Refus de permis de construire et frais engagés
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Refus de permis de construire et frais engagés : que faire ?
Bonjour,
Nous voudrions savoir quels sont les recours possibles pour se faire rembourser des frais que nous avons engagés suite à un permis de construire refusé. Le permis de construire à été refusé suite à une insuffisance de défense incendie sur le terrain alors que le certificat d’urbanisme est positif, nous avons également fait des déplacements à la mairie et n’avons pas été mis au courant de ce point. Le propriétaire du terrain s’est engagé au près de la mairie pour faire ces travaux avec une attestation que notre agence immobilière nous a remis quand nous les avons informé du refus du PC.
Aujourd’hui nous voulons nous retirer de l’achat du terrain mais nous voulons aussi nous faire rembourser de l’étude de sol que nous avons fait et auprès du maître d’œuvre, que devons nous faire?
Cordialement.
Madame, Monsieur,
Bonjour !
Il faut bien lire les conditions suspensives mentionnées à votre promesse de vente, c’est à dire les conditions contractuelles vous permettant de renoncer à l’achat du terrain. Nous relevons plusieurs points juridiques dans votre question que nous développons ci-dessous.
Il convient d’anticiper les éventuels problèmes dès la promesse de vente et pendant l’instruction du permis de construire.
Le certificat d’urbanisme et le refus de permis de construire
Il existe deux catégories de certificats d’urbanisme :
- Le C.U de simple information – cocher petit a) dans le formulaire de demande,
- le C.U pré opérationnel – cocher petit b) dans le formulaire de demande et suivre précisément les instructions de la notice.
Le C.U d’information vous informe des règles d’urbanisme applicables.
Le C.U pré opérationnel vous indique si votre projet de construction est réalisable par rapport aux règles d’urbanisme applicables. Nous recommandons systématiquement le C.U pré opérationnel.
Le C.U de simple information confirme que les règles d’urbanisme ne s’opposent pas à la réalisation d’un projet de construction. Il n’accorde pas de droits précis sur la hauteur, l’implantation, les conditions de sécurité…
Le remboursement de l’étude de sol est à prévoir dès la promesse de vente
- Le remboursement des frais de l’étude de sol a été prévu dans la promesse de vente en cas de renonciation à l’achat. Le remboursement ne pose à priori pas de problème.
- Le remboursement des frais de l’étude de sol n’a pas été prévu dans la promesse de vente.
Il vous faut négocier avec le vendeur de lui vendre l’étude de sol qui lui servira pour le prochain acquéreur.
Si le vendeur refuse, vous perdez les frais engagés.
Ultime recours, vous pouvez proposer à l’agent immobilier de vous mettre en relation avec le futur acquéreur, afin de lui vendre l’étude de sol.
Le notaire vous confirmera vos droits à ce sujet, ainsi que l’opportunité des procédures à suivre.
Mise à jour – Loi ELAN du 23.11.2018
- Etudes de sol
Article 68 de la LOI ELAN _ L 112 20 à L 112-25 du Code de la Construction et de l’Habitation
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et réhydratation des sols, de nouvelles mesures vont s’appliquer :
- Avant de vendre un terrain non bâti constructible, le propriétaire devra réaliser une étude géotechnique préalable
- Les opérations de constructions devront prendre en compte le risque de mouvement de terrain différentiel.
L’entrée en vigueur de ces mesures es subordonnée à la publication de deux textes réglementaires relatifs aux zones concernées, au contenu et à la durée de validité des différentes études géotechniques et enfin aux contrats ayant pour objet les travaux de construction non concernés par les nouvelles dispositions. Ces obligations s’appliquent dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et réhydratation des sols. Un décret en Conseil d’Etat précisera les modalités de leur définition et un arrêté définira les zones concernées.
- Fourniture d’une étude géotechnique préalable par le vendeur en cas de vente d’un terrain non bâti constructible
Article 68 LOI ELAN _ L 112-21 et L 112-25 du du Code de la Construction et de l’Habitation
En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Le document est annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique.
Droit à l’information en cours d’instruction pour éviter un refus de permis de construire
Vous avez le droit de demander communication des avis rendus par les différents organismes lors de l’ instruction du permis de construire. En l’occurrence, il s’agit sûrement de l’avis du SDIS – Service Départemental d’Incendie et Secours.
Obtenir ces avis avant de se voir opposer un refus de permis peut permettre de sauver son permis de construire.
Il vaut mieux anticiper et résoudre les problèmes en amont que d’être mis face au fait accompli.
Il existe donc deux possibilités :
- Renoncer à l’achat du terrain ou,
- Exercer un recours contre le refus de permis de construire.
Renoncer à l’achat du terrain suite au refus de permis de construire
Condition suspensive relative au refus de permis de construire
Le refus de permis de construire est une condition suspensive de la promesse de vente. Vous pouvez renoncer à l’achat du terrain sans perdre votre indemnité.
Avenant à la promesse de vente et prolongation de la promesse de vente
Le vendeur est de bonne foi et se propose d’effectuer les travaux demandés par l’administration. Il doit obtenir votre accord et vous faire signer un avenant à la promesse de vente.
Seul un avenant permet de prolonger les délais prévus à la promesse de vente et de modifier les conditions initiales.
Vous indiquez que le propriétaire se propose de réaliser les travaux nécessaires pour résoudre le problème technique « incendie » ayant engendré le refus. Une autre solution se dessine peut-être…
En effet, si le propriétaire est en mesure d’indiquer quand et comment il peut réaliser ces travaux, si ces travaux ne dépendent pas de l’accord de tiers. A étudier, si le Maire n’aurait pas pu délivrer un permis de construire sous réserve de respecter la réalisation de ces travaux.
Au lieu d’un refus pur et simple, qui oblige à reprendre la procédure à zéro : nouveau dossier de permis, nouveaux délais…
Il est peut-être opportun pour vous ou le vendeur d’étudier les possibilités d’exercer un recours à l’encontre du refus de permis de construire.
Cela coûte les frais de recommandé et le temps de rédiger le courrier.
Il convient alors de démontrer qu’un permis de construire assorti de réserves aurait pu être accordé au lieu et place d’un refus.
Le recours gracieux à l’encontre d’un refus de permis de construire peut se faire en deux étapes :
Exercer un recours à l’encontre du refus de permis de construire
Demander au Maire de retirer le refus de permis de construire et délivrer un permis assorti de prescriptions
Il peut être opportun pour le vendeur ou vous-mêmes d’exercer un recours gracieux à l’encontre du refus du permis de construire et de demander :
- Le retrait de l’arrêté de refus de permis. Le refus de permis peut être illégal en ce que des travaux sont réalisables pour respecter les règles relatives à la sécurité incendie.
Ces prescriptions auraient pu figurer dans un permis assorti de réserves. - La délivrance d’un nouveau permis assorti de la réserve de respecter les prescriptions relatives à la sécurité incendie
En effet, le sujet de la sécurité incendie en zone rurale est un problème récurrent qui a fait l’objet de questions écrites au Gouvernement. Il s’en est suivi une réforme qui a abouti sur le Décret n°2015-1174 du 27 février 2015.
Les services de la Préfecture peuvent vous informer sur les modalités d’application de ce Décret : le refus de permis était-il inévitable ?
Un permis assorti de prescriptions de réaliser des travaux était-il possible ?
Demander à la Préfecture de prendre position sur l’illégalité du refus de permis de construire
Il est possible d’adresser en parallèle du recours gracieux au Maire un courrier détaillé au service du contrôle de légalité de la Préfecture. Il se peut que le refus de permis soit bien légal en fonction des éléments précis de votre dossier.
Dans tous les cas, la Préfecture dispose de tous les éléments pour juger de la légalité ou de l’illégalité d’un refus de permis. Vous gagnez un temps précieux à lui demander de prendre position s’il l’accepte bien entendu.
Cette deuxième partie de la réponse ne vous intéresse guère si vous êtes décidés à ne plus acheter le terrain. Ceci étant, cette démarche mériterait à être plus connue des usagers.
Le recours gracieux est un moyen utile de faire revoir sa position par l’administration. En effet, le Maire a pouvoir pour retirer un arrêté illégal pendant un délai de trois mois.
Qui peut le plus peut le moins, le Maire peut retirer son arrêté de refus dans les quinze jours et délivrer un nouveau permis dans la foulée. Dans ce cas, la faisabilité de l’opération aboutirait à :
- Fournir un dossier complété par les éléments, études et plans demandés par l’administration,
- L’administration demande un deuxième avis au SDIS sur ce dossier modifié,
- Le SDIS fournit un avis avec réserves que les travaux mentionnés soient réalisés,
- Le Maire procède au retrait du refus de permis et délivre un nouveau permis assorti des prescriptions.
Ces propositions doivent bien sûr être compatibles avec la réglementation applicable à votre cas. Les services de votre notaire vous sont de précieux conseils.
39 réflexions sur “Refus de permis de construire et frais engagés”
Bonjour,
Nous avons signé une promesse de vente d’un terrain faisant partie d’une division (3 lots) avec objectif de construction d’une maison individuelle.
La demande de division du terrain a été refusée par la mairie car l’un des lots (pas le nôtre) ne respectait pas le PLU mais nous n’avons pas été informés. Nous avons alors déposé notre permis de construire comme spécifié dans la promesse. Notre Permis de construire a donc été refusé car la division n’était pas effective. Le vendeur souhaite donc annuler la vente. Pouvons-nous obtenir des dommages et intérêt car nous avons engagé des frais (architecte) et pour non respect du devoir d’information ?
Merci
Bonjour. Lors du dépot d’une demande de permis de construire avec achat de terrain communal à bâtir, il m’a été exigé une étude d’assainissement non collectif que j’ai payée 504 € +80 € soit 584 €. Ma demande de permis a dû être annulée ma demande de prêt ayant été refusée (après pourtant un accord par écrit !) ainsi que le compromis de vente pour le terrain. Ces frais d’étude d’assainissement m’ayant été imposés alors que je n’étais pas encore propriétaire du terrain peuvent-ils m’être remboursés, par le vendeur par exemple (la commune) ? C’est une grosse somme exposée pour rien. Merci pour votre réponse et… prudence aux acheteurs de terrain…
Bonjour,
Tous les frais engagés pour obtenir un permis de construire qui n’ont pas fait l’objet de clauses dans le compromis de vente prévoyant le remboursement par le vendeur sont généralement faits à perte par les acquéreurs sans recours possible. Il y a beaucoup de personnes qui perdent ainsi de l’argent dans des processus d’achats qui n’aboutissent pas. A vérifier auprès de votre notaire selon spécificités de votre dossier.
Bonjour,
J ai signé une offre d achat concernant l achat d une parcelle de terrain a un agent immobilier qui a ete acceptée par le vendeur.
Dans l attente de la rédaction d un compromis de vente, mon constructeur a réalisé une étude thermique qu il m a facturé afin de pouvoir déposer un permis de construire .
J apprends a ce jour que le vendeur ne veut plus vendre son terrain. L agent immobilier m informe que je peux me retourner contre le vendeur. Quid des frais de létude de sol? Dois je demander le remboursement des frais a mon consteucteur ?
Bonjour,
Rapprochez-vous de votre notaire pour qu’il vous renseigne en tenant compte des éléments concrets du dossier.
Bonsoir,
J’ai signé une promesse de vente pour l’acquisition d’un terrain à bâtir en vue de la construction d’une maison de plain-pied. Ce terrain est situé en zone inondable et ABF. Mais il bénéficie d’un certificat d’urbanisme.
Après plusieurs études, j’ai signé un CCMI avec un constructeur, puis afin de nous assurer de l’implantation autorisée et pour éviter des allers/retours lors de l’instruction du permis de construire, nous avons demandé un RDV en mairie avec le service urbanisme afin de leur présenter mon projet.
Lors de cette entrevue, nous avons été reçu par l’adjoint responsable de l’urbanisme. Celui-ci nous a informé, que les questions d’implantation se résoudraient sans difficulté, par contre les prescriptions PPRI imposaient d’ériger la construction sur des pilotis de 2m de hauteur minimum. Par ailleurs, l’urbanisme nous a indiqué, que cette information était connue puisqu’elle avait fait l’objet de 2 précédents dépôts de permis refusés pour les mêmes raisons.
Il ressort donc, que les vendeurs étaient informés de cette situation, ainsi que le notaire et peut-être l’agent immobilier. Ceux-ci ne m’ont pas informés de cette prescription alors que j’ai bien indiqué, et c’est clairement écrit dans la promesse de vente, que je souhaitais construire une maison de plain-pied. à aucun moment, personne ne m’a indiqué que mon projet ne serait pas réalisable. Mon constructeur m’a aussi indiqué, qu’une telle contrainte engagerait des surcôuts importants.
J’ai fait part de cette situation à mon notaire par courrier recommandé AR. Aujourd’hui le vendeur, me dit qu’il serait d’accord pour annuler la vente, mais il me demande de lui régler des frais qu’il a engagés sur le terrain. (200 euros pour un portillon). Je ne suis pas d’accord pour lui régler ces frais, alors qu’il savait pertinemment que mon projet de construction n’était pas possible et que personne ne m’en a informée. J’ai perdu les conditions favorables des taux qui m’avaient été promis par ma banque et de ce fait, je dois repartir en négociation pour de nouveaux taux, qui aujourd’hui ont fortement augmenté. Je ne demande aucun dédommagement pour tout ce temps perdu et cette perte financière due à l’augmentation des taux, mais je ne suis pas d’accord pour payer des frais sur un terrain qui ne m’appartient pas. Quel est votre conseil et avis, svp ? Merci par avance. Pascale
Bonjour avec mon conjoint nous, avons signé une promesse de vente en mars pour l’achat d’un terrain issu d’un détachement parcellaire nous venons de recevoir de la mairie un avis défavorable d’obtention de permis avec prescription de travaux relatif à un risque d’inondation….. À la lecture du compromis aucune information précisant une prescription de travaux n’est explicite le service urbanisme ainsi que notre constructeur s’étonne également de cet avis et des prescriptions de travaux attendus…. Peut on rompre l’acte pour ce seul motif car des frais supplémentaires doivent être engagés pour répondre aux exigences du PPRI
Bonjour, je vous remercie pour les informations très précieuses et utiles.
Je suis confronté à la situation suivante:
J’ai déposé le PC le 23-10-20 au bout de 2 semaine je reçois une demande de pièce complémentaires. 3 éléments :Taille terrasse + stationnement et hauteur de clôture. Je répond rapidement en moins de 5 jours. Je reçois 2 semaines avant la fin des 2 mois d’instruction un mail me demandant de faire d’une étude de sol eau pluviales. Chose que j’ai fais déposé le 18-12-20. Le 30-12-20 je reçois le refus du permis pour absence d’étude de sol. J’apporte les preuve du dépôt le service insteution prend acte mais l’étude ne convient pas pourtant c’est un bureau d’expert de métier. Il préconise une cuve de 12m3 avec rejet au réseau. Avec débit de fuite 1l/s conformément au Plu. La mairie ne veut pas de rejet au réseau car saturé. Et ils prévoient des travaux en septembre. Que me conseillez vous dans mon cas. Je vous remercie du temps que vous accordez à ma problématique. Puis-je demander une autorisation sous réserve des travaux
Bonjour
Cela nécessite étude du dossier. Ceci étant, quelque chose m’échappe d’un point de vue procédural.
Votre réponse en moins de 5 jours à la demande initiale fait courir le délai d’un moins au delà duquel l’administration ne peut plus réclamer de pièce complémentaire sauf erreur de ma part. Ceci étant, la demande de la mairie paraît justifiée au regard des contraintes techniques, et les travaux arrivent prochainement pour remédier à la situation. Est-il possible d’attendre plutôt que de faire des travaux qui seront devenus inutiles d’ici quelques mois. Si j’ai bien compris la problématique…
Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente chez Maison pierre pour la vente d’un terrain. Avec aucune clause suspensive dessus.
Nous avons dépassé le délais des 3 mois à cause de la situation sanitaire, changement de modèle de maison ect, nous avons demandés de prolonger le délais au vendeur de terrain car la banque nous le demandait pour concrétiser l’offre de prêt, ce qu’il a refusé. Il ne veut plus nous vendre le terrain. Ce dernier nous demande aucune pénalité.
Maintenant Maison Pierre refuse de nous rendre notre argent (10% du modèle de maison) que faire ? Est ce que la vente est caduque et qu’ils se doivent de nous rembourser ? Sachant que durant ces 3 mois nous avons démarchés plusieurs banques.
Merci beaucoup
Bonjour,
J’ignore quel type de contrat vous avez signé, et dans quelles conditions suspensives vos obligations sont inscrites. L’obtention d’un prêt est forcément inscrite en tant que telle dans un certain délai.
En tous les cas, et pour savoir sur quel fondement juridique ils se basent pour ne pas vous restituer votre argent, il conviendrait de leur adresser un courrier recommandé leur demandant restitution de la somme.
Bonjour,
Suite à promesse de vente, l’acheteur n’a pu déposer sa demande de permis de construire à la date requise dans la PdeV. Cela du à des circonstances indépendantes de sa volonté. La mairie devant in extremis mettre en compatibilité le plan local d’urbanisme sur instruction du préfet pour un projet d’utilité publique. Vendeur, acheteur et mairie pris au dépourvu par ce report.
Ma question: est-ce que la promesse de vente est caduque? L’acheteur semble prêt à patienter de nouveau pour poser sa demande de PC.
Que conseilleriez-vous?
Merci d’avance pour vos conseils.
Bien cordialement,
Eric
Bonjour,
Ce n’est pas parce qu’il y a une procédure de modification du PLU en cours que toutes les demandes de permis de construire sont bloquées…
Le PC peut toujours être délivré jusqu’à ce que le conseil municipal approuve le nouveau PLU.
A moins que le terrain concerné ne soit directement concerné par cette mise en compatibilité auquel cas il faut être très vigilant et demander un rdv au service urbanisme.
Bonjour,
J’ai besoin d’un conseil, j’ai signé une promesse unilatérale de vente avec un promoteur en septembre 2018, la mairie à la réception de la DIA a exercé son droit de préemption et au vu de l’estimation des domaines n’a pas préempté .
Nous avons changé de maire en mars 2020 , le permis déposé en novembre 2019 a été refusé en juin 2020 .
En septembre 2020 le maire lance une procédure de modification N° 1 du PLU avec dans le corps de l’arrêté : modifier le PLU pour
ajouter des emplacements réservés .
Je crains qu’il gréve notre terrain pour un agrandissement d’une école .
Quel est le meilleur moyen de s’opposer à cet emplacement réservé si tel est le cas .
Merci de vos réponses .
Bonjour,
Contester la délibération qui approuve le PLU modifié dans le délai de deux mois de sa publication/affichage.
Vous trouverez les arguments de contestation dans les documents du PLU justifiant la création de ces ER.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre blog qui répond a beaucoup d’interrogations.
J’avais également une question, j’ai une condition suspensive pour déposer un permis de construire a une date buttoir, mais mon constructeur n’a pas réussi a répondre dans ce délai, la venderesse refuse l’avenant. Dépendant d’une tiers personnes (constructeur) je n’en suis pas responsable, en envoyant un AR, en joignant des preuves d’avancement sur le sujet, vais-je quand même perdre les 10% ou non ?
Merci par avance.
Bonjour !
Votre notaire est tenu de vous répondre dans le cadre de son obligation de conseil.
Bonjour,
Notre permis de construire vient d’être refusé car le terrain que nous souhaitons acheter n’est pas constructible. Une déclaration préalable nous a été présenté pour la division d’une parcelle en 2 lots, avec la mention « division parcellaires pour 2 lots à batir » sur le plan cadastrale du géomètre (annexe au compromis). Cependant, la déclaration préalable de lotissement délivré par le maire du 1 juillet 2019 parle uniquement que d’un lot à bâtir. Bien sur le lot à bâtir est le terrain d’à coté et non celui que nous souhaitons acheter.
L’urbanisme nous propose 2 solutions : attendre la réception de la construction du terrain d’à coté afin de pouvoir accepter notre permis soit de déposer un permis d’aménager par le propriétaire. Pour nous, la 1ere solution n’est pas envisageable comme la vente du terrain d’à côté n’a pas été prononcé à ce jour. La 2ème repousserait de plusieurs mois notre construction.
Nous avons engagé des frais de MOE pour le permis ainsi la consultation des entreprises pour le montage de notre dossier en banque.
Quels sont nos options à ce jour et quels recours pour être dédommagé ?
merci
Julien
Bonjour,
Je ne dispose pas des éléments du dossier pour pouvoir vous répondre de manière pertinente. Il convient de vous rapprocher de votre notaire.
Bonjour,
Nous avons signés un compromis de vente pour un terrain à vendre en vu d une construction, et reçu tous les documents necessaires.
Le permis de construire est refusé par le maire pour cause de non-respect des 100 mètres d éloignement d un bâtiment agricole.
Hors nous avions reçu un avis favorable de la chambre d agriculture le 18 avril.. sur le refus est donné un avis de la chambre agricole qui a donné un deuxième avis mais défavorable sans que nous soyons informé!
Nous avons fait borner le terrain à la demande du notaire.
J ai 2 questions:
1) pouvons nous faire appel?
2) pouvons nous faire rembourser nos frais de bornage?
Merci d avance
Bonjour
Beaucoup de personnes anticipent de manière précipitée le bornage et frais de géomètre alors qu’ils n’ont pas les autorisations administratives.
C’est curieux, mais beaucoup pensent que borner un terrain ou le diviser leur accorde des droits. Alors qu’il s’agit simplement de redéfinir ou définir les limites du terrain, et cela relève du constat et non de droits accordés par qui que ce soit sur ce terrain. La partie juridique et administrative doit être réglée avant le bornage.
En l’occurrence, lorsque le bénéficiaire d’un compromis de vente engage des frais de son propre fait afin d’obtenir un permis de construire, il doit généralement en supporter les conséquences. A moins que cela ait été prévu et rédigé dans le compromis : « En cas de refus de permis, le vendeur s’engage à rembourser les frais de bornage, d’étude de sol, d’architecte, etc… »
Si cela n’a pas été anticipé dans le compromis, il faut prouver de manière certaine que l’on a été mal conseillé et que le professionnel n’a pas correctement assuré son devoir de conseil.
Pour l’appel, rapprochez vous de la chambre d’agriculture pour comprendre ces incohérences. Cela vous donnera peut être des pistes de recours contre le refus de permis de construire (délai de deux mois).
Jasmine
Bonjour,
Nous sommes liés à un compromis de vente à un acheteur qui a reçu un refus de permis de construire sur notre bien et nous ne souhaitons maintenant plus vendre.
J’ai deux questions :
1) Y aurait-il dû y avoir une condition suspensive en notre faveur dans le compromis dans le cas d’un refus de permis de construire ? Est-ce que cela se fait ?
2) Comment se défaire de l’acheteur et annuler le compromis de vente ?
Merci de votre réponse.
Bonjour !
Vous devriez vous rapprocher du notaire en charge de la vente ! Le compromis doit en principe comporter une condition suspensive d’obtention d’obtention d’un permis de construire, à défaut de réalisation de cette condition dans un certain délai le compromis est caduc.
Il vous suffit d’écrire à votre notaire en lui demandant la confirmation écrite que le compromis est « tombé ».
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens de recevoir le refus de mon permis de construire car le terrain est hors parties urbanisées de la commune.
Lors de la promesse, le vendeur a présenté un Certificat d’urbanisme simple à la notaire et à dit que son terrain était constructible.
Je ne savais pas qu’il fallait un C.U pré opérationnel. J’ai engagé des frais d’architecte et d’étude de sol pour le projet.
Aujourd’hui, j’ai tout perdu.
Y a t-il une solution pour récupérer mes frais ?
Merci de votre aide
Bonjour,
Votre dossier est délicat et il convient de réagir vite pour éventuellement intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire. Vous bénéficiez peut-être d’une protection juridique via un contrat d’assurance, à vérifier pour la prise en charge de vos éventuels honoraires d’avocat. Si vous souhaitez que nous échangions sur le sujet, écrivez-moi à contact@droitsurterrain.com.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je vous contacte car j’ai un soucis avec un permis de construire.
Voilà les faits
Nous avons déposé en mairie au moi de juillet un certificat d’urbanisme opérationnel indiquant l emplacement et la hauteur du bâtiment. Le certificat a été accepter .
Nous avons donc déposer un permis de construire et celui-ci nous est refusé car le bâtiment serai trop haut de 40 cm . La mairie ne nous a fait aucune demande complémentaire. Et c’est le seul point qu’ ils ont pour refusé le permis. Je voulais savoir ce que je pouvais faire.
Merci
Bonjour !
Le certificat d’urbanisme doit maintenir la hauteur mentionnée pour le projet sauf si cela résulte d’une erreur de l’administration.
Il convient donc de s’assurer de ce qui est autorisé dans la réglementation en vigueur.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Suite à compromis de vente terrain en lotissement. Je me retrouve avec un Refus de permis et une deuxième demande bloquée pour non conformité des 8m obligatoire de garage. Deux dossier déposer à l’architecte coordinateur du lotissement deux AVIS FAVORABLE. Ma parcelle ne possédant que de 7m94.En se moment attente dérogation pour le garage. Puis-je demander un prix sur le terrain pour suite de non conformité au PLU ?
Bonjour !
Dès lors que vous dérogez à la réglementation de manière aussi minime, il convient dès le dépôt de votre demande de PC de faire une demande d’adaptation mineure. Selon le Conseil d’Etat (décision de 2015), la Mairie devrait vous l’accorder d’office sur la base de l’article du code de l’urbanisme cité dans mon article. Ceci étant, on n’est jamais mieux servi que par soi-même et si l’instructeur ignore cette règle, il est préférable de la lui soumettre dès l’instruction afin qu’il vérifie dès le départ et vous accorde le PC avec adaptations mineures. Cela évite bien du temps perdu. A lire également l’article Implantation, construction et distances.
C’est ce que je préconise dans mon guide sur le permis de construire : les démarches en 4 étapes.
Pour le prix sur le terrain, je ne comprends pas la question : vente, indemnité, à qui, pourquoi.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour,
Nous nous sommes lancé dans l’achat d’un terrain et nous avons signé un compromis de vente. Au moment du compromis, nous avons demandé au notaire de faire une demande de certificat d’urbanisme. Elle nous a répondu qu’il n’était pas utile de le demander puisque des maisons avaient été construite récemment à proximité.
A ce jour, le permis est refusé pour motif d’absence de défense incendie dans le secteur.
Nous avons engagé des frais d’architecte pour plusieurs milliers d’euros et des frais de diagnostic.
Si le certificat avait été demandé la mairie nous aurait certainement informée que les permis étaient suspendu sur le secteur et nous n’aurions pas engagé de frais.
Le notaire nous répond qu’un certificat n’est pas obligatoire donc qu’elle n’est pas fautive. A-t-elle raison? Sa responsabilité peut être engagée pour défaut de conseil?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Si vous aviez suivi mes conseils dans mon Guide Achat de terrain, vous auriez exigé d’une part l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel doublé de l’obtention d’un permis de construire définitif.
Le CU opérationnel pour maintenir des droits acquis sur certaines règles et notamment les règles plus favorables applicables aux taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement).
Le permis de construire définitif pour être à l’abri d’un éventuel refus et de tout recours des tiers.
Cela rajoute quelques mois sur la signature du compromis mais c’est indispensable pour votre sécurité juridique.
Votre notaire n’a par rempli son devoir de conseil et vous a aiguillé sur la mauvaise prise de décision.
A votre place, je m’informerai sur la procédure à mener pour vous faire indemniser du préjudice subi : Notifier votre dossier à l’Ordre des Notaires en demandant une réunion avec le Président de l’Ordre des notaires et le notaire concerné. L’assurance Responsabilité professionnelle du notaire devrait pouvoir être mise en oeuvre et permettre de vous indemniser.
Pour cela, il vous faut constituer un dossier et collecter toutes les preuves de votre désinformation voire des mauvais conseils prodigués ayant conduit à l’erreur commise.
Dans le meilleur des mondes, le notaire comme l’agent immobilier devraient conseiller à leur client la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait dans le compromis de vente.
Il existe une multitude de possibilités de s’exposer à un refus de permis ou un permis attaqué par le voisin, ou permis attaqué par le Préfet.
Le certificat n’est pas obligatoire, ni le permis de construire, toutefois les professionnels de l’immobilier savent qu’il est très risqué d’acheter sans permis de construire et a fortiori sans certificat d’urbanisme (que je conseille pour le confort pas pour être certain de construire).
Pour être certain de construire, il faut un permis de construire. C’est le minimum de conseil que l’on devrait vous donner lors de la signature du compromis.
Bon courage et tenez-nous informés,
Jasmine – Droit sur terrain
merci pour votre réponse et pour votre rapidité!
pour lever toute ambiguïté, nous avons pu résilier la vente car une clause suspensive pour refus de permis avait été prévue.
Mais peut on prétendre au remboursement de tous les frais engagés (architecte, diagnostic?)
Merci beaucoup pour votre aide.
Cordialement
Je ne connais pas les détails de votre dossier donc je ne peux vous répondre sur vos chances de succès.
Avancer des frais avant obtention d’un permis de construire définitif expose toujours l’acquéreur à des frais perdus. C’est l’objet de l’article ci-dessus.
Ceci étant, déposer un CU opérationnel pour connaitre les contraintes et les motifs d’un éventuel risque de refus ne mange pas de pain selon la formule consacrée.
C’est gratuit, le délai d’instruction est de deux mois. Je conseille personnellement de faire cette démarche dès que le terrain est repéré pour gagner du temps. N’importe qui peut le faire du moment qu’il dispose des références cadastrales.
Concernant vos frais engagés, je serai assez sceptique sur vos chances de succès sauf à prouver de manière certaine que la notaire a refusé de faire cette demande de CU opérationnel alors qu’elle conditionnait pour vous l’engagement des frais et que vous avez été influencé par la notaire pour vous en passer.
Vous devez disposer d’éléments concrets et probants pour vous retourner contre la notaire.
Cherchez sur internet s’il y a de la jurisprudence sur le sujet. On serait très intéressés par le résultat de vos recherches et l’évolution de votre dossier.
L’engagement des frais pour obtention d’un permis de construire est le plus souvent à la charge de l’acquéreur toutefois dans la majorité des cas rien n’est prévu dans les compromis de vente sur le remboursement de ces frais (étude de sol, architecte, etc….).
C’est une vraie problématique et c’est pourquoi je préconise d’anticiper très vite dès le terrain repéré par la demande du CU opérationnel.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je me permet de vous écrire car j’ai quelques soucis suite à un refus de permis de construire.
Je m’explique, nous avons signé un compromis pour l’achat d’un terrain situé en zone Ubi. Lors du compromis, le notaire à précisé qu’il fallait respecter le fait d’avoir 200 m2 de plancher, une maison à étage et un surélevèrent de la dalle de 50 cm par rapport au sol. Ce que nous avons fait.
Une fois les plans fait, nous avons déposé le permis pour la maison que nous souhaitions.
A ma grande surprise, nous avons un refus de la mairie car celle ci précise qu’il ne faut pas dépasser 20% d’emprise au sol. Nous sommes surpris car nous n’avions pas cette donnée !
Puis-je me retourner contre les vendeurs, le notaire ou le maître d’oeuvre ? ou demander une réduction du prix de vente du terrain ?
Merci de vos informations.
Cordialement.
Bonjour,
Si je comprends, vous avez déposé les plans du permis de construire vous-mêmes. Vous n’avez pas eu recours à un professionnel.
Vous vous êtes fiés à ce que vous a affirmé le notaire à l’oral lors d’un rendez-vous.
Il se trouve que le règlement de la zone UB s’impose à votre demande de permis de construire.
Dès lors, le premier réflexe est de lire attentivement le règlement de zone. Dès lors qu’il est mentionné sur l’acte de vente avec peut-être un certificat d’urbanisme dans le dossier, il convient au pétitionnaire du permis de construire de respecter la réglementation applicable. C’est ce qu’aurait du vous dire le notaire en principe.
Malheureusement, et à moins qu’il n’y ait une erreur matérielle dans l’acte de vente vous ayant induit en erreur, il vous appartenait d’établir les plans de votre maison conformément au règlement de zone. Ces vérifications faites, il faudra déposer un nouveau dossier de permis de construire avec les plans modifiés et respectant la réglementation.
L’instruction devrait être beaucoup plus rapide si les avis ont déjà été obtenus.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Tenez-nous informés.
Bien cordialement.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire en janvier 2016.
Nous avons attendu les 3 mois d’attente. Et à ce jour, le Maire de la commune du terrain, un dimanche, vient me ramener le refus de permis.
Mais pendant l’attente du permis nous avons donné de l’argent pour l’étude de sol, le notaire et l’assainissement.
Alors, je voudrais savoir comment récupérer cet argent comme nous n’avons pas le terrain.
Cordialement
Bonjour !
Vous avez du signer un compromis ou promesse de vente sur le terrain.
Dans ce compromis, figurent des conditions suspensives.
C’est à ce moment précis qu’il faut demander au notaire d’insérer des conditions suspensives vous garantissant le remboursement en cas de refus de permis de construire.
Si rien n’a été prévu, vous pouvez tenter de revendre votre étude de sol au propriétaire. Il n’est pas obligé d’accepter.
Pour l’assainissement, je n’ai pas compris s’il s’agit de frais d’étude de sol ou autre …
Les frais de notaire sont perdus.
C’est ce que nous expliquons dans notre guide gratuit d’achat d’un terrain à bâtir : « Posez vos propres conditions suspensives »
Il suffit de vous inscrire pour recevoir le lien du téléchargement.
Il reste la voie du recours gracieux à l’encontre du refus de permis de construire. A voir si cela opportun en fonction des motifs du refus.
N’hésitez pas pour plus de précisions.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
je fais partie des gens qui ont acheté un terrain constructible, terrain que la mairie a classé en zone verte dix ans après. un nouveau PLU est en train d’être promulgué et à cette occasion je cherche à connaitre les procédures à suivre pour faire annuler la décision de la mairie.
vos connaissances me seront donc très utiles. merci d’avance.
Bonjour !
Vous devrez exercer un recours à l’encontre de la délibération approuvant le PLU – Plan Local d’Urbanisme :
– recours gracieux = vous demandez au Maire de retirer la délibération illégale par lettre RAR (délai de deux mois). Vous alertez le Préfet sur l’illégalité commise dans le zonage. En effet, le Préfet a pouvoir pour demander au Maire de retirer une délibération illégale.
Le recours gracieux retarde le délai du recours contentieux (deux mois) devant le Tribunal administratif.
– recours contentieux = vous l’exercez directement sans passer par le recours gracieux ou suite à l’échec du recours gracieux. Vous adressez votre requête au Tribunal administratif. La procédure est écrite, l’avocat non obligatoire, la procédure gratuite. Comme dans le recours gracieux, vous démontrez en quoi le zonage est illégal et injustifié. Vous citez de la jurisprudence qui conforte vos arguments. Vous joignez tous les documents nécessaires en pièces jointes.
Il faut donc en premier lieu soigneusement étudier les arguments avancés par la Commune dans ses documents:
– délibération d’arrêt du projet de PLU
– délibération d’arrêt du PLU définitif
– justification du classement de cette zone en zone verte dans le règlement du PLU, le rapport de présentation, le PADD et tous documents qui s’y rapportent
– plan de zonage
Si ce n’est déjà fait, demandez copies de tous ces éléments à la Mairie : délibérations, règlement, rapport de présentation, PADD…
Et proposez que l’on vous les remette sur clé USB, ces documents sont volumineux. Cela peut vous éviter d’importants frais de reproduction.
Si vous n’êtes pas seul dans ce cas, vous pouvez envisager de créer une association Loi 1901.
L’union fait la force et permet de faire appel à un avocat en mutualisant vos frais.
Merci à tous pour vos commentaires ou autres propositions !
En attendant de vos nouvelles,
L’équipe Droit sur Terrain vous souhaite une excellente année 2016 !
Jasmine