le sursis à statuer opposé à la demande de permis de construire

Sursis à statuer : Danger !

Sursis à statuer : Danger ! Avant refus de permis de construire

Mr MAILLE a un beau projet de construction sur son terrain. Avec son architecte, ils se sont mis au travail pour élaborer les plans de sa demande de permis de construire. L’architecte lui a conseillé de demander un certificat d’urbanisme. En effet, il voudrait savoir si l’implantation du bâtiment pourra se faire sur les limites séparatives du terrain ou si l’administration lui imposera de respecter un retrait par rapport aux limites.

Mr MAILLE a bien reçu son certificat d’urbanisme qui confirme que son projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. Jusque là, tout allait bien !

Le dossier de permis de construire est déposé, et là, coup de tonnerre ! L’administration lui oppose un sursis à statuer sur sa demande de permis.

Mr MAILLE n’avait pas vu la mention suivante sur son certificat d’urbanisme: « Un sursis à statuer pourra être opposé en raison de : Révision du document d’urbanisme. » Son projet est mis en suspens pendant deux ans, durée de validité du sursis à statuer. Sans certitude qu’à l’issue de ce délai, il pourra obtenir son permis de construire.

Qu’est ce qu’un sursis à statuer : l’interdiction temporaire de réaliser le projet

  • Un PLU – Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration.
  • Le POS – Plan d’Occupation des Sols est en cours de transformation en PLU – Plan Local d’Urbanisme.
  • Le PLUI – Plan Local d’Urbanisme Intercommunal est en cours d’élaboration.

La réglementation applicable sur la Commune est en train d’évoluer. Pour faire simple, on prendra l’exemple du PLU en cours d’élaboration.

L’administration peut interdire temporairement de réaliser un projet de construction par une décision de sursis à statuer. Elle diffère sa décision d’accorder ou de refuser le permis de construire pendant un délai de deux ans.

Les conditions du sursis à statuer

Monsieur Maille a tout intérêt à vérifier rapidement que toutes les conditions relatives au sursis à statuer ont bien été respectées. Le délai de recours est de deux mois à compter de la notification de l’arrêté de sursis. A ce sujet, vous pouvez lire notre article Comment contester un sursis à statuer.

Le projet doit être contradiction avec le futur PLU

En termes juridiques, on dit que le projet de construction est susceptible de compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU.

Le dossier du futur PLU doit être assez avancé

La prescription de l’élaboration du PLU (Plan local d’urbanisme) n’ouvre plus droit au sursis à statuer depuis la Loi N° 2017-86 du 27 janvier 2017. En effet, cette loi relative à l’égalité et à la citoyenneté n’autorise le sursis à statuer que lorsque les grandes lignes du nouveau projet urbain sont esquissées.

Il convient désormais d’attendre le débat sur les orientations générales du Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :

L’autorité compétente peut opposer un sursis, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du PADD (Article L. 153-11, al. 3 du Code de l’urbanisme).

Le législateur veut manifestement contrer un usage excessif du sursis à statuer qui, conduirait à bloquer trop facilement des projets de construction.

Rappelons qu’auparavant, la loi permettait d’opposer un sursis dès la publication de la délibération prescrivant l’élaboration du PLU. La jurisprudence, cependant, exigeait que le futur plan soit suffisamment avancé (Conseil d’Etat, 1er déc. 2006, n° 296543).

Conclusion :

Vérifiez que la délibération en Conseil municipal sur les orientations générales du PADD a bien été adoptée antérieurement à la date figurant sur l’arrêté de sursis à statuer.

Le sursis à statuer doit être motivé

L’obligation de motiver précisément est renforcée par la Loi du 6 août 2015 dite Macron. Cette obligation s’applique aux refus de Permis de construire, opposition à déclaration préalable, permis avec prescriptions, sursis à statuer et dérogation aux adaptations mineures.

Le législateur veut ainsi s’opposer à des décisions administratives qui ne sont parfois ni fondées en Droit ni sur aucune base réglementaire. Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, ou le sursis à statuer.

Le sursis à statuer ne peut excéder deux ans

  1. A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer : soit deux ans : le pétitionnaire dispose d’un délai de deux mois pour confirmer sa demande. Ce délai de deux mois doit être mentionné sur la décision de sursis à statuer. A défaut, il n’est pas opposable au pétitionnaire.
  2. Le sursis à statuer s’éteint lorsque le PLU est adopté par le Conseil municipal.

Certificat d’urbanisme et sursis à statuer

Le certificat d’urbanisme doit mentionner que :

  1. L’élaboration du PLU est en cours et,
  2. Un sursis à statuer pourra âtre opposé à une demande de permis de construire.

L’article L 410-1 du Code de l’urbanisme prévoit que pour que le sursis à statuer soit opposable à une autorisation d’urbanisme demandée à la suite d’un certificat d’urbanisme, ce dernier doit mentionner expressément cette possibilité. L’article L 424-1 du Code de l’urbanisme précise les cas dans lesquels cette disposition s’applique.

Règles applicables au permis de construire

Le permis de construire est accordé s’il est conforme aux dispositions législatives et réglementaires applicables à la date de la décision et pas du dépôt du permis de construire.

Sans certificat d’urbanisme

Les dispositions applicables sont celles applicables à la date de la décision du permis de construire.

Avec certificat d’urbanisme avec mention sur un nouveau PLU en cours

Attention au sursis à statuer, au délai de deux ans de blocage, et à un éventuel refus de permis de construire au bout de ce délai.


Mise à jour Législation sur le sursis à statuer applicable depuis la Loi N° 2017-86 du 27 janvier 2017 (article 109)

Article L 424-1 du Code de l’urbanisme (motifs du sursis à statuer)

Article L 410-1 du Code de l’urbanisme (certificat d’urbanisme avec mention du sursis à statuer)

Article  L 153-11 du Code de l’urbanisme

Ancienne législation

Article L. 123-6 du code de l’urbanisme :
 » A compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 111-8, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan.  »
article L. 111-8 du code de l’urbanisme :  » Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.  »

Article R. 424-9 du code de l’urbanisme :
 » En cas de sursis à statuer, la décision indique en outre la durée du sursis et le délai dans lequel le demandeur pourra, en application du quatrième alinéa de l’article L. 111-8, confirmer sa demande. En l’absence d’une telle indication, aucun délai n’est opposable au demandeur.  »


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Commentaires 3

  1. Merci pour cette série d’articles.
    Par contre, on ne sait pas grand chose de ce qu’implique la notion de « contradiction » et le caractère plus « onéreux ». Au mieux, quelques compilations de jurisprudence ici et là.

    Je suis même tombé sur des décisions de justice – dont une décision récente de la CAA de Marseille de sept 2019 – dans laquelle le juge se contente (tout comme l’autorité administrative) de citer ou paraphraser la disposition du CU sans examiner la demande du requérant qui contestait le manque de motif sur le caractère contradictoire et plus onéreux. Quand on parle de besoin de motiver les raisons du refus….et le juge de motiver son raisonnement……

    1. Voici la décision de sept 2019 en question.
      https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000039127546
      J’ai dans l’idée qu’elle va finir au CE.

      Un bon exemple en tout cas de ce qu’il ne faut pas faire en tant que requérant / avocat: tirer dans tous les sens avec 8 ou 9 motifs de contestation. Si l’un tient la route mais pas le reste, on a globalement « faux ».
      Et avec 8 ou 9 motifs, sachant que l’arrêt fera 2 ou 3 pages maxi, on « dilue » et on ne force pas le juge à se prononcer vraiment au fond sur le (ou les deux) point(s) essentiel(s), en l’occurrence le manque de motivation et l’explication en quoi il y a contradiction ou caractère plus onéreux.

    2. Auteur

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