Comment attaquer un PLU : le recours gracieux
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Comment attaquer un PLU : le recours gracieux
Le PLU – Plan Local d’Urbanisme vient d’être adopté par le Conseil Municipal de votre Commune. Le zonage attribué à votre parcelle ne vous convient pas.
- La Mairie le classe en zone agricole alors qu’aucune exploitation n’est plus possible et que la vocation agricole a disparu de ce terrain en friche. La Mairie le classe en zone naturelle, alors qu’il est à proximité immédiate d’un hameau et raccordable aux réseaux publics, etc.
Quelle est la stratégie à adopter ?
- Vous demandez au Maire de revoir sa position. Vous intentez un recours gracieux.
- Vous demandez au Tribunal d’annuler le PLU. Vous intentez un recours contentieux.
Les stratégies les plus courtes sont les meilleures, alors commençons par le recours gracieux.
Comment former un recours gracieux
Respectez surtout le délai de deux mois
Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la publicité de la délibération ayant approuvé le PLU.
Et la publicité se fait obligatoirement par :
- l’affichage pendant un mois en Mairie (prenez en compte le premier jour d’affichage), et
- la mention de cet affichage en caractère apparents dans un journal diffusé dans le département.
Prenez la date la plus tardive. Cette publicité doit mentionner le lieu où le dossier peut être consulté. Je vous conseille vivement de toujours vérifier les informations données sur tout site en consultant les articles de loi et en vérifiant qu’ils n’ont pas été abrogés depuis la rédaction de l’article.
Il est compliqué de tenir à jour sans discontinuité les informations juridiques délivrées. Cela nécessite une participation et vigilance particulière du lecteur qui doit appliquer ces informations à son cas particulier.
⇒ Publicité obligatoire de la délibération :
Vous demandez le retrait de la délibération approuvant le PLU
Le recours gracieux a pour objectif d’obtenir le retrait de la délibération approuvant le PLU. Si le Maire donne une suite favorable à votre demande, il retire la délibération attaquée dans le cadre d’une « délibération de retrait de la délibération approuvant le PLU« .
Il y a retour à la situation après l’arrêt du projet de PLU en conseil municipal. Le Maire peut donc à nouveau modifier les documents (zonage, règlement, annexes…). Puis, il approuve à nouveau le PLU dans une nouvelle délibération.
Il faut prendre soin de bien rédiger son recours. Ci-dessous une proposition de modèle à compléter, adapter.
Modèle de recours gracieux
à titre indicatif, à faire valider par un avocat.
Lettre recommandée avec avis de réception N°…………………..
Objet :
Recours gracieux à l »encontre de la délibération du Conseil municipal de …………….en date du ……………….approuvant le PLU
Demande de retrait de la délibération susvisée
Monsieur le Maire,
J’ai l’honneur de former un recours gracieux, visant au retrait, pour illégalité, de la délibération du Conseil Municipal de (votre Commune) en date du (……….), approuvant le Plan Local d’Urbanisme de (votre Commune).
Cette délibération me paraît en effet entachée de plusieurs vices affectant aussi bien sa légalité interne que sa légalité externe. Je conteste notamment la légalité de ce P.L.U. pour les raisons suivantes :
Le classement de ma parcelle cadastrée section ……………..N°……………… en zone (agricole), (naturelle), (espace boisé)….résulte d’une (erreur matérielle), (erreur d’appréciation)….
- Développez vos arguments.
- Reprenez l’avis favorable du commissaire-enquêteur à votre demande (s’il existe)
- Joignez plans, photos aériennes, extrait du PLU contesté.
- Relevez les éventuelles contradictions entre les différents documents du PLU ou avec les documents supérieurs tels que le SCOT – Schéma de COhérence Territoriale, schéma d’Aménagement Régional ou avec les lois applicables.
C’est pourquoi, je vous prie de bien vouloir réexaminer le dossier du PLU en ce qu’il classe mon terrain en zone ………………………..et de revenir sur la décision qui a été prise.
En cas de refus, je me verrai contraint d’intenter un recours contentieux. Vous trouverez en pièces jointes tous les éléments nécessaires à l’étude de ma demande. Vous remerciant de l’attention portée à ma présente demande,
Je vous prie de croire, Monsieur le Maire, en l’assurance de mes salutations distinguées.
Monsieur / Madame Jean Peuplu
Pièces jointes :…..………………
………………….
………………….
Vos arguments : Erreur d’appréciation ou erreur matérielle
A vous d’étudier si le Maire a commis une erreur manifeste d’appréciation ou si sa décision est fondée sur des faits matériellement inexacts. En d’autres termes, le Maire a ignoré la situation préexistante.
La sévérité des tribunaux sur la forme et la procédure
L’organisation d’une réelle concertation avec le public
L’insuffisance de concertation avec le public. La délibération qui définit les modalités de la concertation doit être respectée.
En organisant une seule réunion de concertation alors que la délibération prévoyait nécessairement l’organisation d’au moins deux réunions publiques de concertation, l’administration communale n’a pas respecté les règles fixées. Le PLU a été approuvé au terme d’une procédure irrégulière. (CA Marseille, 17 décembre 2010, n° 10MA02529).
L’affichage en mairie du projet de PLU, sa publication dans le bulletin municipal, sa mise à la disposition du public et la réception par le Maire dans son bureau les habitants n’assurent pas la concertation prévue par le code de l’urbanisme. (CAA de Bordeaux, 4 mars 2010, n° 08BX03261).
Le dossier d’enquête publique : le Maire est tenu de respecter les règles
Le dossier soumis à l’enquête publique doit comporter, en annexe, les avis recueillis auprès des associations locales d’usagers et des diverses autorités administratives dont notamment le président du conseil régional et le président du conseil général.
Si ces avis ne sont pas joints au dossier d’enquête publique, la procédure d’élaboration du PLU est susceptible d’être annulée.
A titre d’exemple, le tribunal administratif de Rennes a annulé le PLU d’une commune en retenant pour seul motif le vice afférent aux conclusions du commissaire enquêteur étaient insuffisamment motivées, ne produisant aucun avis personnel détaillé et circonstancié.
L’avocat Rennais rappelle dans son article « L’annulation d’un PLU pour vice de forme » que les vices de forme à l’encontre d’un PLU – légalité externe – sont redoutables.
Le silence gardé : Qui ne dit mot refuse
Le silence gardé pendant plus de deux mois contre votre recours gracieux vaut décision de rejet. Ce refus ouvre un nouveau délai de recours contentieux de deux mois devant le tribunal administratif. N’attendez pas la dernière minute pour déposer votre recours devant le Tribunal administratif.
41 réflexions sur “Comment attaquer un PLU : le recours gracieux”
Bonjour,
Je suis agricultrice ( éleveuse de chiens). Avec mon mari nous avons achetés un terrain agricole. Nous avons créé une pension canine et notre élevage sur ce terrain depuis 2015. A cause d’une erreur de la mairie qui nous reprend uniquement en pension, ( dossier icpe validé par la préfecture pour élevage). Nous ne pouvons plus ni agrandir, ni construire notre habitation car les terrains ont été reclassé et A au lieu de AP. Personne ne veut rien faire. Mon mari a été à l’enquête public, puis nous avons fait une réclamation.
Que devons nous faire. Les mises bas nous obligent à vivre sur place et nous avons besoin d’agrandir.
Merci Delphine
Bonsoir,
J’ai acheté un terrain avec une vieille maison dessus. J’ai déposé une demande de permis de construire pour une nouvelle maison qui m’a été refusé au motif qu’il faut que je laisse 10 mètre entre la maison et la voie publique (règle du Plu). Hors le terrain est accessible par une impasse privée sans issue, qui dessert plusieurs propriétaires et sur le cadastre il est bien indiqué sente privée. Puis je contester, quel est mon recours ? Merci pour votre aide.
Bonjour,
Je vous invite à vous rapprocher des services d’un avocat qui analysera votre dossier en fonction des contraintes et caractéristiques propres à votre terrain (réglementation d’urbanisme, contraintes du terrain etc…). Pour ma part, je n’ai pas compris la problématique.
PLUI- Nous envisageons dans un premier temps un recours gracieux auprès du Président de la Communauté Urbaine.
Outre certaines questions de fonds nous pensons soulever un vice de forme concernant l’affichage de la délibération d’approbation qui ne mentionne nullement le droit à recours des habitants .Il s’agit au moins d’un défaut d’information du citoyen? qu’en pensez vous?
Oui, à priori.
Bonjour, j’ai acheté un terrain constructible de 400m2 le 28 octobre 2013. ce terrain faisait partie d’une parcelle de 1200m2 et divisée en 3 lots. ma parcelle est en limite de propriété sur notre maison. je gardais ce terrain pour une de nos filles. mais ce projet étant abandonné j’ai donc décidé de mettre ce terrain en vente.
quelle fut notre surprise quand un agent immobilier nous informait que le PLU avait changé en 2017 et que dorénavant il fallait laissé 4m d’un côté et 6m de l’autre. quand vous avez 12m de façade cela veut dire que vous devez construire une maison de 2m de large! insensé et impensable! j’ai bien évidemment entre les mains un acte notarié d’un terrain à bâtir et pas autre chose. le zonage effectué n’est pas adapté à la surface de mon terrain et entaché d’une erreur manifeste d’appréciation. ce changement de PLU m’interdit totalement de vendre notre terrain et nous sommes totalement spoliés par celui ci .
la valeur de ce terrain est de 260000€ et pour le moment sa valeur de terrain à bâtir est de 0€.
alors que nous avons payé ce terrain une forte somme en 2013.
je n’accepte pas de perdre une telle somme suite à ce changement dont je n’ai jamais été informé.
même si les informations sont faites en mairie, je défie quiconque de me confirmer qu’il se rend en mairie chaque jour chaque semaine afin de consulter les comptes rendus ou les décisions.
à priori, il m’a été confirmé par différents organismes dont BORDEAUX METROPOLE, que seul le maire de la commune avait le pouvoir de prendre une décision aux fins de modification du zonage.
je vous remercie de votre aide
Richard
merci
Bonjour,
On compagnon souhaite construire sa maison sur une parcelle qui lui a été cédée. Cela fait 2 ans qu’il se bas pour avoir la validation de permis de construtcion mais il s’avere que cette parcelle pose problème. Cette dernière faisait partie d’un patrimoine agricole mais ne participe plus à cette activité depuis de nombreuses années. À ce jour le conseil s’est réunit pour revoir le PLU de la commune et annonce que le terrain sera constructible que si il l’aménage pour un accès de 5 à 6 maisons sur le terrain…Avec un justificatif de souhait de vente à l’avenir… Je trouve cela dégueulasse. Sinon il se voit un refus de permis de construire. Est-ce normal ? Pouvons nous trouver d’autres solutions ? Cela fait 2ans qu’il se bat pour construire sa maison sur le terrain de son grand-père…
Bonjour,
Cela nécessite étude de dossier. Quel est le fondement juridique de cette obligation? dans la réglementation? le PLU? une délibération ? autre?
Je ne peux vous répondre en l’état des informations données.
Je fais partie d’une grande métropole et le PLU-H vient d’être adopté (avis dans un journal du 17 juin 2019).Lors de l’enquête publique nous avions fait (un collectif d’une copropriété) et des particuliers plusieurs remarques relatives à 2 terrains de jeux et espaces verts qui existent comme tel depuis plus de 30 ans et qui passaient constructibles sur le PLU-H (de USP => URm1c) car une fois ces terrains avalés par les constructeurs il ne restera plus de terrains de jeux agréables et ludiques pour la population de la commune. Sur la commune, deux concertations préalables ont été faites en même temps mais pour 2 opérations différentes 8 mois avant l’enquête publique du PLU-H, une avec une bonne information du public l’autre qui concerne ces 2 terrains et relative à un renouvellement urbain d’un quartier éloigné de plus de 500 m de ces 2 terrains. Ces 2 terrains ont été inclus dans le périmètre de la concertation de ce renouvellement urbain sans aucune information dans la notice explicative. Sur un plan inclus dans la notice, alors que sur le quartier considéré on pouvait voir des constructions futures, ces deux terrains n’y apparaissaient pas. Ces 2 terrains était inclus dans le périmètre d’étude sans explications. D’autre part ils ont des dénominations très spécifiques à savoir Skate-parc et Terrain d’aventures mais dans la notice sur la concertation la seule information qu’on avait était => un potentiel constructible global (en intégrant les fonciers constructibles du sud de la commune ». En ce qui concerne la publicité de cette concertation il fallait acheter le bon journal à la bonne date car il n’était pas prévu que cet acte administratif relatif aux modalités de la concertation soit affiché en mairie ou à la Métropole contrairement à l’autre concertation. Alors qu’elle aurait pu faire de la publicité sur cette concertation avant la fin de celle-ci dans son journal communal, la commune n’en a parlé qu’une fois la délibération du bilan prise pour en donner les résultats. La commune a toujours nié le fait qu’on allait construire sur le Terrain d’Aventure (8800m² de constructible sur les 10800m²). Dans le PLU-H et la concertation un des terrains est appelé par le nom d’un lieu-dit qui se situe sur la commune voisine. Ce qui fait que lors de la réunion de la concertation les gens présents n’ont pas compris que l’intervenant parlait du « Terrain d’Aventures » seul nom connu de Tous et que la Mairie appelle toujours comme cela dans son journal distribué tous les 2 mois à ses administrés. Dans l’enquête nous avons fait remarquer qu’en ne nommant pas ces Terrain par leur nom connu de tous il y avait spoliation et mauvaise information du public et donc nous demandions que ces 2 terrains soient remis en USP pour toutes les raisons qui font que ces terrains, tels qu’ils sont actuellement, participent à la biodiversité, au bien-être des habitants..etc ! La commission d’enquête n’a pas tenu compte de nos remarques. Elle a même négligé le fait qu’on avait fait une requête-pétition en écrivant « Il n’y a pas eu de contributions traitées en « phénomène pétitionnaire » alors que cette requête faisait 25 pages. Elle a accepté toutes les remarques du M.O qui s’appuie essentiellement sur cette fameuse concertation sans réflexion sur le futur alors que tous les documents nécessaires avaient été joints pour qu’elle puisse se faire son propre jugement. Aujourd’hui nous avons préparé un recours gracieux pour faire annuler ce PLU-H car il y a pour nous une erreur manifeste d’appréciation en matière environnementale mais aussi car il n’y a pas eu de réflexions sur le fonctionnement de ce quartier avec ses 160 logements et quelques 400 habitants supplémentaires voir plus. Pour exemple la commune va dépenser 3M€ pour rénover sa piscine et mettre de très importantes porte-fenêtres vitrées ouvrant sur la plage extérieure, et 2 terrains sont mis en zone constructible (hauteur du surplomb possible 16 à 13m) juste en face de celle-ci (vis-a-vis voire voyeurisme directe). 19M€ d’argent public vont être dépensé pour ce renouvellement urbain dont la finalité sera la disparition des deux seuls terrains de jeux agréables et ludiques de la commune, qui sont aussi des ilôts de fraîcheur pour les générations futurs.
Que pensez-vous de ce recours ?
Est-ce possible que ce recours gracieux soit dans les termes identiques à la requête faite au TA ?
Est-ce vrai que ce recours gracieux peut permettre de reporter de 2 mois la date limite au TA ?
Merci
Marie
Bonjour,
Les collectifs de propriétaires motivés pour défendre leur environnement ont tout intérêt à mutualiser les frais de conseils d’experts en urbanisme pour les aider à résoudre leur problématique.
Il est courant que les personnes souhaitant se défendre seules mélangent des arguments de bon sens non pris en compte car non urbanistiques, des arguments liés à des sentiments d’injustice ou financiers hors sujets et non pris en compte car non urbanistiques. Vous faire assister d’un conseil expert permet de démêler tout cela pour centrer les arguments sur les contradictions relevées dans les documents du PLU et erreurs au sens du code de l’urbanisme, les erreurs de procédure, les insuffisances du dossier au regard du code de l’urbanisme pour le cas échéant faire vaciller l’argumentaire adverse (si justifié bien entendu). C’est un métier, et les questions à vos réponses sur le fond de votre dossier ne peuvent être apportée dans ce type d’échanges en même temps très précis mais trop vague puisque cela nécessite étude du dossier. Je n’ai pas de réponse à votre première question. Par ailleurs, les arguments soulevés dans le recours gracieux peuvent être identiques en relevant tout de même dans le recours contentieux l’absence de réponse de la collectivité aux arguments soulevés. Je vous conseille vivement les conseils d’un avocat en urbanisme. Effectivement, le délai de recours contentieux de deux mois à compter de l’affichage de la délibération est prolongé en cas de recours gracieux. Vous trouverez facilement l’information.
Jasmine
Bonjour,
Je vous écris car je me trouve dans une situation improbable. Mon terrain se trouve dans une agglomération. Il s’agit de plusieurs maisons ainsi que des serres. Le tout est classé en zone à bâtir.
Nous sommes actuellement en train de vendre. Depuis le début de ce processus nous entendons de la part de l’agent immobilier, du notaire et de l’acheteur, que la mairie révisera son PLU en notre défaveur à la prochaine occasion. Cela fait plus d’un an que l’on nous répète ceci. « La mairie va passer votre terrain en zone agricole pour réaliser des espace verts et ce dernier ne vaudra plus grand chose ».
Dois-je prendre ces menaces au sérieux ou peut-on être à peu près sûr que c’est impossible compte tenu du fait que le terrain est situé dans une grande ville, que la vocation agricole a disparu et qu’il est raccordable aux réseaux publiques ?
La mairie a toutefois refusé le permis de construire de l’acheteur en prétextant une problématique de manque de puissance électrique.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
Il existe de multiples motifs de refus de permis de construire, et mauvaise surprises d’aggravation du budget travaux …
C’est pourquoi, je répète et répèterai à l’infini que tout propriétaire ou acquéreur de terrain a intérêt à demander un certificat d’urbanisme opérationnel sur son terrain.
La démarche est gratuite, l’arrêté de CUo reçu dans un délai de deux mois, le service instructeur de la Mairie doit transmettre votre projet de construction aux concessionnaires des réseaux publics (EDF, eau potable) pour répondre sur la faisabilité de votre projet. L’arrêté de CUo peut maintenir les droits à construire sur une parcelle en cas de changement de réglementation pendant 18 mois ! Et il maintient le taux le plus favorable de la taxe d’aménagement. Pourquoi les gens s’en privent ? Phobie administrative ? N’importe qui peut en faire la demande s’il dispose des références cadastrales du terrain !
Une amie m’a récemment demandé conseil pour un terrain à acquérir. Je lui ai conseillé ce CUo et lui ai longuement expliqué les avantages d’avoir en outre la liste exhaustive des contraintes d’urbanisme applicable au terrain (mouvement de terrain, zone inondable, zone humide, arbres protégés….). L’agent immobilier lui a dit que le terrain n’a aucun problème et est constructible puisqu’il est situé en zone blanche ! Mes cheveux se sont dressés sur ma tête ! La zone blanche n’existe pas ou peut être dans une série TV ….Ma foi ! Un formulaire CERFA qui ne peut que vous sauver la mise si vous prenez un peu de temps pour le remplir. Un client a récemment fait l’économie de 6 000 euros de taxes d’aménagement grâce à son Certificat d’urbanisme opérationnel…..
Je dis TOUT dans mon GUIDE GRATUIT et dans l’article Le certificat d’urbanisme opérationnel : ce précieux document si méconnu ! 🙂
Où en étais je?…
Oui, prenez les menaces au sérieux et défendez votre terrain lors de la procédure de modification du PLU. Il y a une enquête publique où vous devez vous manifester.
Et rien ne sert de faire l’autruche, écrivez déjà un courrier au Maire pour vous assurer de la réalité de ce projet et obtenir les motifs juridiques et urbanistiques qui fonderaient une décision de modifier le zonage sur votre terrain.
Jasmine
bonjour,
un certificat d’urbanisme ne peut être demandé que par le propriétaire du terrain ?
Bonjour,
Merci de voir mes articles sur le sujet. Toute personne intéressée peut faire la demande dès lors qu’elle dispose des références cadastrales.
Bonjour,
En 2013 notre terrain a été classé en mixité sociale alors qu’il était en construction libre avec un bâtie. Aujourd’hui on nous propose de l’acheter à 50% du prix du marché dû à cette mixité sociale. La commune en question n’est pas dans l’obligation de créer de la mixité sociale (commune de moins de 1500 habitants). Nous avons bien entendu jamais été informé de ce changement de PLU.
Quel sont les recours possibles car le préjudice est de plusieurs centaines de milliers d’euros ?
Petite précision, notre terrain est le seul à être classé en mixité sociale de toute la commune et situé en zone résidentielle (diffus).
Cordialement,
FWWBA
Bonjour,
Vous êtes soumis à la réglementation applicable, il faut donc lire attentivement le règlement de zone afférent à votre parcelle ainsi que le PADD et le rapport de présentation notamment dans son chapitre « Justifications des choix de zonage ». Cette analyse précise vous permettra de comprendre les tenants et aboutissants et fondements juridiques de la décision de classement de votre terrain.
A priori, il convient de contester le zonage affecté à votre parcelle, ce qui nécessite une analyse des documents applicables. Le monde de l’urbanisme est cruel pour les propriétaires de terrains et la jurisprudence considère qu’il n’y a pas de droit acquis au maintien de la réglementation sur un terrain donné. Il faut donc prouver l’erreur commise par l’autorité administrative dans son choix de classement.
Si cette erreur est avérée, prouvée et reconnue par un juge, vous êtes alors en mesure d’affirmer que le préjudice est né (du à la faute commise), qu’il est certain et donc évaluable.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Tout ceci est trés interressant mais je me pose une question, à quel moment sait on que le PLU est adfopté, dans mon cas le commissaire enquéteur vient de rendre sa conclusion
merci pour votre réponse
Bonjour,
La Commune va modifier le projet de PLU en fonction des conclusions du commissaire-enquêteur, et des avis des PPA Personnes Publiques Associées.
Puis, elle va adopter le PLU définitif en Conseil municipal. Il faut donc vous renseigner en Mairie pour savoir quand est prévu le Conseil municipal qui va adopter le PLU définitif.
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour,
Nous apprenons ce jour que le plu a été révisé depuis 3 mois. Nous habitons dans une petite commune associé de moins de 100 habitants et rien n’a été affiché à la mairie annexe de notre village. Est-ce normal ?
Peut on encore intervenir ?
Cordialement
Bonjour,
Ce n’est pas vraiment normal. I aurait du y avoir affichage des délibérations, publication dans le journal local a minima pour respecter la loi.
Il conviendrait de demander communication de la délibération ayant voté l’adoption du PLU révisé, et copie des publications légales. Cela vous permettra de savoir si vous êtes dans les délais pour un recours et disposer de la délibération à l’encontre de laquelle exercer un recours.
Cette demande doit se faire par lettre RAR. Ce sont des documents administratifs communicables aux administrés sur simple demande.
La commune a un mois pour vous les communiquer, et en cas de refus vous pouvez saisir la CADA (CF. les articles et guide sur le site).
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain, située en péripherie du village, dont une partie a été classée en „zone réservée“ lors de l’élaboration du PLU, il y a de cela déjà quelques années.
À ma demande sur le fondement de ce classement, on m’avait dit à l’époque que lors de la construction d’un nouveau lotissement, celle-ci serait nécessaire pour la mise en place d’un rond-point, projet contre lequel je n’avais pas d’objections, puisqu’il me permettait toujours un accès direct de la rue sur le restant de la parcelle. (Il n’éxiste cependant pas de trace écrite de ces propos).
Voilà que quelques années plus tard, la commune décide de lancer le projet du nouveau lotissement. Elle me fait donc part de sa volonté de racheter la partie réservée du terrain mais pour y installer des cuves sous-terraine de retention d’eau de pluie.
La destination de la parcelle ayant changé de nature et un accès direct de la rue au restant de la parcelle n’étant plus donné, j’ai décidé de m’opposer à la cession.
Après une entrevue avec le Maire du village, celui-ci a évoqué l’utilité publique et que tout changement au PLU donnait lieu à un surcoût qui devrait être réparti sur les parcelles constructibles, ce qui n’était d’après lui pas envisageable. Sur ce fait il faut dire que le prix fixé pour l’achat d’une parcelle constructible est inferieur de plus de 20% par rapport aux communes avoisinantes.
Personnellement je suis d’avis que ses cuves pourraient être, certe pour un coût légèrement supérieur, placées sous la chaussée, et surtout que ce n’était pas à moi de garantir à certaines personnes du village un accès à des parcelles constructibles à mondre coût.
Pourriez vous me dire quels sont mes recours possibles et surtout mes chances de pouvoir m’opposer à une cession ?
Bonjour,
Tout dépend du dossier et de son contexte : quelles sont les prescriptions techniques retenues par la Commune pour justifier cet emplacement sur votre terrain, etc…
Si vous souhaitez négocier avec la Mairie, il vous faudra des arguments juridiques pointus tirés de l’analyse de la situation de votre terrain et des documents du PLU et autres documents ayant conclu à cette solution technique. Je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher des services d’un avocat spécialisé en urbanisme pour poser votre question dans le cadre d’une consultation juridique sur votre dossier, en ayant préalablement obtenu les documents administratifs nécessaires à l’analyse.
A bientôt de vos nouvelles
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour ma commune a mené l’enquête pour l’établissement du PLU . Mes remarques n’ont pas été prises en compte et désormais le plu est validé par l’intercommunalité dans le cadre du PLUi . A l’encontre de qui dois je établir le recours ? l’intercommunalité ou bien la municipalité ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour !
Plus précisément, votre recours est intenté contre la délibération qui approuve le PLU (délai de deux mois). Envoyez un email ou courrier recommandé aux différentes instances (Mairie, et Intercommunalité), et demandez leur copie de leurs délibérations respectives prises au sujet du PLU et PLUi.
Le retard à vous répondre est du aux périodes de congés.
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour, nous sommes actuellement en enquête publique sur le PLU de ma commune. Si j’ai bien compris, la mairie n’a donc pas encore approuvé le PLU, je suis donc dans les délais pour former un recours gracieux le moment venu (refus de permis que je conteste au TA depuis 2014 terrain qui menace de devenir inconstructible dans le cadre du nouveau PLU – je rencontre commissaire enquêteur semaine prochaine). Merci Cédric
Bonjour Cédric !
Tenez-nous informés de votre rencontre avec le commissaire-enquêteur.
Bien à vous
Jasmine – droit sur terrain
Bonjour,
propriétaire de terrains sur lesquels la mairie a récemment (mais il y a plusieurs années déjà) imposé une contrainte de mixité sociale (20%), faute de budget, tous les bailleurs sociaux se désintéressent de ces 20% de terrain disponibles.
Existe t-il un recours pour faire disparaitre cette contrainte sur ce motif ou bien ces terrains sont ils de fait, inexploitables jusqu’à ce qu’un bailleur social daigne s’y interesser ?
Bonjour !
Vous ne dites pas quel type de zonage a été affecté à votre terrain : A Urbanisé réservé à du logement social, impliquant que le bailleur réalise les travaux d’équipement sur la zone ?
Ou autre type de zonage ? Ce qui s’impose à vous est le zonage et règlement afférent. Quelles sont les contraintes, et comment faire évoluer ce zonage résultent de votre analyse de la réglementation actuellement applicable. Il n’y a pas de réponse générale à une question précise.
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour Maître
Nous venons de créer une association( 1 an) car notre commune accepte des permis de construire à tout va sans se soucier de répercutions sur notre cadre de vie et des infrastructures inadaptées et obsolètes.
En effet plus de 64 maisons vont être construites sur différents terrains de la commune BEZU ST ELOI 1500 hbts (promoteurs et privés)…
la préfecture à pourtant écrit à la mairie pour stopper ces constructions galopantes, le Maire boude ces decisions. Pourtant les services de l’état demande clairement à M Petit Maire, de réviser le PLU et ça depuis 2012.
Ma première question Maitre: nous sommes sans réponse de la préfecture du 27, le maire nous snobe et avance dans ses projets, comment pouvons nous stopper ces constructions ?
Ma deuxième questions y a t’il des passes droits ou des articles du plan d’urbanisme qui nous auraient échappés afin pouvoir faire n importe quoi sur notre territoire.
Et enfin Maitre pouvons nous nous faire aider par un service de l’état pour le laxisme de nos élus et avancer sur ce dossier.
Sincères salutations
Bonjour,
Je ne suis pas avocate mais juriste. Il est difficile de répondre à cette question sur le blog. Vous avez la possibilité d’attaquer les permis de construire délivrés si vous en êtes voisins et justifiez d’un intérêt à agir. Vous pouvez vous constituer en association Loi 1901 ayant pour objet de défendre les intérêts urbanistiques et l’environnement sur votre Commune.
Vous pouvez demander copie de tous les permis de construire délivrés pour en examiner la légalité et éventuellement signaler toutes irrégularités au service du contrôle de légalité de la Préfecture. Le Préfet valide juridiquement les arrêtés et délibérations émis par les Communes. Ceci étant, j’ai pu constater lors de mon expérience professionnelle que des illégalités passaient à travers les mailles. C’est pourquoi, le signalement par l’administré peut amener le Préfet à en demander le retrait pour illégalité..
Je pense que votre association pourrait signaler par lettre RAR pour obtenir une réponse toutes les illégalités constatées. Cela vous demandera une implication et un travail certain.
Il n’y a à mon sens pas de recours à un niveau supérieur sauf à saisir la justice sur chaque permis de construire délivré si vous remplissez les conditions bien entendu.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous sommes propriétaire à côté de notre maison de plusieurs parcelles qui étaient jusqu’à présent constructibles. Le nouveau PLU va classer nos terrains en zone naturelle!
Nous allons quasiment prendre complètement notre patrimoine.
Le maire nous a dit que le conseil municipal avait refusé le PLU mais que les autres organismes dont je n’ai pas retenu les noms, avaient passé outre leur refus.
Est-ce possible qu’un PLU soit accepté sans l’accord du conseil municipal ?
Quels sont nos recours ?
Merci pour votre réponse.
*Nous allons quasiment perdre complètement notre patrimoine.
Erratum : le maire souhaitait refusé le PLU mais l’ensemble du conseil municipal l’a accepté.
Bonjour,
Il vous faut intenter un recours à l’encontre de la délibération ayant adopté le PLU afin de remettre en cause le zonage affecté à votre parcelle.
Le délai de recours est de deux mois, il faut agir vite et saisir le Tribunal administratif.
Mon guide gratuit et mon guide du propriétaire face au PLU vous aideront dans vos démarches, ainsi que les différents articles et commentaires sur le blog « Propriétaires ».
Le classement en zone naturelle doit se justifier dans la réalité et dans les documents du PLU. Une zone urbanisée ne peut être classée en zone naturelle sans risquer l’annulation pour erreur manifeste d’appréciation ou erreur matérielle de zonage.
Vous disposez de droits pour agir et ne pas perdre votre patrimoine.
La première étape est de récupérer l’ensemble des documents composant le PLU, délibérations comprises. Les services de la collectivité ont l’obligation de vous transmettre ces documents administratifs conformément au Livre III du Code des relations entre le public et l’administration. Vous devez formuler votre demande par lettre RAR, et demander à ce que ces documents soient enregistrés sur clé USB pour éviter les frais de reproduction.
Je vous invite à lire les articles du blog sur le sujet ainsi que les commentaires, je donne régulièrement beaucoup d’informations détaillées.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonsoir,
Je vous remercie pour la clarté de votre exposé et votre pédagogie.
En ce qui me concerne, je viens de réaliser qu’une modification du PLU de ma ville a été prise en 2015 et qui concerne aussi mon terrain sur lequel une grande partie a été classée en zone EBC…
Je le découvre aujourd’hui.
Difficile, mais un recours est il possible ?
Vous remerciant pour votre avis éclairé
Bonsoir et merci pour le compliment !
Je vous conseille la lecture de l’article « Quels sont mes recours contre le zonage du PLU. »
Vous disposez de plusieurs voies de recours possibles lorsque les voies de recours contre le PLU son expirées :
– Demande d’abrogation partielle du PLU au Maire au motif de l’erreur de zonage commise sur votre parcelle
– Soulever l’exception d’illégalité à l’encontre d’un refus de permis de construire ou certificat d’urbanisme négatif au motif de l’illégalité du classement en EBC.
Pour cela, il vous faut évidemment démontrer l’erreur commise et constituer un dossier clair et argumenté.
Une consultation juridique d’avocat spécialisé en urbanisme vous sera précieuse pour positionner votre défense et la stratégie à adopter.
N’hésitez pas pour plus de précisions, et merci de nous tenir informés.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour
Je suis président de la association contre le projet du PLU et des OAP de la commune de herbignac 44410
Le enquête publique ce est terminée début décembre 2016
Le rapport est produit, le maire prévoit mi mars de réunir un conseil municipal extra pour voter son projet
Je cherche de l aide pour faire un recours gracieux et/où contentieux dans les 2 mois suivant cette délibération
Pouvez vous me aider
Cdlt franck
Bonjour !
Je peux vous aider dans vos démarches administratives. Cela se fait dans le cadre de mes prestations de services (bientôt en ligne sur le site relooké !). Pour un devis gratuit, il faut écrire à l’adresse contact@droitsurterrain.
Il vous faut déjà récupérer :
– l’entier dossier de projet de PLU,
– le rapport du commissaire enquêteur,
– les avis des personnes publiques associées annexées à ce rapport,
– la délibération de prescription de la révision du PLU,
– la délibération tirant le bilan de la concertation et débat du projet de PADD,
– la délibération arrêtant le projet de PLU…
Vous disposez d’un droit d’accès aux documents administratifs, la Mairie est tenue de vous les communiquer.
Ceci étant, vu le volume des pièces, il convient de demander à récupérer les documents sur une clé USB.
Plus de précisions dans mon Guide « Soyez un propriétaire malin et bien dans vos droits ».
Ces documents vous sont indispensables pour élaborer votre recours. Si vous faîtes appel aux services d’un avocat spécialisé en urbanisme, pour une consultation juridique ou élaborer le recours, il aura également besoin des documents ci-dessus visés.
Tenez-nous informés,
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour Maitre,
suivant vos conseils, j’ai obtenu les documents relatifs au PLU, ce dont je vous remercie.
A ma demande de changement de zone au commissaire enquêteur, le Maire a répondu « avis défavorable » ce dont le C.E. a pris acte… Sans explication, comment puis-je me défendre? La loi n’oblige t’elle pas le Maire à s’expliquer, et peux t’on considérer comme faille dans la forme ce mépris?
Vous remerciant pour l’avis que vous porterez à ma demande,
Bien cordialement
JpH
Bonjour,
Le commissaire enquêteur est en principe indépendant et n’a pas à suivre l’avis du Maire. Sinon, son intervention n’aurait aucun intérêt..
Sa neutralité et son pouvoir d’investigation doivent l’amener à prendre sa propre décision sans être aucunement influencé par le Maire.
Il vous faudrait consulter un avocat spécialisé en urbanisme. Muni de l’ensemble de vos documents, pour ne pas laisser passer les délais de recours…
Demandez rendez vous et des devis gratuits pour savoir combien cela vous coûtera.Il faut réagir vite.
Tenez-nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain