permis de construire sa maison en zone naturelle

Construire en zone naturelle du PLU

Construire en Zone naturelle du PLU

Les règles de construction en zone naturelle modifiées par la Loi ALUR

A l’occasion de la révision du Plan Local d’Urbanisme, la Commune peut insérer les nouvelles dispositions de la Loi ALUR.

A titre exceptionnel, la Commune peut délimiter dans les zones naturelles de son Plan Local d’Urbanisme, des Secteurs de Taille Et Capacité d’Accueil Limitées dits STECAL.

Dans ces STECAL peuvent être autorisées :

  • Des constructions,
  • Des aires d’accueil et terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage,
  • Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

La délimitation des STECAL sous contrôle

La Commune devra obtenir l’avis favorable de la Commission départementale de la nature des sites et des paysages pour délimiter ces secteurs dans son PLU, qui précisera les conditions de constructibilité. Voir Article 157 – 6° de la Loi ALUR et L 123-1-5 du Code de l’urbanisme.

Le changement de destination des bâtiments en zone naturelle

La Commune, peut désigner dans son PLU – Plan Local d’Urbanisme, les types de bâtiments pour lesquels est autorisé le changement de destination.

Il ne s’agit pas pour la Commune d’identifier chaque bâtiment concerné sur sa commune. Il s’agit d’identifier un type de bâtiment, décrit dans le règlement du PLU. Ces nouvelles dispositions de la Loi ALUR pourront être appliquées sous le contrôle de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

L’extension des bâtiments d’habitation situés en zone naturelle

La Commune peut autoriser l’extension d’un bâtiment existant dans le respect de la qualité paysagère du site (insertion dans l’environnement, compatibilité avec le maintien du caractère naturel de la zone).

L’article 25 VI de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, publiée le 14 octobre 2014, autorise l’extension des bâtiments d’habitation situés en zone agricole ou naturelle (N ou A).

Cela ne doit pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement du PLU doit préciser les conditions qui permettent la compatibilité de ces extensions avec le caractère de la zone dans laquelle elles se situent.

Les STECAL : zones d’exception au sein des zones naturelles

Dans beaucoup de communes rurales, subsistent des « pastilles » appelées STECAL. Imaginons une petite pastille sur un plan de zonage pour délimiter un micro secteur en zone naturelle où sont autorisées les constructions. On évitera de rentrer dans le détail de la création de ces micro zone par peur de perdre nos derniers lecteurs. 😉

La ministre du logement s’est exprimée le 11 décembre 2014 au sujet des STECAL :

  • En résumé, la loi ALUR préserve l’intégralité des STECAL existants avant la Loi ALUR.
  • En traduction, la loi ALUR ne devrait pas mettre de freins aux projets de constructions sur les STECAL.

Le PLU en cours de modification ouvre la porte aux négociations

Ainsi, c’est le moment pour tout propriétaire de se manifester et de solliciter l’examen de sa situation par la Commune. En effet, il faut être présent lors de l’enquête publique, lors des réunions de concertation, lors des éventuelles réunions de travail organisées par la Commune.

Par conséquent, savoir faire ressortir son cas, ses motivations et ses demandes nécessite une bonne connaissance de ses droits.

Le propriétaire pourra ainsi négocier et obtenir :

  • l’autorisation de changer la destination d’un bâtiment agricole, type hangar en habitation
  • l’intégration de son terrain dans une STECAL
  • l’autorisation de procéder à des travaux d’extension d’un bâtiment existant

Tout cela par écrit, seule trace possible de la réalité d’une demande précise à un moment précis :

  1. Courrier argumenté lors de l’élaboration du projet avant enquête publique,
  2. Courrier argumenté adressé au commissaire-enquêteur lors de l’enquête publique.

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Commentaires 59

  1. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre site,
    J’envisage d’acheter un terrain de 1,4ha en zone naturelle classé Natura 2000 afin de crée un  » parc d’attraction  » sur l’abeilles, intégrant des animations des parcours avec visites de ruches, passerelle aérienne, parcours de plante miellifère je souhaite intégrer une miellerie un point de vente (musée, ruches vitrées, etc), et un point restauration. Ce lieu me permettra de faire des formations pour des apiculteurs ainsi que des animations à la miellerie.
    Je ne souhaite pas intégrer mon habitation sur l’exploitation. Je suis apiculteur depuis plus de 4 ans à titre principale
    Les réseaux ( eau, électricité), et route sont en bordure. Sur ce même terrain la mairie utilise une partie comme parking(environ 2500m2), et d’Héliport (une fois par an),il y a aussi un chemin de randonnée.
    Les terrains agricoles de m’ont secteur sont tous proches des vignes ( avec traitements obligatoires aux insecticides), et la pression foncière de mon secteur est énorme ( nord de Montpellier).
    La mairie dit qu’il n’est pas possible d’envisager quoique ce soit car le terrain est en zone naturelle. Pourtant mon activité enrichie la biodiversité et ne bouleverse pas l’environnement contrairement aux autres activités.
    Puis je vous envoyer un document que mon association d’ apiculteur pro à développé, si vous pouvez m’ indiqué votre email.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous comprendrez que je ne peux traiter gracieusement les dossiers des internautes.
      Ceci étant, je trouve votre projet intéressant, cela pourrait faire l’objet d’un article afin d’aider d’autres personnes nous lisant à cerner la faisabilité de leurs projets.
      Il faudrait m’envoyer le règlement de zone Naturelle s’appliquant à votre terrain, vos références cadastrales, le nom de la Commune (que je voie si les documents du PLU sont en ligne) à : contact@droitsurterrain.com.
      Je chercherai les réponses à apporter à vos questions sur les démarches à mener et les mettrai en ligne avec votre accord. L’article est anonyme, je ne cite ni votre nom ni le nom de la Ville.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre site internet. J’ai pu acheter votre livret qui m’est d’une aide précieuse.
    La mairie devrait d’ici une semaine voter un projet de modification du plu. Ainsi le projet est de déclasser mes parcelles « AU » en zones agricoles. Actuellement les terrains sont entourés de de maisons en zone naturelle. ( villas avec piscines ) . La mairie peut -elle vraiment classés les terrains en zone agricole alors qu’il n’y a pas de terres agricoles à coté et que le terrain est situé en pleine garrigue?
    Les terrains en questions representent un espace de 20 ha.
    Est -t-il pertinent d’envoyer un recommandé au maire avant le vote du projet ?
    Quels argument puis je- faire valoir pour dire au commissaire enquêteur que le zonage en zone agricole n’est pas pertinent?
    Ai-je une chance de voir aboutir ma demande?
    Merci d’avance.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Comme je l’explique dans mes guides, il faut intervenir le plus tôt possible et bien sûr avant l’arrêt du projet pour éventuelles modifications encore possibles.
      Le zonage agricole doit se justifier conformément au Code de l’urbanisme, et l’erreur de zonage (erreur d’appréciation des auteurs du PLU) ou erreur matérielle peut être démontrée en fonction des éléments que vous avancez. Evidemment, il convient de mener une étude approfondie du dossier pour développer les bons arguments. Dans l’immédiat, vous pourriez demander un rendez-vous au responsable du service urbanisme pour qu’il vous explique le choix de zonage retenu.
      Je devrai sortir un guide sur le sujet des zones agricoles susceptibles d’être déclassées au titre de l’erreur de zonage. Abonnez vous au site pour être informé.
      Et n’oubliez pas de nous tenir informés.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. bonjours , je veux acheter des parcelles en zone A .elles sont pollué par plus de 10 000 pneus 27000m2, ancien terrain de cross .comme agriculture on a vu mieux, ce champs et pollué .Je voudrais m entendre avec la commune pour implanter un parc solaire ,lui ne polluant pas et étant entièrement dépolluée en fin de contrat (20 ans et plus).et y construire une habitation de surveillance de parc .étant recul dans la nature.Rien n est faisable visiblement .nous laissons donc un terrain pollué qui empoisonne la nappe phréatique plutôt qu un parc solaire photovoltaïque .pourquoi?et que faire?y a t il des aides du conseille générale ou autre .nous voulons rentabilité le site a des fin écologique pédagogique (pour les scolaire et pompiers environnent ou autre) aidez nous svp.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Dépolluer un terrain coûte très cher. A votre place, je prendrais rendez-vous avec le service urbanisme/aménagement de la Commune, et leur poserai ces questions : quelles aides ? quel partenariat possible avec la Commune, etc…
      Si vous achetez le terrain, vous devenez responsable de la dépollution du terrain à vos frais.
      Il convient d’être très prudent et d’associer bien en amont tous les organismes concernés.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Merci pour ces informations.

    Je possède deux terrains collés en bord de mer en Bretagne (Plérin), au sein d’une zone naturelle protégée pour paysage remarquable (NL). Sur le premier est bâtie ma maison, le terrain est donc classé NhL sur le PLU (NhL = « terrain bâti, exclu de NL ») et le deuxième est classé NL. Il est donc à date exclu d’obtenir un permis de construire.

    Aussi :
    – Mon terrain en NL est entouré de constructions certaines sur des terrains NhL mais mon voisin direct par exemple dispose d’un terrain bâti toujours classé NL (terrain collé au mien à gauche)
    – Mon terrain a un accès direct sur la route : aucun travaux d’aménagement nécessaire
    – Mon voisin de droite est classé NhL comme mon deuxième terrain
    – Certaines propriétés dans le quartier sont classés Ns (Zones naturelles protégées réservées à l’entretien des Habitations Légères de Loisirs)

    Pensez-vous qu’il est possible d’une manière ou d’une autre de rendre ce terrain constructible ? Si oui, comment ?

    Par avance, un grand merci pour vos pistes.

    Thibault

    Les classifications en vigeur ans cette zone:

    N : Zones naturelles protégées
    Nh : Terrains bâtis exclus des secteurs N
    Nc : Zones naturelles protégées de remise en état naturel de carrières
    Ne : Zones naturelles protégées réservées aux équipements de loisirs
    Np : Zones naturelles protégées de mise en valeur des plages et du littoral
    Nr : Zones naturelles à risque naturel particulier
    Ns : Zones naturelles protégées réservées à l’entretien des Habitations Légères de Loisirs
    Nt : Zones naturelles réservées aux aires naturelles de camping
    NL : Zones naturelles protégées: Sites et paysages naturels remarquables
    NhL : Terrains bâtis exclus des secteurs NL

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il est difficile de répondre à votre question, cela nécessite l’étude de dossier du PLU, carte de zonage sur votre secteur. Vous avec une bonne démarche, en comparant le zonage des parcelles avoisinantes. C’est ainsi que je découvre régulièrement des inégalités de traitement dans le classement des parcelles, argument à développer vis à vis de la Commune. Toutefois, vos terrains étant classés en bord de mer, vous vous heurterez à l’application combinée de la Loi ALUR et Loi Littoral qui s’oppose à toute possibilité d’extension de l’urbanisation. Vous pourriez vous renseigner auprès d’une association de PLUmés sur votre secteur ou créer une association de PLUmés, et vous joindre à leurs démarches pro actives pour faire modifier les lois.
      A vous lire,
      Jasmine-Droit sur terrain

  5. Bonjour et merci pour votre réponse!
    La DDT nous à dit qu’il n’y avait pas de probleme pour le faire un 4 foi mais bon je vais tous de même me renseigner de nouveau !
    Je vais aussi lire votre article sur la taxe d’aménagement car on nous avez prévenu que c’était chère
    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Si vous pouvez le faire en 4 fois, c’est qu’il n’ y a aucune limite aux extensions. Donc le 30 % d’extension peut devenir du 300 % d’extensions pour 1000 m² avec 20 permis de construire…Tant mieux pour vous si la DDT a cette interprétation très permissive du texte, mais l’objectif de la réglementation en zone naturelle est de limiter les extensions. Donc la possibilité de faire une extension de 30% se limite à une seule extension de 30% en principe. Pour le calcul de la taxe d’aménagement, je vous recommande de demander le taux qui s’applique à la Commune. J’ai encore une personne qui m’a contactée après avoir appris que la Commune avait voté un taux exceptionnel de 20% sur sa rue, la taxe d’aménagement s’élève à plus de 25 000 euros…
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    Notre maison ce trouve sur une zone naturelle et nous voulions faire un garage attenant à la maison (de 100 m2, pour y mettre nos 2 voitures, remorque …),la mairie et la DDT nous on dit qu’on était obligé de construire seulement 30 % de la surface de notre maison soit 25m2 et donc que nous devions faire notre garage en 4 permis de construire ! Est t’il possible de mettre ce secteur en STECAL pour pouvoir construire nos garage en une seule foi et non en 4 fois ?
    Sachant que dans notre commune une maison c’est faite dans une champs en zone N…

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Demandez copie du règlement de zone à la Commune pour vérifier ce que l’on vous dit. Si le règlement n’autorise que 30% d’extension, vous ne pouvez aller au delà de 25 m².
      Désolée de vous dire que selon moi, il ne peut y a voir 4 permis de construire. cela veut dire que vous cherchez à contourner la réglementation et ce n’est pas vraiment légal.
      De plus, je vous alerte sur le montant de la taxe d’aménagement. Le garage est considéré comme de la surface taxable au même titre que la surface habitable.
      Si votre maison fait déjà 100 m², les 100 m² du garage compteront double – valeur forfaitaire au taux plein sans abattement de 50%. Je vous conseille la lecture de mon article sur le calcul de la taxe d’aménagement. Dans ce type de cas, la taxe d’aménagement grimpe très vite à plusieurs milliers d’euros. Vous avez tout intérêt à faire la simulation du calcul de la taxe d’aménagement sur votre projet.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour,

    Je suis étudiante et j’aimerai acheter un terrain afin de m’y installer à l’année avec mon camping car, mais également une yourte. A terme, je souhaiterai pouvoir y cultiver un potager associatif en permaculture.
    En ayant parcouru votre blog, je comprends que la loi ALUR autorise désormais ce type d’habitation à l’année si elles sont implantées sur des zones pastilles (STECAL, si je ne me trompe pas).
    Le problème, si je décide d’acheter un terrain en ayant à l’idée de demander une révision du PLU pour y ajouter une zone STECAL, c’est que je ne serai jamais à l’avance si cette demande sera acceptée. Ainsi, je cours le risque d’acheter un terrain « pour rien ».
    Courir ce risque est-ce la seule alternative ? Comment, aujourd’hui, peut-on en France vivre en habitat léger et démontable sans se faire expulser ?
    Merci pour votre précieuse réponse,
    Cordialement,
    A.P

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il ne s’agit pas de vous lancer dans l’acquisition sans être certaine de pouvoir réaliser votre projet. Dès lors que vous signez un compromis de vente, vous êtes en droit d’y insérer les CONDITIONS SUSPENSIVES qui vous conviennent.
      En l’occurrence, votre condition suspensive serait l’obtention de l’autorisation administrative (purgée de recours et de retrait) soit l’autorisation définitive d’installer votre habitat conformément à la réglementation applicable.
      Pour éviter les pertes de temps, je vous conseille dès que le terrain est repéré d’obtenir ses références cadastrales et d’imprimer le plan de cadastre du terrain : Voir « Comment imprimer son plan de cadastre »
      Vous devez également le retrouver avec l’adresse.
      Puis demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. C’est gratuit, et vous n’avez pas besoin d’être propriétaire du terrain pour en faire la demande.
      Sous deux mois, la Mairie vous répondra par l’affirmative ou la négative sur la faisabilité de votre projet.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour Jasmine

    Merci pour votre réponse.
    En fait

    Le commissaire enqueteur indique dans son rapport « secteur Naturel inscrit au SCoT – bande des 100m
    Une analyse à partir des objectifs d’unSCoT littoral intercommunal basé sur une approche commune sur le paysage et la qualité de vie littorale.

    La Mairie lui répond « Au regard de l’extrait du SCOT , la parcelle est intégrée à la trame verte du SCOT. Classée au POS en NDm, le passage de cette parcelle serait considéré comme une consommation foncière au regard de l’ancien documentd’urbanisme. Cette dernière ne peut donc pas être intégrée à la zone urbaine.

    Si je comprends bien: La mairie indique parcelle non constructible car trame verte et parcelle déja insconstructible dans le POS dont impossible de la rendre constructible dans le PLU

    Le PLU n’a pas encore été approuvé. Dès le vote en conseil municipal j’aurais 2 mois pour contester.

    Mes questions:
    1) Le recours gracieux est il souhaité ou est ce que faire un recours contentieux est préférable
    2) Si je conteste, est ce que mes arguments sont d’après vous suffisants?
    – carte du SCOT imprecise, la parcelle n’est pas visible
    – commissaire enqueteur du SCoT indique que cela ne relève pas du SCOT mais du PLU
    – commissaire enqueteur du PLU est sybilin (voir ci-dessus) et indique que cela relève du SCOT (on se renvoit la balle)
    – petite parcelle de 250 m²
    – parcelle faisant partie d’une d’unité foncière déja construite et en zone UA
    – parcelle accessible aux réseaux (eau, edf, téléphone, égouts…)
    – parcelle voisine en zone naturelle déja construite mais dont la construction de figure pas sur le plan du PLU…
    3) Motif de recours: avis insuffisamment motivé du commissaire enquêteur ET Erreur Manifeste d’Appréciation
    4) Quel serait le cout d’une procédure?
    – consultation avocat urbanisme
    – courrier recours gracieux
    – procédure devant le Tribunal Administratif?
    – est-ce possible de demander le remboursement des frais à la partie adverse

    Avec mes remerciements

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je pense que vous devriez démontrer l’erreur matérielle commise sur votre parcelle. Le terme « Erreur matérielle » est important.
      L’échelle de la carte du SCOT ne permet pas de classer votre parcelle avec précision, puisque la vocation du SCOT est de donner les grandes orientations. Le PLU est le document qui précise le zonage à la parcelle près. Or, si le projet de PLU contient une erreur matérielle de zonage, celle ci peut être rectifiée simplement après enquête publique (sans besoin de consulter la Commission départementale de protection des espaces naturels et forestiers). C’est ce qui est arrivé dans le cas de Sylvette précité. Elle a démontré que les cartes de zonage ne faisaient pas apparaître des constructions récentes alentour (= erreur matérielle), que sa parcelle répondait aux critères de la zone Urbaine (article R 123-5 du Code de l’urbanisme), (détailler les réseaux existants desservant la construction), l’environnement proche construit et en zone constructible. Elle a obtenu l’avis favorable du commissaire-enquêteur à son cas, les élus se sont réunis et ont reconnu qu’il s’agissait d’une erreur matérielle qui a été rectifiée avant approbation définitive du PLU. Tous vos arguments me semblent bons à développer (et illustrer par des plans et photos) et prouver par tous éléments écrits fiables. Une consultation d’avocat serait effectivement très bienvenue pour vous faire entendre et pour la crédibilité de votre recours. Recours gracieux et contentieux simultané (qui peut le plus peut le moins). Le recours gracieux permet d’aboutir bien plus rapidement (trois mois maximum) au retrait de la délibération ayant approuvé le PLU puis à la modification du PLU, puis à sa nouvelle approbation par le Conseil municipal. Cela vaut mieux pour la Commune que de risquer l’annulation en justice du PLU. Vous pouvez alerter le service du contrôle de légalité , puisque le Préfet peut également déférer un acte du Maire qu’il estime illégal. La copie de votre dossier fondé sur l’erreur matérielle transmis au Préfet (contrôle de légalité) vous donne une chance supplémentaire de faire reculer la Commune afin qu’elle procède au retrait du PLU.
      Si le PLU n’a pas été approuvé, c’est le moment de faire rectifier l’erreur matérielle et d’éviter toutes ces procédures.
      Bonne journée et bon courage
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour j’aurais besoin d’un avis éclairé…
    Au regard de l’extrait du SCOT ci-avant, la parcelle est intégrée à la trame verte du SCOT. (En fait la carte du scot est illisible, on ne distingue pas ma parcelle qui se trouve en limite. Au motif de classer ma parcelle dans la zone inconstructible, la mairie m’indique que la parcelle était classée au POS en NDm, le passage de cette parcelle en zone constructible serait considéré comme une consommation foncière au regard de l’ancien document d’urbanisme. Vous en pensez quoi?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Difficile de vous donner un avis éclairé sans les documents écrits pouvant éclairer…J’ignore ce que contient le règlement de la zone NDm du POS, et je n’ai pas accès à la carte du SCOT évoquée. Les directives et récentes lois en urbanisme visent à protéger les terres agricoles et zones naturelles. Ceci étant, un classement en zone naturelle peut être considéré comme une erreur d’appréciation par les juges en considération de l’environnement et autres critères. Ou le classement peut résulter d’une erreur matérielle, ainsi que Sylvette (témoignage) a réussi à convaincre le commissaire-enquêteur puis les élus de rectifier ladite erreur. Si ce classement en zone naturelle est justifié, il peut être intéressant de réfléchir aux possibilités d’extensions ou de constructions d’annexes si un bâtiment est déjà construit sur le terrain. Si quelques constructions éparses sur la zone, cela peut peut être faire l’objet d’un STECAL, pastille en zone naturelle. Il y a différentes pistes à creuser en fonction de la situation du terrain.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour Madame,

    Nous avons un projet de rénovation totale (bâti existant ayant servi d’habitation) en Ille et Vilaine.
    Le bien est situé en zone humide du PLU (Nh). Et c’est le motif invoqué dans la réponse négative par le service instructeur de la communauté de communes de Combourg à nos 2 demandes de certificats d’urbanismes opérationnels.
    Aucune justification de leur part, aucun texte de lois à l’appui de leur réponse.

    A votre avis, que devrais-je faire ?

    Avec mes remerciements,

    Cordialement,

    Marguerite PINEAU-JOUBERT

    1. Auteur

      Bonjour,
      La justification avancée semble être la zone humide du PLU. Le PLU est la réglementation locale qui s’impose à toute demande de construire.
      Il vous faut donc en premier lieu demander copie de la réglementation locale applicable à votre terrain, issue du PLU : plan de zonage, règlement du PLU afférent au zonage. Ces documents sont peut être en ligne sur le site de la Ville, sinon il convient d’en demander copie. Il vous faudra par ailleurs creuser les justifications apportées par les auteurs du PLU pour ce classement en zone humide, interdisant à priori toute construction. Pour ce faire, une étude de globale du dossier PLU s’avère nécessaire. Sachez que vous avez le droit d’obtenir communication de l’entier dossier PLU et demander que l’on vous l’enregistre sur une clé USB. Pour cela, il convient d’adresser une demande officielle par lettre RAR (délai d’un mois de la Mairie pour répondre). La Mairie ne peut vous en refuser la communication.
      Revenez vers nous avec plus de précisions, nous pourrons suivre vos démarches en ligne si vous le souhaitez.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour, alors je voudrais avoir vos conseils svp! Alors j’ai un terrain sur lequel j’avais fait 2 CU avant 2007 qui ont été acceptés mais pour des causes perso je n’ai pas pu faire les travaux. Il y a eu un PLU de fait en 2014. Je n’ai pu y assister pour des raisons de santé. Mais maintenant j’aimerais vraiment construire mais malheureusement pour moi le terrain est passé en zone naturelle ! Comment puis-je faire pour changer cela! Il n’a aucun arbre sur le terrain et des habitations à côté de celui-ci. Tout les réseaux passe devant le terrain. Le maire me dit que le terrain est en zone naturelle donc impossible de construire ! Mais pourquoi avoir accepté avant sachant qu’il était en zone agricole! Pouvez-vous me dire si je peux encore faire quelque chose? Le maire me dit qu’il n’est pas contre mais que ce n’est lui qui décide ! Que faire? Merci beaucoup !
    Jérôme

    1. Auteur

      Bonjour,

      Je vous conseille déjà de lire les articles sur le sujet dans la rubrique « Propriétaires » sur le thème de la demande de modification de zonage, contester un zonage illégal, l’erreur de zonage en zone naturelle.
      Ensuite, vous pouvez aimer la page Facebook ou vous inscrire à la newsletter, vous serez informé de la parution de mon prochain guide pratique sur le sujet : « Contester une zone naturelle à tout moment », c’est à dire lorsque les recours contre le PLU sont expirés.
      Il vous faut constituer un dossier, analyser les éléments de fait et de Droit, et formuler votre demande de modification de zonage argumentée.
      Sinon, vous pouvez également faire une demande de consultation juridique auprès d’un avocat spécialisé en urbanisme, qui évaluera vos chances de succès.
      Il est curieux que vous ayez obtenu des C.U positifs pour que la zone retourne en naturelle aujourd’hui. Il y a de la jurisprudence sur le sujet qui sanctionne les erreurs de classement en zone naturelle.
      Par ailleurs, le blog est en train d’être « relooké », il y aura bientôt un espace « PLUmé » avec la mise en ligne de ressources telles que la jurisprudence collectée par les PLUmés de Bretagne.
      Enfin, je proposerai mes services de « coaching » dans les démarches administratives. Coaching c’est pour faire moderne, il s’agit de vous assister dans les différentes phases : rédaction de courriers, réclamation de documents, historique et constitution d’un fonds documentaire. Tous ces éléments prêts à être étudiés par un avocat pour obtenir gain de cause. Le sujet de l’urbanisme est complexe, difficile tant pour les acteurs de l’urbanisme que les particuliers. Il est nécessaire de mettre en place une stratégie efficace, et de concertation avec les services publics si vous souhaitez faire évoluer votre situation.
      Enfin, renseignez-vous sur le PLU et d’éventuelles prochaines procédures de modification/révision, transformation en PLUintercommunal. C’est toujours le meilleur moment pour intervenir.
      A bientôt
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  12. Bonjour
    Merci pour toutes ces informations précieuses.
    Impossible de trouver le calendrier de la modification du PLU, que ce soit sur la gazette de la commune ou sur internet, sur leur site.
    Pour autant, la campagne d’affichage du projet en mairie avec une sorte de cahier de doléances et de prise de rv est tout juste terminée.
    Ce projet doit être approuvé sour peu selon la mairie au conseil municipal et ensuite une enquête publique sera faite.
    Nous sommes dans le 56.
    Nous allons donc suivre vos recommandations et solliciter un professionnel du droit si vous avez la gentillesse de nos recommander quelqu’un.
    Dans l’absolu, compte tenu de la complexité (toute relative) de notre litige, mêlant un défaut flagrant de gestion des eaux pluviales concomitant à un zonage contestable (la nature meme de la zone decoulant en partie de ces illégalités en terme de gestion des eaux de ruissellement), est il judicieux d’entamer des négociations avec la mairie si celles ci nous sont proposées et la modification du projet de PLU, si elle subit dès modifications est elle possible sans que l’ensemble du processus soit repris?
    Merci d’avoir lu cette phrase!

    1. Auteur

      Bonjour !

      Connaissez-vous les PLUmés du Morbihan ? Je vous conseille de prendre rapidement contact avec eux, ils suivent de près l’évolution des PLU. De nombreuses associations de défense des propriétaires de terrains se sont créées sur le littoral breton. Cliquez ici pour accéder à leur page Facebook. J’ai relevé trois avocats sur votre département qui ont retenu mon attention. Je ne peux pas vous en recommander un. Je n’ai jamais eu affaire à eux.
      Toutefois, ils semblent être spécialisés en urbanisme et intervenir pour le compte de particuliers :
      Me Marie-Laure Chauvat – P & A avocats à Vannes – 02 97 63 45 09
      Me Claire Dary à Larmor Plage – Société Bachy, Cornaud, Laurent, Dary – Alter & A – 02 97 83 97 97
      Me Loïc Gourdin à Vannes – Alter & A – 02 97 68 21 21

      N’hésitez pas à demander un devis pour leur intervention, ou ce qu’on appelle une « convention d’honoraires » pour être fixé sur le coût de leur assistance.
      Voyez avec les PLUmés du Morbihan également. Ils sont de bon conseil.

      Tenez-nous informés, c’est important pour toute la communauté d’avoir vos retours sur les avocats choisis, et l’évolution de votre dossier.
      Votre expérience peut aider des gens de votre secteur. La solidarité et le partage font partie de nos valeurs. On va plus loin ensemble que seuls !

      A bientôt donc,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour
    Merci beaucoup pour votre site et vos réponses.
    Si vous aviez la gentillesse de m’aiguiller ce serait parfait.
    Nous avons acheté un terrain et loué un autre terrain contigüe (bail emphytéotique) qui étaient classés tous 2 en zone ubb mais modifiés en zone N depuis le nouveau PLU en cours de validation.
    Il est classé en zone N car une partie (minime) de la zone était déjà identifiée en zone humide. Ceci est du notamment à une mauvaise gestion des eaux pluviales de la commune qui se déversent à 3 metres de ma clôture par une buse ouverte de 600 mm de section et par la forme naturelle du terrain. La même chose de l’autre côté, mais cette fois il s’agit d’eaux pluviales, mélangées aux eaux d’un petit ruisseau naturel, entièrement busé en amont de mon terrain mais qui recrache tout dans mon terrain.
    J’ai envoyé un courrier en LRAR au maire en demandant de prendre des dispositions. Je lui ai opposé l’article 640 du code civil et un de ses amis indiquant qu’un fonds supérieur ne peut canaliser les eaux pluviales vers un fonds inférieur. J’ai argué également du défaut de sécurisation et de son éventuelle responsabilité si des enfants s’introduisaient dans ces buses à ciel ouvert. J’avais un courrier du maire m’indiquant qu’il étudierait le probleme dans le cadre de l’agrandissement du lotissement dont les eaux Ruissèleraient potentiellement chez moi et aggraveraient encore la situation. Mais rien depuis 03/2016.
    Ma demarche est elle bonne?
    Dois je formaliser un autre courrier pour le zonage en demandant de le réduire (la c’est 90% de mon jardin qui est en zone N)? Le faire maintenant ou dans les 2 mois de la validation de çe plu?
    Merci !

    1. Auteur

      Bonjour,

      N’attendez pas la validation du PLU pour agir. Avez-vous téléchargé mon guide Propriétaire malin et bien dans ses droits ?
      Il vous faut intervenir dès maintenant, et constituer votre dossier. Un terrain classé en zone U déclassé en zone naturelle dans le nouveau PLU, il y a certainement matière à contester d’autant que votre parcelle est construite. Les contraintes des nouvelles lois et l’imprécision de leurs termes laissent une grande marge d’appréciation aux auteurs du PLU. Je constate régulièrement que ces interprétations aboutissent à des zonages défiant toute logique pour répondre à des quotas demandés par l’Etat…Le problème est que ces décisions de classement ne sont pas étudiées à la parcelle près. Or les décisions des tribunaux, montrent bien qu’il est demandé aux auteurs du PLU de respecter les critères du classement posés par le Code de l’urbanisme en cohérence avec la réalité du terrain.
      Le projet de PLU a t il été arrêté en Conseil municipal, l’enquête publique a t elle eu lieu. Ce sont les premières questions auxquelles répondre.
      Revenez vers nous avec ces précisions. Si le temps presse, allez vite voir un avocat spécialisé en urbanisme, demandez lui un devis pour produire un courrier (=consultation juridique) à l’attention du Maire. Il devrait s’agir de quelques centaines d’euros, il convient de vous faire conseiller par un professionnel du Droit.
      Je prépare un annuaire d’avocats spécialisés en urbanisme. Donnez moi votre département, je vous ferai parvenir le fruit de mes recherches.
      Je vous conseille de lire mon article : « Erreur de classement en zone naturelle ».
      Ainsi que la jurisprudence de Marcey en Greves, où vous constaterez que les juges ont annulé le classement du jardin de particuliers en zone naturelle pour erreur manifeste d’appréciation.
      Je résume :
      – Le projet de PLU est-il arrêté en Conseil municipal. Si non, quelle est la date prévue ? Si oui, demandez copie de la délibération et de tous les documents composant le PLU à vous copier sur une clé USB. Cf. mon guide.
      – L’enquête publique aura lieu quand ?
      – Quel est votre département.

      A vous lire,

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  14. Bonjour
    J’ai une petite question à poser.
    Je dispose d’un terrain qui depuis 2010 et la mise en place du plu est passé en zone verte (NF).
    Pour vous éclairer sur ma situation il y a une maison construite en dessous, une autre à gauche et d’autre en dessus de ma parcelle.
    Je ne comprend pas pourquoi ma parcelle est passé en zone naturelle alors qu’il n’y a même pas un arbre dessus.
    Ma question est la suivante:
    Est ce que j’ai un moyen de faire un recours, ou bien de viser la loi alur ou autre?
    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !

      Oui, bien sûr, vous avez des recours pour faire évoluer la situation.
      Je donne le témoignage de Mr V. dans l’article « Posez vos questions »
      Soit le PLU est en cours de révision, c’est le moment d’intervenir pour vous faire expliquer le choix du zonage retenu par la Commune.
      J’ai eu l’occasion de travailler sur l’élaboration d’un PLU lorsque j’étais en Mairie, je peux témoigner qu’il y a malheureusement et dans le résultat final des oublis, des erreurs, des appréciations faites par les services administratifs un peu trop zélées ou à côté tout simplement de la Loi applicable…
      C’est pourquoi j’incite les gens à intervenir activement lors de l’élaboration/révision du PLU. Eux seuls peuvent mettre le projecteur sur leur terrain et faire bouger les choses.
      Etant précisé que même lorsqu’un terrain est constructible il peut être en danger de passer inconstructible : pas de droit acquis au maintien de la réglementation ont dit les juges…

      Bref, je passe à la deuxième possibilité.

      Soit aucune procédure de révision du PLU n’est en cours, et il vous faut constituer un dossier argumenté et faire une demande d’abrogation partielle du PLU. C’est à dire, abroger le zonage zone naturelle sur votre terrain et prescrire la modification du PLU pour modifier la carte de zonage en conséquence.
      C’est un peu plus technique, j’ai rédigé quelques articles sur le sujet. Je vous invite à les lire : Mr le Maire, je demande la modification du zonage de mon terrain. Il faut évidemment démontrer que la zone naturelle est illégale sur votre terrain qui devrait être classé en zone U, constructible.

      Un récent arrêt de la Cour d’appel de Nantes (11/10/2016) annule le PLU d’une petite commune près d’Avranche au motif que le jardin d’un terrain construit avait été à tort classé en zone naturelle. Allez voir ma page Facebook, je donne plus de précisions. L’article est destiné aux PLUmés de France.

      Je peux également mettre à disposition cet arrêt si vous le souhaitez, un PLUmé de l’association PLUmés de Crach a réussi à l’obtenir.

      En résumé, cela s’étudie concrètement par rapport au PLU et différents documents le composant, et par rapport à la réalité de la situation du terrain dans son environnement. Cela fait partie des prestations que je peux proposer à titre individuel : constitution de votre dossier administratif, courriers à la Mairie et conseils dans vos démarches administratives.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,

      Bien cordialement

      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Rebonjour,

    Jasmine j’ai oublié de vous dire que la parcelle de la zone naturelle que nous occupions qui appartient à la mairie est aussi occupée par d’autres personnes.
    Ce que j’arrive pas à comprendre c’est pourquoi déloger que deux familles qui ont juste fait une rénovation et les autres alors ?
    Pourquoi avoir donner de l’électricité et de l’eau à certaines familles pour ensuite les délogées ?
    La mairie nous a interdit d’ habiter dans la maison sur le terrain en zone N. Est ce que vous pensez qu’il faut y habiter c’est mieux pour défendre notre cas après où non ? Parce que l’article 8 de la déclaration des droits de l’homme privilégie la vie privée des personnes donc je pense qu’il faut habiter dans maison. Donner moi votre point de vue?
    Aussi la mairie révise son P. L.U : est ce que si on fait une pétition pour être rattacher à la zone urbaine en contre bas d’un RHI récemment installé c’est bon .?

    1. Auteur

      Bonjour !

      La jurisprudence sur la vie privée a tenu compte du fait que les occupants étaient installés sur des terrains leur appartenant. Ce qui n’est pas votre cas.
      Les travaux de rénovation sont en double infraction, sur un terrain ne vous appartenant pas et en zone naturelle.
      Selon moi, il faut avant tout régler la situation juridique de l’occupation irrégulière.
      Sous toutes réserves des éléments de votre dossier, l’analyse juridique par un avocat, permettra d’envisager d’éventuelles voies de négociations lors de la révision du PLU.
      Il vous faut scanner ou faire copie de tous les courriers de la Mairie et éléments de votre dossier afin de donner tous les éléments d’information nécessaires à l’avocat.
      Sur l’aide juridictionnelle, je ne pense pas que cela puisse fonctionner s’il n’y a aucune procédure judiciaire en cours. Mais cela ne coûte rien de vous renseigner auprès du Tribunal.
      Ceci étant, une consultation détaillée d’avocat si vous lui fournissez tous les éléments d’information devrait être inférieure à 300 euros.
      Vous pouvez peut-être envisager une collecte de fonds de l’ensemble des occupants pour une consultation juridique commune. La consultation juridique est une note de l’avocat qui analyse tous les éléments de votre dossier, fait ressortir les points forts et les points faibles, ainsi que la jurisprudence applicable à votre cas. Cette analyse vous permet de cerner vos chances de succès, des pistes de négociation, et les démarches à effectuer.
      La Mairie n’est peut-être pas opposée à trouver une solution à votre problème lors de la révision du PLU.
      En ce cas, vous serez en mesure de faire des propositions constructives grâce à cette consultation.
      Le recours aux conseils d’un avocat me paraît être indispensable dans votre cas.
      Réunissez et collectez tous les éléments écrits, c’est la première étape à accomplir !

      Jasmine – Droit sur terrain

  16. bonjour

    J’aimerais prendre un avocat spécialisé en urbanisme afin de constituer un dossier costaud afin de nous défendre au mieux dans cette affaire.
    Aussi pensez vous que pour cette affaire on pourrait bénéficier de l’aide juridictionnelle.

  17. Bonjour

    Je vous remercie pour vos conseils qui me sont précieux.
    Donc il faudrait que je trouve un avocat spécialisé en urbanisme par contre je n’ai pas les moyens de me le payer.
    Déjà avant tout je vais me pencher sur l’article de tolérance du juge qui pourrait nous servir
    FELIX

    1. Auteur

      Bonjour !

      Le coût d’une consultation juridique d’avocat est relativement faible. Il vous dit la Loi, vos droits, la jurisprudence et vos moyens de défense.

      A bientôt et Bonne journée !

      Jasmine – Droit sur terrain

  18. Bonjour,

    J’aimerais avoir quelques informations sur un terrain en zone N que nous occupons actuellement.
    Nous sommes sur un terrain communal en zone naturelle depuis 2007. Nous avions eu l’autorisation verbale du maire pour y rester.
    Sur ce terrain, il y avait un cabanon où nous allons occasionnellement pour y rester et régulièrement pour donner à manger à nos animaux qui y sont toujours .
    Suite à des grosses pluies et mauvais temps de ce début d’année, nous avions décidé de tout casser et de refaire le cabanon en neuf. Quelques mois plus tard nous avons eu la visite de l’urbanisme nous demandant de quitter le terrain car nous construisons sur une zone N et d’autant plus que c’est à la Commune.

    Cette nouvelle mandature ne veut pas nous donner l’autorisation d’y rester et pense déloger tout le monde qui s’y trouve. En revanche récemment cette nouvelle mandature a donné l’autorisation à EDF de poser un compteur électrique pour qu’une maison avec des personnes porteurs de handicap aient accès au courant. Comment peut elle prétendre qu’elle va déloger des gens !!!

    Est-ce qu’il existe une solution à notre problème ?? Que peut -on faire face a cette situation ??

    Mr FELIX

    1. Auteur

      Bonjour !

      Je regrette de vous dire que vous avez deux obstacles majeurs à votre projet : Domaine public et en zone naturelle.
      La Mairie ne peut pas vous autoriser à y construire quoique ce soit 1/ sans contrat entre vous et la Commune et de plus 2/ en contradiction avec la réglementation applicable en zone naturelle. De plus, la mise en service EDF n’est pas une autorisation d’urbanisme.
      Pour étudier s’il y a des failles ou solutions possibles à votre problème, il vous faudrait une étude approfondie de votre dossier par un avocat spécialisé en urbanisme qui vous fournira une consultation juridique écrite. Je mettrai bientôt en ligne un annuaire d’avocats spécialisés sur le site.
      En l’état des informations que vous me donnez, la Mairie ne peut déloger les gens que si une procédure judiciaire mène à un jugement d’expulsion.
      Il faut donc s’assurer qu’une procédure est en cours devant le Tribunal avant de craindre l’expulsion.
      Par ailleurs, la tolérance du Maire sur le sujet, en fonction de la durée de l’occupation peuvent être des arguments de défense (sous toutes réserves des éléments du dossier).
      Enfin, il y a un article intéressant sur le sujet de la zone naturelle « constructions illégales en zone naturelle autorisées par le juge« . Les occupants n’avaient pas d’autorisations d’urbanisme en bonne et due forme, toutefois la tolérance et la durée de l’occupation ont fait pencher les juges en leur faveur. Ils ont ainsi soulevé le droit au respect de la vie privée et la convention européenne des droits de l’homme.
      Est ce que ce jugement fera jurisprudence ?! A voir..

      Bon courage dans vos démarches

      Jasmine – Droit sur terrain

  19. bonjour ,j’ai un terrain en zone N ,accolé a des habitations,j’aimerais savoir comment faire pour trouver le sous secteur de ma zone,car je suis allée a la mairie,et celle qui s’occupe du cadstre assez préssée m’a répondu que c’est une zone N est rien de plus,donc est ce qu’il est possible que ma zone n’est pas de sous secteur?et encors,comment savoir si ma zone est en stecal?merci pour vos réponses.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Tout d’abord, la Mairie est tenue de répondre à votre demande précise.
      Munissez vous d’une extrait de plan de cadastre, il faut les références cadastrales pour repérer votre terrain sur le plan de zonage.
      Demandez copie de l’extrait de plan de zonage correspondant à votre terrain et le règlement qui s’y rapporte.
      Ou faîtes une demande écrite par lettre recommandée si vous ne pouvez vous déplacer.
      Certaines mairies répondent même à des demandes faites par e-mail.
      Notre dernier article : Comment lire un PLU, pose le minimum à connaître par le propriétaire d’un terrain : le zonage et le règlement à jours sont indispensables à votre dossier foncier avec votre extrait de plan de cadastre.

      Tenez-nous informés ! Le sujet des STECAL nous intéresse de près.
      Bonnes démarches et à bientôt !
      Jasmine

  20. Yasmine,

    au cadastre sort un nom de propriétaire, cependant celle ci est décédée en 2003 et je ne sais pas si sa fille unique a hérité de la parcelle. Visiblement non car cette fille unique n’a pas d’acte de propriété ou a renié ses droits de succession en tous cas cela n’est pas très clair.
    La prescription trentenaire fonctionnerait elle dans ce cas pour prouver que sa maman était propriétaire? et de ce fait sa fille aurait hérité de la propriété de ce terrain?
    J’ai été voir 2 notaires et aux vues du dossier il ne m’ont pas proposé la solution de la trentenale.

    1. Auteur

      Bonjour Benoît,

      J’ai fait des petites recherches sur ce problème particulier de terrain abandonné. Il doit y en avoir quelques uns en France !
      La prescription trentenaire ne joue pas, puisque jusqu’en 2003, date du décès, il y avait bien une propriétaire.
      Il n’est donc pas possible d’invoquer la propriété par le biais de la prescription trentenaire.

      Si l’héritier a renoncé à la succession, le bien est en déshérence et le terrain appartient à l’Etat selon l’article 539 du Code civil.

      Je vous joins le lien d’un article intéressant sur le sujet pris sur le site des notaires de France.

      Jasmine

  21. bonjour Jasmine,

    concernant l’origine de propriété cela avance guère et visiblement je vais devoir faire appel a un généalogiste mandaté par un notaire pour retrouver le ou les héritiers de la parcelle contenant la ruine.
    Le devis est de 1500 euros HT.
    Avant de lancer cette procédure j’attends de savoir, via les élus, si mon projet a des chances d’aboutir. En effet, la mairie vient tout juste de choisir le bureau d’étude pour le nouveau PLU.
    J’attends donc les réunions d’informations organisé par la mairie pour obtenir des informations sur la prise en compte de mon projet.
    En conclusion, je ne peux rien lancé (recherche via généalogiste, viabilisation de la parcelle etc) tant que je ne sais pas si mon projet sera réalisable dans le nouveau PLU.
    A votre avis, puis je prendre contact avec le bureau d’étude pour faire valoir mon projet ou y a t’il des actions a mener pour mettre toutes les chances de mon côté.
    Merci.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour Benoit,

      Vous avez tenté de voir avec le notaire la procédure de prescription trentenaire, qui serait réalisée aux frais de la personne qui pense en être propriétaire. Vous pouvez vous engager à inclure ces frais de formalités dans votre achat si cela lui pose problème.
      Il s’agit d’un terrain non répertorié au service foncier, il me semblait que dans ce cas cette procédure de prescription acquisitive pouvait être mise en oeuvre. Ce qui assoit la propriété de la personne et lui permet de vous vendre le terrain. Peut-être que votre notaire n’aime pas ce type de procédure, mais elle se pratique bien.
      Vous ne pouvez rien lancer tant que vous ne disposez pas d’une promesse de vente en bonne et due forme.
      Or, si vous faîtes appel à un généalogiste, vous risquez de perdre les sommes engagées…

      Bien à vous
      Jasmine

    2. Auteur

      Bonjour Benoit,

      Vous avez tenté de voir avec le notaire la procédure de prescription trentenaire, qui serait réalisée aux frais de la personne qui pense en être propriétaire. Vous pouvez vous engager à inclure ces frais de formalités dans votre achat si cela lui pose problème.
      Il s’agit d’un terrain non répertorié au service foncier, il me semblait que dans ce cas cette procédure de prescription acquisitive pouvait être mise en oeuvre. Ce qui assoit la propriété de la personne et lui permet de vous vendre le terrain. Peut-être que votre notaire n’aime pas ce type de procédure, mais elle se pratique bien.
      Vous ne pouvez rien lancer tant que vous ne disposez pas d’une promesse de vente en bonne et due forme.
      Or, si vous faîtes appel à un généalogiste, vous risquez de perdre les sommes engagées…

      Bien à vous
      Jasmine

  22. merci je vais exploré cette voie. J’ai quand même des doutes sur:
    – le fait qu’elle soit seule propriétaire car lors du décès de sa maman il y avait peut être plusieurs héritiers
    – ont-ils renoncer à leur droit de succession et le terrain est tombé dans l’oubli.

    Bref ils ne sont pas en mesure de fournir cet acte mais veulent vendre et se revendique propriétaire. Cependant sans acte pas de vente.
    y aurait il une autre piste a creuser mise à part l’usucapion.
    Merci de votre aide cela m’encourage.

    1. Auteur
  23. Visiblement le maire a pris les choses en main et attends une réponse d’un organisme pour valider la demande de permis de construire.
    Le terrain se situe en zone N. et je ne suis malheureusement pas voisin du terrain.

  24. bonjour, Jasmine

    j’ai rencontré les élus pour le projet de réhabiliter et agrandir modérément la ruine cadastré en zone naturelle. Ils révisent le PLU en ce moment et cela à l’air d’être en bonne voie.

    Cependant une énorme épine risque de bloquer tous cela. En effet, le propriétaire est décédé, j’ai retrouvé sa fille unique et pris rendez vous chez le notaire avec elle pour un compromis de vente mais lors du rassemblement des différents papiers pour conclure le compromis celle ci ne dispose pas de l’acte de propriété.
    Le notaire a demandé un acte via le bureau des hypothèques, cependant celui ci n’indique aucun propriétaire connu depuis 1958.
    Je me retourne donc vers vous pour savoir comment faire pour trouver cet acte (avocat, autre notaire,impôts foncier ou autres) pour débloquer cette situation. On m’a déconseillé un généalogiste.
    Merci de votre future réponse.

    1. Auteur

      Excellente nouvelle ! Vous nous tiendrez informés j’espère ! 🙂
      Je conseille régulièrement aux personnes intéressées par le sujet d’aller discuter en Mairie pour leur accorder des dérogations dans le PLU afin de construire leur habitation en zone naturelle. Je n’ai pour l’instant que peu de retour. Vous êtes le premier à contourner ce gros obstacle réglementaire de la zone naturelle.. Bref, tant mieux pour vous ! Le Maire a du soumettre cette dérogation à l’avis de la Commission des Sites et paysages qui va analyser si ce projet porte atteinte à l’environnement et à la qualité du paysage. C’est une chance que le PLU soit justement en cours de révision.
      Concernant la propriété du terrain, si la dame héritière de ce terrain est convaincue d’en être propriétaire. Ne peut-elle pas demander au notaire d’établir un acte de propriété trentenaire appelé aussi usucapion ? Nous parlons de cette procédure dans notre article « A qui est ce terrain ? A moi. »Il me semble que c’est ce qu’elle aurait de mieux à faire pour rétablir sa propriété sur le terrain et détenir un titre de propriété en bonne et due forme. Qu’en pensez-vous ?

  25. bonjour Jasmine,

    j’ai rencontré le Maire pour exposer notre projet ( réhabilitation de la ruine puis agrandissement modéré en zone Naturelle), cela partait pas trop mal.
    Cependant je me retrouve dans une impasse car le propriétaire est décédé, j’ai retrouvé une soit disant héritière (sa fille) malheureusement celle ci n’a pas d’acte de propriété.
    Que puis je faire dans le sens où j’ai déjà contacté un notaire qui a demandé un extrait du bureau des hypothèques et résultat décevant celui ci est vierge jusqu’en 1958 et rien aux impôts fonciers malgré la ruine cadastrée.
    Quel organisme pourrait m’aider a retrouver trace de cet acte ( avocat, notaire ou autres)?
    Cela a l’air très compliqué et malheureusement je commence a perdre espoir de trouver une solution.
    Je trouve cela très dommage de laisser ce terrain magnifique à l’abandon et se dégrader.
    Merci de votre future réponse

    1. Auteur

      Bonjour Benoît,

      Je comprends, c’est un cas particulier.
      Etes-vous sûr d’obtenir un permis de construire sur ce terrain ? Dans quelle zone figure-t-il dans es documents d’urbanisme ?
      S’il n’y a rien d’enregistré aux hypothèques, ni aux impôts fonciers…Etes-vous voisin de ce terrain ?

      A vous lire,

      Droit sur Terrain
      Jasmine

    1. Auteur
  26. bonjour,
    ma ville a décider de changer notre secteur NB en zone N, nous avons plusieurs voisins et moi meme des petites entreprises artisanales sur ce secteur, sommes nous en danger ? devrons nous cesser notre activitée ?
    Merci de votre reponse

    1. Auteur

      Bonjour Richard,

      Vous avez effectivement tout intérêt à vous associer dès maintenant à la révision du Plan Local d’Urbanisme – PLU, avant que le mal ne soit fait.
      Il conviendrait de trouver en concertation avec les services de la Mairie un zonage adapté qui ne menace pas les activités existantes.

      La Zone N – Naturelle est rigide et interdit le plus souvent tout projet.
      Les principales étapes pour vous seraient de :

      1/ Savoir où en est l’avancement de la procédure d’élaboration ou de révision du PLU. Le Conseil municipal a déjà voté des délibérations ? Demandez les copies. Vous y avez droit comme tout administré.
      2/ Détenir le règlement écrit de la zone NB et vous constituer un dossier pour l’enquête publique. Demandez la copie du règlement applicable à la zone NB et votre plan de zonage.
      3/ Etudier avec les services de la Mairie quel compromis peut être trouvé entre interdiction totale et nécessité de préserver vos activités. Ecrivez à la Mairie collectivement et demandez dès maintenant à être associé à la modification du PLU sur votre terrain.
      4/ Vous manifester impérativement à l’enquête publique avec un courrier argumenté et convaincre le commissaire enquêteur de vous donner un avis favorable. Il existe de la jurisprudence et des démarches à accomplir pour faire valoir vos droits. Un de nos adhérents a obtenu le déclassement de son terrain de la zone naturelle après avoir rencontré le commissaire enquêteur et cité une de nos jurisprudences. Voir notre article Erreur de classement en zone naturelle.

      Faîtes valoir vos droits maintenant. Une fois le zonage N adopté par la Commune, il est très compliqué et long de revenir en arrière, quand c’est possible…

      N’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions !
      Bonne journée et à bientôt,

      Droit sur Terrain
      Jasmine

  27. bonjour,

    je souhaite acheté un terrain situé en zone N.
    il y a un bâti en ruine cadastré (murs présents mais menuiserie et toiture tombé). J’ai donc fait une demande de certificat d’urbanisme opérationnel et celui ci est refusé car la ruine est trop en ruine. y’a t’il une autre solution pour pouvoir rénover et agrandir modérément ce bâti.
    La commune révise le PLU en ce moment.
    J’aimerai savoir les démarches a effectuer pour rénover le bâtiment et y vivre avec ma petite famille.
    merci de votre future réponse.

    1. Auteur

      Bonjour Benoît !

      Votre démarche est intéressante et intéresse les gens qui nous lisent !
      Le Zone N interdit toute construction. Pour rénover le bâtiment en ruine, vous devez obtenir un permis de construire ce qui n’est pas possible.

      Mais vous pouvez demander (par écrit toujours… à Monsieur le Maire) à être associé à la révision du PLU – Plan Local d’Urbanisme.

      Vous sollicitez ainsi d’étudier avec les services de la Commune si l’environnement du terrain permet un assouplissement sur ce terrain. Beaucoup d’éléments sont à prendre en compte dont l’environnement du terrain, l’avis de la Commission des sites sur le sujet…

      Avez-vous lu notre article Construire en zone agricole et naturelle.

      N’hésitez pas à revenir vers nous si vous souhaitez que l’on vous accompagne dans cette démarche.

      Bonne journée et à bientôt !

      Droit sur Terrain
      Jasmine

  28. Comment savoir si il y a possibilité de construire en zone n ? En sachant que la ddt ne c’est pas opposé et à mis en commentaire « assainissement autonome obligatoire  »
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour Jimmy,

      – Demandez à la DDT, la réglementation qui s’appliquera au permis de construire.
      En principe, le terrain doit être localisé sur une pastille appelée STECAL dans les cartes de zonage du PLU/POS.
      – Ou déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, qui vous donnera les conditions à respecter pour une éventuelle construction.

      N’hésitez pas, nous suivons les démarches administratives de plusieurs personnes sur ce sujet !
      A bientôt

      Jasmine – Droit sur Terrain

  29. Bonjour,

    Etant agriculteur et propriétaire d’une parcelle agricole classée en zone N1 non inondable.
    Puis-je construire un bâtiment agricole dessus ?
    La mairie s’oppose à ce permis en me disant qu’il n’y a pas de construction sur se terrain et que toute nouvelle construction en zone N est impossible.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Pour pouvoir construire en zone naturelle, il faudrait que votre terrain soit repéré dans le Plan Local d’Urbanisme et inclus dans une micro-zone constructible. Cela ne peut se faire qu’à l’occasion de la révision du PLU. Vous pourriez étudier avec la Mairie les possibilités de faire évoluer la réglementation applicable à votre terrain. En zone naturelle, on ne peut construire que sur des secteurs appelés STECAL – secteurs de taille et capacité limitée. Ces secteurs sont repérés sur les plans du PLU et un règlement spécifique s’applique.
      Votre terrain est peut-être contigu à une zone agricole, auquel cas, vous pourriez demander le déclassement en zone agricole.

      Ces propositions dépendent du contexte, de l’environnement de votre terrain, de l’accord de la Mairie et de l’avis favorable de la Commission départementale de préservation des espaces agricoles et naturels. La première étape serait de savoir si le PLU est ou sera bientôt mis en révision pour pouvoir vous manifester sur le sujet.

      N’hésitez pas à revenir vers nous pour échanger et trouver des solutions à votre problème !
      A bientôt !

      Droit sur terrain
      Jasmine Jovanovic

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