Restaurer une ruine ou rénover une construction existante : les premières démarches

Vous avez repéré une bâtisse en ruine dont vous devinez tout le potentiel pour en faire une jolie maison rénovée.

Vous vous demandez quelles seraient les démarches à mener pour la restaurer : Qui contacter ? Comment se renseigner ? Comment obtenir des informations fiables ?

Etes-vous face à une ruine ou une construction existante à rénover ?

“La construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations, qui est repérée par des pointillés sur le cadastre et n’est imposée ni au titre de la taxe foncière ni au titre de la taxe d’habitation doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante.”

Cour administrative d’appel de Bordeaux, 6/09/2011 N°10BX02824

La bâtisse apparaît-elle sur le plan de cadastre ?

Vous ne disposez pas des références cadastrales (section et numéro), vous pouvez repérer le terrain sur cadastre.gouv.fr grâce son adresse.
Téléchargez et/ou imprimez plan de cadastre.

La bâtisse est-elle imposée à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation ?

Demandez un relevé de propriété au service des impôts fonciers compétent.

Vous disposerez de l’identité du propriétaire du terrain pour le rechercher, le contacter, lui faire une proposition qui sait ?

Quelles sont les références législatives ?

Article L111-23
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

La restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Article L111-15
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Article L111-11
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Lorsqu’un projet fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies.
Les deux premiers alinéas s’appliquent aux demandes d’autorisation concernant les terrains aménagés pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

Un décret en Conseil d’Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s’engage, dans le dossier de demande d’autorisation, sur le respect des conditions d’hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d’urbanisme.

En conséquence de cette législation, il vous faut savoir :

Que dit la réglementation locale sur la parcelle en question ?

Rendez-vous en Mairie et demandez :

  • Le plan de zonage appelé aussi règlement graphique afférent à la parcelle cadastrée section….N°…
  • Le règlement écrit de zone afférent à ce zonage et qui indique précisément quels sont les travaux autorisés et ceux qui sont interdits.

Faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel :

Sur la parcelle cadastrée section….N°….

Prenez quelques photos de la bâtisse, et décrivez votre projet de rénovation dans la notice descriptive.
L’arrêté de certificat vous répondra sur la faisabilité de votre projet par rapport à la réglementation applicable et précisera la présence des réseaux publics et la desserte suffisante de la parcelle par la voie publique.

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Tous vos témoignages et questions sont les bienvenus pour améliorer cet article !

N’hésitez pas à faire part de vos éventuelles critiques ou ajouts de jurisprudence et autres précisions afin de rendre plus lisible ou complet cet article. 🙂

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51 réflexions sur “Restaurer une ruine ou rénover une construction existante : les premières démarches”

  1. Bonjour,
    Je souhaite acquérir une maison hors d’eau hors d’air (y compris les huisseries), cadastrée en zone A sur le PLU, avec voie d’accès mais non viabilisée.
    Les travaux de viabilisation (eau/électricité) nécessitent-t-ils un permis de construire ? Les travaux de restauration concerneraient uniquement l’intérieur du bâtiment (permis de construire à priori non nécessaire).
    Merci

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Vous avez plus qu’intérêt de vous rapprocher des services de la mairie et demander un certificat d’urbanisme opérationnel.

  2. Bonjour
    j avais un chalet en zone natura 2000, bien achete il y a plus de 10 ans
    celui ci a brule entierement, et je ne peux reconstruire meme a l identique
    permis de construire refuse, la comunaute de commune me demande lors de la pose de mon permis de construire, le permis initiale,
    permis qui n existe pas…
    il etait pourtant cadastre et je payai taxe habitation et taxe fonciere
    j ai tout perdu

  3. Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un mazet dans un village n’ayant aucun PLU, POS, ou carte communale.
    Je cherche tout d’abord à savoir si cela est bien une habitation. Nous payons actuellement ma mère et moi une taxe d’habitation, depuis l’achat du bien en 1978. Aux impôts le bien est bien déclaré comme une habitation. Mais comme la mairie n’a aucun plan de zonage je n’ai à priori aucun autre moyen de connaitre la destination du bien.
    De plus, je souhaite rénover la toiture à l’identique et changer les menuiseries (modifier les portes en bois en menuiseries vitrées) sans changer la surface ni modifier la volumétrie de la construction.
    La DDT peut-elle me refuser cette déclaration préalable ? Sachant qu’actuellement je n’ai pas de fosse septique et le mazet n’est accessible que par un sentier ?

    En vous remerciant,

    Cordialement,

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Vous êtes soumis aux règles du code de l’urbanisme appelées RNU Règlement national de l’urbanisme (voir blog sur le sujet).
      Pour connaître la position officielle de la DDT qui analyse votre demande en fonction des règles en vigueur (RNU) mais également des lois applicables (loi littoral, loi montagne, etc) mais également des éventuelles servitudes d’utilité publique applicables au terrain (Plan de prévention des risques, etc), il conviendrait de déposer un certificat d’urbanisme opérationnel (voir le blog).

  4. bonjour,

    J’ai acheté un terrain de 2500m2 avec une bâtisse qui date de 1983 d’environ 40m2 mais qui est cadastrée à 30m2, ce que je ne comprends pas d’ailleurs…

    Ce bâti est tout en dur mis à part que la moitié est cachée par des tôles en fer et des planches en bois.

    Ais-je le droit de le rénover ?

    Pourriez-vous me dire si j’ai droit à un compteur chantier edf pour la rénovation de ce bâti ou pas ?

    Merci pour vos conseils

    Cordialement.

  5. Bonjour,
    Nous avons acheté en février 2021 une maison en pierre avec des murs en bon états ainsi que la toiture, un acte de 1955 montre que le bien était bien deux maisons mitoyennes.
    La mairie plus précisément la com-com nous refus le CU car la maison est située en zone A et que la zone humide n’est pas loin.
    Je ne sais plus quoi faire car ces maisons on un fort potentiel et que si cela continue elles vont devenir des ruines.
    Que dois-je faire?
    Merci

  6. Bonjour.
    Je souhaiterais savoir si pour mon projet je dois déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux.
    Je viens d’acquérir officiellement la grange qui date de 1905, dans laquelle j’habite depuis de nombreuses années. Je souhaite refaire l’ensemble de la bâtisse. Le bas est en pierre et le restera surélevation en bois, nous allons faire tout démonté et mettre un nouveau bardage avec création de nouvelles ouvertures. La toiture va être refaite également ainsi que l’isolation. Je me suis renseigné auprès des impôts et seul 35m2 est déclaré habitable au lieu des 140m2 (deux étages de 70m2).
    Dois je faire un permis de construire ou déclaration. Ou d’abord changer le nombres de M2 aux imports ou autre solution qui pourrait me permeyde ne faire que déclaration préalable.
    Merci beaucoup de votre aide.

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Vous pouvez demander un rdv avec l’architecte gratuit du CAUE (se renseigner sur les dates de permanence en mairie).
      A mon sens, cela relève du permis de construire et gare au calcul de la taxe d’aménagement qui s’appliquera sur toutes la surface de plancher créée.

    2. Casimir Chauvin Architecte

      Bonjour, il me semble que dans votre cas, un changement de destination implique un permis de construire. Vous aurez besoin d’un architecte pour cela. Je peux’vous accompagner dans votre projet si vous le souhaitez.

      CC architecte.

  7. Merci pour cet article qui est d’une grande aide pour ceux qui souhaitent rénover un bien en ruine. On peut également obtenir les documents graphiques du cadastre et les éléments des matrices cadastrales à la mairie

  8. Bonjour
    Je vais acquérir une maison habité dans le parc des baronnie, il n’y a pas l’eau, la propriétaire qui vit là depuis 20 ans avait acheté une ruine et suite à un permis de construire obtenu a fait une habitation.
    Elle n’a pas n’a pas à l’époque déclaré l’achèvement des travaux, donc pas de conformité.
    Le notaire me dit que si la maison brule, malgré que celle -ci soit cadastré, je ne pourrai surement pas reconstruire à l’identique.
    Est-ce vrai ?
    Merci pour votre retour
    Quelle démarche puis-je faire aujourd’hui pour valider cette conformité ?
    Merc i

  9. Bonjour !
    Merci pour votre article précis.

    Je reste toujours dans le flou en ce qui concerne la question de la définition de la destination des bâtiments cadastré.
    Quand le PLU interdit un changement de destination, de quelle destination parle-t-on ? De celle que le demandeur aura inscrit comme étant la destination actuelle ? (sachant que les services instructeurs se déplacent rarement et qu’après le chantier réalisé il sera impossible de vérifier….) J’ai du mal à croire que cela ne soit “que” déclaratif… ça serait trop facile de tricher.

    Je pense à un projet précis : une parcelle où se trouve une ancienne ferme, tout est cadastré, située en zone Nh : aucun changement de destination possible, réhabilitation des logements existants possible. D’où la question : parmi ces bâtiments, qu’est-ce qui est du logement ou pas ?

    Vous mentionnez l’existence des constructions au cadastre. C’est facile à vérifier. Mais ces constructions sont elles à usage agricole (étable, grange…), ou l’ancien logement de la ferme ? Ou encore un garage, atelier (logement, ou agricole ? je ne sais pas). Évidemment moi je le sais que la grange n’a jamais été du logement… mais qu’en sait le cadastre ?

    Au cadastre, sur le “relevé de propriété” et la fiche “descriptif d’un local”, les informations sont laconiques : sont inscrits 102m² habitables, alors même qu’il y a effectivement bien plus que cela. Les granges etc. ne figurent pas dans ce relevé.

    J’ai entendu parler de la “fiche de révision foncière”, qui s’obtient par le notaire si j’ai bien compris. Je me demande quel niveau d’information y figure.

    Bref, j’ai l’impression que seul le permis de construire lèvera les doutes, et je me demande sur quelle base les instructeurs s’appuieront (j’exclue de demander un CUb car sur ma Commune ils ne répondent jamais… du coup on l’obtient tacitement, ce qui ne sert à rien).

    Merci de vos éclairages !

  10. Bonjour,
    Propriétaire d’une maison avec dépendance.
    Je voulais savoir cette dépendance est cadastré elle possède des fondations, piliers, 2 murs en parpings avec 1 étage…
    suite à beaucoup de questionnement pour connaître l’histoire de cette dépendance, nous avons appris qu’il y a un temps elle possédait un toit… mais je n’arrive pas à retrouver la trace de cela, nous voyons bien que sur les piliers de celle-ci il y a eu un toit à une époque.
    Cette bâtisse se délabrait nous avons décidé de réaliser un toit en bac acier ainsi que de fermer les 2 autres faces en panneau d’OSB afin de ne pas perdre cette bâtisse.
    Il n’y a ni eau, ni électricité, nous avons juste fermé pour éviter un délabrement,
    Nous ignorons qu’une demande de travaux devait être réalisée (1 et achat)
    Maintenant la mairie nous demande un permis de construire… nous sommes perdu car lorsque la mairie nous a vendu cette vielle maison avec sa dépendance, nous lui avons demandé si il y avait des démarches au préalables à réaliser et on nous avait répondu que non.
    Que dois-je faire?
    Merci pour votre aide.

  11. Marie Christine DANIEL

    Bonjour,
    Mon petit fils vient d’avoir l’autorisation de rénover un bâtiment avec un architecte et la CAMIF. À ce jour,beaucoup de malfaçons des maçons. La Camif nous dit que c’est eux qui sont propriétaires ? Pendant les travaux et ne veulent pas donner l’assurance dommages ouvrages. L’architecte se défausse et ne previe n t pas la Camif. Il a dit à l’entreprise de ne plus venir. Ils ont enlever t o us les étais qui soutenaient la structure. La camif nous dit qu’il n’avait pas lé droit de ” virer une entreprise comme ça et qu’elle doit revenir malgré le travail plus que bâclé.
    Que faire. Les enfants sont perdus. Sachant qu’il va falloir q u’il remette en état les pierres de taille saccagée.
    Qui croire??

  12. Bonjour,

    Nous avons acheter il y a 5 ans une vieille maison en pierre, en partie en ruine (maison non entretenue par les anciens propriétaires).
    Il y a actuellement 60m2 habitable, le reste n’existe plus (tas de pierre).
    Sur le cadastre la maison apparait en bâtie dans son intégralité (130m2 en jaune hachurée)
    Nous sommes en zone N + classé monument historique
    Nous souhaitons agrandir la surface habitable en construisant sur cette partie de maison cadastrée, (en respectant les prérogatives de l’ABF, mur en pierre, bois..) malgrès la zone N pensez-vous que cela soit possible ?

    Merci beaucoup pour vos conseils

  13. Bonjour
    Nous avons acquis un bien en zone naturelle.
    Ce bien était au départ une ruine que l’ancien propriétaire avait rénové complètement sans demander de permis de construire.
    Quand nous avons acheté la mairie nous a délivré un courrier en nous informant qu’il y avait prescription.
    Aujourd’hui nous aimerions régulariser le bien pour bénéficier du règlement du PLU qui nous autorise à une extension.
    Comment devons nous procéder ?
    D’avance merci pour vos pistes.

  14. Bonjour

    Nous avons acquis une maison avec indépendance, et depuis 50 ans inhabité donc laisser dans son état, les 4 murs son debout, cheminer debout, et le sol en terre, étage tombe et la toiture tombe et la grange est debout avec le toit, nous voulons la rénover, sans trop de modification extérieur avec son charme, la rénovation peu être t’elle considère comme neuf, ? sur quelle critère. ? car nous avons droit a des aides, si la maison n’est pas considère comme construction a neuf ( , les travaux prévus pourraient amener à considérer le logement comme neuf à l’issue des travaux. ).

    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour. J ai un parc dont je voudrais détacher une partie pour agrandir une parcelle attenante sur laquelle se trouve une maison ancienne a colombages et torchis (extérieur a rénover, tous les murs intérieurs, sols a renover, certaines poutres, portes, fenetres et vitrages à changer, toiture bonne. Compteur électricité existant pour cette maison , un accès à creer ainsi que pose compteur eau). Je voudrais savoir si ce détachement de parcelle dans le contexte d une donation doit passer, par la seule étape possible, de déposer un certificat d urbanisme pour savoir la reelle faisabilité d un projet dans le temps de rehabilitation. En effer le detachement n aurait de raison que par rapport a cette faisabilité. Vous remerciant. Mado

  15. Bonjour
    je suis sur le point d’acheter un terrain agricole avec une habitation déjà existante et cadastré mais elle est en mauvaise état et demande des travaux énormes 🙁 La maison a des fissures et des infiltrations d’humidité partout elle est en simple parpaing avec enduit ciment et un toit en fibrociment donc rien d’exceptionnel
    Je me demande si je vais avoir le droit de demander un permis de construire pour pouvoir démolir cette maison parpaing de 95m2 et reconstruire une maison ossature bois de 55m2 ?? sachant que je ne suis pas agriculteur mais que j’ai un grand projet d’autonomie et ecologique avec panneau solaire recuperation d’eau grand potager verger et plein d’animaux 🙂 enfin comme une vraie ferme mais sans les statuts 🙁 meme si dans un futur je voudrais peut etre céer une micro ferme ecologique
    Merci de votre reponse
    cordialement laurent C

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Vous serez soumis au règlement de zone agricole affecté à votre parcelle (à demander en mairie). Si le règlement est contraire à votre projet d’habitation, il convient d’obtenir la modification de zonage. Exemple de zone agricole avec un sous secteur dédié à l’habitat autorisant l’évolution du bâti dans le temps, constructions d’extensions et d’annexes.

    2. Baron-Renault Frédérique

      Bonjour Laurent 🙂
      J’espère que vous allez bien …
      Je suis dans une démarche identique à la vôtre. J’ai en vue un terrain agricole de 1500 m2 sur lequel se trouve un chalet de 30 m2 en piteux état, habité jusqu’il y a 3 ans. Le chalet est raccordé aux réseaux (eau+électricité).
      Votre projet a-t-il pu aboutir ?
      Ecologiquement votre,
      Frédérique

  16. Bonjour je souhaiterais rénover un morceau d’un ancien corps de ferme (attaché par un jardin à la maison principale) pour créer une habitation et je voulais savoir quelle démarche je dois faire pour savoir si c’était possible ou pas.

  17. Bonjour,

    Ma compagne et moi même souhaiterions racheter deux vieilles bâtisses en pierre à son père pour les retaper et y vire.
    L’une d’elle est présente sur le cadastre (trait plein et parcelle en jaune) tandis que l’autre n’y figure pas (du moins seulement un côté y figure en pointillé).
    Or sur cette même parcelle figure un bâtiment qui a été tombé par mon beau père il y a de nombreuses années et pourtant celle-ci est présente sur le cadastre. De ce fait, ma question est la suivante : est-il possible de demander à ce que la parcelle absente du cadastre y figure (une mise à jour du plan cadastral en soi)?

  18. Bonjour, je me permet de vous écrire nous disposons d’un ancien pignon en pierre avec une cheminée celui ci n’est pas cadastrée cependant nous aimerions faire un garage en se servant du pignon ai-je le droit le construire sans permis de construire sachant que la cheminé serait. A l’intérieur du bâtiment merci

    1. Bonjour,
      La création d’un garage est soumise à autorisation d’urbanisme conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur. De plus, elle est soumise à taxe d’aménagement, car elle crée de la surface taxable.

  19. Bonjour,

    Je me permet de solliciter votre aide car, après lecture de beaucoup d’articles à ce sujet, j’ai beaucoup de difficultés à comprendre quelles options s’ouvrent ou pourraient s’ouvrir à moi.

    Je possède actuellement un terrain d’un peu plus de 2000m2, sur ce terrain qui est classé en zone bleue et verte ( à savoir respectivement; protégé pour sa biodiversité, et en zone inondable ) existaient deux constructions; un cabanon en tôle sur dalle d’environ 5m2 et un chalet en bois sur dalle d’environ 35m2 avec évacuation sanitaire dans une fosse septique .

    Malheureusement, ce chalet il y a de cela 8 à 9 ans est parti en fumée…

    A savoir que ces deux dalles ont été répertoriées sur le plan cadastral de la commune et sont représentées en tant que “bâtiments durs” via des tracés pleins ( pas en pointillés ) et les surfaces sont de couleurs jaunes foncées, ces deux points signifient-ils donc que mes bâtiments sont considérés comme construits et habitables ?

    De ce fait pensez vous qu’il me soit possible de reconstruire un chalet sur cet emplacement ?

    Sinon, pensez vous qu’il existe quelques démarches pouvant me permettre d’accéder à mes fins ?

    Cordialement !

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      L’article L 111-3 du code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans si toutes les conditions légales sont remplies (CF.les conditions de l’article précité). Vérifiez toujours qu’un article du code de l’urbanisme n’est pas abrogé quand vous faîtes vos recherches sur internet.
      Si le PLU s’oppose à cette reconstruction, il convient d’étudier plus avant le dossier pour envisager les solutions possibles.

  20. Bonjour,
    Propriétaire d’une grange normande sur un terrain “terre agricole” sur la taxe foncière ( terrain viabilisé eau+EDF) , puis-je démolire cette grange donc les murs en torchis sont en partie tombés et la charpente imbibe par l’humidité soutien difficilement la toiture fuyarde , en partie ardoise et tôle ondulé, pour pouvoir reconstruire en lieu et place (même taille, même hauteur) un bâtiment en parpaing qui serait en partie habitable à 50% et atelier à 50% ?
    dois-je faire des démarches et lesquelles ?
    Je vous remercie de votre réponse.
    Bonne journée.
    Cordialement.

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,

      Il convient de vérifier notamment dans le PLU que vous serez autorisé à reconstruire. En effet, la réglementation locale (Plan Local d’Urbanisme) peut vous l’interdire.
      Une nouvelle réglementation telle que Plan de Prévention des Risques (élaboré par le Prefet/DDT) peut vous l’interdire en raison d’un risque naturel.
      Le plus simple pour avoir une liste exhaustive des contraintes d’urbanisme à jour sur votre terrain, il conviendrait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, exposant votre projet dans la note descriptive, vous aurez la position officielle de l’administration sous un délai de deux mois.

  21. Bonjour,
    Je veux acheter un terrain agricole, sur le terrain il y a un mazet 19m2 cadastré, avec le bâtiment intact et toiture sur Google earth. Toutefois, le propriétaire a fait tomber le toit et la moitier des murs du mazetexistabt y a 7 mois car il était en phase d’effondrement. Est ce que je peux rehabilliter les murs et le toit ? , ce n’est pas pour y habiter pour précision. Merci.

  22. Bonjour, je suis intéressée par une (grande) ruine qui se trouve assez éloignée du village mais a encore les 4 murs porteurs en bon état. Je voudrais la restaurer pour en faire un abri pour deux ânes que je voudrais mettre sur le terrain. La mairie peut-elle refuser de restaurer la ruine si ce n’est pas pour y vivre? Y a-t-il des astuces pour que les mairies concèdent le permis de restauration d’une ruine (par exemple pour un projet culturel, centre de permaculture, jardinage, A.s.f.l. ou autres)???
    Merci d’avance,
    Kai

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Qu’il s’agisse d’habitation ou d’un simple abri pour animaux, vous devez respecter le REGLEMENT DE ZONE du PLAN LOCAL D URBANISME. Il faut donc récupérer ce règlement écrit auprès de la mairie.
      S’il n’existe pas de PLU sur la Commune, soit s’applique une carte communale soit s’applique le RNU Règlement National d Urbanisme.
      Carte communale : demandez toujours le règlement de zone applicable au terrain.
      RNU : Faîtes votre demande de CUo Certificat d’urbanisme opérationnel. Voir les articles du blog.
      Si la restauration de la ruine intervient dans un contexte plus global d’un véritable projet culturel, développement durable, écologique, vous pouvez réfléchir à formuler une demande de création de STECAL si le contexte le permet. La restauration de la ruine peut être le départ de cette demande et permettre d’articuler votre projet.
      Si le STECAL est censé demeurer exceptionnel, on constate dans certains PLU intercommunaux Ex. Dinan agglomération. que des STECAL ont été créés pour des objectifs variés.
      Evidemment, il ne s’agit pas d’avancer un projet fantaisiste qui ne repose sur rien juste pour obtenir l’ouverture de la zone à “l’urbanisation” mais de présenter un projet sur des bases solides.
      La Commission de protection des espaces naturels se prononcera dans le cadre d’un avis positif ou négatif dans le cadre d’une procédure d’élaboration d’un PLU ou de révision du PLU en vigueur.
      Enfin, vous pouvez demander à identifier la ruine dans le règlement graphique du PLU afin de la restaurer si le contexte et l’objet de votre demande le permettent.

    2. Bonjour.
      Cela concerne la maison de mes parents qui à été construite sur un terrain agricole depuis plus de 35 ans, dont je suis l’héritier.
      La maison apparaît au PLU, et est imposée à la taxe foncière et à la taxe d’habitation.
      Ma question est la suivante, ai-je le droit de démolir la maison existante et reconstruire une nouvelle ?
      Merci d’avance.

      1. Jasmine Jovanovic

        Bonjour,
        La réponse est dans la réglementation d’urbanisme applicable à la parcelle. Il faut voir avec la mairie. Je vous suggère par ailleurs le certificat d’urbanisme opérationnel et mes articles du blog sur le sujet.

  23. Bonjour !
    A mon tour de demander un conseil… Nous voudrions acheter une bergerie isolée, dont la moitié est rénovée et l’autre ne comporte que les murs (sains) sans toits ni sol.
    La mairie nous a dit que ces travaux de rénovation seraient considérés comme une extension et, comme il s’agit d’une zone protégée, nous n’avons droit qu’à agrandir à hauteur de 10% de la surface habitable chaque année…
    Cette réponse nous paraît absurde, puisqu’il nous faudrait déposer des demandes de permis consécutives pendant 14 ans d’affilée avant de pouvoir poser ce malheureux toit !

    Savez-vous vers qui nous pouvons nous tourner pour en savoir plus ? Nous ne connaissons absolument rien dans ce domaine mais il y a forcément une solution de contournement.
    Merci !
    Natalie

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,

      Vous êtes optimiste ! Il n’y a parfois pas de solution de “contournement” à part appliquer les règles d’urbanisme telles qu’elles figurent dans le règlement de zone applicable à la parcelle.
      Comme je le dis souvent sur le site, lorsque l’on est intéressé par un terrain, la première démarche à mener très rapidement est de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour le projet de travaux sur la parcelle. Deux mois après vous avez la réponse positive ou négative motivée de l’administration sur la faisablité de votre projet, ce qui permet de vous situer dans les difficultés que vous allez rencontrer, de négocier avec le propriétaire, etc….
      Deux mois c’est vite passé, et beaucoup de personnes perdent ce temps précieux à tenter de trouver une réponse qu’ils ne trouveront pas sur internet.
      Je parle du CU opérationnel dans mes guides, mes articles du blog.
      En attendant, il convient de récupérer le règlement écrit du PLU applicable à la parcelle avec la mairie afin de vérifier ce que vous êtes autorisés à faire en terme de travaux et dans quelles conditions.

  24. Bonjour,

    J’ai hérité il y a peu du terrain de mon grand-père sur lequel il a monté, en 1977, un chalet en bois de 20 m2 démontable. Ce terrain était alors situé en zone naturelle, avec uniquement une arrivée d’eau .

    Dans ses papiers, j’ai retrouvé le refus de l’installation d’une HLL de 20 m2, (datant de 1977) au motif que l’électricité n’arrivait pas au terrain. Néanmoins, sur le cadastre actuel, figure bien un ” bâtiment” et sur l’acte notarié est mentionné ” une lande sur laquelle est édifié une petite construction”.

    Mon grand père a payé une taxe d’habitation durant toutes ces années, avec mention d’un garage/parking.
    Certainement un accord avec le Maire de l’époque de cette petite commune rurale de 173 habitant ? Je n’ai pas plus de renseignement encore moins sur la surface autorisée pour ce “parking/garage”.

    Au fil du temps le chalet s’est dégradé et il ne reste désormais que 3 parois sans toit. Cependant, l’électricité arrive désormais devant le terrain.

    Je souhaiterais installer sur ce terrain, une nouvelle construction légère de loisirs pour remplacer l’ancien ( 20 m2 ou plus), sans forcément faire de raccordement électrique pour l’instant.
    Tous les éléments sembleraient donc réunis pour que la Mairie ne puisse pas refuser l’installation d’une HLL ?

    Mais je ne sais absolument pas ce que je peux ou dois demander vu le flou des éléments de l’époque: permis de construire ? permis de travaux ? réhabilitation d’un bâtiment existant? etc…

    La Mairie peut elle s’opposer à mon projet ?

    J’ai demandé déjà un certificat d’urbanisme afin d’obtenir plus d’informations sur le PLU mais j’ai bien peur que cela ne répondra pas à mes interrogations. Pourriez-vous m’apporter quelques conseils afin de redonner vie à ce terrain?

    Merci pour tous vos conseils précieux que j’ai découvert il y a peu. Une vraie mine d’or dans ces méandres administratifs si pesants !

    Belle journée.

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      J’espère que vous avez demandé un certificat d’urbanisme opérationnel sur la faisabilité du projet de réhabilitation de la ruine. Voir mon article sur le sujet : le certificat d’urbanisme opérationnel, un document trop méconnu. Cela répondra à votre question et vous donnera la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme applicables à votre terrain, avec mentions des réseaux publics à proximité.
      C’est la meilleure démarche à mener dès que l’on se pose la question sur la faisabilité de travaux.

  25. Bonjour Jasmine,
    Je me permet de vous contacter à mon tour 🙂
    Nous avons un terrain composé de plusieurs parcelle jumelées, qui couvrent une ruine de 300m² au sol.
    Situé sur un village de 70 habitants, sans PLU ni carte communale nous dépendons du RNU.
    La commune ne veut rien savoir et vote en touche vers la DDTM qui après le CUb ne nous autorise aucune construction sur ce terrain : risque incendie fort, pas d’eau et situé a 2kms du village…
    Nous sommes tellement peiné depuis 2 ans que nous questionnons des architectes, notaires , avocats… sans que personne ne nous donne de solution … ce n’est pour eux PAS POSSIBLE !
    Comment pouvons nous remonter cette bâtisse, qui est à 40% stable, sans toit ! Nous ne souhaitons pas remonter la totalité mais les 40% présent serait du luxe déjà.
    La bâtisse n’apparaît pas sur le cadastre actuel( en pointillé), mais sur l’acte notarié … ainsi que sur le cadastre napoléonien, et sur les compois remontant en 1650.
    Actuellement je ne suis soumis à aucune taxe sur ce terrain, mais cela ne me dérangerait pas pour autant d’en payer une si je peux remonter ce batiment.
    puis je valorisé cette construction de plus de 10 ans simplement en déclarant comme existante, sachant que la mairie s’oppose à toute demande de notre part ?
    Avez vous des solutions à nous apporter ou conseil ?
    Merci d’avance
    Laetitia & Guillaume

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour Laetitia et Guillaume,
      Cela paraît effectivement très compliqué et je crains que vous ne trouviez de réponse sur internet.
      Il convient de régler les difficultés techniques exposées avec les services administratifs compétents.
      La question juridique des Parties Actuellement Urbanisées est également à régler pour savoir si vous pouvez le faire valoir afin d’obtenir une autorisation de construire.
      Vu ce que vous dîtes, cela a l’air peu probable.
      De plus, le fait que la ruine n’ait pas de toit est un obstacle supplémentaire.
      Désolée, je n’ai pas de solution à vous proposer en l’état.

  26. Bonjour,
    Quand j’ai acheté mon terrain , il y avait un cabanon en pierre avec un toit (tout propre) . C’était une vieille porcherie. J’ai fait construire ma maison a 3m de ma porcherie, comme sur mon permis de construire. Je veux restaurer cette porcherie et en faire une habitation pour des amis ou futur enfant. J’ai demandé a la mairie
    Au service urbanisme , il me dit que j’ai pas le droit de faire deux habitations sur mon même terrain ( règlement de copropriété le confirme) . Comment je peux faire pour le déclarer et éviter d’avoir des soucis avec mes voisins.
    En vous remerciant d’avance de votre réponse.
    Cordialement

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Il convient de lire attentivement le règlement applicable du PLU s’il existe et je suppose le règlement du lotissement au lieu de copropriété.
      Vous êtes tenus à l’égard des colotis sur le plan du Droit privé : troubles de voisinage, règlement du lotissement, cahier des charges du lotissement.
      Une construction peut ainsi être détruite même avec un permis de construire définitif et valable si vous ne respectez pas les règles du Droit privé dont vous êtes seul responsable.
      Le Maire n’a pas à vérifier si votre projet est conforme au cahier des charges du lotissement qui est un contrat privé par exemple.
      Faîtes toujours une demande de certificat d’urbanisme opérationnel : changement de destination du cabanon en habitation de telle superficie.
      Vous aurez les contraintes d’urbanisme. Pour le reste, voyez avec le syndic, l’ASL, le notaire ….
      Jasmine – Droit sur terrain

  27. Bonjour,
    j’ai acheté un terrain de loisir dont la parcelle principale est non constructible.
    En défrichant, nous avons découvert une ruine : deux murs en pierre aussi hauts qu’une maison de deux étages, il semblerait qu’il y ait un cave vouté, un four…
    Il y a bien une parcelle sur le cadastre représentant ce bâtiment. Je ne suis pas sûre que cette parcelle soit constructible (il me semble que le notaire avait dit que c’était constructible mais je n’en retrouve pas de trace sur l’acte).
    J’ai eu un coup de cœur pour ce (reste de) bâtiment et je souhaiterais reconstruire pour en faire une maison d’habitation.
    Quelles sont les démarches à prévoir pour faire aboutir ce projet?
    Merci pour vos conseils!

    1. Bonjour !
      Je vous invite déjà à suivre les conseils de l’article ci-dessus ! 🙂
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

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