Refus de permis : les recours
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Les recours possibles contre un refus de permis de construire
Le Maire vous a notifié un arrêté de refus de permis de construire. Le motif invoqué vous paraît insuffisant, incohérent, illégal. Vous vous êtes suffisamment renseignés, il semblerait qu’une erreur ait effectivement été commise dans l’instruction de votre dossier. Tout n’est pas perdu, vous disposez de plusieurs voies de recours, afin de contester cette décision. Ce qui peut aboutir à un revirement de situation et à la délivrance d’un permis de construire sans être passé par la « case Tribunal ».
Abordons les deux voies de recours possibles avant un recours contentieux devant le juge administratif.
Contester le refus par un recours gracieux
Il est d’abord possible d’adresser un recours gracieux à l’auteur de la décision contestée. Ce recours vous permet d’exposer les motifs pour lesquels le refus de permis est illégal. Vous demandez à l’autorité compétente (Maire, Préfet, …) d’annuler l’acte administratif contesté.
Il ne s’agit pas simplement de montrer son désaccord avec le refus de permis, ce qui ne sera pas reconnu comme un véritable recours gracieux.
Il convient de formaliser et d’organiser vos arguments. En effet, vous devez démontrer dans votre recours que la motivation du refus de permis de construire est illégale. L’assistance d’un cabinet d’avocat spécialisé en urbanisme peut être utile.
Les avantages du recours gracieux
C’est un recours gratuit. Il faudra juste prévoir les frais de recommandé et éventuellement de consultation d’un avocat spécialisé. C’est une voie rapide de faire procéder à un examen approfondi de votre dossier pour éviter un recours contentieux.
Gagner du temps et de l’argent
En effet, supposons que vos arguments ont convaincu l’administration qui a constaté l’erreur commise par le service instructeur dans l’instruction de votre dossier. Elle décide de faire droit à votre demande et annule l’arrêté de refus !
L’objectif de votre recours gracieux, qui doit être clairement mentionné est d’obtenir de l’autorité administrative :
L’annulation de la décision illégale pendant un délai de trois mois = retrait de l’arrêté de refus
L’arrêté de refus de permis de construire n’est pas définitif parce qu’il vous a été notifié.
L’administration est en droit d’annuler une décision illégale pendant un délai de trois mois à compter de sa délivrance.
L’objectif du recours gracieux est donc de demander :
- le retrait de l’arrêté de refus de permis de construire
- un nouvel examen de votre dossier de permis de construire à la lumière de vos arguments
La délivrance d’un nouveau permis de construire
On pourrait dire que le retrait a effacé le refus.
Votre dossier de permis de construire est identique, il n’y a pas de nouveau délai d’instruction.
Le Maire peut délivrer un nouveau permis de construire comme si le refus n’avait jamais eu lieu.
Pour augmenter vos chances de succès, disposez d’une deuxième voie qui est celle du recours devant l’autorité hiérarchique : Le Préfet.
Vous pouvez adresser un recours hiérarchique en parallèle de votre recours gracieux
En effet, le Maire a l’obligation de transmettre l’arrêté de refus de permis de construire au Préfet.
Cette obligation s’inscrit dans le cadre du Contrôle de légalité.
Suite à l’examen approfondi de votre dossier et des motifs du refus, le Préfet est en droit d’adresser une lettre d’observations au Maire. Le Préfet peut ainsi relever les motifs d’illégalité contenus dans la décision de refus et demander au Maire de retirer son arrêté de refus de permis au motif des illégalités commises.
Un courrier argumenté permet donc d’attirer l’attention du Service du contrôle de légalité de la Préfecture sur les motifs du refus du permis de construire et conduire à une prise de position de la Préfecture.
Deux demandes valent mieux qu’une pour convaincre le Maire de procéder au retrait de l’arrêté. Et cela peut aboutir au revirement de situation souhaité.
41 réflexions sur “Refus de permis : les recours”
Bonjour,
Nous avons fait une demande de modificatif de permis pour transformer un vide sanitaire en sous sol.
Le PLU indique qu’il faut dans ce cas pouvoir mettre 3 places de stationnement notre maison fait 10M de façade sur 5,50 de profondeur et ne possède pas de portail par conséquent nous pouvons amplement mettre 3 place de 5×2,50
L’urbanisme refuse notre demande sous prétexte que la configuration du terrain 10m de large et l’implantation de la maison à 5,50m de l’alignement ne rendent pas possible la comptabilisation des 3 places de stationnement tel qu’indiqué sur le plan du de l’impossibilité de réaliser les manœuvres pour stationner les 3 véhicules.
Il est clair que le motif de refus exposé est une appréciation purement personnelle car sur 10m de façade nous pouvons matérialiser 3 places de parking .
Nous souhaitons alerté le sous prefet au titre du contrôle de légalité pour décision abusive, qu’en pensez vous?
Bien cordialement
Bonjour,
Il est toujours préférable selon moi de trouver solution amiable surtout sur des problématiques aussi concrètes et pragmatiques..
J’ignore si le contrôle de légalité pourra vous être d’un appui efficace sur ce type de problème.. Cela risque de braquer encore plus le service urbanisme..
Un rendez-vous avec l’instructeur et 2 ou 3 propositions permettant de vérifier le stationnement possible de 3 véhicules serait peut-être plus judicieux. Cela n’engage que moi, tous les points de vue sont bienvenus !
Bonjour, ma mairie va établir un arrêté pour annuler mon permis de construire obtenu tacitement, car il est illégal su code de l’urbanisme, il me laisse un délai de 7 jours pour argumenter et mes observations à ce refus. Jusqu’à présent, je me suis concentré sur le fait que la mairie ne m’avait pas répondu dans les délais d’instruction du dossier, c’est à dire 2 mois pour faire valoir l’obtention de ce permis.
Et du coup, 7 jours me semble court, et en plus en plein juillet (période de vacances),
1 mois de plus, j’atteignais les 3 mois de délai pour ce permis. Est-ce que La négligence de l’administration peut être un argument faire annuler cet arrêté ? Car l’objectif étant d’atteindre les 3 mois. Merci de m’éclairer sir le sujet. Bien cordialement.
Bonjour,
Je viens de recevoir un refus du permis de construire pour les motifs suivants:
– Proximité d’un ruisseau: on est à 8m alors qu’il y a une nouvelle lois d’août 2020 qui impose 10m
– Zone à risque (motif jugé non recevable par le maire et confirmé par l’étude de sol)
– Glissement de terrain (le maire vient de me dire que la DDE s’est trompée de zone)
Le Maire avait donné un avis favorable pour la construction et ce sont les services de la DDE qui ont refusé.
Pour le ruisseau le maire me demande de faire une étude supplémentaire afin de confirmer qu’il y’a aucun risque de débordement.
Il me propose aussi d’aller défendre mon dossier auprès de la DDE.
Je lui ai transmis l’étude de sol qui a permis de mettre en place un CCMI avec le constructeur.
J’ai déjà obtenu mon offre de prêt immobilier et je dois répondre à la banque.
Est-ce que j’ai d’autres recours si oui lesquels?
Que me conseillez-vous de faire vis à vis de la banque?
Le maire me dit qu’il est confiant et que ça va le faire…
Bonjour
Cela nécessite étude du dossier par un avocat spécialisé en urbanisme.
bonjour,
j’ai sensiblement le même problème en ce qui concerne le ruisseau.
Où en êtes vous dans votre démarche?
Bonjour, nous venons de signer un sous seing pour l’acquisition d’un terrain et de déposer un permis de construire. Le service de l’urbanisme vient de m’appeler pour « négocier » car la mairie souhaite acquérir 3 ou 4 mètres de notre futur terrain qui longe la route ( sur 25 mètres de long). Ce terrain n’est pas frappé d’alignement et une préemption me semblerait difficile à justifier (un vague projet d’élargir la route qui n’est ni budgété ni concrètement prévu avec une cinquantaine de maison en bord de route sur une route communale sur 5 km, bref une lubie abstraite). J’ai senti que la « négociation » avait un goût de levier au permis de construire. Si je recule ma maison j’augmente le coût de plus de 10.000 euros (pente). Nous sommes dans les premiers échanges et très sincèrement je n’ai aucune envie de négocier une perte de plus de 100 M2 de terrain associé à un surcoût à la construction… Ça nous plombe notre projet. Des conseils ? Quelle attitude avoir et quelles latitudes avons nous ? Merci par avance
Bonjour,
Je suppose que vous avez bien avancé sur votre dossier.
Un emplacement réservé peut être maintenu des dizaines d’années sur un terrain en attendant le moment propice : budget suffisant, acquisition de tout le foncier nécessaire etc etc…
Cela ne coûte rien à la collectivité de le maintenir ainsi et cela coûte cher au propriétaire du terrain dont le terrain est grevé de cet emplacement réservé.
Comme vous le dîtes, il convient de trouver les leviers de négociation pour obtenir le meilleur compromis satisfaisant chaque partie. et cela nécessite étude de votre dossier, via l’accompagnement d’un avocat spécialisé en urbanisme.
N’hésitez pas à me contacter via la demande de devis, je travaille avec des avocats spécialisés en urbanisme.
Bonjour,
Mon permis de construire a été refusé par l’instructive de la communauté de commune car la parcelle n’est pas constructible pour mon projet.
En effet le PLU en mairie n’était pas à jour, il comportait une erreur.
Qu’elle est le degré de responsabilité de la Mairie ? Est ce que je peux exiger un remboursement des frais engagés ?
Bonjour,
Il faut voir quels frais et démarches vous avez engagé et dans quel contexte, pour démontrer d’une faute de la Commune ayant causé un préjudice réel et sérieux indemnisable.
Il convient d’abord de démontrer du lien de causalité et du caractère certain du préjudice. Un premier courrier appelé recours préalable indemnitaire peut être adressé à la Commune (avec l’aide d’un avocat) afin d’entamer les négociations pour éviter le contentieux.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai pose un permis de construire, je viens de recevoir, un refus de la part du service instructeur de la communauté des communes, la mairie avait donné un avis positif.
La demande de permis est sur une zone urbanisable de la carte communale.
La soi disante raison est que la construction ne s’integre pas dans le paysage, alors que nous n’avons pas de PLU, une simple carte avec aucune contrainte particulière.
La construction en question est un chalet en bois, à cote il y aun batiment tres ancien dont nous sommes proprietaire qui n’est pas classé.
Pour moi cette decision est illegale.
Qu’en pensez vous?
Merci de vos reponses
Bonjour,
Je conseille toujours de ne pas déposer sa demande et attendre que ça se passe. Beaucoup de refus de permis de construire pourraient être évités si les services instructeurs consentaient à dialoguer.
Or, c’est plus simple lorsque l’on a une pile de dossiers en attente de rejeter la demande que de la négocier. C’est pour cela qu’être omniprésent, par des emails pour signaler que l’on est prêt à discuter de toute particularité, ou aménagement au dossier peut permettre de sauver bien des situations.
En l’espèce, si votre terrain est en zone urbanisable de la carte communale, il conviendrait d’intenter un recours gracieux en demandant le retrait (annulation) du refus de permis de construire pour motif illégal car non prévu dans la réglementation applicable. Allez voir le Maire, si vous pouvez avoir son appui. Et surtout, allez au dialogue avec le service instructeur afin de comprendre ce qui a bloqué, et si une solution est possible.
En attendant un courrier recommandé portant objet : recours gracieux à l’encontre de l’arrêté N°………….ayant pour objet la demande de retrait de l’arrêté de refus de PC en date du…………….
vous permettra d’interrompre les délais et sauvegarder vos droits.
Bonjour,
Je souhaite vendre une partie de mon jardin où est située ma maison dans le Jura. Ceci, afin de permettre une autre construction. Le maire est favorable à un permis de construire, mais est suspendu au certificat d’urbanisme négatif donné par la DDE. Motif; même si le terrain n’a pas de vocation agricole, il ne peut y avoir de construction après la dernière maison du village (loi Borloo si mes connaissances sont bonnes). Ce qui est absurde, car en face un peu plus loin il y a déjà une maison (construite certes avant la promulgation de la loi citée plus haut), et plus loin, toujours en face, bien à la sortie du village, le groupe scolaire. Dans son mail à la DDE le maire a bien précisé qu’il y a tous les éléments d’urbanisation (eau, électricité, téléphone, déneigement, ramassage de poubelles, éclairage public). Je vais donc faire un recours auprès du préfet (ou de ses services), mais ai-je une chance que le préfet aille à l’encontre de la décision de la DDE? Et si oui, que me conseillez vous de mettre dans ce recours? Le maire m’a dit d’attendre une délibération du conseil municipal donnant son feu vert pour une construction, ce qui donnerait plus de poids au recours…. Merci pour votre aide.
Bonjour,
La DDT / DDE est sous les ordres du Préfet. Si je devine, il n’existe pas de réglementation locale sur votre commune, et les demandes de permis sont instruites selon le RNU qui refuse l’extension de l’urbanisation sur des terres agricoles ? Je ne fais que deviner ! 🙂
Et bien, dans ce cas, il conviendrait qu’un PLU soit mis en place sur la Commune intégrant votre terrain dans la zone constructible. A défaut, un recours devant le tribunal administratif afin de contester soit un CU négatif (dans un délai de deux mois de sa délivrance) soit un refus de permis de construire. Selon le contexte de votre dossier, il conviendra de développer les arguments opportuns dont ceux que vous citez dans votre question sur la présence des équipements publics à proximité.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous venons de recevoir un refus de permis de construire pour un projet de restructuration d’un immeuble qui consiste à
Sa surélévation
Son agrandissement arrière pour création de terrasse.
Le refus nous est notifié pour ne faire que R+ 4 alors que la mairie préférerait un R+ 6 en alignement des constructions voisines.
Le PLU est strictement respecté.
Pas de servitude l’allignemt présente dans ce dernier.
Avis simple des bâtiments de France OK qui ne voit pas l’interet De cet alignement ( diversité urbaine).
Peut on refuser un permis pour de telles raisons… quand le PLU stipule que le zone présente des constructions allant de R+ 4 à R+ 6 !!!!
Merci de votre réponse avertie.
Cordialement
S Marcellin.
Bonjour,
Si le règlement de zone applicable à votre terrain autorise du R+4 sans autre contrainte, le Maire ne peut à priori pas motiver son refus sur cet argument.
Un premier échange verbal avec le responsable du service urbanisme ou instructeur vous permettra déjà d’obtenir des premières explications.
Il conviendrait, sous toute réserve de vérification du dossier (consultation d’avocat recommandée), d’exercer un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté de refus illégal pour ce motif.
Vous ferez la démonstration de la légalité du projet par rapport au règlement de zone et donc de l’illégalité du motif du refus. Le Maire a deux mois pour vous répondre et procéder au retrait du refus pour délivrer à la suite l’arrêté de permis de construire. Vous pouvez également vous adresser au Préfet (service du contrôle de légalité des actes pris par les collectivités) en lui joignant les pièces justificatives et lui demandant de prendre position dans le cadre de son recours hiérarchique. En effet, le Préfet a également la possibilité d’inviter le Maire à retirer l’arrêté de refus s’il est d’accord avec votre argumentation. Cette démarche peut vous éviter le cas échéant recours à la justice. Tout ces courriers sont envoyés en RAR.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, J’ai eu un refus de permis de construire le 20 janvier 2019 dans une commune sous RNU et loi montagne. Le projet est sur un terrain entièrement viabilisé (eau, electricité, assainissement) avec une borne incendie à 30 mètre maximum et se situe à moins de 13 et 25 mètres de 2 maisons d’un groupe de plus de 6 habitations. La parcelle sur laquelle se situe le projet est séparée par un petit chemin de 2 mètres le large qui dessert le petit groupe de constructions traditionnelles (il n’y a pas de « coupure » telle une route ou un ruisseau ou un gros dénivelé). Le refus vient du prefet, étant en RNU, il indique uniquement que le projet « n’est pas en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles…etc » C’est l’architecte conseil de la CAUE, que nous avons consulté pour avoir son avis sur un autre projet, qui nous a conseillé de tenter le PC car il pensait qu’un projet en continuité des habitations voisines pourrait être accepté et qu’il avait eu des dossiers similaires qui étaient acceptés étant sous RNU depuis la caducité des POS en 2017. Cet architecte conseil a émis un avis architectural et paysager favorable pour le projet et le maire n’avait rien contre car le projet est en harmonie avec les construction existantes. Je ne comprends pas cette décision étant donné tous les éléments énumérés ci-dessous. J’aimerai faire un recours gracieux, qu’en pensez-vous ? dois-je faire un recours gracieux au Maire, au prévet ou les deux ? Merci d’avance pour vos conseils
Bonjour,
Vous pouvez effectivement tenter le recours gracieux ayant pour objet de demander le retrait de l’arrêté de refus de permis de construire pour illégalité d’appréciation de la zone que vous considérez comme PAU – Partie Actuellement Urbanisée. Il y a un article sur le Blog et de la jurisprudence détaillée sur internet. La proximité des réseaux publics est un argument important mais non suffisant pour obtenir un permis de construire. Il ne suffit pas de l’affirmer, il faut le prouver. L’arrêté de refus doit normalement mentionner la desserte par les différents réseaux.
Il faut également prouver la continuité. Pour cela, il convient d’étudier attentivement la jurisprudence (décisions des tribunaux) sur les notions de PAU Parties Actuellement Urbanisées pour la citer dans votre recours et la rapprocher à votre cas.
Il conviendra d’illustrer votre recours par des vues aériennes (GEOPORTAIL), photos, plans de cadastre,…
Peut-être retourner voir l’architecte du CAUE pour avoir plus de précisions sur les dossiers similaires qu’il a traité.
Le cas échéant, demander la copie du permis de construire attribué à la construction en question (le PC est un document administratif communicable sur simple demande).
Au fur et à mesure que vous avancerez sur ces développements, vous étofferez vos arguments de défense et trouverez peut-être de nouvelles pistes.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Le service urbanisme de ma commune a informé l’architecte par email de sa décision de rejeter le permis de construire déposé en mon nom pour une extension de ma maison. Je voudrais confirmer qu’un recours est recevable dans ce cas.
L’architecte a répondu par email aux non-conformités signalées par LRAR pendant le 1er de l’instruction. Ses réponses ont été considérées comme valides par le service, toujours par email (aucun RDV n’est accordé actuellement du fait d’un problème d’effectif.)
Plus de 2 mois après le dépôt, une nouvelle soit-disant non-conformité, sans rapport avec les précédentes, a été signalée par email.
Elle concerne le fait que la place de stationnement a des dimensions inférieures aux normes et que nous aggravons la situation car nous bâtissons notre extension au dessus.
La place de stationnement est effectivement d’une longueur inférieure à la norme mais elle a été néanmoins validée comme place de stationnement par le service de l’urbanisme il y a 10 ans et la conformité du PC accordé à la propriétaire précédente qui avait été tenu de créer cette place à l’occasion d’une surélévation.
J’ai fourni une copie des courriers officiels de l’urbanisme retraçant ces accords.
Par ailleurs, l’architecte a clairement indiqué que les dimensions utiles pour se garer seraient inchangées et donc que nous n’aggravons pas la situation en transformant cette place de stationnement extérieure en garage fermé.
Nous avions prévu une porte type volet roulant pour que la différence de longueur utile soit négligeable mais, face à l’objection du service urbanisme nous proposons de la supprimer. Au final, un garage ouvert, d’une longueur inférieure à la norme mais inchangée et acceptée par écrit il y 10 ans.
Votre avis sur le bien fondé d’une refus de permis de construire dans ce cas?
Merci d’avance
Bonjour,
La réglementation d’urbanisme a du changer depuis 10 ans ? Vous êtes tenus de respecter le règlement d’urbanisme actuellement en vigueur.
Des dérogations appelées adaptations mineures au règlement peuvent être accordées si elles sont mineures et justifiées. Voir l’article sur le sujet sur le blog.
Cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Pour mon terrain de 5000 m² en zone UB, j’ai obtenu le CU opérationnel en fevrier 2018. Pour diviser ce terrain j’ai dû faire les frais d’un architecte et d’un géomètre qui s’est occupé du dossier.
Le maire m’a refusé le permis d’aménagé considérant que le busage d’entrée des nouvelles parcelles limiterait la capacité d’écoulement des eaux pluviales , il aurait suffit qu’il exige un busage de dimension
Le maire mentionne l’article R111-2 du CU sans développer, sans un seul mot pour expliquer pour quelle raison précise il utilise cet article.
Pouvez-vous me dire si je peux demander un référé liberté pour cette atteinte à mes droits de propriétaire?
Merci
Bonjour,
Il est clair que demander les modifications au dossier de permis de construire ou d’aménager pendant l’instruction permettrait d’éviter dans de nombreux cas des refus compliquant de manière inutile la situation des requérants et retardant leurs projets de manière conséquente. C’est pourquoi, l’initiative et l’anticipation des difficultés doivent venir de celui à qui cela sert l’intérêt c’est à dire le pétitionnaire. On n’est jamais mieux servi que par soi-même… En l’occurrence, vous pourriez peut-être demander le retrait de l’arrêté de refus (recours gracieux, lettre RAR, motifs : insuffisance de motivation de l’arrêté de refus contrairement aux obligations légales de l’autorité administrative). Le retrait de l’arrêté efface celui-ci de l’ordonnancement juridique et vous repositionne en situation d’instruction. Vous pouvez alors déposer le dossier modifié répondant aux exigences de la Commune pour peu qu’elles soient proportionnées et mesurées, et obtenir le permis dans des délais raisonnables. Si vous laissez en l’état, il faudra redéposer un nouveau dossier, avec nouveaux délais, nouvelles paperasses, et les retards qui en découlent.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine -Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons obtenu en avril 2017 un CUb positif sans prescriptions particulières (valable 18 mois) pour un terrain soumis aux RNU. En novembre/décembre 2017 , la commune a adopté une carte communale excluant notre terrain de la zone constructible. En mars 2018 nous avons déposé un PC qui a été refusé. Nous avons fait un recours au TA. Et juste avant de déposer le recours nous nous sommes entretenu avec le Maire pour lui expliquer la nécessité de notre construction et l’aspect judicieux de son positionnement sur le terrain (nature du sol, nivellement, etc…). Il semblait d’accord. Nous avons déposé un second PC en juin 2018 qui a été à son tour refusé pour les motifs de zone SN, nature du sol, eaux pluviales du Domaine Public. Le recours au TA part demain. Que pensez-vous de cette affaire? Avons-nous une chance de voir notre projet (professionnel car cette maison est pour le seul gérant de la société agricole qui restera au 01/01/2019)aboutir?
Bonjour,
Désolée pour le retard à vous répondre, votre message était caché dans les indésirables.
De plus, je n’ai pas la réponse à votre question qui nécessite étude du dossier.
Bon courage dans vos démarches
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous venons d’avoir un refus de permis de constuire pour place de stationnement insuffisantes ( 4 places alors que nous avions prévu 3).
Est-ce normal ? La maire ne pourrait-il pas autorisé la construction avec une prescription de créer une place de stationnent supplémentaire sachant que notre terrain est grand ( plus de 1000 m2).
Pensez-vous que nous pourrions faire un recours en y joignant un nouveau plan prévoyant les 4 places de stationnement ? Que faire ? Nous sommes très déboussolés.
Bonjour,
Vous n’aviez ainsi pas connaissance du règlement de zone afférent à votre parcelle pour le dépôt du permis de construire ? Au lieu de vous opposer un refus vous obligeant à tout recommencer à zéro, la Mairie aurait tout de même pu vous informer avant afin de déposer un dossier modificatif en cours d’instruction et éviter le refus…
Je n’ai pas la réponse à votre question, il convient de vous référer au réglement du PLU qui édicte le nombre de places de stationnements obligatoires en fonction du nombre de logements créés.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
bonjours,
en phase de dja pour une installation agricole, nous souhaiterions réaliser une construction qui comprendrais une partie hangar, une partie serre chauffée, une partie élevage pour poules pondeuses bio 250 poules et une partie habitation car notre terrain est loin de tout.
sur notre exploitation il y aurait du maraîchage sur 7000m², un verger diversifié sur 20000m² et une partie pour les poules sur 10000m².
la ddtm nous dit oui pour tout sauf l’habitation, pour l’agent rencontré, les poules et le reste de l’exploitation ne demandent pas une présence permanente sur le terrain. nos horaires de travail seraient de 5h le matin a 21h le soir tous les jours, vente a la ferme. De plus nous sommes sur une zone isolée avec une très forte pression des prédateurs tant pour les animaux que pour le maraîchage. Pour finir dans notre projet nous nous occupons nous mêmes de l’eau forage, eau de pluie et phyto épuration, et de l’électricité panneaux photovoltaïques.
merci de m’avoir lu et bonne journée
Bonjour !
Vous pouvez toujours déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en indiquant toutes ces précisions dans la notice descriptive.
Un CU opérationnel négatif peut faire l’objet d’un recours gracieux puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif.
Dans tous les cas, cela a le mérite de vous apporter la motivation explicite de l’autorité administrative sur l’absence de nécessité de votre présence sur le terrain.
Et de pouvoir contester cette motivation si elle est contraire à la réalité et aux faits.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour
nous venons de recevoir un refus de permis de construire.
2 motifs evoques:
– une partie de l assainissement en partie non constructible (fosse en partie constructible et drain en partie agricole)
pourtant le maire avait donne son accord de principe et le syndicat des eaux a donne son avis favorable!!
– et la defense incendie . , la borne la plus proche est a 440m au lieu des 400m règlementaires
nous avons adresse un recours gracieux a M le Maire, lui indiquant notre incompréhension, face a l assainissement.
il nous réponds que la personne de l urbanisme lui a signifie que l assainissement devait être en totalité en partie constructible…
pourtant cette personne que nous avions rencontre nous avait dit que le maire avait un pouvoir décisionnaire sur cette situation ..
après étude nous pouvons modifier l emplacement et se mettre en conformité…
le point le plus sensible est la défense incendie … nous avons expliquer que nous avions demande un CU en juin , qui est revenu non réalisable a cause du chemin d accès en zone agricole… mais pas de notion de défense incendie
de même de la part des propriétaire quand ils ont demande une division parcelle en juillet qui a été autorise en vue de construire
de ce fait es vendeurs ont bornes le terrain et nous nous sommes portes acquéreurs, engageant des frais de part et d autre.
le refus de PC a été delivre 1 mois et demi après le dépôt alors que la mairie avait encore plus d un 1 mois pour repondre .
le maire nous informe qu il doit voir le sous préfet pour ce problème, puisque notre cas n est pas isolé.
il se retrouve avec des terrains constructibles par le PLU mais non constructibles par la SDIS.!!!
nous devions signer le compromis de vente le 5 février et devons renvoyer les offres de prêt fin janvier… nous sommes dans une impasse administrative et de temps….
devons nous envoyer un recours au préfet ? le problème c’est que le refus n ‘est pas illégal puisqu’ il s appui que une circulaire de 1957 et un décret de mise en application de mars2017… mais il y a bien la un illogisme des règles d urbanisation .
nos sommes en colère car si d emblée on nous aurait dit il y a un problème de défense incendie, les vendeurs n auraient surement pas bornes leur terrain et nous nous ne nous serions pas portes acquéreurs…
il y a la un défaut d information car nous avons sollicites a plusieurs reprises la mairie sur cet achat de terrain…
quel est notre recours?
Bonjour,
Il semble que la Mairie n’était même pas elle-même informée de ce problème de borne incendie. Si le SDIS a émis un avis défavorable à votre demande de permis, le Maire doit suivre les préconisations du SDIS. A part, voir quel type de solution peut être mise en place avec le SDIS (demande de rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme pour échanges constructifs), je ne vois pas quels peuvent être vos recours dans ce cas de figure.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons un terrain constructible de 7000 mètres carrées dans un village dans les PO et notre demande de construire vient d’être refusé. Le Maire a refusé car les pompiers ont exigé des perquisitions qui n’étaient pas réalisable (maigre un avis favorable). Mais les perquisitions demandé par les pompiers concernaient des maisons groupees et notre demande était seulement pour une maison unifamiliale.
A la demande de notre architecte, le Maire a demandé aux pompiers de corriger leurs erreurs – ils ont refusé. Ils n’ont pas donné une raison. Dans notre demande de permis nous respectons les règlements des pompiers à la lettre. Mais il semble que les pompiers sont souvereigns et qu’ils peuvent exiger ce qu’ils veulent.
Notre architecte nous a aidé à envoyer un demande gracieux au Préfet mais la réponse était négatif pour nous, il a juste dit que, si les pompiers estimaient qu’il fallait plus de sécurité, c’était leur droit.
Nous avons déjà eu beaucoup d’interférence dans ce dossier depuis des années, de la jalousie dans le village parce que nous sommes des étrangères ici et ils estiment qu’on n’a pas le droit, des lettres envoyés aux institutions pour nous discréditer, un faux plan de la situation mis dans notre dossier etc (trop longue à expliquer).
Est ce que c’est le Maire qui aura pu avoir le dernier mot (il nous a toujours soutenu et dit que nous avons tout les droits mais je commence maintenant à se douter de sa sincérité et peut être il se cache derrière la décision des pompiers pour être bien vu par certains villageois qui sont envieux??) Est ce que le Préfet prend plutôt l’avis du Maire ou des pompiers?
Si on fait les travaux pour remplir ces perquisitions des pompiers (on peut le faire mais ça va coûter une fortune) est ce qu’ils ont le droit de exiger des perquisitions supplémentaire pour nous bloquer encore?
Merci
Veuillez excuser le longeur du texte mais J’ai essayé de le raccourcir au maximum.
Bonjour,
Je reviens vers vous car j’ai eu la maire de la ville au téléphone et celui-ci me soutient que les ABF ont émis un avis conforme et qu’il est obligé de suivre l’avis or comme je lui ai expliqué en site inscrit il s’agit d’un avis simple.
Je dois prochainement rencontrer cette personne afin de lui démontrer que ce que j’avance est vrai.
Toutes mes recherches sur le net confirment ce que j’ai soutenu à cette personne.
En espérant que je puisse trouver un accord avec cette personne sinon nous enverrons une demande gracieuse au préfet du département afin de trancher.
Je vous tiens au courant.
Bonjour !
Envoyez votre recours gracieux dans le délai de deux mois surtout.
Bon courage et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens de découvrir votre guide « soyez propriétaire malin…. » et j’essaye de me mettre en contact avec vous car nous voulons faire diviser notre terrain afin de construire une maison pour du locatif et le maire nous informe que le PLU et en révision et notre terrain sera mis en zone agricole, raison invoquée le SCOT ne veut plus de maison isolée, alors qu’à se jour il est constructible… nous sommes surpris et voulons nous battre, mais est-ce possible?
Pouvez-vous nous guider?
Bien à vous,
Bonjour,
Vous pouvez déjà déposer un certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet.
Il faut voir où en est l’état d’avancement du PLU et connaître le calendrier des étapes : Etudes préalables? concertation avec le public? arrêt du projet en conseil municipal ? Enquête publique ? Par ailleurs, il faut vous constituer un dossier argumenté pour contester la zone agricole sur votre terrain en trouvant des arguments objectifs dans la réglementation et notamment vérifier les assertions du Maire dans le SCOT. une fois le projet de PLU arrêté par le conseil municipal, vous avez le droit d’obtenir communication de tous les documents composant le projet de PLU.
Il vous faudra étudier attentivement le rapport de présentation et PADD, pour trouver tous les arguments prouvant que la zone n’a ni vocation ni potentiel agricole en fonction même des diagnostics établis dans le projet de PLU.
En attendant tout ceci, le Maire peut s’opposer à votre projet dans le cadre d’un sursis à statuer si le projet de PLU est suffisamment avancé (cf. jurisprudence de l’article Sursis à statuer : danger). On en revient donc à s’informer sur le calendrier des étapes d’élaboration du PLU.
Voilà ce que je peux vous dire pour l’instant,
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous venons de recevoir un 2eme refus de permis de construire pour des motifs qui n’étaient pas mentionnés sur le 1er refus.
Je m’explique,sur le 1er refus,le maire a suivi l’avis défavorable des bâtiments de france concernant la largeur du pignon de notre projet.
Nous avons alors modifié la largeur du pignon en ne modifiant que ce point comme mentionné sur l’arrêté du maire.
Nous recevons aujourd’hui un refus concernant notre projet aux motifs que la couleur des tuiles et la couleur des menuiseries ne sont pas en adéquation avec l’environnement visuel.
Nous souhaitons donc procéder à un recours gracieux auprès du Préfet pour lui souligner les incohérences des refus car si il n’y avait pas de problèmes mentionnés sur le 1er refus pourquoi serait ce t’il un problème la 2eme fois.
Pensez-vous que notre demande ait une chance d’aboutir et que pensez vous de la situation sachant que nous respectons à la virgule près le PLU de la ville?
Merci d’avance
Bonjour !
Effectivement, cela paraît incohérent. Le Maire aurait pu délivrer un permis de construire avec prescriptions de respecter les couleurs imposées. Pourquoi un deuxième refus ?
Cela paraît à priori abusif. Il conviendrait d’adresser un recours gracieux au Maire et lui demander de retirer le refus. S’il accepte, vous recevez un arrêté de retrait du refus de permis et vous retrouvez dans la situation pendant l’instruction. Le Maire peut alors vous adresser le permis de construire avec prescriptions.
Evidemment, vous avez raison de vous adresser au Préfet – service du contrôle de légalité – pour qu’il vous suive, exerce son recours hiérarchique et demande lui également au Maire de retirer le permis de construire illégal.
Tenez nous informés,
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai déposé un permis de construire pour mon futur logement il y a un mois.
Je viens de recevoir un refus pour le motif suivant : Selon le PLU 2014 de la zone dans laquelle se trouve mon terrain il n’est pas accepté qu’une impasse desserve plus de 5 logements.
En effet mon terrain se situe dans une impasse qui dessert actuellement 8 logements.
Je comprend le refus et l’article PLU 2014 néanmoins au mois de février dernier, avant de se lancer dans ce projet nous avions fait une demande en mairie pour un accord préalable pour : une division de parcelle en vue de construire.
Cet accord à été accepté par la mairie (papier daté et signé).
En effet mon terrain actuel est à l’origine une partie du terrain de mes parents.
A l’issue de cet accord délivré par le maire, mes parents ont fait venir un géomètre pour la division de la parcelle (service payant et impossible à obtenir sans l’accord préalable) puis nous sommes passé devant le notaire pour la donation d’un terrain en vue de construire (acte payant).
Je précise que ce projet n’aurais jamais vu le jour si la mairie l’aurait pas donné son accord en exposant le PLU 2014 et ses articles de lois.
Aujourd’hui nous avons exposé les faits au Maire qui avoue que les deux décisions sont contradictoires, nous avons donc envoyée une demande de recours gracieux, car nous pensons que le maire à commis une faute grave.
Nous ne savons pas l’issue donné au dossier, néanmoins de nombreux frais on été engagé pour ce projet (géomètre et donation) sur des données faussées, d’autre part le notaire est extrêmement embêter de voir que la donation du terrain porté sur une parcelle constructible alors que cela est en réalité faux pour du logement, enfin je suis propriétaire d’un terrain sur lequel je vais être taxé alors que je ne peux rien en faire (ni construire, ni vendre ).
Si vous avez un avis sur le situation ou votre expérience à me communiquer, j’attends vos retours.
Bonjour !
Si le Maire a délivré une autorisation contraire à la réglementation, celle-ci est entachée d’une erreur matérielle fondée sur une faute de l’administration ayant entraîné un préjudice financier chiffrable. La Mairie dispose d’une assurance pour couvrir les dommages dus à ces erreurs. Il conviendrait de faire une demande en ce sens pour être dédommagé du préjudice subi. Cela peut être l’occasion d’échanger au sujet de la constructibilité des terrains lors d’une réunion avec le responsable de l’urbanisme afin d’étudier les prescriptions techniques qui permettraient de réaliser vos projets. Sur les conditions d’accès, il doit s’agir de règles de sécurité, accès des pompiers et aire de retournement. Il faut échanger avec les techniciens de la Ville pour comprendre les tenants et aboutissants et trouver une solution à terme pour construire.
Si d’autres personnes ont des remarques, n’hésitez pas à nous en faire part !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Nous sommes 3 propriétaires et nous avons étaient approché par un promoteur qui souhaite acheter les parcelles pour y construire un immeuble collectif de 31 logements.
Nous sommes implantés en zone rouge : inondable.
Mais le PLU de notre ville permet les constructions dans cette zone, sans creusement, c’est à dire avec parking en RDC et avec les équipements techniques en toiture. De plus un permis de construire à été accordé en 2014 à un autre promoteur dans notre rue pour un immeuble de 15 logement avec parkings en RDC, sur une parcelle en contre bas des notres. Les travaux démarre à peine.
Notre promoteur a fait en mairie une réunion avant travaux dont le résultat était positif et qui mentionné en conclusion : que le permis serait déposé fin février.
A la mi-mars, le promoteur reçoit un coup de fil des services de l’urbanisme, l’incitant à ne pas déposer de permis sous peine de refus.
Nous avons demandé à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel, qui nous est revenu négatif. Avec 13 considérations dont certaines sont farfelues et d’autres contradictoires.
Nous souhaitons déposer un recour gracieux en mairie et un recours hiérachique en préfecture, nous sommes encore dans les délais.
Auriez vous la gentillesse de m’éclairer sur mon dossier, je reste à votre disposition pour vous fournir les documents aidant à la compréhension
Cordialement
Bonjour,
Votre démarche est très intéressante. Et j’espère que nous pourrons suivre l’évolution de votre dossier sur le site. Ceci étant, n’ayant pas connaissance des éléments de votre dossier, mon intervention ne pourrait être que très limitée. D’autant qu’au stade du contentieux, il convient de solliciter l’assistance d’un avocat, seul compétent pour vous fournir son analyse juridique et les arguments à développer. Avec 13 motifs de refus de votre Certificat d’urbanisme, je crains que votre recours gracieux soit peine perdue. Ceci étant, vous pourriez solliciter l’avis du Préfet afin d’avoir une position neutre sur les questions de Droit qui bloquent votre projet.
Je pense que vous auriez intérêt à demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
Vous pouvez vous rapprocher de Maître Ingelaere et lui demander un devis gratuit.
En effet, l’avis d’un avocat vous permettra de :
– cerner le cadre juridique de votre dossier,
– appréhender les éventuelles fragilités,
– mettre en place une stratégie afin de remédier à ces fragilités,
– trouver un compromis satisfaisant avec les services de la Mairie.
Je vous conseille vivement l’axe de la négociation amiable, sans renoncer à intenter vos recours.
Même si cela prend plusieurs mois, cela vaut mieux qu’un contentieux qui dure plusieurs années.
C’est pourquoi, je pense que votre démarche est une bonne base de départ, ceci étant il vous faut être conseillé sur le fond et seul un avocat compétent en urbanisme peut le faire efficacement.
N’hésitez pas pour plus de précisions et ce serait gentil à vous de nous tenir informés.
A bientôt,
Jasmine – Droit sur terrain