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Posez vos questions – Vous achetez un terrain

Posez vos questions – Vous achetez un terrain à bâtir

Pour poser votre question, il suffit de :

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Auparavant, je vous remercie de lire la Charte de Posez vos questions. C’est important !

  • Vous avez le projet d’acheter un terrain dans un lotissement, hors lotissement.
  • Vous vous posez des questions sur vos droits et démarches ?
  • Il convient de prévoir un budget achat/construction. Connaissez-vous toutes les taxes d’urbanisme applicables ? Les éventuelles taxes exceptionnelles sur la rue concernée ?
  • Il y a des risques sur le sol et sous-sol. Vous vous inquiétez de surcoûts lors de travaux de fondation. Or, cela va impacter votre budget et notamment votre demande d’emprunt. Quelles conditions suspensives poser ?
  • Comment anticiper le plus en amont possible pour savoir si un projet est réalisable sur un terrain donné ? Et gagner un temps précieux dans l’organisation de vos démarches.

Pour répondre à ces questions, je vous conseille le guide pratique disponible dans la rubrique :

vos Guides : Acheter un terrain à bâtir hors lotissement en 3 étapes.

 

Je cite un exemple que je souhaite mettre en avant  sur le site pour prévenir autant que possible de potentielles victimes.

Jean achète un terrain sans permis de construire en janvier 2016. Le terrain est classé en zone urbaine.

    • Pendant ce temps, le PLU applicable sur la Commune est l’objet de plusieurs recours contentieux devant le tribunal administratif.
    • Jean n’est pas informé de ces recours car ni le vendeur, ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont l’obligation légale de se renseigner ni de l’informer sur ce sujet pourtant crucial …
    • Le tribunal administratif annule le PLU en mars 2016. La Mairie doit immédiatement appliquer l’ancien document réglementaire soit le Plan d’occupation des Sols datant de 1999. Or, le Plan d’Occupation des Sols classait le terrain de Jean en zone agricole.
    • Jean ignore toujours tout ! Il dépose sa demande de permis de construire en mai 2016.
    • Le permis de construire est refusé car son terrain est désormais classé en zone agricole. En attendant quelques années qu’un nouveau PLU soit adopté.
    • Dans le cadre de mes expériences professionnelles, j’ai été confrontée à 4 cas similaires !

    Pour éviter ces pièges lors de l’achat d’un terrain, vous trouverez le « questionnaire incontournable » dans le guide offert Droit sur terrain « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».

    Nos conseils délivrés sur droit sur terrain portent leurs fruits !

    En 2015, Monsieur V. est « tombé » sur l’un de mes articles « Erreur de classement en zone naturelle« .

    J’y parle d’une décision judiciaire qui annule le classement de terrains en zone naturelle. Les juges ayant reconnu une erreur d’appréciation commise par les services de la Mairie dans ce classement.

    Mr. V est directement concerné puisque son terrain d’une superficie d’environ 4 000 m² vient d’être entièrement classé dans le projet de PLU en zone naturelle. Cela implique l’inconstructibilité totale de son terrain.

    Il se rend à l’enquête publique, muni des références de la décision judiciaire et du contenu du jugement. Le commissaire-enquêteur reconnaît qu’il y a incohérence dans le classement de sa parcelle en zone naturelle. En effet, le terrain est plutôt une dent creuse au sein d’un tissu urbanisé.

    Le commissaire-enquêteur émet  dans son rapport une réserve sur le classement de la parcelle appartenant à Mr. V, en reprenant les termes de la jurisprudence. Le Maire modifie alors le projet de PLU pour tenir compte de cette réserve. Il classe alors la majeure partie du terrain en zone UC, soit en zone constructible. Il laisse néanmoins un espace boisé classé aux abords du terrain.

    Le PLU définitif est adopté par le Conseil municipal. Mr V. fait venir un géomètre-expert afin de délimiter précisément sur un plan la partie boisée et inconstructible. La partie constructible du terrain de Mr V. est à ce jour de 3 000 m² !

    Belle réussite ! Nous vous encourageons à suivre ses pas. Vous seul, pouvez intervenir afin de faire valoir vos droits.

    Si Mr. V avait laissé les choses se faire, il serait aujourd’hui propriétaire d’un terrain totalement inconstructible…

    Cela vaut la peine de vaincre sa phobie administrative ! 😉


    Nous gardons à l’esprit que pour se rendre utile, nos réponses doivent être aussi pratiques que possible.

    Posez votre question de manière synthétique aussi clairement que possible. Cherchez d’abord sur le site les éléments d’informations vous concernant. Allez tout en bas de la page, écrivez dans case commentaire, remplissez le code captcha et laissez votre mail.

    Rejoignez notre communauté de propriétaires bien dans leurs droits ! Vous ne le regretterez pas !

    Propriétaires de terrains ou futurs propriétaires : « A vous d’écrire ! »

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Commentaires 20

  1. Bonjour
    Voula j ai signé un compromis de vente pour l achat d un terrain qui se termine le 21 décembre . J ai obtenu mon permis de construire mais aujourd’hui nous avons reçu un recours gracieux du préfet qui conteste l attribution donc j ai demandé au notaire de nous prolonger le compromis de vente de quelques mois le temps de régler ce recours il me dit que c est pas le peine et que le temps du recours le compromis est suspendu . J ai un doute ét je ne voudrai pas me retrouver avec un permis finalement accepter ét un compromis plus valable . Pouvez vous m en dire plus j ai trouver le notaire trop évasif
    Merci d avance
    Cordialement
    Helene

    1. Auteur

      Bonjour !
      Votre compromis de vente a une durée de vie.
      Vous avez raison de demander à la prolonger si la date limite de réalisation des conditions suspensives est prévue au 21 décembre.
      En effet, la condition suspensive étant un permis de construire définitif et purgé de recours, on considère que le recours exercé fait que votre condition suspensive est non réalisée dans les délais impartis. Il convient donc de négocier une prolongation du compromis afin de repousser la date limite de réalisation de la condition suspensive d’obtention du PC.
      Le vendeur doit être d’accord pour signer un avenant de prorogation du compromis et cela doit se signer avant la date butoir.
      Bien cordialement
      Jasmine-Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    J’ai le projet encore naissant d’acheter un terrain agricole d’environ 1 ou 2 hectares pour y cultiver un joli potager, un verger, quelques poules etc… dans lequel je voudrais installer un petit espace de restauration de type un peu « paillotes » avec quelques tables, un four a pizza, un bar sous abri, de quoi faire la cuisine genre petites salades avec les legumes en direct du potager. Tout cela resterait très modeste.
    Pensez vous que cela puisse être légal sur un terrain agricole non constructible compte tenu du fait que ce ne serait pas une habitation, qu’il n’y aurait éventuellement pas de fondation, et que je pourrai me déclarer comme cotisant solidaire a la MSA ? Dans le même ordre d’idée, pour construire un petit abri pour faire de la vente en direct a la ferme y’a t’il des contraintes spécifiques ?
    Pardonnez moi pour mes questions peu précises.
    Cordialement,
    Martin

    1. Auteur

      Bonjour !
      Disposez-vous du règlement de zone applicable au terrain. Ce règlement vous indique ce qui est autorisé et interdit.
      Le moyen plus rapide et le plus sûr d’obtenir les réponses à vos questions serait de demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la Commune.
      C’est gratuit, vous pouvez faire la demande sans être propriétaire dès lors que vous disposez des références cadastrales et vous recevez un arrêté officiel deux mois après votre demande qui vous répond sur la faisabilité de votre projet et/ou sous quelles conditions. En effet, la construction d’abris relève d’autorisations d’urbanisme que la Mairie vous délivre en fonction de la réglementation applicable. On en revient à la première question.
      Tenez-nous informés, et bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,

    Je vous remercie pour cette réponse rapide !!
    Auprès de qui pouvons nous nous fournir ces informations ? Je me suis déjà renseignée auprès de la mairie et ils n’ont pu me fournir que le PLU qui mentionne que : « En zone N, dans les site nature 2000, identifiés par une trame au document graphique, toute construction ou installation ainsi que les exhaussement et affouillement sont interdits »…
    Nous avions pensé peut été d’essayer obtenir une STECAL, pour pouvoir obtenir un permis de construire pensez vous que cela puisse être possible ? Dans quel cas ? ( sachant qu’il y en a une juste a coté )

    Merci et bonne journée !

    Alexia

    1. Auteur

      Bonjour !
      La carte de zonage vous donne tous les repères sur la réglementation applicable et le renvoi au règlement afférent. Pour votre question plus précise, je ne peux vous répondre, tout est question d’étude de cas particulier et cela peut être très long. A voir si une procédure de modification du PLU est en cours. De plus, le Maire n’est pas seul à se prononcer sur la question, il est soumis aux avis des personnes publiques associées. Je ne peux vous en dire plus, tout est question de cas particulier en la matière : le terrain, son environnement, les caractéristiques, la réglementation, les justifications dans le rapport de présentation, le PADD, etc…
      Il vous faut étudier le PLU – vous pouvez le demander en totalité sous format numérique sur clé USB ou envoi par mail – c’est un document administratif communicable aux administrés sur simple demande.
      C’est en étudiant les documents du PLU afférents au secteur où se trouve le terrain que vous pourrez évaluer si votre projet peut à terme voir le jour.
      Si d’autres personnes ont suivi ce parcours, vos témoignages sont les bienvenus.
      Bonne journée à vous, et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour,

    Avec mon conjoint nous souhaiterions acheter un terrain zone naturelle au bord d’un lac ( classé natura 2000).
    Nous avons un projet bien défini qui nous tiens énormément à cœur et nous aimerions savoir comment le réaliser ?
    Notre projet : Construire nous même notre maison sur ce terrain de façon écologique et qui s’intégrerait dans le paysage, vivre le plus possible en autonomie et ouvrir les portes de notre « ferme » au public ( centres de loisirs, écoles, scouts, particuliers…) pour sensibiliser à l’environnement et montrer un mode de vie différent que celui que nous avons l’habitude de voir.
    (Je précise que nous menons actuellement un projet quasi similaire mais souhaitons changer de région)

    Une habitation à été construite sur la parcelle à côté de ce terrain.
    Nous nous sommes déjà renseignés auprès de la mairie qui nous affirme que nous ne pourrons jamais rien faire sur ce terrain à part y faire paturer des animaux…

    Pourriez vous nous aider ?

    Je vous remercie !!

    ALexia

    1. Auteur

      Bonjour !

      J’ai récemment parlé d’un blog sur ma page Facebook sur la construction d’un chalet dans les Pyrénées économe et écologique .
      Pour connaître les contraintes de la réglementation, ce qui est autorisé et interdit, il vous faut disposer de cette réglementation.
      Demandez copie de la carte de zonage applicable au secteur où se situe le terrain, et copie du règlement et des annexes relatives au secteur où se situe le terrain.
      N’oubliez pas de préciser les références cadastrales du terrain de votre demande.
      Vous verrez quelles sont les zones sur la Commune où il est possible d’intégrer votre projet, et quel type de réglementation s’applique. Ceci étant dit si le terrain est situé au bord d’un lac en zone natura 2000, attendez vous à une réglementation stricte.
      A bientôt & Bonne journée !
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour.

    J’ai une question précise pour notre achat: nous allons acquérir deux parcelles dont une avec une partie constructible (zone UB du PLU) et une partie en zone agricole (zone A du PLU) ainsi qu’un bois attenant classé intégralement en zone agricole (zone A).

    Nous aimerions installer des cabanes dans le bois et à ce titre je voudrais savoir si c’est faisable et si oui connaître les démarches à entreprendre auprès de la Mairie pour changer le bois en zone naturelle et loisirs? (NL dans le PLU de la commune) afin d’y créer un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL)?

    Il y a déjà plusieurs zones NL sur commune. La parcelle entièrement boisée n’a aucune raison d’être intégralement en zone A.

    Merci !

    Benjamin

    1. Auteur

      Bonjour Benjamin,

      La modification du zonage peut se faire lors d’une procédure de révision du PLU. Il faudrait donc vous rapprocher de la Commune concernée afin de savoir si une prochaine procédure de révision du PLU va être mise en place. Il y a peut-être un PLU intercommunal en cours d’élaboration comme c’est le cas pour beaucoup de Communes. C’est au moment de ces procédures relatives à l’évolution du PLU que vous pouvez demander l’évolution du zonage. Ensuite, il vous faut récupérer le règlement du PLU et la carte de zonage sur votre secteur afin d’étudier les critères du classement en zone NL dans le règlement propre à la zone NL, et de repérer précisément quels terrains ont été classés en zone NL.
      A mon sens, il vous faut vous-même connaître le contexte réglementaire pour vous positionner dans un dialogue constructif avec les services de la Mairie. On n’est jamais mieux renseigné que par soi-même. 🙂
      Ensuite et sur le classement en zone A, il faudra démontrer que le zonage n’est pas adapté à la réalité. Là encore, il vous faut récupérer d’une part le règlement de la zone A (demandez copie du règlement du PLU dans son entier, ce sera plus simple) d’autre part le rapport de présentation et le PADD – Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
      Ces premiers éléments collectés vous permettront d’étudier le cadre réglementaire applicable sur votre Commune.
      Sur l’accès aux documents administratifs, vous avez plus de précisions dans le guide sur le PLU. Adressez un email et demandez l’envoi sous forme électronique, cela ne devrait pas poser problème. Le rapport de présentation ou règlement font en moyenne 200 pages, la reproduction en version papier peut coûter cher..
      N’hésitez pas pour plus de précisions !
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. bonjour,
    j’ai acheté une remise dans un village pour la transformer en habitation. j’ai déposé un permis de changement de destination (en Aout 2016.) il a été refusé pour cause de classement de la rue en risque inondation aléa fort . Ce village (150 habitants) n’a pas de PPRI, ni de PLU il est encore en POS.
    Aprés renseignement il se trouve que c’est un PCS qui est en place.
    Ce plan aurait été validé au mois de juillet 2016.
    quel sont mes recours pour faire valider le changement de destinations.
    J’ai lu sur le blog un cas pour un PPRI, mes démarches peuvent t elles être les mêmes ?
    merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Même si la réglementation applicable ne classe pas votre terrain en zone inondable, l’administration peut vous opposer un refus de permis d’il y a risque d’atteinte à la sécurité des personnes. Il faut donc écrire à l’administration et demander toutes les explications et informations relatives à ce risque inondation. Pour pouvoir combattre un motif, il faut en connaître l’origine. Je vous conseille donc de procéder par étape.
      Tenez-nous informé
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonsoir, je vous remercie pour votre réponse.
    Dans la promesse de vente, il y a un paragraphe : Conditions de la vente éventuelle ; dans lequel il est écrit :
    Si la réalisation en est demandée, la vente aura lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit, et en outre, sous celles suivantes que le Bénéficiaire, devenu Acquéreur, sera tenu d’exécuter :
    Vices cachés :
    Il ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol, à raison notamment, de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir.

    Il n’y a aucune indication sur les obligations du lotisseur.

    Qu’en pensez vous ?
    Merci par avance pour votre réactivité et votre avis

    1. Auteur

      Bonjour
      L’étude de sol et le surcoût des travaux qui en découlent doivent normalement être anticipés avant la signature de la promesse de vente.
      Cela permet d’encadrer les risques dans une condition suspensive.
      Si dans le compromis, vous acceptez d’acheter le terrain en l’état et que le lotisseur ne s’engage pas sur la nature du sol et travaux de fondation afférents, cela met à votre charge le surcoût de ces travaux. C’est pourquoi, il est essentiel de vérifier la consistance du bien vendu et à quoi le vendeur s’est précisément engagé.
      La promesse de vente ou compromis est un contrat « plus important » que l’acte de vente lui-même qui est une simple régularisation de la promesse.
      Tout se joue au moment de la signature de la promesse en réalité.
      Voilà, ce que je peux vous dire. Rapprochez vous de votre notaire pour bien vérifier tout cela.
      Tenez-nous informés
      Bon courage
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour,
    Nous avons signé une promesse de vente de terrain dans un lotissement en décembre 2015 via un lotisseur.
    Nous avons confié notre projet à un architecte/maître d’oeuvre et avons obtenu notre permis de construire en novembre 2016.
    Afin d’avoir des devis au plus juste pour établir notre plan n de financement avec la banque, nous avons réalisé une étude de sol en janvier 2017.
    Celle ci retrouve un terrain nécessitant des fondations plus profondes qui entrainent un surcout de 8000€.
    Nous avons averti le lotisseur qui n’avait fourni aucune étude de sol du terrain du lotissement.
    Celui ci ne veut rien entendre et nous dit qu’il y a plein de futurs acheteurs si nous nous désistons du terrain.
    Pouvons nous attendre quelque chose au titre du préjudice pour vices cachés du terrain?
    merci par avance pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faut lire attentivement votre compromis de vente pour vérifier ce que d’une part vous acceptez d’acheter, et les obligations du lotisseur inscrites dans le contrat.
      Revenez vers nous avec ces précisions.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour, Je suis propriétaire d’un terrain constructible sur lequel la Mairie a mis un emplacement réservé pour création d’un chemin, qui dévaloriserait mon terrain et ne servirait pas à beaucoup de propriétaire. Je voudrais savoir s’il faut une enquête publique ,pour désigner cet emplacement ? merci de me répondre.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il faut une enquête publique dans le cadre plus général de la révision de la réglementation du PLU, qui va mener à placer cet emplacement réservé.
      Cet emplacement réservé a donc du faire l’objet d’une enquête publique.
      Merci de nous tenir informés
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour,
    Nous avons signé un compromis de vente sur terrain, dont le permis de construire à été il y a trois ans transféré d’un constructeur à la personne qui nous le vend actuellement.
    Notre notaire nous a affirmé qu’il suffisait au propriétaire actuel de faire retirer son permis pour qu’on puisse déposer le notre, le tout le même jour. Ne vaut-il mieux pas qu’il le fasse maintenant ? Est ce possible de retirer un permis 3 ans plus tard dans ce cas précis ?
    Merci.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vérifiez que ce permis ne soit pas déjà périmé, si transféré il y a trois ans à votre vendeur…
      Le vendeur peut demander à tout moment le retrait de son permis de construire s’il n’y donne pas suite.
      Toutefois, si le PC est retiré, il n’y a plus rien. L’administration n’a aucune obligation de vous délivrer à nouveau un permis de construire.
      Il vous faut donc vérifier que la réglementation n’a pas évolué dans un sens défavorable depuis trois ans.
      Et surtout subordonner le compromis de vente à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et retrait.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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