Zone AU ou Zone A Urbaniser

Urgent de construire en zone AU !

Urgent de construire en zone AU

La Zone AU – A Urbaniser dans le collimateur du Gouvernement

La zone AU ou A urbaniser est destinée à être ouverte à l’urbanisation (Article R. 151-20 du Code de l’Urbanisme). La zone AU n’est pas encore équipée en réseaux de viabilisation, mais la Commune a identifié ce secteur pour développer l’urbanisation à court, moyen ou long terme.

La zone AU se subdivise en deux zones :

  • 1AU  = à proximité des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement
  • 2AU = distante des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement

La ZONE 1AU = constructible et proche des réseaux

Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement sont à proximité de la zone AU et ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.

Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.

La ZONE 2AU = non constructible et distante des réseaux

Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.

Son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du Plan Local d’Urbanisme.

Que reproche le Gouvernement aux zones A Urbaniser ?

Les zones AU sont surdimensionnées. Elles ne correspondent pas à l’usage des terrains ni à la réalité des projets d’aménagement envisagés. Sont souvent classées en 2AU des zones destinées à constituer des réserves foncières théoriques. De plus, les zones 2AU favorisent l’étalement urbain au détriment de l’optimisation du tissu déjà urbanisé.

La loi ALUR a dans le viseur les zones A Urbaniser = Zones 2AU

L’urbanisation de la zone 2AU sous contrôle de l’Etat

La collectivité prévoit de modifier son Plan Local d’Urbanisme pour urbaniser une zone 2AU. Elle doit produire une délibération motivée démontrant que l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zone U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction.

Autrement dit, la Commune devra prouver qu’il n’y a plus aucune possibilité de construire dans les secteurs déjà urbanisés (L 153-38 du Code de l’urbanisme).

« Lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones. »

Par conséquent, si le projet est faisable dans un secteur déjà urbanisé, le Préfet devrait s’opposer à l’ouverture à l’urbanisation pour appliquer les nouvelles dispositions de la Loi ALUR.

Aucun projet depuis 9 ans : retour à la zone naturelle

La zone 2AU n’a fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création. Elle sera considérée comme zone naturelle et ne pourra plus être ouverte à l’urbanisation sauf à engager une procédure de révision du PLU.

Prenons un exemple.

  1. Mai 2005 : Approbation du Plan Local d’Urbanisme et classement d’une zone 2AU,
  2. Mai 2015 (plus de 9 ans après) : aucune urbanisation n’a été menée par la Commune sur la zone 2AU, ni action d’acquisition foncière par la collectivité sur cette zone,
  3. La Commune doit engager la révision de son Plan Local d’Urbanisme pour ouvrir la zone 2AU à l’urbanisation,
  4. A défaut de réviser le PLU, la zone 2AU sera reclassée en zone naturelle.

Les anciennes zones A Urbaniser reclassées en zones naturelles

Si aucune modification du PLU n’a été entamée avant le 26 mars 2014, les dispositions nouvelles de la loi ALUR devront être respectées. Cette nouvelle disposition entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015.

Toutes les modifications approuvées après cette date devront donc respecter la loi ALUR sur ce point.

Les propriétaires de terrains en zones AU

Les zones AU, anciennement promises à être constructibles un jour, ont de fortes « chances » d’être reclassées en zones naturelles et donc inconstructibles si l’ouverture à l’urbanisation n’a pas eu lieu dans les neuf ans à compter de la date d’approbation du PLU (art. 139 de la loi ALUR).

Mise à jour

Loi Biodiversité 

Loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages

Un nouveau texte de 174 articles qui modifie notamment le régime des Zones AU – A Urbaniser.

Zone AU et révision du PLU

L’article L. 153-31 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que le PLU est révisé lorsque l’établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide également « d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier ».

L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que : « dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ».


Cliquez ici pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
e-book3-Terrains-PLU

Commentaires 10

  1. Bonjour,

    Je suis l’heureuse héritiaire d’un terrain de 2000m2 sur la commune d’ustaritz (64).
    Mon terrain (une seule et même parcelle) est divisé en deux zones : une en UC et une en 1AU.
    Autour nous sommes entre des parcelles UC déjà construites et des partielles 1AU. les différentes parcelles qui sont en 1AU définissent un « ensemble groupé »
    Le PLU, en révision, prévoit de passer la partie de la parcelle 1AU en zone agricole. Et si cela n’est pas accepté elle restera en 1AU.
    A ce jour, la mairie m’explique que pour bâtir sur mon terrain en 1AU il faut que l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines aussi en 1AU construisent « le même type de construction » que moi.
    Est il possible d’avoir une solution pour pouvoir bâtir ma maison sur ce côté de parcelle ?
    Merci pour votre aide
    Elodie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessiterait l’étude concrète de votre dossier pour analyser les meilleurs démarches à mener et notamment contester un zonage agricole qui à priori, ne semble pas fondé dans les faits et donc pas fondé en Droit.
      Il convient par ailleurs d’analyser le règlement de zone 1AU applicable à vos terrains, pour envisager les solutions possibles.
      Si le PLU est en révision, je ne peux que vous conseiller de vous faire conseiller bien en amont pour négocier et obtenir ou maintenir le zonage le plus favorable pour vous.
      Je suis souvent sollicitée par mes clients un peu « tard » dans la procédure, ce qui est bien dommage dans certaines situations où les propriétaires se sont eux-mêmes tirés une balle dans le pied en attendant passivement que la Mairie propose les solutions pour réaliser leurs projets.
      Or, la Mairie élabore son PLU révisé sous une série de contraintes législatives, en fonction de ses capacités d’aménagement, qui plus est en association avec les personnes publiques associées. L’intérêt individuel est perdu dans ces méandres de complications, et n’est quasiment jamais pris en considération.
      J’interviens régulièrement sur ce type de dossier, si vous souhaitez faire appel à mes services, il suffit de faire une demande de devis gratuit dans la rubrique Mes services.
      A bientôt de vos nouvelles
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,

    Je me permet de vous solliciter car mon terrain est en zone 2AU mais cependant il touche ma parcelle qui elle est en zone UC . ais-je le droit d’utiliser les réseaux de la zone UC pour rendre constructible mon terrain en zone 2AU ?

    Je vous remercie par avance.

    Laurent

    1. Auteur

      Bonjour Laurent !
      Cela nécessite l’étude de votre dossier. Quelle superficie de la zone 2AU ? Quel potentiel de logements supplémentaires ? Quelle capacité des réseaux publics pour accueillir de nouveaux logements ? EDF, EAU potable, assainissement ?
      Les réseaux sont publics, si les conditions techniques sont remplies, tout usager peut s’y raccorder. A voir en fonction des caractéristiques propres à votre dossier, et développer les arguments pour demander la modification du zonage 2AU.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    Nous nous permettons de solliciter votre expertise au sujet du classement d’un terrain (2 ha 37), situé à quelques centaines de mètres de chez nous.

    Dans votre article « Urgent de construire en zone AU », vous indiquez qu’une zone 2AU n’ayant fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création est considérée comme zone naturelle.
    Dans notre cas, le PLU date du 09/07/2007. Le terrain en question a été acheté par la mairie le 08/07/2016. Lors de cet achat, le terrain était classé en 2AUA, mais nous ne savons pas encore si ce classement date de ce PLU ou du POS précédent.

    Questions :
    1/ si c’est lors de PLU du 09/07/2007 que le terrain a été classé en 2AUA, est-ce-que (à 1 jour près) l’acquisition par la mairie le 08/07/2016 constitue une acquisition foncière qui ne permet pas de considérer le terrain comme zone naturelle ?
    Si c’est le cas, est-ce qu’un nouveau délai de 9 ans commence à courir au 08/07/2016 ? Ou un autre délai ?

    2/ si le terrain était déjà en 2AUA avant le PLU de 2007, est-ce que le terrain aurait dû être reclassé en zone naturelle à la date d’achat par la mairie ?

    3/ la mairie a engagé une modification du PLU en août 2016 pour classer le terrain en 1AUA. Après enquête publique, le conseil municipal a approuvé cette modification le 20/07/2017.
    Toutefois avec les autres riverains, nous nous sommes mobilisés contre ce projet (sur la forme et sur le fond) dès l’enquête publique et après la délibération du conseil municipal.
    Finalement, le 05/04/2018 le conseil municipal a décidé d’abroger sa décision du 20/07/2017 (suite à l’intervention de la préfecture saisie par nous par recours hiérarchique) ; le terrain est revenu, selon la mairie, à un classement 2AUA.
    Cette dernière décision a-t-elle une incidence sur le classement du terrain et sur les délais ?

    Nous avons donc remporté une première bataille contre la mairie, mais une révision générale du PLU étant en cours, le sujet risque de revenir d’actualité.

    Merci beaucoup pour votre aide,
    Christine

    1. Auteur

      Bonjour Christine !
      J’ai du mal à comprendre vos questions ! 🙁 Je dirais sous toutes réserves de vérifications des éléments propres au dossier :
      1/ Ecrivez un courrier recommandé à la Mairie pour savoir de quand date le classement évoqué, et demandez copie des documents administratifs justificatifs.
      Je regrette mais je ne comprends pas cette question.
      2/ En 2007, les dispositions sur les zones 2AU n’étaient pas en vigueur
      3/ Si le Maire retire sa délibération approuvant modification du PLU, il doit appliquer le PLU immédiatement antérieur. C’est une réponse très grossière car les spécificités des procédures ne permettent pas de répondre à ce type de question très pointue sur un blog.
      Pour vous mobiliser efficacement, et vu la complexité de la situation, je vous conseillerai d’organiser votre défense par la création d’une association LOI 1901.
      Cela vous permettra de mutualiser les frais éventuels de recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Analyser une telle situation relève d’une consultation juridique sur dossier. Comme vous le dites justement, votre problème de changement de zone (dont je n’ai pas saisi les tenants et aboutissants), risque fort de repointer le bout de son nez plus étayé et juridiquement encadré. Il faudra donc disposer d’un dossier clair, précis et juridiquement argumenté.
      Désolée de ne pouvoir plus vous renseigner, les limites aux questions réponses sur ce blog se posent lorsque la frontière entre question et consultation sur dossier est franchie…
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. bonjour ,
    j aimerai savoir l avenir d un terrain classé zone 2 A U .
    il y a t il un espoir proche pour que ce terrain soit constructible .
    merci
    cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !
      Cela nécessite l’étude de l’environnement du terrain ou un médium pourrait répondre à la question ! 😉
      Renseignez-vous déjà en Mairie pour connaître les projets d’urbanisation alentour et la viabilisation possible de la zone où est situé le terrain.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Madame,

    J’ai pris connaissance de votre site, je vous suis très reconnaissante d’avoir mise à disposition ces informations précieuses pour un grand nombres d’entre nous.

    Je me permets de prendre contact avec vous car aujourd’hui nous sommes perdu.

    Le grand-père de mon conjoint souhaite lui donner un terrain qui se trouve dans une zone AUba3, celui -ci est âgé malgré de nombreuses démarches aucune n’a abouti. Nous nous sommes âgé de 23 et 25 ans et nous n’y comprenons malheureusement pas grands chose, sans cette opportunité nous resterons en location. C’est la raison pour laquelle je me permets de prendre contact avec vous afin de trouver une solution.

    Ce matin même nous nous sommes rendu voir la responsable urbaniste de la commune qui nous demande de faire un courrier de mise en constructibilité d’une partie ou de la totalité de la parcelle en argumentant notre demande, malheureusement notre manque de connaissance nous fait défaut.

    En effet comme vous pourrez le constater sur le plan joint le terrain est desservi par une route communal est équipé en matière d’assainissement, eau potable de voirie sauf l’électricité nous sommes en train de voir avec ERDF aussi il est bordé d’une maison à 13metrès exactement du terrain qu’il souhaiterait nous céder. Le motif sur le certificat d’urbanisme est « considérant le terrain situé zone AUba3 du PLU, zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, à vocation principale d’habitat, dans laquelle les construction ne sont admises que dans le cadre d’opérations d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur ou des surfaces inférieur d’un seul tenant. Considérant que le projet d’une maison individuelle ne constitue pas une opération d’ensemble et qui contrevient au disposition de l’article AUb2 du Plu précité ».

    Nous ne savons plus que faire appart ce courrier qui nous décontenance car nous ne possédons pas les arguments nécessaire, je me tourne vers vous en dernier recours pour trouver une aide.

    Merci par avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Ce C.U opérationnel doit vous informer officiellement sur la faisabilité d’un projet, la présence des réseaux publics et la future réalisation de réseaux publics dans l’environnement. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme. Donc, conservez le soigneusement.

      Ensuite, vous faîtes état de tous les arguments à développer dans votre question, pour faire la demande de déclassement en zone constructible. Reprenez point par point, à quelle distance se situe tous les réseaux publics de votre terrain, et où se situe la voie d’accès. En vous aidant de ce qui est inscrit au C.U.
      Joignez le plan de cadastre. Envoyez votre courrier recommandé comme vous le conseille la personne de l’urbanisme, et vous verrez quelle réponse écrite vous est apportée.
      Peut-être qu’une modification du PLU est en cours ou à venir. C’est le moment de vous manifester.
      1/ Rédigez un courrier argumenté sur les éléments objectifs de constructibilité immédiate : 1/ Présence des réseaux publics 2/ Que dit le C.U 3/ L’accès direct à la voie publique.
      2/ Demandez si une procédure de modification ou révision du PLU est engagée. Si oui, quel est le calendrier et prochaine étape.

      Revenez vers nous et tenez nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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