PLU Plan Local d'Urbanisme

M. le Maire. Je demande la modification du zonage de mon terrain dans le PLU !

Monsieur le Maire,
Modifiez le zonage de mon terrain dans le PLU !

Le zonage de votre terrain ne vous convient pas ? Le PLU a été adopté il y a longtemps, les voies de recours sont expirées. Vous pensez que les carottes sont cuites ? Cet article vous concerne, ne partez pas tout de suite !

Dans la magnifique Ile de Corse, il peut être tentant de rendre constructibles certaines zones !

PLU Plan Local d'Urbanisme

C’est ce qu’il s’est passé à Centuri en Corse.

Des zones non desservies en réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ont été rendues constructibles dans le nouveau PLU. La Préfecture a demandé au Maire, le 28 juillet 2015, de procéder à l’abrogation partielle du PLU du fait de l’illégalité de ces zones, leur classement étant incompatible avec un classement en zone urbaine.

Le conseil municipal s’est alors prononcé, entre deux détonations, pour l’abrogation partielle du PLU.
Pas d’explosifs déclarés à la séance, c’est une petite boutade pour nos amis Corses, qui ont le sens de l’humour ! 😉

Les terrains, classés à tort en zone constructible, sont ainsi redevenus inconstructibles.


Lorsque le PLU est adopté par le Conseil Municipal, les habitants comme le Préfet disposent d’un délai de deux mois, pour intenter un recours.

Au delà de ce délai de deux mois, tout n’est pas perdu ! Il reste la voie de la demande d’abrogation partielle. C’est la voie qu’a choisie le Préfet de Corse pour faire revoir le zonage illégal par la Commune.

On vous dit tout ci-dessous sur l’abrogation partielle ! Le terme est compliqué car juridique.

Or, il s’agit tout simplement de la possibilité d’obtenir l’annulation d’un zonage illégal sur un terrain à tout moment, des années après l’adoption du PLU.

La demande de modification ou d’abrogation partielle du PLU

Votre objectif est de demander au Maire de modifier le zonage concernant votre terrain dans le PLU.

Juridiquement, vous le traduisez en demande d’abrogation partielle du PLU.

Abroger/abrogation = suppression pour l’avenir de la disposition illégale.

L’obligation du Maire de faire droit à la demande d’abrogation

Votre demande d’abrogation partielle se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :

« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »

En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet.

Vous prouvez que le zonage est illégal ou sans objet

Votre courrier a pour objet  :

« la demande d’abrogation partielle du PLU en date du ………. au motif du zonage illégal sur les parcelles cadastrées section……………. N°……………. »

Vous devrez argumenter ce courrier objectivement et :

  • Trouver de la jurisprudence allant dans votre sens,
  • Invoquer des textes de lois s’imposant au zonage.
  • Relever les éventuelles contradictions entre les différents documents du PLU. Nous vous conseillons la lecture de « Comment utiliser le PADD pour faire modifier le zonage du PLU« .
  • Relever les éventuelles contradictions avec des documents supérieurs au PLU. Que dit le SCOT – Schéma de COhérence Territoriale sur votre secteur ? Ou le schéma d’Aménagement Régional ? A étudier selon votre région.

Les cas de figure sont nombreux, on aborde quelques cas possibles.

Le zonage agricole n’est pas justifié

Les critères du classement en zone agricole ne sont plus remplis depuis belle lurette.

A ce sujet, nous vous conseillons de lire nos articles :


Récemment, une internaute nous faisait part de son désarroi. Son terrain exploité comme terrain industriel depuis des années et situé en pleine agglomération vient d’être classé en zone agricole du PLU. Le PLU ayant été approuvé il y a 14 mois, elle ne peut intenter ni recours gracieux ni contentieux à l’encontre du PLU.

Il lui donc reste la voie du courrier recommandé ayant pour objet : la demande d’abrogation partielle du PLU.

C’est la démarche que nous lui conseillons dans notre article « Comment la Mairie a pu classer mon terrain industriel en zone agricole« !


Le zonage indésirable peut consister dans un emplacement réservé. La conséquence directe de l’emplacement réservé est l’inconstructibilité du terrain.

L’emplacement réservé n’a plus aucune raison d’être

Le Conseil d’Etat a statué sur l’illégalité d’un emplacement réservé car jugé trop vieux !

Arrêt du Conseil d’Etat du 17 mai 2002.

Le POS – Plan d’Occupation des Sols de Pantin est approuvé en 1981. Il classe le terrain de Mme Y en emplacement réservé pour y réaliser un espace vert. Le POS est révisé en 1995 et maintient l’emplacement réservé. Puis, il ne se passe rien sur ce terrain ! Ni espace vert, ni rien puisque le terrain est gelé et inconstructible.

La durée est anormalement longue ! La Commune n’a jamais agi dans l’objectif de réaliser ce fameux espace vert. Or, le propriétaire dispose d’un terrain inconstructible dont il ne sait que faire depuis près de 50 ans !

Le Conseil d’Etat  a déclaré illégal cet emplacement réservé !

Les mauvaises surprises réservées par le PLU aux propriétaires mal informés sont nombreuses !

  • Votre terrain est en zone naturelle et ne le mérite pas ? Lisez notre article « erreur de classement en zone naturelle. »
    Apparté :
    Cet article a permis à l’un de nos adhérents d’obtenir l’avis favorable du commissaire-enquêteur sur le classement de son terrain en zone naturelle.
    La Mairie a suivi l’avis du commissaire enquêteur et modifié le zonage avant l’adoption définitive du PLU.
  • La Mairie a posé un EBC Espace Boisé Classé sur votre terrain ? Un internaute nous a écrit récemment. Il vient d’apprendre le classement de son terrain en EBC, par un courrier de la Préfecture qui s’oppose à sa demande de permis de construire. Cet espace boisé classé concerne plus la parcelle derrière la sienne, or le PLU a intégré son terrain par erreur dans l’EBC.

La liste des cas peut être longue !

Par conséquent, notre meilleur conseil est de vous informer des procédures d’urbanisme menées par votre Mairie.

Elles peuvent rendre inconstructible votre terrain à bâtir et la Mairie n’a pas l’obligation de vous en informer.

 

e-book3-Terrains-PLU

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du propriétaire face au PLU.

 

Commentaires 34

  1. Bonjour,
    Je travaille dans une société qui est une installation classée soumise à déclaration. On s’est rendu compte que notre site, installé depuis 2014, est dans un « Espace Boisé Classé » (classement effectué au moment du PLU approuvé 6 mois auparavant). Sauf que de boisement il n’y plus rien.
    Pensez-vous qu’il soit envisageable de modifier le PLU? Quitte à proposer le boisement d’une autre parcelle de surface équivalente?
    Merci à l’avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,
      S’il n’existe plus d’EBC à protéger, la mairie peut néanmoins délimiter des EBC à créer. A voir les intentions de la Commune, l’évolution de l’environnement de la parcelle. Les EBC ont ils été supprimés illégalement sans autorisation administrative. RDV gratuit avec un avocat spécialisé en urbanisme pour conseils avisés sur démarches à mener.

  2. Bonjour madame Jasmine Jovanovic,

    Tout d’abord merci pour l’expérience que vous partagez avec la communauté, ces informations nous permettent de mieux comprendre les rouages de l’urbanisme.

    Je rencontre actuellement un souci peut être anodin mais je n’arrive pas à débloquer la situation avec le PLUih de Toulouse. Ma voisine et moi même voulons agrandir notre petite terrasse, en coulant un dalle supplémentaire à même hauteur. Cette dalle pour rester dans des proportions esthétique, nous voulons y ajouter un rectangle 1 m x 6m couvrant la longueur de la terrasse déjà existante séparée par un mur béton. Mais la mairie m’informe qu’il vous faut maintenir une distance minimum de 1.50m de zone de pleine terre, par rapport aux limites de chaque parcelle , pour une « haie périmétrique » .

    Cette limitation rendrait l’agrandissent inesthétique, ma voisine et moi même sommes d’accord pour réduire cette écart, pourriez-vous me dire si cela est possible ? Et quelles sont les démarches à entreprendre ? Je me suis déjà rapproché de l’urbanisme qui malheureusement reste très fermé à ce sujet, et n’applique que les textes déjà inscrits.

    En vous remerciant par avance.

    Bien Cordialement.

    CHIME Vi-Minh

    1. Auteur

      Bonjour,
      Seules une demande d’adaptation mineure permet de déroger au règlement. Il y a un article sur le BLOG dans la rubrique Vous construisez, pour voir l’article du Code de l’urbanisme correspondant et les conditions pour en demander l’application.
      A priori, la dérogation demandée semble assez importante, à voir si l’urbanisme accepterait une dérogation en justifiant la demande d’adaptation mineure.

  3. Bonsoir,

    Bravo pour votre site.

    Je me permets de vous solliciter sur un point concernant le PLU – Plan de zonage :

    L’avis d’enquête publique révision du PLU est terminé depuis le 08/06/2019
    Le commissaire enquêteur a rendu ses conclusions sur le PLU le 06/07/2019
    Le conseil municipal doit délibérer pour approuver le PLU en septembre

    Or je viens de me rendre compte sur ce mois d’août que la parcelle, dans ce nouveau PLU, va passer en zone espace vert, jardin (soumis à l’article du code de l’urbanisme L.151-19) donc non constructible.

    Ma question est : est-il encore possible de réviser le plan de zonage de la parcelle avant que le conseil municipal approuve le PLU ?

    Merci pour votre aide.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Oui, et il est urgent de vous rapprocher des auteurs du PLU pour cela. Même si on vous ferme la porte au nez, passez par la fenêtre et surtout essayez de démontrer d’une erreur matérielle de zonage. Plus facile à faire passer…. Etudiez le rapport de présentation du PLU – Chapitre des justifications des choix de zonage retenus et établissez les contradictions avec la réalité de votre parcelle.
      Etudiez le code de l’urbanisme et la jurisprudence et établissez les contradictions avec la réalité de votre parcelle. Formulez officiellement votre demande par courrier recommandé en demandant la rectification de l’erreur matérielle de zonage commise sur votre parcelle. Attention, vous priver des conseils d’un expert en urbanisme à ce stade vous amène doucement sur la voie contentieuse si vous souhaitez préserver en tout ou partie la valeur de votre terrain.

  4. Bonjour,
    une parcelle construite (maison et grange à restaurer) a été déclassée de constructible en agricole sur le PLU approuvé par l’intercommunalité le 2 novembre 2017. Il y a très peu de terrain autour; en tout 1460 m2.

    je souhaite contester ce déclassement.
    Je demande donc à l’intercommunalité de procéder à l’abrogation partielle du PLU du fait de l’illégalité de cette zone , son classement étant incompatible avec un classement en zone agricole. Et si refus, ensuite je fais un recours au juge pour lui demander de constater l’illégalité du zonage.

    Ai-je bien compris ? est-ce bien cela que je dois faire ?
    je vous remercie par avance.
    Cordialement
    Elise

    1. Auteur

      Bonjour,
      Ne vous attendez pas à des suites données par l’intercommunalité et si vous n’êtes pas conseillée par un avocat, je vous conseille d’éviter tout de go cette démarche dans ce type de contexte.
      Demandez plutôt un rendez-vous avec le service urbanisme en charge du PLU, afin d’exposer la situation et voir avec eux s’il y a des possibilités d’évolution.
      Beaucoup de Communes prennent en compte l’habitat résidentiel en zone agricole pour « valider » le résidentiel non lié à l’activité agricole dans la réglementation du PLU et autoriser extensions et annexes.
      Donc, la parcelle peut le cas échéant demeurer en zone agricole si justifié au regard de l’environnement, et faire l’objet d’un règlement adapté reconnaissant l’habitation existante. Idem, le règlement de zone agricole peut autoriser le changement de destination de la grange en habitation. Donc, vous n’avez pas forcément à vous attaquer au zonage en lui-même qui peut être très compliqué à obtenir même en justice. Tout dépend du dossier en réalité puisque le zonage est décidé en fonction des caractéristiques du terrain. Cela nécessite étude préalable du dossier pour ne pas foncer tête baissée sans argument solide et braquer ainsi vos interlocuteurs.
      Jasmine

  5. Bonjour,
    Nous venons d’acheter une maison mitoyenne dans un ancien quartier ouvrier rural, ces maison disposent de jardins non attenants aux habitations (anciens potagers ouvriers, entre 50 et 150 m à parcourir depuis les maisons selon les parcelles).

    Ils sont classé en zone agricole ce qui, d’après le PLU actuel, rend impossible l’implantation d’un abri de jardin.
    Le fait de ne pouvoir stocker du matériel de jardin sur place rend l’entretient et l’utilisation du terrain bien plus laborieux (d’ailleurs certains les ont laissé en friche).

    J’ai appris qu’un PLU intercommunal était en cours d’élaboration et devrait remplacé le PLU actuel d’ici l’année prochaine. Est-il possible de profiter de l’enquête public de demander la modification du zonage pour passer ces parcelles en zone NJ, quels arguments avancés dans ce cas?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous pouvez exposer l’absence de potentiel et vocation agricole des jardins (il y a de la jurisprudence sur le sujet). Puis, démontrer de l’intérêt de classer ces terrains en zone NJ, ceci dans un courrier recommandé à adresser au Maire de la Commune (demandant un rendez-vous pour exposer vos demandes) et aux auteurs du PLU intercommunal (voyez qui sont les référents en charge du PLUi sur leur site, et demandant un rendez-vous par la même occasion). N’attendez pas que le projet de PLUi soit arrêté et validé par le conseil communautaire, car cela sera plus compliqué par la suite. Si le projet de PLUi a déjà été validé par le Conseil, demandez communication du projet de PLUi (document administratif communicable à l’arrêt du projet par le conseil). Analysez le rapport de présentation, Tome des justifications des choix de zonage, et relevez ce qui caractérise notamment la zone NJ. Plus généralement, relevez les arguments à développer à l’appui de votre demande. Vous trouverez par ailleurs peut-être de la jurisprudence sur le sujet afin de conforter vos arguments. Le zonage doit être décidé en fonction des caractéristiques propres des parcelles. C’est donc en confrontant la réalité et les explications sur les choix de zonages retenus dans le rapport de présentation que l’on trouve dans son cas d’espèce les arguments à développer.
      Jasmine

  6. Bonjour,

    Nous avons fait construire il y a 10 ans, deux maisons sur 2 parcelles différentes dans une zone du PLU classée UY. Sur la demande du permis de construire il avait été mentionné dans le cadre « destination » habitation et dans le cadre « nature du projet » …deux logements liés à l’activité.
    A ce jour, les logements ne sont plus liés à l’activité de l’entreprise mais nous ne pouvons pas les vendre car classés en zone UY. Nous souhaitons déposer à la prochaine commission de révision du PLU de la commune, une demande de déclassement de ces parcelles pour quelles soient en zone habitable. Pouvez-vous m’informer de la marche à suivre afin d’appuyer au mieux notre demande.
    Je vous remercie,
    Bien cordialement,

    1. Auteur
  7. Bonjour Jasmine,

    Merci pour votre blog très complet et instructif ! J’ai lu déjà beaucoup d’articles mais un éclairage plus précis sur notre situation serait le bienvenu si vous le pouvez. Nous avons visité une maison située actuellement sur un terrain en zone A, cette maison a été construite il y a 16 ans sans permis de construire par la propriétaire actuelle. Evidemment, c’est une situation qui nous rebute pour l’achat de cette maison et nous serions prêts à faire les démarches pour régulariser la situation. La propriétaire nous indique qu’une enquête publique va démarrer en juin pour la révision du PLU et qu’elle va faire la demande de classer le terrain en zone constructible. Entre temps, si nous achetons ce bien et que finalement le nouveau PLU classe toujours le terrain en zone A, quels pourraient être nos recours ? Le fait que le terrain ne soit plus exploité et qu’une habitation y soit implantée depuis 16 ans peut il être un argument suffisant ? (les terrains adjacents sont tous en zone A mais une partie est déjà exploitée en tant que terrain de loisir, et non plus exploité comme terrain agricole).
    Merci d’avance de votre éclairage.

    1. Auteur

      Bonjour Marine,
      Merci pour votre message ! un peu de retard à vous répondre, beaucoup d’enquêtes publiques et de dossiers urgents à traiter.
      Le zonage d’un terrain doit être décidé au regard de ses caractéristiques propres.
      Une construction existante peut être identifiée en zone agricole pour du logement sans qu’elle ait un lien avec une activité agricole (si le contexte le permet).
      Ou bien le règlement de zone agricole réglemente ce type de constructions d’habitations qui n’ont plus de lien avec une activité agricole. Ce règlement peut par ailleurs autoriser extensions et annexes à ectte construction.
      Manifestez vous à l’enquête publique pour faire identifier la construction existante dans le règlement graphique du nouveau PLU, et avec un peu de chance le règlement écrit afférent autorise extensions et annexes sur le bâti existant en zone agricole. Rien ne sert d’attendre, c’est maintenant que cela se passe. A l’enquête, consigner votre demande en argumentant bien entendu.
      Puis demandez un rendez-vous avec le service urbanisme de votre Commune, après enquête publique, ils peuvent modifier le projet de PLU notamment en rectifiant des erreurs matérielles telles que des oublis.
      En l’occurrence, si la construction n’a pas été identifiée dans le zonage, peut-être accepteraient ils de revoir cet oubli avant d’adopter le PLU définitif.
      Rien ne sert d’attendre dans ce type de procédure, il faut demander pour obtenir ! 😉
      A défaut, votre cas est perdu parmi les centaines de cas existants sur la Commune.
      A bientôt
      Jasmine Droit sur terrain

  8. Bonjour, nous avons-nous fait construire notre maison sur un terrain de 6500m2 dont 685m2 constructible avec une COS de 15%. Souhaitant agrandir notre maison le service d’urbanisme que seul la surelevation est possible. Cependant, la qualité paysagère aussi bien pour nous et nos voisins ne serait pas préservée. La configuration du terrain, fait qu’une extension de plain pied empiéterait la zone agricole. Nous ne souhaitons pas un déclassement total de zone agricole mais un simple recul de la ligne de constructibilite. Sachant que le zonage a été fait d’en maniere fantaisiste (la limite de constructibilite du terrain voisin est plus éloigné). La modification de zonage par une une demande d’abrogation partielle du PLU a-t-elle’ une chance d’aboutir? Merci par avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite l’étude de votre dossier, je n’ai pas de boule de cristal ! 🙂
      S’il y a erreur matérielle de zonage, il faut effectivement le signaler par courrier RAR à la Commune en demandant sa rectification. Toutefois, il convient d’argumenter en fonction des circonstances propres à votre dossier. Il conviendrait de demander par ailleurs quand se déroulera la prochaine procédure de modification du PLU pour greffer votre demande. Il est improbable que la Commune entame une procédure de révision du PLU uniquement pour répondre à une demande individuelle. Ceci étant, si vous démontrez l’erreur matérielle, et si cela rentre dans le cadre légal, la procédure peut être simplifiée. L’occasion pour la Commune de faire une mise à jour de son document d’urbanisme…
      Bonne journée et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour,
    suite au décès de mes parents, ma sœur et moi-même nous retrouvons propriétaires en indivision d’une maison individuelle bâtie sur un terrain composé de deux parcelles ; l’une de ces parcelles avait été expressément acquise par mes parents pour répondre au besoin de surface minimum pour construire dans la zone, en vigueur à l’époque , et donc détachée de la propriété voisine ,qui elle est classée depuis toujours en zone agricole . un certificat d’urbanisme avait été accordé pour l’ensemble de l’unité foncière avant le dépôt de permis et la construction de la maison, et toute la propriété s’était trouvée classée en zone NB sur l’ancien POS de la commune;
    Aujourd’hui nous avons la surprise de constater que cette parcelle a été reclassée en Zone A par le PLU dont la commune s’est doté en 2013 ; dans son rapport de présentation, la municipalité présente les 2 plans côte à côte (POS et PLU) pour mettre en évidence les évolutions ;quelques pages plus loin, elle explique les choix retenus et détaille l’origine des nouvelles zones agricoles : et ho surprise, il apparait que la parcelle en question provient d’une ancienne zone NC ,alors qu’elle est bien située en zone NB sur le POS ; je précise qu’il s’agit d’une parcelle boisée acquise en 1980 par mes parents et qu’aucune activité agricole n’ a jamais eu lieu dessus ; il s’agit d’une bande de terrain longitudinale au reste de la propriété, servant d’assiette à un petit chemin privé goudronné (sur lequel existe une servitude de passage conventionnelle permettant aux propriétaires voisins enclavés,tous en zone UDC, d’accéder à leurs propriétés) et à un autre chemin de pleine terre, parallèle au premier , distant de quelques mètres, qui autrefois servait d’accès et d’assiette à la dite servitude; sous ce chemin de terre passe également une canalisation d’eau potable émanant du réseau communal, pour laquelle il existe également une servitude ;

    bref ,c’est une parcelle de 12 à 22 mètres de largeur , sur une longueur de 120 mètres environ, sur laquelle passe 2 chemins de 3 à 4 mètres de largeur ,sur toute la longueur concernant le premier, et sur les 2/3 quand au deuxième, le reste ayant été aménagé en jardin et parking ;il demeure donc une bande de terrain de 5 ou 6 mètres de large sur une soixantaine de mètres de long, recouverte exclusivement de chênes blancs et d’arbustes locaux; peut-on raisonnablement considérer ce terrain comme agricole, (qui plus est sachant que le sous sol est majoritairement composé de roches) ou s’agit-il d’une erreur du bureau d’études ? nous souhaitons effectuer une division foncière afin de procéder au partage, et le classement de cette parcelle en zone agricole complique grandement les choses, notamment en terme d’emprise au sol, puisque le morceau à détacher de cette parcelle n’entrerait pas en compte pour sa détermination.

    est-il possible sur la base de ces éléments de demander l’abrogation partielle du PLU au maire de la commune et le reclassement en zone UDc ?

    dans l’attente de vous lire, bien cordialement…

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous soulevez un certain nombre d’arguments vous permettant déjà de formuler votre demande de modification de zonage. La question étant récurrente, je prépare un guide sur le sujet car je ne peux matériellement passer une heure à répondre à votre question qui ressemble plus à une demande de consultation juridique. Ceci étant, vous pouvez d’ores et déjà déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction. Vous aurez un arrêté officiel avec des mentions nécessaires à la défense de votre dossier, pourvu que la demande soit instruite correctement. Il faut parfois se battre pour que toutes les mentions obligatoires y figurent.
      Ainsi, vous aurez d’une part la position de la Commune sur votre demande de modification de zonage et le détail des motifs de son éventuel refus, et d’autre part un arrêté de C.U négatif sur le projet (délai de 2 mois) à l’encontre duquel vous pourrez exercer un recours gracieux ou contentieux sur la base de l’exception d’illégalité. Evidemment, la démarche du recours devrait être précédée de l’avis d’un expert en Droit de l’urbanisme dans le cadre d’une consultation juridique écrite évaluant vos chances de succès en fonction des caractéristiques propres à votre dossier.
      Sur l’annuaire de ce site figurent des avocats spécialisés en Droit de l’urbanisme, auxquels vous pouvez demander un devis. Il conviendra de joindre a minima plan de cadastre, plan de zonage, règlement du PLU, rapport de présentation du PLU pour pouvoir émettre un avis circonstancié sur la légalité des choix retenus pour justifier le zonage sur votre Commune. Idem pour la proposition de zonage à retenir au lieu et place de celui en vigueur.
      Bonne journée à vous et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour,
    Je suis Propriétaire d’un terrain de 25 ares de foret-friche (Zone N),
    j’ai appris récemment qu’un nouveau PLU est d’ici peu adopté.
    je n’ai malheureusement pas pu participer a l’enquête publique.
    Les parcelles limitrophes a la mienne sont prévues en zone 1AU. (40 ares) avec comme projet des maisons individuelles.

    Ces parcelles sont de même configuration que les miennes (pente,foret, friche). Or pas du même zonage.

    Puis-je prétendre a une requalification de la zone de ma parcelle? en étant si proche de la validation finale du PLU?

    Si oui, quelles sont les démarches a effectuer?

    Selon la configuration du projet, les constructions seront le long de ma parcelle et aucune voie d’accès ne sera possible sur mon terrain dans le futur (route en impasse avec placette de programmé.)

    Merci d’avance pour votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Votre question est bien trop complexe pour y répondre de manière générale sur le blog.
      Il convient d’analyser précisément le zonage affecté à vos terrains et les justifications du choix de zonage retenu explicité dans le rapport de présentation et PADD du PLU.
      En fonction des conclusions tirées de cette analyse, vous verrez s’il y a matière à comparer tout ou partie la situation de vos terrains par rapport à la zone citée 1AU.
      Vous devriez déjà vous rapprocher du service urbanisme de la Mairie pour avoir une réponse à cette question.
      Si l’enquête publique est finie, il conviendrait d’envisager un recours gracieux si justifié et argumenté à l’encontre de la délibération qui approuvera le PLU. A moins que la Mairie soit disposée à réétudier le zonage de vos terrains avant approbation, ce qui est très rare mais tout est toujours possible.
      Ce ne sont là que des hypothèses et généralités émises. Il convient avant tout de vous faire expliquer les choix retenus, de les analyser précisément dans les documents du PLU et en fonction de la comparaison de vos terrains avec ceux inclus en zone 1AU d’envisager une éventuelle contestation.
      Tenez-moi informée
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour , je suis en train de regarder pour acheter une usine transformer en habitation depuis plusieurs année avec un entrepôt , une piscine , une cours de tennis . Mon souci est que se Bien et sur une parcelle placer en zone UE ou EU ( zone commercial ) quel sont les recourt pour faire modifier le PLU qui n’a plus lieux d’être depuis quelque temp ? Ou avoir une autorisation pour pouvoir habiter dedans le temp que PLU change , normalement dans moin de 5 ans . Je penser à leur demander une modification du PLU mais la secrétaire m’a répondu que ces tes peine perdu ( trop long et coûteux ) . Voilà mais t’il possible de faire prêtions sur la mairie pour pouvoir réaliser mon projet ? Merci …

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il conviendrait d’obtenir l’autorisation de changement de destination en habitation et modification du règlement + zonage sur la parcelle concernée. Il est difficile de faire pression pour obtenir ces modifications. A moins que la Mairie accepte de coopérer et qu’en fonction des circonstances de l’espèce et composantes du dossier, il soit possible de faire une procédure de modification simplifiée (quelques mois de procédure) uniquement sur la zone concernée.
      Plus qu’un rapport de force, je pense qu’il conviendrait de coopérer et trouver des pistes qui permettraient à la Commune de profiter de cette procédure de modification d’une manière ou d’une autre. La Commune doit aussi y trouver son intérêt. Si le zonage est illégal car ne correspondant pas aux critères de classement retenus par le Code de l’urbanisme et que les documents composant le PLU sont obsolètes car trop anciens il y a peut être matière à développer sur l’obligation d’abroger le PLU devenu illégal avec le temps pour le rendre conforme à la réalité de l’environnement actuelle. Là encore, un courrier recommandé argumenté au Maire demandant d’abroger le règlement du PLU illégal doit être précisément argumenté en faits et en Droit. Cela nécessite l’analyse des documents du PLU sur le secteur concerné. Ceci étant, le Maire peut rester silencieux à cette demande qui n’a d’autre chance d’aboutir que par un contentieux devant le Tribunal administratif. Seul le juge peut faire injonction au Maire de modifier un PLU devenu illégal. Et là c’est quelques années de procédure sans compter l’argent dépensé en frais d’avocat. Dès lors, la meilleure solution me paraît être de : 1) Constituer un dossier argumenté pour obtenir cette modification de zonage 2) coopérer avec la Mairie sur la base d’éléments objectifs et répondant à l’intérêt général par ailleurs.
      J’espère avoir répondu à votre question.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. Bonjour,

    J’ai acheté en 2010 un terrain en Zone AUH2 d’une surface 2200 m2 sur la commune de Fuveau. A ce jour le terrain n’est toujours pas constructible alors que tout est construit au alentours . J’ai appris que les transferts de compétences de la Mairie de Fuveau vers la Métropole sont effectif à partir du 01/01/2018 : PLU
    Pourriez-vous me renseigner sur une éventuelle procédure.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il convient de vous renseigner auprès de la Métropole pour savoir si une procédure de PLU intercommunal va être enclenchée, à l’occasion de laquelle vous pourrez demander la modification du zonage de vos parcelles.
      Si votre terrain ou partie de votre terrain est desservi par les réseaux publics et accès direct à la voie publique, vous pourrez éventuellement faire valoir la constructibilité de votre parcelle si cela ne contredit pas les objectifs et orientations d’urbanisme diagnostiqués dans le rapport de présentation du PLU ainsi que le PADD Plan d’Aménagement et de Développement Durable. Pour plus de précisions sur ces notions, je vous invite à télécharger le guide gratuit ou le guide sur le PLU. Je passe beaucoup de temps à me répéter dans les réponses aux questions, alors que beaucoup d’information sont déjà délivrées dans mes articles et guides.
      A bientôt de vos nouvelles.
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour Jasmine .
    Moi et ma compagne avons achetée une maison de campagne avec beaucoup de terrain autour.(bois et terre agricole)
    N’ayant pas de garage, je décide de me renseigner a la mairie pour savoir sur quel parcelle je pourrait construire
    mon futur garage .
    Et là, le maire m’explique que je ne peux pas construire d’annexe sur les terrains agricoles car le PLU est en zone « A »
    donc agricole ; terre de culture alors quelle ne sont plus travailler puisqu’elle sont a moi maintenant .
    est que le seul endroit de constructible ou le PLU serait bon, est devant ma maison alors que ce n’est que du rocher et pas du tout en accort avec le paysage sa va gâcher le terrain et mon devant de porte voir même la valeur de ma maison et des frais de construction plus élevé sachant que ce n est que du rocher .
    Ma question est, que puis-je faire pour faire modifié ce PLU par la mairie .
    Sachant que ce maire me dit depuis 1 ans et demis qu’ il va être modifié, mais je ne pense pas qu’il me dit la vérité .
    merci d’avance .

    1. Auteur

      Bonjour Jérôme,

      Pour être sûr que cela vous est interdit, vous pouvez déjà déposer votre demande de Certificat d’Urbanisme opérationnel.
      C’est gratuit, entraîne un peu de paperasse mais au moins la réponse a été instruite et rendue conformément aux règles applicables.
      Tellement de fausses informations circulent quand on se renseigne à l’oral, ce qui entraîne tellement de temps perdu dans beaucoup de situations que je préconise systématiquement cette démarche (qui je le rappelle est gratuite).
      Le CU opérationnel implique d’exposer votre projet d’annexe et le localiser sur un plan. Si la Mairie s’oppose à ce projet, elle doit motiver précisément les motifs du refus et donc l’article correspondant dans le règlement de zone qui vous interdit cette construction.
      Lorsqu’une procédure de modification du PLU sera en cours, vous serez en mesure au vu des précisions données, de savoir plus précisément quelles sont les modifications à demander concernant votre zonage.
      De plus, le CU maintient un taux plus favorable de taxe d’aménagement. A ne pas négliger!
      En effet, la construction d’un garage est considéré comme taxable au même titre que la surface de plancher de votre maison et vous assujettit au paiement de la taxe d’aménagement.
      Or, si votre maison fait déjà une surface de 100 m², chaque m² du garage comptera double. Je vous invite à lire les articles sur le sujet dans le blog.
      Certaines personnes ayant construit un simple abri de jardin de 15 m² se sont retrouvées à payer des taxes d’aménagement de plus de 1 500 euros car le taux communal pour le calcul de la taxe était élevé. Votre CU peut vous préserver d’une augmentation du taux communal voté postérieurement à la délivrance du CU.
      Je sors de l’apparté taxes d’urbanisme, trop souvent ignorées par les particuliers qui construisent.
      Vous pouvez demandez à identifier votre bâti en zone agricole pour y autoriser la construction d’extension de la maison existante, et d’annexes.
      Je prépare un guide sur le sujet qui sera illustré par l’exemple d’une cliente qui a obtenu du service urbanisme de sa Ville de pouvoir construire une piscine, réhabiliter une cabane en habitation, et construire 50 m² d’extension à la maison existante.
      Nous ne sommes pas au bout de la procédure mais c’est déjà une belle avancée. Abonnez-vous à Facebook ou à la newsletter pour être informé de la sortie du guide ebook.

      J’espère avoir répondu à votre question. Bonne journée.
      Jasmine-Droit sur terrain

  14. Bonjour

    Sur mon terrain je possède une serre horticole professionnel de 140 m2 située à 3 mètres d’un champs de 6000 M2 enclavé par des maisons tout le tour.
    La mairie vient de préempter ce terrain pour en faire un lotissement auquel je m’oppose car ce terrain est situé à l’ouest de ma serre et ayant déjà subi des envolles de plaques et d’acier, ce champs était pour moi une sécurité par rapport à mon voisinage. Le responsable urbanisme de la mairie n’était pas au courant qu’une serre était présente , c’est sur elle ne se voit pas lollll
    Si demain ce lotissement sort de terre, une maison pourrait se trouver à 10m.
    Y a t’il des normes de sécurité à respecter, des distances de sécurité à imposer à la mairie ou un recours pour imposer une distance de sécurité si oui auprès de qui?
    Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Si vous vous opposez au lotissement c’est que vous devez être dans les délais pour contester les délibérations ayant décidé de la création de ce lotissement. Pour savoir quelle étude de faisabilité a été menée par La Commune, il vous faut donc réclamer par courrier recommandé avec avis de réception, tous les documents administratifs du PLU autorisant la création de ce Lotissement ainsi que toutes délibérations afférentes. Attention si une procédure de révision du PLU est en cours, demandez copie du projet de PLU (zonage, règlement, PADD, OAP…). La Commune est tenue de vous transmettre tous les documents du projet de PLU arrêté en Conseil municipal et vérifiez si un emplacement réservé a été positionné sur votre terrain pour l’accès au lotissement. L’emplacement réservé rend inconstructible partie de votre terrain destiné à être acheté par la Commune, et à servir de future voie d’accès au lotissement. Vous avez raison de vous inquiéter cela peut être préjudiciable à votre activité. Il convient de vous informer et de vous manifester auprès de la Mairie pour éviter des nuisances et préjudices sur votre activité. En tant que voisin, vous avez intérêt à agir pour intenter tout recours gracieux ou contentieux à l’encontre du projet évoqué.
      Tenez-nous informés, à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Bonjour

    Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain située dans une zone à urbaniser .
    Dans cette zone ,nous sommes plusieurs propriétaires dont certains ne souhaitent pas construire.
    La zone à urbaniser nous oblige à aménager la totalité de la zone en un projet ,impossible à réaliser .
    Mon terrain est limitrophe avec un lotissement ,eau ,électricité et passage ,tout est à proximité…
    Le plu a été fait en 2012.Quelles démarches puis je engager auprès de la commune pour obtenir que mon terrain soit constructible .

    Merci pour votre aide.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour
      Vous pouvez exposer ces arguments au service urbanisme lors d’un rendez-vous avec son responsable et lui demander quand aura lieu la prochaine procédure de révision du PLU.
      Ce sera le meilleur moment pour effectuer vos démarches et obtenir la modification de zonage.
      Tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  16. Bonjour ,

    Je me permets de vous solliciter car j’ai fais construire ma maison dans une zone non classé en 2016

    La mairie a proposer un nouveau plu pour la commune , et sur ce nouveau plu , notre parcelle devient classé ABF

    L e monument classé serait le portail d’un château qui doit avoir …. 200 ans minimum…

    Nous ne souhaitons pas devenir classé ABF car cela engendrerai trop de contraintes pour nous ( fenêtre et velux de l ‘étage pas encore faite ( qui du coup ne serait pas en harmonie avec nos fenêtres pvc blanche actuelles) projet véranda , pergolas ou store extérieur , projet de chalet bois ou extension et surtout EVENTUELLE REVENTE

    Nous n’aurions jamais acheter ce terrain si il était classé abf

    Nous avons appelé les ABF qui nous ont dit d’écrire un recommandé au préfet en expliquant notre cas car eux comme la mairie n’aurait AUCUN pouvoir

    Que nous conseillé vous de faire ?

    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est bien difficile de répondre à votre question sans les éléments du dossier. Effectivement, cela ne relève pas du bon vouloir du Maire, il doit appliquer la législation de protection des monuments historiques. Rapprochez-vous du Préfet comme vous l’a conseillé l’ABF, et récoltez plus d’informations sur le sujet.
      Revenez vers nous et tenez nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  17. Grand BRAVO et MERCI pour vos articles sur le droit des propriétaires . depuis 2005 je demande que mon terrain passe en zone Uh sans résultat. En 2013, lors du nouveau plu j’ai demandé qu’il soit classé en 1AU mais sans succès , Fin 2016 il doit y avoir un nouveau P L U I , je ne sais plus quoi faire sachant par un ancien Maire que certain de mes terrains aurait du être constructible , mais voila ceci intéresse beaucoup les agriculteurs qui voudrait les exploiter surface 6ha

    1. Auteur

      Bonjour et merci pour le compliment !
      C’est important de rendre accessible à tout le monde les règles complexes de l’urbanisme, et c’est un challenge aussi! 🙂
      Savez-vous quand aura lieu l’enquête publique sur le nouveau PLU intercommunal.
      Il est essentiel de vous y rendre, de convaincre le commissaire enquêteur sur tout ou partie de vos demandes d’émettre un avis favorable, et que votre courrier juridiquement argumenté soit annexé au registre d’enquête.
      Une analyse approfondie de votre dossier sera nécessaire. Je peux en faire un sujet d’article, cela profitera aux personnes dans une situation similaire à la votre.
      Il faudrait le règlement du PLU actuellement applicable à votre terrain et le plan de zonage. N’hésitez pas à m’écrire à l’adresse contact@droitsurterrain.com pour plus de précisions.
      Bien à vous.
      Jasmine – Droit sur terrain

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