éviter le tribunal et recours gracieux

Refus de permis : les recours

Les recours possibles contre un refus de permis de construire

Le Maire vous a notifié un arrêté de refus de permis de construire.

Le motif invoqué vous paraît insuffisant, incohérent, illégal.

Vous vous êtes suffisamment renseignés, il semblerait qu’une erreur ait effectivement été commise dans l’instruction de votre dossier.

Tout n’est pas perdu, vous disposez de plusieurs voies de recours, afin de contester cette décision.

Ce qui peut aboutir à un revirement de situation et à la délivrance d’un permis de construire sans être passé par la « case Tribunal ».

Abordons les deux voies de recours possibles avant un recours contentieux devant le juge administratif.

Contester le refus par un recours gracieux

Il est d’abord possible d’adresser un recours gracieux à l’auteur de la décision contestée. Ce recours vous permet d’exposer les motifs pour lesquels le refus de permis est illégal.

Vous demandez à l’autorité compétente (Maire, Préfet, …) d’annuler l’acte administratif contesté.

Il ne s’agit pas simplement de montrer son désaccord avec le refus de permis, ce qui ne sera pas reconnu comme un véritable recours gracieux.

Il convient de formaliser et d’organiser vos arguments. En effet, vous devez démontrer dans votre recours que la motivation du refus de permis de construire est illégale. L’assistance d’un cabinet d’avocat spécialisé en urbanisme peut être utile.

Les avantages du recours gracieux

C’est un recours gratuit. Il faudra juste prévoir les frais de recommandé et éventuellement de consultation d’un avocat spécialisé. C’est une voie rapide de faire procéder à un examen approfondi de votre dossier pour éviter un recours contentieux.

Gagner du temps et de l’argent

En effet, supposons que vos arguments ont convaincu l’administration qui a constaté l’erreur commise par le service instructeur dans l’instruction de votre dossier. Elle décide de faire droit à votre demande et annule l’arrêté de refus !

L’objectif de votre recours gracieux, qui doit être clairement mentionné est d’obtenir de l’autorité administrative :

L’annulation de la décision illégale pendant un délai de trois mois = retrait de l’arrêté de refus

L’arrêté de refus de permis de construire n’est pas définitif parce qu’il vous a été notifié.

L’administration est en droit d’annuler une décision illégale pendant un délai de trois mois à compter de sa délivrance.

L’objectif du recours gracieux est donc de demander :

  • le retrait de l’arrêté de refus de permis de construire
  • un nouvel examen de votre dossier de permis de construire à la lumière de vos arguments

La délivrance d’un nouveau permis de construire

On pourrait dire que le retrait a effacé le refus.

Votre dossier de permis de construire est identique, il n’y a pas de nouveau délai d’instruction.

Le Maire peut délivrer un nouveau permis de construire comme si le refus n’avait jamais eu lieu.

Pour augmenter vos chances de succès, disposez d’une deuxième voie qui est celle du recours devant l’autorité hiérarchique : Le Préfet.

Vous pouvez adresser un recours hiérarchique en parallèle de votre recours gracieux

En effet, le Maire a l’obligation de transmettre l’arrêté de refus de permis de construire au Préfet.

Cette obligation s’inscrit dans le cadre du Contrôle de légalité.

Suite à l’examen approfondi de votre dossier et des motifs du refus, le Préfet est en droit d’adresser une lettre d’observations au Maire. Le Préfet peut ainsi relever les motifs d’illégalité contenus dans la décision de refus et demander au Maire de retirer son arrêté de refus de permis au motif des illégalités commises.

Un courrier argumenté permet donc d’attirer l’attention du Service du contrôle de légalité de la Préfecture sur les motifs du refus du permis de construire et conduire à une prise de position de la Préfecture.


Deux demandes valent mieux qu’une pour convaincre le Maire de procéder au retrait de l’arrêté. Et cela peut aboutir au revirement de situation souhaité ! Si vous avez un cas à nous soumettre, n’hésitez pas à nous en faire part. Cela pourrait faire l’objet d’une étude et d’un projet de lettre dans un prochain article.

Cliquez sur l’image et laissez-vous guider !

permis de construire

 

 

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Commentaires 8

  1. Bonjour,
    Je reviens vers vous car j’ai eu la maire de la ville au téléphone et celui-ci me soutient que les ABF ont émis un avis conforme et qu’il est obligé de suivre l’avis or comme je lui ai expliqué en site inscrit il s’agit d’un avis simple.
    Je dois prochainement rencontrer cette personne afin de lui démontrer que ce que j’avance est vrai.

    Toutes mes recherches sur le net confirment ce que j’ai soutenu à cette personne.

    En espérant que je puisse trouver un accord avec cette personne sinon nous enverrons une demande gracieuse au préfet du département afin de trancher.

    Je vous tiens au courant.

    1. Auteur
  2. Bonjour,

    Nous venons de recevoir un 2eme refus de permis de construire pour des motifs qui n’étaient pas mentionnés sur le 1er refus.
    Je m’explique,sur le 1er refus,le maire a suivi l’avis défavorable des bâtiments de france concernant la largeur du pignon de notre projet.
    Nous avons alors modifié la largeur du pignon en ne modifiant que ce point comme mentionné sur l’arrêté du maire.
    Nous recevons aujourd’hui un refus concernant notre projet aux motifs que la couleur des tuiles et la couleur des menuiseries ne sont pas en adéquation avec l’environnement visuel.
    Nous souhaitons donc procéder à un recours gracieux auprès du Préfet pour lui souligner les incohérences des refus car si il n’y avait pas de problèmes mentionnés sur le 1er refus pourquoi serait ce t’il un problème la 2eme fois.
    Pensez-vous que notre demande ait une chance d’aboutir et que pensez vous de la situation sachant que nous respectons à la virgule près le PLU de la ville?
    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Effectivement, cela paraît incohérent. Le Maire aurait pu délivrer un permis de construire avec prescriptions de respecter les couleurs imposées. Pourquoi un deuxième refus ?
      Cela paraît à priori abusif. Il conviendrait d’adresser un recours gracieux au Maire et lui demander de retirer le refus. S’il accepte, vous recevez un arrêté de retrait du refus de permis et vous retrouvez dans la situation pendant l’instruction. Le Maire peut alors vous adresser le permis de construire avec prescriptions.
      Evidemment, vous avez raison de vous adresser au Préfet – service du contrôle de légalité – pour qu’il vous suive, exerce son recours hiérarchique et demande lui également au Maire de retirer le permis de construire illégal.
      Tenez nous informés,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    J’ai déposé un permis de construire pour mon futur logement il y a un mois.
    Je viens de recevoir un refus pour le motif suivant : Selon le PLU 2014 de la zone dans laquelle se trouve mon terrain il n’est pas accepté qu’une impasse desserve plus de 5 logements.
    En effet mon terrain se situe dans une impasse qui dessert actuellement 8 logements.

    Je comprend le refus et l’article PLU 2014 néanmoins au mois de février dernier, avant de se lancer dans ce projet nous avions fait une demande en mairie pour un accord préalable pour : une division de parcelle en vue de construire.
    Cet accord à été accepté par la mairie (papier daté et signé).
    En effet mon terrain actuel est à l’origine une partie du terrain de mes parents.
    A l’issue de cet accord délivré par le maire, mes parents ont fait venir un géomètre pour la division de la parcelle (service payant et impossible à obtenir sans l’accord préalable) puis nous sommes passé devant le notaire pour la donation d’un terrain en vue de construire (acte payant).

    Je précise que ce projet n’aurais jamais vu le jour si la mairie l’aurait pas donné son accord en exposant le PLU 2014 et ses articles de lois.

    Aujourd’hui nous avons exposé les faits au Maire qui avoue que les deux décisions sont contradictoires, nous avons donc envoyée une demande de recours gracieux, car nous pensons que le maire à commis une faute grave.

    Nous ne savons pas l’issue donné au dossier, néanmoins de nombreux frais on été engagé pour ce projet (géomètre et donation) sur des données faussées, d’autre part le notaire est extrêmement embêter de voir que la donation du terrain porté sur une parcelle constructible alors que cela est en réalité faux pour du logement, enfin je suis propriétaire d’un terrain sur lequel je vais être taxé alors que je ne peux rien en faire (ni construire, ni vendre ).

    Si vous avez un avis sur le situation ou votre expérience à me communiquer, j’attends vos retours.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Si le Maire a délivré une autorisation contraire à la réglementation, celle-ci est entachée d’une erreur matérielle fondée sur une faute de l’administration ayant entraîné un préjudice financier chiffrable. La Mairie dispose d’une assurance pour couvrir les dommages dus à ces erreurs. Il conviendrait de faire une demande en ce sens pour être dédommagé du préjudice subi. Cela peut être l’occasion d’échanger au sujet de la constructibilité des terrains lors d’une réunion avec le responsable de l’urbanisme afin d’étudier les prescriptions techniques qui permettraient de réaliser vos projets. Sur les conditions d’accès, il doit s’agir de règles de sécurité, accès des pompiers et aire de retournement. Il faut échanger avec les techniciens de la Ville pour comprendre les tenants et aboutissants et trouver une solution à terme pour construire.
      Si d’autres personnes ont des remarques, n’hésitez pas à nous en faire part !
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour

    Nous sommes 3 propriétaires et nous avons étaient approché par un promoteur qui souhaite acheter les parcelles pour y construire un immeuble collectif de 31 logements.

    Nous sommes implantés en zone rouge : inondable.

    Mais le PLU de notre ville permet les constructions dans cette zone, sans creusement, c’est à dire avec parking en RDC et avec les équipements techniques en toiture. De plus un permis de construire à été accordé en 2014 à un autre promoteur dans notre rue pour un immeuble de 15 logement avec parkings en RDC, sur une parcelle en contre bas des notres. Les travaux démarre à peine.

    Notre promoteur a fait en mairie une réunion avant travaux dont le résultat était positif et qui mentionné en conclusion : que le permis serait déposé fin février.

    A la mi-mars, le promoteur reçoit un coup de fil des services de l’urbanisme, l’incitant à ne pas déposer de permis sous peine de refus.
    Nous avons demandé à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel, qui nous est revenu négatif. Avec 13 considérations dont certaines sont farfelues et d’autres contradictoires.

    Nous souhaitons déposer un recour gracieux en mairie et un recours hiérachique en préfecture, nous sommes encore dans les délais.

    Auriez vous la gentillesse de m’éclairer sur mon dossier, je reste à votre disposition pour vous fournir les documents aidant à la compréhension

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,

      Votre démarche est très intéressante. Et j’espère que nous pourrons suivre l’évolution de votre dossier sur le site. Ceci étant, n’ayant pas connaissance des éléments de votre dossier, mon intervention ne pourrait être que très limitée. D’autant qu’au stade du contentieux, il convient de solliciter l’assistance d’un avocat, seul compétent pour vous fournir son analyse juridique et les arguments à développer. Avec 13 motifs de refus de votre Certificat d’urbanisme, je crains que votre recours gracieux soit peine perdue. Ceci étant, vous pourriez solliciter l’avis du Préfet afin d’avoir une position neutre sur les questions de Droit qui bloquent votre projet.
      Je pense que vous auriez intérêt à demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
      Vous pouvez vous rapprocher de Maître Ingelaere et lui demander un devis gratuit.
      En effet, l’avis d’un avocat vous permettra de :
      – cerner le cadre juridique de votre dossier,
      – appréhender les éventuelles fragilités,
      – mettre en place une stratégie afin de remédier à ces fragilités,
      – trouver un compromis satisfaisant avec les services de la Mairie.

      Je vous conseille vivement l’axe de la négociation amiable, sans renoncer à intenter vos recours.
      Même si cela prend plusieurs mois, cela vaut mieux qu’un contentieux qui dure plusieurs années.
      C’est pourquoi, je pense que votre démarche est une bonne base de départ, ceci étant il vous faut être conseillé sur le fond et seul un avocat compétent en urbanisme peut le faire efficacement.
      N’hésitez pas pour plus de précisions et ce serait gentil à vous de nous tenir informés.
      A bientôt,
      Jasmine – Droit sur terrain

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