ALUR supprime COS et superficie minimale et permet multiplier possibilités de construire

Loi ALUR : COS et superficie

LOI ALUR : COS et Superficie

Les nouveautés de la Loi ALUR sur la construction : plus de COS ni de superficie minimale

La Loi ALUR (n°2014-366 pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) a adopté un article 158 qui supprime le COS et la possibilité de fixer une superficie minimale du terrain constructible dans le Plan Local d’Urbanisme. Ce n’est pas une nouveauté !

Cette disposition, d’application immédiate, s’applique aux demandes de permis de construire déposées depuis le 27 mars 2014.

Prenons l’exemple d’un terrain d’une surface de 500 m².


Avant la Loi ALUR  du 27 mars 2014

le COS – Coefficient d’Occupation des Sols s’appliquait, et limitait les possibilités de construire

Le Plan Local d’Urbanisme pouvait fixer le nombre maximum de m² de surface habitable de votre construction. Pour cela, le règlement du PLU imposait de respecter un rapport entre le Coefficient d’Occupation des Sols dit COS et la surface du terrain.

  1. Supposons un COS – Coefficient d’Occupation des Sols de 0,3 (ou 30%)
  2. On applique le rapport entre la surface de terrain et le COS – Coefficient d’Occupation des Sols soit 500 m² x 0,3 = 150 m²
  3. La surface de plancher maximale est de 150 m²

La superficie minimale s’appliquait et pouvait empêcher toute construction

Le PLU-Plan Local d’Urbanisme pouvait fixer une superficie minimale du terrain pour qu’il soit constructible.

Une zone d’assainissement non collectif (absence de raccordement possible au réseau public de collecte des eaux usées) pouvait justifier d’imposer cette superficie minimale.

Supposons une superficie minimale de 800 m² fixée dans le règlement du PLU pour être autorisé à construire.

Potentiellement, on aurait pu construire 150 m² de surface de plancher la superficie minimale de 800 m² rendait le terrain inconstructible.


Depuis le 27 mars 2014 : les dispositions de la Loi ALUR s’appliquent

Les Communes ne peuvent plus fixer de COS – Coefficient d’Occupation des Sols ni de superficie minimale

Le Plan Local d’Urbanisme contient toujours des dispositions relatives au COS et à la superficie minimale ?

Ces dispositions sont devenues illégales et ne peuvent plus s’imposer à un projet de permis de construire. L’instructeur de permis de construire a l’obligation d’écarter l’application des dispositions relatives au COS et à la superficie minimale.

Pour la question de l’assainissement autonome, il devra donc gérer la question au moment de l’instruction du dossier.

Reprenons l’exemple du même terrain de 500 m² après l’application de la Loi ALUR : Les règles du COS ou de superficie minimale ne peuvent plus être appliquées.

Mais les règles de hauteur, gabarit, volume, d’emprise au sol, et d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives seront appliquées.

Supposons une emprise au sol de 30 % = l’immeuble ou la maison doit occuper une emprise au sol de 150 m² soit 500m² x 30%.

Supposons une hauteur autorisée de 10 mètres au faîtage = deux étages peuvent être construits.

La construction atteint jusqu’à 450 m² de surface habitable, sur trois niveaux de plancher.


Sur le même terrain de 500 m², les possibilités de construire ont évolué de la possibilité de construire une maison individuelle de 150 m² vers un petit immeuble sur deux étages, un rez de chaussée et trois appartements pour une surface de 450 m².


Exception : Les POS – Plan d’Occupation des Sols

Les POS appliquent toujours les règles du COS et de la superficie minimale

Ces dispositions relatives au COS et à la superficie minimale ne s’appliquent pas encore aux POS.

Les Plans d’Occupation des Sols sont considérés comme obsolètes par le législateur. Ils auraient du être transformés en Plan Local d’Urbanisme depuis quelques années déjà.

Si votre terrain est situé dans une Commune qui applique toujours un POS, le Coefficient d’occupation des sols s’opposera à votre projet de construction.

Il faudra donc attendre la transformation du POS en PLU, pour voir les possibilités de construire multipliées.

A noter que les Communes dotées d’un POS doivent prescrire l’élaboration d’un PLU avant le 31 décembre 2015.

A défaut, leurs POS seront caducs.


Sources : Article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme modifié par l’article 157 de la Loi ALUR

Cliquez sur l’image et laissez-vous guider !
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