PLU illegal

PLU illégal, la Commune condamnée à indemniser !

PLU illégal, la Commune condamnée à indemniser !

J’ai lu un article très intéressant que je tenais à partager avec vous sur la question de la responsabilité de la Commune quant à l’application dommageable d’un PLU illégal.

En effet, dans une décision récente, le tribunal administratif de Lille condamne une Commune à indemniser des acquéreurs suite à l’annulation de son PLU (cf.TA Lille, 11 juillet 2016, n°1403060).

Je n’ai pu mettre la main sur la décision en question cependant, je m’inspire de l’article rédigé par une avocate du Cabinet Green Law Avocat, qui écrit régulièrement sur les sujets d’urbanisme.

La responsabilité pour faute de la Commune

Le Tribunal administratif de Lille retient que la commune qui adopte un document d’urbanisme illégal risque :

  • L’annulation du document d’urbanisme
  • La mise en cause de sa responsabilité, et la condamnation à indemniser le propriétaire à qui l’illégalité a causé un préjudice.

Les faits :

Mr et Mme Ics-igrec-zed achètent une parcelle sur la base d’un certificat d’urbanisme indiquant que cette parcelle est partiellement constructible et qu’elle peut accueillir des habitations.

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                            Je vous le déconseille partout sur ce blog ! Acheter sur la base d’un certificat d’urbanisme est trop risqué !

                           Une enquête publique peut être en cours !

Une modification du zonage dans le cadre de la révision du PLU peut être en cours !

 Un contentieux en annulation du PLU peut être en cours…

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Puis Mr et Mme Ics-igrec-zed déposent une demande de permis d’aménager pour la création d’un lotissement.

Or, le PLU qui a fondé la délivrance du certificat d’urbanisme a été annulé entre temps.

                           ….Et voilà ! Qu’est ce que je vous disais !…

Suite à l’annulation du PLU, le Maire doit appliquer immédiatement son ancien POS – Plan d’Occupation des Sols (conformément à l’ article L. 600-12 du Code de l’urbanisme).

Or, le POS ne permet pas l’implantation de bâtiments à usage d’habitation et le Maire est tenu de refuser le permis d’aménager.

Mr et Mme Ics-igrec-zed engagent la responsabilité de la commune devant le Tribunal administratif. Ils font valoir qu’ils n’auraient jamais acheté le terrain si celui-ci n’avait pas été classé en zone constructible. L’avocat se retourne contre la Collectivité et invoque sa responsabilité pour faute.

Le tribunal retient que les acheteurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que le notaire en charge de la vente a satisfait à son devoir de conseil. Selon les juges de Lille, ils n’ont pas commis de faute.

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Attention : Tous les tribunaux ne raisonnent pas de la même manière !

Ainsi, l’imprudence des acquéreurs est régulièrement sanctionnée de manière très sévère par les juges.

A lire :

Un terrain constructible classé en zone inondable.

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Les juges retiennent que le terrain litigieux a été acquis le 23 avril 2010 consécutivement à l’intervention d’un PLU le classant pour partie en zone constructible et à la délivrance d’un certificat d’urbanisme concluant à la faisabilité de l’opération envisagée consistant en la construction d’une habitation.

Le lien de causalité direct et certain est établi entre la faute résultant de l’adoption d’un PLU illégal et le dommage subi par les requérants du fait de l’achat de la parcelle qu’ils ont pu croire constructible.

Les juges retiennent trois types de préjudice à indemniser :

  1. la différence entre la valeur réelle de leur propriété et le prix indûment payé, évalué à près de 70 000 €
  2. l’immobilisation improductive du capital engagé pour l’acquisition du terrain, évaluée à environ 5 500 € ;
  3. les frais financiers résultant de l’emprunt contracté pour l’acquisition du terrain, estimés à plus de 11 000 €.

Cette décision du Tribunal administratif de Lille rejoint une décision du Conseil d’Etat récente.

Le classement illégal du PLU contraire à la Loi Littoral sanctionné par les juges

Cliquez sur le lien pour accéder à la décision : CE, 8 avr. 2015, n° 367167

La Commune avait classé des terrains en zone constructible alors que la loi Littoral ne le permettait pas. 

La commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le lien de causalité est suffisamment direct entre le classement illégal et le préjudice subi par l’acquéreur qui avait acquis les terrains à un prix trop élevé.

« La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu’elle a commises et le préjudice subi par la victime ; 

 que la cour a relevé que la commune de Crozon avait classé les terrains litigieux en zone constructible par une délibération de son conseil municipal du 6 mai 1998 approuvant la modification de son plan d’occupation des sols, après accord donné par le préfet du Finistère à l’extension de l’urbanisation dans le secteur de Kervéron, en méconnaissance des dispositions du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme qui limitent l’extension de l’urbanisation dans les communes littorales ; qu’elle en a déduit que la société Masarin avait, lors de l’acquisition des parcelles le 18 août 1998, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l’Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d’occupation des sols que de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d’acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d’occupation des sols de la commune ; qu’en retenant ainsi l’existence d’un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l’administration et le préjudice subi par la société Masarin, alors même qu’elle relevait par ailleurs que les actes de cession n’avaient été assortis d’aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d’appel de Nantes a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ; »


Morale de l’histoire :

Malgré ces décisions favorables aux particuliers, il faut aussi souligner qu’il existe des décisions très sévères qui sanctionnent la négligence de l’acquéreur mal informé. Et, on ne peut les ignorer !

L’information des acquéreurs de terrains à bâtir n’existe pas légalement !

Le notaire, comme le vendeur n’ont pas l’obligation de se renseigner sur une enquête publique en cours, une modification de zonage en cours, un contentieux en cours…

A vous de vous renseigner pour éviter toute perte de temps et d’argent !

 Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du propriétaire face au PLU.

PLU-Guide-droits-propriétaires

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