rénover construction existante

Restaurer une ruine ou rénover une construction existante : les premières démarches

Vous avez repéré une bâtisse en ruine dont vous devinez tout le potentiel pour en faire une jolie maison rénovée.

Vous vous demandez quelles seraient les démarches à mener pour la restaurer : Qui contacter ? Comment se renseigner ? Comment obtenir des informations fiables ?

Etes-vous face à une ruine ou une construction existante à rénover ?

« La construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations, qui est repérée par des pointillés sur le cadastre et n’est imposée ni au titre de la taxe foncière ni au titre de la taxe d’habitation doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante. »

Cour administrative d’appel de Bordeaux, 6/09/2011 N°10BX02824

La bâtisse apparaît-elle sur le plan de cadastre ?

Vous ne disposez pas des références cadastrales (section et numéro), vous pouvez repérer le terrain sur cadastre.gouv.fr grâce son adresse.
Téléchargez et/ou imprimez plan de cadastre.

 

La bâtisse est-elle imposée à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation ?

Demandez un relevé de propriété au service des impôts fonciers compétent.

Vous disposerez de l’identité du propriétaire du terrain pour le rechercher, le contacter, lui faire une proposition qui sait ?

Quelles sont les références législatives ?

Article L111-23
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

La restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Article L111-15
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Article L111-11
• Créé par ORDONNANCE n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art.

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Lorsqu’un projet fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies.
Les deux premiers alinéas s’appliquent aux demandes d’autorisation concernant les terrains aménagés pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

Un décret en Conseil d’Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s’engage, dans le dossier de demande d’autorisation, sur le respect des conditions d’hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d’urbanisme.

 

En conséquence de cette législation, il vous faut savoir :

Que dit la réglementation locale sur la parcelle en question ?

Rendez-vous en Mairie et demandez :

  • Le plan de zonage afférent à la parcelle cadastrée section….N°…
  • Le règlement de zone afférent à ce zonage

Mieux, faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel :

Sur la parcelle cadastrée section….N°….

Prenez quelques photos de la bâtisse, et décrivez votre projet de rénovation dans la notice descriptive.
L’arrêté de certificat vous répondra sur la faisabilité de votre projet par rapport à la réglementation applicable et précisera la présence des réseaux publics et la desserte suffisante de la parcelle par la voie publique.

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Tous vos témoignages et questions sont les bienvenus pour améliorer cet article !

N’hésitez pas à faire part de vos éventuelles critiques ou ajouts de jurisprudence et autres précisions afin de rendre plus lisible ou complet cet article. 🙂

Merci et à bientôt !

 

Commentaires 24

  1. Bonjour, je me permet de vous écrire nous disposons d’un ancien pignon en pierre avec une cheminée celui ci n’est pas cadastrée cependant nous aimerions faire un garage en se servant du pignon ai-je le droit le construire sans permis de construire sachant que la cheminé serait. A l’intérieur du bâtiment merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      La création d’un garage est soumise à autorisation d’urbanisme conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur. De plus, elle est soumise à taxe d’aménagement, car elle crée de la surface taxable.

  2. Bonjour,

    Je me permet de solliciter votre aide car, après lecture de beaucoup d’articles à ce sujet, j’ai beaucoup de difficultés à comprendre quelles options s’ouvrent ou pourraient s’ouvrir à moi.

    Je possède actuellement un terrain d’un peu plus de 2000m2, sur ce terrain qui est classé en zone bleue et verte ( à savoir respectivement; protégé pour sa biodiversité, et en zone inondable ) existaient deux constructions; un cabanon en tôle sur dalle d’environ 5m2 et un chalet en bois sur dalle d’environ 35m2 avec évacuation sanitaire dans une fosse septique .

    Malheureusement, ce chalet il y a de cela 8 à 9 ans est parti en fumée…

    A savoir que ces deux dalles ont été répertoriées sur le plan cadastral de la commune et sont représentées en tant que « bâtiments durs » via des tracés pleins ( pas en pointillés ) et les surfaces sont de couleurs jaunes foncées, ces deux points signifient-ils donc que mes bâtiments sont considérés comme construits et habitables ?

    De ce fait pensez vous qu’il me soit possible de reconstruire un chalet sur cet emplacement ?

    Sinon, pensez vous qu’il existe quelques démarches pouvant me permettre d’accéder à mes fins ?

    Cordialement !

    1. Auteur

      Bonjour,
      L’article L 111-3 du code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans si toutes les conditions légales sont remplies (CF.les conditions de l’article précité). Vérifiez toujours qu’un article du code de l’urbanisme n’est pas abrogé quand vous faîtes vos recherches sur internet.
      Si le PLU s’oppose à cette reconstruction, il convient d’étudier plus avant le dossier pour envisager les solutions possibles.

  3. Bonjour,
    Propriétaire d’une grange normande sur un terrain « terre agricole » sur la taxe foncière ( terrain viabilisé eau+EDF) , puis-je démolire cette grange donc les murs en torchis sont en partie tombés et la charpente imbibe par l’humidité soutien difficilement la toiture fuyarde , en partie ardoise et tôle ondulé, pour pouvoir reconstruire en lieu et place (même taille, même hauteur) un bâtiment en parpaing qui serait en partie habitable à 50% et atelier à 50% ?
    dois-je faire des démarches et lesquelles ?
    Je vous remercie de votre réponse.
    Bonne journée.
    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Il convient de vérifier notamment dans le PLU que vous serez autorisé à reconstruire. En effet, la réglementation locale (Plan Local d’Urbanisme) peut vous l’interdire.
      Une nouvelle réglementation telle que Plan de Prévention des Risques (élaboré par le Prefet/DDT) peut vous l’interdire en raison d’un risque naturel.
      Le plus simple pour avoir une liste exhaustive des contraintes d’urbanisme à jour sur votre terrain, il conviendrait de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, exposant votre projet dans la note descriptive, vous aurez la position officielle de l’administration sous un délai de deux mois.

  4. Bonjour,
    Je veux acheter un terrain agricole, sur le terrain il y a un mazet 19m2 cadastré, avec le bâtiment intact et toiture sur Google earth. Toutefois, le propriétaire a fait tomber le toit et la moitier des murs du mazetexistabt y a 7 mois car il était en phase d’effondrement. Est ce que je peux rehabilliter les murs et le toit ? , ce n’est pas pour y habiter pour précision. Merci.

    1. Auteur
  5. Bonjour, je suis intéressée par une (grande) ruine qui se trouve assez éloignée du village mais a encore les 4 murs porteurs en bon état. Je voudrais la restaurer pour en faire un abri pour deux ânes que je voudrais mettre sur le terrain. La mairie peut-elle refuser de restaurer la ruine si ce n’est pas pour y vivre? Y a-t-il des astuces pour que les mairies concèdent le permis de restauration d’une ruine (par exemple pour un projet culturel, centre de permaculture, jardinage, A.s.f.l. ou autres)???
    Merci d’avance,
    Kai

    1. Auteur

      Bonjour,
      Qu’il s’agisse d’habitation ou d’un simple abri pour animaux, vous devez respecter le REGLEMENT DE ZONE du PLAN LOCAL D URBANISME. Il faut donc récupérer ce règlement écrit auprès de la mairie.
      S’il n’existe pas de PLU sur la Commune, soit s’applique une carte communale soit s’applique le RNU Règlement National d Urbanisme.
      Carte communale : demandez toujours le règlement de zone applicable au terrain.
      RNU : Faîtes votre demande de CUo Certificat d’urbanisme opérationnel. Voir les articles du blog.
      Si la restauration de la ruine intervient dans un contexte plus global d’un véritable projet culturel, développement durable, écologique, vous pouvez réfléchir à formuler une demande de création de STECAL si le contexte le permet. La restauration de la ruine peut être le départ de cette demande et permettre d’articuler votre projet.
      Si le STECAL est censé demeurer exceptionnel, on constate dans certains PLU intercommunaux Ex. Dinan agglomération. que des STECAL ont été créés pour des objectifs variés.
      Evidemment, il ne s’agit pas d’avancer un projet fantaisiste qui ne repose sur rien juste pour obtenir l’ouverture de la zone à « l’urbanisation » mais de présenter un projet sur des bases solides.
      La Commission de protection des espaces naturels se prononcera dans le cadre d’un avis positif ou négatif dans le cadre d’une procédure d’élaboration d’un PLU ou de révision du PLU en vigueur.
      Enfin, vous pouvez demander à identifier la ruine dans le règlement graphique du PLU afin de la restaurer si le contexte et l’objet de votre demande le permettent.

    2. Bonjour.
      Cela concerne la maison de mes parents qui à été construite sur un terrain agricole depuis plus de 35 ans, dont je suis l’héritier.
      La maison apparaît au PLU, et est imposée à la taxe foncière et à la taxe d’habitation.
      Ma question est la suivante, ai-je le droit de démolir la maison existante et reconstruire une nouvelle ?
      Merci d’avance.

      1. Auteur

        Bonjour,
        La réponse est dans la réglementation d’urbanisme applicable à la parcelle. Il faut voir avec la mairie. Je vous suggère par ailleurs le certificat d’urbanisme opérationnel et mes articles du blog sur le sujet.

  6. Bonjour !
    A mon tour de demander un conseil… Nous voudrions acheter une bergerie isolée, dont la moitié est rénovée et l’autre ne comporte que les murs (sains) sans toits ni sol.
    La mairie nous a dit que ces travaux de rénovation seraient considérés comme une extension et, comme il s’agit d’une zone protégée, nous n’avons droit qu’à agrandir à hauteur de 10% de la surface habitable chaque année…
    Cette réponse nous paraît absurde, puisqu’il nous faudrait déposer des demandes de permis consécutives pendant 14 ans d’affilée avant de pouvoir poser ce malheureux toit !

    Savez-vous vers qui nous pouvons nous tourner pour en savoir plus ? Nous ne connaissons absolument rien dans ce domaine mais il y a forcément une solution de contournement.
    Merci !
    Natalie

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous êtes optimiste ! Il n’y a parfois pas de solution de « contournement » à part appliquer les règles d’urbanisme telles qu’elles figurent dans le règlement de zone applicable à la parcelle.
      Comme je le dis souvent sur le site, lorsque l’on est intéressé par un terrain, la première démarche à mener très rapidement est de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour le projet de travaux sur la parcelle. Deux mois après vous avez la réponse positive ou négative motivée de l’administration sur la faisablité de votre projet, ce qui permet de vous situer dans les difficultés que vous allez rencontrer, de négocier avec le propriétaire, etc….
      Deux mois c’est vite passé, et beaucoup de personnes perdent ce temps précieux à tenter de trouver une réponse qu’ils ne trouveront pas sur internet.
      Je parle du CU opérationnel dans mes guides, mes articles du blog.
      En attendant, il convient de récupérer le règlement écrit du PLU applicable à la parcelle avec la mairie afin de vérifier ce que vous êtes autorisés à faire en terme de travaux et dans quelles conditions.

  7. Bonjour,

    J’ai hérité il y a peu du terrain de mon grand-père sur lequel il a monté, en 1977, un chalet en bois de 20 m2 démontable. Ce terrain était alors situé en zone naturelle, avec uniquement une arrivée d’eau .

    Dans ses papiers, j’ai retrouvé le refus de l’installation d’une HLL de 20 m2, (datant de 1977) au motif que l’électricité n’arrivait pas au terrain. Néanmoins, sur le cadastre actuel, figure bien un  » bâtiment » et sur l’acte notarié est mentionné  » une lande sur laquelle est édifié une petite construction ».

    Mon grand père a payé une taxe d’habitation durant toutes ces années, avec mention d’un garage/parking.
    Certainement un accord avec le Maire de l’époque de cette petite commune rurale de 173 habitant ? Je n’ai pas plus de renseignement encore moins sur la surface autorisée pour ce « parking/garage ».

    Au fil du temps le chalet s’est dégradé et il ne reste désormais que 3 parois sans toit. Cependant, l’électricité arrive désormais devant le terrain.

    Je souhaiterais installer sur ce terrain, une nouvelle construction légère de loisirs pour remplacer l’ancien ( 20 m2 ou plus), sans forcément faire de raccordement électrique pour l’instant.
    Tous les éléments sembleraient donc réunis pour que la Mairie ne puisse pas refuser l’installation d’une HLL ?

    Mais je ne sais absolument pas ce que je peux ou dois demander vu le flou des éléments de l’époque: permis de construire ? permis de travaux ? réhabilitation d’un bâtiment existant? etc…

    La Mairie peut elle s’opposer à mon projet ?

    J’ai demandé déjà un certificat d’urbanisme afin d’obtenir plus d’informations sur le PLU mais j’ai bien peur que cela ne répondra pas à mes interrogations. Pourriez-vous m’apporter quelques conseils afin de redonner vie à ce terrain?

    Merci pour tous vos conseils précieux que j’ai découvert il y a peu. Une vraie mine d’or dans ces méandres administratifs si pesants !

    Belle journée.

    1. Auteur

      Bonjour,
      J’espère que vous avez demandé un certificat d’urbanisme opérationnel sur la faisabilité du projet de réhabilitation de la ruine. Voir mon article sur le sujet : le certificat d’urbanisme opérationnel, un document trop méconnu. Cela répondra à votre question et vous donnera la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme applicables à votre terrain, avec mentions des réseaux publics à proximité.
      C’est la meilleure démarche à mener dès que l’on se pose la question sur la faisabilité de travaux.

  8. Bonjour Jasmine,
    Je me permet de vous contacter à mon tour 🙂
    Nous avons un terrain composé de plusieurs parcelle jumelées, qui couvrent une ruine de 300m² au sol.
    Situé sur un village de 70 habitants, sans PLU ni carte communale nous dépendons du RNU.
    La commune ne veut rien savoir et vote en touche vers la DDTM qui après le CUb ne nous autorise aucune construction sur ce terrain : risque incendie fort, pas d’eau et situé a 2kms du village…
    Nous sommes tellement peiné depuis 2 ans que nous questionnons des architectes, notaires , avocats… sans que personne ne nous donne de solution … ce n’est pour eux PAS POSSIBLE !
    Comment pouvons nous remonter cette bâtisse, qui est à 40% stable, sans toit ! Nous ne souhaitons pas remonter la totalité mais les 40% présent serait du luxe déjà.
    La bâtisse n’apparaît pas sur le cadastre actuel( en pointillé), mais sur l’acte notarié … ainsi que sur le cadastre napoléonien, et sur les compois remontant en 1650.
    Actuellement je ne suis soumis à aucune taxe sur ce terrain, mais cela ne me dérangerait pas pour autant d’en payer une si je peux remonter ce batiment.
    puis je valorisé cette construction de plus de 10 ans simplement en déclarant comme existante, sachant que la mairie s’oppose à toute demande de notre part ?
    Avez vous des solutions à nous apporter ou conseil ?
    Merci d’avance
    Laetitia & Guillaume

    1. Auteur

      Bonjour Laetitia et Guillaume,
      Cela paraît effectivement très compliqué et je crains que vous ne trouviez de réponse sur internet.
      Il convient de régler les difficultés techniques exposées avec les services administratifs compétents.
      La question juridique des Parties Actuellement Urbanisées est également à régler pour savoir si vous pouvez le faire valoir afin d’obtenir une autorisation de construire.
      Vu ce que vous dîtes, cela a l’air peu probable.
      De plus, le fait que la ruine n’ait pas de toit est un obstacle supplémentaire.
      Désolée, je n’ai pas de solution à vous proposer en l’état.

  9. Bonjour,
    Quand j’ai acheté mon terrain , il y avait un cabanon en pierre avec un toit (tout propre) . C’était une vieille porcherie. J’ai fait construire ma maison a 3m de ma porcherie, comme sur mon permis de construire. Je veux restaurer cette porcherie et en faire une habitation pour des amis ou futur enfant. J’ai demandé a la mairie
    Au service urbanisme , il me dit que j’ai pas le droit de faire deux habitations sur mon même terrain ( règlement de copropriété le confirme) . Comment je peux faire pour le déclarer et éviter d’avoir des soucis avec mes voisins.
    En vous remerciant d’avance de votre réponse.
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il convient de lire attentivement le règlement applicable du PLU s’il existe et je suppose le règlement du lotissement au lieu de copropriété.
      Vous êtes tenus à l’égard des colotis sur le plan du Droit privé : troubles de voisinage, règlement du lotissement, cahier des charges du lotissement.
      Une construction peut ainsi être détruite même avec un permis de construire définitif et valable si vous ne respectez pas les règles du Droit privé dont vous êtes seul responsable.
      Le Maire n’a pas à vérifier si votre projet est conforme au cahier des charges du lotissement qui est un contrat privé par exemple.
      Faîtes toujours une demande de certificat d’urbanisme opérationnel : changement de destination du cabanon en habitation de telle superficie.
      Vous aurez les contraintes d’urbanisme. Pour le reste, voyez avec le syndic, l’ASL, le notaire ….
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour,
    j’ai acheté un terrain de loisir dont la parcelle principale est non constructible.
    En défrichant, nous avons découvert une ruine : deux murs en pierre aussi hauts qu’une maison de deux étages, il semblerait qu’il y ait un cave vouté, un four…
    Il y a bien une parcelle sur le cadastre représentant ce bâtiment. Je ne suis pas sûre que cette parcelle soit constructible (il me semble que le notaire avait dit que c’était constructible mais je n’en retrouve pas de trace sur l’acte).
    J’ai eu un coup de cœur pour ce (reste de) bâtiment et je souhaiterais reconstruire pour en faire une maison d’habitation.
    Quelles sont les démarches à prévoir pour faire aboutir ce projet?
    Merci pour vos conseils!

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je vous invite déjà à suivre les conseils de l’article ci-dessus ! 🙂
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur

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