réglementation législation permis de construire

Comment et où installer des HLL chalets ?

HLL, chalets et réglementation :

comment et où installer des HLL ?

Bonjour Mme Jovanovic,

Tout d’abord merci pour le temps que vous nous consacrez pour nous aider et vos précieux conseils. Ensuite, pour ma part, je souhaite me lancer dans de l’investissement locatif sur des HLL.

Débutant et ayant un budget restreint, je me demandais si il était possible de procéder ainsi:

1) Je prévois d’acquérir quatre HLL (20m²)
2) Puis d’acheter un terrain en zone Naturelle (donc pas cher) (je ne suis pas agriculteur pour info) pour poser ces Habitations.
3) Proposer ces HLL en location saisonnière à la nuitée toute l’année.

– Est ce que ce projet est viable? Si oui, quel seraient les démarches à entreprendre?
– Si non, comment atteindre ce but (HLL (faible coût) sur un terrain non constructible (donc pas cher) pour de la location saisonnière)? Ou une alternative?

Merci


Bonjour Jean-François,

Merci pour le compliment des précieux conseils ! On fait au mieux pour répondre aussi clairement que possible sur les nombreuses questions d’urbanisme. C’est une matière pleine de surprises ! Pour soutenir notre action, il est aussi important de nous aider à nous faire connaître.

Si vous trouvez nos articles utiles, aimez notre page Facebook et partagez nos articles. Merci d’avance !

Pour répondre à votre question, je clarifierai un premier point.

Quelle est la réglementation d’urbanisme applicable aux HLL sur le terrain ?

Me concernant, je poserai en première étape d’obtenir l’autorisation de la Mairie avant l’achat du terrain et des HLL.

« Sont regardées comme des HLL – Habitations Légères de Loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir ».

Il existe deux possibilités d’implantation :

  1. Les HLL sont autorisés sur des terrains spécialement aménagés et
  2. à certaines conditions hors des terrains aménagés

Vous souhaitez acheter un terrain privé et donc installer vos HLL en dehors des terrains aménagés.

Les HLL en dehors des terrains aménagés 

Le droit commun de la construction s’applique ainsi que les règles contenues dans le règlement d’urbanisme.

Il vous faut donc connaître le règlement d’urbanisme applicable à la Commune où se situe le terrain à acheter.

Ce règlement interdira tout aménagement et construction sur les zones inconstructibles. Toutefois, vous pourrez peut-être trouver un terrain adapté sur une zone naturelle.

Le règlement d’urbanisme de la zone naturelle applicable aux HLL

En zone N dite naturelle du PLU-Plan Local d’Urbanisme, il peut exister différents sous-secteurs.

La zone N est « indicée »

Pour vous donner un exemple concret, j’ai repris une liste de sous-secteurs de la zone naturelle établis dans le règlement du PLU d’Angers Loire Métropole :

  • Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées – STECAL permettant des constructions nouvelles,
  • Des secteurs agricoles,
  • Des secteurs destinés à la réalisation de jardins familiaux,
  • Des secteurs destinés aux équipements publics ou d’intérêt collectif isolés,
  • Les constructions, installations et aménagements nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ayant une vocation de loisirs, sportive, culturelle ou touristique, d’hébergement hôtelier, administrative, d’insertion (et hébergement lié), sanitaire, éducative ou pédagogique, médico-sociale,
  • Des secteurs destinés à l’accueil des gens du voyage (aire d’accueil, terrains familiaux)…

HLL dans les STECAL en zone naturelle

Selon l’article L 123-1-5 II 6° du Code de l’urbanisme :

A titre exceptionnel, le règlement peut délimiter dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, des STECAL dans lesquels peuvent être autorisées :

  • Des constructions
  • Des aires d’accueil et terrains familiaux destinés à l’habitat des gens du voyage
  • Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs – HLL, yourtes, tipi

A la condition que ces STECAL ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers, ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages.

Vous avez trouvé un terrain en zone naturelle dans un sous-secteur STECAL. Il vous faut consulter le règlement du PLU qui détermine quel type d’HLL y sera autorisé.

Le règlement du PLU peut ainsi imposer :

  • Des contraintes architecturales tells que coloris pour l’intégration dans le paysage,
  • Des conditions de hauteur, d’implantation et de densité permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone,
  • Les conditions de raccordement aux réseaux publics et d’hygiène sécurité des résidences mobiles ou démontables.

Vous voyez pourquoi il est prématuré d’acheter le HLL avant de connaitre les contraintes de la réglementation sur le secteur choisi !

Si le PLU est en cours de modification, révision, élaboration

Le mot d’ordre du Gouvernement est que les pastilles appelées STECAL doivent rester exceptionnelles. Les pouvoirs publics veulent décourager toute création de nouvelles pastilles STECAL.

Le caractère exceptionnel est soumis à l’appréciation de la CDPENAF – Commission pour la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. L’objectif de l’Etat est de faire barrage à la création de ces pastilles STECAL pour lutter contre l’étalement urbain.

Toutefois, les STECAL déjà existantes – avant la Loi ALUR de 2014 – demeurent.

Pour les autorisations à obtenir, je vous renvoie à l’article concerné : Chalets, mobil-homes et autorisations.

Si j’étais à votre place :

  1. Je repérerai un secteur STECAL en zone naturelle sur le PLU de la Commune concernée.
  2. Je consulterai en Mairie le règlement du PLU correspondant à ce secteur.
  3. Si les conditions sont favorables, je déposerai immédiatement un certificat d’urbanisme opérationnel en Mairie toujours. C’est gratuit !
  4. Je cocherai le petit b) pour obtenir une réponse détaillée sur une question détaillée. J’obtiendrai les références cadastrales : renseignements en Mairie, sur le site geoportail ou le site du cadastre. J’y exposerai précisément le projet de HLL.
  5. J’attendrai la réponse positive ou négative (délai de deux mois) et à quelles conditions l’autorisation serait donnée (réseaux).
  6. Au vu du règlement applicable, je peux choisir de faire immédiatement ma demande d’autorisation à la Mairie en accord avec le propriétaire.
  7. Le propriétaire pourrait me consentir un compromis de vente sur le terrain.
  8. Je demande l’insertion d’une condition suspensive d’obtention de l’autorisation administrative nécessaire à l’implantation des HLL.

Je me ferai conseiller sur tous les aspects par le notaire en charge de la vente.


Si d’autres personnes ont des idées, des suggestions, des commentaires et histoires vécues, n’hésitez pas à nous les partager dans la case commentaire ci-dessous. Tous nos échanges sont très enrichissants et nous apprenons tous les jours ! 🙂

N’hésitez pas, Jean-François, pour plus de précisions. Cet article est le vôtre, il peut certainement être amélioré en fonction de vos recherches et remarques.

A bientôt !

Jasmine – Droit sur Terrain

 

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Commentaires 12

  1. Bonjour,
    Je compte acquérir un terrain classé en zone Nat (Naturelle Agro touristique). D’après le règlement d’urbanisme que je suis allé consulter à la mairie, il n’y a pas de contre indications à l’implantation d’HLL, cela m’a été confirmé par le maire.
    Donc je souhaiterai en implanter 7 de 35m2 et faire de la location saisonnière.
    Cependant, quelques aspects sont encore flous pour moi:
    – Qu’entendons nous par Agro touristique? Si je souhaite faire de la location, faut il que je fasse une formation d’agriculteur et justifier également une activité agricole?
    – Dans le cas ou l’implantation est dans un camping, PRL ou village de vacances il n’y a aucune formalité administrative si moins de 35m2. Est il possible ou nécessaire de faire une demande pour déclarer le terrain en tant que tel et pouvoir se dispenser de la paperasse?
    – j’ai lu quelque part que les terrasses sont comprises dans le calcul de la SHON si elles ne sont pas amovibles. Mais mes HLL seront en bois, démontables, sur des plots de fondation. Pouvez vous éclaircir ce point?
    Merci beaucoup !

    1. Auteur

      Bonjour !
      La définition de la zone agro touristique est donnée dans le chapeau du règlement. Lorsque vous consultez les documents du PLU, profitez en pour demander une copie de tout le règlement sur clé USB. Je ne peux deviner ce qui est autorisé ou interdit dans le règlement de zone qui est local et propre à votre Commune.
      Vous aurez du mal à vous dispenser de toute paperasse, on est en France ! 🙂 L’autorisation de créer un camping ou créer un PRL nécessitera des démarches administratives de toute façon.
      Ceci étant, il faut vous assurer que c’est bien compatible avec la zone Nat.
      La SHON n’existe plus depuis plusieurs années. On parle de surface de plancher dorénavant. Si la question est surface habitable de 35 m² plus terrasse de 20 m², j’ignore la réponse.
      Je pense que vous avez intérêt à faire une demande de CU opérationnel avec une note descriptive de vos projets :
      – identifier la localisation des HLL
      – donner les superficies et préciser les terrasses et surfaces
      – préciser que vous n’êtes pas agriculteur
      – indiquer que vous voulez créer camping ou PRL
      etc…
      L’arrêté de certificat d’urbanisme vous précisera la faisabilité de votre projet et dans quelles conditions. L’arrêté doit être motivé selon la Loi, il ne peut rester succinct sans explications en d’autres termes. De plus, il a la vertu de maintenir pendant 18 mois un taux plus favorable de taxe d’aménagement.
      C’est me semble t il la démarche la plus urgente à mener, c’est gratuit, délivré sous deux mois et vous pouvez faire cette demande dès lors que vous disposez des références cadastrales.
      Au plaisir de vous lire sur la suite de vos démarches
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour Mme Jovanovic,

    Je vous suis depuis 2015 est aujourd’hui c’est a mon tour de vous poser quelques questions;-).

    J’ai acheter une maison l’année passé construite sur une zone classé AH (Agricole) possédant 2000 m2 de terrain arboré.
    J’ai en projet de créer des hébergements type cabanes et chalets sur le terrain, 3 pour être exact.

    En lisant vos articles très intéressants, j’ai pu conclure que je serais dans le cas suivant : HLL en dehors des terrains aménagés, le droit commun de la construction s’applique alors:

    Vous me confirmer que si la surface de plancher est inférieur à 20 m2 il ne suffit que d’une déclaration préalable et si il y un PLU ( ce qui est le cas il est même en révision pour validation en 2018) en dessous de 40 m2 même topo uniquement déclaration préalable.
    Par contre ma question est combien à t’on le droit de faire de HLL inférieur à 20 m2 ou (40 m2 casPLU)? Dans mon cas je voudrais en faire 3 ai-je droit?

    De plus le PLU dit:
    Dans le sous secteur Ah seuls sont admis :
    Ah13. L’extension de l’habitat existant à condition qu’elle se limite à une unique extension de 40m2 maximum de surface de plancher et subordonnée en matière d’assainissement, à la capacité du milieu récepteur et à condition qu’elle soit réalisée en dehors d’une bande de 10 m de part et d’autre du haut de la berge et des cours d’eau .
    Ah14. Les annexes des habitations existantes à condition qu’elles se limitent à une unique annexe accolée ou intégrée a la construction principale et d’une emprise au sol au plus égale à 40m2.

    Ce qui est écrit concerne une extension de maison ou un garage.
    Qu’est est votre avis? comment faire ma demande en mairie ?

    Merci à vous

    A bientôt

    1. Auteur

      Bonjour !
      Sur le nombre de chalets, je vous renvoie vers ce qui est autorisé dans la réglementation applicable.
      Pour les surfaces de plancher, je vous renvoie vers l’article autorisations et HLL.
      Pour les dernières questions AH 13 et AH 14, je n’ai pas compris votre question. Merci de clarifier.
      Merci pour votre fidélité et vos retours sur la qualité des articles.
      Vu les nombreuses questions tournant autour du sujet, je prépare un guide pratique sur le sujet.
      Mon guide sera illustré par l’exemple de deux internautes/clients qui sont en cours de négociation avec la Commune pour obtenir la modification de la réglementation applicable Naturelle / Agricole vers un zonage favorable à la création de chalets. Ils viennent tout juste d’acheter leur terrain et la Commune est tout à fait favorable à développer du tourisme (Pyrénées) sur ces terrains. C’est encourageant ! 🙂
      J’attends vos précisions sur les dernières questions.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,
    Je suis actuellement propriétaire d’un terrain en zone Np2 acheté il y a 2 ans et demi. Il y a un bâtiment qui a été construit il y a plus de trente ans par l’ancien propriétaire avec l’accord du maire de l’époque et raccordé au réseau d’eau de la commune(compteur d’eau). Je suis en auto entreprise et je fait de la location et fabrication de yourte. Sur le terrain j’ai installé une yourte, une roulotte et une caravane. Je fait de la location saisonnière(éco-tourisme) moins de 6 emplacements et moins de 20 personnes sur un terrain privé. Je suis inscrit à l’office de tourisme de la comcom. Récemment, la mairie m’a envoyé un courrier en AR et me demande de démonter ma yourte et d’enlever la roulotte et la caravane. Quels sont mes droits, comment défendre mon activité et/ou négocier avec la mairie? Merci de votre réponse et bravo pour votre site. François

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il vous faut le règlement de zone Np2 que vous évoquez afin de voir ce qui est autorisé, ce qui est interdit.
      Le Maire ne peut déroger à la réglementation, toutefois, il peut se tromper dans son interprétation. C’est pourquoi, il vous faut toujours vérifier.
      Tenez-nous informés, et merci pour le compliment.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour, merci pour vos explications clair et précises. J’aimerais réaliser un projet professionnel d’accueil touristique sur le thème d’activités sur l’astronomie le tout sur un terrain non-constructible. Si je suis bien votre logique, la première étape après avoir trouvé un terrain STECAL uniquement, je pourrais alors faire une demande au maire de la commune pour obtenir son accord en vu d’implanter mes HLL et mon activité pro? comment m’assurer en terme de document que l’ accord du maire reste valable et celui-ci (ou la mairie) peuvent-il participer à la mise à disposition d’un terrain situé en zone STECAL en vue de la difficulté à en trouver en vente dans la zone souhaitée pour l’implantation stratégique de l’activité pro? Merci à vous.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Pour savoir si votre projet est faisable, il vous faut demander la carte de zonage correspondant au terrain et le règlement afférent. Le Maire délivre les autorisations en fonction du règlement applicable. Il n’a pas le pouvoir d’y déroger. Il peut toutefois le modifier et l’assouplir lors d’une procédure de modification/révision du PLU.
      Si le règlement est trop contraignant, il faut donc attendre la procédure de modification du PLU. Cela n’est pas lié à une zone STECAL ou non, c’est lié au règlement du PLU applicable à votre terrain.
      Bonne journée et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,
    Je dispose d’un terrain à batir, j’aimerais y installer une HLL pour ensuite le mettre en location comme une maison normale. est ce que j’ai le droit de le faire ?

    1. Auteur

      Bonjour !

      Merci pour votre intérêt à ce site !
      La réglementation d’urbanisme disponible en Mairie vous indique s’il est possible d’implanter le HLL sur votre terrain. Le mettre en location relève du droit privé et non du droit de l’urbanisme.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonsoir,
    porteur de projet depuis plus de 2 ans, les règles de droit me semblent souvent difficiles d’accès. Votre article, clair, précis et utile vient de m’aider grandement. Merci à vous !

    1. Auteur

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