Loi ALUR et construire en zone agricole ou naturelle

Construire en Zone agricole ou naturelle

Construire en zone agricole ou naturelle : les assouplissements

Tout propriétaire de terrain en zone agricole ou naturelle devrait lire attentivement l’article L 123-1-5 – 6° du Code de l’urbanisme.

Les autorisations de construire en zone agricole, naturelle, et forestière

En effet, le code de l’urbanisme pose le principe que le règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme peut délimiter :

  • Des secteurs où les constructions sont autorisées appelés les STECAL – Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées,
  • Des secteurs où les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sont autorisées,
  • Des secteurs où les aires d’accueil et terrains familiaux destinés à l’habitat des gens du voyage sont autorisés.

A ce sujet, le règlement du PLU fixe :

  1. les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que
  2. les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.

Ces secteurs sont délimités après avis de la CDPENAF

La Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers dite CDPENAF.

Cet avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

Les changements de destination des bâtiments existants

Le règlement du PLU peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Ce changement de destination est soumis à l’avis de la CDPENAF

En zone agricole

Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Agricoles, Naturels et Forestiers  en zone naturelle.

En zone naturelle

Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites.

Les autorisations de construire des extensions ou des annexes au bâti existant

Ces extensions ou annexes ne doivent pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Le règlement du PLU précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.

L’annexe n’est pas située dans la continuité du bâti existant tel un garage, une piscine, des abris de jardins ou d’animaux. A l’inverse, l’extension est bien une construction formant continuité avec le bâti existant.

Ces nouvelles dispositions du PLU sont soumises à avis simple de la CDPENAF.


Pour profiter de ces nouvelles dispositions et faire modifier le règlement du PLU sur son terrain en zone agricole ou naturelle

Le propriétaire d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle

Il peut profiter de la procédure de révision ou d’élaboration du PLU sur sa Commune et formuler sa demande écrite auprès de la Mairie. Son courrier argumenté pourra ainsi :

  • S’appuyer sur l’article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme,
  • Argumenter en fonction des modifications souhaitées : changer la destination d’un bâtiment ? voir son terrain intégré dans une STECAL ? demander l’autorisation d’implanter un habitat permanent démontable ? Autoriser l’extension d’un bâtiment existant ? Changer la destination d’un bâtiment existant ?
  • Puis démontrer en quoi la modification demandée ne compromet pas les objectifs de protection de la zone naturelle, ou de préservation des espaces agricoles. Il faut obtenir l’avis favorable de la Commission concernée !

L’acquéreur d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle

Il peut quant à lui négocier avec le propriétaire pour que des démarches soient effectuées en ce sens. Sa démarche pourra ainsi être de :

  • Signer un compromis de vente sur le terrain sous conditions suspensives de :
  1. la modification du PLU et de son règlement dans le sens souhaité,
  2. l’accord du propriétaire pour effectuer les démarches auprès de la Mairie en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente,
  3. l’obtention d’un permis de construire ou des autorisations administratives nécessaires sur la base du PLU modifié.

Se manifester auprès de la Mairie est indispensable

Dans tous les cas, il est indispensable de se manifester auprès de la Mairie.

Devant l’ampleur de la tâche et la complexité des procédures pour mener à terme un PLU, les Communes sont souvent dépourvues en moyens humains, financiers et en terme de temps. Cela aboutit souvent à des oublis, des impairs voire des erreurs. Il est courant que des parcelles, des bâtiments soient oubliés ou « non gérés » lors de la révision d’un PLU – Plan Local d’Urbanisme. Il est même arrivé que des hameaux soient oubliés dans les cartes de zonage d’un PLU. Se manifester, étudier et faire des propositions écrites avant, pendant et après l’enquête publique font ainsi voir les efforts récompensés.


PLU-Guide-droits-propriétaires

 


 

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