permis de construire purgé de recours et de retrait

Retrait de permis de construire

Retrait de permis de construire

Il y a quelques années… Lors d’un cours de droit de l’urbanisme, notre professeur nous explique de manière originale le mécanisme du retrait du permis de construire. Il lance une craie à travers la pièce à un étudiant qui la réceptionne avec une agilité certaine.

Le professeur lui demande de la lui retourner immédiatement. L’étudiant s’exécute.

Le professeur lui demande : « Avez-vous eu cette craie entre les mains ? » L’étudiant répond : « oui, bien sûr ! ».

Le professeur affirme : « Non, vous ne l’avez jamais eue entre les mains ! Le retrait d’un permis de construire, c’est à peu près ça ! Un acte administratif retiré par l’autorité administrative est censé n’avoir jamais existé… ».

En effet, l’autorité administrative ayant délivré un permis de construire dispose d’un délai de trois mois pour le retirer si elle se rend compte que le permis qu’elle a délivré est illégal.

Le compromis de vente portant sur l’achat d’un terrain à bâtir peut ainsi contenir la condition suspensive « d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait« .

Dans la pratique, le Préfet peut avoir constaté une illégalité dans l’arrêté de permis de construire. De fait, il exerce son contrôle de légalité et demande au Maire de procéder au retrait du permis, ou de l’effacer de l’ordonnancement des actes juridiques.

Quelles sont les conditions du retrait du permis de construire ?

Le retrait de permis de construire prend la forme d’un arrêté de retrait qui doit être motivé. En effet, le Maire doit préciser par écrit les raisons de fait et de droit ayant conduit au retrait du permis de construire.

  • Le permis de construire doit être illégal.

Le service instructeur a commis une erreur dans l’instruction du dossier : un adjoint au Maire, n’étant pas régulièrement habilité, a signé le permis au lieu et place du Maire. Ou, le permis ne respecte pas les règles du Code de l’urbanisme, ou du Plan Local d’Urbanisme, ou du Plan d’Occupation des Sols. L’erreur est humaine…

  • La procédure de retrait du permis doit être contradictoire.

Le bénéficiaire du permis de construire doit être en mesure de présenter ses observations et défendre ses droits dans des délais raisonnables.

  • Le retrait du permis de construire doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du permis.
  • Au-delà du délai de trois mois, le permis de construire ne pourra être retiré que sur la demande de son bénéficiaire.

La procédure doit être contradictoire !

Le Maire notifie le retrait du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception.

Il doit s’assurer de respecter le principe du contradictoire, prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000.

Le titulaire du permis doit bénéficier d’un délai suffisant pour formuler ses observations écrites. La jurisprudence s’accorde sur un délai normal de quinze jours.

On prend en compte la date de retrait du pli recommandé et non sa date de présentation – Solution du Conseil d’Etat du 30 décembre 2015 (CE 1° et 6° s-s-r.., 30 décembre 2015, N° 383264).

Le Maire doit prendre ses dispositions et envisager le cas où le titulaire du permis ne retire pas le pli recommandé dans le délai de 15 jours.

Il ne peut adresser le retrait du permis de construire dans les quinze derniers jours du délai de trois mois, sous peine de s’exposer au non respect du contradictoire.

Prenons l’exemple de l’arrêt du Conseil d’Etat.

  • Le Maire adresse un courrier recommandé daté du 16 juin 2010.
  • Il y est mentionné que le pétitionnaire dispose d’un délai de dix jours pour présenter ses observations.
  • Le pétitionnaire retire le pli recommandé le 30 juin 2010.
  • La date butoir pour retirer le permis de construire est le 7 juillet 2010.
  • Le pétitionnaire n’a pas bénéficié d’un délai de dix jours conforme aux règles du contradictoire et à la jurisprudence du Conseil d’Etat.
  • Le respect du contradictoire n’a pas été respecté, le retrait de permis n’est pas valable.

Sanction du non respect du contradictoire : retrait de permis illégal

Le retrait du permis de construire est illégal et doit être annulé, selon le Conseil d’Etat.

Conseil d’Etat du 23 avril 2003 – Société Bouygues ImmobilierRésumé de la décision du Conseil d’Etat :
La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979. Par suite, elle doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Est ainsi de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité d’une telle décision la circonstance qu’elle est intervenue sans que le bénéficiaire du permis ait été préalablement mis à même de présenter ses observations.

Y a t il un recours possible contre le retrait du permis de construire ?

Le retrait prend la forme d’un arrêté. Il est donc possible d’intenter un recours et de demander l’annulation juridictionnelle de la décision de retrait du permis de construire. Le jugement d’annulation du retrait fera renaître le permis de construire retiré. Il est censé n’avoir jamais existé mais on peut le ressusciter ! C’est la magie du Droit de l’urbanisme…

Il convient alors de procéder à un nouvel affichage du permis de construire pour faire de nouveau courir les délais de recours.


Sources :

Faculté de retrait du permis de construire :
Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ».

Respect du contradictoire :
Article 24 de la Loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations
Articles L. 121-1 et 2 du Code des Relations entre le Public et l’Administration. L’ordonnance regroupe ces dispositions dans son chapitre sur les décisions soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable.


 

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permis de construire

 


 

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Commentaires 14

  1. Bonjour

    Très bon site merci beaucoup !

    Pour ma part je m interroge sur la partie acquéreur afin de le protéger un peu du retrait du PC. Comment faire?
    Attendre 3 mois après l obtention du PC pour signer l acte de vente?
    Finalement ce ne serait même pas suffisant car il y a le recours des tiers….
    Quelle insécurité juridique!

    D avance merci pour votre éclairage.
    Cordialement
    Soc

    1. Auteur

      Bonjour !

      Merci pour le compliment ! 🙂
      Le PC peut être retiré par le Maire dans ce délai de 3 mois, il est donc préférable d’attendre son expiration effectivement pour signer l’acte de vente.
      Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage du PC, et vous serez obligatoirement informé par une notification du recours exercé. L’attente est un peu longue (3 mois en tout si vous affichez immédiatement le PC) mais préserve vos intérêts.
      La vraie insécurité juridique selon moi est que le Maire n’a pas à s’assurer du respect des règles de droit privé lors de la délivrance du PC.
      Ainsi, si votre construction aboutit à priver d’ensoleillement la maison voisine, le voisin peut se retourner contre vous sur le plan civil (trouble anormal de voisinage, action possible hors du délai de deux mois) et demander la démolition de la construction alors même que le PC aura été respecté.
      Je vous conseille la lecture de l’article « Démolir malgré permis de construire« .
      Il faut donc être très prudent : ne pas empiéter sur le terrain voisin, ne pas le priver de vue ou d’ensoleillement. Il me semble que ce sont les risques principaux. Les décisions des tribunaux ont été extraordinairement sévères, car personne ne dit au constructeur quelles règles de Droit privé il doit respecter lorsqu’il obtient son permis de construire…
      Le constructeur a tout intérêt à être entouré d’un architecte ou constructeur de maison très averti sur le sujet et consciencieux.
      Donc sur l’insécurité juridique et les défaillances de la Loi pour y remédier, je suis bien d’accord avec vous sur ce point !
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonsoir madame,

        Tout d’abord, j’ai trouvé très pertinent votre commentaire et vos précisions – Avec ma fille, nous nous retrouvons dans le cas objet de l’article de presse et je suis en train de préparer une assignation au TGI . Monsieur le maire ayant refusé le recours gracieux j’ai adressé un recours contentieux – Je ne parle pas des pétitionnaires du P.C qui n’ont rien voulu savoir – ils avaient leur permis déposé en catimini un point c’est tout . le 3 novembre je suis convoqué au T.A pour cette affaire – je verrai ce que cela donne mais la lettre RAR pour le tribunal des référés sera prête à être expédiée – Mais que d’énergie perdue et quelle déception pour ma fille et ses enfants – Une vue superbe sur le Vercors et oups un mur de 3 mètres qui cache tout , gâche tout et tout cela à moins de 2 mètres de leur fenêtre et de la terrasse et dire que j’avais aidé ces jeunes à faire quelques aménagements – c’est tout et quel dommage

        1. Auteur

          Bonjour !
          A priori et si je comprends, vous disposez de deux voies de recours : le recours contre l’arrêté de permis de construire pour violation des règles d’urbanisme (tribunal administratif) et le recours pour troubles de voisinage pour privation de vue (TGI). Je vous conseille la lecture de l’article démolir malgré permis de construire. Dans les cas cités, les personnes sont titulaires d’un permis de construire valable, définitif et conforme aux règles d’urbanisme. Or, les juges les ont condamné à démolir leurs constructions qui privaient d’ensoleillement les maisons voisines sur le fondement des troubles de voisinage relevant du droit privé :
          – permis de construire = droit public / code de l’urbanisme = tribunal administratif
          – construction/privation de vue/ensoleillement/troubles de voisinage = droit privé / code civil = tribunal de grande instance).
          Je fais ce petit rappel car votre commentaire fait penser que vous avez saisi les deux juridictions.
          Tenez-nous informés des suites !
          A bientôt
          Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour,

    J’aurais besoin de votre avis. Nous avons fait une demande de permis de construire sur une commune qui ne dispose pas de POS ni de PLU qui est donc soumise au RNU.
    Nous avons obtenue ce permis par tacite le 20 juin 2017.
    Nous avons reçue une procédure contradictoire le 28 juin faite par la DDT. Nous sommes allés en rendez-vous le 6juillet leur donner nos observation sur cette procédure et sur les motifs de retrait que nous avons tous éliminés d’après la DDT du coup plus de motifs valable de retrait. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu de retrait.
    Qu’en pensez vous?
    A partir de quelle date part le délais de 3 mois pendant lequel le retrait peut être fait : la date d’obtention du permis tacite (20 juin) ou la date du rendez vous avec la DDT pour la procédure contradictoire le 6 juillet?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il convient de procéder à l’affichage de votre permis tacite comme indiqué dans l’article pour faire courir le délai de recours des tiers et délai de retrait.
      L’affichage est obligatoire que le permis soit tacite ou express.
      Si votre projet de construction est différent de votre dossier déposé, cela se complique.
      Je suppose qu’il faut déposer les plans et modifications apportées et vues en concertation avec la DDT. Sinon vos travaux seront en infraction avec le permis tacite.
      Il faudrait voir avec la Commune et DDT pour éviter les impairs.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonsoir, pourriez vous nous aider : notre commune a vendu 3 terrains (les uns à la suite des autres) ma fille a acheté le dernier en bout il faut préciser que le terrain des 3 est en pente. Le PC de ma fille a été accordé et la construction de la maison est bien entamée (hors d’eau hors d’air) Précison : une maison plainpied hauteur 4m25. 105m2. Les voisins du dessus viennent d’afficher leur panneau autorisant leur construction sans préciser la hauteur de la construction. Nous avons demandé à consulter en mairie le dossier de ces personnes, il s’avère qu’ils vont construire en limite de propriété avec un mur de 7 m de large avec une hauteur allant de 5 m à 7 m au plus haut. Du fait que le terrain de ma fille est le dernier sur la pente, elle va se retrouver avec un mur énorme qui plongera chez elle du fait que leur terrain est à un point plus haut que celui de ma fille. La maison de ma fille est construite à 3 m de la limite de propriété. La mairie n’ayant pas de PLU, quelle hauteur maxi est autorisé dans une construction en limite de propriété. J’espère avoir été claire. De plus ces personnes nous ont précisé que le terrassier devra creuser 1 m chez nous pour construire les fondations de la maison de ces voisins. Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour,
      Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable.
      Il faudrait vous rapprocher de l’autorité qui a instruit le permis de construire.
      Pour ne pas perdre de temps vu les délais de recours, j’adresserai une demande de copie du permis de construire ainsi que de la réglementation ayant autorisé la construction litigieuse.
      Si le terrain est situé en lotissement il faut également consulter les documents qui s’imposent : règlement et cahier des charges applicable.
      Prendre une photo du panneau de permis de construire et vérifier que vous êtes dans les délais pour un recours.
      Les voisins n’ont pas le droit de creuser chez vous pour construire leur fondation. Empiéter sur la propriété d’autrui est sanctionné par la démolition de l’ouvrage incriminé.
      Enfin, et même si le permis de construire est conforme à la réglementation, il peut y avoir des atteintes au droit privé qui sont elles aussi punissables.
      Il vous faut écrire pour marquer tous les points en suspens :
      – à l’administration pour qu’elle vous donne les éléments réglementaires autorisant la construction dans ces conditions (courrier RAR),
      – au voisin pour signaler que vous n’autorisez pas l’empiètement chez vous et autres points sensibles, voire si le délai de recours expire bientôt pour lui notifier votre recours à l’encontre du PC,
      – à un avocat spécialisé pour lui demander qu’il réponde à vos questions avec l’ensemble des documents que vous aurez récolté et pourrez lui fournir.
      Il m’est impossible de répondre à vos questions sans les documents applicables.
      Le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage. L’affichage non régulier ne fait pas courir les délais, c’est pourquoi je vous conseille de prendre des photos.
      Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  4. Bonjour,

    Nous avons un souci sur notre permis de construire et espère que quelqu’un pourra nous aider. Voilà, notre permis a été accepté en mairie le 18 décembre 2016. Hier, le maire m’appelle en disant qu’il conteste le permis et me prévient poliment que je vais recevoir une lettre lundi afin de confirmer que le permis m’est retiré. A 6 jours près des 3 mois alors que l’on s’est engagé auprès des entreprises, je n’en revient pas que celui-ci va nous être retiré car spécialement nous avons passons beaucoup de temps avec le maire pour être sure que le permis soit accepté. A t-il le droit de se rétracter a 6 jours près ?
    Je vous remercie par avance pour tous commentaires qui pourrai nous éclairer.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il y a deux paragraphes dans l’article qui répondent à votre question : Le respect de la procédure contradictoire et la sanction du non respect du contradictoire.
      Si cette lettre annoncée par le Maire est envoyée en courrier simple, cela ne vaut pas preuve d’envoi. Il doit vous l’envoyer en recommandé.
      Si vous ne retirez pas le recommandé, il n’y a pas de preuve d’envoi ni de réception.
      Pour que le retrait de permis de construire soit légal, le Maire doit donc respecter le contradictoire dans les conditions ci-dessus.
      A défaut, l’arrêté de retrait est illégal. Auquel cas, vous pouvez exercer un recours gracieux et interpeller le Préfet dans le cadre du contrôle de légalité.
      A ce stade, je vous conseille de demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
      Bonne journée,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Je vous remercie pour votre réponse aussi rapide.
    Que doit-on faire si nous n’avons pas de réponse à la date butoir (fin du recours administratif) du 14 février ?
    Peux t-on commencer les travaux ?

    1. Auteur
  6. Bonjour,

    Nous avons vu votre site et nous rencontrons un problème concernant notre permis de construire, nous souhaiterions, si possible, un complément d’information. Nous espérons que vous pourrez nous aider car nous ne savons pas vraiment à qui nous adresser.

    Nous avons obtenu notre permis de construire sur la commune de Grimaud le 14 novembre 2016, signé par le maire. Nous avons reçu le 12 janvier 2017 un courrier (en copie) de la sous préfecture adréssé à la mairie de grimaud demandant à la mairie de nous retirer le permis de construire pour 3 motifs. La mairie, n’étant pas d’accord avec ces motifs, a fait intervenir son avocat et envoyé un courrier de réponse à la sous-préfecture.

    Nous sommes le 4 février 2017 et nous n’avons toujours pas reçu de réponse de la sous-prefecture ni de retrait de permis de la mairie et nous avons vu que celle-ci devait nous envoyer le retrait de permis au minimum 10 jours avant la fin de la période du recours des 3 mois soit le 14 février 2017.

    Que devons-nous faire ? Pouvons-nous considérer que notre permis ne pourra être retriré par la mairie ?

    Nous vous remercions par avance pour votre aide et nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous devez attendre la date fatidique pour savoir si votre PC sera retiré.
      Si un bras de fer oppose la Préfecture à la Mairie, à voir si la Préfecture décide d’intenter un recours en annulation à l’encontre du PC non retiré. Le Préfet peut saisir le juge administratif pour attaquer un permis de construire. Il faut donc attendre et voir. La Préfecture a peut-être fait marche arrière suite au courrier de l’avocat.

      Le respect du contradictoire doit effectivement être respecté par le Maire. Le Maire doit donc vous inviter à présenter vos observations sur l’arrêté de retrait qui vous sera signifié au plus tard le 14 février 2017.
      Rappelez-vous que ce qui compte c’est la réception effective du pli recommandé entre vos mains et non le fait que l’avis de réception du recommandé soit dans votre boîte aux lettres…

      A bientôt, tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

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