PLU Plan Local d'Urbanisme

M. le Maire. Je demande la modification du zonage de mon terrain dans le PLU !

Monsieur le Maire,
Modifiez le zonage de mon terrain dans le PLU !

Le zonage de votre terrain ne vous convient pas ? Le PLU a été adopté il y a longtemps, les voies de recours sont expirées. Vous pensez que les carottes sont cuites ? Cet article vous concerne, ne partez pas tout de suite !

Dans la magnifique Ile de Corse, il peut être tentant de rendre constructibles certaines zones !

PLU Plan Local d'Urbanisme

C’est ce qu’il s’est passé à Centuri en Corse.

Des zones non desservies en réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ont été rendues constructibles dans le nouveau PLU. La Préfecture a demandé au Maire, le 28 juillet 2015, de procéder à l’abrogation partielle du PLU du fait de l’illégalité de ces zones, leur classement étant incompatible avec un classement en zone urbaine.

Le conseil municipal s’est alors prononcé, entre deux détonations, pour l’abrogation partielle du PLU.
Pas d’explosifs déclarés à la séance, c’est une petite boutade pour nos amis Corses, qui ont le sens de l’humour ! 😉

Les terrains, classés à tort en zone constructible, sont ainsi redevenus inconstructibles.


Lorsque le PLU est adopté par le Conseil Municipal, les habitants comme le Préfet disposent d’un délai de deux mois, pour intenter un recours.

Au delà de ce délai de deux mois, tout n’est pas perdu ! Il reste la voie de la demande d’abrogation partielle. C’est la voie qu’a choisie le Préfet de Corse pour faire revoir le zonage illégal par la Commune.

On vous dit tout ci-dessous sur l’abrogation partielle ! Le terme est compliqué car juridique.

Or, il s’agit tout simplement de la possibilité d’obtenir l’annulation d’un zonage illégal sur un terrain à tout moment, des années après l’adoption du PLU.

La demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU

Votre objectif est de demander au Maire de modifier le zonage concernant votre terrain dans le PLU.

Juridiquement, vous le traduisez en demande d’abrogation partielle du PLU.

Abroger/abrogation = suppression pour l’avenir de la disposition illégale.

L’obligation du Maire de faire droit à la demande d’abrogation

Votre demande d’abrogation partielle se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :

« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »

En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet.

Vous prouvez que le zonage est illégal ou sans objet

Votre courrier a pour objet  :

« la demande d’abrogation partielle du PLU en date du ………. au motif du zonage illégal sur les parcelles cadastrées section……………. N°……………. »

Vous devrez argumenter ce courrier objectivement et :

  • Trouver de la jurisprudence allant dans votre sens,
  • Invoquer des textes de lois s’imposant au zonage.
  • Relever les éventuelles contradictions entre les différents documents du PLU. Nous vous conseillons la lecture de « Comment utiliser le PADD pour faire modifier le zonage du PLU« .
  • Relever les éventuelles contradictions avec des documents supérieurs au PLU. Que dit le SCOT – Schéma de COhérence Territoriale sur votre secteur ? Ou le schéma d’Aménagement Régional ? A étudier selon votre région.

Les cas de figure sont nombreux, on aborde quelques cas possibles.

Le zonage agricole n’est pas justifié

Les critères du classement en zone agricole ne sont plus remplis depuis belle lurette.

A ce sujet, nous vous conseillons de lire nos articles :


Récemment, une internaute nous faisait part de son désarroi. Son terrain exploité comme terrain industriel depuis des années et situé en pleine agglomération vient d’être classé en zone agricole du PLU. Le PLU ayant été approuvé il y a 14 mois, elle ne peut intenter ni recours gracieux ni contentieux à l’encontre du PLU.

Il lui donc reste la voie du courrier recommandé ayant pour objet : la demande d’abrogation partielle du PLU.

C’est la démarche que nous lui conseillons dans notre article « Comment la Mairie a pu classer mon terrain industriel en zone agricole« !


Le zonage indésirable peut consister dans un emplacement réservé. La conséquence directe de l’emplacement réservé est l’inconstructibilité du terrain.

L’emplacement réservé n’a plus aucune raison d’être

Le Conseil d’Etat a statué sur l’illégalité d’un emplacement réservé car jugé trop vieux !

Arrêt du Conseil d’Etat du 17 mai 2002.

Le POS – Plan d’Occupation des Sols de Pantin est approuvé en 1981. Il classe le terrain de Mme Y en emplacement réservé pour y réaliser un espace vert. Le POS est révisé en 1995 et maintient l’emplacement réservé. Puis, il ne se passe rien sur ce terrain ! Ni espace vert, ni rien puisque le terrain est gelé et inconstructible.

La durée est anormalement longue ! La Commune n’a jamais agi dans l’objectif de réaliser ce fameux espace vert. Or, le propriétaire dispose d’un terrain inconstructible dont il ne sait que faire depuis près de 50 ans !

Le Conseil d’Etat  a déclaré illégal cet emplacement réservé !

Les mauvaises surprises réservées par le PLU aux propriétaires mal informés sont nombreuses !

  • Votre terrain est en zone naturelle et ne le mérite pas ? Lisez notre article « erreur de classement en zone naturelle. »
    Apparté :
    Cet article a permis à l’un de nos adhérents d’obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur sur le classement de son terrain en zone naturelle.
    La Mairie a suivi l’avis du commissaire enquêteur et modifié le zonage avant l’adoption définitive du PLU.
  • La Mairie a posé un EBC Espace Boisé Classé sur votre terrain ? Un internaute nous a écrit récemment. Il vient d’apprendre le classement de son terrain en EBC, par un courrier de la Préfecture qui s’oppose à sa demande de permis de construire. Cet espace boisé classé concerne plus la parcelle derrière la sienne, or le PLU a intégré son terrain par erreur dans l’EBC.

La liste des cas peut être longue !

Par conséquent, notre meilleur conseil est de vous informer des procédures d’urbanisme menées par votre Mairie.

Elles peuvent rendre inconstructible votre terrain à bâtir et la Mairie n’a pas l’obligation de vous en informer.

 

e-book3-Terrains-PLU

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du propriétaire face au PLU.

 

Partagez avec vos amis

Commentaires 8

  1. Bonjour

    Sur mon terrain je possède une serre horticole professionnel de 140 m2 située à 3 mètres d’un champs de 6000 M2 enclavé par des maisons tout le tour.
    La mairie vient de préempter ce terrain pour en faire un lotissement auquel je m’oppose car ce terrain est situé à l’ouest de ma serre et ayant déjà subi des envolles de plaques et d’acier, ce champs était pour moi une sécurité par rapport à mon voisinage. Le responsable urbanisme de la mairie n’était pas au courant qu’une serre était présente , c’est sur elle ne se voit pas lollll
    Si demain ce lotissement sort de terre, une maison pourrait se trouver à 10m.
    Y a t’il des normes de sécurité à respecter, des distances de sécurité à imposer à la mairie ou un recours pour imposer une distance de sécurité si oui auprès de qui?
    Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Si vous vous opposez au lotissement c’est que vous devez être dans les délais pour contester les délibérations ayant décidé de la création de ce lotissement. Pour savoir quelle étude de faisabilité a été menée par La Commune, il vous faut donc réclamer par courrier recommandé avec avis de réception, tous les documents administratifs du PLU autorisant la création de ce Lotissement ainsi que toutes délibérations afférentes. Attention si une procédure de révision du PLU est en cours, demandez copie du projet de PLU (zonage, règlement, PADD, OAP…). La Commune est tenue de vous transmettre tous les documents du projet de PLU arrêté en Conseil municipal et vérifiez si un emplacement réservé a été positionné sur votre terrain pour l’accès au lotissement. L’emplacement réservé rend inconstructible partie de votre terrain destiné à être acheté par la Commune, et à servir de future voie d’accès au lotissement. Vous avez raison de vous inquiéter cela peut être préjudiciable à votre activité. Il convient de vous informer et de vous manifester auprès de la Mairie pour éviter des nuisances et préjudices sur votre activité. En tant que voisin, vous avez intérêt à agir pour intenter tout recours gracieux ou contentieux à l’encontre du projet évoqué.
      Tenez-nous informés, à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour

    Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain située dans une zone à urbaniser .
    Dans cette zone ,nous sommes plusieurs propriétaires dont certains ne souhaitent pas construire.
    La zone à urbaniser nous oblige à aménager la totalité de la zone en un projet ,impossible à réaliser .
    Mon terrain est limitrophe avec un lotissement ,eau ,électricité et passage ,tout est à proximité…
    Le plu a été fait en 2012.Quelles démarches puis je engager auprès de la commune pour obtenir que mon terrain soit constructible .

    Merci pour votre aide.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour
      Vous pouvez exposer ces arguments au service urbanisme lors d’un rendez-vous avec son responsable et lui demander quand aura lieu la prochaine procédure de révision du PLU.
      Ce sera le meilleur moment pour effectuer vos démarches et obtenir la modification de zonage.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour ,

    Je me permets de vous solliciter car j’ai fais construire ma maison dans une zone non classé en 2016

    La mairie a proposer un nouveau plu pour la commune , et sur ce nouveau plu , notre parcelle devient classé ABF

    L e monument classé serait le portail d’un château qui doit avoir …. 200 ans minimum…

    Nous ne souhaitons pas devenir classé ABF car cela engendrerai trop de contraintes pour nous ( fenêtre et velux de l ‘étage pas encore faite ( qui du coup ne serait pas en harmonie avec nos fenêtres pvc blanche actuelles) projet véranda , pergolas ou store extérieur , projet de chalet bois ou extension et surtout EVENTUELLE REVENTE

    Nous n’aurions jamais acheter ce terrain si il était classé abf

    Nous avons appelé les ABF qui nous ont dit d’écrire un recommandé au préfet en expliquant notre cas car eux comme la mairie n’aurait AUCUN pouvoir

    Que nous conseillé vous de faire ?

    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est bien difficile de répondre à votre question sans les éléments du dossier. Effectivement, cela ne relève pas du bon vouloir du Maire, il doit appliquer la législation de protection des monuments historiques. Rapprochez-vous du Préfet comme vous l’a conseillé l’ABF, et récoltez plus d’informations sur le sujet.
      Revenez vers nous et tenez nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  4. Grand BRAVO et MERCI pour vos articles sur le droit des propriétaires . depuis 2005 je demande que mon terrain passe en zone Uh sans résultat. En 2013, lors du nouveau plu j’ai demandé qu’il soit classé en 1AU mais sans succès , Fin 2016 il doit y avoir un nouveau P L U I , je ne sais plus quoi faire sachant par un ancien Maire que certain de mes terrains aurait du être constructible , mais voila ceci intéresse beaucoup les agriculteurs qui voudrait les exploiter surface 6ha

    1. Auteur

      Bonjour et merci pour le compliment !
      C’est important de rendre accessible à tout le monde les règles complexes de l’urbanisme, et c’est un challenge aussi! 🙂
      Savez-vous quand aura lieu l’enquête publique sur le nouveau PLU intercommunal.
      Il est essentiel de vous y rendre, de convaincre le commissaire enquêteur sur tout ou partie de vos demandes d’émettre un avis favorable, et que votre courrier juridiquement argumenté soit annexé au registre d’enquête.
      Une analyse approfondie de votre dossier sera nécessaire. Je peux en faire un sujet d’article, cela profitera aux personnes dans une situation similaire à la votre.
      Il faudrait le règlement du PLU actuellement applicable à votre terrain et le plan de zonage. N’hésitez pas à m’écrire à l’adresse contact@droitsurterrain.com pour plus de précisions.
      Bien à vous.
      Jasmine – Droit sur terrain

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*