Loi ALUR et construire en zone agricole ou naturelle

Construire en Zone agricole ou naturelle

Construire en zone agricole ou naturelle : les assouplissements

Tout propriétaire de terrain en zone agricole ou naturelle devrait lire attentivement l’article L 123-1-5 – 6° du Code de l’urbanisme.

Les autorisations de construire en zone agricole, naturelle, et forestière

En effet, le code de l’urbanisme pose le principe que le règlement du PLU – Plan Local d’Urbanisme peut délimiter :

  • Des secteurs où les constructions sont autorisées appelés les STECAL – Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées,
  • Des secteurs où les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sont autorisées,
  • Des secteurs où les aires d’accueil et terrains familiaux destinés à l’habitat des gens du voyage sont autorisés.

A ce sujet, le règlement du PLU fixe :

  1. les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que
  2. les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.

Ces secteurs sont délimités après avis de la CDPENAF

La Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers dite CDPENAF.

Cet avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine.

Les changements de destination des bâtiments existants

Le règlement du PLU peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Ce changement de destination est soumis à l’avis de la CDPENAF

En zone agricole

Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Agricoles, Naturels et Forestiers  en zone naturelle.

En zone naturelle

Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la Commission Départementale de la Nature, des Paysages et des Sites.

Les autorisations de construire des extensions ou des annexes au bâti existant

Ces extensions ou annexes ne doivent pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Le règlement du PLU précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.

L’annexe n’est pas située dans la continuité du bâti existant tel un garage, une piscine, des abris de jardins ou d’animaux. A l’inverse, l’extension est bien une construction formant continuité avec le bâti existant.

Ces nouvelles dispositions du PLU sont soumises à avis simple de la CDPENAF.

Pour les Communes qui appliquent une carte communale, la Loi ELAN du 23 novembre 2018 ajoute une disposition qui permet de prévoir la possibilité de création d’annexes à proximité d’un bâtiment existant dans les zones agricoles, naturelles ou forestières. (CF. article L 161-4 du Code de l’urbanisme).


Pour profiter de ces nouvelles dispositions et faire modifier le règlement du PLU sur son terrain en zone agricole ou naturelle

Le propriétaire d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle

Il peut profiter de la procédure de révision ou d’élaboration du PLU sur sa Commune et formuler sa demande écrite auprès de la Mairie. Son courrier argumenté pourra ainsi :

  • S’appuyer sur l’article L 123-1-5 du Code de l’urbanisme,
  • Argumenter en fonction des modifications souhaitées : changer la destination d’un bâtiment ? voir son terrain intégré dans une STECAL ? demander l’autorisation d’implanter un habitat permanent démontable ? Autoriser l’extension d’un bâtiment existant ? Changer la destination d’un bâtiment existant ?
  • Puis démontrer en quoi la modification demandée ne compromet pas les objectifs de protection de la zone naturelle, ou de préservation des espaces agricoles. Il faut obtenir l’avis favorable de la Commission concernée.
  • L’article L 151-13 du Code de l’urbanisme modifié par la LOI ELAN du 23 novembre 2018 établit une liste non exhaustive des critères exceptionnels permettant la qualification des STECAL, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou la desserte par les réseaux ou équipements collectifs.

L’acquéreur d’un terrain situé en zone agricole ou naturelle

Il peut quant à lui négocier avec le propriétaire pour que des démarches soient effectuées en ce sens. Sa démarche pourra ainsi être de :

  • Signer un compromis de vente sur le terrain sous conditions suspensives de :
  1. la modification du PLU et de son règlement dans le sens souhaité,
  2. l’accord du propriétaire pour effectuer les démarches auprès de la Mairie en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente,
  3. l’obtention d’un permis de construire ou des autorisations administratives nécessaires sur la base du PLU modifié.

Se manifester auprès de la Mairie est indispensable

Dans tous les cas, il est indispensable de se manifester auprès de la Mairie.

Devant l’ampleur de la tâche et la complexité des procédures pour mener à terme un PLU, les Communes sont souvent dépourvues en moyens humains, financiers et en terme de temps. Cela aboutit souvent à des oublis, des impairs voire des erreurs. Il est courant que des parcelles, des bâtiments soient oubliés ou « non gérés » lors de la révision d’un PLU – Plan Local d’Urbanisme. Il est même arrivé que des hameaux soient oubliés dans les cartes de zonage d’un PLU. Se manifester, étudier et faire des propositions écrites avant, pendant et après l’enquête publique font ainsi voir les efforts récompensés.


PLU-Guide-droits-propriétaires


Commentaires 8

  1. Bonjour et merci pour vos précieux conseils, votre site est une mine d’informations qui nous éclaire grandement sur un sujet aussi complexe que l’urbanisme.

    Je vous expose mon cas :
    je suis propriétaire d’une petite parcelle de forêt (moins d’un hectare), située selon le zonage au sein d’une bande de 50 mètres de protection des lisières de forêt, où  »toute nouvelle construction est interdite, en dehors des sites urbains constitués, à l’exclusion des bâtiments à destination agricole » ».

    Ma parcelle n’est pas classée en « espaces boisé classé » (EBC), mais jouxte des parcelles classées EBC.
    Elle n’est pas non plus située au sein des sites urbains constitués.

    Je souhaite y installer un petit abris de moins de 5m2 afin d’y entreposer du matériel de type jardinage (râteaux, etc..). Je comprends donc que ma demande se verra refusée, car cet abris ne constitue pas un bâtiment agricole.

    Dans un premier temps j’ai effectué une demande de certificat d’urbanisme informatif, afin de me renseigner sur le zonage exact de ma parcelle.
    La mairie indique sur ce certificat que ma parcelle se trouve en zone agricole (A), hors sur le document de zonage de la commune, il est clairement mentionné que ma parcelle se trouve en zone naturelle (N).

    Questions :
    – Quelles incidences -positives ou non- peuvent engendrer cette confusion de classement ?
    – Est-il tout de même nécessaire d’effectuer une demande de certificat opérationnel pour la demande d’abris de jardin de moins de 5M2(malgré le fait que la parcelle se trouve au sein de la bande de 50m de protection des lisières de forêt) ?

    En vous remerciant par avance, et encore merci pour vos conseils.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Merci pour votre message.
      Oui, il semble nécessaire de représenter une demande de certificat d’urbanisme opérationnel en expliquant dans le courrier d’accompagnement que le précédent CU mentionne un zonage incorrect.
      Courrier envoyé par recommandé.
      En principe, il aurait fallu faire un recours grâcieux ceci étant vu ce que vous exposez, autant reformuler une nouvelle demande.

  2. Bonjour, je souhaite acquérir un terrain en zone agricole protégé dans le PLU.
    Mon projet étant d’installer un parc de jeux en bois pour enfants sur le thème de l’environnement. Aucun bâti en dur juste 2 abris de 2 M2 pour toilettes sèche.
    Le projet est très respectueusement de l’environnement et du terrain qui le recevra, mais je me vois refuser sur les parcelles agricoles car je ne suis pas agricultrice même si je souhaite cultiver les fruitiers présents sur la parcelle.
    Et les zones N me sont souvent refuser également.
    Pour un projet sans construction, IOP sans réglementation sauf l’accès PMR, l’article R421-19 qui démontre qu’aucune demande d’aménagement pour un parc d’attraction de loin de 2 hectares n’est pas jouable ? La loi ALUR bloque t’elle toute démarche de loisir?

    Merci pour vos conseils

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je vous remercie de ne pas utiliser de sigles dans vos questions pour les personnes qui nous lisent, votre question n’est pas claire.
      Si je n’utilisais que les sigles utilisés en urbanisme dans mes articles et réponses, les internautes seraient probablement perdus et ce n’est pas le but recherché ! 🙂
      Comme souvent répété sur le blog, il convient de vous référer au règlement de zone de la réglementation applicable. Et le premier réflexe lorsque l’on repère un terrain pour avoir la réponse officielle de l’administration sur la faisabilité de son projet est de demander un CERTIFICAT d’URBANISME OPERATIONNEL. Cela vaut mille conseils approximatifs sur le web, ou parfois auprès des administrations concernées.
      La Loi ALUR ne bloque rien en soi, tout dépend de la volonté politique et de sa traduction dans la réglementation locale. Si le PLU est en cours de révision, c’est peut-être le moment pour vous de vous rapprocher de la Commune pour voir étudier une demande de modification de zonage sur un terrain, si les contraintes urbanistiques ne s’y opposent bien entendu.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour,
    Je possède un terrain en bord de lac classé en zone NL. J’aurai aimé y implanter une tente aménagée type tente canadienne sur terrasse en bois afin d’en profiter l’été et la louer également. Pensez vous que cela rentre dans le cadre d’une STECAL.
    Par avance merci
    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il se peut que le règlement de zone NL l’autorise, vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
      La création d’un STECAL demeure exceptionnelle et doit être précisément justifiée en fonction de différents critères qui ne correspondent pas à votre situation à priori.
      A discuter avec le service urbanisme de la Commune sur les solutions envisageables propres à la situation et caractéristiques de votre terrain.
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour et merci par avance pour vos renseignements. Voilà, mes parents habitent une parcelle d’un hectare sur une commune dans les environs d’Aix en Provence, le PLU à passé le terrain en zone naturelle. C’est une zone habitée ( plusieurs maisons autour de la parcelle) . Au préalable nous avions déposé un permis de construire pour un hangar de 120m2 environ qui nous a été accepté. A ce jour, moi même et mon mari avons pour projet de faire de ce hangar notre habitation principale. Cela est il possible ? Doit on être exploitant agricole ? Quelles sont les risques dhabiter dans ce hangar ? Nous sommes dans le flou, merci de nous eclairer !!!

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous quitterez la zone de Flou en vous procurant la réglementation d’urbanisme auprès de la Commune – service urbanisme comme maintes fois répété sur le site, dans les guides gratuits et dans les réponses aux questions aux internautes… 🙂
      Le hangar doit faire l’objet d’un changement de destination en habitation, est ce possible dans le règlement de zone afférent à votre parcelle?
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

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