EBC zone AU inconstructible

EBC et Zone AU : terrains inconstructibles dans le projet de PLU

EBC et Zone AU : terrains inconstructibles dans le projet de PLU

Bonjour Madame Jovanovic

Je vous remercie pour votre guide « Propriétaires face au PLU » qui m’a beaucoup apporté sur toutes les questions que je me posais.

Bonjour Madame,

Je vous réponds dans le texte pour plus de simplicité. De plus, le site est actuellement en cours de refonte et va être momentanément indisponible. Ne vous inquiétez pas, je vous envoie ma réponse par email également.

  • Notre commune est en cours de révision du PLU, enquête publique prévue en avril 2017.

Cela veut dire que le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal. Je suis allée sur le site internet de votre ville, les documents du PLU de 2009 y figurent. Sauf erreur, il n’y a pas le projet de PLU vous concernant.

Certaines Communes mettent leur projet de PLU à télécharger, d’autres non. Il convient donc de vous rapprocher de Mr le Maire et du service urbanisme pour obtenir copie du projet de PLU. Selon le Livre III du Code des relations entre le public et l’administration  , vous pouvez en demander le support numérique. Le modèle de courrier figure dans l’Ebook. Conservez la preuve de votre demande par lettre RAR à Mr Le Maire et doublez votre demande par mail en vous adressant directement au service urbanisme. La première étape incontournable est de vous constituer un dossier complet et prêt à étudier :

  • Planche de zonage concernant votre secteur,
  • Extraits de plans de zonage concernant vos terrains cadastrés section…N°…,
  • Règlement du PLU,
  • PADD Projet d’Aménagement et de Développement Durable, 
  • OAP Orientations d’Aménagement et de Programmation,
  • Rapport de présentation,
  • Annexes éventuelles sur les EBC Espaces Boisés Classés,
  • Délibération d’approbation du projet de PLU.

Ces documents administratifs sont communicables à tout administré qui en fait la demande. C’est une obligation pour la Commune de vous les communiquer. Pour éviter les frais de reproduction exorbitants (documents très volumineux), je préconise le support numérique et donc clé USB.

  • Je possède depuis 2002 deux unités foncières A et B séparées par un chemin d’utilité publique.

L’unité A est formée de 4 parcelles quant à l’unité B, elle ne possède qu’une seule parcelle supportant mon habitation.

En 2009, lors de la mise en place du PLU, notre zone a été classée AU1b et va passer en AU2 « inconstructible » suivant le projet de révision de ce PLU.

La commune en 2009 en a profité pour passer la parcelle de 3293 m2 en Espace Boisé Classé (EBC) pour 61% de sa surface ce qui représente 2006 m2 environ.

Cet espace boisé protégé est composé essentiellement de pins peu sécurisants et couvre toute la partie Est de la parcelle qui est bordée au Sud par un terrain supportant deux maisons, à l’Ouest, un terrain avec une maison. De plus, cette parcelle de 3293 m2 entoure un terrain voisin de 1500 m2 sur lequel est édifiée une habitation.

Dans le prolongement de cette parcelle côté Est et EBC, l’unité foncière B avec son terrain de 5000 m2 qui a été classé également « Espace boisé classé » pour 1551 m2 soit 31% de sa superficie. Il est bordé au Sud, par deux terrains limitrophes avec leur construction respective, à l’Est par un terrain avec sa maison, au Nord, deux parcelles sur lesquelles sont édifiées des maisons.

Cet Espace boisé classé qui recouvre en grande partie mes deux parcelles n’est en prolongement d’aucune forêt, bois ou parcs et peu significatif.

En 2013, nous avons écrit au maire pour lui demander de supprimer cet EBC, il nous a répondu qu’il étudierait notre demande lors de la révision du PLU. A voir les nouveaux documents graphiques peu lisibles sur internet, il semblerait que rien n’est été fait. Je dois voir les plans auprès de la Mairie.

Il vous faut récupérer ces plans rapidement. Dans le cas du plan de zonage, une copie papier des extraits de plans de zonage de vos différentes parcelles vous sera plus utile et pratique. Je vous conseille la lecture de mes articles sur le sujet des espaces boisés classés.

Questions :

– La situation de mes deux parcelles entrerait-elle dans le cadre de la jurisprudence (CE du 17 juin 1988, Métral, Req. n° 66703) ?

On ne peut répondre de manière générale à ce type de question. Tout est question d’appréciation de cas par rapport à la situation de vos terrains, ainsi que les protections édictées et motivations édictées dans le projet de PLU pour maintenir ces protections sur votre secteur. Pour cela, il vous faut étudier les différents éléments du projet de PLU..

– Le fait de passer en zone AU2 (inconstructible) avec le PLU à venir changerait-il quelque chose si j’envisageais les démarches pour la suppression de cet EBC ?

La question qui me paraît se poser à ce stade est « Que pouvez-vous sauver de la zone inconstructible dite AU2 »? Cela relève d’une première impression au vu ces cartes de zonage, vues aériennes.

Là encore, c’est question d’étude de cas. Sur les plans que vous m’avez envoyé, on voit un certain nombre d’habitations sur votre secteur.

Cela implique que la zone est équipée en réseaux et desservie en accès à la voie publique.

Mais cette zone est-elle suffisamment équipée pour des nouvelles constructions et dans quelle mesure ?

En ce cas, pouvez-vous étudier de demander le maintien en zone immédiatement desservie dite AU1 voire demander pour certaines parcelles demander le passage en zone U, soit immédiatement constructible  ?

Selon l’article R 151-20 du Code de l’urbanisme :

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement. 
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

Il faudrait faire une analyse fine de la situation de vos terrains par rapport aux équipements publics pour vérifier l’adéquation de la zone AU2 telle que définie dans le règlement du projet de PLU et la réalité de vos terrains. Toute incohérence et contradiction entre la réalité et la réglementation devant être clairement démontrée lors de l’enquête publique.

Je vous conseille la lecture de mon article sur les zones AU.

Au niveau procédure, le fait qu’un maire prenne en compte positivement le rapport défavorable du Commissaire-enquêteur donne t-il  lieu à une nouvelle enquête publique et, est-ce que la procédure PLU serait stoppée en totalité ou partiellement ?

Le Maire est censé répondre aux observations défavorables du commissaire-enquêteur surtout s’il maintient le zonage contesté. Les modifications apportées au projet de PLU après l’enquête publique peuvent éventuellement donner lieu à nouvelle enquête publique en fonction des modifications apportées.

-Est-ce qu’une zone AU2 (inconstructible) doit subir impérativement une modification du PLU pour la rendre constructible auquel cas, serait-elle renommée AU1 par exemple ?

Dans votre cas, la question ne se pose pas. Le PLU est en cours de révision, il y a donc lieu de défendre vos droits dès maintenant. 

Le 15.02.2017

 Après avoir vu le dossier « projet de révision du PLU » en Mairie le 06 février, il se trouve que l’EBC a été modifié de la façon suivante.

Notre espace boisé classé à cheval sur les parcelles AY 37 et AY 268 (ex AY 245) prenait naissance sur un boisement d’environ 4000 m2 situé aux abords et sur l’emprise du Canal de Marseille.

Or avec la nouvelle planche (révision du PLU) la zone EBC sur l’emprise du Canal de Marseille a disparue (voir en P.Jointes plan EBC 2009 et plan EBC 2016 plus parlant), tandis que la zone protégée située sur nos deux parcelles est toujours la même.

Je viens d’adresser une lettre recommandée avec AR. à la Mairie pour connaître les raisons qui ont permis le classement de ces deux parcelles en EBC malgré notre demande de suppression faite en 2013.

Tenez-nous informés. Cet article est le vôtre.

Vu la complexité de votre dossier, je ne peux que vous conseiller la consultation d’un avocat spécialisé en urbanisme.

Beaucoup d’avocats proposent des premiers rendez-vous gratuits. Munie de vos documents, vous serez en mesure d’établir un dialogue constructif. Demandez des devis à plusieurs avocats pour obtenir une consultation détaillée sur votre cas.

Produire un courrier à en tête avocat lors de l’enquête publique produira un impact sur la décision du commissaire-enquêteur et celle du Maire.

Dépêchez vous de récupérer le projet de PLU et revenez vers nous !

A bientôt

Jasmine – Droit sur terrain

PLU-Guide-droits-propriétaires

Cliquez sur l’image pour accéder au Guide du propriétaire face au PLU.

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Commentaires 2

  1. Bonjour Madame,
    Merci beaucoup pour vos réponses détaillées et pour la mise en place de votre nouveau site plus structuré et plus convivial.
    En effet, pas de diffusion du projet de PLU sur le site officiel de la Mairie mis à part le PLU actuel et dans la rubrique Révision du PLU le PADD (version décembre 2015).
    C’est par  » l’Edition Spéciale Révision du PLU » contenue dans la new letter de la Mairie que j’ai constaté d’après les pièces jointes tels que : plans graphiques du projet, du zonage, les zones à urbaniser, zones Espaces boisés classés, réseaux publics, que notre secteur actuellement AU1b, desservi par l’eau brute du Canal de Provence et l’assainissement non collectif serait divisée en deux :
    – une partie AU1 ouverte à l’urbanisation (constructible si raccordement aux réseaux), pour les terrains longeant de part et d’autre la RD 10 que va emprunter le réseau d’eau potable et d’assainissement collectif pour alimenter une Zone d’activité (ZA) à venir. Les travaux devraient débuter en fin d’année.
    – une partie (AU2, la nôtre) un peu éloignée de la RD10 (350 m) qui deviendrait une zone à urbaniser fermée.
    Comme vous me le suggérez, j’envisage de demander au commissaire-enquêteur le maintien de la zone AU1 voire AU1a, afin d’éviter une modification ou une révision du PLU par la suite. Certains de mes voisins paraissent d’accord pour signer une pétition pour accompagner mon courrier.
    Lors de ma visite au service de l’urbanisme, j’ai demandé copie papier du zonage de mon secteur avec l’extrait du zonage de mes terrains. Cela m’a été refusé au motif que le dossier de révision du PLU n’était pas encore parti pour avis au Préfet. Est-ce normal ?
    Merci d’avance pour votre retour.

    1. Auteur

      Bonjour Madame,
      Merci ! On a mis du cœur à l’ouvrage pour la refonte du site. Contente que cela vous plaise !
      Après l’arrêt du projet de PLU en Conseil municipal, tous les éléments composant le PLU sont communicables à tout administré qui en fait la demande.
      Ceci étant, la délibération approuvant le projet de PLU doit être transmise pour avis au Préfet, accompagnée de l’entier dossier de PLU.
      Il est courant que les agents des Mairies préfèrent attendre le retour du cachet de la Préfecture sur tous les documents transmis. Il s’agit du document officiel qu’ils transmettent ensuite aux administrés. Ce n’est pas de la mauvaise volonté à priori de votre interlocuteur, c’est une pratique courante.
      Toutefois, il convient d’adresser votre demande officielle par lettre recommandée comme je le préconise dans l’article du Club privé : « Comment m’informer des règles d’urbanisme« . Vous y avez librement accès puisque vous avez souscrit l’abonnement. Si vous avez des difficultés à vous connecter, envoyez moi un mail, nous résoudrons au plus vite le problème.
      Demandez de préférence le support numérique, vous éviterez la longueur et les frais liés à la reproduction des documents.
      Ceci étant, vous avez bien fait de demander la copie papier de votre plan de zonage.

      Et n’hésitez pas à relancer régulièrement pour savoir quand vous pourrez disposer des éléments demandés. Plus tôt vous en disposez, plus tôt vous organisez efficacement la défense de vos droits. Si le conseil municipal ayant approuvé le projet de PLU s’est tenu il y a plus de 15 jours, c’est un délai anormalement long..Faîtes-vous confirmer la date de tenue du Conseil qui a approuvé le projet de PLU.

      A bientôt,
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

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