erreurs de zonage sanctionnées par le juge

Zonage jugé illégal

Zonage jugé illégal ou erreur de zonage commise par le Maire

Erreur de zonage, erreur de classement, erreur d’appréciation, zonage jugé illégal : personne n’est à l’abri de commettre des erreurs !

Un Maire veut soustraire un zonage à l’urbanisation et décide de classer des terrains en zone Naturelle dans le nouveau Plan Local d’Urbanisme.

L’article R 151-24  du Code de l’urbanisme définit les zones naturelles et forestières : « Peuvent être classées en zones naturelles, les secteurs de la commune équipés ou non à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique soit de l’existence d’une exploitation forestière soit de leurs caractères d’espaces naturels. ».

Les critères pour classer la zone constructible ou non

Les auteurs du PLU déterminent leur politique d’aménagement et fixent en conséquence le zonage et les possibilités de construction.

Pour cela, ils doivent tenir compte ou « apprécier » :

  • la situation existante
  • les perspectives d’avenir

Cette appréciation est contrôlée par le juge administratif si elle est entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts. Dans le jargon, le juge l’appelle l’erreur manifeste d’appréciation.

Prenons des exemples de jugements ayant conclu à l’erreur manifeste d’appréciation et donc à un zonage jugé illégal :

Secteur résidentiel desservi par les réseaux publics, à proximité du centre bourg

  • Décision du Conseil d’Etat du 25 mai 1994, N° 109321

« Il ressort des pièces du dossier que le secteur dit Bienh, situé à proximité immédiate du centre du bourg, est entouré de voies urbaines et bordé sur sa périphérie par des pavillons d’habitation ; qu’il est desservi par des canalisations d’adduction d’eau et d’assainissement ; qu’en classant ce secteur situé au centre d’un quartier totalement urbanisé, en zone ou toute construction est interdite, le comité directeur du syndicat intercommunal a entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation »

Autrement dit, les auteurs du PLU doivent respecter des critères précis pour classer les parcelles en zones constructibles ou non  :

  • Secteur urbanisé et desservi pas des voies d’accès
  • Accès à tous les réseaux publics 

Ils ne peuvent décréter que le terrain restera inconstructible si ces critères sont bien remplis. Le juge est là pour y veiller et sanctionner ces erreurs manifestes d’appréciation en annulant l’erreur commise dans le zonage.

Parcelles bâties en zone urbaine multifonctionnelle

  •  Arrêt 13BX03319 – 1ère chambre – 19 mars 2015 – SCI 290 COURS DU MARECHAL GALLIENI

Une zone constituée de trois parcelles, toutes bâties et n’ayant pas de vocation viticole, précédemment classées en zone urbaine UD et figurant au Schéma de Cohérence Territoriale en zone urbaine multifonctionnelle comme le secteur qui les enserre, ne peut sans erreur manifeste d’appréciation être reclassée en zone naturelle N, alors même qu’elle se situe dans le prolongement de parcelles viticoles appartenant à un cru classé et que la communauté urbaine entendrait préserver le paysage au voisinage des vignes.

Dans les deux cas, le juge considère que le secteur est déjà urbanisé, le classement en zone naturelle ne se justifie pas. D’autant que les terrains étaient auparavant classés en zone urbaine !

Les auteurs du PLU ne peuvent prétexter qu’il veulent préserver un caractère d’espace naturel au secteur. Les terrains sont urbanisés, ils doivent rester constructibles.

L’erreur commise par les auteurs du PLU est sanctionnée par le juge et le zonage jugé illégal. Le classement en zone naturelle est donc annulé.


 

Cliquez ici pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
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