Attention à prendre toutes les précautions avant d'acheter un terrain aux enchères

Partie Actuellement Urbanisée

Définition de la Partie Actuellement Urbanisée

Aucun document d’urbanisme sur la Commune : application du Réglement National d’Urbanisme

Ni PLU, ni POS, ni carte communale, ni PLUi applicable sur la Commune.

Il faut appliquer le Règlement National d’Urbanisme (RNU) et déterminer la Partie Actuellement Urbanisée  pour déterminer si un terrain est constructible.

Dans beaucoup de communes rurales, aucun document d’urbanisme n’a été mis en place.

L’absence de documents d’urbanisme tels que POS / PLU / PLUI / Carte communale

Ce document d’urbanisme peut être un POS – Plan d’Occupation des Sols, un PLU – Plan Local d’Urbanisme, une carte communale.

Ces documents d’urbanisme contiennent des cartes de zonage qui délimitent les zones constructibles et les zones inconstructibles.

Si la Commune n’a jamais mis en place ce document d’urbanisme, elle s’en remet à la loi générale posée dans le Code de l’Urbanisme et appelée Règlement National d’Urbanisme.

L’application du RNU et l’inconstructibilité des terrains en dehors des parties actuellement urbanisées

Le Règlement National d’Urbanisme pose en principe l’inconstructibilité des terrains situés en dehors des Parties Actuellement Urbanisées (article L 111-1-2 du Code de l’urbanisme). Il existe des exceptions à ce principe, à voir dans un autre article.

Dans ce contexte, la notion de Partie Actuellement Urbanisée est incontournable pour déterminer si le terrain est constructible ou pas.

Définition de la Partie Actuellement Urbanisée

Il n’existe pas de définition juridique ni de critères nationaux de la Partie Actuellement Urbanisée.

Tout dépend des circonstances locales.

  • Le type d’habitat dense ou plus diffus que l’on trouve dans les environs,
  • la distance par rapport aux constructions les plus proches, et en fonction de la protection de l’activité agricole ou du paysage,
  • la desserte par les équipements,
  • la topographie des lieux et les éléments qui marquent les limites de l’urbanisation comme une route ou une rivière.

C’est donc le rôle du Maire ou de l’autorité locale d’apprécier si le terrain est situé dans une Partie Actuellement Urbanisée en fonction de certains critères

  • Le nombre de constructions déjà existantes dans la zone considérée (au moins 5 habitations groupées)
  • La continuité ou proximité immédiate du bourg ou d’un hameau (moins de 100 mètres).
  • La desserte par les équipements (critère insuffisant à lui seul)

Le Maire est soumis au contrôle des juges qui retiennent en partie actuellement urbanisée

  • 7 habitations comprises dans une zone entre deux voies
  • Un terrain à proximité immédiate d’un lotissement composé d’un nombre suffisant d’habitations
  • Un terrain situé dans un hameau composé principalement de constructions contiguës ou très proches dont plusieurs à usage d’habitation disposées de manière linéaire de part et d’autre d’un chemin rural et desservies par les équipements publics
  • Des terrains se trouvant à moins de 200 mètres d’une dizaine de maisons desservis par les réseaux

Définir la Partie Actuellement Urbanisée passe par l’appréciation des circonstances locales. D’où les problèmes en pratique pour la définir, car il n’existe pas de définition juridique précise.

Il arrive que des projets soient rejetés pour mitage alors qu’il existe plusieurs habitations à proximité !

Et sur d’autres territoires, les services instructeurs vont se montrer beaucoup plus souples.

Ce constat a fait l’objet d’une question écrite au Gouvernement (question n°21084 de M. Jean-Claude Lenoir publiée le 24/11/2011).

La lutte contre le mitage

Au travers des dernières lois parues (loi Grenelle, loi de modernisation agricole, loi ALUR), le Gouvernement annonce son engagement contre le mitage et l’étalement urbain. Et la volonté de préserver les espaces naturels et forestiers, lutter contre la régression des terres agricoles.

Le service instructeur doit donc s’interroge sur le risque de mitage en plus d’interpréter la notion de Partie Actuellement Urbanisée.

Cela peut rendre impossible tout projet de construction dans certaines communes non pourvues d’un document d’urbanisme.

Le Plan Local d’Urbanisme, ultime solution

Dans ces communes, la mise en place d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU ou PLUi) permettra de distinguer clairement les zones constructibles des zones non constructibles.

C’est donc au moment de l’élaboration de ce PLU ou PLUi que tout propriétaire de terrain concerné devra se manifester pour faire valoir son droit au terrain constructible !

 

Cliquez sur l’image et laissez-vous guider !

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