permis de construire

Posez vos questions – Vous construisez

Posez vos questions – Vous construisez votre maison, vous déposez une demande de permis de construire

Pour poser votre question, il suffit de :

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Auparavant, je vous remercie de lire la Charte de Posez vos questions. C’est important !

  • Vous avez le projet de construire votre maison ?
  • Vous vous posez des questions sur vos droits et démarches ?
  • Il convient de prévoir votre budget construction. Connaissez-vous toutes les taxes d’urbanisme applicables ? Les éventuelles taxes exceptionnelles sur la rue concernée ?
  • Connaître vos droits pour obtenir les avis reçus par l’administration sur votre demande de permis de construire. Evitez un refus de permis de construire et déposez les modifications nécessaires lorsqu’il est encore temps.
  • Connaître les délais et vos obligations quant à l’affichage du permis de construire, le respect du délai de recours des tiers avant d’entamer vos travaux. Gagnez du temps, n’en perdez pas ! Le temps c’est de l’argent !
  • Savoir qu’un recours peut être intenté par votre voisin si vous le privez d’ensoleillement, cela même si vous avez respecté votre permis de construire. Lisez bien nos articles sur le sujet : le permis de construire est délivré conformément aux règles d’urbanisme et non aux règles de Droit privé. Deux jugements ont ordonné la démolition de constructions sur ce motif alors que les constructeurs avaient respecté en tous points les permis de construire délivrés.
  • Comment anticiper le plus en amont possible pour savoir si un projet est réalisable sur un terrain donné ? Et gagner un temps précieux dans l’organisation de vos démarches.

Avant toutes choses, je vous conseille le guide pratique disponible dans la rubrique :

Vos guides : Permis de construire – Vos droits et démarches en 4 étapes

Organisez vos démarches en connaissant vos droits.

Bien informé, un homme est un citoyen.

Mal informé, un homme est un sujet.

A vous lire sur le site les lecteurs citoyens ! 🙂

 

Commentaires 54

  1. Bonjour,

    Nous avons acheté notre maison en juillet 2016 et obtenu un permis de construire/agrandissement pour septembre 2016. Les travaux (assez conséquents) ont duré assez longtemps. Nous avons donc envoyé notre déclaration d’achèvement de travaux ainsi que le document fiscal s’y afférant que janvier 2018. Pour info, notre maison faisait 135m2 et nous avons transformé le garage en pièce de vie, soit une augmentation de la superficie de 60m2.
    J’ai lu (dans la FAQ) que la taxe d’aménagement était envoyé dès la délivrance du permis de construire. Nous sommes aujourd’hui en octobre 2018 soit 2 ans après l’obtention du PC et nous n’avons toujours rien.
    Qu’en pensez-vous ?

    Je vous remercie de votre aide
    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      J’ai la même réponse que précédemment. S’ils vous oublient pour le premier avis, méfiez vous des deux avis envoyés en même temps à la dernière minute et dont le règlement est demandé sur le champ. Cela arrive régulièrement.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. bonjour,
    en septembre 2017 nous avons obtenu difficilement un permis de construire , en Octobre 2018 nous recevons :
    1/ taxe d environnement à régler de 3850€
    2/ la taxe archéologique de 424€ alors que notre construction n a pas encore commencé aucun travaux n ont débutés aucune déclaration d ouverture de chantier a été faite ; Cette construction est assujettie à une vente de bien immobilier non faite à ce jour. si cette vente ne se réalise pas nous ne pourrons effectuer la construction envisagée;
    Doit on régler ces sommes sachant que l an prochain une seconde somme de 3850€ nous sera reclamée par les services de direction générale des finances publiques

    1. Auteur

      Bonjour,
      Le fait générateur de la taxe d’aménagement est le permis de construire et le premier avis de paiement est automatiquement demandé un an après la délivrance du PC.
      Dès lors, il est difficile de négocier avec les impôts le report du paiement en invoquant le retard du chantier puisqu’ils vous répondent appliquer les textes.
      En général, les impôts demandent un justificatif de retrait du permis de construire que le titulaire peut demander à tout moment s’il renonce à construire.
      Le souci c’est qu’il faut alors recommencer à zéro le dépôt d’un nouveau dossier de permis de construire, et être certain que la réglementation d’urbanisme ne change pas entre temps pouvant alors être un obstacle à la délivrance d’un nouveau permis de construire. Ce qui n’est pas un risque à prendre à la légère même en centre ville, une nouvelle réglementation peut s’emparer d’un terrain pour y construire une crèche ou des parkings…
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    J’ai déposé et obtenu un permis de construire pour la construction d’une maison en janvier 2016.
    Pour de multiples raisons, la construction n’a pu être réalisée.
    J’ai reçu les avis pour le règlement des taxes d’archéologie et d’aménagement.
    Ma question est : est ce que ces taxes sont dûes même si la construction n’a pas eu lieu ?
    Merci infiniment pour votre réponse

    Bien cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Le fait générateur de la taxe d’aménagement est le permis de construire et le premier avis de paiement est automatiquement demandé un an après la délivrance du PC.
      Dès lors, il est difficile de négocier avec les impôts le report du paiement en invoquant le retard du chantier puisqu’ils vous répondent appliquer les textes.
      En général, les impôts demandent un justificatif de retrait du permis de construire que le titulaire peut demander à tout moment s’il renonce à construire.
      Le souci c’est qu’il faut alors recommencer à zéro le dépôt d’un nouveau dossier de permis de construire, et être certain que la réglementation d’urbanisme ne change pas entre temps pouvant alors être un obstacle à la délivrance d’un nouveau permis de construire. Ce qui n’est pas un risque à prendre à la légère même en centre ville, une nouvelle réglementation peut s’emparer d’un terrain pour y construire une crèche ou des parkings…
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Par avance merci de prendre en compte notre projet qui nous amène à 2 questions.

    Notre permis accordé concerne la rénovation et l’extension d’une vielle maison des années 50 :
    Surfaces: avant travaux(155m2), créée (46m2), supprimée (démolition de 19m2), surface totale 183m2
    Emprise de la maison : 8x8m. Extension arrière de 3 Mètres. Nouvelle emprise : 8×11.

    Puis, avec l’entrepreneur et suite à l’analyse des murs et fondations, on décide de démolir quasiment la totalité de la maison initiale (8×8) et de reconstruire à l’identique la maison et de construire l’extension de 3m, en conformité avec le projet détaillé fourni au permis de construire.
    On décide de démarrer les travaux (1er octobre 2018) et de déposer en janvier 2019 un Permis modificatif.
    On prévient nos voisins du projet pour qu’ils ne soient pas surpris. On se connait depuis plus de 15 ans…
    Mais c’était sans compter sur une association écologique locale qui a menacé la Mairie de les attaquer en justice, si il laissait faire notre projet.
    D’un commun accord avec la mairie, nous avons stoppé les travaux ce mercredi 17 octobre à l’étape des fondations.
    Je précise que ces fondations nouvelles s’appuient exactement sur l’empreinte des anciennes qui n’avaient pas de vide sanitaire.

    1 – Est-ce que nous avons eu tort de :
    Démolir davantage en constatant l’insalubrité des murs avec le constructeur, sachant qu’il n’ y a plus de permis de démolir dans notre ville (Art. L. 421-3)?
    Commencer à reconstruire à l’identique, sachant que le PLU ne l’interdit pas et que notre maison a été régulièrement édifié (Article L111-3) ?

    2 – Nouveau PC ou PCM, tel est la question !!!
    La Mairie nous propose d’annuler notre permis en déposant un nouveau PC, mais nous pensons qu’un Permis de Construction Modificatif devrait être suffisant, sachant …
    Que nous ne changeons pas l’esprit de permis de construire (le volume de la maison reste identique avec 46M2 de M2 crée et 183 M2 de surface totale après travaux)
    Que la reconstruction se fait sans impacter le sol parce que nous gardons les anciennes fondations sur lesquelles nous créons un vide sanitaire. Nous n’affectant pas l’utilisation des sols.
    Que le projet final est conforme au permis initial dans ses volumes et son emplacement

    Merci pour votre retour,

    Cordialement
    Laurent

    1. Auteur

      Bonjour Laurent,
      Vous n’expliquez pas sur quel fondement l’association s’oppose à votre permis de construire. Y a t il eu permis délivré puis recours gracieux ou contentieux.
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour ,
    Je me permet de poster un commentaire sur votre site car je suis dans l’impasse concernant une demande de construction sur un terrain agricole.
    Voici brièvement ma situation:
    Jeune agriculteur je souhaite faire une plantation de citron caviar en plein champ.
    Compte tenu des vols et de la sensibilité du produit au froid je souhaite établir également ma maison ainsi qu’ un hangar avec chambre froide sur la propriété.
    J’ai eu rendez-vous avec le maire qui est motivé par le projet et donne donc un avis favorable. Mais il me renvoie à l’appréciation de la chambre d’agriculture de mon département.
    Compte tenu que les citrons ne sont pas plantés et que je ne dégage pas de profit l’avis de la chambre d’agriculture me parait défavorable . Toutefois la chambre d’agriculture m’affirme que l’avis de monsieur le maire prévaut car la chambre d’agriculture est juste un organisme de « conseil ».
    Ma question est la suivante : Concernant un permis de construire en zone agricole un maire peut-il le valider même si la chambre de l’agriculture s’y oppose ?
    Merci à vous et merci pour votre site très utile.
    Bonne journée.
    Cordialement
    Guillaume

    1. Auteur

      Bonjour Guillaume,
      Il faudrait veiller à ne pas vous attirer un recours du Préfet sur votre dossier de permis. Si le contrôle de légalité, service de la Préfecture, relève une irrégularité, cela pourrait compliquer votre situation et remettre en cause la légalité du permis de construire. L’avis défavorable de la chambre étant visée dans l’arrêté de permis de construire et joint à celui-ci lors de sa transmission au service du contrôle de légalité. Un PC délivré c’est une chose, ceci étant, on ne peut en principe construire qu’avec un PC définitif et exempt de tout recours (recours des tiers ou recours du Préfet). l’idéal serait d’obtenir l’avis favorable de la chambre d’agriculture.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    J’aimerais avoir des précisions quand à la signification exacte d’une zone non aedificandi :notre lotissement a été construit sur d’anciennes vignes desservies par un petit chemin de terre, lors de la construction du lotissement ce chemin est devenu la limite entre la voisine (qui était déjà là depuis une vingtaine d’années) et notre lotissement.Chacun ayant clôturé ses limites de propriété le chemin en question n’est plus du tout une servitude , de plus il est bouché à son extrémité par une cloture qui a fait l’objet d’un permis de construire accordé par la mairie. .Quand nous sommes allés à la mairie pour demander si l’on pouvait construire un pool house et les plages de piscine on nous l’a refusé justement à cause de cette zone.Pourriez vous donc nous éclairer sur cette réglementation?
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est difficile de vous éclairer alors que c’est bien obscur pour moi, n’ayant pas les documents sous les yeux.
      Référez vous à votre règlement de lotissement, voire le cahier des charges s’il existe. Si le règlement du lotissement n’est plus en vigueur, que dit la réglementation du PLU sur votre secteur. Est il fait référence à cette zone non aedificandi dans votre titre de propriété ou ses annexes…Il s’agit d’une étude de dossier, particularité de votre lotissement, et non d’une question d’ordre général sur le blog.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour notre aide sur le forum.
    Comme beaucoup de personne, mes questions tournent autour de la Taxe d’aménagement.
    Nous sommes en train de faire construire une maison principale 130m² sur terrain en lotissement région IDF (Yvelines). Actuellement le chantier n’est toujours pas terminé (septembre 2018).
    Permis de construire afficher depuis Septembre 2017, nous avons reçu une première lettre de la DGFIP (décembre 2018) nous questionnant sur la nature de nos travaux. Une seconde relance (septembre 2018) nous ordonne d’y répondre 90 jours avant l’achèvements des travaux sinon nous payerons deux taxes (TA et Taxes foncières).
    – Je pensais que la TA était payée en deux fois répartie sur 2 années à partir de la fin des travaux ! est-ce toujours le cas ?
    En me renseignant sur cette TA (les valeurs forfaitaire/taux de taxes etc) j’ai calculé le montant de la taxe d’aménagement qui me paraît exorbitant 9830€.
    4830€ pour la maison et 5000€ la place de stationnement extérieur d’après l’urbanisme de notre commune ! une somme aberrante pour une ville à moins de 6000 habitants où les difficultés de stationnement ne sont clairement pas un problème.
    – Est-‘il possible de contester/supprimer/exonérer cette taxe sur la place de stationnement ?

    Merci d’avance pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour,
      5000 euros ne peut correspondre au montant de la taxe d’aménagement pour une simple place de stationnement, il doit s’agir de la valeur forfaitaire applicable au calcul de la taxe d’aménagement sur place de stationnement…
      En principe, la valeur légale est de 2 000 euros pour les places de stationnements à multiplier par le taux en vigueur (cf. règles de calcul). Cette valeur peut être augmentée par le conseil municipal et donc être portée à 5000 euros, mais ce n’est pas le montant de la taxe, c’est la valeur applicable au calcul.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour,

    Le PLU applicable dans le cadre de notre projet de construction en zone naturelle, autorise le changement de destination d’une construction
    (sous réserve de faire preuve d’une architecture de qualité, de ne pas compromettre la qualité du site et de l’avis conforme de la commission départementale compétente).

    Superficie démolie à faire figurer au permis de construire :
    Il existe sur le terrain concerné une construction partiellement ouverte, faite de parpaings et de tôles ondulées.
    Elle est mentionnée sur le cadastre sous forme d’une parcelle dont on peut évaluer la surface (60m2).
    La superficie de l’emprise au sol de la construction existante est supérieure (de 10 à 30%) à la superficie figurant au cadastre.
    Le cadastre ne semblant valoir qu’à asseoir l’assiette fiscale, ne peut-on pas déterminer la superficie constructible sur la base de l’existant plutôt que sur celle de la surface de la parcelle correspondante du cadastre ?
    La superficie qu’un géomètre-expert établirait serait-elle contestable ?
    Peut-il baser son évaluation sur l’emprise au sol ?

    Extension de construction à usage d’habitation
    Le PLU autorise l’extension de 60% (à hauteur de 130m2) des constructions à usage d’habitation.
    Un dépôt d’un permis de construire comportant simultanément le changement de destination et l’extension de 60% est prévu :
    risque-t-on de devoir procéder en deux temps ?
    Est-il envisageable de demander par la suite (délai ?) un permis de construire pour une nouvelle extension ?

    Merci d’avance de votre éclairage.

    Bien cordialement,
    Francis

    1. Auteur

      Bonjour Francis,
      Je suis flattée par votre confiance dans les réponses sur ce site, toutefois, je pense bien plus opportun de vous adresser à un géomètre-expert sur votre premier bloc de questions. Votre demande de permis de construire peut porter d’une part sur le changement de destination d’autre part sur l’extension. Si le règlement du PLU l’autorise, vous gagnez du temps sur les délais d’instruction, les délais de recours.
      Je vous recommande vivement de simuler le calcul de la taxe d’aménagement pour cette opération (CF. Les articles sur le sujet dans la rubrique Constructeurs).
      Il y a souvent de bien mauvaises surprises à réception de l’avis de la taxe d’aménagement et notamment sur les extensions (surface supérieure à 100 m² existant compte double).
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour,
    J’ai acheté un terrain pour construire ma maison, ce terrain appartenait à un groupement de viticulteurs, ils ont viabilisé les terrains et ont payés la redevance d’archéologie préventive.

    Aujourd’hui ma maison hors d’air hors d’eau et je reçois des impôts une somme à payer « redevance d’archéologie préventive ».

    Qu’en pensez vous?
    Cet impôts à été payé deux fois!
    Cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous pourriez contester son paiement en indiquant que la taxe a déjà été payée et soulever une demande de suspension du recouvrement en attendant qu’ils vérifient s’il s’agit d’une erreur. Courrier RAR, cela va sans dire ! 😉
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour;
    Nous voudrions construire un garage sur notre propriété. En effet, il nous aurait permis de mettre nos voitures à l’abri (lors d’intempéries, de type grêle), mais également de construire une chambre à l’étage. Nous avons l’accord de notre voisin (qui nous a demandé de coller notre garage à sa clôture). Cependant, notre PLU nous en empêche (Toutes les constructions doivent être implantées à une distance minimale (M) de 5m de limites séparatives). Ce qui nous donne un garage minuscule où nous ne pouvons mettre de voiture (à la rigueur des vélos, mais ce n’est pas le but de notre construction). De plus, lorsque le PLU a changé, nous n’en avons pas été informé (donc les deux mois pour contester ont été écoulés puisque nous n’avions pas été mis au courant). Nous avons fait plusieurs fois des demandes/appels au maire pour modifier le PLU, mais rien n’y fait. Nous n’avons aucune nouvelle. Enfin, nous sommes les seuls dans le quartier à ne pas avoir de garage (tous nos voisins en ont un, que ce soit en sous-sol ou en extension), alors que nous habitons un endroit où il n’y a pas mal de grêle.
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Marine.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne vois à priori pas de solution à votre problème. La demande d’adaptation mineure ne pourrait marcher sur un si grand écart avec le règlement du PLU.
      Il convient donc d’obtenir la modification du règlement écrit du PLU. Les Communes n’entament pas de modification du PLU pour répondre à une demande individuelle.
      Ce sont des procédures complexes à mettre en oeuvre qui nécessitent de recourir aux services d’un bureau d’études. Il faut que la Commune ait un intérêt à mettre en oeuvre cette procédure de modification, ou que cela concerne plusieurs demandes, ou que le tribunal ait fait injonction de modifier la réglementation constatée illégale.
      Malheureusement, lorsque vous loupez le coche de soumettre vos demandes lors d’une telle procédure, c’est souvent partie remise à la prochaine procédure.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour,

    Nous faisons construire un entrepôt avec une aire de retournement pour camion. Une petite partie de cette aire de retournement est en zone rouge (inondable fort). Notre permis a été refusé alors que nous ne modifions pas la hauteur du terrain naturel et le revêtement de cette aire est du gravier (non imperméable). Peut t on faire ce type d’aménagement sur une zone rouge et si oui comment défendre notre dossier?

    Merci pour votre retour

    Romain

    1. Auteur

      Bonjour !
      L’échelle du zonage du PPR permet difficilement de décréter à la parcelle près et sur quelques mètres la précision du trait de délimitation du zonage (zone rouge).
      Il conviendrait déjà de demander copie du plan de zonage du PPR Plan de Prévention des Risques inondation et le règlement afférent à ce zonage pour étudier plus précisément comment a été instruit votre permis de construire. C’est en fonction de cette analyse que vous pourrez faire une contre proposition. L’idéal étant de simplement demander au Maire le retrait du refus de permis de construire = arrêté qui retire le refus et l’on se retrouve dans la situation de la période d’instruction. A ce moment, vous pouvez déposer un dossier de PC modificatif tenant compte de la réalité du zonage (ou bien y a t il eu excès de zèle de l’instructeur de permis ? à déterminer…auquel cas, il faudrait se pencher sur un recours gracieux demandant le retrait de l’arrêté de refus de permis).
      Vous perdez moins de temps via le retrait du refus car vous n’aurez pas à déposer un nouveau dossier de permis avec nouveaux délais mais déposerez un dossier modificatif reprenant le cours de l’instruction.
      Pour savoir quelle démarche mener, il vous faut déjà demander copie de : plan de zonage du PPRi et réglement du PPRi.
      Ce sont des documents administratifs communicables sur simple demande par email et envoi sur support dématérialisé, ou sur clé USB, ou copie papier.
      A vous lire prochainement
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. Bonjour,

    Merci d’avance de vos conseils avisés !

    Je souhaite acheter un terrain agricole et donc non constructible de 1.3ha.
    Il y a dessus une cabane de jardin d’environ 20m² cadastrée mais classée abri de jardin.
    Il y a un compteur d’eau et une fosse septique.
    Je connais très bien le maire de ma commune qui me dit d’acheter et qu’on ferait changer la classification du bâtiment en habitat léger de loisir pour que je puisse avoir le permis de construire pour agrandir la cabane. Sachant que je partirai sur un projet d’ossature bois, murs/isolation chaux-paille. Installation électrique par panneaux solaires. Pour une surface finale de 60m² environ, voire plus. Ça ne serait donc pas une habitation démontable.

    La cabane n’est pas visible de la rue ni des voisins qui sont à plus de 100m. Mais il y a 150m de berges d’une rivière classée natura 2000, donc du passage (pêcheurs, promeneurs…).
    Il y a un PLUI qui est en cours, le maire me dit de me dépêcher d’acheter. Pour l’instant la commune est soumise au RNU (registre national d’urbanisme). Le maire me dit également que c’est pas grave si je n’ai pas de certificat d’urbanisme mais je vois sur plusieurs sites que c’est important…

    Pourrais-je effectivement agrandir ce bâtiment pour y faire un habitation à l’année s’il est classé en HLL ?
    Y aurait-il un autre classement qui pourrait me faciliter la tâche ?
    Vu que la mairie est pour mon projet puis-je quand même avoir des difficultés à avoir un permis de construire ?

    Merci d’avance de votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Acheter sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation nécessaire à l’installation du HLL me paraît être une bonne précaution à prendre (à confirmer avec le notaire).
      Il serait bon de vous rapprocher des auteurs du PLUi (par email) afin de leur demander si le futur projet de zonage sur la parcelle cadastrée section..N°..permettra l’installation d’un HLL.
      Un terrain n’est pas classé en HLL dans la réglementation. Les HLL peuvent être implantés soit sur des terrains aménagés tels qu’énumérés dans le Code de l’urbanisme (CF. article du blog sur le sujet), et sur les terrains privés si la réglementation l’autorise. Il vous faut donc connaître les projets de l’intercommunalité en matière de zonage sur le terrain, et le règlement qui se rapporte à ce zonage.
      Si le projet a déjà été arrêté, vous avez le droit d’obtenir communication de ces documents par voie numérique (Article L 311-9 3°) du Code des relations entre le public et l’administration) – CF. article du Blog sur le sujet.
      Tous les avis et retours d’expériences sur le sujet sont les bienvenus ! 🙂
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour,
    Cela fait 6 ans que notre constructeur a décidé de suspendre les travaux en attendant une décision irrévocable quant à la légalité de notre PC. En effet nos voisins ont attaqué notre PC parce qu’ils ont constaté que notre parcelle en lotissement de 2000m2 définie comme entièrement constructible par le règlement du lotissement, ne l’est pas du point de vue PLU. En effet, pour en avoir la certitude nous avons fait venir un géomètre qui nous a confirmé que notre terrain était à moins de 30% constructible.

    Suite à 1 référé en suspension, 1 requête en annulation, et 1 appel à la cour d’appel de Bordeaux sur la non recevabilite de leur plainte, tous rejeté, le PC est bel et bien légal uniquement parce que la plainte de nos chers voisins a été tardive. Mais sur le fond, il semble que leur plainte soit bien fondée.

    Bref, le constructeur a décidé unilatéralement d’arrêter les travaux début 2013. Nous ne l’avons pas forcé à reprendre par crainte de devoir un jour démolir notre maison.
    Nous sommes dans l’attente d’un éventuel pourvoi en cassation.

    La DRFIP nous réclame la taxe aménagement, soit la1ere échéance 3000 échéance + la 2eme échéance 3000 euros, majorée de 10% chacunes.
    Jusqu’à présent, nous avons réussi à gagner du temps.
    J’en viens à mes questions :
    Devons nous payer les taxes des aujourd’hui, ou bien attendre la confirmation du Conseil d’état que les voisins n’ont pas fait un pourvoi en cassation ?

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous pourriez adresser une réclamation demandant expressément la suspension du paiement comme indiqué dans mon guide sur le sujet, et invoquant l’impossibilité d’achever la construction en raison du contentieux en cours (produire les pièces justificatives). La notion d’achèvement fiscal est définie dans la circulaire de 2013, dont je parle dans mon guide et dans les différentes réponses dans l’article concerné – taxe d’aménagement. Il faudrait bien qu’un jour ou l’autre, l’administration fiscale applique ce principe…
      Bon courage
      Jasmine – Droit sur terrain

  14. Bonjour,
    Suite à une demande de retrait de notre permis de construire émanant de la sous-préfecture pour défaut de mesures incendies suffisantes, la mairie a répondu au sous-préfet que le permis restait licite car des travaux sont prévus pour mi-juin pour la création d’un poteau incendie.
    Depuis le 17 mai, date à laquelle la sous-préfecture à accusé réception du courrier de la mairie, nous sommes en attente d’une réponse du sous-préfet annulant sa demande de retrait de notre PC.
    Quels sont les délais de réponse pour la sous-préfecture ? Ont-ils encore la possibilité de refuser notre permis ? Et s’ils restent silencieux dans le délai imparti, ceci équivaudrait-il à un refus ?

    D’avance, merci pour votre aide.

    Julie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le Code de l’urbanisme autorise le Maire à délivrer un permis de construire s’il est en mesure d’indiquer dans quels délais seront réalisés les équipements publics nécessaires.
      Compte tenu de l’engagement écrit du Maire sur le sujet, la sous-préfecture devrait revenir sur sa demande sous réserve des éléments propres au dossier.
      Il n’y a pas à ma connaissance de délai pour répondre, la demande de retrait ayant été exercée dans les délais. En cas de silence, cela équivaudrait à maintenir la demande de retrait.
      Il est probable qu’ils attendent de voir la réelle création du poteau incendie à mi juin.
      Auquel cas dès que ces travaux auront commencé, vous pouvez envoyer un courrier au Maire lui demandant de « relancer » la Sous-Préfecture pour obtenir sa réponse à son courrier.
      Relancer par écrit de manière courtoise et insistante (emails, courriers) reste le meilleur moyen d’obtenir rapidement les choses dans le meilleur des cas…
      On serait heureux d’avoir de vos nouvelles sur le sujet ! 🙂
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonjour,

        D’après la Sous-préfecture, au-delà de 2 mois sans réponse de leur part, cela signifierait que les éléments de justification apportés par la Mairie ne sont pas suffisants et que la demande par en référé au Tribunal Administratif.
        MAIS
        D’après l’urbanisme, sans réponse de la part de la Sous-préfecture dans les 2 mois, cela équivaut à un accord tacite. Alors qui croire ?

        Pour information, l’installation du poteau est en cours, les travaux ont déjà débuté. A la fin de travaux, la mairie devrait déclarer le poteau incendie sur une plateforme du SDIS et une copie de cette déclaration sera transmise à la Sous-préfecture.

        Je pense surveiller l’avancée des travaux et relancer la mairie pour l’envoi de la copie de déclaration REMOCRA à la Sous-préfecture dès la fin de ceux-ci, en demandant expressément une réponse de leur part.

        Pour conclure, le permis devrait en toute logique être vidé de ce recours mais la question reste de savoir QUAND est-ce que nous pourrons enfin signer notre acte de vente et débuter les travaux ?

        1. Auteur
  15. Bonjour, j’ai acheté en 2016 une maison inachevée hors d’eau hors d’air avec permis de construire de 2011. Elle fait 112 m2 habitable. J’ ai fait une modification de façade et donc une modification de permis de construire en 2017. Il y a quinze jours, j’ai reçu de l’administration une lettre pour savoir où en sont les travaux. voilà mes questions:
    Que dois je réponde à cette lettre sachant que j’aurai fini la maison que dans trois mois?
    Vais je payer la taxe d’aménagement et sur quelle surface?
    Merci d’avance

    1. Auteur

      Bonjour !
      Votre cas est d’école …La prescription de l’action en recouvrement se prescrit par 5 ans à compter de l’émission du titre de perception (au 31 décembre de la 5ème année).
      Je vous invite à lire mes article sur le sujet de la taxe d’aménagement, il y a les articles correspondants du Code de l’urbanisme, ou achetez le guide Comment contester votre taxe d’aménagement. Et si aucun titre de perception n’a été émis, par 4 ans à compter de la délivrance du PC (au 31/12).
      Alors si vous pouvez appliquez la prescription pour un PC délivré en 2011, qu’avez vous déclaré en tant que surface taxable dans le feuillet des impositions du PC modificatif?
      Selon moi, s’il ne s’agit que de travaux sur la façade, il n’y a pas de surface taxable déclarée et la taxe sur celle ci serait prescrite sous toutes réserves de vérification des éléments de votre dossier.
      On serait si heureux d’avoir votre retour sur le sujet ! 🙂
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  16. Bonjour, je suis maraîcher en AB. Je démenage mon exploitation dans une commune avec laquelle je partage un projet d’avenir : arriver à moyen terme à une autosuffisance en fruits et légumes pour les habitants. Je vais acheter un terrain agricole en zone A où la mairie veut bien me délivrer un permis de construire pour mon exploitation. Une ligne électrique se trouve à environ 200m vol d’oiseau. Mais il faudra traverser les champs d’un autre agriculteur. Est-ce que cela dépendra du bon vouloir de ce collègue si oui ou non il veut bien me laisser passer ou y a-t-il un droit de passage pour l’électricité ?
    Merci d’avance. Matthias Urban

    1. Auteur

      Bonjour Matthias,
      Le plus simple serait de vous rapprocher du service EDF compétent dans la région et de leur adresser la question écrite (réflexe très important d’écrire ! 🙂 ).
      Ou bien demandez un certificat d’urbanisme opérationnel pour votre projet à la Commune et de signaler par écrit cette particularité dans votre demande (notice descriptive), qui devra alors poser la question au concessionnaire. Si vous achetez le terrain, vous avez tout intérêt à signer le compromis sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Les refus de permis en zone agricole, même pour des agriculteurs, sont monnaie courante. Il faut prouver la nécessité de votre présence permanente sur le site pour obtenir l’autorisation de construire votre habitation. L’instruction de votre PC nécessitera d’obtenir l’avis écrit du concessionnaire sur le raccordement à EDF.
      Quoiqu’il arrive, acheter un terrain est une opération risquée et doit normalement se faire sous condition suspensive de l’obtention des autorisations nécessaires.
      Jasmine – Droit sur terrain

  17. Bonjour, je vous remercie pour votre site très précieux et les livres très utiles que vous proposez
    Je rénove une ancienne ferme d’exploitation agricole pour créer un gîte et une salle de réception, il n’y a pas de surface crée seulement du réaménagement intérieur des espaces et un changement de destination avec des agrandissements de fenêtres et des créations de velux ,
    J’ai déposé un permis de construire en septembre 2016, en mai 2018 mes travaux ne sont pas encore réceptionnés ( fin du gros oeuvre mais finition en cours, et nous avons eu un dégat sur le parquet qui pourrait donner lieux à un contentieux et prolonger la réception). L’architecte avait déposé un » gros » permis de construire en prévoyant une extension future de la rénovation ( 180 m2) et des places de parking 65 que nous ne faisons finalement pas.
    En juin 2017 l’administration nous a demandé 18000€ de taxe d’aménagement que j’ai contesté du fait de la modification du projet. l’administration m’a ensuite demandé de faire un modificatif de permis en même temps la DGFIP continue à me réclamer la somme. J’ai réglé 3000€ pour prouver ma bonne foi et indiqué que j’entamais une démarche de modification de permis.
    1/Cette fois je contrôle les déclarations de l’architecte qui n’avait sans doute pas traité ce type de construction auparavant :
    je lui demande les surfaces de plancher ( ce qu’il n’avait pas fait) mais j’ai une hésitation avec la surface utile qui semble inférieure;
    Pour un comble traversé par des poutres de moins de 1.80 m je déduis la surface
    êtes vous d’accord ?
    2/j’exploiterai la surface en SARL, je souhaite savoir si la destination des surfaces a un impact sur la taxe d’aménagement et la fiscalité future ( taxe d’habitation) de cet aménagement; En particulier dois je déclarer mon gîte en surface hôtelière est ce la même chose ?
    Puis je déclarer la salle polyvalente( 110 m2)- mariages concerts conférences stockage du matériel de réception-
    soit en surface polyvalente d’utilité publique soit en réserve de stockage ?
    Dois je faire figurer l’ intitulé « surface polyvalente- réserve » sur le plan de l’architecte ?
    J’ai écrit a la mairie pour obtenir un dégrèvement compte tenu du caractère d’utilité publique de ma salle mais il est peu probable que le maire qui m’a répondu très positivement ait la possibilité de faire quelque chose.
    je vous remercie pour votre avis .
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m sont exclues de la surface taxable.
      Vous pouvez faire une réclamation à la DGFiP pour mettre en suspens le paiement de la taxe d’aménagement, en mettant en avant la modification du dossier de permis de construire et la nécessité de revoir le calcul fait.
      Je n’ai pas de réponse à vous donner pour la deuxième question, je regrette, cela relève d’une étude de dossier. Quelque soit l’utilisation de la surface taxable (garage, abri de jardin, local technique), dès lors qu’elle répond aux critères de surface taxable définie par le Code de l’urbanisme, relève de la taxe d’aménagement.
      Ce qui m’interroge c’est que vous indiquez ne faire que du réaménagement intérieur, il convient de bien préciser dans votre courrier de réclamation envoyé par lettre RAR, la nature des travaux effectués. Qu’il n’y ait pas de confusion aux yeux de l’administration pour une nouvelle surface taxable créée ou de simples travaux d’aménagement intérieur sur une surface existante. Le permis de construire n’implique pas nécessairement paiement de la taxe s’il n’y a pas de surface taxable créée. Vous avez peut-être commis une erreur dans votre déclaration de surface taxable faîte dans le feuillet des impositions auquel cas il faut le signaler toujours dans la réclamation écrite et modifier ce feuillet dans votre demande de permis de construire modificatif.
      Tenez-nous informés,
      Jasmine – Droit sur terrain

  18. Bonjour,
    Nous sommes des particuliers et avons imaginé faire acheter quelque hectares de terrain agricoles par un ami exploitant, que lui même rendrait constructible puis nous les revenderait à moindre coût afin de faire construire notre résidence principale. Pensez-vous cela possible ?
    Notre deuxième problématique est que notre ami exerce dans un département limitrophe au nôtre, serait-ce tout de même possible pour lui de rendre constructible un terrain s’il ne vit pas dans ce département ?
    Merci beaucoup pour votre réponse,

    1. Auteur

      Bonjour !
      Il n’est pas simple de rendre constructible des terres agricoles ! Tout est question d’étude de dossier, impossible de répondre par oui ou par non à votre première question.
      Même réponse pour la deuxième question.
      Renseignez vous auprès de la Mairie sur les procédures de révision du PLU. Si une procédure est en cours, c’est le moment ou jamais de formuler officiellement votre demande de déclassement argumentée en fonction des circonstances de l’espèce.
      Abonnez vous à la page Facebook pour être informée de la parution des guides sur le sujet des demandes de modification de zonage.
      Bien à vous
      Jasmine – Droit sur terrain

  19. Bonjour,

    pour commencer je vais prendre la peine de remercier les personnes qui répondront a mes questions et éclairciront mes zones d’ombres. 😉

    J’habite à la réunion et je viens d’hériter d’un terrain de plus de 500m2. Je souhaite sur ce terrain investir dans la location saisonnière (à la nuité, à la semaine, ou au mois) pour les touristes de passages.

    quelles sont les démarches pour monter des petits studios en bois (20m2) sur ce terrain ?
    Faut-il un permis de construire pour des petits logements comme celui ci, ou une simple autorisation de la municipalité est suffisante?
    Y-a t’il un nombre max de studio a construire sur un terrain de 500m2, ou est ce que je peux en mettre autant que je le souhaite ?
    dans un premier temps je compte investir dans 4 petits logements en bois, avez une idée de la durée a attendre pour que mon investissement soit rentable ?
    Dois je me mettre au micro entreprise pour gérer les biens ou juste en tant que propriétaire classique ?

    merci aux perssones qui me répondront, et bonne journée a tous

  20. Bonjour,
    Est-ce légal de diviser un terrain et créer une voie commune qui desservira une habitation et une zone de parking ceci afin de changer le fond de parcelle et donc contourner la PLU et avoir une construction plus grande? Les voisins peuvent ils s opposer à cela?
    Merci
    Bien cordialement

    1. Auteur
  21. Bonjour à tous.
    Ne sachant à qui m’adresser, j’espère pouvoir trouver une solution ici.
    J’ai fait construire une extension de 19,5m2 en août dernier (habitation principale) . La mairie m’a donné le montant (« à titre indicatif ») de 526 euros à régler à peu près 1 an plus tard. Je reçois donc il y a 2 mois un avis de paiement mais de 999 euros de taxe d’aménagement + 53 euros de redevance archéologie soit exactement le double de ce qu’on m’avait annoncé… Je retourne voir la personne de l’urbanisme à la mairie qui contacte la DDTM concernée. On lui confirme qu’il y a une erreur, l’abattement sur les 100 premiers mètres carrés n’ayant pas été appliqués. La mairie me dit de faire une réclamation par courrier avec À/R, ce que je fais. Je reçois la réponse ce matin : on me renvoie la photocopie du document concernant les « informations relatives aux taxes d’urbanisme » avec le calcul à appliquer. Dans le courrier, on me notifie que je dois bien régler les 999 euros de TA (5% et 2,5%) plus les 53 de RAP et l’on me dit que « l’abattement de 50% à déjà été appliqué dans le calcul , ce dernier ayant pris en compte la surface existante de 79m2″.
    Je n’y comprends plus rien et finit donc par appeler la DDTM qui me confirme la somme des 999 euros à régler mais surtout que je n’ai pas droit à l’abattement de 50%sur les 100 premiers mètres carrés puisque je ne suis qu’à 89,5 mètres carrés de surface totale (70 d’existant et 19,5 d’extension). Ma question est donc toute simple : comment doit on interpréter la phrase  » Il existe un abattement de plein droit de 50% pour les 100 premiers m2 des locaux d’habitation et leurs annexes à usage d’habitation principale » figurant sur la note d’information relative aux taxes d’urbanisme ? Et si je suis dans mon bon droit vers qui dois-je me tourner pour le faire valoir puisque les personnes déjà contactées ont toutes des discours différents ?
    Merci beaucoup pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous pouvez refaire le calcul par vous-même en suivant les exemples données dans mon article Calcul taxe d’aménagement 2016/2017.
      Si votre construction est située en Ile de France, vous prenez la valeur forfaitaire de 799 Euros et lui appliquez l’abattement de 50%, soit une valeur forfaitaire de 399,50 Euros.
      Hors Ile de France, vous prenez la valeur forfaitaire de 705 Euros, et lui appliquez l’abattement de 50% soit une valeur de 352,50 euros.
      Compte tenu de la superficie de surface taxable de votre maison inférieure à 100 m², vous appliquez automatiquement l’abattement de 50% aux valeurs forfaitaires.
      Attention au garage, sous-sol, abri de jardin qui sont considérés comme de la surface taxable pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètres.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  22. Bonjour Mme Jovanovic,

    Je ne suis pas certaine de poser ma question au bon endroit…mais je me lance !

    Je souhaite construire 8 cabanes perchées (toutes équipées et raccordées au réseau) + local d’accueil et logement de fonction.
    J’ai l’opportunité d’acquérir un terrain agricole sur une commune où le PLU est en cours de révision (et devrait être voté en février 2018). Le maire est très favorable au projet.
    Cependant la commune doit respecter la loi montagne et la loi littoral. Les habitations les plus proches constituent un hameau, et donc ni une agglomération ni un village au sens de la loi littoral, qui sont les seuls à pouvoir bénéficier d’une extension de l’urbanisation si j’ai bien compris. En outre, le terrain visé n’est pas collé à la PAU, puisque l’habitation la plus proche se situe à environ 80 m de la limite de ma parcelle, il n’y a donc pas continuité d’urbanisation;
    Dans ce contexte, j’ai du mal a situer les STECAL : peuvent il permettre de faire exception aux lois montagne et littoral pour ce qui concerne la continuité de l’urbanisation ?

    Bien cordialement

    Christine

    1. Auteur

      Bonjour !
      A ma connaissance, il ne peut être fait ce type d’exception.
      Ceci étant, tout est question d’étude de dossier par rapport à la réglementation applicable et l’environnement des parcelles.
      Si le Maire soutient votre dossier et le défend devant les personnes publiques associées.
      Cela relèverait, à priori d’une modification de zonage en zone naturelle de loisirs autorisant ces cabanes perchées.
      Il faudrait par ailleurs que les personnes publiques associées ne s’y opposent pas, aux motifs des lois Montagne et Littoral.
      Cela paraît compliqué, cependant j’ai vu d’autres dossiers qui paraissaient à priori compliqués aboutir favorablement en fonction du contexte, arguments développés, projet de développement touristique de la Commune, environnement des parcelles, soutien de la Commune…
      Je serai à priori plus dubitative sur le logement de fonction, en ce que la Commission de protection des espaces naturels et forestiers pourrait s’y opposer au vu des éléments que vous soulevez dans votre question. Tout cela reste à confirmer, vérifier en fonction des éléments concrets du dossier.
      A bientôt,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  23. Bonjour et bravo pour votre aide,

    ne m’en voulez pas, je vais à l’essentiel.

    Problématique : délai de réception et de paiement de la Taxe d’Aménagement (plus de 7000€) après construction.
    Permis accepté le 02/2015

    Première échéance de TA reçue courant mars 2017. Date limite de paiement : 15/04/17 (rectifiée au stylo sur le document) et paiement effectué le 31/03/2017.

    Surprise : deuxième échéance reçue le 03/05/3017 avec date limite de paiement : 15/05/2017, soit juste 1 mois après le premier avis.

    Plus de 7000€ à payer en deux mois, c’est trop !
    Avons-nous un recours ?

    Merci beaucoup pour votre aide et votre temps !

    Isa

    1. Auteur

      Bonjour !

      Selon l’article L 331 24 du Code de l’urbanisme
      « Les titres sont respectivement émis douze et vingt-quatre mois après la date de délivrance de l’autorisation de construire ». Ils ont donc laissé passer le délai puisque le premier titre aurait du intervenir en février 2016. Du coup, ils vous réclament les deux paiements dans les 24 mois de la délivrance de l’autorisation. Vous pouvez tenter un courrier recommandé de demande d’un report du deuxième paiement en citant l’article ci-dessus. Toutefois, ils peuvent vous répondre que vous deviez budgétiser le premier paiement qui aurait du être réglé un an plus tôt. Je pense qu’il faut tenter de négocier un échéancier avec eux..
      Tenez-nous informés, et bon courage
      Jasmine – Droit sur terrain

  24. Bonjour,
    Je vous ai envoyé un message il y a une quinzaine de jours en bas de l’article « 7 raisons de contester la taxe d’Aménagement ». Il est toujours sans réponse. Je ne sais pas si vous l’avez bien reçu car j’ai des problèmes pour poster les articles. Souvent j’ai une réponse « code anti spam non valide » et je suis obligé de tout retaper, ce qui est long et fastidieux.

    Merci, nous attendons en fait votre réponse avant de poster le chèque à la DGFIP afin de savoir s’il y a une démarche précise à engager dans notre cas de figure.

    Cordialement,

    FB

    1. Auteur
  25. Bonjour,
    Mon fils fait construire une maison individuelle en gironde et la mairie refuse le permis de construire au prétexte qu’il faut un lit drainant plutot qu’une micro station prévue pour l’assainissement non collectif. Hors l’étude des sols par un organisme a fait ressortir que les sols ne sont pas compatibles avec un lit drainant du fait de leur composition.
    Le SPANC ayant un avis favorable a répondu que si le maire refus il changerait d’avis.
    Est ce légal et est ce un motif de refus?
    D’avance merci,
    Cordialement.
    Sylvie

    1. Auteur

      Bonjour !
      Demandez copie de l’avis favorable du SPANC, vous y avez droit.
      Ecrivez au SPANC et à l’instructeur du permis de construire en joignant votre étude de sol et demandez leur de prendre position par rapport aux conclusions émises dans l’étude de sol.
      Tous vos courriers en recommandé évidemment.
      C’est tout ce que je peux vous dire en l’état des informations données.
      Si refus est opposé, il faudra étudier sa motivation en fonction de tous ces éléments d’information que vous aurez transmis.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  26. Bonjour,

    Nous avons fini la construction de notre nouvelle maison.
    Et donc reçu par la suite en 2015 notre taxe d’aménagement.
    Chose que nous avons honoré par le paiement de celle-ci.
    Notre grande surprise a été la réception d’un deuxième titre de paiement d’un même montant , une année plus tard.
    Nous avons cru a une erreur de la part du trésor publique. Mais seulement sur la deuxième, il est écrit deuxième échéance.
    j’aimerai pouvoir contester cette deuxième échéance, puisque rien n’indique que je dois en payer plusieurs sur le premier titre.
    Si je prends le titre de perception des impôts sur le revenu, il est bien écrit 1er 2éme 3éme tiers.
    Rien d’écrit sur la taxe habitation ou foncière (comme celle du premier appel de la taxe d’aménagement) ce qui est normal puisque que je la paie qu’une seule fois.

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci d’avance de votre réponse.

    Bonne Journée.

    Arnaud

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous êtes-vous rapproché de la DGFiP pour obtenir plus d’explications. C’est la première démarche à effectuer à mon sens.
      Au delà de 1500 Euros, vous payez votre taxe d’aménagement en deux échéances.
      Il peut y a voir une erreur matérielle sur votre titre de perception.
      Pour être sûr du montant que vous devez payer, il faudrait procéder vous-même au calcul en fonction :

      – des taux applicables au moment de la délivrance de votre permis de construire et,
      – de la surface taxable ainsi que,
      – des installations taxables déclarées.

      J’ai déjà eu des retours d’internautes ayant constaté des erreurs de calcul dans leur taxe d’aménagement.
      J’ai rédigé un article sur le calcul de la taxe d’aménagement en 2015 qui vous sera utile si votre PC a été délivré en 2015. Vérifiez si vous disposiez d’un certificat d’urbanisme à jour de moins de 18 mois, cela peut vous maintenir un taux plus favorable de la taxe d’aménagement. Bon à savoir et plus détaillé dans le guide gratuit du propriétaire malin et bien dans ses droits.

      Toutefois, s’il s’agit simplement d’un oubli de la part de l’administration fiscale, ils vous adresseront un rectificatif mais vous réclameront l’intégralité de la taxe due.

      Tenez-nous informés,
      Bien cordialement.

      Jasmine – Droit sur terrain

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