Construire sur terrain inondable

Comment construire sur un terrain inondable constructible ?

Ségolène Royal, ministre de l’Écologie, et Sylvia Pinel ministre du Logement ont lancé vendredi 16 janvier 2015 un Grand prix d’aménagement :

« Comment mieux bâtir en terrains inondables constructibles ».

Ce prix vise à rechercher des solutions innovantes de construction pour rendre les habitants moins vulnérables aux risques d’inondation dans le cadre de projets d’aménagement. Cela s’inscrit dans le cadre d’une stratégie nationale de gestion du risque inondation, pour prévenir les risques inondation dont la menace s’aggrave avec le réchauffement climatique.

Construire sa maison sur un terrain inondable. Est-ce possible ?

Le Plan de Prévention des Risques Inondation – PPRI, identifie les risques d’inondation, qui constituent une menace pour la population. Il est annexé au Plan Local d’Urbanisme ou au Plan d’Occupation des Sols. Le Plan de Prévention des Risques est établi à l’initiative du Préfet. L’élaboration du PPRI relève donc de la compétence de l’Etat, non de la Commune.

Le PPR comprend une carte de zonage et un règlement qui s’applique aux demandes de permis de construire, travaux et aménagements en zone inondable. Pour connaître le zonage et le règlement qui s’applique à son terrain, on peut consulter le PPRI en version papier au service urbanisme de la Commune concernée. En principe, on peut aussi le trouver sur le site internet, portail de prévention des risques majeurs.


Petit Apparté :

Parfois, des terrains sujets à des risques moyens d’inondation se retrouvent englobés dans des zones à risques forts d’inondation. Le sujet est sensible car la responsabilité des auteurs des Plans est grande. Du coup, on pourrait dire que la tentation est d’ouvrir grand le parapluie. Les juges appelés à juger des erreurs commises dans ces zonages étudient de près les risques réels encourus.

A ce sujet, nous vous conseillons notre article : »PPRi, zone rouge à la loupe  » ainsi que « zone inondable et colère des administrés« , ainsi que « PPRi contester le zonage« .

On a fait notre apparté, revenons au sujet de la construction en zone inondable.


Le site du Ministère de l’Ecologie, très bien conçu,  permet d’identifier les risques près de chez vous (inondations, cavités souterraines, retrait-gonflement des argiles, séismes, ou encore mouvements de terrains).

Les constructions en zone inondable du Grand Prix d’aménagement 2015

Le Grand prix d’aménagement 2015, s’est intéressé à une construction individuelle à Saint-Pierre-des-Corps. Cet article est mis à jour le 27 mars 2016.

Les habitants sont concernés de près par les mesures de construction à prendre pour vivre en sécurité près d’un fleuve qui peut déborder. Parmi les constructions récompensées par le Grand Prix d’aménagement, se distingue une construction conçue pour résister aux crues : la maison Lunais.

Une construction posée sur une dizaine de pieux et dotée d’une pièce refuge

La maison toute en hauteur repose sur une dizaine de pieux et intègre les contraintes liées au danger du fleuve. Les conditions de construction sont strictes. Un architecte de la région, Jean-Yves Barrier, a planché sur ce dossier sensible. La famille Lunais souhaitait faire construire sa maison en rez-de-chaussée sur une parcelle inondable.

Les contraintes inondables limitaient l’emprise au sol à 10 % de la surface du terrain avec obligation de créer une pièce refuge en étage. La solution est venue en superposant deux logements indépendants mais communicants par une pièce refuge. Le rez-de-chaussée occupé par les grands-parents, et l’étage occupé par les enfants et petits-enfants.

  • Le niveau de plancher du rez-de-chaussée est surélevé de 50 cm par rapport au niveau de la rue,
  • La maison dispose de sa pièce refuge, imposée par le Plan de Prévention des Risques Inondation,
  • Tout le bas de la maison est dans le style loft, avec du béton. On ne met pas de moquette en zone inondable,
  • La maison est posée sur une dizaine de pieux,

Les frais supplémentaires de la construction ont été supportés par les deux familles. Il est dit dans l’article de la Nouvelle République que la maison a supporté un coût d’environ 350.000 €.

De manière plus générale, nous pensons que cohabiter et mettre en commun les frais importants de construction est une solution.

  1. Former sa mini-copropriété avec les personnes choisies, et encadrer l’indépendance des familles grâce à l’intervention d’un architecte,
  2. Mutualiser les frais de construction et d’aménagement, et d’entretien de la construction sur le long terme.

Une cabane sur pilotis dans une grange

La deuxième construction originale primée par le grand Prix est la création d’une cabane sur pilotis dans une grange. La grande boîte est perchée dans les combles, posée sur six poteaux en chêne. La cabane partage la toiture de la grange et utilise les deux ouvertures de celle-ci afin de recevoir la lumière naturelle. Une dalle en béton est glissée sous la boîte pour créer un sol.

Les possibilités de construire en zone inondable sont toujours liées à la réglementation applicable dans la commune concernée

Tout propriétaire d’un terrain situé en zone inondable devrait disposer du règlement du Plan de Prévention des Risques concernant son terrain dans sa Commune. On nous pose souvent la question : « Que puis-je construire sur mon terrain situé en zone inondable ? ».
Notre réponse est toujours la même : « Que dit le Plan de Prévention des Risques inondation applicable à votre terrain ? »

Situer le terrain inondable dans la zone du PPR – Plan de Prévention des risques

Les zones rouges établissent un risque élevé : la construction nouvelle en zone rouge sera refusée. Les  zones bleues établissent un risque moyen : la construction nouvelle pourra être accordée sous certaines conditions. Les cartes de zonage du PPRI délimitent les différentes zones et risques qui s’y rapportent.

Le Règlement du PPRI établit les conditions de construction dans la zone

Le règlement précise les dispositions applicables pour chaque zone et donc chaque terrain. Des prescriptions techniques particulières y sont listées qui s’imposent aux permis de construire. Comme on a vu ci-dessus pour la maison Lunais :

  • Hauteur des planchers,
  • matériaux résistants,
  • écoulement des eaux,
  • rehaussement du bâtiment,
  • évacuation des habitants par l’extérieur et pièce refuge…

Les constructions peuvent donc être autorisées dans certaines conditions, mais une zone rouge peut rendre totalement inconstructible un terrain.

Que faire si l’on estime qu’une zone bleue aurait été plus adaptée aux risques peu élevés d’inondation ? Une erreur a pu être commise, sur le zonage de la parcelle ou la délimitation de la zone.

Demandez la correction du zonage de sa parcelle

Le Plan de Prévention des Risques Inondation – PPRI est mis en révision ?

Il est temps de faire bouger les choses, d’être présent à l’enquête publique, de faire consigner ses observations par le commissaire-enquêteur dans le registre d’enquête.

L’une des adhérentes à Droit sur terrain est propriétaire d’un terrain traversé par une bande de zone rouge inscrite au PPRi. La ravine est sèche depuis des années et cette bande rouge rend une bonne partie de son terrain inconstructible. On appelle cela dans le jargon juridique une erreur matérielle.

Des procédures existent pour faire corriger les erreurs matérielles dans l’hypothèse où le PPRI a été adopté définitivement.

Vous contestez l’erreur matérielle en invoquant l’exception d’illégalité. Cette procédure vous permet de faire constater à tout moment l’erreur matérielle et l’illégalité d’un zonage.

Il est toujours temps de faire valoir ses droits grâce à l’exception d’illégalité !

Cela ressemble à un slogan ou à une publicité, c’est juste une manière de dédramatiser le terme ! 😉


Pour exemple, le Plan de Prévention des Risques de la Loire est en cours de révision et concerne 18 communes longeant la Loire, du val de Tours au val de Luynes. Les habitants concernés ont donc tout intérêt à s’intéresser de près à la concertation menée jusqu’au 13 mars 2016, afin de faire valoir leurs droits à la construction sur leurs terrains.


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permis de construire

 

 

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Commentaires 14

    1. Auteur

      Bonjour
      Il vous faut demander copie du règlement du PPR inondation en Mairie pour le savoir.
      Vous pouvez également faire votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel, vous aurez une réponse écrite dans deux mois sur la faisabilité de votre projet.
      De plus, le C.U maintient le régime de taxe d’urbanisme le plus favorable. Il ne faut pas s’en priver…:)
      Jasmine – Droit sur terrain

  1. Bonjour, Un PPRi de 2001 antérieur à la date de ma construction de 2004
    m’empêche de m’assurer sur ce risque. Aucun document m’informait de ce PPR
    seul préconisation 1 bassin de rétention pour le lotissement ,1 vide
    sanitaire pour ma maison, les eaux de pluie ruissellent jusqu’au point le
    plus bas soit chez moi. Cependant 10 ans passe sans soucis, puis la région
    fait des travaux pour protéger les alentours d’inondation par un réseau
    collectant l’eau de plusieurs ville pour l’ envoyer sur un lac . Lorsqu’ un
    événement climatique important se produira ,ce lac débordera et refoulera
    ce trop plein sur les canalisations jusqu’à moi étant au plus bas. Ma
    vulnérabilité augmente donc Vers qui me retourner ? Merci

    1. Auteur

      Bonjour !

      La première étape est de disposer des éléments de réglementation afférents à votre terrain.
      1/ Il convient de vérifier dans votre dossier d’acquisition les pièces annexes, et éléments d’informations relatifs au PPR en 2004.
      2/ Il convient de demander à la Mairie qu’elle vous communique plan de zonage, réglement et extrait du PPR (réglement du PPR) correspondants à la parcelle cadastrée section……N°……….
      Je conseille toujours en plus de ces éléments d’information détaillé de solliciter un certificat d’urbanisme, formulaire CERFA téléchargeable sur le site internet du gouvernement.
      C’est simple et gratuit, avec vos références cadastrales, la Mairie vous informe sur la réglementation applicable dans un délai d’un mois.
      3/ Il conviendra en ayant connaissance de l’ensemble de ces éléments de rédiger votre courrier à la Mairie sur la problématique que vous évoquez.

      N’hésitez pas pour plus de précisions
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. bonjour
    Je possède un terrain de 800m2 en centre ville en zone marron dite zone inondable zone d’écoulement des eaux au PPRI je suis a 200 mètre de la seine et il y a des maison d’époque entre mon terrain et la seine mon terrain était accessible que a pied par un petit chemin en 2008 il y a un lotissement qui c’est crée par un lotisseur privé et la route passe devant mon terrain j’ai 40 mètre de façade sur rue donc depuis je bénéficie de cette route pour accéder a mon terrain en véhicule cool on ma autorisé a mettre l’électricité sur mon terrain car il y avait un abris de jardin de 20 m2 et on ma autorisé une adresse postal pour recevoir mon courrier tout les réseau passe devant mon terrain et le lotissement et pas en zone inondable la zone s’arrête a la route qui a était crée a se jour mon terrain et toujours en zone marron j’ai fait une de certificat d’urbanisme opérationnel en fessant la demande de projet de construction sur pilotis en mairie qui ma était refusé par le PPRI en me disant zone marron inondable écoulement des eaux que dois je fait pour construire sur se magnifique terrain entièrement entourer de maison merci a vous

    1. Auteur
  3. Je vend un terrain dans l’eure et loir. Il y a des maisons avec sous sol et mon terrain qui se trouve au milieu. Soit disant qu’il serait inondable alors pourquoi ce qui se trouve autour ne soit pas inondé. Cela me semble vraiment bizarre. Combien me coûterait de faire examiner le terrain par un spécialiste ? Je vous remercie.

    1. Auteur

      Bonjour Brigitte,

      Avez-vous la certitude que votre terrain est bien classé en zone inondable ?
      Quel est le zonage inscrit au Plan de Prévention des Risques inondation et le règlement qui s’y rapporte.

      Avec ces éléments officiels en main, vous pourriez voir avec vos voisins les différences de traitement administratif entre vos différents terrains.

      Par ailleurs, cela vous permettra de disposer d’un début de dossier pour interroger un bureau d’études spécialisé sur l’adéquation du zonage du PPRi à la réalité de votre terrain.

      Si vous ne disposez pas de ces éléments.
      Soit vous vous rendez en Mairie et demander copie du zonage et du règlement PPRi.
      Soit vous faîtes des recherches sur internet : sites géorisques et prim.net « ma commune face aux risques ». Vous ne trouverez peut être pas sur votre Commune les éléments souhaités à jour.
      Soit, vous écrivez à la Mairie pour qu’elle vous communique les éléments concernant le PPRi.

      C’est une première étape de disposer d’un dossier administratif pour savoir exactement à quelle sauce a été mangé votre terrain par la Préfecture.Il y a parfois des erreurs de zonage, obsolètes ou inadaptés à la réalité de terrain. Il existe des procédures pour y faire face.

      La première étape est de disposer de la réglementation applicable.

      N’hésitez pas à revenir vers nous pour plus de précisions.

      Bien à vous

      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Je suis gérante d’un camping confronté à un zonage PPRI aléas rouge, ayant cependant à l’appui deux étude hydropique (dont une ayant était financée par l’état) démontrant que nous ne sommes pas inondable. Cependant la DDT, entêtée refuse notre demande d’homologation de 45 emplacement (120 emplacements dont 75 homologués et 45 et bien en attente). Et ce problème dure depuis 16 ans . Cependant les services de préfecture savent pertinemment du fait de la venue des contrôleurs que j’exploite mes 120 emplacements et non pas mes 75, et me disent nous fermons les yeux sur les 45 emplacements non homologués….

    C’est incompréhension totale entre le fait qu’ils ne veulent pas m’homologuer ces emplacements tout en sachant que je l’ai exploite, sachant que si il y avait réellement un risque pour les personnes pourquoi me laissent-ils exploiter ces emplacements.

    Une longue histoire qui retrace 16 ans de péripéties très handicapant pour l’entreprise et dévastant pour le moral.

    Dans l’attente de. Oui lire, bien à vous

    1. Auteur

      Bonjour !

      Le règlement zone rouge du PPRi me paraît être l’obstacle majeur à vos demandes d’autorisations.
      Les services administratifs ne peuvent déroger à la réglementation, risque aléa fort zone rouge.
      Il convient de faire modifier la réglementation si elle est obsolète, ou inadaptée à la réalité.
      Pour cela, deux possibilités :
      1/Le PPRi est mis en révision.
      Vous en profitez pour demander le changement de zonage, études à l’appui.
      2/ Le PPri n’est pas prêt d’être mis en révision.
      Vous sollicitez un certificat d’urbanisme sur le terrain.
      Ce document d’information de la Mairie mentionnera la zone rouge du PPRI. Vous faîtes un recours auprès du Tribunal administratif en invoquant l’exception d’illégalité. Notre article sur le sujet : zonage illégal comment le contester.
      En traduction, le certificat d’urbanisme repose sur un document illégal contenant une erreur manifeste d’appréciation de la Préfecture qui a classé à tort votre terrain en zone rouge.
      Sur les décisions des juges vous pouvez lire notre article : PPRi zone rouge à la loupe.

      A priori, je ne vois pas d’autre alternative à votre demande. Si d’autres lecteurs ont des expériences à nous faire partager sur le sujet, vos commentaires sont les bienvenus !

      Bien vous,
      Jasmine – Droit sur Terrain

  5. Bonjour je viens d acheté une maison située en zone rouge inondable la maison à était construite en 2002 et la zone est passé inondable en 2003 j aimerai construire un garage d environ 40m3, est il possible de faire quelque chose dans ses conditions même en créant quelque chose de {démontable) merci

    1. Auteur

      Bonjour !

      Il vous faut consulter le règlement applicable pour savoir ce que vous êtes autorisé à construire.
      Donnez vos références cadastrales au service urbanisme de la Mairie et demandez leur de vous fournir le règlement applicable à votre zone.
      Vous saurez exactement ce qui est autorisé et interdit.

      Tenez nous informés de vos démarches. 🙂
      Excellente année 2016 à vous et vos proches !
      A très bientôt

      Droit sur Terrain
      Jasmine

  6. Bonjour,

    J’ai un terrain inondable pour l’état pas pour moi. Je suis née a sauze, je connais l’Ardèche, ma mére ma donnée une toute petite maison et mon intention était de faire une pergola pour y étendre mon linge l’hiver à l’abri de la pluie. La mairie m’interdit de le faire, je dois démolir au cas où l’Ardèche viendrait chose qui n’est pas arrivée depuis cent ans. Mais bon ! Comment faire pour avoir des droits moi aussi et pas que la mairie ?!

    1. Auteur

      Bonjour Madame !

      Votre terrain doit être situé dans une zone inconstructible au Plan de Prévention des Risques Inondation, appelé PPRI.
      Si c’est bien le cas, il vous faut étudier si le zonage prévu au PPRI est adapté ou non à votre terrain.
      Des erreurs sont parfois commises dans le classement de terrains en zones inondables, c’est à étudier au cas par cas.
      La première étape est donc de connaître le zonage s’appliquant à votre terrain.
      La Mairie vous fournira copie des documents de plan zonage et du règlement qui s’y rapporte.

      Revenez vers nous quand vous disposerez de ces informations !
      Bonne journée, et à vous lire !

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