PLU et enquête publique

Enquête publique, PLU et pouvoir des administrés

Enquête publique, PLU et pouvoir des administrés

Lors de l’élaboration ou de la révision du Plan Local d’Urbanisme – PLU, le projet doit être soumis à enquête publique (cf Article L 123-10 du Code de l’urbanisme). Au moment de cette enquête, il est temps d’avancer vos pions ! Il est important de développer vos arguments et de défendre votre bout de terrain.

En effet, le Maire a toujours la possibilité après l’arrêt du projet et après enquête publique de modifier le PLU : le zonage initial, le règlement, supprimer l’emplacement réservé, supprimer un espace boisé ayant trop d’emprise, annuler le transfert d’une zone AU en zone naturelle…

Tout d’abord, posons quelques notions essentielles de l’enquête publique.

A quoi sert l’enquête publique ?

  • A informer la population,
  • A recueillir son opinion et ses suggestions sur le projet de PLU avant son adoption définitive.

Comment est-on informé du déroulement de l’enquête publique ?

Le public est informé du déroulement de l’enquête par :

  • les annonces légales dans le journal local (obligatoire),
  • l’affichage de l’arrête de mise à l’enquête en mairie (obligatoire),
  • le site internet de la Ville (facultatif mais recommandé),
  • le bulletin municipal (facultatif mais recommandé).

L’obligation d’informer de la Commune est collective pas individuelle. Le Maire n’a pas l’obligation d’informer individuellement les habitants de sa Commune même s’ils sont directement concernés par l’enquête publique.

Qui peut venir à l’enquête publique ?

Toute personne peut venir présenter ses observations, faire des suggestions ou contre-propositions.

Qui anime l’enquête publique ?

Le Commissaire enquêteur nommé par le Président du Tribunal administratif, est indépendant et impartial.

            Quel est le rôle du commissaire enquêteur ?

Le commissaire-enquêteur recueille les observations du citoyen en recevant le public lors des permanences

Il peut aussi mener son enquête !

  • Approfondir les sujets,
  • Organiser une visite des lieux,
  • Obtenir des réponses ou documents émanant de l’administration.

Que comprend le dossier d’enquête ?

  • Le projet de PLU constitué des documents graphiques, plans, documents écrits explicatifs…
  • Le registre d’enquête destiné à recevoir les observations du public.

Que se passe-t-il après l’enquête ?

Le commissaire enquêteur rédige un rapport qui contient :

  1. Son avis sur le projet,
  2. Ses conclusions motivées, favorables ou défavorables.

Le commissaire-enquêteur donne son avis personnel et motivé dans ses conclusions.

L’enquête publique : moment fort du processus de décision

Le Maire peut et doit tenir compte du rapport d’enquête afin de modifier le projet de PLU avant qu’il ne soit définitivement adopté. Ce n’est pas une obligation mais c’est de l’intérêt de la Commune d’étudier les recommandations du Commissaire enquêteur et de modifier le projet de PLU en conséquence.

Article L 123-10 du Code de l’urbanisme :

« Après l’enquête publique, le Plan Local d’Urbanisme, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d’enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal. »

Réponses obligatoires à toutes les observations du public

Le commissaire enquêteur doit répondre à toutes les catégories d’observations formulées par le public. Il ne peut pas écarter une observation au motif qu’elle serait trop complexe faute de mettre en cause la régularité de l’enquête publique.

Se tenir informé des enquêtes publiques est indispensable pour défendre les atteintes à sa propriété privée

Tout propriétaire de terrain a intérêt à se tenir informé des modifications apportées par le Plan Local d’Urbanisme.

Pour cela il est indispensable de se déplacer pour vérifier qu’il n’y a aucune atteinte à sa propriété privée :

  • emplacement réservé,
  • inconstructibilité du terrain,
  • projet d’expropriation,
  • erreur de  zonage…

Avant, il est encore temps de défendre ses droits : modification du projet de PLU après l’enquête publique

Le Maire peut modifier son projet après l’enquête publique.

Il disposera des conclusions motivées du commissaire enquêteur et de votre courrier motivé et argumenté.

Défendre ses droits et son bien lors d’une enquête publique relève d’une véritable tactique : obtenir l’avis favorable du commissaire enquêteur, trouver tous les arguments juridiques et se constituer un dossier permettant de renverser la situation…

Après, il faut du temps et de l’argent pour défendre ses droits : saisir le Tribunal, engager un avocat

De l’énergie, de la patience, de l’argent…Après l’adoption du Plan Local d’Urbanisme, les choses deviennent plus compliquées !

Intenter un recours contentieux pour s’opposer aux projets de la Commune sur son terrain, ou à un zonage inadapté à l’environnement.

Plusieurs années peuvent ainsi être perdues !


Exemple de PLU revu et corrigé suite à l’avis défavorable du Commissaire-enquêteur

Avis défavorable du commissaire-enquêteur

Sur le site de Paris Normandie, on parle de l’enquête publique ayant eu lieu pour le PLU de Roncherolles-sur-le-Vivier. En effet, la procédure pour établir le nouveau PLU – Plan Local d’Urbanisme a débuté en 2011. Plusieurs étapes se sont succédé : étude par un cabinet d’urbanisme, réunions publiques, transfert de la compétence à la Métropole et du 24 août au 24 septembre 2015, une enquête publique.

Quarante-deux habitants se sont présentés pour rencontrer le commissaire-enquêteur, six courriers ont été reçus et dix-neuf observations notées. Au final, le commissaire-enquêteur a rendu un avis défavorable sur le projet de PLU.

Notons les critiques du commissaire-enquêteur qui pourraient aider les personnes actuellement dans la situation d’une enquête publique :

  • Des éléments faisaient défaut, comme la définition des espaces boisés classés
  • Des informations sur les emplacements réservés ont été demandées, ainsi qu’un plan de zonage complet

Nouvelle procédure, nouvelle enquête publique

Pour ne pas prendre de risques, la municipalité a décidé de relancer la procédure. La Maire doit revoir les limites de zones et surtout les cavités souterraines, dont un bureau d’études a réalisé un diagnostic. La prochaine enquête publique à septembre ou octobre 2016.

Les habitants en participant à l’enquête publique ont ainsi négocié avec l’appui du commissaire-enquêteur de revoir la copie du projet de PLU !

Que se serait-il passé si les gens ne s’étaient pas déplacés à l’enquête publique ?

  1. Le commissaire-enquêteur sans connaissance des failles du projet de PLU aurait émis un avis favorable au PLU,
  2. Le PLU définitif aurait été adopté, des gens auraient été lésés et n’auraient eu d’autres recours que contentieux…


Cliquez ici pour accéder au Guide du Propriétaire de terrain face au PLU.

Indispensable pour savoir défendre ses droits !
e-book3-Terrains-PLU

Commentaires 32

  1. Bonsoir,
    Je vous remercie d’avoir consacré un peu de votre temps pour me répondre.
    Pour information, je pense que le commissaire enquêteur n’ ira pas jusqu’à donner un avis défavorable mais plutôt un avis favorable avec multiples réserves. Mais sont-ils obligés de répondre à ces réserves ? Sinon que se passe-t-il ?
    Avons-nous le droit d’ accéder au rapport final du commissaire enquêteur pour justement connaître ces réserves ?
    Enfin, si malheureusement ils peuvent construire leur entrepôt, avons-nous le droit de consulter le porter à connaissance sachant que c’est une entreprise ICPE et à qui le demander ?
    Dernière question : existe-t-il une loi d’ antériorité quand on vit dans un certain cadre et que ce cadre est détérioré par un projet ?
    Encore une fois, je vous remercie chaleureusement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Oui, la Commune doit en principe répondre aux réserves émises par le commissaire-enquêteur. Les conséquences d’un silence sur le sujet sont à étudier en fonction du dossier.
      Le rapport du commissaire enquêteur est un document administratif qui doit être mis à la disposition des administrés dès qu’il est rendu, soit un mois après fin de l’enquête.
      Même remarque pour le porter à connaissance. Il n’y a pas d’antériorité ou de droit acquis au maintien d’une situation. Il faut démontrer que le projet est sources de nuisances, contraires aux dispositions du Code de l’environnement, ou du Code de l’urbanisme, etc…Ou que la procédure n’a pas été respectée.
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonjour,
        Pouvez-vous m’ expliquer pourquoi dans l’ enquête publique sur le changement de PLU ( passage d’ un terrain d’un particulier en terrain industriel) apparemment nous n’avons pas le droit de parler du projet de construction ( entrepôt de 5000 m2 à proximité des maisons) . Alors que c’est ce projet qui crée tous les problèmes et c’ est la raison pour laquelle il y a ce changement de PLU !
        On nous demande de trouver des arguments juste sur le changement de PLU alors que pour nous , les deux sont indissociables.
        Merci .

        1. Auteur

          Bonjour,
          SI le projet est peu avancé, il n’y a pas de base écrite sur laquelle avancer des arguments.
          Alors que le projet de PLU est tangible : règlement (autorisations de construire), rapport de présentation (explications sur les choix de zonage retenus) vous donnent une base de contestation tangible sur l’opportunité de densifier une activité industrielle sur ledit terrain. Si ce projet tombe à l’eau, un autre porteur de projet se présentera sur ces mêmes bases du PLU. C’est donc le PLU qu’il convient de contester.
          Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,
    Ayant un projet d’extension depuis de nombreuses années, je n’ai pas pu avoir de permis de construire.
    En effet, il était mentionné que la zone naturelle avait un secteur naturel protégé à l’exeption des parcelles baties ou occupées ( tennis).
    Le service instructeur au vu de l’ancien PLU concédé le fait que ma parcelle soit pas par définition en zone naturelle protégée mais rien de spécifiait à quel règlement ma parcelle répondait explicitement.

    Ma commune révissant son PLU m’offrait une belle opportunité de clarification.

    Lors de l’enquête publique, le commissaire a remonté ma demande au sujet du règlement s’appliquant à ma parcelle.
    Le nouveau PLU disait:
    La zone Naturelle comprend un secteur Np dont l’ambition est sa protection stricte. Il correspond au site Natura 2000 à l’exception de parcelles bâties ou occupées (tennis).
    Nous retrouvons donc le même vide dans ce dernier.

    Dans son rapport, le commissaire écrit:
    319 – Règlement relatif aux zones N et Np (Observation de Monsieur F)

    Synthèse de l’observation : Monsieur F suggère qu’en page 55 du règlement, un troisième paragraphe soit ajouté aux deux premiers (CHAPITRE 1) : « Le règlement de la zone N s’applique aux parcelles bâties ou occupées de la zone Np », ce qui éviterait des risques de confusion dans l’esprit des personnes disposant de parcelles bâties dans la zone Np, ce qui est son cas.

    Synthèse de la réponse du pétitionnaire : Modification du règlement p55 La municipalité ne voit pas d’inconvénient à modifier cette partie de règlement en y ajoutant « le règlement de la zone N s’applique aux parcelles bâties ou occupées de la zone Np »..

    Avis du commissaire enquêteur : Le commissaire enquêteur prend acte de la réponse de la municipalité, qui n’appelle pas d’observation particulière.

    J’avais d’ailleurs rencontré le maire, qui m’avait signifié sa non opposition.

    Le nouveau PLU est approuvé et je ne retrouve pas la mention mais une modification:
    La zone N comprend un secteur NP dont l’ambition est sa protection stricte. Il correspond au site Natura 2000 « Vallée du
    Gestas » à l’exception de parcelles bâties (tennis).

    Que faire ? Je suis désespéré …

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il convient d’étudier le rapport de présentation sur tous les aspects se rapportant à la situation de votre terrain.
      Le rapport de présentation du PLU établit un diagnostic de la situation du territoire et détaille les justifications des choix de zonage retenus par la collectivité.
      Ensuite, vous pouvez essayer le recours gracieux à l’encontre de la délibération ayant approuvé le PLU sur le fondement de l’erreur matérielle de zonage ou erreur manifeste d’appréciation des auteurs du PLU, si votre analyse a abouti à démontrer l’une de ces erreurs. Etant ici précisé que le recours gracieux a peu de chance d’aboutir.
      Vous pouvez intenter un recours contentieux à l’encontre de la délibération ayant approuvé le PLU. La représentation par avocat n’est pas obligatoire et désormais les particuliers peuvent simplement introduire leur recours en ligne sur le site du tribunal administratif. Evidemment, il vous faut des arguments sérieux de contestation. Attention aux frais de dépens pour le perdant du procès.
      Je ne peux que vous recommander à minima une consultation juridique d’avocat pour analyser vos chances de succès d’une éventuelle procédure.
      Sur le fond du dossier, je ne peux vous donner d’avis, cela nécessite l’étude du dossier comme évoqué ci-avant.
      Bon courage
      Jasmine-Droit sur terrain

  3. Bonjour,
    Ma question est la suivante : est-ce qu’une entreprise (ICPE) peut acheter un terrain avec maison donc classé en zone à vocation principale d’habitat indépendant ?
    Terrain qui ,quelques mois après (bizarrement, opportunément…), pourrait passer après enquête publique en zone industrielle pour y construire un entrepôt de 5000 mètres carrés et 15 m de haut !
    L’entente préalable entre l’entreprise et la communauté d’ agglomérations aux détriments des riverains est-elle légale ?
    Le commissaire enquêteur n’ a jamais vu un dossier aussi vide . En effet, la communauté d’ agglomérations a mis à enquête publique le passage du terrain de zone résidentielle à zone industrielle en omettant opportunément d’ y associer la construction du gigantesque entrepôt ICPE . Alors que l’ entreprise avait déjà fait faire les plans de son entrepôt par un cabinet avant même l’ achat du terrain cité ci-dessus !
    Le commissaire enquêteur se sent complètement floué par la tournure des événements.
    L’ entreprise étant pressée et sentant l’opposition montée ainsi que potentiellement quelques vices de procédure, tente de jouer la division en rachetant la maison d’ un des riverains le plus impacté ( maison à 10m de l’ entrepôt de stockage!) . Là encore est-ce légal ?
    Il y aurait tant d’ autres choses à dire dans ce dossier…
    Mais au final, nous, simples mortels, nous sentons impuissants face aux magouilles politico-industrielles . Quels sont nos recours et nos droits ?
    Dans l’ espérance de votre réponse, je vous remercie d’ avance .
    Cordialement .

    1. Auteur

      Bonjour,
      La mobilisation des habitants est essentielle sur ce type de dossier.
      Je me permets de vous dire qu’il est faux de dire que vous êtes impuissants.
      Des particuliers ont suivi mes conseils sur le recours collectif et ont créé une association afin de défendre leurs droits à l’encontre du nouveau PLU.
      Ils ont dénoncé preuve à l’appui dans le courrier que nous avons déposé à l’enquête publique, les dérives et changements de zonage favorisant des intérêts privés sans rapport avec l’intérêt général de la Commune. Le commissaire enquêteur vient de rendre ses conclusions défavorables à l’entier projet de PLU. Le conseil municipal vient de voter la remise à plat de tout le dossier de PLU, soit reprendre les études et la concertation avec les habitants depuis le début.
      Et enfin, ils vont être écoutés, ce qui sera traduit dans la réglementation d’urbanisme notamment pour aider les agriculteurs à diversifier leurs revenus.
      Evidemment, c’est beaucoup de temps et d’énergie passés sur ce dossier. Ceci étant, ils n’auront pas à le regretter pour les décennies à venir et la valorisation de leur foncier.
      Concernant le fond de votre question, je ne peux malheureusement vous aider, cela relève d’une étude de dossier.
      Demandez communication du rapport de présentation où vous trouverez les justifications du choix de zonage retenus sur le terrain. Vérifiez les contradictions, incompatibilités réglementaires et avec la réalité de l’environnement. Supprime-t-on de la zone agricole ou de la zone naturelle pour ce projet? Comment est ce justifié dans les documents du PLU? Que dit le PADD etc…
      Le projet doit être justifié et justifiable dans les documents du PLU. S’il y a suppression de zone agricole ou naturelle, que dit la CDEPENAF commission de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers. L’avis de la CDEPENAF fait partie du dossier d’enquête publique, et doit être communiqué aux administrés sur simple demande. Il convient de tout étudier à la loupe dans le dossier de projet de PLU pour trouver des arguments pertinents de contestation.
      Jasmine – droit sur terrain

    2. Bonsoir,
      Je vous remercie d’avoir consacré un peu de votre temps pour me répondre.
      Pour information, je pense que le commissaire enquêteur n’ ira pas jusqu’à donner un avis défavorable mais plutôt un avis favorable avec multiples réserves. Mais sont-ils obligés de répondre à ces réserves ? Sinon que se passe-t-il ?
      Avons-nous le droit d’ accéder au rapport final du commissaire enquêteur pour justement connaître ces réserves ?
      Enfin, si malheureusement ils peuvent construire leur entrepôt, avons-nous le droit de consulter le porter à connaissance sachant que c’est une entreprise ICPE et à qui le demander ?
      Encore une fois, je vous remercie chaleureusement.

      1. Auteur

        Bonjour,
        Je ne crois pas avoir répondu, petits bugs récurrents sur mon tableau de bord dans les commentaires…
        Le rapport d’enquête publique est communicable aux administrés dès qu’il est rendu par le commissaire-enquêteur.
        Le commissaire-enquêteur doit reprendre chaque demande émise, et retranscrit en général la réponse de la Commune qui sera officialisée dans la Délibération d’approbation du PLU définitif.
        Sur le sujet, il y a de la jurisprudence pour contester la régularité de la procédure d’enquête, vous pouvez vous reporter aux articles du BLOG sur le sujet.
        Vous pouvez encore contester cette Délibération par un recours gracieux demandant le retrait de la Délibération illégale, et en faire copie au Préfet – service du contrôle de légalité à qui vous demanderez d’exercer son recours hiérarchique afin qu’il demande lui aussi au Maire de retirer la Délibération illégale.
        En cas de refus de faire droit au recours gracieux, vous pouvez envisager un recours contentieux devant le tribunal administratif pour demander l’annulation de la Délibération illégale, ce recours contentieux peut être doublé d’un référé suspension de la délibération ayant approuvé le PLU. Il faut alors prouver au juge que le doute est sérieux sur la légalité de l’acte attaqué.
        Le recours peut être exercé par un particulier sans représentation obligatoire par un avocat (CF. Site du tribunal administratif de votre ressort pour modalités du dépôt d’un recours en ligne).
        Le porter à connaissance est un document administratif comme la majorité des actes émis par la collectivité communicable aux administrés sur simple demande.
        La CADA Commission d’Accès aux Documents Administratifs est garante du respect de ces règles de communication consacrées par le code des relations entre le public et l’administration.
        Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour Madame.
    Le PLU de la petite commune (dans laquelle nous avons des terrains)est en cours de révision et une enquête publique est prévue courant mars 2019. Deux OAP sont incluses dans ce nouveau PLU dont une concerne en partie nos terrains.
    -une enquête publique est elle identique à une enquête d’utilité publique dans ses conclusions?
    -la mairie nous menace d’expropriation si nous n’acceptons pas son offre d’achat de nos terrains. Existe-t-il une « liste » des ouvrages considérés comme permettant une expropriation?( style centre de soins,ecole,maison de retraite…)
    -au vu du nouveau PLU prévu,la majeur partie de nos terrains seraient vendue en lots pour constructions individuelles privées. Expropriation possible?
    Habitant à près de 900km de la commune concernée,la mairie filtrant les informations demandées, il est clair que nous sommes inquiets meme si nous essayons de nous tenir le plus informés possible.
    Merci pour vos conseils toujours fort appréciés,impartiaux et réfléchis.
    Beau dimanche à vous!
    Flore67

    1. Auteur

      Bonjour Flore,
      Méfiez-vous de ce que l’on vous « menace » à l’oral. Il y a des procédures à appliquer, point.
      L’enquête publique sur le projet de PLU est indépendante de l’enquête publique sur un périmètre d’expropriation menant à une déclaration d’utilité publique.
      Vous avez toutes les informations sur le net pour comprendre le fonctionnement d’une procédure d’expropriation.
      En l’occurrence, placer une OAP sur vos terrains va geler les possibilités de construire qui seront fixées et encadrées dans cette OAP. L’OAP ne fait que fixer les orientations d’aménagement sur le terrain, cela ne donne aucun pouvoir d’expropriation à la Commune.Ces procédures sont d’ailleurs longues et lourdes à mettre en oeuvre.
      Vous n’êtes par ailleurs pas tenus d’accepter l’offre d’achat telle qu’elle vous est présentée. Il y a liberté contractuelle et vous pouvez négocier les termes de la vente du moment que le Conseil municipal en valide les termes et conditions. Ne vous laissez pas impressionner par le rapport de force que l’on tente de vous imposer. Les propriétaires de terrains ont souvent beaucoup plus de droits à faire valoir que l’on veut bien leur laisser croire. Il convient d’anticiper l’enquête publique, je vous recommande mes guides sur le site ou mes services pour faire une étude préalable de votre dossier.
      Bon weekend à vous
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,

    Nous intervenons dans les enquêtes publiques de plusieurs PLU au nom d’une association de défense de l’environnement, que ce soit sur les manques de l’état initial, le zonage, le règlement, l’évaluation environnementale. Nous rencontrons les commissaire enquêteurs et leur remettons des dossiers étayés qui appellent des réponses précises.
    Or, nous nous rendons compte que nos demandes sont presque toujours balayées par une simple réponse laconique non argumentée dans un tableau de synthèse rudimentaire, voire restent sans réponse.
    Or, nous soulevons des questions de fond et d’intérêt général, qui relaient parfois également les avis de la MRAe (et qui ne sont pas non plus traitées à la hauteur des enjeux dans les réponses des communes).
    Les commissaires enquêteurs finissent par donner un avis favorable sans recommandation, et c’est tout.
    Que nous reste-il alors comme moyen d’action? comment se fait-il que ces enquêtes publiques ne soient qu’un simulacre de démocratie et que les questions soulevées ne soient pas traitées ou justifiées davantage?
    … nous nous sentons démunis.
    Merci pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je comprends votre sentiment, cela demande un travail de fourmi d’argumentation de participer à l’enquête publique et l’absence de réponses à vos demandes n’est pas concevable.
      Je travaille régulièrement sur des enquêtes pour le compte de particuliers, et je constate qu’il y a un « laisser-aller » grandissant dans les avis rendus par les commissaires-enquêteurs.
      Il ne faut pas non plus en faire une généralité, j’ai pour ma part quelques exemples d’enquêtes menées avec attention et avec des avis circonstanciés.
      La CNCE Compagnie Nationale des Commissaires-Enquêteurs a édicté un mémento pratique du commissaire-enquêteur très instructif sur le déroulement de l’enquête qui rappelle dans son point 9 que les conclusions du commissaire-enquêteur doivent « nécessairement refléter l’avis personnel motivé du commissaire-enquêteur ». Or, cet avis se imite dans de nombreux cas à un avis favorable au projet de PLU ou parfois favorable avec des réserves.
      La CNCE indique par ailleurs que si les conclusions du commissaire-enquêteur apparaissent insuffisamment ou mal motivées et ce dans un délai de 15 jours suivant la remise de celles-ci, le Président du Tribunal administratif peut demander au commissaire-enquêteur de les compléter dans un délai de 15 jours – CF. Article R 123-20 du Code de l’environnement.
      Vous pourriez déjà signaler les manquements constatés, preuve synthétique à l’appui, au Président du Tribunal administratif par lettre RAR bien entendu. Celui-ci peut intervenir à la demande de l’autorité compétente pour organiser l’enquête mais également de sa propre initiative. Et pourquoi pas demander une enquête complémentaire tant à l’auteur du PLU qu’au Président du Tribunal administratif en argumentant sur l’insuffisance de l’enquêtes et les dangers en découlant.
      Même si la tâche est souvent titanesque de mener à bien une enquête publique (réception du public, analyse des demandes, analyse du projet de PLU etc….), les CE ont des moyens mis à disposition de demander une prolongation de l’enquête, des réunions sur place avec les intervenants, des adjoints délégués dans certains cas. Je trouve essentiel de continuer à mener ce combat comme vous le faîtes, car c’est un jalon essentiel de la procédure permettant au citoyen d’exprimer ses doutes et critiques afin d’y remédier dans le projet de PLU avant sa validation définitive par le Conseil municipal.
      Si cette étape était menée de manière concertée avec les différents intervenants il y aurait certainement plus d’issues amiables et moins de contentieux d’urbanisme engorgeant les tribunaux administratifs.
      Je tiens à vous apporter tout mon soutien pour vous inciter à poursuivre vos actions indispensables dans ce monde nébuleux de l’urbanisme.
      N’hésitez pas à revenir vers moi pour plus de précisions, ou si vous avez besoin d’accompagnement dans la rédaction de votre courrier.
      Nous pourrions créer une série d’articles sur le sujet avec modèles de lettres s’y rapportant pour aider toutes les personnes qui nous lisent.
      A très vite,
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Merci beaucoup pour votre réponse (je viens seulement de la voir!). Nous allons continuer à porter une attention particulière à la protection de l’environnement dans les PLU mais nous avons peu de moyens (humains… et encore moins juridiques ou financiers). Je vais prendre note de vos conseils et reviendrai vers vous si besoin.
        Merci dans tous les cas du temps que vous avez bien voulu consacrer à mes questionnements et pour votre réponse très précise et complète.
        Bonne continuation.

        1. Auteur
      2. Bonjour, vos explications sur le positionnement des Commissaire enquêteur me semble refléter malheureusement la réalité.
        Je fais une petite étude sur ce sujet et je cherche des infos sur le% d’avis défavorable au projet (j’ai lu qu’il était de 1%) savez vous où je peux trouver ce type d’informations.
        Je cherche aussi à savoir s’il existe des études sur le nombre d’avis émis ou questions déposés par les citoyens lors d’une enquête publique. Ayant participé à plusieurs je m’aperçois que le nombre est assez réduit au vue du nombre d’habitants concernés.
        Si vous avez des sources sur ces thèmes je vous remercie d’avance de m’en faire part.
        Heureusement qu’il y a des personnes comme vous qui nous rassurez dans nos analyses.
        Merci
        Bien cordialement

        1. Auteur

          Bonjour,
          Certainement auprès de la CNCE Compagnie Nationale des Commissaires enquêteurs.
          J’ai eu communication d’un rapport sur un dossier récemment traité dans le Sud. Le Commissaire Enquêteur a émis un avis défavorable sur l’entier projet de PLU en insistant sur la mobilisation des habitants et l’insuffisante préparation et concertation. Il faut dire que les dossiers déposés à l’enquête publique (dont le nôtre) étaient particulièrement argumentés, illustrés et convaincants.
          Ceci étant, il y a aussi beaucoup de cas, où le commissaire-enquêteur ne donne pas d’avis personnel circonstancié et c’est très regrettable.
          Je peux peut-être ouvrir un sujet sur le blog pour recueillir les témoignages. Si vous trouvez des statistiques ou autres informations sur le site de la CNCE, faîtes nous en part. On mettra toutes les infos sur un sujet spécifique du Blog.
          Bon weekend et à très vite
          Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,

    La révision du PLU est en cours sur ma commune. Il y a un gros sujet de friction ( autorisation d’implantation d’une carrière à proximité de nombreuses habitations). Durant l’enquête publique, la commune a tracté dans les boîtes aux lettres, vantant son projet. Est-ce autorisé et cet évènement ne pourrait il pas faire l’objet d’un recours en nullité ?

    Merci

    1. Auteur

      Bonjour,
      Sujet sensible et compliqué pour les riverains de ces carrières…
      Je pense que la Commune a liberté de communiquer comme elle l’entend auprès de ses administrés, sauf particularités propres à votre cas.
      Dans ce type de situation, je ne peux que vous conseiller de vous regrouper entre riverains en association afin de faire entendre et valoir votre voix et envisager un éventuel recours collectif contre le PLU.
      Les collectifs manifestent, grondent mais peu de résultats tangibles… A mon sens, seule la voie procédurière et juridique permet de sauvegarder ses droits, sa santé, son patrimoine.
      Pour cela, il faut anticiper et s’organiser. C’est l’objectif du guide gratuit que je mets à votre disposition dans la boutique.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. J’habite dans un petit hameau dépendant d’une commune située à deux kms, il y a un P.L.U en cours sur lequel le commissaire enquêteur a émit un avis favorable, je n’ai pas consulté lePLU dans les délais, ne me sentant pas concerné par les décisions prises, et n’ayant pas été informé d’une décision à mon encontre, en effet je suis propriétaire de ma résidence principale sur un terrain formé de deux parcelles entièrement clos de murs, nous nous portés acquéreur d’un des deux terrains en 2006 (Classé en zone constructible) et constate que celui-ci a été déclassé en « zone nature ou agricole » c’est l’incompréhension totale.J’ai fait un courrier au Maire pour un recours gracieux en lui demandant de bien vouloir cette décision « absurde » au cour du prochain conseil municipal qui doit approuvé ou non le PLU, suite à l’avis favorable du commissaire enquêteur.J’ai aussi mis en évidence le caractère SPOLIATIF et FINANCIER de cette décision. Qu’en pensez-vous, puis-je espérer un retour au bon sens. MERCI

    1. Auteur

      Bonjour !
      Ce sont les motifs de recours que je déconseille dans mes différents guides… Décision absurde, Spoliatif et financier ne font pas partie du langage de l’urbanisme et peu de chance que ces arguments soient entendus.Malheureusement, les propriétaires de terrains n’ont pas de droits acquis au maintien de la réglementation d’urbanisme sur leurs terrains. Ce n’est pas moi qui le dis, mais les juges administratifs.
      Il convient donc de développer sur les motifs d’ordre d’urbanisme. En quoi, les choix retenus sont incohérents sur votre secteur ou contradictoires avec les documents d’urbanisme, ou le code de l’urbanisme ou la jurisprudence applicable. Si vous voulez être entendu, il convient de revoir votre stratégie de défense. Le sujet est compliqué, les personnes spoliées nombreuses, et cela ne change pas le cours des choses…A ce stade, je serai bien incapable de vous dire ce que j’en pense, cela nécessite une étude de dossier. Cela me prend en moyenne de 5 à 10 heures de travail d’analyse d’un dossier et documents du PLU afférents pour déceler les arguments les plus pertinents afin de contester un zonage sur un terrain donné, son environnement, etc…Je peux parfois y passer une vingtaine d’heures en fonction de la complexité du dossier. Suivez les conseils des différents guides, il y en a plusieurs gratuits à télécharger, et les conseils du blog, vous comprendrez mieux je l’espère la situation compliquée dans laquelle vous vous trouvez. Vous risquez en effet de tout perdre, et c’est le moment ou jamais de défendre votre terrain.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour, le PLU de la commune ou je possède un terrain a été annulé, la commune a relancée cette année de nouvelles démarches pour un nouveau PLU. J’ai déposé un dossier en tenant compte de vos conseils.
    En relisant le compte rendu du conseil municipal décidant de l’élaboration de ce nouveau PLU, dans les moyens de communication avec les administrés, il est fait mention de réunions publiques, de rencontres avec les élus, mais pas d’enquête publique. Cela est-il possible ? la Municipalité peut-elle s’en affranchir?
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      L’enquête publique est ouverte via un arrêté officiel du Maire et dure un mois. Si le projet de PLU a été arrêté en Conseil municipal il y a deux mois, il est probable que la Mairie attende le retour des Personnes Publiques Associées qui disposent d’un délai de trois mois pour donner leurs avis sur le projet de PLU.
      Suite à la réception de ces avis, le dossier d’enquête publique est complété desdits avis et soumis à enquête publique.
      Certaines procédures de modifications PLU très simplifiées permettent de s’affranchir de la procédure d’enquête publique, ce qui ne semble pas être le cas dans votre situation puisqu’une procédure d’élaboration du PLU est obligatoirement soumise à enquête publique.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour,
    Deux de nos parcelles (collées l’une à l’autre) ayant jusqu’à présent toujours été constructibles viennent de passer agricoles. Ces parcelles sont coincées entre une zone « UC » donc dite urbaine et une zone « NH » donc naturelle, mais avec de nombreuses maisons déjà existantes et avec accès à la route des deux côtés .
    D’après le plan d’alimentatien en eau potable PAE, fourni par la mairie, tronçons, vannes, débitmères entourent ces parcelles.
    D’après le plan du réseau d’assainissement ASS, toujours fourni par la mairie, les raccords pour eaux usées sont à proximité et il ne semble rien à voir à signaler sur le plan des servitudes SUP.
    Le commissaire enquêteur vient d’être nommé et l’enquête publique commence d’ici la fin du mois.
    Nous avons pris un avocat mais sommes un peu perdus dans ce tunnel administratif que nous ne connaissons pas.
    Quels sont les documents à fournir au commissaire ? Quels arguments mettre en avant pour mettre les chances de notre côté ?
    Un grand merci pour votre aide, vos articles et votre guide sont très bien faits !
    Bien à vous,
    Camille Freysselinard Repiton

    1. Auteur

      Bonjour !
      Dans ce cas de figure, je ne peux que vous conseiller le recours à mes services ! 🙂
      L’enquête publique est une étape essentielle pour faire valoir ses droits ! L’accès aux réseaux publics et à la voie publique sont des arguments importants mais non suffisants. Dans votre cas, il conviendrait de reprendre l’historique et en faire une synthèse en vue de sa compréhension immédiate par le commissaire-enquêteur.
      Il conviendrait par ailleurs de contester le zonage agricole selon les circonstances de fait, le potentiel agricole inexistant par exemple. Les arguments à développer découlent de l’analyse des différents documents composant le PLU et notamment le rapport de présentation et PADD en confrontation avec la réalité de l’environnement du terrain.
      J’ai de l’expérience en la matière… N’hésitez pas à me demander un devis gratuit via la rubrique Mes services.
      A bientôt de vos nouvelles
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  10. Bonjour ,nous possedons un terrain accolé à une zone urbanisée d une part et contre une propriete agricole (elevage de reine abeilles et mielerie .Le nouveau PLUi nous l a classé en zone agricole malgré notre demande de constructibilité ?Est ce a cause de cette activité agricole .Nous preparons l enquete publique ,quels elements apporter pour faire basculer la decision ?
    Merci pour vos conseils
    Cordialement
    Annick Magnolo
    PS je suis pas a pas vos conseils du glossaire :proprietaire de terrain .(tres interressant)

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne peux deviner les éléments à apporter car vous tirerez toutes les conclusions et arguments de la lecture attentive des documents du PLU intercommunal :
      – Planche de zonage sur votre secteur
      – Règlement
      – Rapport de présentation
      – PADD
      Votre lecture doit être orientée vers votre activité :
      – quel type de zonage cohérent dans l’environnement immédiat
      – l’homogénéité du zonage sur votre secteur
      – qu’est ce qui est autorisé et interdit par lerèglement
      – est ce cohérent avec les prescriptions du rapport de présentation et PADD
      – y a t il d’autres secteurs de la Commune ayant bénéficié d’un zonage plus favorable pour activité agricole
      etc….
      Vos arguments s’étofferont au fur et à mesure de la lecture des documents du PLUi.
      N’oubliez pas que le projet de PLU approuvé en Conseil municipal vous permet d’obtenir copie de tous les documents numérisés composant le PLU.
      Par ailleurs, les Personnes Publiques Associées – PPA (dont Chambre d’agriculture) ont un délai de trois mois pour rendre un avis écrit sur le projet de PLU.
      Le dossier d’enquête publique devra comporter copie de ces avis des PPA et vous avez le droit d’en obtenir les copies toujours numérisées, pour appuyer vos arguments.
      Tenez-nous informés et merci pour le compliment encourageant !
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Ne peut on pas porter plainte pour vol de patrimoine contre tous ces élus qui je pense doivent avoir du mal à se regarder dans un miroir le matin en se levant.

    1. Auteur

      Bonjour !
      Les PLUmés se sentant spoliés par la réglementation d’urbanisme prennent de l’essor dans de nombreuses Communes de Bretagne.
      Ils mettent en place des actions juridiques pour faire valoir leurs droits.
      A ce jour, pour éviter de se retrouver spolié de son terrain sans en avoir été informé, il est indispensable que tout propriétaire se tienne informé de toute procédure de modification de la réglementation d’urbanisme. C’est contraignant or, les Communes n’ont pas d’obligation d’information des propriétaires touchés par ces modifications.
      Par suite, les voies de recours sont le contrôle de légalité du service de la Préfecture et la justice via la saisine du tribunal administratif. C’est contraignant puisque cela demande des connaissances dans une matière complexe et réservée aux initiés et de l’argent pour défendre ses droits avec l’aide d’un avocat.
      Ceci pour conclure qu’en matière d’urbanisme, le droit de propriété n’est ni protégé, ni sacré, ni inviolable. C’est le nid de profondes injustices et une refonte de la Loi devrait être réfléchie pour donner plus de droits aux administrés !
      Bonne année 2018.
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. J ‘habite a environ une centaine de metres de ce terrain de jeux pour enfants qui ce situe derriere la maison du temps libre que va t’il ce passer quand nous aurons de nouvelles innondations ou va aller l’eau deja que actuellement elle s’arrete a un dizaine de metres de nos habitation aussi bien coté etangs que coté rue des catalanes c’est vraiment impensable que notre maire immagine des constructions a cet endroit qui est en plus le seul espace vert de la rive droite et impensable aussi le fait de vouloir transferer ce terrain de jeux en face ce terrain est pratiquement humide ou innondé les trois quart de l’année autant dire qu’il veut pratiquement le suprimer sans oublier aussi que ce terrain de jeux jouxte un superbe terrain de boules tres ombrager par des muriers platanes et ou va t’il le mettre ce terain .
    je demande tout simplement que ce projet de betonner encore et encore soit abandonner CORDIALEMENT M . NICLOT

    1. Auteur

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