Pas de refus de permis pour un motif sans valeur

Petits écarts au PLU : la demande d’adaptation mineure

Petits écarts au PLU ou comment contourner le règlement rigide du PLU par la demande d’adaptation mineure

Les petits écarts dans l’application des règles du Plan Local d’Urbanisme pour instruire un dossier de permis de construire sont recommandés par le Conseil d’Etat.

En effet, la juridiction suprême a récemment jugé qu’un motif insignifiant ne pouvait bloquer l’octroi d’un permis de construire. Les adaptations mineures au règlement d’urbanisme s’imposent : Décision du Conseil d’Etat 11 février 2015- Requête n°367414.

Les conditions requises pour accorder une adaptation mineure :

  1. La différence entre le projet et la règle du PLU doit être mineure, faible, peu importante.
  2. L’adaptation doit être rendue nécessaire en raison de la nature du sol, la configuration du terrain, le caractère des constructions avoisinantes.

Si vous pouvez justifier de ces deux conditions, ci-dessous un exemple de courrier imaginaire mais réaliste, à déposer avec le dossier de permis de construire.


Jean Petit
21 allée des écarts
Minimes

                                                                                                                                    Monsieur le Maire

Hôtel de Ville de Minimes

Lettre recommandée avec avis de réception N°…………….
ou
Lettre remise en mains propres contre décharge (cachet, signature de l’agent administratif et date)

Objet :
Lettre remise en complément du dossier de permis de construire déposé le 13 mai 2015
Demande d’adaptation mineure au règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme

Monsieur le Maire,

Je sollicite de votre bienveillante attention l’examen de ma demande d’adaptation mineure au règlement d’urbanisme, conformément à l’article L 123-1-9 du Code de l’urbanisme.

En effet, le règlement du PLU impose l’implantation de mon projet de construction à une distance de 3 mètres par rapport aux limites séparatives.

Malheureusement, la taille et la configuration de ma parcelle rendent impossible le respect strict de cette distance de 3 mètres. Etant précisé, par ailleurs, que je dois prévoir l’emplacement d’un dispositif d’assainissement autonome.

C’est dans ce contexte que je sollicite une légère dérogation au règlement du PLU.

Le plan masse joint au dossier de permis de construire fait ainsi figurer l’implantation de mon projet de construction à une distance de 2,50 mètres des limites séparatives.

Ce faible écart avec les règles du PLU me paraît en tout point s’inscrire dans le cadre de la jurisprudence constante favorable aux adaptations mineures (décision du Conseil d’Etat du 11 février 2015 req. N°367414).

Vous remerciant de l’attention portée à ma demande, je me tiens à votre disposition pour toute précision nécessaire.

Je vous prie de croire, Monsieur le Maire, en l’expression de mes sincères salutations.

Jean Petit


Si la demande est correctement rédigée et argumentée, il n’y a pas de raison que la dérogation soit refusée. Le Conseil d’Etat est la juridiction suprême, on y interprète le Droit au plus haut niveau. L’administration est ainsi amenée à suivre sa ligne de conduite dictée dans ses décisions.

permis de construire

Commentaires 19

  1. Bonjour,
    Nous avons une parcelle rectangulaire de 600 m2 (30 mètres de profondeur et 20 mètres de largeur).
    Au vu de la largeur de 20 mètres, la construction a été faite en L, à l’est garage collé à la limite séparative du voisin de droite et habitation perpendiculaire.
    Il reste maintenant 7.50 mètres avec le voisin de gauche à l’ouest.
    Notre travail nous amène à être environ 50% du temps en télétravail et nous avons donc besoin d’un bureau.
    Nous prévoyons donc une extension à l’ouest qui serait composée de ce bureau et d’un petite véranda devant pour y accéder.
    Le PLU prévoit une distance minimum de 4 mètres de la limite séparative pour la construction ou de se coller à cette limite séparative. Nous ne souhaitons pas nous coller puisque le garage est déjà collé de l’autre côté.
    Mais en se mettant à 4 mètres plus la cloison et l’isolation, le bureau serait trop petit.
    Nous souhaiterions donc respecter une distance de 3 mètres pour gagner un mètre.
    Précision, la construction de notre voisin est aussi à 3 mètres, à priori c’était la distance minimum à respecter avant le dernier PLU.
    Si on pouvait se mettre à 3 mètres, il y aurait alors une cohérence avec ce voisin qui préférerait d’ailleurs plutôt que venir en limite séparative.
    Pensez-vous que cela puisse être accordé ?
    Merci d’avance.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Comme exposé dans l’article, il faut exposer votre demande au service urbanisme en expliquant votre demande de dérogation par rapport aux spécificités de la parcelle, sa configuration etc..
      A échanger avec eux pour trouver le bon compromis.

  2. Bonjour,
    Nous sommes propriétaire de notre maison et des terrains avoisinants depuis 18 ans. Nous avons un projet d’ extension de notre maison de 30m2 et nous souhaitons revoir notre réseau d’ assainissement non conforme. En allant à la mairie pour consulter le plu, on nous a informé que nos terrains avaient été modifiés et placés en site archéologique depuis 3 ans.
    Nous souhaiterions savoir ce que nous devons faire pour réaliser notre projet.

    1. Auteur
  3. Bonjour, nous sommes en terrain agricole et nous souhaitons mettre une piscine en bois semi enterrée mais voilà nous avons le droit à 20m2 hors notre piscine commander fait 29m2 pouvons nous espérer une dérogation ?

    1. Auteur

      BONJOUR
      Vous pouvez faire votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour avoir la position officielle de l’administration.
      L’écart de 9m² me paraît à priori un peu trop, élevé. A voir avec eux si possible ou négocier.

  4. Bonjour,Merci de vos réponses

    Ma mère a achetée un terrain en 2012 qui donne sur deux rues. le vendeur de l’agence immobilière avait même utilisé cet argument pour la convaincre d’acheter le terrain. A l’époque le PLU nous autorisait la construction d’une deuxième maison.
    l’information avait même été certifié par le responsable du service de l’urbanisme de la marie.
    Malheureusement en Octobre 2019 le PLU a changé et l’une des règles liées aux limites séparatives nous demande de nous décoller d’ 1,5m sur une façade de 6,73m il resterait plus grand chose…
    Après un rdv au service de l’urbanisme le conseillé nous a fait comprendre qu’il fallait patienter pour un nouveau changement du PLU. Mais que le changement d’un PLU allait impacter le PLU d’autres communes donc je n’y crois pas.

    Je me demande donc si nous demandons à un avocat en urbanisme d’intervenir si il avait des chances de faire bouger les choses et de construire une maison ?

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il faudra faire modifier le règlement du PLU car même s’il est illégal, c’est le seul document d’urbanisme à appliquer lors de l’instruction d’une demande de PC.
      Il vous faut avant toutes choses monter votre dossier de demande de modification du zonage et règlement écrit afférent.

  5. Bonjour,
    Le PLU viens d’être publier ,il maintenant appliqué depuis février 2020.Je viens de m’apercevoir que ma propriété est passée en zone agricole ainsi que mes trois voisins. J’avais un projet pour un garage de 40 m2 mais maintenant je ne peux plus dépassé 30 m2 d’emprise au sol toutes annexes confondues. Mais voisins on déjà est depuis longtemps des annexes qui dépassent les 30 m2. Était possible pour 10 m2 de plus de demander une dérogation ou de contesté le PLU.merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est peu probable qu’une dérogation vous soit accordée.
      Il convient d’analyser le dossier et justifications des choix de zonage dans le PLU. Ceci étant, les annexes en zone agricole sont généralement limitées de la manière que vous décrivez.
      La question serait de savoir si le classement de vos parcelles en zone agricole est ou non justifié. Et si non justifié, envisager un recours à l’encontre du PLU afin de rétablir une zone urbaine. Cela nécessite étude du dossier par un avocat spécialisé en urbanisme, ou par moi dans le cadre de ma mission d’accompagnement dans la demande de modification de zonage à l’amiable.

  6. Bonjour, nous habitons dans une commune ou le PLU prévoit une construction de garage minimum a 3 mètre des limites de propriété, si nous avions fait cela, sa aurait décalé toute notre maison et nous n’aurions presque plus de jardin. Le garage ne gène en rien les voisins à côté de nous. Y aurai-t-il un moyen ou un recours pour pouvoir le construire en limite de propriété ?
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour
      Trois mètres et en limite, cela ne correspond pas à la notion d’adaptation mineure du moins ce que j’en connais de la jurisprudence.
      Ceci étant, le code de l’urbanisme définit bien la possibilité de déroger au règlement du PLU au motif notamment de la configuration de la parcelle.
      Il conviendrait de vous rapprocher du service urbanisme, en demandant s’ils peuvent accorder l’autorisation au vu d’une adaptation mineure.

  7. Bonjour,
    Nous avons déjà signé un compromis de vente et hier nous avons reçu la réponse de la mairie qui désire exercer son droit de préemption en vue de l’aménagement d’une voirie de 10 mètres d’emprise. Nous ne sommes pas contre lui céder les mètres qui manquent à cette réalisation. Donc pensez-vous que cela puisse être possible qu’en lui donnant cela la mairie ne bloque plus la vente? Ou elle est obligée de prendre tout le terrain qui fait 2105m2?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Cela nécessite étude du dossier, cette emprise doit probablement être inscrite dans un emplacement réservé dans le PLU. A voir avec votre notaire en l’occurrence.

  8. Je vous remercie pour ce partage d’info
    Personnellement j’ai un soucis pour construire une véranda
    2 points négatif à mon dossier 1 pas assez de surface libre de terre 2 distance rue construction faut 12 m j’ai à peine 10 m travaux fini
    Cela ne cause aucun soucis de voisinage ni autre
    Avez vous un conseil

    1. Auteur
  9. Bonjour, peut on envisager de faire une demande d’adaptation mineure au PLU dans le cas suivant :
    – Cloture pleine autorisée a une hauteur de 1M60 surmontée d’une partie à claire voie.
    – J’habite ma maison depuis 13 ans. Ma propriété est voisine d’un champ sur un des côtés sur une distance de 50 metres. Un projet de lotissement est en cours dans ce champ ouvert à l’urbanisation depuis peu, avec la création d’une voirie qui devrait longée l’ensemble de ma propriété pour desservir des maisons à l’arrière de ma propriété. Par conséquent, cette nouvelle voirie devrait m’amener du vis à vis et des nuisances sonores conséquentes sur mes parties extérieures . Je souhaite donc remplacer mon grillage actuel en limite du champ par une clôture plus « protectrice », plus particulièrement pour me protéger du bruit du passage des voitures le long des 50 mètres de ma limite. Hors, seules les clôtures pleines d’une hauteur minimum de 2 mètres ont démontré une efficacité sur les bruits. En dessous de 2m, ces clôtures ne servent presque à rien pour les nuisances sonores. Je pensais donc réaliser un mur en parpaings de 2m pour cela mais le PLU de le permet pas.
    Pensez vous donc qu’il soit possible de faire une demande d’adaptation dans ce cas de figure pour ma déclaration préalable de clôtures
    Merci d’avance pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour,
      Faîtes la demande en mairie, ou déposez votre déclaration préalable en joignant toutes les explications justifiant votre demande d’adaptation mineure.
      Les caractéristiques propres au terrain justifient une demande de dérogation, cela ressort de l’appréciation de la mairie de vous l’accorder ou pas.
      Et si ce n’est pas accordé, envisager un recours gracieux avec copie bureau du contrôle de légalité de la préfecture pour tenter d’avoir leur avis sur la question.
      Je ne réponds qu’en fonction de mes connaissances à ce jour, il y a peut-être de la jurisprudence de cas similaires, etc..

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