La Zone AU – A Urbaniser dans le collimateur du Gouvernement
La zone AU ou A urbaniser est destinée à être ouverte à l’urbanisation (Article R. 151-20 du Code de l’Urbanisme). La zone AU n’est pas encore équipée en réseaux de viabilisation, mais la Commune a identifié ce secteur pour développer l’urbanisation à court, moyen ou long terme.
La zone AU se subdivise en deux zones :
1AU = à proximité des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement
2AU = distante des réseaux : voirie, eau, électricité, assainissement
La ZONE 1AU = constructible et proche des réseaux
Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement sont à proximité de la zone AU et ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.
Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
La ZONE 2AU = non constructible et distante des réseaux
Les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité voire d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone.
Son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du Plan Local d’Urbanisme.
Que reproche le Gouvernement aux zones A Urbaniser ?
Les zones AU sont surdimensionnées. Elles ne correspondent pas à l’usage des terrains ni à la réalité des projets d’aménagement envisagés. Sont souvent classées en 2AU des zones destinées à constituer des réserves foncières théoriques. De plus, les zones 2AU favorisent l’étalement urbain au détriment de l’optimisation du tissu déjà urbanisé.
La loi ALUR a dans le viseur les zones A Urbaniser = Zones 2AU
L’urbanisation de la zone 2AU sous contrôle de l’Etat
La collectivité prévoit de modifier son Plan Local d’Urbanisme pour urbaniser une zone 2AU. Elle doit produire une délibération motivée démontrant que l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zone U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction.
Autrement dit, la Commune devra prouver qu’il n’y a plus aucune possibilité de construire dans les secteurs déjà urbanisés (L 153-38 du Code de l’urbanisme).
« Lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones. »
Par conséquent, si le projet est faisable dans un secteur déjà urbanisé, le Préfet devrait s’opposer à l’ouverture à l’urbanisation pour appliquer les nouvelles dispositions de la Loi ALUR.
Aucun projet depuis 9 ans : retour à la zone naturelle
La zone 2AU n’a fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création. Elle sera considérée comme zone naturelle et ne pourra plus être ouverte à l’urbanisation sauf à engager une procédure de révision du PLU.
Prenons un exemple.
Mai 2005 : Approbation du Plan Local d’Urbanisme et classement d’une zone 2AU,
Mai 2015 (plus de 9 ans après) : aucune urbanisation n’a été menée par la Commune sur la zone 2AU, ni action d’acquisition foncière par la collectivité sur cette zone,
La Commune doit engager la révision de son Plan Local d’Urbanisme pour ouvrir la zone 2AU à l’urbanisation,
A défaut de réviser le PLU, la zone 2AU sera reclassée en zone naturelle.
Les anciennes zones A Urbaniser reclassées en zones naturelles
Si aucune modification du PLU n’a été entamée avant le 26 mars 2014, les dispositions nouvelles de la loi ALUR devront être respectées. Cette nouvelle disposition entre en vigueur à compter du 1er juillet 2015.
Toutes les modifications approuvées après cette date devront donc respecter la loi ALUR sur ce point.
Les propriétaires de terrains en zones AU
Les zones AU, anciennement promises à être constructibles un jour, ont de fortes « chances » d’être reclassées en zones naturelles et donc inconstructibles si l’ouverture à l’urbanisation n’a pas eu lieu dans les neuf ans à compter de la date d’approbation du PLU (art. 139 de la loi ALUR).
Un nouveau texte de 174 articles qui modifie notamment le régime des Zones AU – A Urbaniser.
Zone AU et révision du PLU
L’article L. 153-31 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que le PLU est révisé lorsque l’établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide également « d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier ».
L’article L. 151-41 du code de l’urbanisme est modifié pour prévoir que : « dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ».
“Le guide du propriétaire face au PLU” propose une méthode pour se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables à un terrain et organiser sa démarche de demande de modification de zonage
Notre guide est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires fonciers confrontés à l’application du PLU Plan Local d’Urbanisme. Notre méthode a fait ses preuves !
Des modèles de courriers de demandes de modification de zonage sont disponibles sous format Word.
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32 réflexions sur “Urgent de construire en zone AU !”
Chloé Sichler
Bonjour,
Je me permets de vous poser la question car personne n’arrive à me donner de réponses pour le moment:
Nous avons fait l’acquisition d’un terrain récemment qui se compose de 2 parcelles: une partie de 1000m2 en 1auj sur lequel nous allons construire notre maison (permis accepte) et une partie à l’arrière du premier de 2ha classé en 2 auj sur lequel nous voulions mettre nos chevaux.
Le PLU de notre commune concernant cette zone étant très restreint et flou, nous avons décidé avec notre architecte de déposer un CUO dans l’optique de la construction d’un abris pour nos chevaux. Celui ci a été déposé en juillet et nous venons d’avoir la réponse (février…) et c’est un refus.
Nous sommes désemparés surtout qu’il était prévu de raccorder l’ensemble au réseau de notre maison (et d’ailleurs il n’y a besoin d’aucun réseau pour cet abris au départ) donc il me semble que l’obligation de raccordement préalable n’est pas nécessaire… je ne sais pas si un recours est possible? Ou s’il faut envisager la chose autrement?
Il n’y a bien sûr aucune indication, explication, c’est un refus simple au bout de tant de mois…. La difficulté étant qu’en plus l’urbanisme fait partie d’une communauté de communes et que le maire n’est au départ pas contre notre demande mais la réponse ne lui appartient pas complètement…
Bonjours,
Étant propriétaire d’un terrain de 2500m2 en zone 1 AU, vais-je être obligé de découper la parcelle en vu d’un lotissement ou puis-je réaliser la construction de ma maison sur la parcelle totale?
J’ai fait l’acquisition d’un terrain en 2002 qui était classé en zone 2AU.
Depuis malgré 2 révision de PLU et 1 autre en cours, je constate que mon terrain ne fait toujours pas l’objet d’une révision pour passer constructible.
Pourtant des constructions ont été réalisées en périphérie de mon terrain.
Je précise que le terrain a un accès direct sur une rue et que l’assainissement est déjà présent sur mon terrain.
J’ai été dans l’opposition politique face au maire dans la période d’achat de ce terrain et je peux supposer que le maire (toujours en place) utilise cette action afin de nous mettre des bâtons dans les roues et nous faire payer notre participation politique.
Est il possible de procéder à un recours contre la mairie pour erreur manifeste ?
Si oui sous quel délai étant donné que la révision du plu en cours se terminera en 2022 mais que apparemment l’enquête publique est terminée ?
bonjour
j’ai hérité d’un oncle d’un terrain en zone 1AU, comment déterminer les droits de successions ; est-ce qu’il s’applique des droits pour terrain « constructible » ou pour terrain « agricole » ?
merci par avance de votre réponse
Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain en zone 2AUc. Lors de la donation de ma mère il était constructible mais à cette époque nous n’avions pas les moyens de construire. En 2015, avec la mise en place du P.L.U. sur la commune ce terrain a perdu sa constructibilité en passant en zone 2AU. Nous souhaitons construire notre habitation principale et nous voulons savoir comment faire modifier le P.L.U. sur cette parcelle. Ce terrain est desservi par un chemin carrossable, il est raccordable aux assainissement collectif via une installation privée existante depuis 2003 et appartenant à mon frère qui me donne son accord, de plus les compteurs d’eau potable de mes frères sont sur notre terrain et nous pouvons le raccorder au réseau électrique facilement. A trois reprises j’ai fait une demande de certificat opérationnelle d’urbanisme qui ont été négatives et j’ai envoyé trois courriers à la mairie pour demander des explications et je suis toujours sans explication. Que puis-je faire pour que notre projet puisse se réaliser. Merci pour votre attention et vos réponses
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier, vous n’expliquez pas pour quels motifs les CU sont revenus négatifs. Il y a forcément une motivation sur le CU sinon il faut intenter un recours en excès de pouvoir..
A voir avec un avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour,
Votre blog est juste exceptionnel. Quelle précision dans vos articles et réponses. Je suis admirative.
Voici notre problématique. J’ai vu une question du même type mais ce n’était pas complètement notre situation .
Nous habitons en bordure d’un espace forestier qui est passé AU1 en 2008 au PLU et confirmé sur le nouveau PLUI de 2019.
Le PLUI précise une vocation sociale à ma zone.
Cet espace est également Trame Verte et Bleue.
Nous avons un nouveau Maire depuis juin qui semble subir beaucoup de pressions pour urbaniser cette zone. L’ancien Maire aurait également commencer un accord avec un promoteur pour cela en début d’année.
Est-ce la TVB pourrait faciliter la requalification de cette zone en NS ? Faut-il une modification du PLUI pour urbaniser ou une simple décision du Maire ou du Préfet suffirait ?
Cet espace forestier est dans la continuité d’une zone protégée Natura 2000, est-ce des contraintes supplémentaires existent ?
Merci pour vos réponses par avance
Cordialement
Bonjour,
Nous avons un petit terrain en zone 1AU. La commune via un promoteur souhaite l’acquérir pour compléter un programme de lotissement déjà démarré sur les parcelles voisines. Sachant que les parcelles de terrain seront revendues environ 140€ du m2 quel prix de vente pouvons-nous proposer ? Je ne trouve aucune information à ce sujet. A savoir qu’il n’y a aucune difficulté pour viabiliser ce terrain car il est plat et les réseaux eau, électricité déjà présents sur le lotissement accolé. Nous ne souhaitons pas un prix précis bien évidemment mais une fourchette car nous sommes vraiment indécis et nous souhaitons régler cette affaire rapidement. Merci pour votre retour. Bien cordialement
Bonjour,
C’est étude de cas en fonction de la situation de votre parcelle. Le prix se négocie, il n’y a pas un barême à appliquer à autant de situations différentes qui permettent de négocier plus ou moins le prix de vente. La parcelle est-elle en bordure de voie publique? Indispensable à la réalisation de l’opération? etc…
J’achète un terrain en zone AU. Il y a deux ans les terrains en face ont été divisés en plusieurs parcelles et en voiries (voirie encore privée, je dois demander un droit de passage et de raccordement. Au passage quelle compensation financière peut légalement me demander le propriétaire, car la mairie me dit qu’il ne peuvent pas me le refuser ? ).
A la mairie toujours, on me dit que je ne peux pas construire car je dois faire au minimum 2 lots… Mais en lisant le PLU il est écrit «ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone ». Comme des lots ont déjà été créés, et que j’ai de la voirie avec les réseaux qui passent devant mon terrain, puis-je prétendre à un permis de construire pour une seule habitation avec comme motif ce fameux «ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone » ?
Bonjour,
Le passage véhicule ou réseaux publics entraîne de fait inconstructibilité de la parcelle sur la largeur du passage.
Ce préjudice subi par celui qui vous accorde le droit de passage lui accorde donc le droit à une juste compensation financière.
Il n’y a pas de barême légal applicable entre particuliers à ma connaissance. Il faut l’estimer et le négocier en concertation.
Vous êtes effectivement soumis au respect du règlement de zone applicable. Il convient de lire le règlement AU correspondant et éventuelle OAP.
Si ce projet de construction est compatible avec le projet d’aménagement de zone, je suppose en toute supposition de quelqu’un qui n’ pas lu le règlement applicable que vous pouvez faire jouer cette disposition. Toutefois, il convient avant toute chose de comprendre quels sont les motifs précis qui conduisent le Maire à vous demander de réaliser deux lots et envisager les suites à donner en disposant de tous les éléments d’information.
Avec ma compagne nous possédons un terrain qui lors de l achat était classé en zone uc. Avant la signature de l acte de vente nous avons fait réaliser un certificat d urbanisme opérationnel pour voir la faisabilité de notre projet. Ce certificat indiquait que notre projet était réalisable. Cependant il était noté dans les observations que le plui était en cours de révision depuis 2014. Au moment de la demande du certificat le plui était au stade de l enquête publique mais nous a été délivré quelques jours après la fin de l enquête publique. Notre constructeur qui travaille sur le projet vient de s apercevoir que le nouveau plui classe maintenant notre terrain en zone 1AU nous obligeant à faire une operation d ensemble. La zone concerne 4 parcelles cadastrale et aucune des personnes ne souhaitent vendre ou construire sauf nous. Du coup une operation d ensemble n est pas possible. Le maire de la commune me dit que mon certificat d urbanisme n est pas opposable car délivré après l enquête publique. Le maire a t il raison et quels peuvent être mes recours pour que malgré tout je puisse faire construire mon habitation sur mon terrain? Dans le cas où je réalise et finance une demande de permis d amenager sur les 4 parcelles (la mienne plus celle des 3 autres propriétaires) mais que malgré ce document aucune opération de desserte des parcelles ou de viabilisation n’est physiquement réalisé l’obtention du permis de construire pour une seule parcelle est il possible?
Bonjour,
Acheter sans permis de construire est très risqué. J’alerte dans mes différents guides sur les précautions à prendre et notamment se renseigner précisément sur une procédure de modification du PLU en cours au moment de l’achat. Vous êtes aujourd’hui dans l’impasse puisque la constructibilité de votre terrain est subordonnée à la réalisation d’une OAP applicable à la zone 1AU si je comprends bien sous réserve d’étude de votre dossier.
Dès lors, vous devez vous conformer à cette règlementation, et si les autres propriétaires s’opposent à l’urbanisation de la zone, vous n’êtes pas sortis de l’impasse et cela peut durer de nombreuses années.
Le fait que le CUo soit délivré après l’enquête publique est malheureusement un point négatif supplémentaire.
Vous avez tout intérêt à vous rapprocher très rapidement d’un avocat pour envisager les voies de recours :
1. Contester ce zonage AU du PLU ? Délai de recours de deux mois à compter de l’affichage et publicité de la délibération approuvant le PLU dans un journal local.
Le fait d’introduire un recours à l’encontre du PLU devant le tribunal administratif peut vous mettre en position de négocier avec le maire pour faire modifier ce zonage et sortir votre parcelle de cette zone 1AU. A étudier selon le dossier.
2. Délai de recours contre le PLU expiré ? Mettre en place une stratégie pour contester le PLU via la voie de l’exception d’illégalité. A voir avec un avocat spécialisé en urbanisme.
3. Manoeuvres dolosives des vendeurs, ou professionnels intervenus à la vente ayant l’obligation d’information? A étudier si c’est le cas et si vous avez des preuves pour faire annuler la vente?
Tout ceci nécessite étude du dossier très rapide par un professionnel afin d’anticiper la meilleure stratégie, plus rapide et plus simple. Mais la situation est clairement compliquée.
Vous pouvez aussi recourir à mes services afin d’établir une étude préalable de la situation : historique, collecte des informations et documents appplicables, mise à plat des différentes problématiques.
Je travaille en partenariat avec des avocats spécialisés en urbanisme qui peuvent ainsi se plonger directement dans les problématiques juridiques du dossier. Ce partenariat est efficace et simplifie largement la prise en charge de votre dossier.
Bonjour,
Que faut il comprendre par « au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone » ?
Concernant la zone, il s’agit bien de la zone AU ?
Imaginons que je possède un terrain en zone AU1, un permis de construire ne pourrait être délivré qu’à la seule condition d’être desservi par les réseaux ?
Si une partie des réseaux est disponible mais qu’une extension du réseau électrique nécessite une extension à la charge de la CCU, doit on considère le terrain comme desservi ?
Autre question, la réalisation des réseaux quelqu’ils soient doivent ils être réalisés par la collectivité préalablement au dépôt d’une autorisation d’urbanisme ou la réalisation des réseaux peut elle se faire dans le cadre de l’autorisation ? Ce qui sous entend que les réseaux soient indisponible au moment du dépôt de permis de construire.
Merci d’avance de votre analyse.
Bonjour,
Oui, cela semble logique, un permis de construire ne peut être délivré que si le terrain est raccordable aux différents réseaux publics.
Si une extension du réseau EDF est nécessaire, la mairie peut délivrer le permis de construire à la condition que les travaux d’extension du réseau EDF soient réalisés dans un délai déterminé. A défaut, le permis de construire ne peut être appliqué. Donc la réalisation des travaux peut se faire dans le cadre de l’autorisation, ce qui sous entend que les réseaux soient indisponibles au moment du dépôt de permis de construire. En cas de difficulté financière de la Commune de pouvoir assumer seule la réalisation de ces travaux, il y a possibilité de conclure une convention de PUP Projet Urbain Partenarial, qui permet de répartir le financement avec le constructeur.
Bonjour, nous avons appris récemment que la parcelle derrière notre maison était passée il y a plus d’un an en zone 1AUa. Nous habitons à la campagne et lorsque nous avons acheté il y a une dizaine d’années le terrain était agricole et non constructible. Nous jouissons donc d’une belle vue sur la campagne, malheureusement le préjudice de vue n’existant pas, nous sommes désemparés car nous réalisons que nous risquons de perdre ce pour quoi nous avons quitté la ville! De plus, nous n’avons jamais eu d’information sur cette modification du PLU. Il aurait fallu éplucher les journaux ou passer tous les jours à la mairie pour le savoir. Le problème est également que le terrain est en pente derrière chez nous, et que si l’on implante une maison, ou pire, un immeuble, ils auront vue plongeante sur notre terrasse. On ne perdra pas de soleil du tout du fait de l’orientation, mais la tranquillité que nous étions venus chercher sera compromise, sans parler de la perte de valeur de notre bien. Ce qui nous tracasse également, c’est qu’il y a pas mal d’animaux sauvages dans le champ derrière, qui est entouré de bosquets. Ceux-ci seront dérangés et ne viendront plus. Nous ne savons pas vers qui nous tourner, si toutefois il y a (encore) quelque chose à tenter. Merci
Bonjour,
Il vous faudrait déjà lire attentivement le règlement de zone 1AUa à récupérer auprès du service urbanisme ou sur le site internet de la Ville.
Vérifiez s’il y a une OAP Orientation d’Aménagement et de Programmation qui le complète.
Et demandez rdv avec le responsable du service urbanisme pour obtenir les réponses à vos questions.
Confirmez par la suite dans un compte rendu que vous lui envoyez par email afin de lui faire confirmer que vous avez bien compris les conséquences de ce classement de zone sur votre propriété.
Ensuite, faîtes vous conseiller sur les recours possibles. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.
En clair, cela veut dire que même si un permis de construire est conforme à la réglementation d’urbanisme, la construction doit respecter les règles du droit civil à l’égard des voisins.
Ainsi, la perte de vue, d’ensoleillement, les vues directes peuvent être des arguments pour saisir la juridiction civile.
Il y a des décisions de justice qui ont ordonné la démolition de constructions qui causaient perte d’ensoleillement à la propriété voisine alors que le permis de construire était valable et conforme à la réglementation d’urbanisme.
Gros soucis d’information du constructeur sur le sujet, j’ai rédigé un article sur le blog : démolir malgré permis de construire.
Il convient donc de constituer votre dossier pour connaître précisément vos droits, et organiser votre défense vis à vis des services de la Mairie et éventuellement du promoteur.
Ce n’est qu’un avis donné sous toute réserve d’étude de votre dossier par un avocat qui vous confirmera les pistes à suivre.
Jasmine
Chère Madame,
Nous disposons d’un terrain de 6000m2 au-dessus et au nord de la plus belle Baie du Monde, soit à « la Ciotat, en bordure et au Nord de l’autoroute A50, en zone AUH2, raccordé par ESCOTA, au réseau d’eau potable avec contrat depuis 1987. avec transfo ERDF à 20m de notre limite, pluvial sur le terrain, et mitoyen à une Zac sur sa limite Nord, avec des villas de belles qualités architecturale.
– Sur la rive opposé de cet autoroute, ( donc au Sud) existe une zac depuis plus de vingt ans de 23 lots.
Dans la zone AUH2, dans laquelle nous sommes, deux zac et 35 villas sont construites. Notre terrain, placé à « la source de vie » du pont, est « illégalement » frappé par la Loi BARNIER depuis 1995. ( notre terrain est « entre deux zac), c’est le seul « non construit » sur les 35 Villas occupant la zone AUH2.
La réponse à chaque « enquête publique » d’un agent de la Métropole,
-Vous êtes dans une zone AU, à urbaniser, l’occupation de ce secteur (photographies aériennes) ne constitues pas un espace urbanisé (présence trés espacés de construction distantes d’au moins 100 m) ( ???).
Manifestement, cet Agent, fait » tout » pour entraver notre projet.
Aujourd’hui, ne pouvant plus » défendre » l’illégalité de l’application de la Loi Barnier, il prévoit, au prochain PLU, d’appliquer une zone Nh, sur 1kms 300, au Nord de notre terrain, et, descendre le long de la route, en surplombant 78 villas construite en bordure, plus notre zone AUH2, avec ses 35 villas, pour » atteindre ….enfin !!! » le seul terrain non construit, en bordure de l’autoroute, sur les 78 existants, et remplacer ainsi, la loi Barnier par la zone inconstructible ….Nh !
Nous sommes chère Jasmine, deux propriétaires dans l’indivision de cette parcelle de 6000m2, soit deux couples totalisant à eux quatre plus de trois siècles, avec 16 enfants et petits enfants dans notre sillage, qui auraient bien besoin du fruit de la vente d’un tel terrain!!!
Toutes mes félicitations, pour les » succés » avec lesquels vous pilotez, votre guide !
merci 1000 et une ..;fois !
–
Cher Monsieur,
Merci infiniment pour votre message, cela fait plaisir et me fait garder foi dans ce que je fais au quotidien ! 🙂
Seul un agent administratif ne peut entraver votre projet, le zonage est étudié par un bureau d’études en concertation avec les personnes publiques associées (Préfet notamment).
Il conviendrait de procéder par étape et de vous faire confirmer par écrit les projets sur votre parcelle afin de disposer des justifications urbanistiques.
Cela vous permettra le cas échéant de contre argumenter, trouver des compromis, négocier…
Un premier courrier recommandé exposant la situation et vos projets, puis l’étude des arguments émis en retour.
Suite à cela, je ne peux que vous conseiller de vous faire assister dans vos démarches, afin de disposer du point de vue d’un expert sur le fond de votre dossier.
Le zonage d’un terrain s’apprécie en fonction de ses caractéristiques propres. Il faut donc mener l’étude de sa situation au regard des contraintes d’urbanisme.
Pou en avoir une liste exhaustive, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction. Vous disposerez d’éléments essentiels pour la suite de vos démarches.
Bien à vous
Jasmine
bonjour ,
nous avions un terrain de 4800 m2 sur lequel nous avons construit une maison en 2013 .
en 2017 nous avons parcelise le terrain pour vendre la maison avec 3000m2 . il nous reste donc une parcelle de 1800 m2 . il y a l’électricité qui arrive au terrain, la commune en tirant les réseaux d’eau de ville à amener la canalisation et donc leau à notre portail . et le réseau d’eau usées est à 200 mètres. le terrain à traverser , pour amener ce réseau , appartient à la commune et n est pas construit .
l’ensemble de ce terrain et notre parcelle sont en zone 2AU .
nous souhaiterions construire une maison sur notre parcelle pour revenir dans la région. existe t’il une possibilité de le rendre constructible ?
je vous remercie par avance de votre réponse.
Cdlt
Bonjour
Je propose par ailleurs mes services pour faire une étude préalable sur de telles questions. Cette étude permet de mettre à plat la situation du terrain au regard du PLU, de déceler les points forts mais aussi les points faibles et de tirer les conclusions sur les démarches administratives à mener. En effet, sans étude du dossier, il n’est pas possible de répondre à une question précise de manière générale.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Je suis l’heureuse héritiaire d’un terrain de 2000m2 sur la commune d’ustaritz (64).
Mon terrain (une seule et même parcelle) est divisé en deux zones : une en UC et une en 1AU.
Autour nous sommes entre des parcelles UC déjà construites et des partielles 1AU. les différentes parcelles qui sont en 1AU définissent un « ensemble groupé »
Le PLU, en révision, prévoit de passer la partie de la parcelle 1AU en zone agricole. Et si cela n’est pas accepté elle restera en 1AU.
A ce jour, la mairie m’explique que pour bâtir sur mon terrain en 1AU il faut que l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines aussi en 1AU construisent « le même type de construction » que moi.
Est il possible d’avoir une solution pour pouvoir bâtir ma maison sur ce côté de parcelle ?
Merci pour votre aide
Elodie
Bonjour !
Cela nécessiterait l’étude concrète de votre dossier pour analyser les meilleurs démarches à mener et notamment contester un zonage agricole qui à priori, ne semble pas fondé dans les faits et donc pas fondé en Droit.
Il convient par ailleurs d’analyser le règlement de zone 1AU applicable à vos terrains, pour envisager les solutions possibles.
Si le PLU est en révision, je ne peux que vous conseiller de vous faire conseiller bien en amont pour négocier et obtenir ou maintenir le zonage le plus favorable pour vous.
Je suis souvent sollicitée par mes clients un peu « tard » dans la procédure, ce qui est bien dommage dans certaines situations où les propriétaires se sont eux-mêmes tirés une balle dans le pied en attendant passivement que la Mairie propose les solutions pour réaliser leurs projets.
Or, la Mairie élabore son PLU révisé sous une série de contraintes législatives, en fonction de ses capacités d’aménagement, qui plus est en association avec les personnes publiques associées. L’intérêt individuel est perdu dans ces méandres de complications, et n’est quasiment jamais pris en considération.
J’interviens régulièrement sur ce type de dossier, si vous souhaitez faire appel à mes services, il suffit de faire une demande de devis gratuit dans la rubrique Mes services.
A bientôt de vos nouvelles
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Je me permet de vous solliciter car mon terrain est en zone 2AU mais cependant il touche ma parcelle qui elle est en zone UC . ais-je le droit d’utiliser les réseaux de la zone UC pour rendre constructible mon terrain en zone 2AU ?
Bonjour Laurent !
Cela nécessite l’étude de votre dossier. Quelle superficie de la zone 2AU ? Quel potentiel de logements supplémentaires ? Quelle capacité des réseaux publics pour accueillir de nouveaux logements ? EDF, EAU potable, assainissement ?
Les réseaux sont publics, si les conditions techniques sont remplies, tout usager peut s’y raccorder. A voir en fonction des caractéristiques propres à votre dossier, et développer les arguments pour demander la modification du zonage 2AU.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Nous nous permettons de solliciter votre expertise au sujet du classement d’un terrain (2 ha 37), situé à quelques centaines de mètres de chez nous.
Dans votre article « Urgent de construire en zone AU », vous indiquez qu’une zone 2AU n’ayant fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création est considérée comme zone naturelle.
Dans notre cas, le PLU date du 09/07/2007. Le terrain en question a été acheté par la mairie le 08/07/2016. Lors de cet achat, le terrain était classé en 2AUA, mais nous ne savons pas encore si ce classement date de ce PLU ou du POS précédent.
Questions :
1/ si c’est lors de PLU du 09/07/2007 que le terrain a été classé en 2AUA, est-ce-que (à 1 jour près) l’acquisition par la mairie le 08/07/2016 constitue une acquisition foncière qui ne permet pas de considérer le terrain comme zone naturelle ?
Si c’est le cas, est-ce qu’un nouveau délai de 9 ans commence à courir au 08/07/2016 ? Ou un autre délai ?
2/ si le terrain était déjà en 2AUA avant le PLU de 2007, est-ce que le terrain aurait dû être reclassé en zone naturelle à la date d’achat par la mairie ?
3/ la mairie a engagé une modification du PLU en août 2016 pour classer le terrain en 1AUA. Après enquête publique, le conseil municipal a approuvé cette modification le 20/07/2017.
Toutefois avec les autres riverains, nous nous sommes mobilisés contre ce projet (sur la forme et sur le fond) dès l’enquête publique et après la délibération du conseil municipal.
Finalement, le 05/04/2018 le conseil municipal a décidé d’abroger sa décision du 20/07/2017 (suite à l’intervention de la préfecture saisie par nous par recours hiérarchique) ; le terrain est revenu, selon la mairie, à un classement 2AUA.
Cette dernière décision a-t-elle une incidence sur le classement du terrain et sur les délais ?
Nous avons donc remporté une première bataille contre la mairie, mais une révision générale du PLU étant en cours, le sujet risque de revenir d’actualité.
Bonjour Christine !
J’ai du mal à comprendre vos questions ! 🙁 Je dirais sous toutes réserves de vérifications des éléments propres au dossier :
1/ Ecrivez un courrier recommandé à la Mairie pour savoir de quand date le classement évoqué, et demandez copie des documents administratifs justificatifs.
Je regrette mais je ne comprends pas cette question.
2/ En 2007, les dispositions sur les zones 2AU n’étaient pas en vigueur
3/ Si le Maire retire sa délibération approuvant modification du PLU, il doit appliquer le PLU immédiatement antérieur. C’est une réponse très grossière car les spécificités des procédures ne permettent pas de répondre à ce type de question très pointue sur un blog.
Pour vous mobiliser efficacement, et vu la complexité de la situation, je vous conseillerai d’organiser votre défense par la création d’une association LOI 1901.
Cela vous permettra de mutualiser les frais éventuels de recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Analyser une telle situation relève d’une consultation juridique sur dossier. Comme vous le dites justement, votre problème de changement de zone (dont je n’ai pas saisi les tenants et aboutissants), risque fort de repointer le bout de son nez plus étayé et juridiquement encadré. Il faudra donc disposer d’un dossier clair, précis et juridiquement argumenté.
Désolée de ne pouvoir plus vous renseigner, les limites aux questions réponses sur ce blog se posent lorsque la frontière entre question et consultation sur dossier est franchie…
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour ,
j aimerai savoir l avenir d un terrain classé zone 2 A U .
il y a t il un espoir proche pour que ce terrain soit constructible .
merci
cordialement
Bonjour !
Cela nécessite l’étude de l’environnement du terrain ou un médium pourrait répondre à la question ! 😉
Renseignez-vous déjà en Mairie pour connaître les projets d’urbanisation alentour et la viabilisation possible de la zone où est situé le terrain.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
J’ai pris connaissance de votre site, je vous suis très reconnaissante d’avoir mise à disposition ces informations précieuses pour un grand nombres d’entre nous.
Je me permets de prendre contact avec vous car aujourd’hui nous sommes perdu.
Le grand-père de mon conjoint souhaite lui donner un terrain qui se trouve dans une zone AUba3, celui -ci est âgé malgré de nombreuses démarches aucune n’a abouti. Nous nous sommes âgé de 23 et 25 ans et nous n’y comprenons malheureusement pas grands chose, sans cette opportunité nous resterons en location. C’est la raison pour laquelle je me permets de prendre contact avec vous afin de trouver une solution.
Ce matin même nous nous sommes rendu voir la responsable urbaniste de la commune qui nous demande de faire un courrier de mise en constructibilité d’une partie ou de la totalité de la parcelle en argumentant notre demande, malheureusement notre manque de connaissance nous fait défaut.
En effet comme vous pourrez le constater sur le plan joint le terrain est desservi par une route communal est équipé en matière d’assainissement, eau potable de voirie sauf l’électricité nous sommes en train de voir avec ERDF aussi il est bordé d’une maison à 13metrès exactement du terrain qu’il souhaiterait nous céder. Le motif sur le certificat d’urbanisme est « considérant le terrain situé zone AUba3 du PLU, zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, à vocation principale d’habitat, dans laquelle les construction ne sont admises que dans le cadre d’opérations d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur ou des surfaces inférieur d’un seul tenant. Considérant que le projet d’une maison individuelle ne constitue pas une opération d’ensemble et qui contrevient au disposition de l’article AUb2 du Plu précité ».
Nous ne savons plus que faire appart ce courrier qui nous décontenance car nous ne possédons pas les arguments nécessaire, je me tourne vers vous en dernier recours pour trouver une aide.
Ce C.U opérationnel doit vous informer officiellement sur la faisabilité d’un projet, la présence des réseaux publics et la future réalisation de réseaux publics dans l’environnement. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme. Donc, conservez le soigneusement.
Ensuite, vous faîtes état de tous les arguments à développer dans votre question, pour faire la demande de déclassement en zone constructible. Reprenez point par point, à quelle distance se situe tous les réseaux publics de votre terrain, et où se situe la voie d’accès. En vous aidant de ce qui est inscrit au C.U.
Joignez le plan de cadastre. Envoyez votre courrier recommandé comme vous le conseille la personne de l’urbanisme, et vous verrez quelle réponse écrite vous est apportée.
Peut-être qu’une modification du PLU est en cours ou à venir. C’est le moment de vous manifester.
1/ Rédigez un courrier argumenté sur les éléments objectifs de constructibilité immédiate : 1/ Présence des réseaux publics 2/ Que dit le C.U 3/ L’accès direct à la voie publique.
2/ Demandez si une procédure de modification ou révision du PLU est engagée. Si oui, quel est le calendrier et prochaine étape.
Revenez vers nous et tenez nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
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32 réflexions sur “Urgent de construire en zone AU !”
Bonjour,
Je me permets de vous poser la question car personne n’arrive à me donner de réponses pour le moment:
Nous avons fait l’acquisition d’un terrain récemment qui se compose de 2 parcelles: une partie de 1000m2 en 1auj sur lequel nous allons construire notre maison (permis accepte) et une partie à l’arrière du premier de 2ha classé en 2 auj sur lequel nous voulions mettre nos chevaux.
Le PLU de notre commune concernant cette zone étant très restreint et flou, nous avons décidé avec notre architecte de déposer un CUO dans l’optique de la construction d’un abris pour nos chevaux. Celui ci a été déposé en juillet et nous venons d’avoir la réponse (février…) et c’est un refus.
Nous sommes désemparés surtout qu’il était prévu de raccorder l’ensemble au réseau de notre maison (et d’ailleurs il n’y a besoin d’aucun réseau pour cet abris au départ) donc il me semble que l’obligation de raccordement préalable n’est pas nécessaire… je ne sais pas si un recours est possible? Ou s’il faut envisager la chose autrement?
Il n’y a bien sûr aucune indication, explication, c’est un refus simple au bout de tant de mois…. La difficulté étant qu’en plus l’urbanisme fait partie d’une communauté de communes et que le maire n’est au départ pas contre notre demande mais la réponse ne lui appartient pas complètement…
Merci d’avance pour la réponse!
Bonjours,
Étant propriétaire d’un terrain de 2500m2 en zone 1 AU, vais-je être obligé de découper la parcelle en vu d’un lotissement ou puis-je réaliser la construction de ma maison sur la parcelle totale?
Bonjour
J’ai fait l’acquisition d’un terrain en 2002 qui était classé en zone 2AU.
Depuis malgré 2 révision de PLU et 1 autre en cours, je constate que mon terrain ne fait toujours pas l’objet d’une révision pour passer constructible.
Pourtant des constructions ont été réalisées en périphérie de mon terrain.
Je précise que le terrain a un accès direct sur une rue et que l’assainissement est déjà présent sur mon terrain.
J’ai été dans l’opposition politique face au maire dans la période d’achat de ce terrain et je peux supposer que le maire (toujours en place) utilise cette action afin de nous mettre des bâtons dans les roues et nous faire payer notre participation politique.
Est il possible de procéder à un recours contre la mairie pour erreur manifeste ?
Si oui sous quel délai étant donné que la révision du plu en cours se terminera en 2022 mais que apparemment l’enquête publique est terminée ?
Merci par avance
bonjour
j’ai hérité d’un oncle d’un terrain en zone 1AU, comment déterminer les droits de successions ; est-ce qu’il s’applique des droits pour terrain « constructible » ou pour terrain « agricole » ?
merci par avance de votre réponse
Bonjour, nous sommes propriétaires d’un terrain en zone 2AUc. Lors de la donation de ma mère il était constructible mais à cette époque nous n’avions pas les moyens de construire. En 2015, avec la mise en place du P.L.U. sur la commune ce terrain a perdu sa constructibilité en passant en zone 2AU. Nous souhaitons construire notre habitation principale et nous voulons savoir comment faire modifier le P.L.U. sur cette parcelle. Ce terrain est desservi par un chemin carrossable, il est raccordable aux assainissement collectif via une installation privée existante depuis 2003 et appartenant à mon frère qui me donne son accord, de plus les compteurs d’eau potable de mes frères sont sur notre terrain et nous pouvons le raccorder au réseau électrique facilement. A trois reprises j’ai fait une demande de certificat opérationnelle d’urbanisme qui ont été négatives et j’ai envoyé trois courriers à la mairie pour demander des explications et je suis toujours sans explication. Que puis-je faire pour que notre projet puisse se réaliser. Merci pour votre attention et vos réponses
Bonjour,
Cela nécessite étude du dossier, vous n’expliquez pas pour quels motifs les CU sont revenus négatifs. Il y a forcément une motivation sur le CU sinon il faut intenter un recours en excès de pouvoir..
A voir avec un avocat spécialisé en urbanisme.
Bonjour,
Votre blog est juste exceptionnel. Quelle précision dans vos articles et réponses. Je suis admirative.
Voici notre problématique. J’ai vu une question du même type mais ce n’était pas complètement notre situation .
Nous habitons en bordure d’un espace forestier qui est passé AU1 en 2008 au PLU et confirmé sur le nouveau PLUI de 2019.
Le PLUI précise une vocation sociale à ma zone.
Cet espace est également Trame Verte et Bleue.
Nous avons un nouveau Maire depuis juin qui semble subir beaucoup de pressions pour urbaniser cette zone. L’ancien Maire aurait également commencer un accord avec un promoteur pour cela en début d’année.
Est-ce la TVB pourrait faciliter la requalification de cette zone en NS ? Faut-il une modification du PLUI pour urbaniser ou une simple décision du Maire ou du Préfet suffirait ?
Cet espace forestier est dans la continuité d’une zone protégée Natura 2000, est-ce des contraintes supplémentaires existent ?
Merci pour vos réponses par avance
Cordialement
Bonjour,
Nous avons un petit terrain en zone 1AU. La commune via un promoteur souhaite l’acquérir pour compléter un programme de lotissement déjà démarré sur les parcelles voisines. Sachant que les parcelles de terrain seront revendues environ 140€ du m2 quel prix de vente pouvons-nous proposer ? Je ne trouve aucune information à ce sujet. A savoir qu’il n’y a aucune difficulté pour viabiliser ce terrain car il est plat et les réseaux eau, électricité déjà présents sur le lotissement accolé. Nous ne souhaitons pas un prix précis bien évidemment mais une fourchette car nous sommes vraiment indécis et nous souhaitons régler cette affaire rapidement. Merci pour votre retour. Bien cordialement
Bonjour,
C’est étude de cas en fonction de la situation de votre parcelle. Le prix se négocie, il n’y a pas un barême à appliquer à autant de situations différentes qui permettent de négocier plus ou moins le prix de vente. La parcelle est-elle en bordure de voie publique? Indispensable à la réalisation de l’opération? etc…
Bonjour,
J’achète un terrain en zone AU. Il y a deux ans les terrains en face ont été divisés en plusieurs parcelles et en voiries (voirie encore privée, je dois demander un droit de passage et de raccordement. Au passage quelle compensation financière peut légalement me demander le propriétaire, car la mairie me dit qu’il ne peuvent pas me le refuser ? ).
A la mairie toujours, on me dit que je ne peux pas construire car je dois faire au minimum 2 lots… Mais en lisant le PLU il est écrit «ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone ». Comme des lots ont déjà été créés, et que j’ai de la voirie avec les réseaux qui passent devant mon terrain, puis-je prétendre à un permis de construire pour une seule habitation avec comme motif ce fameux «ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone » ?
D’avance un grand merci pour votre réponse
Bonjour,
Le passage véhicule ou réseaux publics entraîne de fait inconstructibilité de la parcelle sur la largeur du passage.
Ce préjudice subi par celui qui vous accorde le droit de passage lui accorde donc le droit à une juste compensation financière.
Il n’y a pas de barême légal applicable entre particuliers à ma connaissance. Il faut l’estimer et le négocier en concertation.
Vous êtes effectivement soumis au respect du règlement de zone applicable. Il convient de lire le règlement AU correspondant et éventuelle OAP.
Si ce projet de construction est compatible avec le projet d’aménagement de zone, je suppose en toute supposition de quelqu’un qui n’ pas lu le règlement applicable que vous pouvez faire jouer cette disposition. Toutefois, il convient avant toute chose de comprendre quels sont les motifs précis qui conduisent le Maire à vous demander de réaliser deux lots et envisager les suites à donner en disposant de tous les éléments d’information.
Bonjour,
Avec ma compagne nous possédons un terrain qui lors de l achat était classé en zone uc. Avant la signature de l acte de vente nous avons fait réaliser un certificat d urbanisme opérationnel pour voir la faisabilité de notre projet. Ce certificat indiquait que notre projet était réalisable. Cependant il était noté dans les observations que le plui était en cours de révision depuis 2014. Au moment de la demande du certificat le plui était au stade de l enquête publique mais nous a été délivré quelques jours après la fin de l enquête publique. Notre constructeur qui travaille sur le projet vient de s apercevoir que le nouveau plui classe maintenant notre terrain en zone 1AU nous obligeant à faire une operation d ensemble. La zone concerne 4 parcelles cadastrale et aucune des personnes ne souhaitent vendre ou construire sauf nous. Du coup une operation d ensemble n est pas possible. Le maire de la commune me dit que mon certificat d urbanisme n est pas opposable car délivré après l enquête publique. Le maire a t il raison et quels peuvent être mes recours pour que malgré tout je puisse faire construire mon habitation sur mon terrain? Dans le cas où je réalise et finance une demande de permis d amenager sur les 4 parcelles (la mienne plus celle des 3 autres propriétaires) mais que malgré ce document aucune opération de desserte des parcelles ou de viabilisation n’est physiquement réalisé l’obtention du permis de construire pour une seule parcelle est il possible?
En vous remerciant par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Acheter sans permis de construire est très risqué. J’alerte dans mes différents guides sur les précautions à prendre et notamment se renseigner précisément sur une procédure de modification du PLU en cours au moment de l’achat. Vous êtes aujourd’hui dans l’impasse puisque la constructibilité de votre terrain est subordonnée à la réalisation d’une OAP applicable à la zone 1AU si je comprends bien sous réserve d’étude de votre dossier.
Dès lors, vous devez vous conformer à cette règlementation, et si les autres propriétaires s’opposent à l’urbanisation de la zone, vous n’êtes pas sortis de l’impasse et cela peut durer de nombreuses années.
Le fait que le CUo soit délivré après l’enquête publique est malheureusement un point négatif supplémentaire.
Vous avez tout intérêt à vous rapprocher très rapidement d’un avocat pour envisager les voies de recours :
1. Contester ce zonage AU du PLU ? Délai de recours de deux mois à compter de l’affichage et publicité de la délibération approuvant le PLU dans un journal local.
Le fait d’introduire un recours à l’encontre du PLU devant le tribunal administratif peut vous mettre en position de négocier avec le maire pour faire modifier ce zonage et sortir votre parcelle de cette zone 1AU. A étudier selon le dossier.
2. Délai de recours contre le PLU expiré ? Mettre en place une stratégie pour contester le PLU via la voie de l’exception d’illégalité. A voir avec un avocat spécialisé en urbanisme.
3. Manoeuvres dolosives des vendeurs, ou professionnels intervenus à la vente ayant l’obligation d’information? A étudier si c’est le cas et si vous avez des preuves pour faire annuler la vente?
Tout ceci nécessite étude du dossier très rapide par un professionnel afin d’anticiper la meilleure stratégie, plus rapide et plus simple. Mais la situation est clairement compliquée.
Vous pouvez aussi recourir à mes services afin d’établir une étude préalable de la situation : historique, collecte des informations et documents appplicables, mise à plat des différentes problématiques.
Je travaille en partenariat avec des avocats spécialisés en urbanisme qui peuvent ainsi se plonger directement dans les problématiques juridiques du dossier. Ce partenariat est efficace et simplifie largement la prise en charge de votre dossier.
Bonjour,
Que faut il comprendre par « au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone » ?
Concernant la zone, il s’agit bien de la zone AU ?
Imaginons que je possède un terrain en zone AU1, un permis de construire ne pourrait être délivré qu’à la seule condition d’être desservi par les réseaux ?
Si une partie des réseaux est disponible mais qu’une extension du réseau électrique nécessite une extension à la charge de la CCU, doit on considère le terrain comme desservi ?
Autre question, la réalisation des réseaux quelqu’ils soient doivent ils être réalisés par la collectivité préalablement au dépôt d’une autorisation d’urbanisme ou la réalisation des réseaux peut elle se faire dans le cadre de l’autorisation ? Ce qui sous entend que les réseaux soient indisponible au moment du dépôt de permis de construire.
Merci d’avance de votre analyse.
Bonjour,
Oui, cela semble logique, un permis de construire ne peut être délivré que si le terrain est raccordable aux différents réseaux publics.
Si une extension du réseau EDF est nécessaire, la mairie peut délivrer le permis de construire à la condition que les travaux d’extension du réseau EDF soient réalisés dans un délai déterminé. A défaut, le permis de construire ne peut être appliqué. Donc la réalisation des travaux peut se faire dans le cadre de l’autorisation, ce qui sous entend que les réseaux soient indisponibles au moment du dépôt de permis de construire. En cas de difficulté financière de la Commune de pouvoir assumer seule la réalisation de ces travaux, il y a possibilité de conclure une convention de PUP Projet Urbain Partenarial, qui permet de répartir le financement avec le constructeur.
Bonjour, nous avons appris récemment que la parcelle derrière notre maison était passée il y a plus d’un an en zone 1AUa. Nous habitons à la campagne et lorsque nous avons acheté il y a une dizaine d’années le terrain était agricole et non constructible. Nous jouissons donc d’une belle vue sur la campagne, malheureusement le préjudice de vue n’existant pas, nous sommes désemparés car nous réalisons que nous risquons de perdre ce pour quoi nous avons quitté la ville! De plus, nous n’avons jamais eu d’information sur cette modification du PLU. Il aurait fallu éplucher les journaux ou passer tous les jours à la mairie pour le savoir. Le problème est également que le terrain est en pente derrière chez nous, et que si l’on implante une maison, ou pire, un immeuble, ils auront vue plongeante sur notre terrasse. On ne perdra pas de soleil du tout du fait de l’orientation, mais la tranquillité que nous étions venus chercher sera compromise, sans parler de la perte de valeur de notre bien. Ce qui nous tracasse également, c’est qu’il y a pas mal d’animaux sauvages dans le champ derrière, qui est entouré de bosquets. Ceux-ci seront dérangés et ne viendront plus. Nous ne savons pas vers qui nous tourner, si toutefois il y a (encore) quelque chose à tenter. Merci
Bonjour,
Il vous faudrait déjà lire attentivement le règlement de zone 1AUa à récupérer auprès du service urbanisme ou sur le site internet de la Ville.
Vérifiez s’il y a une OAP Orientation d’Aménagement et de Programmation qui le complète.
Et demandez rdv avec le responsable du service urbanisme pour obtenir les réponses à vos questions.
Confirmez par la suite dans un compte rendu que vous lui envoyez par email afin de lui faire confirmer que vous avez bien compris les conséquences de ce classement de zone sur votre propriété.
Ensuite, faîtes vous conseiller sur les recours possibles.
Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.
En clair, cela veut dire que même si un permis de construire est conforme à la réglementation d’urbanisme, la construction doit respecter les règles du droit civil à l’égard des voisins.
Ainsi, la perte de vue, d’ensoleillement, les vues directes peuvent être des arguments pour saisir la juridiction civile.
Il y a des décisions de justice qui ont ordonné la démolition de constructions qui causaient perte d’ensoleillement à la propriété voisine alors que le permis de construire était valable et conforme à la réglementation d’urbanisme.
Gros soucis d’information du constructeur sur le sujet, j’ai rédigé un article sur le blog : démolir malgré permis de construire.
Il convient donc de constituer votre dossier pour connaître précisément vos droits, et organiser votre défense vis à vis des services de la Mairie et éventuellement du promoteur.
Ce n’est qu’un avis donné sous toute réserve d’étude de votre dossier par un avocat qui vous confirmera les pistes à suivre.
Jasmine
Merci beaucoup pour votre réponse. J’ai RDV avec le maire la semaine prochaine. J’espère obtenir des réponses concrètes.
Chère Madame,
Nous disposons d’un terrain de 6000m2 au-dessus et au nord de la plus belle Baie du Monde, soit à « la Ciotat, en bordure et au Nord de l’autoroute A50, en zone AUH2, raccordé par ESCOTA, au réseau d’eau potable avec contrat depuis 1987. avec transfo ERDF à 20m de notre limite, pluvial sur le terrain, et mitoyen à une Zac sur sa limite Nord, avec des villas de belles qualités architecturale.
– Sur la rive opposé de cet autoroute, ( donc au Sud) existe une zac depuis plus de vingt ans de 23 lots.
Dans la zone AUH2, dans laquelle nous sommes, deux zac et 35 villas sont construites. Notre terrain, placé à « la source de vie » du pont, est « illégalement » frappé par la Loi BARNIER depuis 1995. ( notre terrain est « entre deux zac), c’est le seul « non construit » sur les 35 Villas occupant la zone AUH2.
La réponse à chaque « enquête publique » d’un agent de la Métropole,
-Vous êtes dans une zone AU, à urbaniser, l’occupation de ce secteur (photographies aériennes) ne constitues pas un espace urbanisé (présence trés espacés de construction distantes d’au moins 100 m) ( ???).
Manifestement, cet Agent, fait » tout » pour entraver notre projet.
Aujourd’hui, ne pouvant plus » défendre » l’illégalité de l’application de la Loi Barnier, il prévoit, au prochain PLU, d’appliquer une zone Nh, sur 1kms 300, au Nord de notre terrain, et, descendre le long de la route, en surplombant 78 villas construite en bordure, plus notre zone AUH2, avec ses 35 villas, pour » atteindre ….enfin !!! » le seul terrain non construit, en bordure de l’autoroute, sur les 78 existants, et remplacer ainsi, la loi Barnier par la zone inconstructible ….Nh !
Nous sommes chère Jasmine, deux propriétaires dans l’indivision de cette parcelle de 6000m2, soit deux couples totalisant à eux quatre plus de trois siècles, avec 16 enfants et petits enfants dans notre sillage, qui auraient bien besoin du fruit de la vente d’un tel terrain!!!
Toutes mes félicitations, pour les » succés » avec lesquels vous pilotez, votre guide !
merci 1000 et une ..;fois !
–
Cher Monsieur,
Merci infiniment pour votre message, cela fait plaisir et me fait garder foi dans ce que je fais au quotidien ! 🙂
Seul un agent administratif ne peut entraver votre projet, le zonage est étudié par un bureau d’études en concertation avec les personnes publiques associées (Préfet notamment).
Il conviendrait de procéder par étape et de vous faire confirmer par écrit les projets sur votre parcelle afin de disposer des justifications urbanistiques.
Cela vous permettra le cas échéant de contre argumenter, trouver des compromis, négocier…
Un premier courrier recommandé exposant la situation et vos projets, puis l’étude des arguments émis en retour.
Suite à cela, je ne peux que vous conseiller de vous faire assister dans vos démarches, afin de disposer du point de vue d’un expert sur le fond de votre dossier.
Le zonage d’un terrain s’apprécie en fonction de ses caractéristiques propres. Il faut donc mener l’étude de sa situation au regard des contraintes d’urbanisme.
Pou en avoir une liste exhaustive, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour un projet fictif de construction. Vous disposerez d’éléments essentiels pour la suite de vos démarches.
Bien à vous
Jasmine
bonjour ,
nous avions un terrain de 4800 m2 sur lequel nous avons construit une maison en 2013 .
en 2017 nous avons parcelise le terrain pour vendre la maison avec 3000m2 . il nous reste donc une parcelle de 1800 m2 . il y a l’électricité qui arrive au terrain, la commune en tirant les réseaux d’eau de ville à amener la canalisation et donc leau à notre portail . et le réseau d’eau usées est à 200 mètres. le terrain à traverser , pour amener ce réseau , appartient à la commune et n est pas construit .
l’ensemble de ce terrain et notre parcelle sont en zone 2AU .
nous souhaiterions construire une maison sur notre parcelle pour revenir dans la région. existe t’il une possibilité de le rendre constructible ?
je vous remercie par avance de votre réponse.
Cdlt
Bonjour
Je propose par ailleurs mes services pour faire une étude préalable sur de telles questions. Cette étude permet de mettre à plat la situation du terrain au regard du PLU, de déceler les points forts mais aussi les points faibles et de tirer les conclusions sur les démarches administratives à mener. En effet, sans étude du dossier, il n’est pas possible de répondre à une question précise de manière générale.
Tenez-nous informés
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je suis l’heureuse héritiaire d’un terrain de 2000m2 sur la commune d’ustaritz (64).
Mon terrain (une seule et même parcelle) est divisé en deux zones : une en UC et une en 1AU.
Autour nous sommes entre des parcelles UC déjà construites et des partielles 1AU. les différentes parcelles qui sont en 1AU définissent un « ensemble groupé »
Le PLU, en révision, prévoit de passer la partie de la parcelle 1AU en zone agricole. Et si cela n’est pas accepté elle restera en 1AU.
A ce jour, la mairie m’explique que pour bâtir sur mon terrain en 1AU il faut que l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines aussi en 1AU construisent « le même type de construction » que moi.
Est il possible d’avoir une solution pour pouvoir bâtir ma maison sur ce côté de parcelle ?
Merci pour votre aide
Elodie
Bonjour !
Cela nécessiterait l’étude concrète de votre dossier pour analyser les meilleurs démarches à mener et notamment contester un zonage agricole qui à priori, ne semble pas fondé dans les faits et donc pas fondé en Droit.
Il convient par ailleurs d’analyser le règlement de zone 1AU applicable à vos terrains, pour envisager les solutions possibles.
Si le PLU est en révision, je ne peux que vous conseiller de vous faire conseiller bien en amont pour négocier et obtenir ou maintenir le zonage le plus favorable pour vous.
Je suis souvent sollicitée par mes clients un peu « tard » dans la procédure, ce qui est bien dommage dans certaines situations où les propriétaires se sont eux-mêmes tirés une balle dans le pied en attendant passivement que la Mairie propose les solutions pour réaliser leurs projets.
Or, la Mairie élabore son PLU révisé sous une série de contraintes législatives, en fonction de ses capacités d’aménagement, qui plus est en association avec les personnes publiques associées. L’intérêt individuel est perdu dans ces méandres de complications, et n’est quasiment jamais pris en considération.
J’interviens régulièrement sur ce type de dossier, si vous souhaitez faire appel à mes services, il suffit de faire une demande de devis gratuit dans la rubrique Mes services.
A bientôt de vos nouvelles
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Je me permet de vous solliciter car mon terrain est en zone 2AU mais cependant il touche ma parcelle qui elle est en zone UC . ais-je le droit d’utiliser les réseaux de la zone UC pour rendre constructible mon terrain en zone 2AU ?
Je vous remercie par avance.
Laurent
Bonjour Laurent !
Cela nécessite l’étude de votre dossier. Quelle superficie de la zone 2AU ? Quel potentiel de logements supplémentaires ? Quelle capacité des réseaux publics pour accueillir de nouveaux logements ? EDF, EAU potable, assainissement ?
Les réseaux sont publics, si les conditions techniques sont remplies, tout usager peut s’y raccorder. A voir en fonction des caractéristiques propres à votre dossier, et développer les arguments pour demander la modification du zonage 2AU.
A bientôt
Jasmine – Droit sur terrain
Bonjour,
Nous nous permettons de solliciter votre expertise au sujet du classement d’un terrain (2 ha 37), situé à quelques centaines de mètres de chez nous.
Dans votre article « Urgent de construire en zone AU », vous indiquez qu’une zone 2AU n’ayant fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de neuf ans depuis sa création est considérée comme zone naturelle.
Dans notre cas, le PLU date du 09/07/2007. Le terrain en question a été acheté par la mairie le 08/07/2016. Lors de cet achat, le terrain était classé en 2AUA, mais nous ne savons pas encore si ce classement date de ce PLU ou du POS précédent.
Questions :
1/ si c’est lors de PLU du 09/07/2007 que le terrain a été classé en 2AUA, est-ce-que (à 1 jour près) l’acquisition par la mairie le 08/07/2016 constitue une acquisition foncière qui ne permet pas de considérer le terrain comme zone naturelle ?
Si c’est le cas, est-ce qu’un nouveau délai de 9 ans commence à courir au 08/07/2016 ? Ou un autre délai ?
2/ si le terrain était déjà en 2AUA avant le PLU de 2007, est-ce que le terrain aurait dû être reclassé en zone naturelle à la date d’achat par la mairie ?
3/ la mairie a engagé une modification du PLU en août 2016 pour classer le terrain en 1AUA. Après enquête publique, le conseil municipal a approuvé cette modification le 20/07/2017.
Toutefois avec les autres riverains, nous nous sommes mobilisés contre ce projet (sur la forme et sur le fond) dès l’enquête publique et après la délibération du conseil municipal.
Finalement, le 05/04/2018 le conseil municipal a décidé d’abroger sa décision du 20/07/2017 (suite à l’intervention de la préfecture saisie par nous par recours hiérarchique) ; le terrain est revenu, selon la mairie, à un classement 2AUA.
Cette dernière décision a-t-elle une incidence sur le classement du terrain et sur les délais ?
Nous avons donc remporté une première bataille contre la mairie, mais une révision générale du PLU étant en cours, le sujet risque de revenir d’actualité.
Merci beaucoup pour votre aide,
Christine
Bonjour Christine !
J’ai du mal à comprendre vos questions ! 🙁 Je dirais sous toutes réserves de vérifications des éléments propres au dossier :
1/ Ecrivez un courrier recommandé à la Mairie pour savoir de quand date le classement évoqué, et demandez copie des documents administratifs justificatifs.
Je regrette mais je ne comprends pas cette question.
2/ En 2007, les dispositions sur les zones 2AU n’étaient pas en vigueur
3/ Si le Maire retire sa délibération approuvant modification du PLU, il doit appliquer le PLU immédiatement antérieur. C’est une réponse très grossière car les spécificités des procédures ne permettent pas de répondre à ce type de question très pointue sur un blog.
Pour vous mobiliser efficacement, et vu la complexité de la situation, je vous conseillerai d’organiser votre défense par la création d’une association LOI 1901.
Cela vous permettra de mutualiser les frais éventuels de recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Analyser une telle situation relève d’une consultation juridique sur dossier. Comme vous le dites justement, votre problème de changement de zone (dont je n’ai pas saisi les tenants et aboutissants), risque fort de repointer le bout de son nez plus étayé et juridiquement encadré. Il faudra donc disposer d’un dossier clair, précis et juridiquement argumenté.
Désolée de ne pouvoir plus vous renseigner, les limites aux questions réponses sur ce blog se posent lorsque la frontière entre question et consultation sur dossier est franchie…
Bien à vous
Jasmine – Droit sur terrain
bonjour ,
j aimerai savoir l avenir d un terrain classé zone 2 A U .
il y a t il un espoir proche pour que ce terrain soit constructible .
merci
cordialement
Bonjour !
Cela nécessite l’étude de l’environnement du terrain ou un médium pourrait répondre à la question ! 😉
Renseignez-vous déjà en Mairie pour connaître les projets d’urbanisation alentour et la viabilisation possible de la zone où est situé le terrain.
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain
Madame,
J’ai pris connaissance de votre site, je vous suis très reconnaissante d’avoir mise à disposition ces informations précieuses pour un grand nombres d’entre nous.
Je me permets de prendre contact avec vous car aujourd’hui nous sommes perdu.
Le grand-père de mon conjoint souhaite lui donner un terrain qui se trouve dans une zone AUba3, celui -ci est âgé malgré de nombreuses démarches aucune n’a abouti. Nous nous sommes âgé de 23 et 25 ans et nous n’y comprenons malheureusement pas grands chose, sans cette opportunité nous resterons en location. C’est la raison pour laquelle je me permets de prendre contact avec vous afin de trouver une solution.
Ce matin même nous nous sommes rendu voir la responsable urbaniste de la commune qui nous demande de faire un courrier de mise en constructibilité d’une partie ou de la totalité de la parcelle en argumentant notre demande, malheureusement notre manque de connaissance nous fait défaut.
En effet comme vous pourrez le constater sur le plan joint le terrain est desservi par une route communal est équipé en matière d’assainissement, eau potable de voirie sauf l’électricité nous sommes en train de voir avec ERDF aussi il est bordé d’une maison à 13metrès exactement du terrain qu’il souhaiterait nous céder. Le motif sur le certificat d’urbanisme est « considérant le terrain situé zone AUba3 du PLU, zone destinée à être ouverte à l’urbanisation, à vocation principale d’habitat, dans laquelle les construction ne sont admises que dans le cadre d’opérations d’ensemble portant sur l’ensemble du secteur ou des surfaces inférieur d’un seul tenant. Considérant que le projet d’une maison individuelle ne constitue pas une opération d’ensemble et qui contrevient au disposition de l’article AUb2 du Plu précité ».
Nous ne savons plus que faire appart ce courrier qui nous décontenance car nous ne possédons pas les arguments nécessaire, je me tourne vers vous en dernier recours pour trouver une aide.
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Ce C.U opérationnel doit vous informer officiellement sur la faisabilité d’un projet, la présence des réseaux publics et la future réalisation de réseaux publics dans l’environnement. De plus, il maintient un régime plus favorable de taxes d’urbanisme. Donc, conservez le soigneusement.
Ensuite, vous faîtes état de tous les arguments à développer dans votre question, pour faire la demande de déclassement en zone constructible. Reprenez point par point, à quelle distance se situe tous les réseaux publics de votre terrain, et où se situe la voie d’accès. En vous aidant de ce qui est inscrit au C.U.
Joignez le plan de cadastre. Envoyez votre courrier recommandé comme vous le conseille la personne de l’urbanisme, et vous verrez quelle réponse écrite vous est apportée.
Peut-être qu’une modification du PLU est en cours ou à venir. C’est le moment de vous manifester.
1/ Rédigez un courrier argumenté sur les éléments objectifs de constructibilité immédiate : 1/ Présence des réseaux publics 2/ Que dit le C.U 3/ L’accès direct à la voie publique.
2/ Demandez si une procédure de modification ou révision du PLU est engagée. Si oui, quel est le calendrier et prochaine étape.
Revenez vers nous et tenez nous informés
Bien cordialement
Jasmine – Droit sur terrain