La stratégie de défense de vos droits

face aux changements du PLU

Quel que soit le cas de figure, les procédures visant à modifier le PLU – Plan Local d’Urbanisme peuvent entraîner la modification du zonage d’un terrain.

Un terrain en centre-ville, n’est pas à l’abri d’un changement de statut. La Commune peut décider d’y placer un emplacement réservé en vue de créer un équipement public. Plus aucune construction n’y sera autorisée, le bénéficiaire de l’emplacement réservé vous l’achètera un jour ou un autre au prix de l’évaluation du service des Domaines.

Un terrain dans une dent creuse en zone rurale peut être déclassé en zone naturelle ou agricole. Le plus souvent, ce type de zonage aboutit à interdire toute construction sur le terrain. Les PLUmés peuvent en témoigner. La liste est longue à égrener.

Mon conseil serait de dire à tout propriétaire de terrain nu ou même construit :

Prenez l’habitude de rester connecté aux procédures de modification, révision, élaboration du PLU.

Intervenez à temps pour faire valoir vos droits.

En effet, ces procédures comportent des phases vous permettant de défendre vos droits sur votre terrain.

Supposons une procédure classique de révision du PLU, qui concerne le plus grand nombre.

1/ Impliquez-vous pendant la phase d’études préalables

La phase d’études démarre par une décision prise en Conseil Municipal. Le bureau d’étude sélectionné va analyser le territoire, établir un diagnostic et préparer la mise en place du projet de PLU.

Décision de prescription ou révision du PLU
=
Délibération du Conseil Municipal

Vous êtes informé que votre terrain est directement concerné par l’évolution de la réglementation. Vous souhaitez en savoir plus, n’attendez pas le moment de l’enquête publique. Anticipez et collectez les informations. Prenez rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme si nécessaire. Si les explications recueillies ne vous satisfont pas, elles sont floues et insuffisantes. Nous vous conseillons de toujours demander confirmation écrite ou d’obtenir un compte rendu de votre réunion avec le responsable de l’urbanisme.

N’attendez pas l’enquête publique pour formuler votre demande.

Formulez votre demande officielle de demande de modification de zonage le plus tôt possible et bien avant l’arrêt du projet de PLU en conseil municipal.

Pour une demande de modification de zonage  nécessitant avis de la CDPENAF Commission de protection des espaces naturels et forestiers, il sera trop tard pour formuler votre demande à l’enquête publique. La CDPENAF aura déjà été consultée. La CDPENAF est consultée pour une demande de création d’un STECAL, un changement de destination du bâti agricole vers de l’habitation, etc…

2/ Fouillez dans le projet de PLU !
La phase d’études s’achève par l’arrêt du projet de PLU, et tire le bilan de la concertation avec le public. Les dés sont jetés en quelques sorte. Les études, réunions, modifications et validation du projet de PLU ont quasiment abouti le PLU définitif. Les modifications suite à l’enquête publique seront faîtes à la marge, et il ne faut pas que la demande nécessite une procédure particulière telle que consultation obligatoire ou facultative de la CDPENAF comme évoqué plus haut.

Décision d’arrêt du projet de PLU
=
Délibération du Conseil Municipal

a) Étudiez le projet de PLU par rapport à votre terrain.

Si vous n’avez pu intervenir assez tôt dans la procédure. Votre stratégie sera de tout mettre en œuvre pour défendre vos droits, seul en ayant les connaissances nécessaires pour cela, ou avec l’appui d’un avocat spécialisé en urbanisme.

Consultez au service urbanisme de votre Commune les documents composant le projet de PLU, relatifs à votre terrain.

En cas de menace sur votre terrain, il vous faut analyser TOUS les documents se rapportant à votre terrain, analyser son environnement et les enjeux de l’urbanisation dans l’environnement immédiat ou plus lointain selon les cas.

b) Demandez les copies des documents administratifs.

Dans tous les cas, vous pouvez demander communication de documents composant le projet de PLU, vous intéressant :

• La délibération d’arrêt du projet de PLU,
• Le règlement graphique applicable au secteur de votre terrain,
• Le règlement écrit qui correspond à la zone où se situe votre terrain,
• Les annexes se rapportant à votre terrain.

Beaucoup d’autres document peuvent vous être nécessaires. Voir le programme de notre formation en ligne, ci-dessous.

3/ Participez activement à l’enquête publique sur le projet de PLU

Une fois le projet de PLU arrêté en Conseil municipal, le Maire transmet le dossier de projet de PLU aux Personnes Publiques Associées, puis le soumet à la consultation des habitants de la Commune dans le cadre de l’enquête publique.

Le commissaire-enquêteur est désigné par le Président du Tribunal administratif, il est neutre et indépendant. Il dispose de pouvoirs d’investigation, n’hésitez pas à le solliciter voire à demander une visite sur les lieux.

Mise à l’enquête publique du projet de PLU
=
ARRETE PRIS PAR LE MAIRE

Le public est informé du déroulement de l’enquête publique par :

• les annonces légales dans le journal local (obligatoire),
• l’affichage de l’arrêté de mise à l’enquête en mairie (obligatoire),
• le site internet de la Ville
• le bulletin municipal

a) Consultez le dossier d’enquête publique

Même en l’absence du commissaire-enquêteur, vous pouvez demander à consulter le dossier d’enquête.

b) Impliquez le commissaire-enquêteur dans votre dossier

Le commissaire-enquêteur bénéficie de pouvoirs d’investigation. Il peut mener son enquête de terrain et demander à visiter les lieux et organiser des rencontres avec l’administration.

c) Déposez votre courrier d’observations à annexer au dossier d’enquête publique

Vous joindrez à votre courrier toutes les pièces justificatives et preuves récoltées lors de votre propre enquête.

Vous remettrez un courrier original et conserverez le double avec la mention « reçu le ………..par …………., à annexer au registre d’enquête avec les pièces justificatives suivantes : ………………………………… ».

4/ Intervenez après l’enquête publique

A la clôture de l’enquête publique, le commissaire-enquêteur rédige un rapport. Il relate le bon déroulement de l’enquête, et constate qu’elle a été menée conformément à la réglementation applicable. Il rapporte les observations du public, et donne un avis personnel et motivé sur chaque cas. Le registre d’enquête est ainsi composé des observations du public, de celles du commissaire-enquêteur.

Demandez copie des documents qui vous intéressent

Le rapport du commissaire enquêteur doit être laissé à la disposition du public. Faîtes jouer votre droit à communication des documents administratifs.

Le commissaire-enquêteur a entendu vos demandes. Il a émis un avis défavorable ou assorti de réserves sur le projet de PLU. Cela peut paraître évident pour certains mais rappelons que le PLU peut encore être modifié après l’enquête publique pour tenir compte :

• des avis qui ont été joints au dossier de projet de PLU,
• des observations du public et,
• du rapport du commissaire-enquêteur.

5/ Obtenez les modifications du projet de PLU

La dernière étape se déroule par l’adoption définitive du PLU par le Conseil municipal. La collectivité a intégré les modifications suite aux demandes du commissaire-enquêteur (ce n’est pas une obligation mais le rapport du commissaire-enquêteur a un poids certain), ainsi qu’aux demandes des personnes publiques associées dites les PPA (préfet, chambres consulaires, etc..)

Décision d’arrêt du PLU définitif
=
Délibération du Conseil Municipal

• La délibération du Conseil municipal doit être affichée en Mairie sur le tableau d’affichage réservé aux arrêtés du Maire et délibérations du Conseil.
• La délibération doit être publiée dans un journal local pour répondre aux exigences de publicité édictées par le Code de l’urbanisme.

Le délai de recours de deux mois contre le PLU commence à courir à compter de la plus tardive de ces deux dates : affichage ou publication.

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Vous n’êtes pas convaincu d’avoir envie de faire toutes ces démarches avant l’adoption du PLU ? Je vous invite à lire le témoignage ci-dessous ! Il vous fera peut-être changer d’avis !

Témoignages

Cliquez ici pour lire les témoignages des clients de Droit sur terrain ayant abouti leur demande de modification de zonage.

En 2015, Monsieur V. a lu un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle. » J’y évoque une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie. Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle et donc inconstructible.

Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire trouvées sur le blog. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé. Ce dernier émet dans son rapport un avis défavorable au classement de Mr V. en zone naturelle.

Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de l’avis du commissaire-enquêteur. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !

Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas et ceux des clients de Droit sur terrain, dont les témoignages explicites vous prouvent que vous pouvez vous aussi réussir à faire valoir vos droits face aux collectivités.

Notre formation “Le guide du propriétaire face au PLU” détaille plus amplement le droit à l’information et comment s’organiser pour faire valoir ses droits lors d’une procédure de révision du Plan Local d’Urbanisme

Notre formation est destinée aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Elle est orientée vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU, modèles de courriers à l’appui.

Notre méthode a fait ses preuves ! Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.

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