Plan Local d'Urbanisme

Quels sont mes recours contre le zonage du PLU ?

Quels sont mes recours contre le zonage du PLU ?

Nous avons reçu la question suivante pour laquelle il était nécessaire de rédiger un article. Votre question rejoint directement notre dernier guide pratique « Propriétaires de terrains : vos droits face au PLU en 4 étapes ». C’est pourquoi la réponse se fait sans tarder !

« Bonjour,

Nous avons plusieurs petites parcelles de terrain qui appartiennent à notre famille et qui sont soit en zone N, NL, AS, AC2  dans le PLU.

Cela fait des années que la mairie bloque nos terrains.

Y-a-t-il un moyen de ne pas être privé de la jouissance de ce bien privé.

Merci pour votre réponse.

Cordialement.

Martine « 


Notre réponse :

Bonjour Martine,

Tout d’abord, les zones et sous-secteurs sont propres à chaque Commune qui procède au classement des terrains dans son PLU-Plan Local d’Urbanisme. Le PLU a pu être modifié ou révisé depuis vos dernières informations sur le sujet. Il vous faut être sûre de détenir les éléments à jour.

La première étape est donc de vous procurer les plans de zonage et règlements afférents à vos parcelles.

Plans de zonage et règlement du PLU

  • L’extrait de plan de zonage.

Ce plan vous permet de confirmer le classement de votre terrain en telle zone et de vérifier qu’il n’y a pas de spécificité sur vos terrains tels que espace boisé, zone inondable… Ces spécificités étant alors répertoriées dans des annexes du POS ou du PLU tels que Plans de Prévention des Risques.

  • Le règlement du POS ou du PLU gère la constructibilité sur la zone et le sous secteur concerné. Il vous donne les motifs du classement, les caractéristiques de la zone et les conditions de constructibilité.

Vous pouvez donc écrire à la Commune pour lui demander de bien vouloir vous faire copies des extraits de plan de zonage correspondant aux parcelles cadastrées section ….. N°…….., et le règlement qui s’y rapportent.


Suite à la réception des documents demandés, il conviendra d’analyser l’opportunité du classement de vos parcelles dans les zones concernées.

Analyse et opportunité du classement de vos terrains

Ces documents vous permettront d’étudier et analyser l’opportunité du zonage affecté à telle parcelle. Ils vous mèneront peut-être à demander copies d’autres documents composant le PLU pour préciser l’environnement de vos parcelles.

Vous avez fait un état des lieux et disposez de tous les documents administratifs.

Suite à cette analyse grâce aux documents du PLU, vous pourrez déduire si vos parcelles ont fait l’objet d’une erreur de classement.

L’erreur de classement ou erreur de zonage

Le zonage de votre terrain peut en effet reposer sur des faits matériellement inexacts ou sur une erreur d’appréciation de la Commune.

La jurisprudence a ainsi récemment sanctionné l’erreur matérielle commise dans le nouveau PLU d’une Commune rurale. Les services de la Mairie avaient oublié un hameau de quelques constructions sur les plans de zonage.

Je vous renvoie à nos articles sur le sujet de ces erreurs de zonage.

  • Les erreurs relèvent d’une erreur d’appréciation de la Commune :

Erreur sur classement agricole

Erreur de classement en zone naturelle

  • L’erreur relève d’une erreur fondée sur des faits matériellement inexacts :

Erreur de zonage au PLU

La troisième étape est de demander la modification du zonage du ou des parcelles concernées.

Comment faire modifier le zonage de vos terrains

Soit la Commune a entamé une procédure de révision du PLU

  • Le PLU est en cours d’être transformé en PLU intercommunal
  • Le PLU est en cours de procédure de révision

Il convient de faire valoir vos droits dès l’enquête publique qui sera menée par la collectivité.

Notre guide pratique traite précisément de ces démarches des propriétaires de terrains : Leurs droits face au PLU en 4 étapes.

Soit, il n’y a aucune procédure en cours de révision du PLU

Vous demandez à la Commune d’abroger le PLU illégal

  • Votre demande d’abrogation partielle se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration : »L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
    L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »En d’autres termes, la Loi impose au Maire de modifier le zonage du PLU si celui-ci est illégal ou sans objet.
  • Il vous faut faire la démonstration que le zonage est illégal du fait de l’évolution des circonstances de droit ou de fait.

Vous aurez plus de détails dans notre article : « M. Le Maire. Je demande la modification du zonage de mon terrain dans le PLU. »

  • Reportez vos arguments dans un courrier adressé au Maire de la Commune dont l’objet est la demande d’abrogation du PLU illégal.

Vous demandez au Maire de convoquer un Conseil municipal afin de décider de la mise en révision du PLU dans le but de modifier le zonage de vos parcelles.

  • Le refus du Maire de donner suite à votre demande d’abrogation est attaquable devant la juridiction administrative.

La quatrième étape peut être de faire jouer l’exception d’illégalité. Autre voie de recours possible lorsque les voies de recours sont expirées.

Vous faites jouer l’exception d’illégalité

Vous disposerez de plus de précisions dans notre article « zonage illégal : contester à tout moment« .

  • Vous faîtes une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sur chaque parcelle. Vous savez d’avance que ce certificat sera négatif. L’intérêt est de pouvoir intenter un recours devant la juridiction administrative à l’encontre de ce certificat d’urbanisme.

Vous y indiquez un projet de construction et cochez le petit b du formulaire. La procédure est gratuite.

  • La Mairie vous délivrera un certificat d’urbanisme pour chaque terrain et vous informera sur l’état des réseaux publics et la constructibilité du terrain.
  • Vous intentez un recours gracieux ou contentieux à l’encontre de ce certificat. Vos arguments reposent sur la démonstration de l’illégalité du zonage.
  • Dans le cas d’un recours contentieux, si le juge reconnaît l’erreur de zonage.

Il demandera à la Commune de modifier le zonage de la parcelle concernée.

  • Dans le cas d’un recours gracieux, si le Maire reconnaît l’erreur de zonage.

Il mettra à l’ordre du jour du Conseil Municipal une procédure de modification du PLU afin de rectifier l’erreur.


J’espère que cette réponse vous paraît claire.

Le droit de l’urbanisme est complexe mais une fois que le déclic se fait, les réflexes sont bons. J’ai récemment pu le constater avec une adhérente de l’association qui a elle-même mené ses tractations avec la Commune et a très bien su faire valoir ses droits.

En attendant, vous pouvez déjà accomplir la première étape et revenir vers nous afin que l’on vous accompagne.

Cela pourra aider les internautes intéressés par ces procédures.

A bientôt

Jasmine – Droit sur terrain

 

Cliquez sur l’image pour accéder au guide du propriétaire face au PLU

e-book3-Terrains-PLU

 

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Commentaires 15

  1. Madame
    Nous avons déposé une demande de certificat d’urbanisme 1 mois avant la délibération du conseil municipal modifiant le PLU et classant notre terrain en Zone Naturelle.
    La mairie nous refuse notre CU invoquant que notre terrain est aujourd’hui en Zone NAturelle alors qu’il était constructible au moment du dépôt du CU.
    Qu’en pensez vous? Quel recours? Nos droits s’appliquent à quel moment? Au moment du dépôt ou dans le cadre du nouveau PLU
    Merci de votre retour Cordialement. Yves Ferre

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,

      La réponse à votre question n’est pas si simple.
      Il faut regarder de près les dates :
      – date du dépôt de la demande de CU,
      – Si CU de simple information, date d’expiration du délai d’un mois pour envisager un éventuel CU tacite,
      – Date du Conseil municipal ayant approuvé définitivement le PLU et date de transmission de la délibération à la Préfecture,
      – Date d’application du PLU exécutoire (pas la même date que l’approbation en conseil municipal).

      Si le Maire délivre un CU négatif alors que vous disposiez d’un CU tacite ?
      Au moment de cet éventuel CU tacite, le nouveau PLU est-il exécutoire ou pas encore ?
      Au moment de la délivrance de l’arrêté de CU négatif, le nouveau PLU est-il exécutoire ou pas encore ?

      Je vois à priori deux recours possibles :
      – contester le CU négatif ou CU tacite,
      – contester la délibération ayant approuvé le PLU en ce qu’elle classe votre terrain en zone naturelle.

      Il faut faire vite, les délais de recours sont courts.
      Votre cas me semble plus mériter une consultation juridique d’avocat qu’une simple question sur le blog, cela pour ne pas vous laisser dépasser par les délais…
      N’hésitez pas pour plus de précisions,
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour Jasmine.
    J’ai un énorme merci à vous dire!…et à votre site si bien fait!
    Il y a quelques mois(en octobre ou novembre), je vous découvrais,vous ai acheté un guide et adressé un message.
    J’étais effondrée car je venais de découvrir que dans le PLU en cours, notre terrain devenait inconstructible, passant de la zone nb à nh…
    10 ans de prêt payé pour rien,et encore 10 ans à payer !!!
    Grâce à vous, je me suis battue, j’ai épluché chaque article du PLU,du PADD.
    J’ai cherché les définitions exactes de chaque terme employé dans le code de l’urbanisme, et c’est ainsi que j’ai découvert que le terrain pouvait être assimilé à un espace urbanisé,j’ai pu citer le n° de l’article du code de l’urbanisme…et j’ai pu trouver également l’argument erreur manifeste de zonage basé sur des faits matériellement inexacts, puisque le plan cadastral n’était pas à jour et ne mentionnait pas toutes les nouvelles constructions nous environnant.
    J’ai également téléchargé plusieurs rapports de commissaire enquêteur, pour analyser la façon dont on s’adressait à eux, et surtout quelles étaient leurs réponses et sur quels
    critères ils se basaient…!
    Nous avons été présenter notre requête (nous étions les 1ers!)accompagnée d’un courrier détaillant nos arguments et des extraits de plans cadastraux et de photographies aériennes prises sur géoportail, de photos faites par nous sur place..
    Et victoire! Dans son rapport,le commissaire enquêteur nous donne raison,et les élus sont aussi d’accord pour nous intégrer en zone ucb, reconnaissant l’erreur matérielle !
    Merci,merci!,,je revis
    Bonne journée Jasmine.
    Merci encore pour votre site et vos guides.
    Sylvette

    1. Auteur

      Bonjour Sylvette !
      Félicitations à vous ! J’imagine votre soulagement !
      Je suis ravie que droitsurterrain ait réussi sa mission première : vous aider à défendre par vous-mêmes vos droits, vous orienter dans la bonne direction afin de résoudre le problème à la base ! Je suis ravie pour vous vraiment ! 🙂
      A très bientôt
      Bien sincèrement
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. bonjour merci de votre réponse mon maire m’a contacté il a appelé les personnes qui délivrent les permis de construire pour ma region il a conseillé d appeler la responsable ce que j ai fait elle m’a dit de refaire une demande de permis de construire pour un bâtiment artisanal je suis à moins de 100 mètres d une ferme donc article L111-3 du code de l urbanisme elle me demande de passer par un notaire pour faire les documents et là le notaire n’a jamais fait ça il est étonné qu’elle me demande de passer par lui ce qui me parait surprenant c est qu’aux affirmations de la responsable de l’urbanisme je peux construire un bâtiment artisanal sur un terrain classé NH je lui est demandé quel document je dois fournir je ne suis pas artisan mais je fais du pain d épice avec mon miel et là une simple declaration sur l honneur suffirait ça me surprend énormément quand pensez vous merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je ne peux vous répondre, je ne connais pas la réglementation applicable sur votre terrain.
      Il faut lire attentivement le règlement de zone NH et vous rapprocher de l’administration et notaire pour éclaircir vos doutes.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

    1. Auteur

      Bonjour,
      Bien reçu merci.
      Si vous pouvez m’envoyer le même document sans les annotations. Je pourrai le mettre en ligne dans un article anonyme consacré au sujet, si vous en êtes d’accord.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. [contact-form-7 404 « Not Found »] voci le message d’erreur qui figure sur votre page contact.

    J’ai donc copié votre adresse de messagerie et vous ai adressé par MP privée mon plan.
    jPouvez vous me dire si vous l’avez bien reçu. Merci d’avance

    1. Auteur
  5. Bonjour, merci pour votre réponse rapide. En fait je ne pense pas qu’il s’agisse d’une erreur car vu le nombre de rencontres et de courriers il s’agit bien d’une volonté de mettre notre parcelle en A, en excluant du hameau la propriété voisine qui selon eux est trop éloignée, A notre demande de ns donner les distances admises, aucune réponse. Mais comme vous verrez sur le plan que je vais vous envoyer, notre parcelle passerait en N pour la partie comprenant ma maison, et en A pour le reste. La problèmatique de l’urbanisation des dents creuses des hameaux loi littoral, est en train d’évoluer favorablement. Et si le Projet de loi est adopté la densification des hameaux sera possible sauf pour mon cas car le hameau s’arrête aux pignons de ma maison. Donc je pense porter ma requête sur la non intégration de cette dernière habitation dans le hameau, ce qui a pour conséquence de ne pas prendre l’intégralité de mon terrain. Vs constaterez que l’habitation presque parrallèle à ce dernier terrain est bien prise dans le périmètre du hameau. Les décrochements du zonage sont discutables.

  6. bONJOUR, Je possède un terrain avec mon habitation dans un hameau à Trébeurden (22)soumis à la loi littoral. Ce hameau est classé en UD (densification possible)dans le Scot ,PADD, dans le PLU arrêté ayant fait l’objet de l’enquête publique. Ntre PLU doit être approuvé fin mars 2017. La préfecture demande de classer le hameau en U ou A afin d’éviter problèmes juridiques liés à la loi ALUR. J’ajoute que le secteur UD s’arrête aux pignons de ma maison et que tout le reste de mon terrain soit environ 2300m2 a été classé en Agricole alors qu’il s’agit d’un jardin d’agrément. Ce que je conteste et mes démarches ont été faites en conséquence auprès du commissaire enquêteur et de la mairie, c’est que dans le zonage UD, la dernière habitation du hameau n’est pas reprise. Si cette habitation avait été inclus mon terrain dans son ensemble entrait dans le zonage du hameau. JE pense attaquer le PLU sur le fait que mon terrain soit classé en A. Compte tenu des propositions de loi actuellement en cours, je pourrais espérer pouvoir construire dans cette partie mais à la seule condition que la frange du hameau reprenne toutes les habitations. Je peux vous communiquer en fichier joint le plan de ce hameau. Qu’en pensez vous ?

    1. Auteur

      Bonjour !

      La Préfecture a un positionnement peu clair : U ou A ce n’est pas la même chose du tout !
      La dernière habitation non reprise dans le plan relève d’une erreur matérielle à corriger, il y a de la jurisprudence sur le sujet.
      Il suffit de la localiser sur le plan de cadastre et une vue aérienne sur Geoportail.gouv.fr

      Sur le classement en zone A, je vous conseille mes articles :
      Comment classer en zone agricole,
      Erreur de zonage agricole et les autres…

      Envoyez-moi le plan à mon adresse contact et assurez-vous qu’il ne fasse pas plus de 10 M0. J’ai des soucis de messagerie et de nombreuses personnes m’envoient spontanément des documents très lourds qui font bugger ma boîte de réception.
      Merci et à bientôt,
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. ‌ ‌ Bonjour,

    j’ai déposé un permis de construire d’un bâtiment de 166 mètres carré sur mon terrain

    je suis apiculteur en voit de devenir chef d’exploitation pour le printemps
    le permis m’a été refusé pour motif : mon terrain est classé en zone NH
    la mairie me dit que je ne peux pas construire plus de 70 mètres carré (soit une annexe)

    le problème ça n’est pas assez grand pour mon activité j’habite en campagne

    je ne comprends pas car mon terrain fait 3 810 mètres carré il est en NH et mon voisin qui colle ma propriété est un retraité son terrain fait 2 600 mètres carré il a une partie de 1 750 mètres carré en agricole il n’y a jamais eu de ferme à cet endroit pour moi je me dis que c’est de l’illégalité

    j’ai demandé un rendez-vous au maire il m’a téléphoné et a répondu qu’il ne peut rien faire

    quelles sont les démarches à effectuer ?
    merci

    1. Auteur

      Bonjour,

      1/ La réglementation est-elle en cours d’évolution. C’est la question première.
      Si oui, il faut constituer un dossier pour faire évoluer la réglementation pour permettre la construction de l’habitation nécessaire à votre activité.
      Adressez un mail ou un courrier pour être sûr de la réponse.

      Si la réglementation n’est pas en cours d’évolution.

      2/ Il faut démontrer que le zonage est inadéquat : objet d’une erreur matérielle ou d’appréciation.

      NH n’est pas une réglementation nationale, son contenu est décidé et rédigé à l’échelon local.
      Donc selon ce que propose la zone NH, et la réalité de votre terrain. Il faut démontrer les incohérences et contradictions. Ensuite, il faut proposer le zonage adéquat à la Mairie.
      Cela se présente sous forme d’une demande d’abrogation partielle du PLU en invoquant l’erreur de zonage.
      Lisez les articles sur le sujet Mr le Maire, je demande la modification du zonage, les recours contre le PLU…
      Vous pouvez demander la consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme pour vous aider à rédiger cette demande.

      Si le Maire refuse de faire droit à la demande d’abrogation, son refus peut faire l’objet d’un recours contentieux devant le Tribunal administratif.
      Vous aurez beaucoup d’autres précisions dans les nombreux articles sur le sujet sur le site.

      Concernant le refus actuel du Maire, il conviendrait de lui demander sur quels fondements et quels sont ses arguments juridiques pour dire qu’il ne peut rien faire…

      A bientôt
      Jasmine Jovanovic

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