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Refus de permis de construire et frais engagés

Refus de permis de construire et frais engagés : que faire ?

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achat terrain

 

Bonjour,

Nous voudrions savoir quels sont les recours possibles pour se faire rembourser des frais que nous avons engagés suite à un permis de construire refusé.
Le permis de construire à été refusé suite à une insuffisance de défense incendie sur le terrain alors que le certificat d’urbanisme est positif, nous avons également fait des déplacements à la mairie et n’avons pas été mis au courant de ce point.
Le propriétaire du terrain s’est engagé au près de la mairie pour faire ces travaux avec une attestation que notre agence immobilière nous a remis quand nous les avons informé du refus du PC.
Aujourd’hui nous voulons nous retirer de l’achat du terrain mais nous voulons aussi nous faire rembourser de l’étude de sol que nous avons fait et auprès du maître d’œuvre, que devons nous faire?

Cordialement.


Madame, Monsieur,

Bonjour !

Il faut bien lire les conditions suspensives mentionnées à votre promesse de vente, c’est à dire les conditions contractuelles vous permettant de renoncer à l’achat du terrain.
Nous relevons plusieurs points juridiques dans votre question que nous développons ci-dessous.

Il convient d’anticiper les éventuels problèmes dès la promesse de vente et pendant l’instruction du permis de construire.

Le certificat d’urbanisme et le refus de permis de construire

Il existe deux catégories de certificats d’urbanisme :

  1. Le C.U de simple information – cocher petit a) dans le formulaire de demande,
  2. le C.U pré opérationnel – cocher petit b) dans le formulaire de demande et suivre précisément les instructions de la notice.

Le C.U d’information vous informe des règles d’urbanisme applicables.
Le C.U pré opérationnel vous indique si votre projet de construction est réalisable par rapport aux règles d’urbanisme applicables.

Nous recommandons systématiquement le C.U pré opérationnel.

Le C.U de simple information confirme que les règles d’urbanisme ne s’opposent pas à la réalisation d’un projet de construction. Il n’accorde pas de droits précis sur la hauteur, l’implantation, les conditions de sécurité…

Le remboursement de l’étude de sol est à prévoir dès la promesse de vente

  • Le remboursement des frais de l’étude de sol a été prévu dans la promesse de vente en cas de renonciation à l’achat. Le remboursement ne pose à priori pas de problème.
  • Le remboursement des frais de l’étude de sol n’a pas été prévu dans la promesse de vente.
    Il vous faut négocier avec le vendeur de lui vendre l’étude de sol qui lui servira pour le prochain acquéreur.
    Si le vendeur refuse, vous perdez les frais engagés.
    Ultime recours, vous pouvez proposer à l’agent immobilier de vous mettre en relation avec le futur acquéreur, afin de lui vendre l’étude de sol.

Le notaire vous confirmera vos droits à ce sujet, ainsi que l’opportunité des procédures à suivre.

Droit à l’information en cours d’instruction pour éviter un refus de permis de construire

Vous avez le droit de demander communication des avis rendus par les différents organismes lors de l’ instruction du permis de construire. En l’occurrence, il s’agit sûrement de l’avis du SDIS – Service Départemental d’Incendie et Secours.

Obtenir ces avis avant de se voir opposer un refus de permis peut permettre de sauver son permis de construire.

Il vaut mieux anticiper et résoudre les problèmes en amont que d’être mis face au fait accompli.

Il existe donc deux possibilités :

  1. Renoncer à l’achat du terrain ou,
  2. Exercer un recours contre le refus de permis de construire.

Renoncer à l’achat du terrain suite au refus de permis de construire

Condition suspensive relative au refus de permis de construire

Le refus de permis de construire est une condition suspensive de la promesse de vente. Vous pouvez renoncer à l’achat du terrain sans perdre votre indemnité.

Avenant à la promesse de vente et prolongation de la promesse de vente

Le vendeur est de bonne foi et se propose d’effectuer les travaux demandés par l’administration. Il doit obtenir votre accord et vous faire signer un avenant à la promesse de vente.

Seul un avenant permet de prolonger les délais prévus à la promesse de vente et de modifier les conditions initiales.

Vous indiquez que le propriétaire se propose de réaliser les travaux nécessaires pour résoudre le problème technique « incendie » ayant engendré le refus. Une autre solution se dessine peut-être…

En effet, si le propriétaire est en mesure d’indiquer quand et comment il peut réaliser ces travaux, si ces travaux ne dépendent pas de l’accord de tiers. A étudier, si le Maire n’aurait pas pu délivrer un permis de construire sous réserve de respecter la réalisation de ces travaux.

Au lieu d’un refus pur et simple, qui oblige à reprendre la procédure à zéro : nouveau dossier de permis, nouveaux délais…

Il est peut-être opportun pour vous ou le vendeur d’étudier les possibilités d’exercer un recours à l’encontre du refus de permis de construire.

Cela coûte les frais de recommandé et le temps de rédiger le courrier.

Il convient alors de démontrer qu’un permis de construire assorti de réserves aurait pu être accordé au lieu et place d’un refus.

Le recours gracieux à l’encontre d’un refus de permis de construire peut se faire en deux étapes :

Exercer un recours à l’encontre du refus de permis de construire

Demander au Maire de retirer le refus de permis de construire et délivrer un permis assorti de prescriptions

Il peut être opportun pour le vendeur ou vous-mêmes d’exercer un recours gracieux à l’encontre du refus du permis de construire et de demander :

  1. Le retrait de l’arrêté de refus de permis. Le refus de permis peut être illégal en ce que des travaux sont réalisables pour respecter les règles relatives à la sécurité incendie.
    Ces prescriptions auraient pu figurer dans un permis assorti de réserves.
  2. La délivrance d’un nouveau permis assorti de la réserve de respecter les prescriptions relatives à la sécurité incendie 

En effet, le sujet de la sécurité incendie en zone rurale est un problème récurrent qui a fait l’objet de questions écrites au Gouvernement. Il s’en est suivi une réforme qui a abouti sur le Décret  n°2015-1174 du 27 février 2015.
Les services de la Préfecture peuvent vous informer sur les modalités d’application de ce Décret : le refus de permis était-il inévitable ?
Un permis assorti de prescriptions de réaliser des travaux était-il possible ?

Demander à la Préfecture de prendre position sur l’illégalité du refus de permis de construire

Il est possible d’adresser en parallèle du recours gracieux au Maire un courrier détaillé au service du contrôle de légalité de la Préfecture.
Il se peut que le refus de permis soit bien légal en fonction des éléments précis de votre dossier.

Dans tous les cas, la Préfecture dispose de tous les éléments pour juger de la légalité ou de l’illégalité d’un refus de permis.

Vous gagnez un temps précieux à lui demander de prendre position.


Cette deuxième partie de la réponse ne vous intéresse guère si vous êtes décidés à ne plus acheter le terrain. Ceci étant, cette démarche mériterait à être plus connue des usagers.

Le recours gracieux est un moyen utile de faire revoir sa position par l’administration. En effet, le Maire a pouvoir pour retirer un arrêté illégal pendant un délai de trois mois.

Qui peut le plus peut le moins, le Maire peut retirer son arrêté de refus dans les quinze jours et délivrer un nouveau permis dans la foulée. Dans ce cas, la faisabilité de l’opération aboutirait à :

  • Fournir un dossier complété par les éléments, études et plans demandés par l’administration,
  • L’administration demande un deuxième avis au SDIS sur ce dossier modifié,
  • Le SDIS fournit un avis avec réserves que les travaux mentionnés soient réalisés,
  • Le Maire procède au retrait du refus de permis et délivre un nouveau permis assorti des prescriptions.

Ces propositions doivent bien sûr être compatibles avec la réglementation applicable à votre cas. Les services de la Préfecture, votre notaire vous sont de précieux conseils.

N’hésitez pas à revenir vers nous pour échanger sur le sujet.

Comme d’habitude, les commentaires de nos lecteurs sont les bienvenus !

Bonne journée à tous,

Droit sur terrain
Jasmine Jovanovic


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Commentaires 14

  1. Bonjour,
    Je vous contacte car j’ai un soucis avec un permis de construire.
    Voilà les faits
    Nous avons déposé en mairie au moi de juillet un certificat d’urbanisme opérationnel indiquant l emplacement et la hauteur du bâtiment. Le certificat a été accepter .
    Nous avons donc déposer un permis de construire et celui-ci nous est refusé car le bâtiment serai trop haut de 40 cm . La mairie ne nous a fait aucune demande complémentaire. Et c’est le seul point qu’ ils ont pour refusé le permis. Je voulais savoir ce que je pouvais faire.
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le certificat d’urbanisme doit maintenir la hauteur mentionnée pour le projet sauf si cela résulte d’une erreur de l’administration.
      Il convient donc de s’assurer de ce qui est autorisé dans la réglementation en vigueur.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour

    Suite à compromis de vente terrain en lotissement. Je me retrouve avec un Refus de permis et une deuxième demande bloquée pour non conformité des 8m obligatoire de garage. Deux dossier déposer à l’architecte coordinateur du lotissement deux AVIS FAVORABLE. Ma parcelle ne possédant que de 7m94.En se moment attente dérogation pour le garage. Puis-je demander un prix sur le terrain pour suite de non conformité au PLU ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Dès lors que vous dérogez à la réglementation de manière aussi minime, il convient dès le dépôt de votre demande de PC de faire une demande d’adaptation mineure. Selon le Conseil d’Etat (décision de 2015), la Mairie devrait vous l’accorder d’office sur la base de l’article du code de l’urbanisme cité dans mon article. Ceci étant, on n’est jamais mieux servi que par soi-même et si l’instructeur ignore cette règle, il est préférable de la lui soumettre dès l’instruction afin qu’il vérifie dès le départ et vous accorde le PC avec adaptations mineures. Cela évite bien du temps perdu. A lire également l’article Implantation, construction et distances.
      C’est ce que je préconise dans mon guide sur le permis de construire : les démarches en 4 étapes.
      Pour le prix sur le terrain, je ne comprends pas la question : vente, indemnité, à qui, pourquoi.
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  3. Bonjour,

    Nous nous sommes lancé dans l’achat d’un terrain et nous avons signé un compromis de vente. Au moment du compromis, nous avons demandé au notaire de faire une demande de certificat d’urbanisme. Elle nous a répondu qu’il n’était pas utile de le demander puisque des maisons avaient été construite récemment à proximité.
    A ce jour, le permis est refusé pour motif d’absence de défense incendie dans le secteur.
    Nous avons engagé des frais d’architecte pour plusieurs milliers d’euros et des frais de diagnostic.
    Si le certificat avait été demandé la mairie nous aurait certainement informée que les permis étaient suspendu sur le secteur et nous n’aurions pas engagé de frais.
    Le notaire nous répond qu’un certificat n’est pas obligatoire donc qu’elle n’est pas fautive. A-t-elle raison? Sa responsabilité peut être engagée pour défaut de conseil?
    Merci pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour,

      Si vous aviez suivi mes conseils dans mon Guide Achat de terrain, vous auriez exigé d’une part l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel doublé de l’obtention d’un permis de construire définitif.
      Le CU opérationnel pour maintenir des droits acquis sur certaines règles et notamment les règles plus favorables applicables aux taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement).
      Le permis de construire définitif pour être à l’abri d’un éventuel refus et de tout recours des tiers.
      Cela rajoute quelques mois sur la signature du compromis mais c’est indispensable pour votre sécurité juridique.
      Votre notaire n’a par rempli son devoir de conseil et vous a aiguillé sur la mauvaise prise de décision.
      A votre place, je m’informerai sur la procédure à mener pour vous faire indemniser du préjudice subi : Notifier votre dossier à l’Ordre des Notaires en demandant une réunion avec le Président de l’Ordre des notaires et le notaire concerné. L’assurance Responsabilité professionnelle du notaire devrait pouvoir être mise en oeuvre et permettre de vous indemniser.
      Pour cela, il vous faut constituer un dossier et collecter toutes les preuves de votre désinformation voire des mauvais conseils prodigués ayant conduit à l’erreur commise.
      Dans le meilleur des mondes, le notaire comme l’agent immobilier devraient conseiller à leur client la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait dans le compromis de vente.
      Il existe une multitude de possibilités de s’exposer à un refus de permis ou un permis attaqué par le voisin, ou permis attaqué par le Préfet.
      Le certificat n’est pas obligatoire, ni le permis de construire, toutefois les professionnels de l’immobilier savent qu’il est très risqué d’acheter sans permis de construire et a fortiori sans certificat d’urbanisme (que je conseille pour le confort pas pour être certain de construire).
      Pour être certain de construire, il faut un permis de construire. C’est le minimum de conseil que l’on devrait vous donner lors de la signature du compromis.
      Bon courage et tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. merci pour votre réponse et pour votre rapidité!
        pour lever toute ambiguïté, nous avons pu résilier la vente car une clause suspensive pour refus de permis avait été prévue.
        Mais peut on prétendre au remboursement de tous les frais engagés (architecte, diagnostic?)
        Merci beaucoup pour votre aide.
        Cordialement

        1. Auteur

          Je ne connais pas les détails de votre dossier donc je ne peux vous répondre sur vos chances de succès.
          Avancer des frais avant obtention d’un permis de construire définitif expose toujours l’acquéreur à des frais perdus. C’est l’objet de l’article ci-dessus.
          Ceci étant, déposer un CU opérationnel pour connaitre les contraintes et les motifs d’un éventuel risque de refus ne mange pas de pain selon la formule consacrée.
          C’est gratuit, le délai d’instruction est de deux mois. Je conseille personnellement de faire cette démarche dès que le terrain est repéré pour gagner du temps. N’importe qui peut le faire du moment qu’il dispose des références cadastrales.
          Concernant vos frais engagés, je serai assez sceptique sur vos chances de succès sauf à prouver de manière certaine que la notaire a refusé de faire cette demande de CU opérationnel alors qu’elle conditionnait pour vous l’engagement des frais et que vous avez été influencé par la notaire pour vous en passer.
          Vous devez disposer d’éléments concrets et probants pour vous retourner contre la notaire.
          Cherchez sur internet s’il y a de la jurisprudence sur le sujet. On serait très intéressés par le résultat de vos recherches et l’évolution de votre dossier.
          L’engagement des frais pour obtention d’un permis de construire est le plus souvent à la charge de l’acquéreur toutefois dans la majorité des cas rien n’est prévu dans les compromis de vente sur le remboursement de ces frais (étude de sol, architecte, etc….).
          C’est une vraie problématique et c’est pourquoi je préconise d’anticiper très vite dès le terrain repéré par la demande du CU opérationnel.
          Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Je me permet de vous écrire car j’ai quelques soucis suite à un refus de permis de construire.

    Je m’explique, nous avons signé un compromis pour l’achat d’un terrain situé en zone Ubi. Lors du compromis, le notaire à précisé qu’il fallait respecter le fait d’avoir 200 m2 de plancher, une maison à étage et un surélevèrent de la dalle de 50 cm par rapport au sol. Ce que nous avons fait.

    Une fois les plans fait, nous avons déposé le permis pour la maison que nous souhaitions.

    A ma grande surprise, nous avons un refus de la mairie car celle ci précise qu’il ne faut pas dépasser 20% d’emprise au sol. Nous sommes surpris car nous n’avions pas cette donnée !

    Puis-je me retourner contre les vendeurs, le notaire ou le maître d’oeuvre ? ou demander une réduction du prix de vente du terrain ?

    Merci de vos informations.

    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,

      Si je comprends, vous avez déposé les plans du permis de construire vous-mêmes. Vous n’avez pas eu recours à un professionnel.
      Vous vous êtes fiés à ce que vous a affirmé le notaire à l’oral lors d’un rendez-vous.

      Il se trouve que le règlement de la zone UB s’impose à votre demande de permis de construire.
      Dès lors, le premier réflexe est de lire attentivement le règlement de zone. Dès lors qu’il est mentionné sur l’acte de vente avec peut-être un certificat d’urbanisme dans le dossier, il convient au pétitionnaire du permis de construire de respecter la réglementation applicable. C’est ce qu’aurait du vous dire le notaire en principe.

      Malheureusement, et à moins qu’il n’y ait une erreur matérielle dans l’acte de vente vous ayant induit en erreur, il vous appartenait d’établir les plans de votre maison conformément au règlement de zone. Ces vérifications faites, il faudra déposer un nouveau dossier de permis de construire avec les plans modifiés et respectant la réglementation.
      L’instruction devrait être beaucoup plus rapide si les avis ont déjà été obtenus.

      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Tenez-nous informés.

      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,

    Nous avons déposé un permis de construire en janvier 2016.

    Nous avons attendu les 3 mois d’attente. Et à ce jour, le Maire de la commune du terrain, un dimanche, vient me ramener le refus de permis.

    Mais pendant l’attente du permis nous avons donné de l’argent pour l’étude de sol, le notaire et l’assainissement.

    Alors, je voudrais savoir comment récupérer cet argent comme nous n’avons pas le terrain.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous avez du signer un compromis ou promesse de vente sur le terrain.

      Dans ce compromis, figurent des conditions suspensives.

      C’est à ce moment précis qu’il faut demander au notaire d’insérer des conditions suspensives vous garantissant le remboursement en cas de refus de permis de construire.
      Si rien n’a été prévu, vous pouvez tenter de revendre votre étude de sol au propriétaire. Il n’est pas obligé d’accepter.
      Pour l’assainissement, je n’ai pas compris s’il s’agit de frais d’étude de sol ou autre …
      Les frais de notaire sont perdus.

      C’est ce que nous expliquons dans notre guide gratuit d’achat d’un terrain à bâtir : « Posez vos propres conditions suspensives »
      Il suffit de vous inscrire pour recevoir le lien du téléchargement.

      Il reste la voie du recours gracieux à l’encontre du refus de permis de construire. A voir si cela opportun en fonction des motifs du refus.

      N’hésitez pas pour plus de précisions.

      Jasmine – Droit sur terrain

  6. bonjour,
    je fais partie des gens qui ont acheté un terrain constructible, terrain que la mairie a classé en zone verte dix ans après. un nouveau PLU est en train d’être promulgué et à cette occasion je cherche à connaitre les procédures à suivre pour faire annuler la décision de la mairie.
    vos connaissances me seront donc très utiles. merci d’avance.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous devrez exercer un recours à l’encontre de la délibération approuvant le PLU – Plan Local d’Urbanisme :

      – recours gracieux = vous demandez au Maire de retirer la délibération illégale par lettre RAR (délai de deux mois). Vous alertez le Préfet sur l’illégalité commise dans le zonage. En effet, le Préfet a pouvoir pour demander au Maire de retirer une délibération illégale.
      Le recours gracieux retarde le délai du recours contentieux (deux mois) devant le Tribunal administratif.

      recours contentieux = vous l’exercez directement sans passer par le recours gracieux ou suite à l’échec du recours gracieux. Vous adressez votre requête au Tribunal administratif. La procédure est écrite, l’avocat non obligatoire, la procédure gratuite. Comme dans le recours gracieux, vous démontrez en quoi le zonage est illégal et injustifié. Vous citez de la jurisprudence qui conforte vos arguments. Vous joignez tous les documents nécessaires en pièces jointes.

      Il faut donc en premier lieu soigneusement étudier les arguments avancés par la Commune dans ses documents:
      – délibération d’arrêt du projet de PLU
      – délibération d’arrêt du PLU définitif
      – justification du classement de cette zone en zone verte dans le règlement du PLU, le rapport de présentation, le PADD et tous documents qui s’y rapportent
      – plan de zonage

      Si ce n’est déjà fait, demandez copies de tous ces éléments à la Mairie : délibérations, règlement, rapport de présentation, PADD…

      Et proposez que l’on vous les remette sur clé USB, ces documents sont volumineux. Cela peut vous éviter d’importants frais de reproduction.

      Si vous n’êtes pas seul dans ce cas, vous pouvez envisager de créer une association Loi 1901.
      L’union fait la force et permet de faire appel à un avocat en mutualisant vos frais.

      Merci à tous pour vos commentaires ou autres propositions !

      En attendant de vos nouvelles,
      L’équipe Droit sur Terrain vous souhaite une excellente année 2016 !

      Jasmine

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