Comment devient-on PLUmé par le PLU ?
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Comment devient-on PLUmé par le PLU ?
Il y a quelque temps, j’ai été contactée par des propriétaires bretons, victimes du nouveau PLU sur leur Commune. Leur terrain ayant été exclu de la zone UD et classé en zone agricole, ils se trouvent aujourd’hui PLUmés de leur bien. Ce qui apparaît sur le plan de zonage ci-dessus fait apparaître un exemple concret de ce qu’il se passe actuellement sur le Littoral breton.
Le hameau d’abord classé en zone UD du projet de PLU
Le hameau (en haut à droite) est classé en zone UD, zone dite Urbaine et donc constructible. La parcelle construite a été exclue de la zone UD et classée en zone agricole.
Les critères du classement en zone U posés par le Code de l’urbanisme
Selon les articles R 151-18 et 19 du Code de l’urbanisme :
« Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »
Les critères du classement en zone A dite agricole posés par le Code de l’urbanisme
Selon les articles R 151-22 et 23 du Code de l’urbanisme :
« Les zones agricoles sont dites » zones A « . Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
- La construction est une maison individuelle à usage de résidence principale, n’ayant aucun lien avec une quelconque exploitation agricole.
- La superficie du terrain ne suffit en aucun cas à supposer une exploitation agricole viable.
Depuis, ce projet de zonage a été transmis au Préfet pour avis. Ce dernier s’est alors opposé au classement en zone UD du hameau.
Le hameau classé en zone UN suite aux remarques du Préfet
Le Préfet s’exprime ainsi sur le classement du hameau en zone UD :
« Le projet de PLU classe en zone UD deux secteurs à dominante d’habitat. Ces secteurs ne constituent ni un village ni une agglomération.
Or au regard de la jurisprudence récente jointe en annexe 6 toute construction détachée du bâti existant même en dent creuse sur ce type de secteur constitue de l’extension de l’urbanisation. Par conséquent, ces deux secteurs devront être reclassés en A ou en N.«
Ce classement UN est un compromis entre :
- Zone Urbaine, constructible selon la définition du Code de l’urbanisme, et
- Zone Naturelle, inconstructible mais qui peut autoriser les extensions au bâti et la construction d’annexes sous certaines conditions.
A la lecture de ce règlement de zone UN, on retrouve d’ailleurs la réglementation susceptible d’être appliquée sur les zones situées en STECAL – Secteur de Taille et Capacité Limitée.
La position affichée du Gouvernement sur la constructibilité dans les dents creuses des hameaux
Mme La Ministre ayant été interpellée par les associations de PLUmés sur l’application de la Loi ALUR sur le littoral breton a rendu un avis en date du 10 février 2016 au sujet de l’urbanisation dans les dents creuses des hameaux.
J’ai d’ailleurs posté un article « Loi ALUR : construire dans les hameaux« , synthèse de cet avis.
La Commune avait considéré dans un premier temps ce hameau comme un secteur dense et structuré permettant de le classer en zone UD
Ce classement permettait l’implantation de constructions nouvelles par comblement de dents creuses, voire la possibilité de constructions nouvelles aux franges du hameau existant. Il s’agit d’ailleurs de la première possibilité envisagée par la Ministre dans sa note ci-dessus reproduite.
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Passer d’une zone Urbaine dite UD à une zone UN, Urbaine et Naturelle n’est pas une décision anodine. Le Préfet s’est radicalement opposé aux auteurs du PLU sur la notion de densité du hameau pour amener à ce revirement de situation. Or, il ressort de cette expérience relatée ci-dessus qu’il devient très compliqué pour les différents intervenants à l’élaboration du PLU de cerner la notion de densité du hameau. Cette notion de densité n’étant par ailleurs pas explicitée dans la note de la Ministre ci-dessus. Il paraît urgent de remédier à ce flou législatif auquel se heurte les élus et opérationnels, ainsi que le demande la Coordination nationale des PLUmés. De nombreuses familles, auparavant propriétaires de terrains constructibles, se trouvent aujourd’hui PLUmées de la constructibilité de leur terrain sans l’ombre d’un dédommagement quant à la perte de valeur de leur patrimoine.
Mise à jour du 27 novembre 2018 – La LOI ELAN
La loi ELAN vient d’être promulguée. De nouvelles dispositions obtenues grâce à l’action des PLUmés de Bretagne viennent compléter et modifier cet article. Prenez toujours compte des dates de publications des articles du Blog, constatant des faits à un moment donné.
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Notre formation est destinée aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Elle est orientée vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU, modèles de courriers à l’appui.
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10 réflexions sur “Comment devient-on PLUmé par le PLU ?”
En Auvergne notre maire après avoir déposé un permis de construire sur la parcelle de terrain qu il donne a son fils, s est lancé dans un PLU – Dans notre hameau, sur le 1er jet de projet que j ai vu en Mairie curieusement tous les terrains étaient sortis de la zone constructible excepté celui d un adjoint. Après que je lui en fais réflexion, le terrain du voisin de l’adjoint a été reclassé – Mais notre terrain attenant qui faisait partie de la même parcelle initiale est sorti – il est entouré de maisons sur 3 côtés, notre locataire agricole ne peut plus s en servir de pré de fauche à cause de la proximité des habitations et ne voudra bientôt plus le louer les voisins ne supportant plus la prèsence des animaux- c était notre seul bien, l heritage de mon époux qui de fait se retrouve sans rien par rapport à ses frère et soeur Un parent ne peut pas déshériter l un de ses enfants mais un maire peut décider (une semaine après que mon époux ait signé pour que sa soeur puisse vendre la maison parentale) de réduire son héritage à néant alors que l état à encaisser des taxes sur la valeur avant PLU !! D autres plumés sur la commune comme nous ont relevé des choses qui dans le privé s’appelle « délit d initié » ou « spoliation » ou « favoritisme ». Peut on espérer avoir gain de cause devant un tribunal ?
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier. Le classement du terrain est il justifié au regard des documents du PLU ? Le PLU doit être étudié.
Y a t il eu un détournement de procédure ou autre fait avéré pouvant être prouvé ?
Je propose une étude préalable à un tarif avantageux pour faire une première analyse d’un dossier. N’hésitez pas à me faire une demande de devis dans la rubrique Mes services.
Bonjour
J’ai gagné en appel concernant la classification de mon terrain en zone constructible.
Mais maintenant il y a l’élaboration d’un plui….de ce fait le maire qui n’à pas digéré sa défaite devant la cour d’appel ,vient de reclasser mon terrain en zone N.
J’ai perdu la vente de 2 parcelles ..80000 euros. Car le maire a dissuadé les acheteurs .
Je dois donc attendre l’enquête publique pour pouvoir repartir devant les tribunaux
Est ce que le jugement d’une cour d’appel a du poids. ….et le harcèlement du 1er magistrat est il condamnable.
Bonjour
A signaler au service du contrôle de légalité de la Préfecture.
Bonjour et tous mes encouragements pour ce blog très fourni.
L’affaire se passe dans une Commune rurale de 1400 habitants. Le Maire prépare un PLU très restrictif avec une consommation prévisionnelle réduite de moitié par rapport à ce qui s’est fait sur les dix dernières années, soit 15 Ha sur une surface de 15.000 Ha, et va rendre inconstructible tous les quartiers périphériques, y compris les terrains d’assise des maisons. A cela, il prépare l’adhésion à un parc naturel dont on sait que la réglementation particulière privera les propriétaires des seules dérogations alors possible (Cadre STECAL). Son projet de PLU ne comprend aucune réserve foncière pour l’habitat ou pour une quelconque zone d’activité. Cette Commune pourtant ne dispose même pas d’un supermarché. Il est prévu de juste boucher les « dents creuses » en imaginant que les quelques terrains de 500 M2 dans le périmètre urbain vont trouver preneur. Mais qui achèterait un mouchoir pour sa résidence dans une telle Commune rurale ? Bref, c’est une chappe de plomb Stalinienne qui s’abat sur la Communauté. Pensez vous qu’à ce stade on puisse parler d’une voie de fait et axer l’opposition à ce PLU sur cet argumentaire ?
Bonjour et merci pour votre message ! 🙂
La voie de fait est une notion très précise en Droit administratif, je vous invite à faire une recherche sur le sujet.
Vous pourriez constituer un collectif ou une association pour soulever les incohérences relevées dans l’aménagement du territoire.
Il convient de demander communication du PADD, du rapport de présentation, du zonage et du règlement du PLU afin d ‘étudier de près les justifications sur les choix de zonage retenus et leurs cohérences. De la même manière, si un SCOT s’applique à l’échelle intercommunale, vous pourriez analyser et confronter les documents contenant projection sur l’aménagement futur de votre Commune et notamment les besoins en logements pour mettre en lumière les incohérences sur le sujet.
Votre argumentaire doit être objectivement fondé sur les documents de planifications en matière d’aménagement. Si vous avez des demandes particulières à formuler en conclusion de votre analyse, il convient de le signaler à l’enquête publique, et par courrier recommandé à l’attention du Maire. Evidemment, l’action collective a plus de poids que l’action individuelle. J’ai rédigé un guide sur le sujet du recours collectif contre le PLU, votre avis critique sur ce guide gratuit me serait précieux pour l’améliorer.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Merci pour votre réponse, mais j’ai déjà rencontrer le Maire qui étant membre de la communauté de commune rejette la responsabilité sur celle ci, c’est tellement plus facile. De plus son intérêt est de vendre les parcelles de son lotissement sachant qu’une partie de la viabilisation de mon terrain reste a la charge de la mairie. C’est bien là le ridicule de cette loi car j’avais un acheteur intéressé pour mon terrain de 2300 m² et qui ne se voyait pas vivre en lotissement . La Mairie lui ont tellement mis la pression que cette famille ne s’installera pas dans notre village. Et je pense que beaucoup de Maires vont réagir de cette façon . Cela leur permet de vendre les parcelles en lotissement <1000m² déjà viabilisées.
Merci encore.
Bonjour,
Je suis sincèrement désolée d’une erreur de manipulation. J’ai supprimé votre inscription sur le site de manière involontaire.
Il faudrait renouveler votre inscription.
Il est difficile de se prononcer sur votre dossier sans en connaître les tenants et les aboutissants.
Vous devriez peut-être songer à une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
Vous disposerez d’un éclairage aiguisé sur les lois et jurisprudence applicables à votre situation, seul moyen selon moi de discuter sur un pied d’égalité avec l’administration.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une parcelle constructible de 2300m² a la sortie du village, cette parcelle est voisine d’une exploitation agricole de plusieurs hectares . Dans la cadre de la loi ALUR, cette parcelle devient agricole. Qui peut imaginer que mon voisin agriculteur va me racheter cette parcelle de 2300m² si on compte les frais de notaire ? Cela ne l’intéresse pas et je le comprends ! Résultat ce terrain va devenir une friche alors que l’on aurait pu construire une maison avec une famille qui permettrait de tenir l’école ouverte . Mais je pense que le but de l’état est de développer les villes au détriment des campagnes.
Bonjour,
Vous n’avez aucune obligation de vendre votre terrain au motif qu’il a été classé en zone agricole.
Vous pouvez contester ce classement en zone agricole sur le fondement de l’erreur manifeste d’appréciation.
Je vous conseille de lire l’article Erreur sur classement en zone agricole.
Les auteurs du PLU sont contrôlés par les juges dans leurs applications des textes. Ils doivent pouvoir justifier les motifs du classement sous peine de sanction et déclaration d’illégalité du zonage par le juge.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain