Loi ALUR et Loi Littoral

Loi ALUR : Comment construire dans les hameaux ?

Loi ALUR : Comment construire dans les hameaux ?

Les PLUmés du Morbihan ! Qui sont-ils ?

Des propriétaires mécontents de constater que leurs terrains avaient été déclassés en terrains inconstructibles dans le nouveau PLU – Plan Local d’Urbanisme, sous prétexte de Loi ALUR. Ils s’estiment plumés de leurs patrimoines sans bien en comprendre les raisons, ils ont bien choisi leur nom « Les PLUmés du Morbihan ! »

Beaucoup de choses se sont dites et contredites. Un Maire interrogé sur le sujet affirmait récemment que la Loi ALUR interdisait dorénavant de construire dans les dents creuses des hameaux.

Or, déclasser des terrains à bâtir au sein d’espaces urbanisés dans le nouveau PLU n’avait aucun sens. Et c’est bien ce qu’il s’est passé pour beaucoup de PLUmés…

Il était nécessaire de clarifier la volonté du législateur et les obligations réelles des Maires dans l’élaboration de leurs PLU. Le Sénateur du Morbihan, Mr Michel Le Souarnec a ainsi interrogé Mme La Ministre du Logement, de l’Egalité et des territoires pour faire la lumière sur le sujet. En deux mots, le sénateur demande pourquoi la Loi ALUR supprime les possibilités de construire à l’intérieur des périmètres bâtis des hameaux alors que la Loi Littoral n’y faisait pas obstacle.

La réponse du Gouvernement est parvenue dans un courrier du 10 février 2016. La Ministre exprime que l’objectif premier du législateur est de maîtriser la consommation d’espace naturel, agricole et forestier. L’urbanisation doit se faire en continuité du bâti existant.

Or, les PLUmés peuvent témoigner que leurs terrains étaient non seulement situés en continuité du bâti mais parfois situés en plein milieu de terrains construits !

Trop de lois donnent trop de nœuds à démêler dans leurs interprétations. A force de trop légiférer, on n’y retrouve plus ses petits !

Bref, la réponse de la Ministre est plus claire. En voici une synthèse.

Comment construire en zone agricole et naturelle

La Loi ALUR impose de déterminer les zones qui peuvent faire l’objet d’un développement maîtrisé par le biais d’un STECAL – Secteur de Taille et de Capacité Limitée. Autrement dit, en évitant le mitage ou les trous de gruyères !

Pour plus de précisions sur les STECAL, vous pouvez lire notre article « Construire en zone naturelle« .

Comment construire sur les Communes littorales, dans les dents creuses des hameaux

Hameaux denses et structurés

  • Le hameau est dense et structuré.
  • Il comporte des constructions à usage d’habitations équipées par les réseaux.
  • La Commune veut en assurer le développement dans le cadre de son projet d’aménagement.
  • Cela se justifie dans le projet de territoire communal.

Le classement en zone urbaine est autorisé par la Loi ALUR. Les constructions nouvelles sont autorisées dans les dents creuses, voire aux franges du hameau existant.

Hameaux en discontinuité de l’urbanisation

  • Le hameau est un ensemble urbain de faible ampleur,
  • Il est intégré à l’environnement par un petit nombre de constructions,
  • Ces constructions sont proches les unes des autres,
  • Elles forment un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Sur la base des constructions existantes, on reconfigure le secteur pour lui conférer les caractéristiques d’un espace structuré assez dense. Ce qui permettra le développement d’une vie sociale tout en s’inscrivant dans les traditions locales.

⇒ Ce hameau est intégré dans un STECAL-Secteur de Taille et de Capacité Limitée. Il est appelé Hameau nouveau intégré à l’environnement

Hameaux de moindre importance

  • Quelques constructions éparses,
  • Implantées sur de vastes parcelles,
  • Entourées d’espaces naturels ou agricoles.

La Loi Littoral est plus contraignante que la loi ALUR.

⇒ L’implantation de constructions nouvelles et d’annexes non accolées est interdite.

Mais :

  1. L’extension des constructions existantes à usage d’habitation est possible,
  2. Le changement de destination du bâti agricole est possible,
  3. Les annexes au bâti d’habitation existant en zone A et N sont autorisées sous conditions hors des STECAL.

Mr Le Souarnec a commenté cette réponse dans la Presse le 27 février 2016. Il regrette l’imprécision de la réponse de la Ministre sur deux questions :

  1. Comment mettre en oeuvre les STECAL – Secteurs de Taille et de capacité Limitée et quelle peut être leur ampleur ?
  2. Comment assouplir l’inconstructibilité des zones situées en discontinuité de l’urbanisation et densifier les dents creuses ?

Mme Pinel a déjà reconnu l’incertitude de la Loi et le besoin de retravailler le sujet. Et notamment la nécessité de requalifier la notion de hameau, variable d’un territoire à l’autre.


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Indispensable pour savoir défendre ses droits !
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Commentaires 8

  1. Bonjour,
    Si j’ai bien compris l’état a le droit avec l’aide de certains élus de nous voler nos bien car on ne parle a aucun moment de dédommagement envers tous ces propriétaires qui perdent de l’argent. Personne est responsable de ce vol en bande organisée ! L’état a créé les communauté de communes pour retirer le droit aux maires et les rassembler comme des moutons qui obéissent au berger.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Si votre terrain est situé en Bretagne, je vous conseille de vous rapprocher des PLUmés de Bretagne.
      Il existe de nombreuses injustices en matière d’urbanisme car la Loi le permet tout simplement.
      Notamment acheter un terrain au prix du constructible en ignorant totalement que la réglementation est en cours de modification et va rendre le terrain inconstructible d’ici quelques mois.
      L’information de l’administré, propriétaire d’un terrain, acquéreur d’un terrain est réduite à peau de chagrin.
      De nombreux terrains transformés en friches pour une exploitation agricole inexistante sont le résultat d’une application de postulats de principe posés par la Loi.
      Le législateur ne s’est pas penché sur l’application de ces postulats dans la réalité. Les auteurs de PLU poursuivent l’objectif de rendre inconstructible les terrains en dents creuses des hameaux sans assurer la logique du classement dudit terrain conformément au Code de l’urbanisme.
      C’est un constat affligeant et pour l’instant c’est ainsi que cela se passe.
      C’est pourquoi, des associations de PLUmés se sont créées et ce mouvement prend de plus en plus d’ampleur.
      Il y a un Forum de PLUmés sur ce site. Vous pouvez librement vous y inscrire, créer un sujet et témoigner de manière anonyme.
      Pour plus de renseignements sur leurs actions, inscrivez-vous à l’espace PLUmés sur ce site. Communiqués de presse, et proposition de projets de lois sont disponibles dans l’espace « documents à télécharger ».
      Vous pouvez y créer un sujet vous concernant, il y aura peut-être des témoignages similaires au votre. Cela fait avancer les choses d’être solidaires et de partager les informations.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    Lors de la succession de ma mère, j’ai hérité de 2 grands terrains constructibles en région parisienne
    , dans l’Essonne
    j’ai payé de très gros frais de succession
    le PLU de la commune a été fait et mes deux terrains sont passés pour un en zone N et EBC et l’autre qui se trouve dans une zone UC , est passé en EBC
    le premier se trouve sur un bord de route entre des pavillons construits de chaque côté et l’autre au milieu d’un petit lotissement
    avec des maisons , sur les côtés , en face etc …
    mes terrains sont en continuité du village, pas dans un hameau
    pour le premier , j’avais même obtenu un CU ,mais la maire m’avait dit que cela ne voulait rien dire et que le permis de construire serait refusé
    J’ai tout fait
    j’ai rencontré le commissaire enquêteur qui semblait me soutenir et qui avait dans son rapport fait une allusion à ces terrains
    j’ai consulté un avocat qui m’a fait son rapport et m’ a dit que nous avions des éléments pour le terrain classé en zone N mais que les juges s’opposaient rarement au PLU, donc je me suis découragée de continuer
    je signale ,bien que cela ne compte pas que le premier terrain n’ a pas l’ombre d’un arbre ((herbe rase) et que le second a deux ou 3 trois arbres dont deux morts,( jardin entrenu régulièrement)
    ce qui est le plus incompréhensible , c’est que non loin de là ( environ 10 kms) on taxe les propriétaires de terrains constructibles pour les obliger à vendre, par manque de terrains !

    Je perds beaucoup d’argent et je voulais savoir si on pouvait trouver une solution

    mon avocat, me dit que le terrain en zone UC mais classé EBC, n’est pas forcément inconstructible ?????
    et que l’autre a été injustement classé mais que le juge avait très peu de chance de modifier
    .
    Nous sommes un peu perdus devant toutes ces règlementations injustes

    en fait , en réalité , ce sont de très beaux terrains ( environ 1000 m2 chacun) , dans une région qui en manque , dans un village qui est cerné de verdure et de champs et on se demande pourquoi inclure un EBC à cet endroit ,
    Le village est dans l’Essonne, en région parisienne . Je crois qu’il y a les mêmes problèmes partout

    Merci si vous avez des infos.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Vous avez des recours contre d’éventuelles erreurs matérielles commises dans le PLU ou erreurs manifestes d’appréciation commises par les auteurs du PLU. Je rédige actuellement des guides pratiques sur le sujet. Inscrivez-vous à la newsletter pour recevoir le guide gratuit « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ». Vous aurez un aperçu synthétique des procédures, voies de recours et renvois vers les articles traitant de ces erreurs.
      Les tribunaux sanctionnent l’erreur de zonage lorsqu’il est démontré qu’il s’agit d’une erreur. Il n’est pas question de savoir si les juges s’opposent au PLU, il est question d’appliquer le Droit et la jurisprudence similaire.
      Ainsi, les juges ont déjà sanctionné le classement en EBC non justifié dans la réalité, et considéré le zonage inadapté car ne répondant pas aux critères posés par le Code de l’urbanisme. Il en va de même pour la zone naturelle. Si vous lisez mon article « Posez votre question à Droit sur terrain« , vous noterez le cas d’un internaute qui a lu mon article sur « l’erreur de classement en zone naturelle ». Il s’est muni des références de la jurisprudence et a rallié le commissaire-enquêteur chargé de l’enquête publique à sa cause. Celui-ci a émis un avis favorable à sa demande et la Mairie a modifié le zonage après l’enquête pour le rendre sur sa majeure partie constructible.
      L’urbanisme est une matière complexe même pour les juristes et avocats. C’est pourquoi, il est essentiel de choisir un avocat ayant des connaissances et de l’expérience en Droit de l’urbanisme.
      Il n’y a pas, selon moi, à présumer de ce que les juges iront en faveur de la Commune. Ce n’est pas la question, les juges appliquent le Droit et cela n’a rien à voir avec des considérations étrangères au Droit.
      Même si les voies de recours contre le PLU sont expirées, vous disposez de voies de recours telles que l’exception d’illégalité ou la demande d’abrogation du règlement illégal. C’est selon moi ce que devrait vous dire un avocat en appuyant ses recours sur l’erreur manifeste d’appréciation commise par les auteurs du PLU.
      Il est important d’agir et de faire valoir vos droits. Je constate régulièrement que des terrains de particuliers sont classés en dépit du bon sens et du Code de l’urbanisme surtout. Les Mairies répondent à des quotas donnés par l’Etat, et commettent des erreurs en n’établissant pas un zonage à la parcelle près répondant aux critères posés pas le code de l’urbanisme. Il y a donc souvent matière à se battre et à obtenir gain de cause devant les juridictions.
      Il y aura bientôt un annuaire en ligne d’avocats en urbanisme, dans le cadre de la refonte plus globale du site.
      Je vous laisse lire le guide gratuit qui vous donnera plus d’indications et n’hésitez pas pour plus de précisions.

      Bonne journée
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour
    Serait il possible d’entrer en contact avec Bruno qui a répondu le 20 Juin 2016 à 8h25 qui est de Haute Savoie. Nous sommes les Plumés de Plouhinec concernés par la même problématique sur la Loi Alur.

    Merci et en attente d’un contact

    1. Auteur
  4. Bonjour,

    Tout d’abord félicitation pour votre site et les infos que vous donnez.
    Je voulais vous informer qu’une nouvelle association est en train de voir le jour en Haute-Savoie pour les mêmes problématiques ALUR que dans le Morbihan. Les enjeux sont bien plus considérable (prix du foncier trés élevé 1000€/m2). Les communes concernées seront Megève, Combloux, Praz/arly, etc…. et de nombreuses autres.
    Une première réunion publique a eu lieu le Vendredi 3 juin 2016 .
    A suivre …..

    Merci encore pour votre site

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous pouvez aimer notre page Facebook, nous y suivons notamment l’évolution des actions menées par les PLUmés du Morbihan.
      Le partage d’informations via Facebook permet de disposer de précieuses informations en temps réel ! 🙂
      Vous pourrez ainsi nous informer des contenus et échanges lors des réunions publiques.
      Un conseil : veillez bien à ce que l’objet de votre association concerne la défense des intérêts urbanistiques de votre commune.
      Pour plus de précisions, je vous conseille la lecture de mon article sur le sujet : recours des associations contre le PLU.

      Grand merci pour vos compliments ! Rendre accessible à tous les règles complexes de l’urbanisme est un challenge, et nous avons besoin de vos encouragements ! 😉
      A très vite.

      Jasmine – Droit sur terrain

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