présenter à Mr le Maire.
Bonjour !
Avant de louer votre parcelle, il vous faut savoir quels types d’aménagements y sont autorisés.
Pour cela, il faut vous munir des références cadastrales de la parcelle concernée et demander soit par écrit soit sur place au service urbanisme de la Mairie :
– l’extrait de zonage de la parcelle
– le règlement applicable à ce zonage
Ce sont des documents administratifs communicables aux administrés sur simple demande.
Par ailleurs, et tant qu’à vous rapprocher de votre Mairie, il vous sera utile de savoir si une évolution de la réglementation est actuellement lancée.
Cela peut être la révision du PLU, ou la transformation du POS en PLU, ou l’élaboration d’un PLU intercommunal. A voir en fonction de votre Commune.
En effet, c’est lors de la révision d’un document d’urbanisme que l’on peut attirer l’attention de sa Commune sur la nécessité d’assouplir le règlement, ou revoir un zonage trop rigide voire obsolète par rapport à l’évolution de l’environnement urbanistique.
Bref, je résume :
1/ Récupérez plan de zonage et le règlement correspondant,
2/ Demandez si la réglementation locale est en révision.
Avec ces premiers éléments indispensables à votre dossier, nous y verrons plus clair pour la deuxième étape :
– autorisations et aménagements possibles,
– location à l’association équine.
A votre disposition pour plus de précisions !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Effectivement j’ai reçu une opposition à ma demande d’autorisation préalable pour la construction d’une piscine.
L’opposition était au motif principal que ma parcelle est située en EBC. Il se trouve qu’elle est également à côté d’un monument historique mais que l’architecte des bâtiments de France avait donné un avis favorable.
Est-ce que dans ces conditions un recours gracieux peut aboutir, et si non la procédure de demande de déclassement pour erreur matérielle que la Marie se propose d’entamer auprès des services de l’Etat, a-t-telle une chance d’aboutir… et en combien de temps?
Merci d’avance
Dans un premier temps, le recours gracieux avec demande de retrait de l’arrête d’opposition. Le Maire peut retirer l’arrêté dans un délai de trois mois pour motif d’illégalité.
Or le Maire ne peut prendre l’initiative de déroger à la réglementation applicable.
Le recours gracieux doit donc faire état d’éléments de fait, photos à l’appui, que la piscine n’empiète pas sur un EBC.
L’instructeur a pu commettre une erreur d’appréciation sur la délimitation de cet EBC qui est souvent flou et difficile à cerner. Est ce bien le cas vous concernant ?
Ainsi, et dans la mesure où comme vous le dites, la piscine n’empiète que de 2% , la confusion doit être possible ? Sous toute réserve, à vérifier selon les éléments du dossier.
Afin de ne pas perdre de temps, je jouerai sur cet argument, l’erreur commise dans l’instruction d’où l’illégalité du refus, d’où le retrait de l’acte.
Dans un second temps, il serait bon que le Maire vous fasse une confirmation écrite de l’erreur commise sur votre parcelle, et des suites données à ce dossier. Rectifier une erreur matérielle est effectivement la voie à suivre. Tant mieux, si vous n’avez pas à engager de procédure contentieuse pour la faire rectifier.
Jasmine
Bonjour,
J’ai découvert récemment que mon jardin est classé en Espace boisé protégé… alors que je demandais une autorisation préalable pour y construire une piscine.
Ce jardin est une vaste pelouse, et je soupçonne une erreur de classement par le cabinet qui a travaillé sur le PLU de la commune. En effet mon jardin est contiguë au Jardin public, bien qu’il soit séparé par un mur.
J’ai rencontré l’adjoint au Maire chargé de l’urbanisme qui me dit que la Mairie n’ a rien contre ma piscine et qu’il va essayer de voir avec l’Etat comment l’autoriser. il admet que le classement est probablement une erreur , mais dit ne pouvoir revenir dessus.
J’ai demandé un recours gracieux en montrant, preuves à l’appui que le projet de piscine ne compromet pas l’EBC puisqu’il n’y a qu’une pelouse et que la piscine occupera seulement 2.5% de la parcelle concernée (et moins de 0.01% de l’ensemble de la zone classée).
Pensez vous que c’est recevable? et quels autres éléments puis-je fournir pour soit faire déclasser ma parcelle, soit obtenir l’autorisation de construire ma piscine?
merci d’avance
Bonjour !
Si vous avez fait un recours gracieux, c’est que l’on vous a déjà opposé un refus de déclaration préalable ? Quelle est la motivation du refus ? Juste que le terrain est situé en espace boisé classé ?
Vous faut-il demander une autorisation de défrichement ?
A vous lire,
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, j’ai acheter une maison qui est situé en zone rouge du PPRI, j’aimerais savoir si je peux faire une extension sur piloti (pour creer un salon salle a manger plus grand)
merci de vos reponse
Bonjour François,
Le premier réflexe est de consulter le règlement du PPRi applicable à votre zone. Disposez-vous de ces éléments ?
A vous lire,
Jasmine – Droit sur Terrain
Bonsoir,
Je suis à la recherche d’un terrain pour construire une MAD (maison totalement autonome en énergie). J’ai trouvé le village (gros coup de coeur!) mais les terrains constructibles sont hors de prix, minuscules et en lotissement neuf. Par contre j’ai trouvé un terrain (juste à côté d’une énorme maison avec piscine) de 2 000 m2 pour 50 000€, agricole mais viabilisé. Ayant pour projet personnel de faire mon propre miel (1 ruche seulement), je me suis dit que je pourrais peut-être étendre le projet à une douzaine de ruches ce qui me permettrait peut-être de pouvoir y vivre, de vendre du miel, d’en manger et de faire découvrir sa fabrication à mes petits élèves… Je dois préciser que la mairie en question écrit sur son site:
« Pour construire une maison sur une exploitation agricole, il faut justifier d’une activité agricole.
Pour autant, il n’est pas nécessaire d’être agriculteur à titre d’emploi principal. L’activité agricole peut donc être exercée à titre secondaire. Il faut également démontrer que la construction projetée a un lien direct avec l’activité agricole et que sa présence est nécessaire à l’exercice de cette activité. »
De plus il n’y a pas d’apiculteur sur la commune…
Qu’en pensez-vous? Je rencontre le maire et le vendeur mercredi, que dois-je dire? Quelles questions poser? Merci beaucoup de votre réponse.
Bonjour Minah,
A votre place, je dirai au vendeur que je conclue la promesse de vente sous la conditions suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait. Les refus de permis de construire en zone agricole sont monnaie courante, préservez vos arrières et votre sécurité même si le prix du terrain est très attractif.
Concernant le Maire, je le questionnerai sur les conditions remplir pour pouvoir construire en zone agricole. Mais au préalable, j’appellerai le service urbanisme de la Commune. Je me renseignerai auprès de l’instructeur de permis de construire à l’aise sur toutes ces questions administratives. J’appellerai également un référent à la Chambre d’agriculture pour exposer ce projet d’activité d’apiculteur sur ce secteur précis et avoir leur avis. Cela vous fera gagner du temps dans la constitution de votre dossier.
Avez-vous lu nos articles sur le sujet : L’activité agricole, la nécessité de construire en zone agricole..
Tenez-nous informé et n’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions . Votre question rejoint celle d’Aurélien qui a le même projet que vous. Nous attendons de ses nouvelles.
C’est avec plaisir que nous vous suivrons dans vos démarches !
A bientôt
Droit sur Terrain
Jasmine
Bonjour,
Je souhaite démarer une activité apicole. Pour ce faire, je souhaite effectuer une transition maîtrisée et conserver (idem pour mon épouse) mon emploi actuel. Ainsi je peux démarer mon activité en parallèle.
Toutefois, afin d’être efficace, il m’est nécessaire de vivre au contact de mes ruches. J’ai donc besoin d’un terrain hors zones habitables (agricole, boisé, etc.) et quinaurait l’avantage d’être abordable au niveau prix ce qui permet également de conserver la trésorerie pour les investissements liés à l’activité. Nous visons une habitation autonome des réseaux publics dont l’emprise au sol serait d’envion 50-60m carrés sans étage. Puis-je espérer acquérir un terrain (en zone A ou N) avec une petite construction cadastrée et m’en servir comme habitation principale ?
Dois-je me tourner vers une habitation mobile permanente ? Dans les 2 cas quelles démarches à prévoir ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour, j’ai une parcelle de terrain classée en zone A (Agricole) mes soeurs et mon frère aussi comment faire pour les déclasser, Sous l’ancienne mandature on a fait la demande mais Le Maire a déclasser quelques mois après notre demande 10 000 ha de terrain A, mais pas nos parcelles. (Plus-values pour la mairie pour dire qu’elle a bien travailler waouh super liberté égalité fraternité), de plus ma mère a sa maison sur sa parcelle, elle a l’électricité, les voiries, l’eau mais son compteur est a environ 3 ravines de chez elle et cela fait 30 ans que c’est comme ça waouh bravo merci la commune et le l’office de l’eau et dire que les politiques travaillent pour la population quel scandale c’est pour cela qu’on recule, on nous entasse dans des immeubles pour que les plus riches puissent s’offrir des villas avec piscines , jacuzzi terrains de sport ou pour qu’ils louent au plus pauvres les maisons et immeubles qu’ils achètent.
Bonjour ! Vous n’êtes pas les seuls dans cette situation !… Il est malheureusement impossible de vous répondre en quelques lignes sur une question si complexe !… Nous avons des guides pratiques en cours de préparation qui pourront vous aider à y voir plus clair dans les procédures applicables. Abonnez-vous à notre newsletter, vous serez informé de la mise en ligne de l’e-book.
Par ailleurs, notre association accompagne ses adhérents dans la constitution d’un dossier administratif complet, permettant de poser les bases d’une argumentation solide. Pour plus de renseignements, adressez nous à un mail à contact@droitsurterrain.com.
A bientôt !
Jasmine _ Droit sur terrain
Bonjour
j’ai singé un compromis de vente pour un terrain avec une clause suspensive si des adaptations au sol depassé 15 000 euros.
j’ai fait faire une étude de sol g2 puis suite au rapport des devis qui m’amène à de coût d’adaptation de 40 000 euros.
Je souhaite donc annuler le compromis en envoyant les devis. Mais le vendeur souhaite le rapport d’étude de sol. Or c’est moi qui ait fait faire cette étude a mes frais (1800euros). Dois je lui fournir le rapport ? Lui vendre ?
Merci.
Bonjour !
Vous avez signé votre compromis de vente en posant une condition suspensive qui est plus que recommandée quand on est inquiet sur la nature du sous-sol et donc les surcoûts des travaux de fondations.
Le montant de 15 000 euros que vous vous étiez fixé est largement dépassé, vous pouvez donc renoncer à l’acquisition. Jusque là tout va bien !
Lettre recommandée avec avis de réception au notaire en lui indiquant que la condition suspensive n’a pas été réalisée et en joignant la preuve et l’estimation qui porte à 40 000 euros le coût des fondations.
L’étude de sol vous appartient puisque vous l’avez payée.
La question de sa prise en charge est contractuelle et doit être évoquée dans la condition suspensive : « en cas de renonciation, le vendeur pourra conserver l’étude de sol moyennant son remboursement ».
Il n’y a pas de texte de loi qui prévoit qu’il doit vous la rembourser.
Présentez la facture et vendez votre étude de sol au vendeur, il n’y a aucune raison de la lui donner !
Jasmine_ Droit Sur Terrain
Bonjour,
j’ai un projet d’achat d’une maison sur plans, quels conseils pourriez vous me donner avant la signature du contrat de réservation ?
Le terrain est « fourni » par le constructeur qui se charge également de la viabilisation du terrain.C’est également lui qui dépose les permis de construire pur l’ensemble du lotissement.
Merci, bonne journée.
Bonjour !
Le sujet de la VEFA – Vente en Etat Futur d’Achèvement – n’a pas encore été abordé…
Sujet noté pour un prochain article !
Bonne journée également et à bientôt sur le blog 🙂
Jasmine
Bonjour ! J’ai eu plusieurs demandes en ce sens et je suis en train de préparer une synthèse des articles du blog que je mettrai bientôt en ligne ! Merci pour votre participation et bon weekend ! A bientôt. Jasmine
Pouvez vous faire une liste des frais annexes à prévoir pour la construction quand on achète un terrain?
Merci