PLUmés de Bretagne

Comment devient-on PLUmé par le PLU ?

Comment devient-on PLUmé par le PLU ?

Il y a quelque temps, j’ai été contactée par des propriétaires bretons, victimes du nouveau PLU sur leur Commune.

Leur terrain ayant été exclu de la zone UD et classé en zone agricole, ils se trouvent aujourd’hui PLUmés de leur bien. Ce qui apparaît sur le plan de zonage ci-dessus fait apparaître un exemple concret de ce qu’il se passe actuellement sur le Littoral breton.

Le hameau d’abord classé en zone UD du projet de PLU

Le hameau (en haut à droite) est classé en zone UD, zone dite Urbaine et donc constructible. La parcelle construite a été exclue de la zone UD et classée en zone agricole. Je pense pour ma part qu’il s’agit d’un classement par défaut. En effet, il suffit de reprendre les critères du classement de zone posés par le Code de l’urbanisme pour s’étonner d’une telle décision des auteurs du PLU.

Les critères du classement en zone U posés par le Code de l’urbanisme

Selon les articles R 151-18 et 19 du Code de l’urbanisme :

« Les zones urbaines sont dites  » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »

Les critères du classement en zone A dite agricole posés par le Code de l’urbanisme

Selon les articles R 151-22 et 23 du Code de l’urbanisme :

« Les zones agricoles sont dites  » zones A « . Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »

Pourquoi ce choix alors que :

  • La construction est une maison individuelle à usage de résidence principale, n’ayant aucun lien avec une quelconque exploitation agricole ?
  • La superficie du terrain ne suffit en aucun cas à supposer une exploitation agricole viable ?

Voilà pourquoi, j’appelle ce classement « par défaut ».  L’affectation agricole ne correspond pas à la réalité.

Ce classement en zone agricole paraît plus relever d’une erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU que d’une juste application des dispositions de la Loi ALUR.

Depuis, ce projet de zonage a été transmis au Préfet pour avis.

Ce dernier s’est alors opposé au classement en zone UD du hameau.

Le hameau classé en zone UN suite aux remarques du Préfet

Le Préfet s’exprime ainsi sur le classement du hameau en zone UD :

« Le projet de PLU classe en zone UD deux secteurs à dominante d’habitat. Ces secteurs ne constituent ni un village ni une agglomération.

Or au regard de la jurisprudence récente jointe en annexe 6 toute construction détachée du bâti existant même en dent creuse sur ce type de secteur  constitue de l’extension de l’urbanisation. Par conséquent, ces deux secteurs devront être reclassés en A ou en N. »

 

hameaux et dents creuses

Ce classement UN est un mélange entre :

  • zone Urbaine, constructible selon la définition du Code de l’urbanisme, et
  • zone Naturelle, inconstructible mais qui peut autoriser les extensions au bâti et la construction d’annexes sous certaines conditions.

A la lecture de ce règlement de zone UN, on retrouve d’ailleurs la réglementation susceptible d’être appliquée sur les zones situées en STECAL – Secteur de Taille et Capacité Limitée.

Or, à mon sens, une nouvelle contradiction émerge de ce règlement appelé UN.

En effet, le Code de l’urbanisme permet de classer un secteur en Zone N – Zone naturelle dite inconstructible.

Ou bien, il permet de classer un secteur en zone U – Zone Urbaine, soit immédiatement constructible.

Cependant, j’ignore quel article du Code de l’urbanisme autorise un zonage appelé UN. Chaque appellation se contredisant l’une l’autre.

La position affichée du Gouvernement sur  la constructibilité dans les dents creuses des hameaux

Mme La Ministre ayant été interpellée par les associations de PLUmés sur l’application de la Loi ALUR sur le littoral breton a rendu un avis en date du 10 février 2016 au sujet de l’urbanisation dans les dents creuses des hameaux.

J’ai d’ailleurs posté un article « Loi ALUR : construire dans les hameaux« , synthèse de cet avis.

La Commune avait considéré dans un premier temps ce hameau comme un secteur dense et structuré permettant de le classer en zone UD

Ce classement permettait l’implantation de constructions nouvelles par comblement de dents creuses, voire la possibilité de constructions nouvelles aux franges du hameau existant. Il s’agit d’ailleurs de la première possibilité envisagée par la Ministre dans sa note ci-dessus reproduite.

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Passer d’une zone Urbaine dite UD à une zone UN, Urbaine et Naturelle n’est pas une décision anodine.

Le Préfet s’est radicalement opposé aux auteurs du PLU sur la notion de densité du hameau pour amener à ce revirement de situation.

Or, il ressort de cette expérience relatée ci-dessus qu’il devient très compliqué pour les différents intervenants à l’élaboration du PLU de cerner la notion de densité du hameau.

Cette notion de densité n’étant par ailleurs pas explicitée dans la note de la Ministre ci-dessus.

Il paraît urgent de remédier à ce flou législatif auquel se heurte les élus et opérationnels, ainsi que le demande la Coordination nationale des PLUmés.

De nombreuses familles, auparavant propriétaires de terrains constructibles, se trouvent aujourd’hui PLUmées de la constructibilité de leur terrain sans l’ombre d’un dédommagement quant à la perte de valeur de leur patrimoine.

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Vos avis sur le sujet sont les bienvenus, partageons nos points de vue !

A bientôt !

Jasmine – Droit sur terrain

PLU-Guide-droits-propriétaires

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide pratique du propriétaire de terrain face au PLU.

 

Commentaires 6

  1. Bonjour et tous mes encouragements pour ce blog très fourni.
    L’affaire se passe dans une Commune rurale de 1400 habitants. Le Maire prépare un PLU très restrictif avec une consommation prévisionnelle réduite de moitié par rapport à ce qui s’est fait sur les dix dernières années, soit 15 Ha sur une surface de 15.000 Ha, et va rendre inconstructible tous les quartiers périphériques, y compris les terrains d’assise des maisons. A cela, il prépare l’adhésion à un parc naturel dont on sait que la réglementation particulière privera les propriétaires des seules dérogations alors possible (Cadre STECAL). Son projet de PLU ne comprend aucune réserve foncière pour l’habitat ou pour une quelconque zone d’activité. Cette Commune pourtant ne dispose même pas d’un supermarché. Il est prévu de juste boucher les « dents creuses » en imaginant que les quelques terrains de 500 M2 dans le périmètre urbain vont trouver preneur. Mais qui achèterait un mouchoir pour sa résidence dans une telle Commune rurale ? Bref, c’est une chappe de plomb Stalinienne qui s’abat sur la Communauté. Pensez vous qu’à ce stade on puisse parler d’une voie de fait et axer l’opposition à ce PLU sur cet argumentaire ?

    1. Auteur

      Bonjour et merci pour votre message ! 🙂
      La voie de fait est une notion très précise en Droit administratif, je vous invite à faire une recherche sur le sujet.
      Vous pourriez constituer un collectif ou une association pour soulever les incohérences relevées dans l’aménagement du territoire.
      Il convient de demander communication du PADD, du rapport de présentation, du zonage et du règlement du PLU afin d ‘étudier de près les justifications sur les choix de zonage retenus et leurs cohérences. De la même manière, si un SCOT s’applique à l’échelle intercommunale, vous pourriez analyser et confronter les documents contenant projection sur l’aménagement futur de votre Commune et notamment les besoins en logements pour mettre en lumière les incohérences sur le sujet.
      Votre argumentaire doit être objectivement fondé sur les documents de planifications en matière d’aménagement. Si vous avez des demandes particulières à formuler en conclusion de votre analyse, il convient de le signaler à l’enquête publique, et par courrier recommandé à l’attention du Maire. Evidemment, l’action collective a plus de poids que l’action individuelle. J’ai rédigé un guide sur le sujet du recours collectif contre le PLU, votre avis critique sur ce guide gratuit me serait précieux pour l’améliorer.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,

    Merci pour votre réponse, mais j’ai déjà rencontrer le Maire qui étant membre de la communauté de commune rejette la responsabilité sur celle ci, c’est tellement plus facile. De plus son intérêt est de vendre les parcelles de son lotissement sachant qu’une partie de la viabilisation de mon terrain reste a la charge de la mairie. C’est bien là le ridicule de cette loi car j’avais un acheteur intéressé pour mon terrain de 2300 m² et qui ne se voyait pas vivre en lotissement . La Mairie lui ont tellement mis la pression que cette famille ne s’installera pas dans notre village. Et je pense que beaucoup de Maires vont réagir de cette façon . Cela leur permet de vendre les parcelles en lotissement <1000m² déjà viabilisées.

    Merci encore.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Je suis sincèrement désolée d’une erreur de manipulation. J’ai supprimé votre inscription sur le site de manière involontaire.
      Il faudrait renouveler votre inscription.

      Il est difficile de se prononcer sur votre dossier sans en connaître les tenants et les aboutissants.
      Vous devriez peut-être songer à une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
      Vous disposerez d’un éclairage aiguisé sur les lois et jurisprudence applicables à votre situation, seul moyen selon moi de discuter sur un pied d’égalité avec l’administration.

      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une parcelle constructible de 2300m² a la sortie du village, cette parcelle est voisine d’une exploitation agricole de plusieurs hectares . Dans la cadre de la loi ALUR, cette parcelle devient agricole. Qui peut imaginer que mon voisin agriculteur va me racheter cette parcelle de 2300m² si on compte les frais de notaire ? Cela ne l’intéresse pas et je le comprends ! Résultat ce terrain va devenir une friche alors que l’on aurait pu construire une maison avec une famille qui permettrait de tenir l’école ouverte . Mais je pense que le but de l’état est de développer les villes au détriment des campagnes.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Vous n’avez aucune obligation de vendre votre terrain au motif qu’il a été classé en zone agricole.
      Vous pouvez contester ce classement en zone agricole sur le fondement de l’erreur manifeste d’appréciation.
      Je vous conseille de lire l’article Erreur sur classement en zone agricole.
      Les auteurs du PLU sont contrôlés par les juges dans leurs applications des textes. Ils doivent pouvoir justifier les motifs du classement sous peine de sanction et déclaration d’illégalité du zonage par le juge.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

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