PLU Plan Local d'Urbanisme

M. le Maire. Je demande la modification du zonage de mon terrain dans le PLU !

Monsieur le Maire,
Modifiez le zonage de mon terrain dans le PLU !

Le zonage de votre terrain ne vous convient pas ? Le PLU a été adopté il y a longtemps, les voies de recours sont expirées. Vous pensez que les carottes sont cuites ? Cet article vous concerne, ne partez pas tout de suite !

Dans la magnifique Ile de Corse, il peut être tentant de rendre constructibles certaines zones !

PLU Plan Local d'Urbanisme

C’est ce qu’il s’est passé à Centuri en Corse.

Des zones non desservies en réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ont été rendues constructibles dans le nouveau PLU. La Préfecture a demandé au Maire, le 28 juillet 2015, de procéder à l’abrogation partielle du PLU du fait de l’illégalité de ces zones, leur classement étant incompatible avec un classement en zone urbaine.

Le conseil municipal s’est alors prononcé, entre deux détonations, pour l’abrogation partielle du PLU.
Pas d’explosifs déclarés à la séance, c’est une petite boutade pour nos amis Corses, qui ont le sens de l’humour ! 😉

Les terrains, classés à tort en zone constructible, sont ainsi redevenus inconstructibles.


Lorsque le PLU est adopté par le Conseil Municipal, les habitants comme le Préfet disposent d’un délai de deux mois, pour intenter un recours.

Au delà de ce délai de deux mois, tout n’est pas perdu ! Il reste la voie de la demande d’abrogation partielle. C’est la voie qu’a choisie le Préfet de Corse pour faire revoir le zonage illégal par la Commune.

On vous dit tout ci-dessous sur l’abrogation partielle ! Le terme est compliqué car juridique.

Or, il s’agit tout simplement de la possibilité d’obtenir l’annulation d’un zonage illégal sur un terrain à tout moment, des années après l’adoption du PLU.

La demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU

Votre objectif est de demander au Maire de modifier le zonage concernant votre terrain dans le PLU.

Juridiquement, vous le traduisez en demande d’abrogation partielle du PLU.

Abroger/abrogation = suppression pour l’avenir de la disposition illégale.

L’obligation du Maire de faire droit à la demande d’abrogation

Votre demande d’abrogation partielle se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :

« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »

En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet.

Vous prouvez que le zonage est illégal ou sans objet

Votre courrier a pour objet  :

« la demande d’abrogation partielle du PLU en date du ………. au motif du zonage illégal sur les parcelles cadastrées section……………. N°……………. »

Vous devrez argumenter ce courrier objectivement et :

  • Trouver de la jurisprudence allant dans votre sens,
  • Invoquer des textes de lois s’imposant au zonage.
  • Relever les éventuelles contradictions entre les différents documents du PLU. Nous vous conseillons la lecture de « Comment utiliser le PADD pour faire modifier le zonage du PLU« .
  • Relever les éventuelles contradictions avec des documents supérieurs au PLU. Que dit le SCOT – Schéma de COhérence Territoriale sur votre secteur ? Ou le schéma d’Aménagement Régional ? A étudier selon votre région.

Les cas de figure sont nombreux, on aborde quelques cas possibles.

Le zonage agricole n’est pas justifié

Les critères du classement en zone agricole ne sont plus remplis depuis belle lurette.

A ce sujet, nous vous conseillons de lire nos articles :


Récemment, une internaute nous faisait part de son désarroi. Son terrain exploité comme terrain industriel depuis des années et situé en pleine agglomération vient d’être classé en zone agricole du PLU. Le PLU ayant été approuvé il y a 14 mois, elle ne peut intenter ni recours gracieux ni contentieux à l’encontre du PLU.

Il lui donc reste la voie du courrier recommandé ayant pour objet : la demande d’abrogation partielle du PLU.

C’est la démarche que nous lui conseillons dans notre article « Comment la Mairie a pu classer mon terrain industriel en zone agricole« !


Le zonage indésirable peut consister dans un emplacement réservé. La conséquence directe de l’emplacement réservé est l’inconstructibilité du terrain.

L’emplacement réservé n’a plus aucune raison d’être

Le Conseil d’Etat a statué sur l’illégalité d’un emplacement réservé car jugé trop vieux !

Arrêt du Conseil d’Etat du 17 mai 2002.

Le POS – Plan d’Occupation des Sols de Pantin est approuvé en 1981. Il classe le terrain de Mme Y en emplacement réservé pour y réaliser un espace vert. Le POS est révisé en 1995 et maintient l’emplacement réservé. Puis, il ne se passe rien sur ce terrain ! Ni espace vert, ni rien puisque le terrain est gelé et inconstructible.

La durée est anormalement longue ! La Commune n’a jamais agi dans l’objectif de réaliser ce fameux espace vert. Or, le propriétaire dispose d’un terrain inconstructible dont il ne sait que faire depuis près de 50 ans !

Le Conseil d’Etat  a déclaré illégal cet emplacement réservé !

Les mauvaises surprises réservées par le PLU aux propriétaires mal informés sont nombreuses !

  • Votre terrain est en zone naturelle et ne le mérite pas ? Lisez notre article « erreur de classement en zone naturelle. »
    Apparté :
    Cet article a permis à l’un de nos adhérents d’obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur sur le classement de son terrain en zone naturelle.
    La Mairie a suivi l’avis du commissaire enquêteur et modifié le zonage avant l’adoption définitive du PLU.
  • La Mairie a posé un EBC Espace Boisé Classé sur votre terrain ? Un internaute nous a écrit récemment. Il vient d’apprendre le classement de son terrain en EBC, par un courrier de la Préfecture qui s’oppose à sa demande de permis de construire. Cet espace boisé classé concerne plus la parcelle derrière la sienne, or le PLU a intégré son terrain par erreur dans l’EBC.

La liste des cas peut être longue !

Par conséquent, notre meilleur conseil est de vous informer des procédures d’urbanisme menées par votre Mairie.

Elles peuvent rendre inconstructible votre terrain à bâtir et la Mairie n’a pas l’obligation de vous en informer.

 

e-book3-Terrains-PLU

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du propriétaire face au PLU.

 

Commentaires 16

  1. Bonjour,
    Je suis Propriétaire d’un terrain de 25 ares de foret-friche (Zone N),
    j’ai appris récemment qu’un nouveau PLU est d’ici peu adopté.
    je n’ai malheureusement pas pu participer a l’enquête publique.
    Les parcelles limitrophes a la mienne sont prévues en zone 1AU. (40 ares) avec comme projet des maisons individuelles.

    Ces parcelles sont de même configuration que les miennes (pente,foret, friche). Or pas du même zonage.

    Puis-je prétendre a une requalification de la zone de ma parcelle? en étant si proche de la validation finale du PLU?

    Si oui, quelles sont les démarches a effectuer?

    Selon la configuration du projet, les constructions seront le long de ma parcelle et aucune voie d’accès ne sera possible sur mon terrain dans le futur (route en impasse avec placette de programmé.)

    Merci d’avance pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Votre question est bien trop complexe pour y répondre de manière générale sur le blog.
      Il convient d’analyser précisément le zonage affecté à vos terrains et les justifications du choix de zonage retenu explicité dans le rapport de présentation et PADD du PLU.
      En fonction des conclusions tirées de cette analyse, vous verrez s’il y a matière à comparer tout ou partie la situation de vos terrains par rapport à la zone citée 1AU.
      Vous devriez déjà vous rapprocher du service urbanisme de la Mairie pour avoir une réponse à cette question.
      Si l’enquête publique est finie, il conviendrait d’envisager un recours gracieux si justifié et argumenté à l’encontre de la délibération qui approuvera le PLU. A moins que la Mairie soit disposée à réétudier le zonage de vos terrains avant approbation, ce qui est très rare mais tout est toujours possible.
      Ce ne sont là que des hypothèses et généralités émises. Il convient avant tout de vous faire expliquer les choix retenus, de les analyser précisément dans les documents du PLU et en fonction de la comparaison de vos terrains avec ceux inclus en zone 1AU d’envisager une éventuelle contestation.
      Tenez-moi informée
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour , je suis en train de regarder pour acheter une usine transformer en habitation depuis plusieurs année avec un entrepôt , une piscine , une cours de tennis . Mon souci est que se Bien et sur une parcelle placer en zone UE ou EU ( zone commercial ) quel sont les recourt pour faire modifier le PLU qui n’a plus lieux d’être depuis quelque temp ? Ou avoir une autorisation pour pouvoir habiter dedans le temp que PLU change , normalement dans moin de 5 ans . Je penser à leur demander une modification du PLU mais la secrétaire m’a répondu que ces tes peine perdu ( trop long et coûteux ) . Voilà mais t’il possible de faire prêtions sur la mairie pour pouvoir réaliser mon projet ? Merci …

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait d’obtenir l’autorisation de changement de destination en habitation et modification du règlement + zonage sur la parcelle concernée. Il est difficile de faire pression pour obtenir ces modifications. A moins que la Mairie accepte de coopérer et qu’en fonction des circonstances de l’espèce et composantes du dossier, il soit possible de faire une procédure de modification simplifiée (quelques mois de procédure) uniquement sur la zone concernée.
      Plus qu’un rapport de force, je pense qu’il conviendrait de coopérer et trouver des pistes qui permettraient à la Commune de profiter de cette procédure de modification d’une manière ou d’une autre. La Commune doit aussi y trouver son intérêt. Si le zonage est illégal car ne correspondant pas aux critères de classement retenus par le Code de l’urbanisme et que les documents composant le PLU sont obsolètes car trop anciens il y a peut être matière à développer sur l’obligation d’abroger le PLU devenu illégal avec le temps pour le rendre conforme à la réalité de l’environnement actuelle. Là encore, un courrier recommandé argumenté au Maire demandant d’abroger le règlement du PLU illégal doit être précisément argumenté en faits et en Droit. Cela nécessite l’analyse des documents du PLU sur le secteur concerné. Ceci étant, le Maire peut rester silencieux à cette demande qui n’a d’autre chance d’aboutir que par un contentieux devant le Tribunal administratif. Seul le juge peut faire injonction au Maire de modifier un PLU devenu illégal. Et là c’est quelques années de procédure sans compter l’argent dépensé en frais d’avocat. Dès lors, la meilleure solution me paraît être de : 1) Constituer un dossier argumenté pour obtenir cette modification de zonage 2) coopérer avec la Mairie sur la base d’éléments objectifs et répondant à l’intérêt général par ailleurs.
      J’espère avoir répondu à votre question.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    J’ai acheté en 2010 un terrain en Zone AUH2 d’une surface 2200 m2 sur la commune de Fuveau. A ce jour le terrain n’est toujours pas constructible alors que tout est construit au alentours . J’ai appris que les transferts de compétences de la Mairie de Fuveau vers la Métropole sont effectif à partir du 01/01/2018 : PLU
    Pourriez-vous me renseigner sur une éventuelle procédure.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il convient de vous renseigner auprès de la Métropole pour savoir si une procédure de PLU intercommunal va être enclenchée, à l’occasion de laquelle vous pourrez demander la modification du zonage de vos parcelles.
      Si votre terrain ou partie de votre terrain est desservi par les réseaux publics et accès direct à la voie publique, vous pourrez éventuellement faire valoir la constructibilité de votre parcelle si cela ne contredit pas les objectifs et orientations d’urbanisme diagnostiqués dans le rapport de présentation du PLU ainsi que le PADD Plan d’Aménagement et de Développement Durable. Pour plus de précisions sur ces notions, je vous invite à télécharger le guide gratuit ou le guide sur le PLU. Je passe beaucoup de temps à me répéter dans les réponses aux questions, alors que beaucoup d’information sont déjà délivrées dans mes articles et guides.
      A bientôt de vos nouvelles.
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour Jasmine .
    Moi et ma compagne avons achetée une maison de campagne avec beaucoup de terrain autour.(bois et terre agricole)
    N’ayant pas de garage, je décide de me renseigner a la mairie pour savoir sur quel parcelle je pourrait construire
    mon futur garage .
    Et là, le maire m’explique que je ne peux pas construire d’annexe sur les terrains agricoles car le PLU est en zone « A »
    donc agricole ; terre de culture alors quelle ne sont plus travailler puisqu’elle sont a moi maintenant .
    est que le seul endroit de constructible ou le PLU serait bon, est devant ma maison alors que ce n’est que du rocher et pas du tout en accort avec le paysage sa va gâcher le terrain et mon devant de porte voir même la valeur de ma maison et des frais de construction plus élevé sachant que ce n est que du rocher .
    Ma question est, que puis-je faire pour faire modifié ce PLU par la mairie .
    Sachant que ce maire me dit depuis 1 ans et demis qu’ il va être modifié, mais je ne pense pas qu’il me dit la vérité .
    merci d’avance .

    1. Auteur

      Bonjour Jérôme,

      Pour être sûr que cela vous est interdit, vous pouvez déjà déposer votre demande de Certificat d’Urbanisme opérationnel.
      C’est gratuit, entraîne un peu de paperasse mais au moins la réponse a été instruite et rendue conformément aux règles applicables.
      Tellement de fausses informations circulent quand on se renseigne à l’oral, ce qui entraîne tellement de temps perdu dans beaucoup de situations que je préconise systématiquement cette démarche (qui je le rappelle est gratuite).
      Le CU opérationnel implique d’exposer votre projet d’annexe et le localiser sur un plan. Si la Mairie s’oppose à ce projet, elle doit motiver précisément les motifs du refus et donc l’article correspondant dans le règlement de zone qui vous interdit cette construction.
      Lorsqu’une procédure de modification du PLU sera en cours, vous serez en mesure au vu des précisions données, de savoir plus précisément quelles sont les modifications à demander concernant votre zonage.
      De plus, le CU maintient un taux plus favorable de taxe d’aménagement. A ne pas négliger!
      En effet, la construction d’un garage est considéré comme taxable au même titre que la surface de plancher de votre maison et vous assujettit au paiement de la taxe d’aménagement.
      Or, si votre maison fait déjà une surface de 100 m², chaque m² du garage comptera double. Je vous invite à lire les articles sur le sujet dans le blog.
      Certaines personnes ayant construit un simple abri de jardin de 15 m² se sont retrouvées à payer des taxes d’aménagement de plus de 1 500 euros car le taux communal pour le calcul de la taxe était élevé. Votre CU peut vous préserver d’une augmentation du taux communal voté postérieurement à la délivrance du CU.
      Je sors de l’apparté taxes d’urbanisme, trop souvent ignorées par les particuliers qui construisent.
      Vous pouvez demandez à identifier votre bâti en zone agricole pour y autoriser la construction d’extension de la maison existante, et d’annexes.
      Je prépare un guide sur le sujet qui sera illustré par l’exemple d’une cliente qui a obtenu du service urbanisme de sa Ville de pouvoir construire une piscine, réhabiliter une cabane en habitation, et construire 50 m² d’extension à la maison existante.
      Nous ne sommes pas au bout de la procédure mais c’est déjà une belle avancée. Abonnez-vous à Facebook ou à la newsletter pour être informé de la sortie du guide ebook.

      J’espère avoir répondu à votre question. Bonne journée.
      Jasmine-Droit sur terrain

  5. Bonjour

    Sur mon terrain je possède une serre horticole professionnel de 140 m2 située à 3 mètres d’un champs de 6000 M2 enclavé par des maisons tout le tour.
    La mairie vient de préempter ce terrain pour en faire un lotissement auquel je m’oppose car ce terrain est situé à l’ouest de ma serre et ayant déjà subi des envolles de plaques et d’acier, ce champs était pour moi une sécurité par rapport à mon voisinage. Le responsable urbanisme de la mairie n’était pas au courant qu’une serre était présente , c’est sur elle ne se voit pas lollll
    Si demain ce lotissement sort de terre, une maison pourrait se trouver à 10m.
    Y a t’il des normes de sécurité à respecter, des distances de sécurité à imposer à la mairie ou un recours pour imposer une distance de sécurité si oui auprès de qui?
    Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Si vous vous opposez au lotissement c’est que vous devez être dans les délais pour contester les délibérations ayant décidé de la création de ce lotissement. Pour savoir quelle étude de faisabilité a été menée par La Commune, il vous faut donc réclamer par courrier recommandé avec avis de réception, tous les documents administratifs du PLU autorisant la création de ce Lotissement ainsi que toutes délibérations afférentes. Attention si une procédure de révision du PLU est en cours, demandez copie du projet de PLU (zonage, règlement, PADD, OAP…). La Commune est tenue de vous transmettre tous les documents du projet de PLU arrêté en Conseil municipal et vérifiez si un emplacement réservé a été positionné sur votre terrain pour l’accès au lotissement. L’emplacement réservé rend inconstructible partie de votre terrain destiné à être acheté par la Commune, et à servir de future voie d’accès au lotissement. Vous avez raison de vous inquiéter cela peut être préjudiciable à votre activité. Il convient de vous informer et de vous manifester auprès de la Mairie pour éviter des nuisances et préjudices sur votre activité. En tant que voisin, vous avez intérêt à agir pour intenter tout recours gracieux ou contentieux à l’encontre du projet évoqué.
      Tenez-nous informés, à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour

    Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain située dans une zone à urbaniser .
    Dans cette zone ,nous sommes plusieurs propriétaires dont certains ne souhaitent pas construire.
    La zone à urbaniser nous oblige à aménager la totalité de la zone en un projet ,impossible à réaliser .
    Mon terrain est limitrophe avec un lotissement ,eau ,électricité et passage ,tout est à proximité…
    Le plu a été fait en 2012.Quelles démarches puis je engager auprès de la commune pour obtenir que mon terrain soit constructible .

    Merci pour votre aide.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour
      Vous pouvez exposer ces arguments au service urbanisme lors d’un rendez-vous avec son responsable et lui demander quand aura lieu la prochaine procédure de révision du PLU.
      Ce sera le meilleur moment pour effectuer vos démarches et obtenir la modification de zonage.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour ,

    Je me permets de vous solliciter car j’ai fais construire ma maison dans une zone non classé en 2016

    La mairie a proposer un nouveau plu pour la commune , et sur ce nouveau plu , notre parcelle devient classé ABF

    L e monument classé serait le portail d’un château qui doit avoir …. 200 ans minimum…

    Nous ne souhaitons pas devenir classé ABF car cela engendrerai trop de contraintes pour nous ( fenêtre et velux de l ‘étage pas encore faite ( qui du coup ne serait pas en harmonie avec nos fenêtres pvc blanche actuelles) projet véranda , pergolas ou store extérieur , projet de chalet bois ou extension et surtout EVENTUELLE REVENTE

    Nous n’aurions jamais acheter ce terrain si il était classé abf

    Nous avons appelé les ABF qui nous ont dit d’écrire un recommandé au préfet en expliquant notre cas car eux comme la mairie n’aurait AUCUN pouvoir

    Que nous conseillé vous de faire ?

    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est bien difficile de répondre à votre question sans les éléments du dossier. Effectivement, cela ne relève pas du bon vouloir du Maire, il doit appliquer la législation de protection des monuments historiques. Rapprochez-vous du Préfet comme vous l’a conseillé l’ABF, et récoltez plus d’informations sur le sujet.
      Revenez vers nous et tenez nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  8. Grand BRAVO et MERCI pour vos articles sur le droit des propriétaires . depuis 2005 je demande que mon terrain passe en zone Uh sans résultat. En 2013, lors du nouveau plu j’ai demandé qu’il soit classé en 1AU mais sans succès , Fin 2016 il doit y avoir un nouveau P L U I , je ne sais plus quoi faire sachant par un ancien Maire que certain de mes terrains aurait du être constructible , mais voila ceci intéresse beaucoup les agriculteurs qui voudrait les exploiter surface 6ha

    1. Auteur

      Bonjour et merci pour le compliment !
      C’est important de rendre accessible à tout le monde les règles complexes de l’urbanisme, et c’est un challenge aussi! 🙂
      Savez-vous quand aura lieu l’enquête publique sur le nouveau PLU intercommunal.
      Il est essentiel de vous y rendre, de convaincre le commissaire enquêteur sur tout ou partie de vos demandes d’émettre un avis favorable, et que votre courrier juridiquement argumenté soit annexé au registre d’enquête.
      Une analyse approfondie de votre dossier sera nécessaire. Je peux en faire un sujet d’article, cela profitera aux personnes dans une situation similaire à la votre.
      Il faudrait le règlement du PLU actuellement applicable à votre terrain et le plan de zonage. N’hésitez pas à m’écrire à l’adresse contact@droitsurterrain.com pour plus de précisions.
      Bien à vous.
      Jasmine – Droit sur terrain

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