le sursis à statuer opposé à la demande de permis de construire

Sursis à statuer : Danger !

Sursis à statuer : Danger ! Avant refus de permis de construire

Mr MAILLE a un beau projet de construction sur son terrain. Avec son architecte, ils se sont mis au travail pour élaborer les plans de sa demande de permis de construire. L’architecte lui a conseillé de demander un certificat d’urbanisme. En effet, il voudrait savoir si l’implantation du bâtiment pourra se faire sur les limites séparatives du terrain ou si l’administration lui imposera de respecter un retrait par rapport aux limites.

Mr MAILLE a bien reçu son certificat d’urbanisme qui confirme que son projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Jusque là, tout allait bien !

Le dossier de permis de construire est déposé, et là, coup de tonnerre ! L’administration lui oppose un sursis à statuer sur sa demande de permis.

Mr MAILLE n’avait pas vu la mention suivante sur son certificat d’urbanisme: « Un sursis à statuer pourra être opposé en raison de : Révision du document d’urbanisme. » Son projet est mis en suspens pendant deux ans, durée de validité du sursis à statuer. Sans certitude qu’à l’issue de ce délai, il pourra obtenir son permis de construire.

Qu’est ce qu’un sursis à statuer : l’interdiction temporaire de réaliser le projet

  • Un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration.
  • Le POS – Plan d’Occupation des Sols est en cours de transformation en PLU – Plan Local d’Urbanisme.
  • Le PLUI – Plan Local d’Urbanisme Intercommunal est en cours d’élaboration.

La réglementation applicable sur la Commune est en train d’évoluer. Pour faire simple, on prendra l’exemple du PLU en cours d’élaboration.

L’administration peut interdire temporairement de réaliser un projet de construction par une décision de sursis à statuer. Elle diffère sa décision d’accorder ou de refuser le permis de construire pendant un délai de deux ans.

Les conditions du sursis à statuer

Monsieur Maille a tout intérêt à vérifier rapidement que toutes les conditions relatives au sursis à statuer ont bien été respectées. Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification de l’arrêté de sursis. A ce sujet, vous pouvez lire notre article Comment contester un sursis à statuer.

Le projet doit être contradiction avec le futur PLU

En termes juridiques, on dit que le projet de construction est susceptible de compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU.

Le dossier du futur PLU doit être assez avancé

La prescription de l’élaboration du PLU (Plan local d’urbanisme) n’ouvre plus droit au sursis à statuer depuis la Loi N° 2017-86 du 27 janvier 2017. En effet, cette loi relative à l’égalité et à la citoyenneté n’autorise le sursis à statuer que lorsque les grandes lignes du nouveau projet urbain sont esquissées.

Il convient désormais d’attendre le débat sur les orientations générales du Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :

L’autorité compétente peut opposer un sursis, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du PADD (Article L. 153-11, al. 3 du Code de l’urbanisme).

Le législateur veut manifestement contrer un usage excessif du sursis à statuer qui, conduirait à bloquer trop facilement des projets de construction.

Rappelons qu’auparavant, la loi permettait d’opposer un sursis dès la publication de la délibération prescrivant l’élaboration du PLU. La jurisprudence, cependant, exigeait que le futur plan soit suffisamment avancé (Conseil d’Etat, 1er déc. 2006, n° 296543).

Conclusion :

Vérifiez que la délibération en Conseil municipal sur les orientations générales du PADD a bien été adoptée antérieurement à la date figurant sur l’arrêté de sursis à statuer.

Le sursis à statuer doit être motivé

L’obligation de motiver précisément est renforcée par la Loi du 6 août 2015 dite Macron. Cette obligation s’applique aux refus de Permis de construire, opposition à déclaration préalable, permis avec prescriptions, sursis à statuer et dérogation aux adaptations mineures.

Le législateur veut ainsi s’opposer à des décisions administratives qui ne sont parfois ni fondées en Droit ni sur aucune base réglementaire. Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, ou le sursis à statuer.

Le sursis à statuer ne peut excéder deux ans

  1. A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer : soit deux ans : le pétitionnaire dispose d’un délai de deux mois pour confirmer sa demande. Ce délai de deux mois doit être mentionné sur la décision de sursis à statuer. A défaut, il n’est pas opposable au pétitionnaire.
  2. Le sursis à statuer s’éteint lorsque le PLU est adopté par le Conseil municipal.

Certificat d’urbanisme et sursis à statuer

Le certificat d’urbanisme doit mentionner que :

  1. L’élaboration du PLU est en cours et,
  2. Un sursis à statuer pourra âtre opposé à une demande de permis de construire.

Cette mention à laquelle Monsieur MAILLE n’a pas prêté attention, lui fait perdre le bénéfice des dispositions applicables au Certificat d’Urbanisme.

Règles applicables au permis de construire

Le permis de construire est accordé s’il est conforme aux dispositions législatives et réglementaires applicables à la date de la décision et pas du dépôt du permis de construire.

Sans certificat d’urbanisme

Les dispositions applicables sont celles applicables à la date de la décision du permis de construire.

Avec certificat d’urbanisme sans aucune mention sur un nouveau PLU en cours

Il est possible qu’un sursis à statuer soit néanmoins opposé par la suite. Le Conseil d’Etat en a ainsi décidé le 3 avril 2014. Cet arrêt confirme qu’un sursis à statuer peut être opposé alors que le certificat d’urbanisme ne mentionnait pas cette possibilité.

« Le certificat d’urbanisme délivré sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que, parmi ces règles, figure la possibilité, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du code l’urbanisme, d’opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ; que si l’omission de la mention d’une telle possibilité dans le certificat d’urbanisme peut être, en vertu du cinquième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme et du sixième alinéa de l’article A. 410-4 du même code, de nature à constituer un motif d’illégalité de ce certificat, elle ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente oppose un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis ultérieure concernant le terrain objet du certificat d’urbanisme ; »

Mon interprétation de cette jurisprudence est qu’il y a deux cas de figure possibles.

Le certificat d’urbanisme illégal
  • Au moment de la délivrance du certificat, une délibération de révision du PLU a été votée.
  • Or, l’administration ne mentionne pas la possibilité d’opposer un sursis à statuer dans le Certificat d’urbanisme.
  • Cela ne l’empêche pas d’opposer un sursis à statuer lors d’une demande de permis de construire
  • Elle a néanmoins commis une faute qui engage sa responsabilité en n’ayant pas mentionné cette possibilité de sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme illégal.
Le certificat d’urbanisme légal
  • Au moment de la délivrance du certificat, la délibération de révision du PLU n’a pas été votée.
  • Le certificat d’urbanisme ne peut mentionner la possibilité d’un sursis à statuer.
  • L’administration ne pourra pas opposer un sursis à statuer sur une demande de permis de construire puisque l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat.

Avec certificat d’urbanisme avec mention sur un nouveau PLU en cours

Attention au sursis à statuer, au délai de deux ans de blocage, et à un éventuel refus de permis de construire au bout de ce délai.


Mise à jour Législation sur le sursis à statuer applicable depuis la Loi N° 2017-86 du 27 janvier 2017 (article 109)

Article L 424-1 du Code de l’urbanisme

Article  L 153-11 du Code de l’urbanisme

Ancienne législation

Article L. 123-6 du code de l’urbanisme :
 » A compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 111-8, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan.  »
article L. 111-8 du code de l’urbanisme :  » Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.  »

Article R. 424-9 du code de l’urbanisme :
 » En cas de sursis à statuer, la décision indique en outre la durée du sursis et le délai dans lequel le demandeur pourra, en application du quatrième alinéa de l’article L. 111-8, confirmer sa demande. En l’absence d’une telle indication, aucun délai n’est opposable au demandeur.  »


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