Questions Réponses – Vous achetez un terrain
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Questions réponses – Vous achetez un terrain à bâtir
- Vous avez le projet d’acheter un terrain dans un lotissement, hors lotissement.
- Vous vous posez des questions sur vos droits et démarches ?
- Il convient de prévoir un budget achat/construction. Connaissez-vous toutes les taxes d’urbanisme applicables ? Les éventuelles taxes exceptionnelles sur la rue concernée ?
- Il y a des risques sur le sol et sous-sol. Vous vous inquiétez de surcoûts lors de travaux de fondation. Or, cela va impacter votre budget et notamment votre demande d’emprunt. Quelles conditions suspensives poser ?
- Comment anticiper le plus en amont possible pour savoir si un projet est réalisable sur un terrain donné ? Et gagner un temps précieux dans l’organisation de vos démarches.
Pour répondre à ces questions, je vous conseille le guide pratique disponible dans la rubrique :
Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.
Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.
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- Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
- Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
- Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
- Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
- Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
- Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !
Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !
En 2015, Monsieur V. a lu un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« . J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement. Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.
Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.
Le commissaire-enquêteur émet dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.
Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !
Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits. Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…
- A ce jour, je suis personnellement débordée par le nombre de questions très complexes qui sont posées sur le blog. Je continue à répondre sur mon temps libre, toutefois, je publie également parfois sans réponse immédiate laissant la possibilité aux internautes de participer aux réponses à apporter.Pour pallier à mon manque de disponibilité dû au traitement de dossiers très chronophages, je propose désormais des guides détaillés pour vous permettre de disposer de nombreuses informations, objet de questions récurrentes.
“Le guide du propriétaire face au PLU” est indispensable pour tout propriétaire de foncier ou futur propriétaire ayant besoin d’informations sur un terrain donné
Notre guide est destiné aux propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Il est orienté vers la modification de zonage. Un chapitre est consacré à l’organisation de ses démarches avant et pendant l’enquête publique sur le projet de PLU. Des modèles de courriers de demandes de modifications de zonage sont téléchargeables sous format Word. Notre méthode a fait ses preuves ! Les témoignages sur le site prouvent à quel point il est indispensable de s’informer et de mettre en pratique son savoir pour atteindre ses objectifs et réaliser son projet de vie.
Accédez au programme de la formation, cliquez sur l'image. Le guide indispensable au propriétaire de foncier pour être en mesure de défendre ses droits
72 réflexions sur “Questions Réponses – Vous achetez un terrain”
bjr, j ai signé un compromis pour un terrain constructible non viabilisé, lors du depot de pc on me reclame le pcmi9 et 10 car il s agit d’une grande parcelle qui a été divisée en 2 parcelles (j en achete qu’une) or le geometre m affirme que il ne peut pas delivrée le pcmi9 car il faut refaire un un bornage contradictoire des lots afin d avoir l attestation de surface constructible, l agent immo qui me vend le terrain soutient que le plan d arpentage présent est suffisant et que si il faut un complement du geometre cela est à charge de l’acheteur. Le vendeur est il dans l obligation de me delivrer ce document afin que je puisse obtenir mon pc ?
Bonjour, je suis en train de signer le compromis, au vu de la situation sanitaire le droit de preemption de la mairie partira de maintenant ou à la date de la fin du confinement vu que toutes les mairies sont fermées , il s’agit d’une petite maison de ville ; svp ?merci
Bonjour,
A priori, un décret du 25.03.2020 suspend les délais légaux et affecte donc les délais de réalisation des compromis de vente. Le mieux placé pour vous répondre est tout de même votre NOTAIRE ! 🙂
Bonjour,
Je cherche un terrain vers le contour méditerranéen afin d’établir une habitation pour moi même à l’année ainsi que d’autres plus petites pour de la location.
Mon projet est un centre environnemental basé sur la permaculture et des activités pour mes clients. Idéalement il me faudrait un terrain d’un minimum de 5 000 m2, ce qui est impossible si j’achète du constructible au vue de mes finances (budget très réduit car investissement important en construction, solaire et turbines de taille moyennes entre autres).
Mes avantages (je l’espère) sont:
(1) Je compte améliorer l’état du terrain d’un point de vue environnemental (cf: biodiversité, amélioration de la faune et flore locale etc.)
(2) Je compte m’investir dans la communauté (cf: repas client achetés à une entreprise locale, tour du site par des groupes scolaires locaux etc.)
(3) Je serais auto-suffisant en électricité, eau (pour les carence je paierais pour un approvisionnement), toilettes compostables donc recherche un terrain non-viabilisé et peux signer tout le nécessaire à cet égard (si cela existe).
(4) Les habitations seront sur pilotis pour éviter l’impact au sol et d’un maximum de 40 m2 pour l’habitation principale et de 20 m2 pour les habitations a louer
Est ce que ma seule chance est de contacter chaque maire un à un et de vendre mon projet? Ou peut être de voir quels sont les maires du parti vert bien que cela n’assure en rien une approbation. Les sites internet tels que achat-terrain, les-terrains.com et autres donnent peu d’information (parfois même incorrectes). Ou encore, après avoir lu de très intéressantes informations sur votre site, existe t il un moyen pour moi de consulter tous les terrains classés en zone N ou A où il serait possible de rendre constructible un partie du terrain.
J’ai lu tout ce que je pouvais mais mon cas étant très spécifique, je ne sais maintenant vers où me tourner. J’habite en Angleterre pour l’instant (je suis français) donc ne peux me rendre dans chaque mairie.
Encore merci et veuillez excuser ce très long message!
Bonjour,
Trouver le terrain qui correspond précisément à vos aspirations avec une règlementation si complexe que celle de l’urbanisme nécessite un important travail d’enquête personnelle.
A votre place, je procèderai ainsi :
1. Je préparerai un dossier de présentation de mon projet relié, illustré, argumenté et faisant valoir votre contribution à l’intérêt général autant que possible (investissement, biodiversité, tourisme, emploi…).
2. Je repèrerai toutes les communes m’intéressant, et relèverai les adresses emails des responsables de l’urbanisme et coordonnées postales, téléphones etc…
3. Je rentrerai ces coordonnées sur un tableau et préciserai si un PLU s’applique et est mis en ligne sur le site de la ville. Je préciserai si un PLU intercommunal ou une révision de PLU est en cours ou à venir prochainement.
4. J’étudierai les plans de zonage mis en ligne pour repérer des terrains de 5000m². Une fois repéré, je me reporterai au règlement écrit du PLU correspondant à la zone afin de voir si mon projet pourrait être autorisé.
5. si oui, je me rapprocherai tout de suite du responsable du service urbanisme afin de me le faire confirmer.
6. Si non, et le terrain est très intéressant, mais une procédure de révision du PLU ou PLU intercommunal est en cours, je me rapprocherai du responsable de l’urbanisme pour savoir si ce terrain pourrait faire l’objet d’une modification de zonage pour rendre possible votre projet. Communication du dossier de présentation. Tout cela s’étudie encore de manière approfondie. Il ne faut pas se contenter de l’avis d’une personne. Tenir compte du facteur humain. On n’est jamais mieux renseigné que par soi-même.
Evidemment, ces démarches ne tiennent pas compte du contexte Achat du terrain. A voir au fil de votre enquête, à quel moment vous rapprocher du propriétaire pour savoir s’il est vendeur et à quel prix.
Il y a les terrains en vente sur les sites que vous citez, mais il y a aussi le « démarchage » direct du propriétaire.
Les deux peuvent se cumuler.
Je vous livre mes premières déductions à chaud, sans réflexion préalable. Vous pouvez toujours tenter de vous rapprocher directement du service urbanisme pour gagner du temps et leur poser la question pour collaborer sur la recherche du foncier disponible et adapté. A ce niveau, ils n’ont aucune obligation de coopérer puisque cela représente une forme de prospection foncière qui ne fait pas partie des missions de service public.
Bonjour,
Je souhaite faire l’acquisition d’un terrain mais le propriétaire n’a pas le titre de propriété qui appartenait apparemment à son grand père.
J’ai 2 relevés de propriété qui n’ont pas le même propriétaire en propriété bâti et non bâti.
Je souhaiterai avoir de l’aide la dessus. J’ai fait une demande au archive départemental, j’aurai la réponse dans deux mois.
Ne sachant pas que le propriétaire n’avait pas le titre de propriété car j’ai fait confiance à l’agent immobilier, j’ai déposé ma demande de permis de construire. Et maintenant, je reçois la taxe d’aménagement, puis je bénéficier d’un dégrèvement.
Merci à vous
Bonjour,
Je viens de répondre à la question. Le premier avis de taxe d’aménagement est envoyé 12 mois après délivrance du permis de construire, que les travaux aient commencé ou pas. Pas de dégrèvement possible à ma connaissance.
Bonjour nous achetons 5 terrains accolés ,dont un de 2000m2 en zone naturelle habitable a 68% et 32% . Un bâti de 31m2 est déjà construit dessus,avec un toit en pente sur l’avant relié a des arches bâti sur la partie naturelle habitable.Selon le plu nous avons droit a 50m2 d’extension sur la partie naturelle habitable et 20% sur la partie agricole du terrain. Mes questions sont pouvons nous fermé les arches pour se protéger du vent avec des vitres type véranda sans que ce soit compter dans les 50m2 d’extension dont nous avons droit?ou devons la compter dans les 50m2?
Devons nous déposer le permis d’extension de 50m2 en même temps que le permis pour les 20% côté agricole dont nous avons droit,ou devons nous faire construction après construction?
Merci a vous pour vos précieuses reponses
Bonjour,
A priori, vous créez de la surface de plancher considérée comme de l’extension. Je n’ai pas bien compris la deuxième question sur la partie agricole..Faîtes votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel, pour avoir la réponse de l’administration sur la faisabilité de votre projet.
Jasmine
Bonjour,
Je m’apprête à acheter un terrain non constructible en zone naturelle protégée.
Sur ce terrain se trouve un chalet de 16 m2 tout équipé (salle de bain, cuisine, etc…) relié à l’eau, l’électricité, le tout à l’égout et les réseaux internet et téléphonique. Le propriétaire actuelle paye une taxe foncière ainsi qu’une taxe d’habitation depuis maintenant 10 ans.
La question est : puis-je faire de ce chalet ma résidence principale et y habiter à l’année ? Ai-je le droit d’y stationner une caravane étant ma résidence principale sans avoir de soucis ?
Sachant que si j’achète ce terrain, ma fille de 4 ans devra aller à l’école dans cette commune à partir du mois de septembre, peuvent-ils refuser de l’inscrire à l’école ?
Peuvent-ils me virer de mon propre terrain ?
En l’attente d’une réponse de votre part et en vous remerciant sincèrement de l’aide que vous m’apporterez,
Bien cordialement.
J. MICHEL
Bonjour,
Vous êtes tenu par la réglementation applicable. Il vous faut donc le règlement de zone et le zonage de votre parcelle, peut-être téléchargeable sur le site internet de la Ville.
Si le chalet a été construit sans autorisation, il faut vous assurer que le délai de prescription pénal est écoulé. Voir les articles du blog sur le sujet.
Si la réglementation est en cours de révision, il faut étudier si vous pouvez demander à repérer cette construction dans le zonage et règlement afférent en fonction du contexte et de l’environnement.
On ne peut vous virer de votre terrain, toutefois la démolition d’une construction illégale (non prescrite) est possible. Et vous ne serez autorisé à occuper ce terrain que conformément à la réglementation applicable.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je trouve votre site très intéressant, et j’ai donc des questions relatives à un projet professionnel.
Avec mon compagnon nous désirons acheter un terrain pour y implanter des HLL en bois destinés à de la location touristique et saisonnière. Ces HLL bois feront de 35 à 45 m2 .
Devons nous obligatoirement acheter un terrain en zone constructible ?
Ou quel « type » de terrain pouvons nous acheter ?
Que regarder sur le PLU de la commune concernée ?
Merci pour vos réponses qui nous serons très précieuses,
Très cordialement,
Michèle
Bonjour Michèle,
Il faut effectivement connaître le zonage du terrain et se reporter au règlement écrit pour savoir ce qui est autorisé et à quelles conditions. Rapprochez-vous de la Mairie.
Pour gagner du temps, je conseille la demande de certificat d’urbanisme opérationnel. En effet, il doit dresser la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme : protection spécifique, zone mouvements de terrains, zone inondable, etc…qui peuvent compromettre tout projet sur la parcelle. Si vous demandez à l’oral au service de la Mairie, ils sont susceptibles de passer à côté alors que l’arrêté de certificat d’urbanisme nécessite étude précise du zonage. De plus, il précise la proximité des réseaux publics le cas échéant, et les travaux éventuels pour extension, etc…
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente pour un terrain.
Les propriétaires ont envoyé la demande de certificat d’urbanisme opérationnel qui est revenu positif. Ils ont donc envoyé la demande de division préalable qui est revenu positif de la direction départementale du territoire avec une notification comme quoi le terrain passera en zone agricole en 2020 avec le nouveau PLU.
Du coup le Maire ne veut pas prendre de risque et refuse la demande de division.
Sachant que j’ai eu la direction départementale du territoire qui approuve notre demande de construction dans l’année 2019 car toutes les commodités sont présente devant le terrain et ne demande aucune dépenses pour la commune.
Ils m’ont aussi expliqué que le Maire garde les pleins pouvoirs par rapport au terrain constructibles ou non.
Que pouvons nous faire ?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Le sursis à statuer sur la demande de division entre dans un cadre légal qui doit être motivé et justifié par le Maire selon des critères précis.
Il n’a donc pas tout pouvoir, le cadre légal doit être respecté et on n’oppose pas de sursis à statuer si le PLU n’est pas suffisamment avancé, etc..
Je vous recommande une consultation juridique d’avocat qui évaluera le maintien aux dispositions réglementaires par le certificat d’urbanisme et la validité du sursis à statuer.
Attention, les Mairies font parfois la confusion dans l’intitulé de l’arrêté Refus/sursis à statuer. Or, on ne peut vous opposer un refus si la réglementation actuellement en vigueur autorise votre projet.
Il doit donc s’agir d’un sursis à statuer qui met en suspend votre demande pendant un délai de deux ans. Voir les articles du blog.
Jasmine – Droit sur terrain
Agnès,
Bonjour,
Nous nous sommes portés acquéreur en 05/2017 d’un terrain à bâtir (courrier adressé au vendeur) situé en centre ville et issue d’une division (entrée de ce terrain donnant sur une servitude de passage).
Il a été noté dans la promesse de vente signée 05/2017 » L’Acquéreur est averti que seule la délivrance d’un permis de construire libérée du droit de retrait de l’ autorité qui l’a octroyée et purgée du recours des tiers confère un droit acquis à construire. » La condition suspensive était l’obtention du CU pré-opérationnel demandé par l’acquéreur.
Nous avons acheté « un terrain nu en partie urbanisé sur la commune » avec un CU opérationnel positif en 10/2017, date fin de validité 24/01/2019. Sur ce CU est inscrit « L’établissement du PLU a été prescrit le 17 juin 2009 : il pourra être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation qui serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse la réalisation du futur PLU ».
De plus, dans l’acte de propriété au paragraphe « Dispositions relatives à l’urbanisme »
….L’Acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissement sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.
Il s’oblige en conséquence à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur ces documents.
Le notaire du vendeur (ami et voisin), seul ( c’est notre tort) nous a bien dit qu’un CU n’était pas un permis de construire mais n’a nullement fait allusion à la phrase citée sur le CU (voir ci-dessus).
Le nouveau PLU a été voté le 02/07/2018, rendant au lire du PLU, notre terrain inconstructible. Il est indiqué dans les dispositions de la zone UA (zone où est situé le terrain),
• l’interdiction de constructibilité se desservant par un appendice d’accès. Ce mode de densification dit »en deuxième front » déstructure un tissu traditionnel essentiellement composé de bâtiments en front de rue, engendre de très fortes co-visibilité entre les édifices et supprime la végétation des cœurs d’îlots.
• afin d’éviter une densification inorganisée, les terrains pour être constructibles doivent avoir un accès »direct » à la voie. Les terrains ayant un accès par passage sur front voisin (c’est notre cas) passage commun (relevé de propriété = les propriétaires du passage commun) n’ayant pas la configuration d’une voie, ne sont pas constructibles
• les terrains de desservant sur passage commun ne pourront plus connaître que des aménagements d’extensions et de petites constructions. Il s’agit de veiller à ce que la densification du bâti se fasse par la création en parallèle d’un réseau de voie assurant la qualité urbaine.
Ayant toutes ces informations, pensez-vous nécessaire de déposer un PC sachant qu’il pourrait être refuser ?
Si dépôt PC refusé, quels recours ?
Cordialement. Agnès
Bonjour Agnès,
Vous pouvez tout tenter pour obtenir à l’amiable votre permis de construire. Vous avez tout intérêt à essayer cette voie en vous rapprochant du service urbanisme de la Commune, en vous appuyant sur le certificat d’urbanisme opérationnel et la notion de cristallisation des règles d’urbanisme contenues dans le certificat opérationnel.
Si le recours à l’encontre du PLU est expiré ce qui est probable (délai de deux mois à compter de sa publication la plus tardive), vous n’avez d’autre choix que de déposer votre demande de permis de construire et le cas échéant intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de refus de permis de construire en « excipant de l’illégalité » du règlement de zone UA qui vous interdit de construire et contester le non maintien des règles contenues dans le CU opérationnel.
C’est une première possibilité à faire valider par un avocat spécialisé en urbanisme dans le cadre d’une consultation juridique. De toute manière, vous êtes dos au mur et je ne vois pas d’autre issue que la voie contentieuse. En tout état de cause, il faudra bien acter un arrêté de refus de PC pour faire courir à nouveau un délai de recours.
Si le PLU a fait l’objet d’un ou plusieurs recours contentieux, restez à l’affût des conseils municipaux qui pourraient acter le retrait du PLU.
En effet, lorsque le Maire constate des erreurs ou illégalités après adoption définitive du PLU, il peut être plus simple pour lui de procéder à son retrait voté en conseil municipal pour ré adopter un nouveau PLU modifié duquel il a enlevé les illégalités. Ce serait le moment idéal pour négocier la modification du règlement de zone UA.
Dans tous les cas, vous ne pouvez vous passer selon moi d’une consultation juridique d’avocat pour vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter.
Cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
J’ai signé un compromis de vente pour l’achat d’un terrain dans un petit lotissement de 3 parcelles.
Le lotissement a eu un permis d’aménager qui a été accepté il y a un an et les 2 premières parcelles ont été vendues, permis accepté et délai de purge passé. Hors mon notaire vient de nous communiquer ce message du notaire vendeur :
« Les propriétaires, mes clients, m’ont informé que la Mairie de xxx et la communauté de communes xxx ont demandé l’arrêt de tous travaux sur le terrain du lotissement.
Ils invoquent avoir délivré un PA sur une zone du PPR où il n’aurait jamais dû être délivré. Il en est de même pour les deux permis de construire déjà délivré (les deux autres lots) [délivrés à tort car la zone PPR du lotissement ne serait pas constructible].
Par suite, je vous informe que le terrain vendu à vos clients ne pourra, sans doute, pas pouvoir être vendu car le PC lui sera refusé. »
Que faire dans ce cas ? Nous avons engagé des frais d’archI, Etudes de sol.
Mon notaire n’ayant jamais eu ce cas d’erreur de la part d’une mairie.
Merci.
Bonjour,
C’est la faute à « Pas de chance »…
Je pense que la Commune a commis une faute entraînant sa responsabilité de plein contentieux.
A votre place, je demanderai un rendez-vous pour évoquer le remboursement des sommes évoquées. Vous pourriez proposer de le formaliser dans un contrat de Protocole transactionnel dans lequel vous renoncez à tout recours ultérieur devant le tribunal administratif (recours indemnitaire basé sur la faute de l’administration dans l’exécution de ses missions – recours de plein contentieux devant le tribunal administratif) à condition que la Commune vous rembourse la somme intégrale correspondant à vos factures (à annexer au Protocole transactionnel). Ce protocole s’il est négocié et accepté devant être validé par le Conseil municipal. Puis la régie vous rembourse. Evidemment, ce n’est ici qu’une suggestion qui peut être remise en cause par les éléments propres à votre dossier. La démarche doit être validée soit par un avocat soit par le juriste de la Mairie ou son avocat.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je souhaite acheter une maison sur un terrain de 1700 m² avec mon fils et nous nous interrogeons sur la faisabilité de cette opération :
– Devons nous créer une SCI étant donner qu’il souhaite garder la maison avec une partie du terrain (600 m²) et que nous voulons construire notre maison sur le restant (1100 m²) ?
– Les banques acceptent elles ce genre d’opération ?
– Peux t on réaliser de la division de bâtiment si SCI par la suite ?
Merci d’avance pour votre retour
Bonjour,
Sur des questions si pointues et relevant du Droit privé, vous aurez des renseignements bien plus précis et fiables avec votre notaire.
Ce blog traite plutôt du Droit de l’urbanisme.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous avons signé une promesse de vente pour un terrain en août 2017, nous aurions dû déposer la demande de permis en novembre et signer l’acquisition, au plus tard le 31 mars 2018. Or, le lotisseur n’ayant pas viabilisé le terrain dans les temps (il a fini en mai), nous n’avons eu le certificat d’achèvement des travaux que fin mai 2018. Nous passons par un constructeur et 1er dépôt de demande de permis fin avril (en sachant qu’il y aurait une demande de pièce puisque nous n’avions pas le document précédent) mais, ce n’était rien pour lui, une simple formalité.
La mairie nous demande un complément car le constructeur n’a pas tenu compte de l’arrêté d’urbanisme du lotissement apparemment et il manque une étude des sols plus spécifique / terrain en pente, des murs de soutènement, une cuve pour l’évacuation des eaux… Il redépose donc une demande avec ses corrections.
Fin juillet, la mairie demande un autre complément car il manque toujours les mêmes choses (murs, cuve, étude des sols…). Le permis est refusé début août, faute d’avoir pu fournir ceci dans les temps. Et nous sommes considérés comme ayant renoncé au projet.
Depuis, nous avons perdu confiance en ce constructeur, qui tarde toujours à répondre (plusieurs semaines, que ce soit par mail ou téléphone).
Nous avons décidé de ne plus acheter le terrain, le refus de permis étant une condition suspensive.
Le notaire nous dit alors que le refus ne convient pas car il considère que nous n’avons pas fournis sciemment les documents à la mairie puisque c’est le motif du refus de permis.
Il nous demande 10 % du prix du terrain en indemnité pénale. Or, dans la promesse signée, il est dit que si le bénéficiaire ne signe pas, dans le délai prévu (31/03/18), de son seul fait, les conditions suspensives ayant été réalisées / préjudice subit… les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à 1000€, somme non supérieure à 5% du prix de vente et conformément aux dispositions de l’article R 442-12 du code de l’urbanisme.
Le notaire peut-il demander 10% du prix de vente alors que rien n’est écrit dans ce sens sur le contrat ?
Par ailleurs, si nous n’achetons pas ce terrain, pouvons-nous annuler le projet ? Ou le constructeur, qui n’a pas fait son travail (mais à qui il reste 6 mois pour redéposer un dossier…), peut-il se retourner contre nous et lui aussi demander 10% du prix de vente, cela étant inscrit dans son contrat ? Il est au courant de notre intention car sur le nouveau projet qu’il a fait, il rajoute des murs de soutènement, cuve… à la charge du client, sans chiffrage et nous demandait de signer. Nous avons refuser car cela entrainerait une grosse plus-value, d’autant que depuis le début, nos conditions de prêt ont beaucoup changé et nous perdrions trop.
Merci d’avance pour vos conseils.
Bien cordialement.
Bonjour,
Il convient d’appliquer les règles contractuelles comme vous le soulignez tant pour la promesses de vente que pour le contrat confié au constructeur. Votre notaire vous a t il écrit que l’indemnité était de 10% et que la clause citée ne pouvait s’appliquer et pour quel motif. Le contrat confié au constructeur lui impose t il des délais à respecter, avez vous signalé par écrit recommandé chacune de ses défaillances et retards. Ecrire à chaque étape, et notifier des recommandés pour conserver les preuves et résilier le contrat avec justificatifs à l’appui.
Ecrivez pour informer de vos intentions et voyez ce que vous répondent par écrit vos interlocuteurs, cela vous donnera les indocations sur les suites à donner. Si des internautes ont d’autres idées à proposer, elles sont les bienvenues.
Bon courage
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Madame,
Nous souhaitons faire construire une maison à haute performance énergétique (monomur, photovoltaique, puits canadien)
En consultant les PLU des différentes communes ou nous prospectons, nous constatons des contradictions avec la loi Alur, Grenelle 2 . En effet les PLU utilisent un COS par rapport à la surface du terrain, puis ramène cela à une emprise au sol et non à une surface plancher, cela est contraire au développement des constructions écologique puisque nous sommes imputés d’une épaisseur de murs plus importante, la nécessité d’avoir un local technique pour y loger les appareillages (onduleur, VMC, ballon solaire, etc…)
En multipliant les lectures sur le sujet il serait possible au contraire d’obtenir un bonus de surface constructible pour les constructions vertueuses, je rajoute que dans certains PLU il y a d’office un COS en RDC + 30% de l’emprise au sol sur un étage,
(exemple terrain 2000 m² COS de 0.05 : emprise au sol de 100 m² au RDC + 30m² en R+1)
encore une fois il n’est pas question de surface plancher et doit on considérer que la commune estime que toute les constructions font l’objet du bonus de 30% en tant que construction à haute performance énergétique ? ce qui est loin d’être le cas ….
Ni les professionnels de l’immobilier, ni les services d’urbanisme de différentes communes n’ont connaissance de cette réglementation.
Cordiales salutations.
Marc.Bienfait.
Bonjour,
Désolée pour le retard à vous répondre, votre message a été classé dans les indésirables. Je ne l’avais pas vu…
La Loi ALUR de 2014 supprime la notion de COS, qui si elle existe encore dans le PLU applicable doit en principe être écartée par l’instructeur du service urbanisme car inapplicable du fait de la loi.
Loi ALUR COS et superficie.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens de recevoir un titre de perception de la DGFIP pour le paiement de la taxe d’aménagement suite à la démolition et la reconstruction d’une annexe (garage) non attenant à ma maison de 20 m2.
J’ai reconstruit à l’identique l’existant, suis-je soumis à cette taxe?
D’après mes recherches, je peux être exonéré de la taxe d’aménagement car la construction en question a fait l’objet d’une démolition depuis moins d’une décennie et a été reconstruite de façon similaire, d’après les textes dans ce cas précis le propriétaire du bien n’est pas redevable de la taxe d’aménagement.
J’ai reçu 2 titres de perception respectivement d’un montant de 1039 € et 64 € à régler avant le 15/10/2018 et on m’a annoncé que ce n’est que la 1ere échéance et que je vais en recevoir une 2ème d’un montant identique.
d’après mes calculs le montant au m2 en 2017 était de 799€ soit 15980 €, en répartissant la part communale, départementale et régionale j’arrive bien au montant de 1039 € donc je ne comprends pas pourquoi je dois payer une 2ème échéance de 1039 € pouvez-vous me confirmer que je suis bien redevable de ce 2ème paiement prochainement.
Merci pour votre retour
Bonjour,
Si vous êtes dans un cas d’exonération du paiement de la taxe d’aménagement, il conviendrait d’adresser une réclamation par lettre recommandée avec avis de réception demandant d’appliquer les textes afférents du Code de l’urbanisme, et la suspension du recouvrement en attente de la réponse à votre réclamation.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaite acquérir 2 parcelles (une classée agricole d’environ 7 ares et l’autre de nature de bois de 15 ares environ).
L’Etat a décidé de faire usage de son droit de préférence pour la vente de ces 2 parcelles. Peut-elle faire usage de son droit de préférence même pour la parcelle agricole?
Pour la parcelle classée de nature de bois, le droit de préférence ne s’applique pas si la surface boisée est inférieure à 50 pour cent de la surface totale de la parcelle. Comment mesurer le taux de boisement d’une parcelle?
Vous remerciant
M. JEAN
Bonjour !
Je regrette mais ne suis pas sûre d’avoir bien compris le contexte de votre question. Voire, je ne l’ai pas comprise..
Il vous faut quoiqu’il en soit étudier attentivement la réglementation applicable à votre terrain.
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons fait la demande d achat d’un terrain qui ce trouve dans une zone commerciale, ou les terrains sont tous dédier au commerce, et ces lots appartiennent à la communauté de commune. Celle-ci nous refuse le terrain que nous voulons acheter pour monter notre garage Automobile, hors les terrains sont vacants aucun acheteurs… Ont ils le droit de refuser de nous vendre la parcelle que l’on souhaites ? Quels sont nos droits, et les leurs ?
Merci par avance.
Bonne journée.
Bonjour !
Il vous faut demander copie de la réglementation applicable sur le secteur : documents administratifs communicables sur simple demande aux administrés et par voie numérique conformément à l’article L 311-9 3°) du Code des relations entre le public et l’administration.
Bien cdt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
Voila mon mari et moi meme habitons une maisonnette qui n’as pas de permis de construire sur le compromis il y a ecrit qu’il y a prescription donc non destructible et que celle ci est une habitation mon proprietaire paye les taxes, il y a le compteur EDF depuis 1970 ou 74 le hic est le service juridique de la banque qui nous bloque car non cadastre. Est il possible de pouvoir detourne ceci avec la preuve d’un compteur depuis plus de 40 ans la mairie peut elle au vu de tous cela cadastre la maisonnette. Merci par avance pour vos reponses.
cordialement Lauriane
Bonjour !
Le cadastre est le recensement des constructions devant être taxées par les impôts fonciers. Si vous payez une taxe foncière sur cette construction, elle devrait figurer sur le cadastre. Dans la négative, les impôts pourront recenser cette construction mais réclameront les taxes non prescrites sur la construction.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Un ami me propose de racheter un terrain de famille avec un cabanon cadastré de 35m2 construction des années 60.
Le cabanon est implanté sur un terrain de 3600m2 apparemment classé en zone naturelle protégée, ( à priori pas d’agrandissement possible).
Je voulais connaître les contraintes de ce terrain, j’ai ainsi sollicité la mairie afin d’obtenir le règlement de zone.
Le service à la population de la commune m’a indiqué être actuellement en règlement national d’urbanisme et ainsi ne pas pouvoir me communiquer de zonage?
J’ambitionne d’acheter ce bien pour à terme en faire une résidence secondaire.
Je vous remercie d’avance pour votre retour et vous souhaite une bonne journée.
Cdt
Bonjour,
Effectivement il n’y a pas de réglementation écrite sous RNU. ce sont les dispositions du Code de l’urbanisme qui s’appliquent, et la jurisprudence interprétant ces dispositions.
Si une réglementation est en cours d’élaboration telle que PLU Plan Local d’Urbanisme, c’est le moment pour vous de demander la rédaction d’une réglementation vous autorisant rénovation et extension du cabanon. Autrement, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ceci étant, si le terrain fait l’objet d’une protection particulière de zone naturelle, il est fort probable que le CU soit négatif. Ceci étant, vous y disposerez d’informations intéressantes à prendre en compte, je vous conseillerai donc de déposer cette demande de certificat d’urbanisme.
Bien à vous et bonne semaine,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Une zone 2AU comme mentionné dans votre site, a t-elle les mêmes caractéristiques qu’une zone AUb ?
https://droitsurterrain.com/zone-a-urbaniser/
Merci, cordialement. Dominique
Bonjour,
L’appellation de zone 2AU signifie au sens de l’article R 151-20 du Code de l’urbanisme que la zone est urbanisable plus tard au motif d’insuffisance des réseaux (électricité, eau) et/ou d’accès à la voie publique. Dernier paragraphe de l’article R 151-20, et implique la nécessité de procéder à une modification du PLU pour les inclure en zone à urbaniser immédiatement lorsque les réseaux publics seront suffisants.
Il faut regarder la définition donnée à la zone AUb (ancienne appellation) dans les documents du POS/PLU applicable sur votre Commune pour voir quelles sont les différences.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
j’ai acheté en 2014 une maison avec un transfert de permis de contruire à mon nom; l’acte notarié prévoit explicitement un partage par moitié de la taxe d’amènagement entre le vendeur et l’acquéreur; la taxe d’aménagement a été émise en 2015 à mon nom en deux avis égaux à l’euro prés; J’en ai payé un et le vendeur n’a pas payé l’autre que je lui ai transmis; L’administration me réclame maintenant le paiement de cette partie (+ des indemnités de retard) qui était due par le vendeur; Ma question est « est ce que l’acte notarié de vente dont on paye l’enregistrement et la publication est opposable à l’administration fiscale (qui elle ne veut rien savoir) ? »
Bonjour !
Effectivement, l’administration fiscale rejette toute immixtion dans des litiges de droit privé. Elle regarde qui est redevable au sens des textes applicables par le code de l’urbanisme et c’est celui qui est titulaire du permis de construire, et en cas de transfert celui qui en a hérité par le transfert.
En ce sens, je crains que vous ne pouviez vous prévaloir de l’acte de vente vis à vis de l’administration fiscale – à vérifier avec votre notaire ou via une question à un avocat.
Le contrat aurait dû prévoir à mon sens la somme en numéraire à vous verser à la signature de la vente pour paiement de cette moitié de taxe d’aménagement.
Ceci étant, il y a inexécution des obligations contractuelles par votre vendeur. En ce sens, vous pourriez déjà lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception faisant cet historique précis et indiquant en conclusions qu’il y a faute contractuelle de sa part et inexécution de ses obligations. Vous lui laissez un délai dans le courrier pour vous adresser le paiement de la somme réclamée par l’administration fiscale. Faîtes copie de ce courrier et demandez à l’administration fiscale si elle peut vous accorder un délai de paiement.
Au terme de ce délai, sauf erreur de ma part, il est toujours possible de saisir le juge de proximité (à vérifier près du tribunal d’instance).
C’est ce que j’ai fait pour une amie il y a quelques années, au sujet du paiement d’une taxe d’habitation (colocation, le fisc avait pris le premier nom sur le contrat de bail).
Celui-ci rendra un jugement exécutoire qui s’il est en votre faveur, vous permet de récupérer la somme due auprès du débiteur via un huissier. L’huissier procède alors à une saisie sur compte et prend ses honoraires par la même occasion. La procédure avait duré quelques mois et nous avions procédé ainsi obtenant le remboursement de la moitié de la taxe.
La saisine du juge est gratuite et vous n’avez pas besoin d’avocat.
Voilà mon avis, d’autres personnes qui nous lisent auront peut-être d’autres pistes à proposer.
A vous lire,
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je découvre votre site et vous adresse mes respects pour sa qualité.
Je souhaite acheter un terrain de 550 mètres carrés environ dans un petit lotissement communal (6lots). Je n’ai pas les fonds pour faire construire dans les mois et années à venir. Y a-t-il un risque que mon terrain devienne inconstructible ? Comment pourrais-je me prémunir (clause de rachat par la mairie en cas d’inconstructibilité) ?
Je vous remercie vivement pour l’attention portée à ce message, et vous prie d’agréer, Madame, mes meilleures salutations.
Bonjour !
Je vous remercie ! 🙂
Il y a malheureusement toujours un risque même en lotissement…J’ai un dossier en cours sidérant sur le sujet, au motif de protection du littoral, alors que le terrain est un des lots du lotissement, dans un lotissement dense et urbanisé (50 parcelles), entouré de constructions plus proches du littoral que ne le serait une construction sur la dernière des parcelles non bâties. Bref, je n’exclurai pas un risque éventuel car tout est possible en matière d’urbanisme en fonction des interlocuteurs, auteurs du PLU. L’interprétation des textes d’urbanisme est parfois très subjective…
Sur les modalités de votre protection, vous pouvez voir avec votre notaire comment rédiger cette clause. Ceci étant, si je pousse le raisonnement de protection, il faudrait que vous soyez exclu de tout risque contentieux au sujet de ce lotissement. Son autorisation n’a pas fait l’objet d’un recours du Préfet par exemple. Le notaire doit demander tous les justificatifs et attestations de non recours. Ensuite, si une modification/révision du PLU intervenait dans les prochaines années et que la Préfecture/DDT demandait au Maire de modifier le zonage sur le lotissement car soumis à la Loi Montagne ou autre…ce ne serait pas de la volonté du Maire mais cela mettrait en péril la constructibilité. Au final, votre idée me semble la meilleure. J’ai oublié le terme précis juridique employé par les notaires pour cette clause de rachat, qui devra se transmettre aux futurs Maires de la Commune, donc convention obligatoirement validée par le Conseil municipal dans une délibération.
Tenez-moi informée
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je souhaite acheter un terrain sur lequel le vendeur a déjà déposé un permis fin 2017, et l’instruction devrait se terminer ce mois ci. Le vendeur a fait réaliser un permis avec une maison de 135 m², ce dernier m’a transmis quelques extrait du PC déposé.
Il se trouve que la commune est en cours de rédaction de son PLU, qui devrait aboutir fin 2018, elle est soumise actuellement au RNU.
J’aimerai savoir si j’ai besoin de demander un nouveau permis de construire si je souhaite construire une maison de 75m² et non 135m², où si un permis modificatif suffit. L’implantation de la maison sur le PC me convient, mais le fait de réduire quasiment de moitié la surface rentre il dans le cadre d’un permis modificatif ?
Vous remerciant pour votre site internet riche d’informations
Cordialement
Bonjour !
Je pense que vous pouvez déposer un dossier de permis modificatif avec nouveaux plans et nouvelles surfaces, formulaire modifié.
Vérifiez tout de même avec le service instructeur si ça passe. Il mettra la délivrance du premier PC en stand by en attendant votre dossier.
Merci pour le compliment, et grand merci si vous nous tenez informés des suites !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
J’ai signé un compromis avec la clause d’obtention de permis de construire pour une grange à rénover .
le permis a été demandé par l’agence qui nous vent le bien.
Le permis a été refuse et nous voulons donc casser le compromis car c’est trop compliqué. Nous avons prévenu notre notaire.
L’agence peut elle contester ce refus à notre place pour récupérer la vente?
merci pour votre aide
anne
Bonjour Anne !
Il faut un intérêt à agir pour contester un arrêté individuel de permis de construire ou de refus de permis de construire. Donc, si l’agence a déposé la demande de permis à son nom, elle doit pouvoir contester (recours gracieux et/ou contentieux).
Ceci étant, le refus doit être fondé sur la réglementation locale qui doit interdire la rénovation ou le changement de destination de cette grange.
A étudier donc quels arguments peuvent être développés à l’appui de cette contestation. Attention aux délais de recours de deux mois à compter de la notification de l’arrêté.
J’espère avoir répondu à votre question.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous sommes intéressés par un terrain constructible hors lotissement, notre parcelle se situe au niveau de l’entrée actuelle du terrain hors sur le plu, l’entrée de notre terrain devra être sur la voie sans issue en contrebas de notre terrain, ce qui ne sera pas pratique pour rentrer sur le terrain, ça fera énormément de terrassement, nous fera perdre du terrain et l’écoulement des eaux pluviales partira en contrebas de la voie sans issue là où il y a d’autres habitations. La mairie ne veut pas modifier le plu, comment faire? Peuvent ils nous obliger à fermer l’entrée actuelle? Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour !
Je regrette mais je n’ai pas compris la question.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je viens de signer mon préavis d’achat de maison qui est située en zone N. Je souhaite faire une demande préalable de travaux pour des ouvertures, or le PLU est en révision actuellement.
La mairie m’indique qu’elle ne peut prendre en compte ma demande car elle sera forcément retoquée sous pretexte que la révision est en cours. Est ce vrai ? Que puis je faire : attendre la fin de la révision du PLU pour déposer la demande ?
Bonjour !
Il faudrait vous inquiéter dès maintenant du projet de réglementation à venir dans le futur PLU sur votre parcelle.
En effet, si le futur règlement de zone N du PLU révisé interdit votre projet, vous serez devant le fait accompli.
En zone N, il est possible que la Commune n’ait pas identifié le bâti existant pour y autoriser des travaux. Dans ce cas, il est recommandé de se rapprocher des services de la Mairie pour identifier précisément votre bâti en zone N dans le règlement du PLU et y autoriser travaux de rénovation, travaux d’extension, construction d’annexes.
Je vous conseillerai de faire votre demande de Certificat d’urbanisme opérationnel en exposant votre projet. Si la Commune vous répond négativement sur la faisabilité de votre projet, c’est que le futur PLU va vous causer des ennuis en terme d’interdictions de travaux.
La Commune doit motiver son arrêté de CU, vous en saurez plus sur les projets en cours et éventuelles modifications de la réglementation sur votre parcelle.
N’oubliez pas que toute demande d’autorisation de travaux est soumise au respect de la réglementation applicable : zonage + règlement afférent à ce zonage.
Si l’on vous oublie dans cette réglementation ou qu’il y a erreur d’appréciation des auteurs du PLU, il convient de suivre de très près l’évolution de la réglementation et vous manifester tant à l’enquête publique que postérieurement pour préserver les droits à construire sur votre parcelle.
J’espère avoir répondu à votre question
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je viens de m’abonner à votre site mais ne sachant pas comment il faut faire la demande sur votre site vous envoie ce mail.
Je suis en train de faire l’acquisition d’une maison avec un terrain sur lequelle il y a une parcelle
de 4000 m en zone UD, et une partie de 4000 en zone naturelle.
Le vendeur avait envoye un courrier a la mairie pour que son terrain qui était en zone constructible passe en zone naturelle car il Etait harcele par des promoteurs.
Nous avons donc consulte le nouveau plui d’allauch qui est en fin de constitution, les enquêtes publiques sont termines le plui doit sortir en 2019 et le terrain de ce fait doit passer en zone naturelle. Le terrain mitoyen est cependant entièrement en zone naturelle et va passer constructib en 2019
Que pensez vous que l’on puisse faire pour essayer de garder le
terrain en zone UD ?
Que doit on faire et pouvez vous vous en occuper en partie afin que l’on puisse aller voir ensuite un avocat, quel serait le tarif de votre prestation ?
Je vous en remercie
Cordialement
Mr Taminiaux
Bonjour Monsieur,
Adressez moi un email à contact@droitsurterrain.com en mentionnant les références cadastrales (section + numéro) des terrains concernés, le nom de la Ville et vos coordonnées téléphoniques.
Je vous adresserai un devis gratuit pour vous assister dans vos démarches administratives.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis en process d’achat d’ un terrain pour construire ma résidence principale.
Le vendeur est propriétaire d’une parcelle non viabilisée, non bornée de 900m2 qu’il doit diviser en deux. Je me porte acquéreur d’une des deux parcelles (vendues viabilisées selon accord avec le vendeur et mentionné sur l’offre d’achat)
Ces terrains sont accolés les uns aux autres.
Le terrain sur lequel j’ai effectué une offre (acceptée par le vendeur) est le plus éloigné de la route communale d’accès. Je serai donc le fond dominant et mon voisin le fond servant. Une servitude devra donc être crée pour l’accès aux parcelles depuis le chemin communal.
A ce jour le vendeur a effectué une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel auprès de la commune concernée (en cours d’instruction)
Je cherche à comprendre le séquençage des taches à effectuer par le vendeur avant que nous allions devant le notaire pour signer un compromis de vente.
Voici ci dessous l’ordre à respecter selon moi:
1/: Délai d’instruction du CUO de deux mois en mairie.
2/: Affichage de « la décision de non opposition » sur le terrain dès obtention de cette dernière lancera les deux mois de possible contestation de l’autorisation par un tiers.
3/: Une fois ces deux mois révolus, le vendeur effectuera le bornage du terrain par un géomètre et déclarera ensuite la division du terrain à l’administration.
4/: Le vendeur procèdera alors aux travaux de viabilisation de la parcelle
5/: Une fois ces derniers achevés, nous signerons le compromis de vente devant notaire.
Pensez-vous que l’ordre des actions est correcte ?
Enfin dans mon cas et selon ma compréhension le vendeur doit créer deux parcelles, ce qui revient à dire que nous sommes dans le cas de figure du « lotissement » ?
Le cas échéant je ne serai pas confronté à l’absence du délai légal de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente devant notaire applicable pour la vente de terrain « isolé » ?
Merci infiniment pour vos précieux renseignements
Bien cordialement
Bonjour
Voula j ai signé un compromis de vente pour l achat d un terrain qui se termine le 21 décembre . J ai obtenu mon permis de construire mais aujourd’hui nous avons reçu un recours gracieux du préfet qui conteste l attribution donc j ai demandé au notaire de nous prolonger le compromis de vente de quelques mois le temps de régler ce recours il me dit que c est pas le peine et que le temps du recours le compromis est suspendu . J ai un doute ét je ne voudrai pas me retrouver avec un permis finalement accepter ét un compromis plus valable . Pouvez vous m en dire plus j ai trouver le notaire trop évasif
Merci d avance
Cordialement
Helene
Bonjour !
Votre compromis de vente a une durée de vie.
Vous avez raison de demander à la prolonger si la date limite de réalisation des conditions suspensives est prévue au 21 décembre.
En effet, la condition suspensive étant un permis de construire définitif et purgé de recours, on considère que le recours exercé fait que votre condition suspensive est non réalisée dans les délais impartis. Il convient donc de négocier une prolongation du compromis afin de repousser la date limite de réalisation de la condition suspensive d’obtention du PC.
Le vendeur doit être d’accord pour signer un avenant de prorogation du compromis et cela doit se signer avant la date butoir.
Bien cordialement
Jasmine-Droit sur terrain
Bonjour,
J’ai le projet encore naissant d’acheter un terrain agricole d’environ 1 ou 2 hectares pour y cultiver un joli potager, un verger, quelques poules etc… dans lequel je voudrais installer un petit espace de restauration de type un peu « paillotes » avec quelques tables, un four a pizza, un bar sous abri, de quoi faire la cuisine genre petites salades avec les legumes en direct du potager. Tout cela resterait très modeste.
Pensez vous que cela puisse être légal sur un terrain agricole non constructible compte tenu du fait que ce ne serait pas une habitation, qu’il n’y aurait éventuellement pas de fondation, et que je pourrai me déclarer comme cotisant solidaire a la MSA ? Dans le même ordre d’idée, pour construire un petit abri pour faire de la vente en direct a la ferme y’a t’il des contraintes spécifiques ?
Pardonnez moi pour mes questions peu précises.
Cordialement,
Martin
Bonjour !
Disposez-vous du règlement de zone applicable au terrain. Ce règlement vous indique ce qui est autorisé et interdit.
Le moyen plus rapide et le plus sûr d’obtenir les réponses à vos questions serait de demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la Commune.
C’est gratuit, vous pouvez faire la demande sans être propriétaire dès lors que vous disposez des références cadastrales et vous recevez un arrêté officiel deux mois après votre demande qui vous répond sur la faisabilité de votre projet et/ou sous quelles conditions. En effet, la construction d’abris relève d’autorisations d’urbanisme que la Mairie vous délivre en fonction de la réglementation applicable. On en revient à la première question.
Tenez-nous informés, et bonne journée
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je vous remercie pour cette réponse rapide !!
Auprès de qui pouvons nous nous fournir ces informations ? Je me suis déjà renseignée auprès de la mairie et ils n’ont pu me fournir que le PLU qui mentionne que : « En zone N, dans les site nature 2000, identifiés par une trame au document graphique, toute construction ou installation ainsi que les exhaussement et affouillement sont interdits »…
Nous avions pensé peut été d’essayer obtenir une STECAL, pour pouvoir obtenir un permis de construire pensez vous que cela puisse être possible ? Dans quel cas ? ( sachant qu’il y en a une juste a coté )
Merci et bonne journée !
Alexia
Bonjour !
La carte de zonage vous donne tous les repères sur la réglementation applicable et le renvoi au règlement afférent. Pour votre question plus précise, je ne peux vous répondre, tout est question d’étude de cas particulier et cela peut être très long. A voir si une procédure de modification du PLU est en cours. De plus, le Maire n’est pas seul à se prononcer sur la question, il est soumis aux avis des personnes publiques associées. Je ne peux vous en dire plus, tout est question de cas particulier en la matière : le terrain, son environnement, les caractéristiques, la réglementation, les justifications dans le rapport de présentation, le PADD, etc…
Il vous faut étudier le PLU – vous pouvez le demander en totalité sous format numérique sur clé USB ou envoi par mail – c’est un document administratif communicable aux administrés sur simple demande.
C’est en étudiant les documents du PLU afférents au secteur où se trouve le terrain que vous pourrez évaluer si votre projet peut à terme voir le jour.
Si d’autres personnes ont suivi ce parcours, vos témoignages sont les bienvenus.
Bonne journée à vous, et à bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Avec mon conjoint nous souhaiterions acheter un terrain zone naturelle au bord d’un lac ( classé natura 2000).
Nous avons un projet bien défini qui nous tiens énormément à cœur et nous aimerions savoir comment le réaliser ?
Notre projet : Construire nous même notre maison sur ce terrain de façon écologique et qui s’intégrerait dans le paysage, vivre le plus possible en autonomie et ouvrir les portes de notre « ferme » au public ( centres de loisirs, écoles, scouts, particuliers…) pour sensibiliser à l’environnement et montrer un mode de vie différent que celui que nous avons l’habitude de voir.
(Je précise que nous menons actuellement un projet quasi similaire mais souhaitons changer de région)
Une habitation à été construite sur la parcelle à côté de ce terrain.
Nous nous sommes déjà renseignés auprès de la mairie qui nous affirme que nous ne pourrons jamais rien faire sur ce terrain à part y faire paturer des animaux…
Pourriez vous nous aider ?
Je vous remercie !!
ALexia
Bonjour !
J’ai récemment parlé d’un blog sur ma page Facebook sur la construction d’un chalet dans les Pyrénées économe et écologique .
Pour connaître les contraintes de la réglementation, ce qui est autorisé et interdit, il vous faut disposer de cette réglementation.
Demandez copie de la carte de zonage applicable au secteur où se situe le terrain, et copie du règlement et des annexes relatives au secteur où se situe le terrain.
N’oubliez pas de préciser les références cadastrales du terrain de votre demande.
Vous verrez quelles sont les zones sur la Commune où il est possible d’intégrer votre projet, et quel type de réglementation s’applique. Ceci étant dit si le terrain est situé au bord d’un lac en zone natura 2000, attendez vous à une réglementation stricte.
A bientôt & Bonne journée !
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour.
J’ai une question précise pour notre achat: nous allons acquérir deux parcelles dont une avec une partie constructible (zone UB du PLU) et une partie en zone agricole (zone A du PLU) ainsi qu’un bois attenant classé intégralement en zone agricole (zone A).
Nous aimerions installer des cabanes dans le bois et à ce titre je voudrais savoir si c’est faisable et si oui connaître les démarches à entreprendre auprès de la Mairie pour changer le bois en zone naturelle et loisirs? (NL dans le PLU de la commune) afin d’y créer un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL)?
Il y a déjà plusieurs zones NL sur commune. La parcelle entièrement boisée n’a aucune raison d’être intégralement en zone A.
Merci !
Benjamin
Bonjour Benjamin,
La modification du zonage peut se faire lors d’une procédure de révision du PLU. Il faudrait donc vous rapprocher de la Commune concernée afin de savoir si une prochaine procédure de révision du PLU va être mise en place. Il y a peut-être un PLU intercommunal en cours d’élaboration comme c’est le cas pour beaucoup de Communes. C’est au moment de ces procédures relatives à l’évolution du PLU que vous pouvez demander l’évolution du zonage. Ensuite, il vous faut récupérer le règlement du PLU et la carte de zonage sur votre secteur afin d’étudier les critères du classement en zone NL dans le règlement propre à la zone NL, et de repérer précisément quels terrains ont été classés en zone NL.
A mon sens, il vous faut vous-même connaître le contexte réglementaire pour vous positionner dans un dialogue constructif avec les services de la Mairie. On n’est jamais mieux renseigné que par soi-même. 🙂
Ensuite et sur le classement en zone A, il faudra démontrer que le zonage n’est pas adapté à la réalité. Là encore, il vous faut récupérer d’une part le règlement de la zone A (demandez copie du règlement du PLU dans son entier, ce sera plus simple) d’autre part le rapport de présentation et le PADD – Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
Ces premiers éléments collectés vous permettront d’étudier le cadre réglementaire applicable sur votre Commune.
Sur l’accès aux documents administratifs, vous avez plus de précisions dans le guide sur le PLU. Adressez un email et demandez l’envoi sous forme électronique, cela ne devrait pas poser problème. Le rapport de présentation ou règlement font en moyenne 200 pages, la reproduction en version papier peut coûter cher..
N’hésitez pas pour plus de précisions !
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
j’ai acheté une remise dans un village pour la transformer en habitation. j’ai déposé un permis de changement de destination (en Aout 2016.) il a été refusé pour cause de classement de la rue en risque inondation aléa fort . Ce village (150 habitants) n’a pas de PPRI, ni de PLU il est encore en POS.
Aprés renseignement il se trouve que c’est un PCS qui est en place.
Ce plan aurait été validé au mois de juillet 2016.
quel sont mes recours pour faire valider le changement de destinations.
J’ai lu sur le blog un cas pour un PPRI, mes démarches peuvent t elles être les mêmes ?
merci
Bonjour,
Même si la réglementation applicable ne classe pas votre terrain en zone inondable, l’administration peut vous opposer un refus de permis d’il y a risque d’atteinte à la sécurité des personnes. Il faut donc écrire à l’administration et demander toutes les explications et informations relatives à ce risque inondation. Pour pouvoir combattre un motif, il faut en connaître l’origine. Je vous conseille donc de procéder par étape.
Tenez-nous informé
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir, je vous remercie pour votre réponse.
Dans la promesse de vente, il y a un paragraphe : Conditions de la vente éventuelle ; dans lequel il est écrit :
Si la réalisation en est demandée, la vente aura lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit, et en outre, sous celles suivantes que le Bénéficiaire, devenu Acquéreur, sera tenu d’exécuter :
Vices cachés :
Il ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol, à raison notamment, de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir.
Il n’y a aucune indication sur les obligations du lotisseur.
Qu’en pensez vous ?
Merci par avance pour votre réactivité et votre avis
Bonjour
L’étude de sol et le surcoût des travaux qui en découlent doivent normalement être anticipés avant la signature de la promesse de vente.
Cela permet d’encadrer les risques dans une condition suspensive.
Si dans le compromis, vous acceptez d’acheter le terrain en l’état et que le lotisseur ne s’engage pas sur la nature du sol et travaux de fondation afférents, cela met à votre charge le surcoût de ces travaux. C’est pourquoi, il est essentiel de vérifier la consistance du bien vendu et à quoi le vendeur s’est précisément engagé.
La promesse de vente ou compromis est un contrat « plus important » que l’acte de vente lui-même qui est une simple régularisation de la promesse.
Tout se joue au moment de la signature de la promesse en réalité.
Voilà, ce que je peux vous dire. Rapprochez vous de votre notaire pour bien vérifier tout cela.
Tenez-nous informés
Bon courage
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons signé une promesse de vente de terrain dans un lotissement en décembre 2015 via un lotisseur.
Nous avons confié notre projet à un architecte/maître d’oeuvre et avons obtenu notre permis de construire en novembre 2016.
Afin d’avoir des devis au plus juste pour établir notre plan n de financement avec la banque, nous avons réalisé une étude de sol en janvier 2017.
Celle ci retrouve un terrain nécessitant des fondations plus profondes qui entrainent un surcout de 8000€.
Nous avons averti le lotisseur qui n’avait fourni aucune étude de sol du terrain du lotissement.
Celui ci ne veut rien entendre et nous dit qu’il y a plein de futurs acheteurs si nous nous désistons du terrain.
Pouvons nous attendre quelque chose au titre du préjudice pour vices cachés du terrain?
merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Il faut lire attentivement votre compromis de vente pour vérifier ce que d’une part vous acceptez d’acheter, et les obligations du lotisseur inscrites dans le contrat.
Revenez vers nous avec ces précisions.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, Je suis propriétaire d’un terrain constructible sur lequel la Mairie a mis un emplacement réservé pour création d’un chemin, qui dévaloriserait mon terrain et ne servirait pas à beaucoup de propriétaire. Je voudrais savoir s’il faut une enquête publique ,pour désigner cet emplacement ? merci de me répondre.
Bonjour,
Il faut une enquête publique dans le cadre plus général de la révision de la réglementation du PLU, qui va mener à placer cet emplacement réservé.
Cet emplacement réservé a donc du faire l’objet d’une enquête publique.
Merci de nous tenir informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous avons signé un compromis de vente sur terrain, dont le permis de construire à été il y a trois ans transféré d’un constructeur à la personne qui nous le vend actuellement.
Notre notaire nous a affirmé qu’il suffisait au propriétaire actuel de faire retirer son permis pour qu’on puisse déposer le notre, le tout le même jour. Ne vaut-il mieux pas qu’il le fasse maintenant ? Est ce possible de retirer un permis 3 ans plus tard dans ce cas précis ?
Merci.
Bonjour !
Vérifiez que ce permis ne soit pas déjà périmé, si transféré il y a trois ans à votre vendeur…
Le vendeur peut demander à tout moment le retrait de son permis de construire s’il n’y donne pas suite.
Toutefois, si le PC est retiré, il n’y a plus rien. L’administration n’a aucune obligation de vous délivrer à nouveau un permis de construire.
Il vous faut donc vérifier que la réglementation n’a pas évolué dans un sens défavorable depuis trois ans.
Et surtout subordonner le compromis de vente à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain