Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle
- publié le
- 63 commentaires
Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle
Vous trouverez ci-dessous un modèle de courrier général à adapter à votre situation. En urbanisme, tout est question de cas concret. Vous ne trouverez nulle part de modèle de courrier parfaitement adapté à votre situation.
Il vous faut développer vos arguments en fonction des éléments recueillis et de votre analyse des différentes données relatives à votre terrain. A la suite de ce courrier, vous trouverez mes conseils et astuces sur la rédaction de votre courrier.
Cliquez ici pour lire les témoignages des clients de Droit sur terrain ayant abouti leur demande de modification de zonage. Découvrez notre accompagnement dans vos démarches pour obtenir la modification du zonage affecté à votre terrain dans la réglementation d’urbanisme.
(Elaboration), (révision), (modification) du PLU – Plan Local d’Urbanisme
Il existe différentes procédures de modification des documents du PLU – Plan Local d’Urbanisme. Ces procédures sont plus ou moins longues et lourdes à mettre en œuvre. Dans tous les cas, ces procédures peuvent avoir une incidence sur le zonage de votre terrain. Je vous recommande de vous tenir régulièrement informé(e) des procédure d’urbanisme en cours sur la Commune où se situe votre terrain.
Le rapport détaillé et explicite vous donnant tous les arguments en faits et en Droit
Un courrier de demande de modification de zonage doit reposer sur une analyse poussée des documents du PLU. La situation de la parcelle, ses caractéristiques propres, son environnement doivent être confrontées avec le parti d’aménagement retenu par la commune sur le secteur concerné. Cette analyse est le minimum requis pour pouvoir argumenter de manière objective sur le déclassement de la parcelle.
Cela n’est pas exhaustif. La matière est très complexe. Notre accompagnement consiste à rechercher tous les arguments pertinents qui peuvent être variés en fonction des spécificités du dossier. Je rédige pour vous un courrier argumenté, structuré et illustré.
Le forme de votre courrier est tout aussi importante que le fond pour que vos interlocuteurs vous suivent dans votre raisonnement. Les retours d’expériences le prouvent, cet effort est largement apprécié par les différents interlocuteurs.
“Le guide du propriétaire face au PLU” détaille plus amplement les démarches à mener pour formuler une demande de modification de zonage à l’occasion d’une procédure de révision du Plan Local d’Urbanisme
Notre guide est destiné aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Il est orienté vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU. Des modèles de courriers de demandes de modifications de zonage sont téléchargeables sous format Word. Notre méthode a fait ses preuves ! Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
Accédez au programme de la formation, cliquez sur l'image. Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits
63 réflexions sur “Comment rédiger un courrier pour demander la modification du zonage sur sa parcelle”
Bonjour.
Est-ce que quelqu’un d’entre vous saurait SVP si une demande visant à revoir le tracé d’un axe de ruissellement (pour être conforme à la réalité) relève d’une de modification ou d’une demande de révision du PLUi ?
Merci pour votre aide. Mes meilleures salutations.
Bonsoir Madame.Mon terrain est en zone ivna avec un COS de 0 donc inconstructible,le plui sera voté en juillet et ma parcelle passera en zone Naturel.Les réseaux sont en bordure de chemin et présence d’habitation en face et sur le côté.Quel sont les possibilités d’obtenir la constructibilé.Cordialement
Bonjour,
Je prépare une formation qui donnera les clés de compréhension de la modification de zonage affecté à un terrain. Abonnez-vous à la page Facebook pour connaître la date de parution.
bonjour Jasmine
J’ai acheté un terrain en 2013 de plus de 4000m² en 2017 le PLU est passé en PLUi nous souhaitons construire mais la mairie nous informe que nos parcelles sont situées en zone UDa du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi).
Apparemment il y a eu des arrêtés municipaux mais nous n’en avons pas pris connaissance.
(La parcelle AN 665 est concernée, dans sa totalité, par un cœur d’îlot
Le chapitre 3.2.3.1 de la partie 1 du règlement du PLUi relatif au cœur d’îlot et lisière de jardin (CIL) dispose que :
« Ces espaces sont délimités aux plans de zonage de façon identique, toutefois les dispositions qui leurs sont applicables sont différenciées.
La superficie de ces espaces qui, pour tout ou partie, demeure en pleine terre, entre dans le décompte des espaces de pleine terre*. […]
• Les cœurs d’îlots
Les cœurs d’îlot correspondent à des espaces végétalisés dans les tissus urbains, constitués par le regroupement de fonds de terrains généralement peu ou pas bâtis.
Ils sont préservés et mis en valeur par un traitement paysager de qualité et sont végétalisés dans une composition paysagère structurée dans ses différentes strates végétales*.
Toutefois, la configuration et les composantes végétales de ces cœurs d’îlots peuvent évoluer sur le terrain, dès lors que :
– est restituée d’un seul tenant la superficie globale du cœur d’îlot telle qu’elle figure au plan de zonage ;
– et est maintenue, voire renforcée, son insertion dans une composition et/ou continuité végétale environnante.
La protection des cœurs d’îlots ne fait pas obstacle, pour chaque terrain concerné, à l’implantation :
– d’une construction annexe* d’une emprise au sol* maximale de 15 m²,
– de composteurs,
– d’une piscine non couverte ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au plus égale à 1,80 mètre,
– de deux places de stationnement sur dalles alvéolées engazonnées ;
– de la réalisation de cheminements doux dès lors que leur traitement au sol demeure perméable.
Toutefois, 60 % minimum de la superficie du cœur d’îlot délimité sur le terrain concerné demeurent végétalisés. […] »
Vos parcelles sont situées en zone UDa du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi).
La parcelle AN 665 est concernée, dans sa totalité, par un cœur d’îlot (voir plan joint).
Le chapitre 3.2.3.1 de la partie 1 du règlement du PLUi relatif au cœur d’îlot et lisière de jardin (CIL) dispose que :
« Ces espaces sont délimités aux plans de zonage de façon identique, toutefois les dispositions qui leurs sont applicables sont différenciées.
La superficie de ces espaces qui, pour tout ou partie, demeure en pleine terre, entre dans le décompte des espaces de pleine terre*. […]
• Les cœurs d’îlots
Les cœurs d’îlot correspondent à des espaces végétalisés dans les tissus urbains, constitués par le regroupement de fonds de terrains généralement peu ou pas bâtis.
Ils sont préservés et mis en valeur par un traitement paysager de qualité et sont végétalisés dans une composition paysagère structurée dans ses différentes strates végétales*.
Toutefois, la configuration et les composantes végétales de ces cœurs d’îlots peuvent évoluer sur le terrain, dès lors que :
– est restituée d’un seul tenant la superficie globale du cœur d’îlot telle qu’elle figure au plan de zonage ;
– et est maintenue, voire renforcée, son insertion dans une composition et/ou continuité végétale environnante.
La protection des cœurs d’îlots ne fait pas obstacle, pour chaque terrain concerné, à l’implantation :
– d’une construction annexe* d’une emprise au sol* maximale de 15 m²,
– de composteurs,
– d’une piscine non couverte ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au plus égale à 1,80 mètre,
– de deux places de stationnement sur dalles alvéolées engazonnées ;
– de la réalisation de cheminements doux dès lors que leur traitement au sol demeure perméable.
Toutefois, 60 % minimum de la superficie du cœur d’îlot délimité sur le terrain concerné demeurent végétalisés. […] »
Par conséquent, au vu de la configuration des parcelles et des contraintes du règlement, le terrain ne peut être utilisé pour la construction d’un bâtiment d’habitation ou autre.
nous sommes désemparés nous ne savons pas quoi faire nous avons mit toute nos économies dans ce terrain et maintenant il est pas constructible
que pouvons nous faire ? merci de votre aide
Max H-B
Le 16 février 2022,
Bonsoir Madame, Monsieur, j’ai acheté une maison en 2018. Quelques temps après je me rends à l’hôtel des finances afin de me faire connaitre pour ma déclaration de taxe d’habitation. En effectuant cette démarche, mon attention est attiré sur l’existence d’un garage qui apparait sur la plan de la maison.
Alors, quand j’ai acheté ce bien immobilier pas de garage. Pour ne pas avoir à subir de taxe d’habitation sur cet ouvrage inexistant,
j’aimerais si possible un modèle de courrier pour effectuer ma démarche. Merci par avance.
Cordialement
Bonjour,
Il suffit d’écrire par lettre RAR pour signaler preuve et photo à l’appui que le garage n’existe pas et demander la mise à jour des taxes en conséquence.
Bonjour
Mes parents ont une petite maison (80 m2) sur un terrain (4000m2 env) maintenant classé en zone N.
J ai le plus grand mal à obtenir mon permis de construire sur cette même parcelle et dont la construction ne porterait pas atteinte au paysage, à la voirie, à la circulation.
Comment puis je argumenter ?
Dois je abandonner mon projet ?
Merci
Bonsoir,
Je possède un terrain familial d’une profondeur de 50m. Les 25 premiers mètres (par rapport à la route) constituent la zone constructible, les 25 autres sont en zone NH. Nous envisageons donc de faire bâtir dans la partie la plus proche de la route. Malheureusement, le dernier PLU datant de 2019 nous impose que la maison ne soit pas construite à plus de 6 mètres de la limite de propriété (et donc très près de la route et de ses nuisances sonores).
Nous avons demandé audience auprès du maire afin qu’il nous explique la raison de cette condition si restrictive (toutes les autres maisons de cette rue sont construites à bien plus de 6 mètres de la limite de propriété).
Pouvons-nous demander au maire une modification du PLU? Quel serait alors le délai d’instruction du dossier?
Je vous remercie par avance.
Bonjour,
Si vous demandez une modification du PLU, le maire ne pourra faire exception uniquement pour votre parcelle dans le règlement graphique et écrit.
Il devra le faire en cohérence avec son parti d’aménagement sur le secteur. Quel est le motif d’imposer cette distance à 6 mètres, il vous faut récupérer le Rapport de présentation du PLU et analyser ce qu’il en ressort dans le chapitre soit des Justifications des choix de zonage soit dans tout autre chapitre se rapportant à votre secteur. Par suite, il convient de vous assurer qu’il n’y a pas de contradiction avec les caractéristiques propres à votre parcelle. Est-elle incluse dans ce zonage par erreur ? Cela arrive.. Y a t il des arguments pour demander une homogénéité des constructions plus en retrait ? etc etc…Cela nécessite analyse du dossier et récolter auprès du service urbanisme leur vision et explications sur cette contrainte de distance.
Accepteraient-ils de passer une dérogation au motif de l’adaptations mineure L 152-3 du code de l’urbanisme ? Ce qui éviterait une modification du PLU.
A évaluer quels seraient les arguments de poids justifiant de cette demande de dérogation à présenter sous forme de dossier argumenté à la commune pour tenter d’obtenir le PC à l’amiable..
Si les nuisances sonores et proximité de la route ne sont pas les critères retenus dans l’article relatif aux adaptations mineures, peut-être que « le caractère des constructions avoisinantes » construites bien plus en retrait que 6 mètres pourrait jouer ? Faîtes des recherches sur la jurisprudence en la matière ou cas similaires. Vous pouvez aussi vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme qui aura toutes les tablettes pour vous faire une réponse complète.
Bonjour,
J’ai besoin d’aide concernant une demande de changement de destination d’un trrain agricole en terrain constructible. D’habitude je me débrouille assez bien en adminstratif mais là j’avoue je pêche beaucoup. En 1999 nous avons fait une demande de contruction sur un terrain agricole ZA de 5000 m2 car à l’époque mon conjoint était aide familiale agricole ce qui nous a donner le droit de contruire. Il a changé d’activité 3 ans plus tard. Aujourd’hui, je souhaite faire une demande de changement de destination du terrain pour passer une partie en contructible. Nous avons la place sur notre terrain de faire une deuxième maison mais malheursement, je n’arrive pas à argumenter ma demande. Cette maison serait pour nos enfants car aujoudhui il est difficile d’achété du terrain et de fazire construire .
Je vous remercie pour votre réponse.
Béatrice
Bonjour,
Je prépare une formation en ligne sur le sujet, il y aura les explications sur les démarches et modèles de courriers.
Elle s’appellera Le guide du propriétaire face au PLU. Abonnez-vous à Facebook pour être informée de la mise en ligne.
Bonjour.
J’ai le projet d’acheter un terrain avec deux mobil home dessus.
Le terrain est non constructible.
La propriétaire me dit que la commune tolère qu’on y vive à l’année.
Donc pour ne pas être hors la loi ,j’ai pris rendez vous avec le maire de la commune.
Le maire m’a dit que le terrain est passé de « week end »a « agricole »
Comment pourrais je demander à ce que le terrain passe de non constructible a constructible?
Bonjour, nous sommes propriétaire d’un terrain de 4363 M2 qui était lors du partage avec mes frères et soeurs constructible. Puis en 2016 il a été mis en place le plu et il a perdu sa constructibilité. Maintenant il est en zone A Urbaniser. Depuis 2017 j’ai déposé à plusieurs reprises (à chaque fois j’ai porté quelques modifications pour essayer d’obtenir un accord) une demande certificat d’urbanisme opérationnel et chaque j’obtiens un refus. En octobre dernier j’ai obtenu un avis favorable avec réserve de la communauté de communes mais cela n’a pas suffit pour ébloquer la situation. Depuis j’ai envoyé trois courriers pour demander une révision de plu (un au service urbanisme puis un au maire et en un à l’adjoint au maire responsable de l’urbanisme) qui sont restés sans réponse. Dans ces courriers j’ai bien mis en évidence que ce terrain est entouré de constructions (dent creuse), li y a les compteurs d’eau potable de mes fréres sur mon terrain et en plus il est raccordable à l’assainissement collectif via l’installation de mon frère existante depuis 2003. Il est desservi par un chemin carrossable. L’électricité est très proche. Nous arrivons à une situation personnelle où nous n’avons plus le choix nous devons construire notre habitation sur ce terrain. Que puis-je faire ?? Merci pour votre attention Bien cordialemrnt
Bonjour Madame,
je suis dans la même situation que vous…avez vous eu gain de cause entre-temps ? merci
Bonjour,
J’ai acheté en 2019 un terrain dans l’optique de le construire mais je n’ai pas fait de condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire lors de mon achat car la construction n’était pas prévue pour tout de suite. La mairie a répondu à un certificat d’urbanisme informatif » zone U » du PLU.
Aujourd’hui, je souhaite construire, j’ai obtenu un refus de permis de construire au motif que le terrain est situé en « zone Uact ». Bien consciente que mon CU lors de mon achat n’est plus valide, ai-je toutefois un recours ?
Ai-je des recours ?
Cordialement
Bonsoir, je suis tombée sur votre site. je vais essayer de m’exprimer, j’ai acheté mon terrain de 884m2 il y a 4 ans via un constructeur. Construction de maison. Maintenant 3 ans que j’y suis, je souhaite faire construire une piscine… Et la refus de la mairie, la zone dans le fond de mon terrain est en zone À sur 3m50, étant donné que la piscine doit visiblement être à 4m de ma maison entre maison et zone À et bien il ne me reste plus grand chose, et j’ai également le soucis pour construire le cabanon qui abritera garage tondeuse/vélo et local technique. Mon terrain est en seconde ligne, et il y À cette bande Agricole également chez mon voisin qui est en bordure de route. Alors moi j’ai vérifié c’est écrit dans mon acte de propriété qu’il y a une zone À sur mon terrain… Mais honnêtement le constructeur ne m’en à pas informé et je n’avais pas fait attention… Et mon voisin qui a acheté au même endroit n’etait pas non plus au courant… Et lui ça n’apparzit pas sur l’acte de propriete…
Comment est ce possible de faire accepter mon projet ? Merci pour vos conseils. Cordialement
Sophie.
Bonjour,
Il conviendrait de demander la modification de zonage pour reculer la limite de zone agricole et affecter un zonage permettant la réalisation de votre projet.
Cette modification doit être intégrée à une procédure de modification du PLU.
Bonjour, j’ai une propriété d’environ 33000m2, sur laquelle j’ai une maison, un atelier, une serre, une annexe.
Sur cette ensemble j’avais plusieurs milliers de m2 constructibles dont une parcelle de 1300 m2 sur laquelle il y avait une maison d’habitation en ruine que j’ai démoli. Je n’ai pas été vigilante pour déposer une demande de C.U. à la bonne période. Mais il m’a été supprimé absolument tous les terrains constructibles.
Ma fille veut faire construire sa maison sur la parcelle de 1300m2, la demande a été faite le 07 août 2020 par un géomètre, mais le C.U. est revenu négatif le 08 janvier 2021.
Que pourrai-je faire pour récupérer cette parcelle de 1300m2 ?
Merci
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier.
Bonjour,
La mairie a mis un emplacement réservé sur ma maison lors d’une modification de PLUI que j’ai malheureusement pas l’année dernière pour la création d’une place de retournement.
Aujourd’hui je souhaite vendre mon bien et je viens de découvrir cet emplacement qui gréve ma maison. L’acheteur ma maison souhaite que cet emplacement soit supprimé afin de préserver son investissement. La mairie ne semble pas vouloir préempter le bien pour le moment car elle n’a pas les budgets nécessaires pour acquérir le bien. Comment dois je procéder pour que cette vente puisse ce faire?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Seule une procédure de modification du PLU permettrait de supprimer cet emplacement réservé si la commune avait pour projet d’abandonner ce projet.
Un emplacement réservé est une contrainte de poids sur un terrain, à voir ce qu’il est possible de négocier avec la mairie.
Bonjour, j’ai écumé votre site il est super je vous remercie pour ces précieuses informations.
Cependant quelques questions demeurent.
Nous allons faire une demande de STECAL avec mon conjoint pour notre parcelle en zone N. Afin d’être les plus précis possible, pourriez-vous me dire quelles sont les limitations de surface et de hauteur ? je ne l’ai pas trouvé.
Pour constituer le dossier est-il nécessaire de mettre des photos ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Merci pour votre message ! 🙂
Plans, photos, vues aériennes constituent l’illustration indispensable de votre dossier et demande afférente.
La décision de classement d’une parcelle dépend de ses caractéristiques propres, il faut donc les établir pour tout lecteur de votre dossier qui ne se rendra pas sur place.
Chaque règlement écrit de PLU dépend de chaque commune ou de l’intercommunalité en charge d’un PLU intercommunal par exemple.
Regardez ce qui se fait autour (région, communes voisines) et proposez dans le respect de la nature environnante, ce que la commission de protection des espaces naturels contrôlera.
Et n’oubliez pas d’argumenter un projet touristique ou autre projet sérieux et crédible justifiant votre demande qui sera probablement scrutée à la loupe.
Bonjour
Je suis propriétaire d’un terrain qui a deux PLUI différents. L’un est dit Uab nouvelle centralité et l’autre
Udb pavillonnaire densifié. Le premier est plus avantageux et je voudrais que l’ensemble de mon terrain soit sur le coefficient Uab qui donne une plus grande valeur à mon terrain. J’habite dans une ville qui a vocation à se densifier dans le cadre du Grand Paris. Comment dois je faire ma demande ? Cela a-t-il une chance d’aboutir ? Ne faut il pas mieux attendre une révision générale du PLUI et voir la tendance ?
Bien cordialement
Arnaud
Bonjour,
Cela dépend de beaucoup de facteurs ! du parti d’aménagement retenu sur votre secteur par les auteurs du PLUi, et des arguments à faire valoir multi factoriels suite à l’analyse de la situation de votre terrain dans son environnement, le potentiel de densification, les transports et déplacements, les projections du document supra communal schéma directeur régional Ile de France par exemple.
Et la liste n’est pas exhaustive…Si vous collectez les données du PLU en vigueur tous les documents le composant et notamment PADD, rapport de présentation, réglements graphiques et écrits, document d’urbanisme supra communal ci-avant évoqué, vous constaterez qu’il y a des centaines de pages à savoir lire en diagonale pour y déceler les arguments les plus pertinents pour aboutir à une demande cohérente de modification de zonage.
Je prépare une formation/Ebook sur la demande de modification de zonage : stratégie, analyse, arguments et démarches. Abonnez-vous à ma page Facebook pour être informé.
Les auteurs du PLU intercommunal croulent sous les demandes (5 000 récemment sur Marseille). Il est essentiel de parler le même langage urbanistique.
Bonjour,
Je viens d hériter d’un terrain dans les Landes de 1000 m carré.
Il est situé en zone AE et a été déclassé il y a quelques années en non constructible.
Ce terrain est entouré de cinq habitations, il est en bordure de la route et d’un chemin de plus un permis de construire a été accordé alors que son unique accès à la route passe sur mon terrain.
Quels sont mes recours pour rendre ce terrain constructible?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
J’ai maintes fois répondu à cette question sur le site et dans les commentaires. Cela nécessite étude de dossier, et ne peut recevoir une réponse générale en quelques lignes.
Le zonage d’un terrain est décidé notamment en fonction des caractéristiques propres au terrain, du parti d’aménagement retenu par la commune, des justifications des choix de zonage retenus.
Tout est question d’étude de dossier pour déceler les arguments de demande de modification de zonage.
Bonjour,
La présence d’habitations autour de votre terrain ne justifie pas à elle seule l’ouverture à l’urbanisation de votre parcelle.
Le zonage s’appuie sur des contraintes environnementales et humaines multiples, comme les risques feux de forêts qui sont très forts dans le secteur des Landes.
La mairie pourra vous aider et vous accompagner dans votre recherche d’information ou vous donner des contacts dans les services compétents : notamment le SDIS (les pompiers).
Si au regard des éléments que vous trouver vous pouvez justifier d’une « erreur » de zonage (ce qui peut arriver), suivez la procédure indiquée ci dessus, elle est très bien expliquée.
Aurelie L.
Urbaniste – environnementaliste
Bonjour Aurélie,
Merci pour votre intervention et précisions. 🙂
Jasmine
Bonjour,
Je n’ai pas tout le vocabulaire adéquat mais je vais essayer de m’exprimer le plus clairement possible.
Je suis allée au cadastre de la Mairie pour demander comment faire pour rendre un terrain familial constructible.
Mes grands parents ont une parcelle de 5000m Carrés avec un terrain de tennis dessus. Les temps étants rudes mon frère et moi voudrions construire sur ce terrain vide. Seulement quand je suis allée à la mairie ils m’ont dit que cette parcelle a été gelée et classée en zone Rouge par risque d’inondation sur le PLU de 2008. A savoir que tout autours il y a des habitations et que ce terrain est au milieu. Mes grands parents ont fait faire l’accès obligatoire pompiers et là ou on pourrait tirer les câbles électriques et l’eau depuis la route principale jusqu’au terrain qui se trouve à l’arrière de leur maison.
Que peut on faire? On m’a conseillé d’écrire une lettre au Maire expliquant nos motivations sachant que ce n’est pas lui qui a le pouvoir de changer le PLU. Du coup nous nous trouvons dans le flou et ne savons pas quoi écrire sachant que la façon dont on nous a répondu c’était limite « ça va servir à rien mais faites le… »
Merci beaucoup.
Cordialement.
Bonjour,
Le service du cadastre dépend du service des impôts fonciers pour savoir à qui réclamer les impôts ! 🙂
Le PPR inondation dépend du Préfet à la différence du PLU qui est du ressort des collectivités : mairies, intercommunalités.
Il faut donc vous adresser au bras opérationnel du Préfet qui est la DDT – Pôle prévention des risques naturels, pour savoir si une procédure de révision du PPR i est en cours ou va avoir lieu.
Ces procédures ne sont pas connues du public, or c’est à ce moment précis qu’il faut intervenir pour faire reconnaître une éventuelle erreur de zonage sur votre terrain.
Les documents du PPR i sont souvent mis en ligne sur le site de la DDT. Vous y trouverez les plans de zonage, règlement (ce qui est autorisé ou interdit), et la notice de présentation (explications sur le choix de zonage retenu).
Si aucune procédure de révision du PPRi n’est en cours, il faut envisager la voie contentieuse.
Enfin, vous pouvez écrire un courrier recommandé de demande d’informations sur votre parcelle à la DDT exposant l’absence de risque inondable selon vous (après lecture des documents énumérés ci-dessus), et demandant quels motifs précis ont conduit au zonage affecté à votre parcelle.
Jasmine
Bonjour
Je suis entrain d’acheter un terrain actuellement en zone naturelle de 4000m2
je souhaiterais demander qu’une partie du terrain devienne constructible, comment trouver les bons arguments à mettre en avant (il y a actuellement des habitations à côté du terrain). Avez vous des conseils à me donner ?
Pouvez vous m’aider dans la réalisation de cette demande ? Que dois-je regarder ?
Je vous remercie pour votre aide !
Bonjour,
Je peux vous proposer l’étude préalable à 90 euros via la demande de devis dans la rubrique Mes services. Une première étude de la réglementation applicable, une procédure de modification/révision de cette réglementation en cours ou à venir, une analyse de la situation du terrain dans son environnement, une éventuelle demande de CU opérationnel pour un projet fictif de construction, etc… Ce sont en vrac les démarches menées pour analyser les points forts et faibles du dossier et faire ressortir les arguments qui semblent les plus pertinents pour obtenir possibilité de construire.
Chaque dossier est différent, même s’il y a une trame à suivre, les arguments à développer et références aux textes du code de l’urbanisme ressortent de cette analyse précise.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, vos démarches ont-elles abouti?
Cdlt
Madame,
Nous sommes une petite association exploitant depuis 30 ans un petit golf dit « rustique » de 6 trous sur une parcelle agricole inondable.
Nous souhaitons agrandir cette petite structure de 3 trois supplémentaires toujours dit «rustique » sur des parcelles agricoles adjacentes non exploitées.
Les propriétaires sont d’accord pour les louer.
Aucune construction, ni voie d’accès ne seront réalisées, seuls 3 greens seront créés avec apport de sable, la topographie idéale des parcelles ne demandant que très peu d’aménagement de terrain, aucun déplacement de matière n’est prévu. Les graminées utilisées seront les variétés rustiques
Le PLU de la commune a été annulé.
Nous souhaitons créer un « agri-golf », et avons conclu un accord avec un agriculteur qui fera du fourrage, sans payer de loyer, un enclos est également prévu s’il souhaite parquer des bêtes.
Ceci peut-il être considéré comme des mesures compensatoires pour l’utilisation de terres agricoles ?
Devons-nous demander un déclassement total, ou partiel du fait de la présence d’un agriculteur sur les parcelles ?
La non construction, l’utilisation conjointe d’une partie des parcelles par un agriculteur nous dispense t’elle d’une demande de déclassement ?
Merci
Bien sincèrement
Renée
Bonjour Renée,
Toutes vos questions nécessitent une étude du dossier : projet de la Commune sur votre secteur et justification du choix de zonage retenu, les développement possibles d’activités économiques autour de l’activité agricole. Ceci étant, dans votre cas il s’agit plus d’une activité de loisirs sans aucun lien avec l’activité agricole. A voir donc comment proposer la reconversion de partie des terres agricoles en zone de loisirs permettant l’activité du golf. Dans l’absolu, cela peut être possible si bien argumenté, et que le Maire est favorable au projet. Mais selon le contexte propre à votre terrain, cela peut être rejeté pour la préservation des terres agricoles, la non adéquation du projet au potentiel ou valeur agricole des terres etc…
Cela s’étudie de près par rapport à des éléments et critères objectifs à développer et en allant à la rencontre des élus et du responsable du service urbanisme.
Si d’autres personnes ont des retours d’expériences sur le sujet, on vous lira avec plaisir.
Sinon, je propose une offre découverte dans la rubrique Mes services permettant d’orienter vos démarches et arguments à développer.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour !
Les réponses à vos questions se trouvent dans les documents du PLU, justifiant les choix de zonage sur tels secteurs et l’augmentation de surface agricole.
Il semble qu’il y ait matière à contestation dans votre cas. Concernant les recours possibles, j’ai rédigé des articles sur le sujet dans le blog.
La dernière question concerne à priori les bâtiments d’habitation déjà édifiés sur la zone agricole, pour lesquelles on autorise extensions et annexes.
Vous pouvez toujours faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour connaître la position de l’administration sur la faisabilité de votre projet.
A bientôt
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour lors de mon divorce mon ex mari et moi avons vendu notre propriete mais avons gardé 15000 M2 de terrain que nous avons donne à nos 6 enfants. Il est en zone naturelle. Nous y sommes très souvent et l’avons aménagé ruches poulailler potager terrain de jeux… Puis avons commence à y rester dormir ( voiture, tentes…). J ai fait une demande de stecal en recommandé avec AR pour laquelle je n’ai ai jamais eu de réponse. Nous avons fini par acheter 2 mobil Home ils y sont depuis 9 mois. Aujourd’hui la police municipale est venue nous rendre visite et nous demande de sortir les mobil Home dans les 3 mois. .. nous avons investi dans des panneaux solaires et avons fait un puits. Dans l’ idéal nous voudrions faire une maison en bois de loisir et maintenant que je suis à la retraite avec peu de moyen ( 1000 euros par mois ) je voudrais y vivre… Que risquons nous ? Comment obtenir une stecal ? Ce terrain était en zone agricole avant je ne sais par quelle opération il est devenu en zone naturelle. Il n est pas inondable et il ya une habitation à côté ( notre ancienne maison). Nous ne savons pas nous impliquer dans la vie communale et les courriers sont sans réponses. À l’ urbanisme ils nous regardent avec un rictus moqueur ça frise l indécence. Nous ne faisons rien de mal, de la permaculture et une base autonome durable. Sur pouvons nous faire ? Merci beaucoup pour votre attention.
Bonjour !
Vous avez le droit de faire ce que vous autorise la réglementation. Cette réglementation, si elle actuellement en cours d’évolution, révision, modification, peut éventuellement intégrer votre demande. Il faudrait déjà vous renseigner sur cet aspect pour voir intégrer votre demande de modification de zonage à la procédure. Il faudrait également étudier de près les documents du PLU s’ils existent : règlement de zone, plan de zonage, rapport de présentation, PADD.
L’analyse approfondie de ces documents vous permettront de voir quels arguments vous pouvez en tirer.
Le STECAL n’est pas forcément la solution miracle, d’autant que les directives visent à les réduire et non à en créer au fil des demandes des particuliers. Cela doit être justifié d’un point de vue urbanistique. A voir, si vous pourriez demander à réhabiliter la maison existante dont vous parlez. A ce stade d’information, il est quasi impossible de vous conseiller utilement, cela relève d’une étude de dossier. Prenez connaissance des articles sur le blog relatifs à votre problématique, ce sera plus explicite.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Merci pour votre rapide réponse.
La classification en zone N est possible pour la protection des secteurs de la commune, équipés ou non, en raison :
soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du
point de vue esthétique, historique ou écologique,
soit de l’existence d’une exploitation forestière,
soit de leur simple caractère d’espaces naturels, afin de conserver un équilibre entre zones
urbanisées et zones naturelles
Mon terrain ne rentre pas dans les 2 premières catégories, et la 3 eme catégorie est un peu flou. En effet comment évaluer un équilibre entre zones U et Zones N ? Par une formule mathématiques ? Laquelle ?
Je vais dés demain à l’urbanisme pour en savoir un peu plus. En effet le PLU est en cours de modification, c’est le moment.
En ce qui concerne les STECAL, si le but est de les réduire, pourquoi la loi ALUR stipule-t-elle :
La constructibilité dans les STECAL (article L.123-1-5.II.6°,
alinéas 1 à 6)
La loi ALUR a apporté trois modifications aux règles applicables en matière de STECAL1
.
1.1. Le contenu des STECAL
L’aménagement de terrains pour permettre l’installation de résidences démontables
constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sera également possible au sein d’un
STECAL.
C’est justement ça qui m’intéresse …
Merci encore !
Bonjour !
S’il y avait des formules précises mathématiques pour classer les terrains, il y aurait moins de contentieux devant les tribunaux ! 🙂
Merci à vous de nous tenir informés de vos avancées !
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, vos démarches ont-elles abouti?
Cdlt
La maison existante dont je parle n’est plus ma maison mais celle des voisins, à qui je l’ai vendue en 2005 … elle est donc sur le terrain adjacent.
Bonjour pouvez vous me dire ou vous en êtes ,je suis un peu dans votre cas merci bien !
Bonjour Madame.
j’habite à Nimes , secteur « guarrigues habitées » , anciennement N2 et maintenant Nh !! j’ai donc demandé un changement de zonage de ma parcelle dans le cadre de la révision du PLU, enquête publique en cours -car je bénéficie de tous les équipements possibles, tel que décrits pour les zones U, à commencer par le raccordement à l’assainissement collectif (depuis 1987 !) jusqu’à la borne incendie devant la maison..pour justifier de ces équipements j’ai produit les pièces officielles (autorisation de raccordement, conformité des travaux) et des factures faisant figurer les services ; je pensais qu’avec la loi ALUR je cesserai de subir le diktat des zones « naturelles » et bien c’est pire puisqu’ici des zones urbanisées deviennent totalement inconstructibles, pendant que la guerre des bulldozers fait rage en périphérie..et que des parcelles voisines même pas raccordées sont classées en zone UDp !
le commissaire enquêteur auprès de qui j’ai déposé mon dossier (merci pour les tuyaux ..) reconnait qu’il est effarant que je sois toujours restée « N », d’autant que je mets l’accent-carte à l’appui- sur le fait que le plan d’assainissement collectif et non collectif n’est pas à jour ! ma parcelle est toujours classée en non collectif ! et c’est pas faute d’avoir relancé les services techniques dont la réponse était toujours la même : »ça ne vous servira à rien puisque vous êtes en zone à 2000″.
et là j’ai un nouveau doute : l’autorisation de raccordement EU donnée en 1987 portait sur un numéro de voie qui a changé entre-temps : est-ce suffisant pour bloquer encore le dossier ? j’ai aujourd’hui 70 ans, je souhaite agrandir notre habitation pour pouvoir accueillir un aidant tierce personne car je suis reconnue invalide à 80%; ces tergiversations, manipulations et mauvaise foi m’épuisent. Je n’ai même pas pu accéder à la Présidente de la Commission :lors de la permanence du 28/03/18 aux Services Techniques ,plus de 40 personnes attendaient pour seulement 3h de consultation..
comment obliger les services à mettre à jour leurs documents afin que ceux-ci respectent les droits des citoyens ?
merci de votre attention,
AMB
Bonjour !
Il convient de rester vigilante. Vous ne serez pas individuellement informée du retour du commissaire-enquêteur sur votre demande.
Vous aurez le droit d’obtenir communication de l’entier dossier : conclusions du commissaire enquêteur et son avis sur votre parcelle, ainsi que tous les avis des personnes publiques associées. Il est rendu environ un mois après la fin de l’enquête. La Commune devra répondre individuellement sur chaque avis émis par le commissaire-enquêteur et justifier si elle maintient le zonage naturel sur votre terrain. Par suite, le projet de PLU peut encore être modifié pour répondre soit aux demandes du commissaire-enquêteur soit à celles des PPA – Personnes Publiques Associées.
Enfin, le PLU est adopté définitivement par le Conseil municipal. Vous pouvez alors intenter un recours contentieux à l’encontre du zonage attribué à vos terrains.
Vous avez peut-être une protection juridique dans vos contrats d’assurance qui prend en charge les frais d’avocat.
Concernant l’opportunité du zonage attribué à vos terrains, il vous faut faire une analyse fine de tous les arguments avancés par la Commune dans tous les documents du PLU pour classer votre terrain en zone naturelle : rapport de présentation, PADD, règlement, planche de zonage, voire documents supérieurs tels que SCOT. Tous ces documents doivent être mis à la disposition des administrés, ils perdent leur caractère préparatoire dès que le projet de PLU est arrêté par le conseil municipal.
Le Code des relations entre le public et l’administration vous autorise à demander l’envoi des documents numérisés par email.
Vos arguments tiendront compte évidemment de la proximité des réseaux publics et desserte à la voie publique, critères indispensables à remplir pour un classement en zone U.
J’espère avoir répondu à votre question.
A bientôt de vos nouvelles !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame. Récemment propriétaire avec mes 2 enfants d’une ferme achetée à usage d’habitation , ayant sous le même toit des dépendances qui ne sont plus affectées à l’activité agricole depuis 2014,je souhaitais créer dans les murs de l ancienne étable une pièce supplémentaire contiguë à l habitation. Le PLU de la commune indique un classement en zone A,( avec ,tout autour de la zone Ua) et spécifie dans son règlement zone A,que sont autorisées » les aménagements des constructions existantes a la date d’approbation du présent PLU, sans changement de destination » .
Après démarche simple orale,La secrétaire de mairie m informe que je mon projet ne peut pas être autorisé du fait de création de surface de plancher en zone A et me conseille d’adresser un courrier au Maire.
Je peux envisager une requête auprès de la Mairie pour une demande de modification de PLU, mais rien d’illégal n’a été fait lors de sa rédaction en 2012 , la demande porterait sur une réactualisation du PLU ce qui isque d’etre refusé…
Du fait de la désaffectation des bâtiments , je reste persuadée que la construction actuelle peut être considérée comme annexe ayant la même destination que le bâtiment principal à usage d’habitation. Je suis un peu dans le flou pour faire aboutir mon projet et aimerais savoir si des cas similaires vous ont étés rapportés ou connaitre les demarches a suivre (demande de CU?)…Vous remerciant
Bonjour !
Il conviendrait effectivement d’autoriser le changement de destination des dépendances qui ne sont plus affectées à l’activité agricole.
Pour cela, il convient de monter un argumentaire précis et objectif afin de convaincre les auteurs du PLU de soumettre cet assouplissement de la réglementation.
Le règlement peut vous autoriser à 1) changer la destination du bâtiment agricole pour de l’habitation 2) autoriser les travaux d’extension et d’annexes sur le bâti existant.
Tout ceci est réglementé dans le PLU (30% d’extension ou 25 mètres maximum de distance pour une annexe…).
Il conviendrait déjà de vous renseigner sur les prochaines échéances de modification/révision du PLU.
C’est à cette occasion que la Commune peut modifier votre réglementation.
En attendant, une demande de CU opérationnel (faisabilité d’un projet décrit dans la notice descriptive) vous permettra de poser un premier jalon dans votre dossier en ayant notamment un arrêté officiel indiquant la proximité des réseaux publics et la desserte par la voie publique.
A bientôt
Jasmine -Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons acheté un terrain en 2008 avec une surface de 1480 m² constructible et 3520 m² en zone non constructible. Nous avons construit une maison en 2011 et aménagement en 2013. En 2016, nous avons eu la visite de la mairie suite à une dénonciation du voisinage car nous faisions évacuer de la terre (terrain en pente, surplus de terre du terrassement de la maison), les voisins ont cru que nous faisions une piscine non déclarée. Le fait est que lors de la visite de la mairie, nous avons eu la surprise d’apprendre que la maison était construite dans la zone non constructible. Nous sommes donc passé en jugement car la mairie avait déposé un procès verbal auprès du procureur. Bref, nous avons une amende à payer. Maintenant, que devons-nous faire pour régulariser la situation ? Auprès de quel service devons-nous nous rapprocher pour que la zone dans laquelle est la maison devienne constructible ? Merci de votre aide.
Cordialement,
Bonjour,
Ils sont sympas vos voisins ! Il conviendrait de vous rapprocher de la Commune pour obtenir les règlements de zone sur les deux parties constructibles et non constructibles et étudier si la partie construite pourrait être intégrée à la zone constructible. Je vous conseille de prendre rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme pour réfléchir ensemble aux solutions possibles. Si la zone est déclassée, vous pourrez obtenir votre permis de régularisation. Autrement, le Maire ne peut régulariser une construction si le terrain est en zone non constructible. Cela passe forcément par une modification de la réglementation.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour
nous possédons du terrain en bordure de bourg. (7000 m2)
ce terrain est classé zone NA ( Non Agricole)
nous souhaitons le vendre ?
que devons nous faire pour que ce terrain devienne constructible ?
Bonjour !
1. Etudier la réglementation applicable et la confronter à la réalité de l’environnement.
2. Etudier la possibilité de demander le déclassement de tout ou partie du terrain, en fonction des contradictions précédemment relevées point 1.
3. Etudier quel type de zonage serait le plus adapté en fonction de l’environnement immédiat et proximité des réseaux publics.
4. Se mettre en relation avec la Mairie pour connaître les prochaines échéances de procédure de modification/révision du PLU.
5. Rédiger et illustrer l’ensemble des données récoltées pour formuler une demande de modification de zonage cohérente et objectivement argumentée aux yeux de l’administration.
Bonjour,
Nous sommes propriétaires de plusieurs terrains classés agricoles (A) en bordure de zone Ua (Zone urbaine).
Quelles sont les démarches administratives à faire pour demander une modification du Zonage du PLU afin de rendre ces terrains constructibles ? Y-a-t il des jurisprudences qui définissent une requalification plus facile si un terrain le dernier terrain adjacent est construit ou si tous les terrains situés en zone Ua sont construits ?
Merci de votre blog et de votre réponse par avance,
Denis
Bonjour Denis,
Abonnez-vous à Facebook ou à la newsletter pour être informé du prochain guide des démarches au sujet de la modification du zonage agricole.
Je ne peux vous répondre dans le cadre d’un commentaire, il y a trop d’infos à donner. Il s’agit de constituer un dossier argumenté.
Mon guide recensera les jurisprudences sur le sujet. Ceci étant, vous pouvez en trouver déjà dans les articles du blog il me semble.
Il convient par ailleurs de vous renseigner sur la prochaine révision du PLU. La modification du zonage passe par la modification de la réglementation par la Commune.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Merci de ce retour. C’est fait, je suis abonné !
J’attends avec impatience votre nvx guide
Bonjour je me lance ..
Bonjour a vous .
J ai acheté un terrain en zone n y a quelque annee .
J aimerais aujourd’hui que celui ci passe en loisir ou constructible.
Que je puisse aménagé des terasses ( car en pente ) et y metre des logements de tourisme insolite .
Style tentes bulle transparente , cabanes dans les arbres , roulotte , ect ..
Je ne souhaite pas changer le décor mais m y adapter ..
Faire un lieu aussi naturel que possible dans l’amenagement …
Il y a les reseaux qui passe en bordure car 2 énorme bâtisse avant moi sur le chemin ( un gite et une maison de vacance énorme ) et une villa apres …donc pas si isolé que sa .
Je ne sais pas comment formulé ma demande .
Comment cônstruire mon texte .
Sur quoi argumenté le plus .
Sachant que s est en Ardèche dans un village ou il n y a pas de commerce et pas très vivant .. ( peu etre l.argument de l effet tourisme )
Je n arrive pas a metre tous sa en forme n y la compétence orthographique …
Peu être pourriez vous m’aider …
Merci a vous .
Bonjour,
Avant de formuler votre demande, il conviendrait de vous assurer de sa faisabilité par rapport à la réglementation d’urbanisme : ce qui est autorisé, ce qui est interdit.
Le Maire même s’il est emballé par votre projet doit se conformer à la réglementation, et il ne peut y déroger à moins de la modifier dans le cadre d’une procédure.
Donc, il faudrait avant tout demander en Mairie communication du plan de zonage et du réglement applicable.
Et pour gagner du temps, vous pouvez parallèlement faire une demande de Certificat d’urbanisme opérationnel (pas d’information, il y a 2 types de certificats).
Il vous suffit d’exposer votre projet, de détailler et localiser les installations légères que vous souhaitez implanter. Vous aurez le retour sur la faisabilité du projet.
Si la réglementation vous interdit quoi que ce soit, il conviendrait de demander un rendez-vous avec le responsable de l’urbanisme de la Commune pour étudier ensemble les solutions réglementaires. Il vous indiquera les contraintes et vous en saurez plus pour rédiger un courrier adapté et efficace.
A bientôt
Bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Je suis propriétaire d’un terrain de 4000 m2 classé en zone naturelle parce que l’ancien propriétaire n’avait pas voulu céder au prix qu’on lui proposait en vu de réaliser un lotissement. J’ai proposé à ce propriétaire un prix supérieur qu’il a accepté. Des réseaux VRD à proximité avaient été projetés comme si la transaction avec cet ancien propriétaire etait entérinée. Je souhaite profiter de ces dispositions pour obtenir la révision d’un zonage, si ce n’est illégal mais quelque peu discutable car à l’adresse d’une personne vulnérable.
Bonjour !
Je n’ai pas compris votre question.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour madame,
merci beaucoup pour les conseils qui m’aident à avancer dans ma démarche .cependant je rencontre une difficulté qui me semble majeure,
J’ai axé ma défense sur 4 points;
1/ contester le caractère agricole au regard des caractéristiques de la parcelle elle-même, puis des objectifs de la commune. (erreur matérielle : -ce ne peut être agricole,- puis erreur manifeste d’appréciation même si tourné vers des surfaces agricole il y a erreur d’apprecietion à avoir classé ce terrain ainsi)
2/ rappeler son caractère constructible -réseaux etc.)
3/ montrer que la réalisation de deux constructions va dans le même sens.
4/ montrer la cohérence de ces constructions avec le programme logement.
je pense avoir répondu aux 3 premiers de façon argumentée, mais j’ai beaucoup plus de difficulté en ce qui concerne le 4eme.
Les objectifs démographiques sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante :
60 logements en extension du tissu sous la forme d’opération d’aménagement.(lotissement)
20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisés (dents creuses, division parcellaires…)
Vingt maison dans les 10 ans à venir, c’est peu, d’autant plus que l’outil d’analyse utilisé pour le recensement des dents creuses et parcelles divisibles, basé sur des surfaces de 600 m2, dans le village et des parcelles de 1000m2 en zones urbanisées sous-estime le potentiel constructible.
La relecture attentive du rapport de présentation du p.l.u.,me permet de déduire que le déclassement de mon terrain n°1084 de 3300 m2 est motivé par l’inquiétude implicite des élus qui » souhaitent développer l’urbanisation sur la commune, de manière équilibrée et maitrisée (rapport de présentation chap IV 1.1.)
En effet le règlement du p.l.u. supprime la contrainte de surface minimale de 2000m2 imposée par le p.o.s. De ce fait, une opération spéculative, envisageant la construction de 5 ou 6 maisons pourrait être possible, avec la mise en place du p.l.u.
Or, il ne s’agit en aucune manière d’une opération de ce type, ce que nous voulons, mes fils et moi, c’est que chacun d’eux possèdent une parcelle leur permettant d’accéder à la propriété.
Comment convaincre le maire de ma bonne foi ?est-il possible d’établir un document officiel devant notaire ? le maire dispose-t-il d’autres outils pour limiter le nombre de constructions ?
Je dois revoir le commissaire enquêteur ,est-il habilité à me renseigner?
J’ai cherché en amont des réponses dans le blog et dans les guides, mais je n’ en ai pas trouvées
cordialement,
Bonjour Madame,
L’avocat est le plus habilité à vous renseigner comme je vous l’ai dit dans ma précédente réponse. Ce n’est le rôle ni du notaire ni du commissaire-enquêteur.
Les objectifs démographiques sont hors sujet selon moi, et répondent à des normes supérieures qu’il devient trop compliqué d’expliquer ici.
Votre argumentaire ne peut être noyé dans des considérations qui vous dépassent, à moins d’aller droit dans le mur et que votre demande soit balayée par les auteurs du PLU. Vous n’avez pas compétence pour refaire le PLU. Seul votre zonage importe.Je vous répète ce que je vous ai dit. Réunissez quelques centaines d’euros avec votre famille, c’est ce que devrait vous coûter une consultation juridique. Demandez des rendez-vous gratuits à des avocats spécialisés en urbanisme, ainsi que des devis gratuits. Le temps court contre vous.
Choisissez le plus convaincant. Demandez lui une consultation juridique précise sur le zonage de votre terrain. Fournissez lui tous les documents qu’il ne perde pas de temps en collecte des informations. Produisez votre courrier de demande de déclassement à en tête avocat, auprès du commissaire-enquêteur qu’il soit annexé au registre d’enquête.
Tenez-nous informés, et bon courage.
Bien cordialement
Jasmine Jovanovic
Bonjour madame, suite à nos précédents courriers, j’ai élaboré le dossier ci-dessous que j’ai remis au commissaire enquêteur, avec toutes les pièces justificatives, le 10 mars dernier. Il a pris note de mes arguments, ne s’est pas prononcé mais a cependant souligné les objectifs démographiques qui sont de 150 nouveaux habitants souhaités par la commune d’ici les 10 ans à venir correspondant à des besoins de 80 logements dont la création serait la suivante: 60 logements en extension du tissu sous la forme d’opérations d’aménagement, et 20 logements réinvestis au sein du secteur urbanisé.(division parcellaire, dents creuses).
Cette contrainte de seulement 20 logements sur 10 ans, peut-elle annihiler ma démonstration prouvant la constructibilité de ce terrain d’une part, et l’incohérence d’un déclassement en zone agricole d’autre part.
En outre, j’ai aussi signalé, dans le chapitre des préjudices que l’utilisation de l’enveloppe des 100.000 euros, dispensée des droits de succession, constitue un droit acquis. Cet élément peut-il être pris en compte dans la décision ou est-il négligeable ?
Je vous remercie encore pour votre aide et espère que la mise en commun de vos conseils et de mes recherches, aideront d’autres « plumés » ,condamnés à éplucher le plu, à avoir quelque chance d’obtenir gain de cause.!
Dossier PLU
1- Historique :
• Achat de la maison sur la parcelle 1083. Les maisons construites sur les parcelles 461 et 1019 existaient déjà. Les maisons situées sur les parcelles 1238 et 1001 ont été construites ultérieurement.
• Achat de la parcelle 1084 en 2003, classée en zone UCa lors de la révision du P.O.S. en 2002. Cela forme donc une unité foncière.
• Donation de la parcelle 1084 à mes enfants en 2016.
Début 2017, j’apprends que le P.O.S.va être remplacé par le P.L.U. et constate que la parcelle 1084 est déclassée en zone agricole répondant ainsi aux l’objectifs du P.A.D.D.
2- Objectifs du PADD :
2.1- Objectif premier du PADD : Centraliser le développement urbain autour du centre du village, en densifiant les secteurs bâtis, le plus en dehors de l’enveloppe inondable ; délimitant ainsi une enveloppe construite au plus près des espaces bâtis de la commune. Il faut donc optimiser le développement cohérent en urbanisant en continuité immédiate du village.
Cela va se traduire par une réduction de 12 à 13 ha des réserves foncières prévues au Pos et qui sont restitués à l’agriculture.
En conséquence, il va y avoir une « re-délimitation » de l’urbanisation.
• Au centre du village.
• Au niveau du secteur du Frigoulet.
• Au niveau du secteur du Moulin De Fuveau
En déclassant les secteurs non bâtis en frange des zones agricoles ou naturelle.
En privilégiant les terrains déjà artificialisés, et les secteurs non bâtis au sein du tissu (dents creuses)
En prenant compte du risque d’inondation.
En déclassant les espaces trop éloignés par rapport au centre du village ou en discontinuité avec le tissu bâti.
La parcelle concernée ne se trouve pas en zone inondable,, elle est entourée de terrains bâtis, au sud, au nord-ouest et au nord-est. Ma parcelle est en continuité avec le tissu bâti .En la déclassant ne crée-t-on pas « une dent creuse » ?
2.2- Un des autres objectifs du PADD est de « maintenir les espaces présentant un potentiel pour l’agriculture »
« Compte tenu de l’enjeu que peuvent présenter les espaces agricoles de la commune, tant d’un point de vue économique que culturel, leur protection s’avère indispensable. Il s’agit de protéger les espaces agricoles notamment de mitage et d’étalement urbain et d’affirmer la vocation viticole qui contribue à l’identité et à la renommée du village d’Ansouis….La trame du vignoble, l’implantation des exploitations agricoles contribue en partie à l’identité de la commune, et l’activité agricole au sens économique joue également un rôle dans l’économie locale. C’est pour cela que les élus ont souhaité classer en zone agricole des espaces présentant un potentiel agronomique, biologique ou économique pour l’activité agricole….La zone a est une zone à maintenir en raison de ce potentiel. Cette délimitation contribue au maintien de la vocation de ces espaces qui constituent le support d’activités économiques. »
Le PADD s’appuie sur l’article R151-22&23 du code de l’urbanisme :
« Les zones agricoles sont dites zone A. Peuvent être classées en zone agricole les secteurs de la commune à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. »
Ainsi que sur l’articleL145 :
« Les terres nécessaires au maintien du développement des activités agricoles, pastorales ou forestières sont préservées. La nécessité de préserver ces terres s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans des systèmes d’exploitations locaux, sont également pris en compte leur situation par rapport au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition.
A ce propos :
Les personnes publiques associées (préfecture, département, chambre d’agriculture) apprécient la délimitation « fine » des zones A et N en cohérence avec la loi de l’urbanisme.
D’autre part, dans le rapport de présentation, il est précisé que l’agriculture de la commune est plutôt extensive. Or Ce terrain, contrairement à ce que l’on pourrait croire en regardant le cadastre ou les photos aériennes ne se situe pas en continuité avec les terres agricoles viticoles exploitées sur le plateau plus à l’est. Il se situe en contrebas, séparé par un bosquet (coupe transversale parcelles).
D’autre part, c’est un terrain pauvre,infesté par le pourridié, qui n’a jamais été cultivé. Il est inculte depuis des décennies (attestation des anciens propriétaires.) et n’a apparemment pas le potentiel exigé pour répondre aux caractéristiques d’une parcelle classée en zone A. (Voir rapport d’expertise de Monsieur TRUC).
3- Préjudice :
Il faut enfin souligner que c’est dans un but patrimonial que j’ai acheté ce terrain, afin que mes enfants puissent y construire dans les années à venir (Courrier du Notaire).
Ce déclassement entraine un préjudice financier et moral important :
• préjudice financier :
a) le prix du terrain passe de 200 000 € à moins de10 000€.
b) les frais de notaire ont été très élevés pour cet acte.
c) c’est au regard de mon âge (66 ans) que j’ai décidé de faire cette donation. L’utilisation de l’enveloppe de 100.000euros dispensé des droits de succession constitue un droit acquis. En effet mes enfants perdent un avantage fiscal pour, au final, se retrouver avec une parcelle classée en zone agricole, donc avec une valeur vénale bien moindre et avec des droits de succession bien moindre également.
• préjudice moral :
a) mes enfants perdront la possibilité d’accéder à la propriété.
b) j’ai un sentiment d’injustice, car divorcée depuis 1992, j’ai élevé mes enfants seule, avec un seul revenu, l’investissement pour l’achat de ce terrain m’a demandé des efforts financiers importants. Et cette décision annihile un projet mûri depuis 14 ans.
En conclusion, ce déclassement n’est –il pas dû à une erreur d’appréciation lourde de conséquences sur le plan individuel, et qui n’apporte aucun bénéfice à la collectivité ?
Bonjour Madame,
Je réponds à des questions simples sur le blog. Il ne peut s’agir de répondre à des consultations juridiques étoffées. Ce que je vous conseille, c’est d’axer et développer très clairement votre argumentaire sur l’erreur de classement en zone agricole.
Je cite de la jurisprudence sur le blog à l’article Erreur de classement en zone agricole.
Mettez vous à la place de votre lecteur et décrivez très clairement :
L’absence de potentiel agricole – (donnez des titres, sautez des lignes, aérez le texte, vos idées en seront plus claires !)
Vos arguments ont l’air tout à fait solides, il faut les mettre en relief. Par exemple :
– Tel document du PLU établit des surfaces suffisantes de X m² pour exploiter des terrains agricoles destinés à la viticulture.
(citez quels documents du PLU –PADD-Rapport de présentation-.. et précisez les numéros de pages)
– La viticulture est l’activité agricole dominante de la région.
Renseignez vous auprès de la chambre d’agriculture, et donnez tous les éléments écrits tangibles.
– Vos terrains sont d’une surface insuffisante
(joignez des photos, vues aériennes, plan de cadastre, plan de bornage)
– Vous n’êtes pas exploitante agricole, et ne vendrez jamais vos terrains à un agriculteur, etc…
Détaillez précisément Tous les arguments démontrant de l’incohérence de ce classement en zone agricole.
La priorité de votre courrier est d’argumenter objectivement, d’établir les contradictions et incohérences du zonage pour demander une nouvelle étude approfondie du classement de votre terrain. Vos arguments de nature privée sont évidemment légitimes, or, d’après les retours qui me sont régulièrement faits, ils passent en second plan voire ne sont pas du tout pris en considération. C’est injuste, révoltant mais malheureusement ce ne peut être votre cheval de bataille. Ils n’ont pas de poids juridique.
N’hésitez pas à demander une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme pour étayer votre courrier de manière professionnelle.
Par ailleurs, il convient de rappeler que des jurisprudences sanctionnent les Communes, auteurs d’un PLU illégal, à indemniser les préjudices subis. Si l’illégalité du classement de votre parcelle en zone agricole était prouvée, ce serait une piste à explorer.
Il est encore temps avant d’arrêt définitif du PLU en Conseil municipal de faire modifier le zonage.
Bon courage et bravo pour votre travail, c’est construit et argumenté.
Demandez un devis gratuit pour une relecture par un avocat et qu’il le complète. Déposer un courrier à en-tête Avocat en Mairie produira plus d’impact et de sérieux sur vos interlocuteurs !
N’oublions pas que la bête noire des Communes sont les contentieux aboutissant à l’annulation du PLU. Les projets d’aménagement du Maire sont freinés voire paralysés, cela crée du mécontentement auprès de la population (à juste titre), et il faut le plus souvent reprendre toute la procédure à zéro ! Et ce n’est pas une mince affaire !
C’est pour cela que les juges tendent à prononcer des annulations partielles de zonage. Ceci étant si un vice de forme entache la procédure de révision, l’avocat peut obtenir une annulation totale..
Ne perdez pas courage, il faut être tenace !
A bientôt de vos nouvelles
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain