Attention à prendre toutes les précautions avant d'acheter un terrain aux enchères

Partie Actuellement Urbanisée

Définition de la Partie Actuellement Urbanisée

Aucun document d’urbanisme sur la Commune : application du Réglement National d’Urbanisme

Ni PLU, ni POS, ni carte communale, ni PLUi applicable sur la Commune.

Il faut appliquer le Règlement National d’Urbanisme (RNU) et déterminer la Partie Actuellement Urbanisée  pour déterminer si un terrain est constructible.

Dans beaucoup de communes rurales, aucun document d’urbanisme n’a été mis en place.

L’absence de documents d’urbanisme tels que POS / PLU / PLUI / Carte communale

Ce document d’urbanisme peut être un POS – Plan d’Occupation des Sols, un PLU – Plan Local d’Urbanisme, une carte communale.

Ces documents d’urbanisme contiennent des cartes de zonage qui délimitent les zones constructibles et les zones inconstructibles.

Si la Commune n’a jamais mis en place ce document d’urbanisme, elle s’en remet à la loi générale posée dans le Code de l’Urbanisme et appelée Règlement National d’Urbanisme.

L’application du RNU et l’inconstructibilité des terrains en dehors des parties actuellement urbanisées

Le Règlement National d’Urbanisme pose en principe l’inconstructibilité des terrains situés en dehors des Parties Actuellement Urbanisées (article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme). Il existe des exceptions à ce principe, à voir dans un autre article.

Dans ce contexte, la notion de Partie Actuellement Urbanisée est détermine si le terrain est constructible.

Définition Partie Actuellement Urbanisée

Il n’existe pas de définition juridique ni de critères nationaux de la Partie Actuellement Urbanisée.

Tout dépend des circonstances locales.

  • Le type d’habitat dense ou plus diffus que l’on trouve dans les environs,
  • la distance par rapport aux constructions les plus proches, et en fonction de la protection de l’activité agricole ou du paysage,
  • la desserte par les équipements,
  • la topographie des lieux et les éléments qui marquent les limites de l’urbanisation comme une route ou une rivière.

C’est donc le rôle du Maire ou de l’autorité locale d’apprécier si le terrain est situé dans une Partie Actuellement Urbanisée en fonction de certains critères

  • Le nombre de constructions déjà existantes dans la zone considérée (au moins 5 habitations groupées)
  • La continuité ou proximité immédiate du bourg ou d’un hameau (moins de 100 mètres).
  • La desserte par les équipements (critère insuffisant à lui seul)

Le Maire est soumis au contrôle des juges qui retiennent en partie actuellement urbanisée

  • 7 habitations comprises dans une zone entre deux voies. Tribunal administratif de Besançon du 21/01/1987. Voignier.
  • Un terrain à proximité immédiate d’un lotissement composé d’un nombre suffisant d’habitations. CAA Nancy 24/03/1994. Bongni.
  • Terrain situé dans un hameau composé principalement de constructions contiguës ou très proches dont plusieurs à usage d’habitation disposées de manière linéaire de part et d’autre d’un chemin rural et desservies par les équipements publics. TA de Caen 12/10/2004. Mme Gavard.
  • Des terrains se trouvant à moins de 200 mètres d’une dizaine de maisons desservis par les réseaux. Conseil d’Etat 21.06.1989 Ronat.
  • Ces sources sont issues d’une plaquette de la DDT du Morbihan.

Définir la Partie Actuellement Urbanisée passe par l’appréciation des circonstances locales. D’où les problèmes en pratique pour la définir, car il n’existe pas de définition juridique précise.

Il arrive que des projets soient rejetés pour mitage alors qu’il existe plusieurs habitations à proximité !

Et sur d’autres territoires, les services instructeurs vont se montrer beaucoup plus souples.

Ce constat a fait l’objet d’une question écrite au Gouvernement (question n°21084 de M. Jean-Claude Lenoir publiée le 24/11/2011).

La lutte contre le mitage

Au travers des dernières lois parues (loi Grenelle, loi de modernisation agricole, loi ALUR), le Gouvernement annonce son engagement contre le mitage et l’étalement urbain. Et la volonté de préserver les espaces naturels et forestiers, lutter contre la régression des terres agricoles.

Le service instructeur doit donc s’interroge sur le risque de mitage en plus d’interpréter la notion de Partie Actuellement Urbanisée.

Cela peut rendre impossible tout projet de construction dans certaines communes non pourvues d’un document d’urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme, ultime solution

Dans ces communes, la mise en place d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU ou PLUi) permettra de distinguer clairement les zones constructibles des zones non constructibles.

C’est donc au moment de l’élaboration de ce PLU ou PLUi que tout propriétaire de terrain concerné devra se manifester pour faire valoir son droit au terrain constructible !

Cliquez sur l’image et laissez-vous guider !

e-book3-Terrains-PLU

Commentaires 5

  1. BONJOUR,
    je rencontre un soucis dans ma commune de 900 habitants
    un l’absence de PLu nous sommes tombé sous la loi Du RNU un permis de contruire vient d’être signé par le maire à la demande du préfet pour 35 logements sur une zone qui été dans le Cos UZ z dont le PNR le définis comme secteur urbains diffus et petit hameau avec une demande de ne pas urbanisé
    cette parcelle est en mitoyenneté avec un agriculteur qui utilise des frigios et dont les camion passerons par le même chemin destiné au lotissement ..
    plusieurs questions car nous cherchons un moyen de rendre caduc se permis:

    quelle est le document qui autorise et rend cette parcelle Urbanissable ?
    Aston des moyen de pression sur le promoteur ou sur le maire pour faire retirer ce permis ?
    EN vous remerciant pour votre article qui m’a déjà bien éclairé
    Ctherine DEnoyelle
    Conseillere au Tremblay sur Mauldre

  2. Bonjour,

    Est-il possible d’avoir les référnces de ces décisions citées dans l’article ? Merci 🙂

     » 7 habitations comprises dans une zone entre deux voies
    Un terrain à proximité immédiate d’un lotissement composé d’un nombre suffisant d’habitations
    Un terrain situé dans un hameau composé principalement de constructions contiguës ou très proches dont plusieurs à usage d’habitation disposées de manière linéaire de part et d’autre d’un chemin rural et desservies par les équipements publics
    Des terrains se trouvant à moins de 200 mètres d’une dizaine de maisons desservis par les réseaux »

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je vous remercie de votre question qui me permet de préciser et mettre à jour les articles du blog. J’ai omis de citer les sources dans cet article, car elles proviennent d’une plaquette de la DDT généralement fiables sur la jurisprudence citée.
      Ceci étant, si je ne cite ni la plaquette DDT en question ni les sources de jurisprudence, cela suscite les interrogations.
      J’ajoute à l’instant les références demandées. Si vous disposez d’autres exemples de jurisprudence, ils sont bienvenus sur cet article.

  3. Bonjour,

    Un terrain constructible zone Ub dans le PLU en vigueur peut-il voir la servitude dont il est grevé être levée ?

    Il s’agit d’un secteur dans les 500m d’un monument historique (anciens remparts de la ville).

    Le terrain lui même n’est pas classé comme abords.

    Merci.

    1. Auteur

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