Zone AU ou Zone A Urbaniser

Urgent de construire en zone AU !

Urgent de construire en zone AU

La Zone AU – A Urbaniser dans le collimateur du Gouvernement

La zone AU ou A urbaniser est destinée à être ouverte à l’urbanisation (Article R. 151-20 du Code de l’Urbanisme). La zone AU n’est pas encore équipée en réseaux de viabilisation, mais la Commune a identifié ce secteur pour développer l’urbanisation à court, moyen ou long terme.

La zone AU se subdivise en deux zones :

  • 1AU  = à proximité des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement
  • 2AU = distante des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement

La ZONE 1AU = constructible et proche des réseaux

Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement sont à proximité de la zone AU et ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.

Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

La ZONE 2AU = non constructible et distante des réseaux

Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.

Son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du Plan Local d’Urbanisme.

Que reproche le Gouvernement aux zones A Urbaniser ?

Les zones AU sont surdimensionnées. Elles ne correspondent pas à l’usage des terrains ni à la réalité des projets d’aménagement envisagés. Sont souvent classées en 2AU des zones destinées à constituer des réserves foncières théoriques. De plus, les zones 2AU favorisent l’étalement urbain au détriment de l’optimisation du tissu déjà urbanisé.

La loi ALUR a dans le viseur les zones A Urbaniser = Zones 2AU

L’urbanisation de la zone 2AU sous contrôle de l’Etat

La collectivité prévoit de modifier son Plan Local d’Urbanisme pour urbaniser une zone 2AU. Elle doit produire une délibération motivée démontrant que l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zone U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction.

Autrement dit, la Commune devra prouver qu’il n’y a plus aucune possibilité de construire dans les secteurs déjà urbanisés (L 123-13-1 du Code de l’urbanisme). Donc, si le projet est faisable dans un secteur déjà urbanisé, le Préfet devrait s’opposer à l’ouverture à l’urbanisation pour appliquer les nouvelles dispositions de la Loi ALUR.

Aucun projet depuis 9 ans : retour à la zone naturelle

La zone 2AU n’a fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création. Elle sera considérée comme zone naturelle et ne pourra plus être ouverte à l’urbanisation sauf à engager une procédure de révision du PLU.

Prenons un exemple.

  1. Mai 2005 : Approbation du Plan Local d’Urbanisme et classement d’une zone 2AU,
  2. Mai 2015 (plus de 9 ans après) : aucune urbanisation n’a été menée par la Commune sur la zone 2AU, ni action d’acquisition foncière par la collectivité sur cette zone,
  3. La Commune doit engager la révision de son Plan Local d’Urbanisme pour ouvrir la zone 2AU à l’urbanisation,
  4. A défaut de réviser le PLU, la zone 2AU sera reclassée en zone naturelle.

Les anciennes zones A Urbaniser reclassées en zones naturelles

Si aucune modification du PLU n’a été entamée avant le 26 mars 2014, les dispositions nouvelles de la loi ALUR devront être respectées. Cette nouvelle disposition entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015.

Toutes les modifications approuvées après cette date devront donc respecter la loi ALUR sur ce point.

Les propriétaires de terrains en zones AU

Les zones AU, anciennement promises à être constructibles un jour, ont de fortes « chances » d’être reclassées en zones naturelles et donc inconstructibles si l’ouverture à l’urbanisation n’a pas eu lieu dans les neuf ans à compter de la date d’approbation du PLU (art. 139 de la loi ALUR).

Mise à jour

Loi Biodiversité 

Loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages

Un nouveau texte de 174 articles qui modifie notamment le régime des Zones AU – A Urbaniser.

Zone AU et révision du PLU

L’article L. 153-31 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que le PLU est révisé lorsque l’établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide également « d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier ».

L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que : « dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ».


Cliquez ici pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
e-book3-Terrains-PLU

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Commentaires 4

  1. bonjour ,
    j aimerai savoir l avenir d un terrain classé zone 2 A U .
    il y a t il un espoir proche pour que ce terrain soit constructible .
    merci
    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite l’étude de l’environnement du terrain ou un médium pourrait répondre à la question ! 😉
      Renseignez-vous déjà en Mairie pour connaître les projets d’urbanisation alentour et la viabilisation possible de la zone où est situé le terrain.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Madame,

    J’ai pris connaissance de votre site, je vous suis très reconnaissante d’avoir mise à disposition ces informations précieuses pour un grand nombres d’entre nous.

    Je me permets de prendre contact avec vous car aujourd’hui nous sommes perdu.

    Le grand-père de mon conjoint souhaite lui donner un terrain qui se trouve dans une zone AUba3, celui -ci est âgé malgré de nombreuses démarches aucune n’a abouti. Nous nous sommes âgé de 23 et 25 ans et nous n’y comprenons malheureusement pas grands chose, sans cette opportunité nous resterons en location. C’est la raison pour laquelle je me permets de prendre contact avec vous afin de trouver une solution.

    Ce matin même nous nous sommes rendu voir la responsable urbaniste de la commune qui nous demande de faire un courrier de mise en constructibilité d’une partie ou de la totalité de la parcelle en argumentant notre demande, malheureusement notre manque de connaissance nous fait défaut.

    En effet comme vous pourrez le constater sur le plan joint le terrain est desservi par une route communal est équipé en matière d’assainissement, eau potable de voirie sauf l’électricité nous sommes en train de voir avec ERDF aussi il est bordé d’une maison à 13metrès exactement du terrain qu’il souhaiterait nous céder. Le motif sur le certificat d’urbanisme est « considérant le terrain situé zone AUba3 du PLU, zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, à vocation principale d’habitat, dans laquelle les construction ne sont admises que dans le cadre d’opérations d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur ou des surfaces inférieur d’un seul tenant. Considérant que le projet d’une maison individuelle ne constitue pas une opération d’ensemble et qui contrevient au disposition de l’article AUb2 du Plu précité ».

    Nous ne savons plus que faire appart ce courrier qui nous décontenance car nous ne possédons pas les arguments nécessaire, je me tourne vers vous en dernier recours pour trouver une aide.

    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Ce C.U opérationnel doit vous informer officiellement sur la faisabilité d’un projet, la présence des réseaux publics et la future réalisation de réseaux publics dans l’environnement. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme. Donc, conservez le soigneusement.

      Ensuite, vous faîtes état de tous les arguments à développer dans votre question, pour faire la demande de déclassement en zone constructible. Reprenez point par point, à quelle distance se situe tous les réseaux publics de votre terrain, et où se situe la voie d’accès. En vous aidant de ce qui est inscrit au C.U.
      Joignez le plan de cadastre. Envoyez votre courrier recommandé comme vous le conseille la personne de l’urbanisme, et vous verrez quelle réponse écrite vous est apportée.
      Peut-être qu’une modification du PLU est en cours ou à venir. C’est le moment de vous manifester.
      1/ Rédigez un courrier argumenté sur les éléments objectifs de constructibilité immédiate : 1/ Présence des réseaux publics 2/ Que dit le C.U 3/ L’accès direct à la voie publique.
      2/ Demandez si une procédure de modification ou révision du PLU est engagée. Si oui, quel est le calendrier et prochaine étape.

      Revenez vers nous et tenez nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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