Comment contester un sursis à statuer : conditions et recours
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Comment contester un sursis à statuer : les conditions et recours
Vous avez déposé une demande de permis de construire. Le Maire a opposé un sursis à statuer à votre demande de construire au motif de la révision du Plan Local d’Urbanisme. Ce motif est totalement insuffisant, nous vous invitons à lire notre article sur les règles légales applicables et conditions du sursis à statuer.
Dans ces conditions, il convient d’intenter un recours contentieux devant le Tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté. Vous pouvez au préalable intenter un recours gracieux dès notification de l’arrêté.
Votre recours gracieux adressé à l’auteur de la décision
- Vous adressez votre demande à la Commune qui a délivré l’arrêté.
- Vous pouvez également alerter le service du contrôle de légalité de la Préfecture sur l’illégalité du sursis à statuer.
Si la Préfecture prend position en votre faveur, cela peut considérablement vous aider à obtenir gain de cause.
Respectez le délai de deux mois
Vous devez adresser votre recours par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de sursis à statuer.
Formulez votre demande de retrait de l’arrêté de sursis à statuer
L’objet de votre recours doit mentionner la demande de retrait de l’arrêté de sursis à statuer. A vous de développer tous les moyens juridiques.
Développez tous les motifs possibles de contestation
Vérifiez toujours la qualité du signataire de la décision
Tout membre du Conseil municipal ne peut signer un arrêté, il doit pouvoir justifier d’une délégation de signature en bonne et due forme.
Assurez-vous que le PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE a bien été respecté
L’auteur de la décision doit vous adresser la décision de sursis dans un délai raisonnable pour vous permettre de présenter vos observations. Cette obligation s’inscrit à l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000. La jurisprudence fixe ce délai raisonnable à un délai de quinze jours.
Contestez la MOTIVATION de l’arrêté
La décision doit être suffisamment motivée par rapport à la situation de votre terrain. Elle se réfère aux décisions prises par rapport au projet de Plan Local d’Urbanisme.
La décision contestée doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de sursis à statuer.
Contestez l’insuffisance de motivation et citez dans votre recours le non respect de l’obligation de motivation posée par la Loi du 6 août 2015 dite Macron.
Contestez l’AVANCEMENT du projet de PLU
La prescription de l’élaboration du PLU (Plan local d’urbanisme) n’ouvre plus droit au sursis à statuer.
La loi du 27 janvier 2017, article 109, relative à l’égalité et à la citoyenneté n’autorise le sursis à statuer que lorsque les grandes lignes du nouveau projet urbain sont esquissées.
Il convient désormais d’attendre le débat sur les orientations générales du Projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :
L’autorité compétente peut opposer un sursis, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du PADD (Article L. 153-11, al. 3 du Code de l’urbanisme).
Le législateur veut manifestement contrer un usage excessif du sursis à statuer qui, conduirait à bloquer trop facilement des projets de construction.
Rappelons qu’auparavant, la loi permettait d’opposer un sursis dès la publication de la délibération prescrivant l’élaboration du PLU. La jurisprudence, cependant, exigeait que le futur plan soit suffisamment avancé (Conseil d’Etat, 1er déc. 2006, n° 296543). Le certificat d’urbanisme doit préciser laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer (CF. Article L 410-1 du Code de l’urbanisme modifié par la LOI ELAN du 23.11.2018).
Conclusion :
Vérifiez que la délibération en Conseil municipal sur les orientations générales du PADD a bien été adoptée.
Contestez l’incidence des travaux projetés sur le futur PLU
Vos travaux ne compromettent pas ni ne rendent pas plus onéreuse l’exécution du PLU. Vous pouvez démontrer que vos travaux (détaillez), n’auront aucune incidence sur le futur PLU. La décision de sursis à statuer ne répond pas aux exigences posées par l’article L 123-6 du Code de l’urbanisme, dernier alinéa.
La décision de sursis à statuer est ancienne de deux ans. C’est son temps de vie ! La Commune vous oppose une prolongation d’une année.
Contestez la prorogation
Vous pouvez contester l’arrêté de prorogation si le sursis à statuer est prolongé pour les mêmes motifs que le sursis à statuer initial. En effet, on ne peut vous opposer un nouveau sursis avec la même motivation selon l’article L 111-8 du Code de l’urbanisme.
Refus opposé au recours gracieux
Faut-il attendre qu’un refus soit opposé à votre recours gracieux pour saisir le tribunal administratif ? L’expertise d’un avocat EST INDISPENSABLE pour valider votre recours gracieux. Nous vous conseillons de déposer votre recours contentieux avant l’expiration du délai de deux mois. Vous vous préservez ainsi de toute contestation possible sur la forme de votre recours gracieux.
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12 réflexions sur “Comment contester un sursis à statuer : conditions et recours”
Bonjour,
Nous avons déposé une demande de permis de construire et la mairie est venue nous voir en nous disant q’un sursis allait être émis jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau PLU et qu’après notre demande serait refusé. Après quelques recherches, il s’avère que sur le nouveau PLU, notre parcelle fait partie d’une zone (de plusieurs terrains de particuliers ne souhaitant pas vendre) où la mairie dit » en cohérence avec les objectifs de densité affichés dans le PADD (densité brute de 25 logements / Ha) cette zone 1AUhb permettra d’accueillir une quinzaine de logements. Une OPA précise les conditions d’aménagement de l’ensemble. » Lorsque nous avons engagé les démarches nous avons contacté plusieurs fois la mairie qui ne nous a jamais fait par de cela. Le propriétaire du terrain qui est allé voir la mairie pour le bornage n’en a pas été informé non plus. A ce jour nous n’avons pas encore reçu l’arrêté de sursis. Aurons-nous une possibilité de recours ?
Cordialement,
Bonsoir
Nous avons déposé un permis de construire pour un agrandissement de notre maison garage plus surface habitable.
Un sursis à statuer a été apparemment prononcé mais ne nous a pas été remis par courier recommandé avec accusé de réception, pouvons nous de ce fait le contester.
Pour information , le nouveau PLU prévoit une distance de 4m avec les limites séparatives alors qu’aujourd’hui nous sommes à 2mètres en sachant que notre projet a été finalisé avec l’architecte et qu’on attends seulement un go pour démarrer les travaux.
Quels sont nos voies de recours svp
Merci par avance
Tata
Bonjour,
J’espère que vous vous êtes rapproché des services d’un avocat. La notification par lettre recommandée est obligatoire à mon sens, et son défaut est une irrégularité substantielle à priori.
Le sursis à statuer précède le plus souvent un refus lorsque le PLU définitif est adopté, d’où la nécessité de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en urbanisme.
Bonsoir,
J’ai acquis une parcelle située au Sud de ma résidence principale en novembre 2020.
Lors de cet achat, le notaire vendeur a transmis une DIA à la mairie, qui n’a pas souhaité préempter.
J’ai déposé le 7 janvier dernier une déclaration préalable en vue de construire sur ce terrain (Zonage UE).
La mairie souhaite voter en conseil municipal le 25 janvier, une délibération pour mettre un sursis à statuer sur 5 parcelles dont la mienne.
Je précise que le PLUi a été approuvé et mis en place en février 2020.
Je m’interroge sur le caractère abusif de ce sursis à statuer que j’envisage de contester.
Merci pour votre aide.
Benoit
Bonjour,
Il faut voir les éléments propres au dossier. Le sursis à statuer est émis si un PLU est en cours de révision, et que votre projet de construction peut porter atteinte à ce futur projet.
En l’occurrence, je ne vois pas du tout dans quel cadre légal s’inscrit cette délibération justifiant le sursis à statuer à moins que ce ne soit une délibération liée à une procédure de révision du PLU en cours..
Si le délai d’instruction est écoulé, il convient de réclamer la délivrance de votre autorisation sans tenir compte des rumeurs ou on-dit..
Faîtes le par écrit pour garder les traces.
Bonjour , je suis propriétaire d’un terrain situé eu zone AU.J’ai desservi ce terrain par tous les réseaux il y a 3 ans. Suite à un dépôt d’un certificat d’urbanisme opérationnel, la mairie me répond que le terrain est constructible avec réserves au titre du risque incendie de forêt de la part de la DTTM. A titre d’information il est stipulé qu’un sursis à statuer pourra être opposé en raison de la révision d’un document d’urbanisme. Je viens de déposer un PC, je souhaiterai savoir si un sursis à statuer serai légal car à ce jour d’une part la mairie n’a réalisé aucune procédure de révision du PLU, d’autre part aucune procédure de réalisation d’un PPR n’a été engagé par les services de l’état
Bonjour,
S’il n’y pas de procédure de révision du PLU en cours, vous serez probablement exposée à un refus si le risque pour la sécurité de personnes est réel et justifié et cela même si ce n’est pas inscrit dans un plan de prévention des risques. En principe, le Maire a le pouvoir de refuser un permis de construire au seul motif de risque à la sécurité des personnes. a étudier en fonction de votre dossier, et de la réalité.
Bonjour,
Il convient de faire vos observations à cet arrêté de sursis à statuer en étudiant les motifs de contestation possibles en fonction des caractéristiques propres à votre dossier.
Bonsoir,
Le sursis à statuer a été envoyé par lettre recommandé. Le promoteur n a pas retiré le courrier du Maire.
Quelles sont les suites à donner
Merci de vos réponses
Bien cordialement
Bonjour,
Si l’on prend en compte la date de retrait du pli recommandé conformément à la jurisprudence évoquée dans mon article sur le retrait du permis de construire, je suppose que l’on peut prétendre à un permis tacite. Toutefois, le Maire dispose d’un délai de 4 mois pour retirer un permis tacite illégal.
Jasmine
Bonjour,
Le 21 Février 2019 J’ai déposé en Mairie, une demande de CU Opérationnel pour une construction, en zone AUH2 . Mon terrain est viabilisé.
La Mairie fait son enquête auprés des services de l’eau, EDF, etc
1Mois 1/2 plus tard, elle m’oppose un sursis à statuer, du fait que dans le futur PLUi, en Janvier 2020, il est prévu que toute cette zone « déja , lotis » 35 habitations, ( sauf moi) la zone Nh sera appliquée ! ( seule ma parcelle n’est pas lotie ) .
Le zonage sur toute cette partie urbanisée me paraît anormale.
Comment puis je avoir votre réponse svp.
Avec tous mes remerciements.
Je n’avais pas vu la suite de votre question.
S’il convient de discuter sur le zonage Nh ou U du lotissement, vous devez vous référer au chapitre des justifications des choix de zonage retenus dans le rapport de présentation du PLU.
Tous les documents composant le dossier de PLU sont des documents administratifs communicables aux administrés sur simple demande conformément à l’article L 311 9 du Code des relations entre le public et l’administration. son troisième alinéa vous permet de tout obtenir par email, le 4ème alinéa vous permet même de demander que ces documents soient mis en ligne sur le site de la Ville.
Vous pourrez par ailleurs étudier le règlement graphique et comparer avec d’autres secteurs similaires en densité et ayant reçu un zonage U.
J’ai étudié un dossier récemment, et trouvé dans les nombreux documents composant le projet de PLU en cours de révision tous les plans des réseaux publics, et notamment assainissement collectif. Ce qui a permis de développer un argumentaire étayé et prouvé sur la proximité immédiate des réseaux publics, en comparaison avec d’autres secteurs moins bien équipés et classés en zone U.
Attention toutefois à l’application de la Loi Littoral, et à la notion de secteur déjà urbanisé (CF. LOI ELAN du 23 novembre 2018).
A bientôt
Jasmine