PPR inondation : comment contester le zonage !
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PPR Inondation : comment contester le zonage
À Monchy-Lagache, une commune de 687 habitants, coupée par la vallée de l’Omignon. Une zone boisée est occupée par de nombreux terrains inoccupés, pâtures ou petits bois. Un nouveau PLU – Plan Local d’Urbanisme vient classer certaines de ces zones inondables et inconstructibles. En dehors du village, 80 hectares de terres sont déclarés Zones Agricoles Protégées et inconstructibles. Les habitants attaquent le PLU devant le Tribunal administratif d’Amiens. Le 29 décembre 2015, le tribunal d’Amiens annule la délibération qui adopte le PLU de Monchy-Lagache. Le Tribunal a estimé que ces zones qualifiées d’inondables étaient en fait juste des zones humides.
Le Plan de Prévention des Risques Inondation appelé PPRi , vient de classer le terrain de Mme Planche (personnage imaginaire) en zone rouge aléa fort d’inondation. Elle y a déjà construit sa maison, mais c’est un coup de tonnerre. Il lui est désormais impossible d’obtenir les autorisations administratives pour agrandir sa maison, construire un garage, un abri de jardin, une piscine. Sa maison perd toute valeur en cas de revente. Son terrain n’ayant jamais été inondé, elle s’interroge et se demande si une erreur n’a pas été commise.
L’erreur de zonage au Plan Prévention des Risques inondation – PPRi
Le PPR inondation est élaboré par le Préfet, et peut classer en zone à risques et parfois totalement inconstructible des terrains qui ne le méritent pas. On entend souvent dire dans le milieu que les services chargés du dossier PPRi ouvrent « grand le parapluie » sur les terrains classés en zone à risques inondation.
Le zonage du PPR inondation n’est pas lié par le découpage cadastral des parcelles ou par le périmètre d’une propriété. Il a même été jugé que les limites de zones d’un Plan de Prévention des Risques pouvaient traverser une même construction. Chaque partie de la construction étant, dans ce cas de figure, soumise aux règles spécifiques de la zone dont elle relève. Il arrive donc que des terrains soient classés à tort en zone de risque « aléa fort ».
Si Mme Planche avait suivi la procédure d’élaboration du PPRi, elle aurait constaté à temps que son terrain avait été classé à tort en zone de risque aléa fort inondation. Elle avait le temps d’intervenir pendant l’élaboration du Plan de Prévention des Risques inondation et peut-être de changer le cours des choses.
Intervenez pendant l’élaboration du PPRi
- Des études de risques sont menées,
- Un projet des documents composant le PPR inondation est élaboré,
- Le projet est soumis à enquête publique,
- Suite à cette enquête, l’administration peut encore modifier son projet,
- Puis les documents du PPR inondation sont adoptés définitivement,
- Le PPR inondation est annexé au PLU – Plan Local d’Urbanisme,
- Il s’impose à la Commune et aux administrés.
L’enquête publique : le moment ou jamais de vous informer et d’agir
L’administration n’a pas l’obligation d’informer individuellement les propriétaires de terrains concernés. Mme Planche aurait du s’informer par elle-même des changements de zonage sur son terrain et du déroulement de l’enquête publique. Elle aurait du se rendre à l’enquête publique. Elle aurait ainsi pu se défendre et :
- Mettre en évidence l’erreur de zonage,
- Démontrer cette erreur auprès du Commissaire-enquêteur dans un courrier argumenté,
- Et par là même contester le zonage auprès de l’administration.
Ecrivez au commissaire enquêteur et défendez votre dossier
Pour illustrer une intervention auprès du commissaire-enquêteur, et la manière de se manifester ci-dessous une proposition de courrier. Ce courrier est inspiré d’une décision du Tribunal Administratif de Nîmes en date du 20 juin 2013, dans laquelle les juges ont constaté l’erreur manifeste d’appréciation du classement en zone d’aléa fort d’un terrain (classement intervenu suite à une crue exceptionnelle en 2002, Rieu – Gard).
Mme Marie Planche
14 Allée Osec
Monsieur le Commissaire enquêteur
Lettre établie en double exemplaire dont un remis en mains propres contre décharge
Objet : Demande de modification du zonage « aléa fort – inconstructible » du Projet de Plan de Prévention des Risques inondation affectant la parcelle cadastrée section AJ numéro 2110
Monsieur le commissaire-enquêteur,
Le projet de Plan de Prévention des Risques inondation (le PPRi), actuellement mis en enquête publique, m’amène à vous formuler les observations suivantes. Je suis propriétaire d’une parcelle cadastrée, section AJ Numéro 2110, 14 Allée Osec, qui a été classée en zone rouge d’aléa fort, inconstructible dans les planches graphiques du PPR.
Or, les parcelles situées en contrebas et en mitoyenneté de ma propriété sont classées en zone d’aléa modéré. Les documents du PPR ne justifient pas ce traitement différencié eu égard à la topographie des lieux. J’ai par ailleurs fait établir le rapport d’expertise ci-joint qui établit sur mon terrain une hauteur d’eau maximale de 30 centimètres lors de la crue de référence. Mon habitation étant située à 25 centimètres au-dessus du niveau de la voie publique et n’ayant jamais subi aucune inondation. Je déduis de l’ensemble de ces éléments que le classement de ma parcelle en zone rouge, aléa fort, résulte d’une erreur matérielle produite dans les documents graphiques du PPR.
Par conséquent, je vous serai reconnaissante de bien vouloir consigner l’erreur ainsi commise dans votre registre d’enquête et d’en demander la rectification dans vos conclusions futures.
Vous remerciant de l’attention portée à ma demande,
Je vous prie de croire, Monsieur le commissaire enquêteur, en mes cordiales salutations.
Mme Marie Planche
Dans la réalité, Mme Planche n’a appris le nouveau zonage de sa parcelle qu’après l’adoption définitive du PPR inondation. Pour contester le zonage, elle devra intenter un recours contentieux et défendre son dossier devant le Tribunal administratif.
Si elle a laissé passer le délai de recours de deux mois. Elle pourra encore avoir recours à la voie de l’exception d’illégalité. A ce sujet, notre article appelé « Zonage illégal, contester à tout moment ». Tout espoir n’est jamais perdu.
Tenez-vous informé des procédures d’urbanisme en cous sur votre Commune.
Nous vous conseillons la lecture de notre article « Erreur de zonage au PPR« .
Votre demande d’abrogation se fonde sur l‘article L 243-2 du Code des relations entre le public et l’administration :
« L’administration est tenue d’abroger expressément un acte réglementaire illégal ou dépourvu d’objet, que cette situation existe depuis son édiction ou qu’elle résulte de circonstances de droit ou de fait postérieures, sauf à ce que l’illégalité ait cessé.
L’administration est tenue d’abroger expressément un acte non réglementaire non créateur de droits devenu illégal ou sans objet en raison de circonstances de droit ou de fait postérieures à son édiction, sauf à ce que l’illégalité ait cessé. »
50 réflexions sur “PPR inondation : comment contester le zonage !”
Bonjour,
J’ai lu avec intérêt tous les problèmes rencontrés par les personnes victimes de l’administration.
Nous sommes avec mon frère dans une situation similaire. Suite à la disparition de notre mère en 2015 nous avons hérité chacun d’un terrain constructible. Ces terrains sont toujours classés en zone urbanisable., et au beau milieu d’un quartier de maisons individuelles et d’un lotissement habités. Autrement dit « dents creuses ». Depuis 2020, nous avons participé à toutes les réunions préalables, concernant le projet de PPRI Val de Cisse en Indre et Loire, fait par par lettres recommandées de nos remarques concernant le projet de classement en « non constructible » puisque trop proche des digues de la Loire, (environ 250m), avec argumentations. Nous avons même invité à plusieurs reprises, à nos frais les services concernés pour voir sur place. Bien sûr, aucune personne n’a pris la peine de venir, Lors de la dernière réunion préalable à Vouvray, ils m’ont convoqué en fin de séance pour programmer une rencontre sur place qui n’a jamais eu lieu. Et en Mai 2023, le décret a été prononcé, nous laissant sans solution avec ces 2 terrains que nous entretenons par respect du voisinage et pour lesquels nous n’avons aucune solution. Foutaise que de penser que l’administration considère et prend en compte les citoyens.
Dans cette affaire nous avons perdu à ce jour environ 160 000 € à nous deux et continuons à payer l’entretien et le foncier.
Ne rien attendre de l’administration et de ses petits bureaucrates planqués derrière leurs bureaux qui contribuent à créer de la précarité sous couvert du principe de précaution? Alors que tous les jours des catastrophes, de tous genres arrivent n’importe où. Ne faudrait-il pas placer toute le France non constructible ?.
Bien cordialement.
Bonjour,
Sur notre commune, plusieurs terrains ont été déclassés en zone naturelle sur le simple fait de leur proximité avec le cours d’eau alors que le PPRI les a catégorisé en aléa faible (crue centennale). Après recours au tribunal, il s’avère que le seul élément de preuve de la Mairie soit des photos. Est il légal de déclasser à ce point sans aucune mesure physique (hauteur d’eau, vitesse d’écoulement)?
Par ailleurs, note avocat vient de nous mettre devant le fait accompli en envoyant sans nous consulter le dernier mémoire, sans nous communiquer les photos et en affirmant que l’argumentaire ne pourrait plus être modifié ni oralement, ni par écrit. Il nous semble que l’avocat a uniquement un rôle de mandataire et se doit de demander l’avis du client quelque soient ses compétences.
Merci
Bonjour,
Répondre à votre question nécessite étude des documents du PLU à savoir l’analyse des justifications ayant conduit au classement N sur votre secteur.
Les photos sont un des éléments de preuve à fournir dans le cadre d’un contentieux administratif mais la mairie doit argumenter d’où la nécessité d’analyser le PLU et justifications des choix de zonage.
Si la procédure est clôturée, il n’est plus possible d’adresser de mémoires au tribunal administratif. En revanche, à ma connaissance au vu des dossiers que je suis avec mes avocats partenaires, tant que la procédure n’est pas clôturée, l’avocat peut adresser autant de mémoires que nécessaire pour préciser ses propos.
Si vous souhaitez échanger avec moi sur l’analyse des documents du PLU, je vous invite à souscrire à la Phase 1 du Programme de modification de zonage :
droitsurterrain.com/plu-modification-zonage-programme-accompagnement-phase-1/.
Nous ferons la collecte des données et échangerons sur l’adéquation des justifications des choix de zonage avec la réalité propre à votre secteur et caractéristiques propres à votre parcelle.
Bien à vous
Jasmine
Bonjour,
Mon voisin dont le terrain se situe dans les fonds inférieurs d’un bassin versant, reçoit les eaux de ruissellement de tout le secteur et se retrouve temporairement inondé une à deux fois par an.
Afin de faire face à cette situation, il a remblayé sur plus d’1 mètre son espace extérieur à l’habitation, déplaçant ainsi malheureusement son problème, dans la partie basse de ma propriété sur laquelle sont implantées ma micro station d’épuration et l’épandage.
Or il semblerait que de « modifier le terrain de manière à déplacer une inondation sur un terrain voisin » peut-être considéré comme un trouble anormal de voisinage.
Y a t-il une loi ? et que dit-elle ? Merci de bien vouloir me conseiller.
Bonjour,
Effectivement, je pense que cela peut relever du trouble anormal de voisinage (code civil) et d’une action judiciaire (sauf erreur conciliateur de justice en tant que médiateur dans un premier temps).
Je pense néanmoins qu’il conviendrait avant toutes choses de régler le problème global : constituer un collectif des personnes concernées sur tout le secteur, écrire un courrier recommandé au maire de la commune pour demander la mise à plat de la problématique de gestion des eaux pluviales sur votre secteur afin d’enclencher d’éventuels travaux publics et intégrer dans un calendrier précis la réalisation des travaux tels que exutoires d’eaux pluviales, etc.
Bonjour,
Ma grand-mère a près de son terrain un ruisseau qui passe sous la route. Lors de la construction d’un transformateur la mairie a artificiellement déplacé ce ruisseau dans son terrain puis a déclaré ce terrain inondable. Après des années à négocier avec la mairie nous avons enfin réussi à faire replacer le ruisseau à sa place initiale. Mais la mairie refuse toujours de reclasser le terrain constructible. Avez vous des conseils ?
En vous remerciant par avance,
Bonjour,
Pas de conseils sans connaissance plus précise du dossier désolée ! Je n’ai pas bien compris l’historique et manipulations effectuées.
Demandez déjà un certificat d’urbanisme pour vous assurer qu’il n’y a pas un Plan de préventions des risques inondation du ressort du préfet qui classe la parcelle en zone inondable.
A voir par ailleurs dans la réglementation d’urbanisme locale à réclamer en mairie si elle existe les justifications du classement en zone inondable sur ce secteur.
Il faut des critères objectifs, étayés faisant partie d’une réglementation opposable aux administrés. Cela ne ressort pas d’une décision individuelle du maire..
Bonjour
Nous avons des terrains agricole, à faible risque d’ innodation , d’ailleurs pendant des années de crue et de pluie diluviennes , il ont jamais été inondé,
Le nouveau PLU va ce terminé au mois de février 2022 , on aimerait faire intervenir un avocat , mais il nous prend très cher , et sans garantie de resultat
Pour avoir plus de chance faudrait faire déjà lever , ce risque d’inondations
Mais à qui doit t’on s’adresser sachant qui nous reste peut de temps
Cordialement
Bonjour
Ma parcelle est touchee par une petite zone bleue. Ma maison et mon projet d’extension ne sont pas sur cette zone mais sur une zone blanche dans le ppri. 2 zones donc blé et blanche sont sur ma parcelle.
Quelle réglementation s’applique à mon projet d’extension ?
Merci beaucoup.
Cordialement Laalia
Bonjour,
N’ayant pas le plan de zonage sous les yeux, il est impossible de répondre.
Demandez un certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet (voir articles du Blog).
Bonjour,
Cela doit être préciser dans le règlement mais classiquement dans les PPR il faut appliquer le règlement d’une zone au droit du projet. Donc si le projet se situe dans la zone blanche il faut appliquer le règlement de la zone blanche (s’il existe) et non celui de la zone bleue qui peut se situer à un autre endroit de la parcelle.
La règle est différente si le projet touche 2 zones, il convient d’appliquer la règle de la zone la plus contraignante.
Cordialement.
Bonjour, nous avons acheté une maison il y a 5 ans. Un projet d’extension a été dessiné pour remplacer une ancienne véranda. La déclaration préalable a été validée et nous commençons les travaux. Nous avons du modifier le type de couverture pour tenir dans notre budget. De ce fait nous avons voulu déposer une nouvelle DP et là, surprise, le PLU a changé et notre parcelle est devenue inondable par ruissellement. Du coup nous n’arrivons pas à faire valider notre DP et donc la construction déjà réalisée… Que faire ?
Bonjour,
Cela demande d’étudier à la loupe le zonage du PPR inondation avec l’aide du service instructeur de l’urbanisme pour comprendre le zonage affecté à votre parcelle, et le règlement écrit correspondant listant les autorisations et interdictions.
Si ce zonage est injustifié pour différents motifs et notamment caractéristiques propres à votre terrain ne correspondant pas aux aléas et justifications exposés dans la note de présentation du PPR inondation, il convient de mener la réflexion sur votre stratégie de contestation du zonage affecté à votre parcelle.
Bonjour,
Nous avons déposé un permis de construire pour extension et réaménagement de notre maison.
La DDTM a refusé le permis au motif que le terrain d’assiette du projet se trouve en zone inondable, sur la base de données issues de l’atlas des zones inondables. L’architecte a fourni un dossier complémentaire avec les relevés altimétriques (nous avons notamment une borne NGF) réels, à une échelle bien plus fine que celle de l’atlas, montrant que notre terrain n’est pas du tout inondable. La DDTM est resté sur son refus.Je précise que la commune dispose d’un PLU mais pas d’un PPRI.
Le maire nous a accordé le permis de construire.
Le préfet peut-il demander le retrait du permis ? Nous conseillez-vous une démarche pour anticiper sur un éventuel retrait ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour !
Le Maire peut refuser un permis de construire si la sécurité des personnes est en cause, et ce même si la réglementation est défaillante…
Bonjour,
je suis exploitant agricole et en même temps exploite un ERP ( établissement recevant du public) , mon mas qui n’était pas en zone inondable , va bientôt passer en zone rouge inondable.
de nombreuses incohérences sur cette décision
1/ ils annoncent une cru de référence ( 2008) de 218 m en hauteur, cette cru en réalité est monté chez moi à 213m ( étude géomètre ) ( ma maison est à 215,50) . ils ont pris vraiment large et nous n’avons pas été inondés d’ailleurs , des voisins peuvent témoigner .
2/ de plus la rive gauche en face de chez nous à 215m ( toujours etude, geomètre à l’appui), ne passe pas elle en zone rouge , ni en rien du tout
une usine y est intallé……
3/ des cartes erronées, qui montre un canal alimentant il y a 300 ans un moulin notre maison actuelle arrivant droit dessus , canal qui n’existe plus
4/ acceptation de permis de construire un garde manger , alors que projet ppri en route
5/ acceptation d’une chambre en rez de chaussée pour personne à mobilité réduite , toujours avec le projet
et d’autres aberrations encore
nous sommes une petite famille, mes parents sont arrivés il y a 40 ans nous avons repris l’exploitations à bras le corps, renovés seul depuis 20 ans en autofinancement . Nous prenons une semaine de vacances dans l’année, travaillons 7 jours sur 7 , 12h par jour , pour transmettre un héritage à nos enfants, dont l’un souhaitait reprendre. alors si on nous permet de continuer notre activité encore ce serait un moindre mal mais tout de même , cette décision est impartiale et surtout injustifiée. nous préparons notre défense mais connaîtriez vous un avocat qui serait spécialise dans ce type de situation? enfin nous embauchons deux personnes aussi …. c’est sur ce n’est pas une usine mais nous sommes aussi un commerce , seul certes et pas en ville . avec des terres agricoles tout autour qui captent l’eau et ou elle peut s’écouler et une maison surélevé aussi. enfin beaucoup de point de defense mais trop inquiet . ce serait une vie anéantie par une erreur d’appréciation
Je vous remercie par avance pour vos réponses
Cordialement
isabelle
Bonjour,
Vous pouvez vous adresser à moi via l’onglet Mes services afin de procéder à une étude préalable de votre dossier.
Cela me permet de synthétiser les problématiques à résoudre, collecter les documents à étudier, et synthétiser les pincipales données règlementaires pour faciliter le travail de l’avocat.
Je travaille avec des avocats spécialisés en urbanisme.
Les erreurs matérielles sur les PPR inondations comme autres PPR sont courantes. L’échelle des planches de zonage augmente le risque d’erreur.
Sur un dossier PPRi à la Réunion, une centaine de parcelles ont été sorties de la zone rouge, aléa fort, par reconnaissance des erreurs commises (ravine sèche, travaux évacuation eaux pluviales intervenus depuis, etc…). Je ne peux plus aller dans le détail de vos questions, cela demanderait un vrai temps de travail et quoiqu’il en soit une réponse sérieuse et fondée ne peut se faire qu’après une première étude de dossier.
Bonjour
Nous avons des terrains agricole, à faible risque d’ innodation , d’ailleurs pendant des années de crue et de pluie diluviennes , il ont jamais été inondé,
Le nouveau PLU va ce terminé au mois de février 2022 , on aimerait faire intervenir un avocat , mais il nous prend très cher , et sans garantie de resultat
Pour avoir plus de chance faudrait faire déjà lever , ce risque d’inondations
Mais à qui doit t’on s’adresser sachant qui nous reste peut de temps
Cordialement
Bonjour, voilà je suis propriétaire d un terrain de loisir qui est situé en zone inondable ( zone rouge) mais voilà depuis l acquisition de ce terrain il y a eu des inondations assez importante dans la région mais notre terrain rien . Pouvons nous le sortir de cette zone rouge merci
Bonjour
Rapprochez vous de la DDT – Pôle Gestion des risques et planification territoriale.
Bonjour,
Je suis intéressée par l’achat d’une maison à titre d’investissement locatif. En allant au service urbanisme, j’ai appris que la parcelle était placée en zone rouge pour risque fort d’inondation. Le vendeur ne m’en n’a pas parlé…
Quels sont les risques si je l’achète ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Nadia
Bonjour,
Ne pas construire quoi que ce soit, tel est le risque à priori…
Dès que vous êtes intéressée par l’achat d’un terrain ou d’une maison, faîtes la démarche d’adresser une demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la Mairie.
Même si vous mentionnez un projet fictif de construction (extension de la maison), ce n’est pas grave, cela vous donnera la liste exhaustive des informations d’urbanisme sur le bien immobilier.
Et les contraintes et informations peuvent être nombreuses…Deux mois après, vous avez gagné un temps précieux, et vous disposez de toutes les informations nécessaires à préserver votre sécurité juridique.
Jasmine
Bonjour,
Je vous remercie pour votre article et votre éclairage juridique.
Je souhaiterai savoir quelle procédure doit suivre une mairie pour passer une zone rouge (Ruissellement sur versant) en zone bleue ? Doit-elle faire une enquête publique et une publication ? Qui juge qu’il n’y a plus de risque ?
Est-ce que les services de l’état (mairie, communauté de communes) peuvent accorder un permis de construire avec bati et remblai sur une zone rouge si celle-ci n’a pas été modifiée au niveau du zonage du PPR ?
En vous remerciant pour votre aide
Bonjour,
Comme vous le dîtes, il convient que le Préfet mette en place une procédure de révision du PPR inondation. C’est à ce moment qu’il faut vous positionner le plus en amont pour demander l’examen particulier de votre cas. Les services de la DDT/DEAL/DREAL selon où vous êtes situés s’associent des partenaires afin d’évaluer les risques et font notamment établir des études hydrauliques. Un risque peut être surévalué en fonction de la situation de votre terrain et caractéristiques propres à la situation. C’est pourquoi, il est indispensable de vous manifester voire de demander une visite de terrain…
Si le règlement du PPR interdit la construction, vous aurez un refus de permis. Il convient que le règlement vous autorise votre projet.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
nous venons d’acheté un terrain et faisons constuire.
En discutant avec un des voisins, celui-ci me dit que le terrain a été remblayé par l’ancien propriétaire alors que le terrain était creux.
En analysant la situation, je pense que le terrain faisait office de chemin pour les eaux lors des épisodes pluvieux ( ce qu’il fait toujours d’après ses dires ) et doit être de la même nature que le terrain en face de la route, creusé sur au moins 1m par rapport à la hauteur du chemin.
Bien sur, en remblayant, il a contribué a envoyer plus d’eaux vers les maisons autours depuis une 20 aine ou 30 aine d’année.
Visiblement, nous prendrons l’eau à chaque pluie un peu forte, le terrain se trouvant au plus bas de la rue, un petit V on dira ou on est à la base.
Le terrain mesure 17M suivant la rue, et est entre deux bandes en zone rouge non constructible de 3M.
Il reste donc une bande de 11M au milieu de constructible.
Cette partie ne devrait elle pas resté inconstructible du fait qu’une maison au milieu aggraverai obligatoirement les conditions des autres constructions alentours ?
Bonjour,
Je n’ai pas de réponse à vous apporter.
Cela nécessite l’étude du dossier.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Notre maison était anciennement en dehors de toute zone inondable dans le cadre d’un PPRI de 2001 approuvé.
Le préfet a prescrit en 2009 l’élaboration d’un PPRM ( innovation + mouvement de terrain ) sur notre commune. En 2013 le préfet a porté à connaissance de nouvelles cartes d’alea inondation et mouvement de terrain qui nous place en zone rouge au titre des inondations et aléa moyen au titre des mouvements de terrain.
Ce nouveau zonage à été annexé au plu mais il n’y a pas eu d’enquêtes publiques, pas de règlement du PPRM etc mais pour autant notre bien est quasiment invendables alors que nous n’avons subi aucune inondation ou autres !
Nous sommes abasourdi ainsi que notre dizaine de voisins de découvrir celà maintenant en 2018 et nous nous demandons si nous pouvons casser ce zonage.
Merci.
Bonjour,
L’étude d’un éventuel recours nécessite l’étude du dossier PPRM, et la justification du choix de zonage opéré dans la réglementation en rapport avec la réalité de l’environnement.
Cela nécessiterait également à priori de faire une demande de communication de documents administratifs et notamment le dossier d’enquête publique mené sur le PPRM.
Il conviendrait dès maintenant d’anticiper votre stratégie de défense de vos droits. En effet, pour obliger le cas échéant le Préfet à modifier la réglementation du PPRM, votre action aurait plus de poids si elle était portée par une association de riverains. Une telle démarche nécessite d’être organisée et structurée, afin d’obtenir gain de cause devant une juridiction administrative. Je peux vous assister dans cette démarche si vous le souhaitez. Vous pouvez me contacter à l’adresse suivante : contact@droitsurterrain.com.
Bien à vous et bonne semaine
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour nous avons acheté un terrain en zone bleue avec CU en 2002 , avons lancé un projet de construction sur pilotis. Permis de construire accepté, nous avons alors mis notre terrain en vente pour problème de trésorerie et ainsi avons appris par un acquéreur potentiel qu il y avait un PPRI et ainsi notre terrain était constructible avec notre projet sans prorogation… Nous avons attaqué au tribunal administratif durant 5 ans en vain. Depuis il y a et un PLU qui classe le terrain en zone urbanisme de loisirs et un inconstructible par le PPRI. Nous avons récemment rencontré l élu à l urbanisme qui lui aussi garde le parapluie grand ouvert mais nous propose de faire une demande de CU. L élu parle de risque de submersion marine alors qu il dit bien que les innondations sont très prévisibles dans notre ville , que le halage protège des innondations ainsi que les nombreux bassins de rétention sur cette zone. Merci d avance pour votre réponse.
Bonjour !
Cela relève d’une étude précise de votre dossier sur les deux fondements PLU et PPRi pour contester le classement tant en zone naturelle qu’inconstructible du PPR.
Il convient par ailleurs de s’assurer qu’une procédure de révision du PLU et du PPR est en cours. Vous avez deux documents réglementaires à contester si justifié : PLU et PPR.
Je pense qu’il faut évaluer vos chances de succès par une étude de votre dossier, et si favorable adresser votre demande de modification de zonage en fonction des procédures en cours ou demande d’abrogation en prouvant que le zonage de loisirs est illégal et le zonage rouge PPR est illégal.
Vous pouvez me contacter via la rubrique Demande de devis si vous le souhaitez. Les procédures à mettre en oeuvre sont techniques et demanderont selon moi l’assistance d’un avocat en urbanisme si vous souhaitez arriver à vos fins.
La délivrance d’un PC est déjà un élément positif, à voir les circonstances du déclassement et justifications apportées dans les documents du PLU et PPR.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Merci pour votre réponse si rapide. On va s y atteler à ce gros dossier…
Bonjour ! Pourvu que la monture soit sûre ! 🙂
Tenez-nous informés des suites de vos avancées.
Jasmine – Droit sur terrain
Chère madame Jasmine Jovanovic,
J’ai parcouru avec attention tous les échanges…
Je vous soumets ci après ma question :
J’ai acheté un bien immobilier en 1996 en zone dite : Bleue dans le Val de Saône.
Aujourd’hui le PPR est en cours de révision et en face d’enquête Public jusqu’au 4 mai 2018.
Il s’avère Qu’ils veulent modifier les zones bleues et plus encore…
en zone ROUGE !
En prenant en référence la crue de 1840 et non la centenaire de 1955.
Alors que de multiples aménagements des zones humides regularisatrices de zones de crues ont été réalisées.
j’ai rencontré le commissaire enquêteur qui n’a eu de cesse de me répéter « voyez c qui c’est passé en région Parisienne il y a qques semaines ! » est ce cohérent !
D’autant que depuis 1996 j’ai déposé 3 permis de rénovation et un d’agrandissement En 2010 tous acceptés et à aucun moment il ne m’a été fait mention de la prise en compte de la crue de 1840. Bien au contraire !
en cas de crue de 1840 il y aurait 1m50 d’eau dans ma maison….
Depuis 22 ans que je réside ici, jamais aucune d’inondation. Les seules visibles étaient dans les champs et sur les terrains uniquement des quelques habitations voisines en aval !
Les seules inondations que j’ai déploré :
Les ruissèlements des eaux de pluies en amont qui se déversaient chez moi, la plus forte 15 cm d’eau dans mon garage ! Tout cela avec la modification que j’ai fait réaliser de mon seuil rehaussé de 12 cm.
Et la malgré mes courriers aux administrations : rien n’a été corrigé.
Ma question : Qu’il y a t il lieux de faire pour faire modifier ce zonage et revenir au bleu !
Merci de votre aide chère madame,
Dans l’attente, recevez mes respectueuses salutations.
Marie
Bonjour Marie,
Dans l’immédiat, il faut rédiger un courrier clair mentionnant tous vos arguments tels qu’exposés dans votre question qui sera remis au commissaire-enquêteur selon les modalités décrites dans l’arrêté d’enquête publique. N’hésitez pas à l’envoyer par email, à le déposer en mains propres contre décharge, ou encore envoyer par RAR avant la date de clôture de l’enquête publique. Mieux vaut trop que pas assez en matière de preuves.
Il y a régulièrement des erreurs commises par excès de précautions dans les PPR. Le commissaire-enquêteur a raison de dire qu’il y a des cas exceptionnels à prendre en compte ceci étant on ne peut faire de généralités sur des cas particuliers (topographies, terrains en pente, etc…).
Dès lors, votre démarche de démontrer le degré « d’inondabilité » de votre parcelle par des preuves objectives est la meilleure manière d’obtenir des réponses précises de l’administration à chaque question précise. Vous pouvez vous aider de la jurisprudence que je cite dans mes articles sur le blog.
En effet, l’échelle du PPR n’est pas la même que celle du PLU et ne peut être fixée avec certitude à la parcelle près. De plus, le principe de précaution pousse souvent les auteurs de la réglementation à établir des zones rouges alors que la zone pourrait être classée en zone bleue au terme d’arguments objectifs propres à chaque cas d’espèce.
En principe, le commissaire-enquêteur donne un avis favorable ou défavorable à votre demande. En tout cas, il retranscrit votre question dans son rapport à laquelle l’administration doit apporter une réponse argumentée.
Je vous conseille de vérifier dès maintenant si votre assurance habitation vous offre une protection juridique permettant de faire prendre en charge d’éventuels frais d’avocat.
En effet, il faut préparer la défense de vos droits si vous devez intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre du PPRi.
Plusieurs de mes clients ont été très surpris d’apprendre que leur assureur prenaient en charge leurs frais d’avocats dans le cadre de recours à l’encontre du PLU. Ils n’avaient jamais pensé à poser la question ni lu les conditions générales et particulières de leurs contrats d’assurance.
Vos arguments me paraissent cohérents, il convient de structurer vos idées dans votre courrier de demande de modification de zonage à déposer au commissaire-enquêteur.
Tenez-moi informée
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Marie,
Dans l’immédiat, il convient de rédiger un courrier clair mentionnant tous vos arguments tels qu’exposés dans votre question qui sera remis au commissaire-enquêteur selon les modalités décrites dans l’arrêté d’enquête publique.
N’hésitez pas à l’envoyer par email, à le déposer en mains propres contre décharge, ou encore envoyer par RAR avant la date de clôture de l’enquête publique. Mieux vaut trop que pas assez en matière de preuves.
Il y a régulièrement des erreurs commises par excès de précautions dans les PPR.
Le commissaire-enquêteur a raison de dire qu’il y a des cas exceptionnels à prendre en compte ceci étant on ne peut faire de généralités sur des cas particuliers (topographies, terrains en pente, etc…).
Dès lors, votre démarche de démontrer le degré « d’inondabilité » de votre parcelle par des preuves objectives est la meilleure manière d’obtenir des réponses précises de l’administration à chaque question précise. Vous pouvez vous aider de la jurisprudence que je cite dans mes articles sur le blog.
En effet, l’échelle du PPR n’est pas la même que celle du PLU et ne peut être fixée avec certitude à la parcelle près.
De plus, le principe de précaution pousse souvent les auteurs de la réglementation à établir des zones rouges alors que la zone pourrait être classée en zone bleue au terme d’arguments objectifs propres à chaque cas d’espèce.
En principe, le commissaire-enquêteur donne un avis favorable ou défavorable à votre demande. En tout cas, il retranscrit votre question dans son rapport à laquelle l’administration doit apporter une réponse argumentée.
Je vous conseille de vérifier dès maintenant si votre assurance habitation vous offre une protection juridique permettant de faire prendre en charge d’éventuels frais d’avocat.
En effet, il faut préparer la défense de vos droits si vous devez intenter un recours gracieux ou contentieux à l’encontre du PPRi.
Plusieurs de mes clients ont été très surpris d’apprendre que leur assureur prenaient en charge leurs frais d’avocats dans le cadre de recours à l’encontre du PLU. Ils n’avaient jamais pensé à poser la question ni lu les conditions générales et particulières de leurs contrats d’assurance.
Vos arguments me paraissent cohérents, il convient de structurer vos idées dans votre courrier de demande de modification de zonage à déposer au commissaire-enquêteur.
Tenez-moi informée
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour, j’ai acheté un terrain classé en zone rouge par le ppr pour l’alea suivant : chutes de pierres
par rapport a un bloc de 30 m de hauteur qui surplomb le quartier, mais ma parcelle se trouve a 150 metre a droite du rocher alors chute de pierre je vois pas.
le ppr est déjà aprouvé depuis 2015.
es que y aurait un moyen de contester?
merci
Bonjour !
Il vous faudrait déjà prendre un rendez-vous avec l’administration afin de comprendre les motivations ayant conduit au classement en zone rouge de votre parcelle.
Cela vous permettra d’étudier si les motivations retenues sont erronées, résultent d’une erreur d’appréciation, ..
Il s’agit d’une étude de dossier à mener, on ne peut vous confirmer en l’état des infos données si il y a ou pas moyen de contester.
Tenez-nous informés !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour à tous,
J’ai un rendez-vous avec la Mairie pour une impossibilité de construire une piscine dans mon terrain qui est coupé par une ligne dite des 100m du littorale ou une zone inondable, par contre ma maison est construite à 3 m de cette ligne dans un lotissement avec des parcelles et l’ensemble est privé. Cette ligne coupe mon terrain et celui du voisin, c’est à dire deux terrains sur vingt, lors de l’élaboration du PLU personne ma prévenu et personne n’a rien fait pour modifier cette stupide ligne. Pouvez-vous m’indiquer une piste afin que je puisse construire un plan d’eau au milieu d’un autre qui est apparemment pour une crue centenaire.
Bonjour,
Il faudrait déjà vous faire expliquer la nature de cette « ligne » par les services de la Mairie et surtout leur demander copie de la réglementation applicable.
Je ne peux pas vous répondre, la ligne sépare votre terrain entre deux zones. De quelle zone s’agit-il au delà de la ligne. Il faut déjà connaître la qualification et déterminer la contrainte juridique pour tenter de trouver une solution.
Ou bien demandez un Certificat d’Urbanisme opérationnel pour avoir la position officielle de la Mairie sur le projet de piscine. Cet arrêté négatif peut être attaqué en justice sous certaines conditions pour remettre en cause la légalité de la zone.
Tenez-nous informé avec plus de précisions.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
La lettre écrite au commissionnaire enquêteur a retenu mon attention et je tiens à vous remercier de l’initiative de votre association pour aider les citoyens.
Il cite le rapport d’expertise ci-joint qui note Le terrain à une hauteur d’eau maximale de 30 cm lors de la crue de référence…. à ces propos, quel est le professionnel qui a réalisé cette expertise ?
Merci d’avance de votre réponse.
Cordalement,
Patricia
Bonjour !
Il s’agit d’un exemple tiré d’une décision de jurisprudence. A mon sens, un bureau d’hydrogéologie dispose des compétences nécessaires pour effectuer l’expertise. Il convient de vous renseigner sur votre région et les appeler pour vous renseigner sur votre situation précise.
Je serai très intéressée par votre retour sur le sujet ainsi que les personnes concernées qui nous lisent.
Tenez-nous informés !
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Jasmine,
Merci beaucoup, je vais voir tout ça et je vous tiens au courant. En tous les cas, c’est encourageant!
Lucie
Bonjour Jasmine,
Déjà je tiens à vous remercier pour vos conseils et votre modèle de lettre qui a été le point de départ pour la constitution de mon dossier.
J’ai donc fait un dossier complet pour le commissaire enquêteur avec pour appui des cartes des différentes crues de référence qui montrent qu’il n’y a jamais eu de classement en aléa fort cependant la partie supérieure du terrain est classée en aléa moyen mais, selon moi, cela ne permet pas de mettre le terrain en zone inconstructible.
Le commissaire enquêteur a pris le dossier, nous attendons la suite.
Cette semaine, nous avons eu un rendez-vous avec la personne responsable du PPRi à la DDT qui a clairement dit qu’il nous faisait un cadeau en ne mettant que la moitié du terrain en constructible et que si on allait au tribunal, on allait perdre beaucoup d’argent et qu’on allait avoir un terrain entier en zone rouge inconstructible., c’était presque menaçant. Au final, il a déplacé un trait sur le plan du PPRi pour remettre la zone inconstructible comme elle l’était avant le nouveau PPRi mais m’étant penchée sur le sujet, je trouve cela injuste. Il a également dit que, comme on n’avait pas de projet de construction, il pouvait réduire la zone constructible.
Pour information, c’est un terrain en plein centre d’un village, entouré de maisons et la mairie a été embêtée par des riverains (dont certaines personnes siègent à la mairie de ce village) pour voir l’abandon de ce projet immobilier car ces personnes veulent être tranquilles avec une maison donnant sur un champ, une association de quartier a même été crée. Nous n’aurons donc pas le soutien de la mairie.
J’en ai parlé à mon notaire qui me dit que le problème est pris à l’envers et que le responsable de la DDT devrait se baser sur les crues de référence et non sur l’immobilier.
Je me pose donc beaucoup de questions:
Comment peut-on joindre le commissaire enquêteur?
Est-il indépendant par rapport à la DDT? Quand aura-t-on le verdict?
Si le responsable de la DDT demande un changement, cela va-t-il annuler ma demande auprès du commissaire enquêteur? (car je ne suis pas d’accord avec ce nouveau PPRi même si la zone est un peu moins grande)
Quelle est la prochaine étape si le commissaire enquêteur ne nous soutient pas?
Combien coûtent des démarches devant les tribunaux?
Merci pour votre aide car je suis un peu perdue.
Bonne soirée à vous.
Lucie.
Bonjour Lucie,
S’il y a des permanences encore prévues avec le commissaire-enquêteur, vous pouvez y retourner et lui demander un rendez-vous sur place.
Le commissaire enquêteur dispose de tous pouvoirs d’investigation et notamment aller constater sur place la réalité des faits.
Il faut donc vous renseigner sur la date de fin de l’enquête publique.
La DDT peut aller à l’encontre de l’avis du commissaire enquêteur. Auquel cas, et en principe elle devrait expliquer son choix lors de l’approbation finale du PPRi.
Le commissaire enquêteur est nommé par le tribunal administratif et donc normalement indépendant.
Les démarches devant le tribunal administratif sont gratuites. Si une partie du terrain est classée en zone constructible, je dirai c’est déjà ça de pris.
Cela ne vous empêche pas par la suite d’intenter un recours devant le tribunal administratif afin de faire annuler le zonage illégal. Le juge adresse alors une injonction à l’administration qui doit modifier la réglementation en conséquence.
Il ne peut y avoir d’autre motif que le risque avéré ou pas du caractère inondable de la zone pour procéder au classement de votre terrain dans le PPRi. Tout autre motif est contestable devant une juridiction.
En résumé :
– La date de fin de l’enquête publique ?
– Visite sur place avec le commissaire-enquêteur ou photos à joindre au dossier.
– La demande de copie du rapport du commissaire-enquêteur (sur clé USB) dès que le rapport est remis à l’autorité administrative.
– L’analyse des conclusions du commissaire-enquêteur sur votre demande.
– La demande de copie du projet de PPRI (sur clé USB) : plan de zonage et règlement de zone.
– L’analyse de ces documents.
– En fonction, adopter une stratégie d’adresser un nouveau courrier argumenté afin de faire modifier le zonage avant l’adoption définitive.
– Si votre demande est rejetée, vous disposez d’un délai de deux mois pour saisir le juge administratif de votre recours à l’encontre du PPRi. La procédure est gratuite.
N’hésitez pas pour plus de précisions,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
–
Bonjour,
Votre article m’aide beaucoup dans ma démarche mais il me manque quelques précisions pour rédiger ma lettre. Je suis propriétaire d’un terrain entouré de maisons et celui-ci est situé proche d’un bras de la Seine (mais moins proche que les maisons). Lors de la rédaction du nouveau PPRI, je me suis rendue compte que toutes les maisons aux alentours étaient en zone bleu clair sauf la moitié de mon terrain en rouge et je ne comprends pas pourquoi. Cela m’embête d’autant plus que j’essaie de le vendre.
Je souhaitais donc envoyer un courrier comme le vôtre mais je n’ai pas bien compris comment vous avez réussi à établir le rapport d’expertise avec qui, comment? et à savoir comment est situé le terrain par rapport à la voie publique.
Je vous remercie de votre aide.
Lucie
Bonjour Lucie,
Il s’agit d’un exemple tiré d’un cas concret de jurisprudence.
Sans brûler les étapes, il vous faudrait déjà obtenir des explications écrites sur cette différence de traitement entre votre parcelle et les maisons alentour.
Ce sont sur la base de ces explications, que vous serez en mesure de contrer les arguments et voir quelles démarches adopter.
Il peut s’agir tout simplement d’une erreur ou d’un oubli.
Si au vu de la réponse, il y a opposition sur l’appréciation des faits.
Il conviendra de voir comment faire établir un rapport d’expertise, qui reprendra point par point les éléments de réponse de l’administration pour les contredire.
A ce stade, ma méthode est de sélectionner au moins trois bureaux d’études et d’adresser une demande très précise de demande de devis.
D’où l’intérêt de disposer des arguments de l’administration avant toutes choses pour déterminer précisément les missions à effectuer.
Je sélectionne le cabinet qui me répond précisément et avec sérieux sur ses prestations et son tarif horaire. Très important de ne pas se précipiter pour ne pas perdre d’argent…
Plus vous savez où vous allez, plus vous êtes en mesure de contrôler notamment les aléas financiers…
Tenez-nous informés, votre expériences et vos démarches peuvent aider les internautes qui nous lisent ! 🙂
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Le changement de destination est refuse a cause du ppri car la zone est en bleu fonce donc inondable sauf que la maison est sur pilotis et que ceci concerne que 2 garage comment peut on faire pour avoir une chance qu il soit accepter ?? et en lisant le règlement y a rien de clair non plus car nous ne construisons rien..sauriez vous m aidez afin de me diriger au mieux en vous remerciant d avance Mlle Meslin.
Bonjour !
Il conviendrait dans un premier temps de demander des explications au service urbanisme qui vous a opposé un refus de permis ou s’est opposé à votre déclaration préalable si je comprends bien. Le règlement applicable à la zone bleu foncé est contenu dans le PPR – plan de prévention des risques, et est propre à chaque commune. Il n’y a pas de réglementation nationale applicable, chaque Commune applique son propre règlement. Par ailleurs, le refus qui vous a été opposé doit être motivé, c’est une obligation légale.
Donc pour bien comprendre les ressorts du refus, il faut analyser les motifs contenus dans l’arrêté qui vous a été adressé et en discuter avec le service urbanisme.
Ceci étant, si le règlement impose l’habitat sur pilotis, il semble logique que l’on vous oppose un refus pour transformer les garages en habitat.
Même si vous ne construisez rien, vous êtes soumis à autorisation (DP ou PC) et cette autorisation doit être conforme au règlement de la zone bleue.
Malheureusement, et vu les catastrophes humaines qui ont eu lieu dans les zones inondables, cela est géré de manière drastique par les services de l’Etat.
Le Maire de la Faute s/Mer a été condamné à de la prison ferme pour avoir délivré des permis de construire en zone inondable.
Après tout est question de cas par cas et parfois parcelle par parcelle.
Je suis le dossier d’une personne dont le terrain est traversé par une zone rouge inondable qui n’a aucun fondement. Elle doit effectivement alerter les services de l’Etat sur cette bande rouge à supprimer dans le prochain PPR.
Il peut y avoir des erreurs, ou des zones englobant trop largement des terrains dans leur sillage inconstructible, par excès de précaution des services qui établissent le PPR.
Tout dépend du contexte. Dans ce cas, les propriétaires ont intérêt à contester la réglementation trop rigide par rapport à la réalité de leurs terrains. De toute manière, ils devront faire modifier cette réglementation puisqu’elle s’impose.
Voilà ce que je peux vous dire en l’état des infos données.
Vous pouvez si vous le souhaitez nous donner plus précisément la teneur du règlement du PPRi zone bleue sur le site (je précise sur le site car on m’envoie régulièrement des documents extrêmement lourds par mail que je ne peux ouvrir et qui bloquent ma messagerie…).
Bref, tenez-nous informés sur le site,
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour je suis face a un achat pour un changement de destination mais le plu (ppri) nous donne une zone en bleu fonce ais ce sont les garages… et l habitation sans travaux a prévoir et sur pilotis !!
comment puis je obtenir un accord pour changer de destination ce bien ?
Bonjour !
J’avoue que je n’ai pas bien compris votre question.
Faites une demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la Mairie, et indiquez votre projet : changement de destination pour une habitation de ……..m² sur la parcelle cadastrée section ………N°………
C’est gratuit et n’importe quel administré peut le faire, vous aurez la réponse officielle de l’administration sous deux mois.
Il n’y a pas d’accord à négocier, la Commune est tenue d’appliquer la réglementation applicable : PLU/PPRI. Même si cette réglementation contient des erreurs d’ailleurs, elle l’applique jusqu’à ce que la réglementation soit modifiée.
Tenez-nous informés des suites de votre projet ! Les changements de destination des bâtiments sont des pistes de logements intéressantes à exploiter ! 🙂
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain