permis de construire purgé de recours et de retrait

Retrait de permis de construire

Retrait de permis de construire

Il y a quelques années… Lors d’un cours de droit de l’urbanisme, notre professeur nous explique de manière originale le mécanisme du retrait du permis de construire. Il lance une craie à travers la pièce à un étudiant qui la réceptionne avec une agilité certaine.

Le professeur lui demande de la lui retourner immédiatement. L’étudiant s’exécute.

Le professeur lui demande : « Avez-vous eu cette craie entre les mains ? » L’étudiant répond : « oui, bien sûr ! ».

Le professeur affirme : « Non, vous ne l’avez jamais eue entre les mains ! Le retrait d’un permis de construire, c’est à peu près ça ! Un acte administratif retiré par l’autorité administrative est censé n’avoir jamais existé… ».

En effet, l’autorité administrative ayant délivré un permis de construire dispose d’un délai de trois mois pour le retirer si elle se rend compte que le permis qu’elle a délivré est illégal.

Le compromis de vente portant sur l’achat d’un terrain à bâtir peut ainsi contenir la condition suspensive « d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de retrait« .

Dans la pratique, le Préfet peut avoir constaté une illégalité dans l’arrêté de permis de construire. De fait, il exerce son contrôle de légalité et demande au Maire de procéder au retrait du permis, ou de l’effacer de l’ordonnancement des actes juridiques.

Quelles sont les conditions du retrait du permis de construire ?

Le retrait de permis de construire prend la forme d’un arrêté de retrait qui doit être motivé. En effet, le Maire doit préciser par écrit les raisons de fait et de droit ayant conduit au retrait du permis de construire.

  • Le permis de construire doit être illégal.

Le service instructeur a commis une erreur dans l’instruction du dossier : un adjoint au Maire, n’étant pas régulièrement habilité, a signé le permis au lieu et place du Maire. Ou, le permis ne respecte pas les règles du Code de l’urbanisme, ou du Plan Local d’Urbanisme, ou du Plan d’Occupation des Sols. L’erreur est humaine…

  • La procédure de retrait du permis doit être contradictoire.

Le bénéficiaire du permis de construire doit être en mesure de présenter ses observations et défendre ses droits dans des délais raisonnables.

  • Le retrait du permis de construire doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du permis.
  • Au-delà du délai de trois mois, le permis de construire ne pourra être retiré que sur la demande de son bénéficiaire.

La procédure doit être contradictoire !

Le Maire notifie le retrait du permis de construire par lettre recommandée avec avis de réception.

Il doit s’assurer de respecter le principe du contradictoire, prévu par les dispositions de l’article 24 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000.

Le titulaire du permis doit bénéficier d’un délai suffisant pour formuler ses observations écrites. La jurisprudence s’accorde sur un délai normal de quinze jours.

On prend en compte la date de retrait du pli recommandé et non sa date de présentation – Solution du Conseil d’Etat du 30 décembre 2015 (CE 1° et 6° s-s-r.., 30 décembre 2015, N° 383264).

Le Maire doit prendre ses dispositions et envisager le cas où le titulaire du permis ne retire pas le pli recommandé dans le délai de 15 jours.

Il ne peut adresser le retrait du permis de construire dans les quinze derniers jours du délai de trois mois, sous peine de s’exposer au non respect du contradictoire.

Prenons l’exemple de l’arrêt du Conseil d’Etat.

  • Le Maire adresse un courrier recommandé daté du 16 juin 2010.
  • Il y est mentionné que le pétitionnaire dispose d’un délai de dix jours pour présenter ses observations.
  • Le pétitionnaire retire le pli recommandé le 30 juin 2010.
  • La date butoir pour retirer le permis de construire est le 7 juillet 2010.
  • Le pétitionnaire n’a pas bénéficié d’un délai de dix jours conforme aux règles du contradictoire et à la jurisprudence du Conseil d’Etat.
  • Le respect du contradictoire n’a pas été respecté, le retrait de permis n’est pas valable.

Sanction du non respect du contradictoire : retrait de permis illégal

Le retrait du permis de construire est illégal et doit être annulé, selon le Conseil d’Etat.

Conseil d’Etat du 23 avril 2003 – Société Bouygues ImmobilierRésumé de la décision du Conseil d’Etat :
La décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979. Par suite, elle doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Est ainsi de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité d’une telle décision la circonstance qu’elle est intervenue sans que le bénéficiaire du permis ait été préalablement mis à même de présenter ses observations.

Y a t il un recours possible contre le retrait du permis de construire ?

Le retrait prend la forme d’un arrêté. Il est donc possible d’intenter un recours et de demander l’annulation juridictionnelle de la décision de retrait du permis de construire. Le jugement d’annulation du retrait fera renaître le permis de construire retiré. Il est censé n’avoir jamais existé mais on peut le ressusciter ! C’est la magie du Droit de l’urbanisme…

Il convient alors de procéder à un nouvel affichage du permis de construire pour faire de nouveau courir les délais de recours.


Sources :

Faculté de retrait du permis de construire :
Article L. 424-5 du Code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire ».

Respect du contradictoire :
Article 24 de la Loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations
Articles L. 121-1 et 2 du Code des Relations entre le Public et l’Administration. L’ordonnance regroupe ces dispositions dans son chapitre sur les décisions soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable.


 

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permis de construire

 


 

Commentaires 38

  1. Bonjour,

    Je me permets de vous écrire car avec mon Mari nous rencontrons des problèmes avec notre permis de construire celui ci a été accepté depuis 1 an maintenant le voisin a quand même fait un recours gracieux qui a été bien sûr rejeté par la mairie car les 3 Mois avait été dépassé!

    Maintenant il a déposé un recours en excès de pouvoir au tribunal administratif contre la mairie pour l’annulation de notre permis de construire..

    Comment vont se dérouler les choses? Pouvons nous continuer à faire construire notre maison ou faut il attendre une réponse du tribunal ? Et s’il arrive à faire annuler le permis.. nous avons quoi comme recours ?pouvons nous déposer de nouveau un permis et tout recommencer à zéro?

    Merci d’avance.
    Aurelie.

    1. Auteur

      Bonjour Aurélie,
      Sur un sujet aussi sensible et grave de conséquences, je vous conseille d’aller chercher vos renseignements auprès de la Mairie, demande de rendez-vous, de prise de position de l’avocat de la Mairie et de demander par vous-même une consultation juridique d’avocat sur votre dossier avec étude des pièces de votre dossier et notamment motifs du recours.
      Vous n’aurez aucune réponse sérieuse sur la toile vu qu’il convient a minima d’analyser les pièces du dossier.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonsoir
    Mon permis est devenu définitif (purgé de recours et retrait ). Cependant, avant de me l’accorder, le service d’urbanisme a dû faire une modification allégée du PLU (changement de zonage, de NP à À), pour permettre la réalisation de mon projet (agricole).
    Les délibérations du conseil municipal autorisant la modification du PLU à fait objet d’un contentieux devant le tribunal administratif, toujours en cours.
    Ma question : si le requérant obtient l’annulation de la modification du PLU, le zonage redevient NP (inconstructible), je cours un risque de me faire attaquer ? (mes constructions)
    Merci.
    Cordialement
    Sunda

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je vous conseille vivement de consulter un avocat spécialisé en urbanisme pour vérifier les dates et les risques encourus en cas de construction.
      Vous pouvez vous rapprocher d’un avocat présent sur le site, les tarifs sont affichés sur la page descriptive de l’avocat. Dans votre cas, il s’agit d’une demande de consultation et non d’une question juridique, avec envoi des documents à analyser :
      – permis de construire, – attestation de non recours sur le permis accordé de la part des tiers et du Préfet (attestation peut être fournie par la Mairie et le tribunal administratif), – recours contre la délibération…
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour

    Je me permets une question certainement un peu béotienne :

    Le recours gracieux formé par un tiers à l’encontre d’un permis de construire proroge t-il le délai de retrait de la mairie, tout comme il le produit pour le délai de recours contentieux ?

    Si oui, quelle est alors l’utilité du délai de deux mois donné à la mairie pour retirer le permis , car en pratique elle ne dispose plus de ce délai ?

    Je donne un exemple :

    J’obtiens un PC le 31 janvier (affichage avec constat d’huissier et affichage en mairie etc …; toutes formalités accomplies)
    J’ai un recours gracieux formé par un tiers le 28 mars
    Théoriquement la mairie a deux mois pour répondre soit jusqu’au 28 mai.
    Mais en pratique mon permis n’est-il pas définitif dès le 30 avril , soit trois mois après la prise de l’arrêté ?

    Merci de vos éclaircissements.

    1. Auteur

      Bonjour,
      La Mairie peut prendre l’arrêté de retrait si le recours gracieux est fondé juridiquement. Le délai de recours de deux mois étant plus court que le délai de retrait, il n’y a pas lieu à prorogation du délai de retrait.
      Le permis ne peut être définitif s’il a fait l’objet d’un recours gracieux, puisque le requérant peut encore l’attaquer devant le tribunal administratif si le Maire ne donne pas suite à sa demande.
      Espérant avoir répondu à votre question
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour
    Merci pour votre site.
    J’ai déposé un PC en décembre 2016 pour une maison, en zone inconstructible selon la carte communale.
    La mairie n’a pas réagi dans les deux mois ,ni par la suite.
    Les services de la mairie m’indiquent toutefois que si je demande un certificat de permis tacite, cela sera transmis à la préfecture qui formera un recours.
    Qu’en pensez vous?
    merci pour votre aide

    1. Auteur

      Bonjour !
      Sans les éléments du dossier, il est difficile de répondre à une telle question.
      De toute manière tant que vous n’affichez pas le permis tacite obtenu, les délais de recours ne peuvent courir.
      Donc, vous ne bénéficiez à priori pas d’un permis définitif même tacite sur votre terrain.
      Vous devriez peut-être demander une consultation juridique sur votre dossier à un avocat spécialisé en urbanisme pour qu’il vous confirme les démarches à mener.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour,

    Je découvre votre site et vous écris car j’ai un problème sur un Permis de Construire.
    Un permis de construire m’a été délivré par la mairie le 12 juillet et j’ai reçu ce jour par RAR un recours gracieux de la préfecture demandant l’annulation du permis.
    2 raisons sont invoquées :

    1) La préfecture considère que le terrain est en zone agricole dans le PLU de la commune validée en novembre 2016. La nature du terrain a été changé dans le PLU initial de 2014 de constructible à Agricole avant qu’un jugement du TA demande à la commune modifier le PLU et de repasser le terrain en constructible fin 2016. La commune a exécuté la demande en mars 2017 après validation du conseil municipal. La commune m’a transmis en décembre 2017 (à ma demande) un extrait du PLU montrant que le terrain était bien en zone constructible. Cependant, la commune n’a pas mis à jour le PLU sur son site internet qui fait toujours apparaître le terrain en agricole. Est-ce la raison du recours de la préfecture ?

    2) La préfecture demande que, conformément à la loi Littoral, les constructions soient contiguës les unes aux autres. Le terrain sur lequel je souhaite faire construire a fait l’objet d’une division en juin 2018 afin de créer 2 terrains : un premier terrain vendu au voisin qui souhaite agrandir sa propriété, l’autre terrain est celui que j’achète. Le fait que le voisin agrandisse son terrain (mais sans construire pour le moment) fait que je serai dans le prolongement des constructions existantes. Qu’en pensez-vous ?

    Mes réponses sont-elles susceptibles de convaincre la préfecture du respect du code de l’urbanisme ?

    Vous remerciant par avance de votre avis éclairé sur notre dossier.
    Bien cordialement.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il est peu probable que la Préfecture se réfère au site internet de la Ville pour disposer du PLU en vigueur, ceci étant l’urbanisme révèle quotidiennement des surprises… Il conviendrait déjà d’adresser votre lettre de contestation RAR tant à la Mairie qu’à la Préfecture, service du contrôle de légalité mentionnant le jugement et la réglementation applicable pour avoir confirmation à cette question. Concernant votre deuxième question, la Loi Elan va venir clarifier le régime des dents creuses (Loi Littoral). A suivre de près vous concernant.
      A confirmer par un avocat (consultation juridique sur dossier), si vous pouvez négocier avec la Mairie qu’elle ne procède pas au retrait du permis en fonction des circonstances de l’espèce car il faudrait redéposer un nouveau dossier de permis de construire (nouveaux délais d’instruction et de recours..).
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    j’ai bénéficié d’un permis tacite. Le contrôle de légalité demande au maire de le retirer car la construction se situe dans une zone à risque d’aléa fort. Si je demande une attestation de permis tacite, le maire a t il obligation de me le délivrer?

    1. Auteur

      Bonjour !
      A mon sens, si le délai de retrait n’est pas expiré, et même s’il devait vous délivrer cette attestation (à vérifier en fonction des éléments de votre dossier), le Maire prendra certainement un arrêté de retrait du PC tacite dans la foulée.
      Jasmine – Droit sur terrain

  7. Bonjour,

    Je souhaiterai svp avoir votre avis d’expert. Un permis de construire nous a été accordé par le maire en janvier 2017. Nous n’avons pas commencé les travaux. Ensuite, nous avons modifié notre projet et un permis de construire modificatif nous a été accordé en juillet 2018.

    Nous avons affiché ce permis de construire.

    Ma question concerne la faculté pour le maire de retiré le permis de construire dans un délai de 3 mois à compter de sa délivrance. Je souhaiterai savoir si les 3 mois en questions sont écoulés puisque le permis de construire a été obtenu en janvier 2017 ou alors le fait d’avoir un permis de construire modificatif, le délai court toujours? en résumé est ce que le délai pour le maire court de janvier 2017 ou de juillet 2018?

    Est ce que je dois demander une attestation particulière au maire pour acter du fait que le permis est définitif?

    je vous remercie pour votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour!
      Vous ne donnez pas l’objet de la modification. Toutefois, l’arrêté de permis de construire initial est définitif à mon sens et ne peut plus être retiré car hors délai.
      Selon moi, c’est une erreur de ne pas avoir affiché le permis de construire initial. Vous retardez d’autant les délais de recours éventuels des voisins.
      Il faut aussi afficher le permis modificatif une fois obtenu. Effectivement, vous pouvez demander au Maire une attestation de non recours et de non retrait de l’arrêté de permis initial. Vous pourrez réitérer cette demande pour le permis modificatif. Enfin, le Maire peut encore retirer l’arrêté de permis modificatif.
      Et vous ne serez plus autorisé à effectuer les modifications au permis initial. Donc, j’en reviens à l’importance de savoir quelles sont les modifications apportées au permis initial.
      Bonne journée à vous et à bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  8. Bonjour, le 27 février 2018 on m a accordé un pc, le 06 juin 2018 on m informe qu’ il m est retiré pour cause de borne à incendie trop loin, la sous préfecture m avait envoyé un courrier 15jours avant pour me dire que nous n étions pas dans les règles. Que faire, est ce que le délai de 3 mois marche et si oui à qui écrire. Par avance merci de votre réponse.

    1. Auteur

      Bonjour !
      A priori, il convient de vous renseigner à la sous-préfecture pour connaître les prescriptions applicables à votre terrain en matière de borne incendie, et comment y remédier.
      Toute autorisation de construire peut être refusée si atteinte à la sécurité publique.
      Si vous souhaitez néanmoins intenter un recours à l’encontre de l’arrêté de retrait de permis, il convient d’adresser votre recours gracieux au Maire, ou recours contentieux au tribunal administratif. Ceci étant, il faut être sûr que le jeu en vaut la chandelle compte tenu de la réglementation qui s’impose à vous.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  9. Bonjour,

    Merci pour votre article et merci d’exister car il est bien compliqué de s’y retrouver parmi toutes les lois et autres réglementations !
    Je me permet donc de solliciter votre aide sur notre projet : un PC pour un maison individuelle accepté par la mairie début Mars de cette année. Au bout du premier mois de recours administratif, le sous-préfet se manifeste et réclame l’annulation de notre PC auprès du Maire au motif que le poteau incendie le plus proche est à 525m et non 400m.
    La mairie écrit alors au Sous-préfet pour demander la non-annulation de notre PC au motif que les travaux pour la réalisation sont prévus pour mi-juin (les délais de recours seront alors passés de quelques jours).
    A ce jour, nous n’avons pas obtenu de réponse du sous-préfet et nous nous interrogeons sur le délai dans lequel celui-ci doit nous répondre et si son silence équivaut à refus ?
    Sachant également que notre terrain se situe sur une grande parcelle qui a été divisée en 3 lots et que notre lot se trouve au milieu des 2 autres qui sont en train de finir la construction de leur maison. Ayant tous ces éléments, le sous-préfet peut-il continuer à justifier le retrait de notre PC ?

    Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

    Bien cordialement,
    Julie

    1. Auteur
  10. Bonjour,

    je suis de l’ile de la Reunion, j’ ai déposé un permis en 2017 accepté en avril 2017, la sous préfecture a envoyé mon PC en recours au TA , la mairie n’a pas accepté la demande de retrait du permis, la raison est que le dessin de la cloture ne respecte pas les regles urbanisme pour l’écoulement de l’eau pluvial; entre temps on a fait 3 PC modifs, aucun est au gout de la sous préfecture. nous sommes en 2018, et aprés recherche il s’avere que le controle de légalité n’a pas eu l’etude hydraulique lors du depot de mon PC. aujourdh’ui la sous préfécture attends que la mairie envoie en AR l’etude hydraulique pour arreter la procedure mais la mairie l’a envoyé au TA. donc moi je me retrouve au milieu de tout cela, ma question est si le juge du TA donne raison à la sous préfecture et annule mon permis. ma maison sera – t elle demoli ? parce que le probleme est une cloture qui n’existe pas car je ne l ai pas faite mais ma maison le constrcteur l’a bien fini. 🙁

    1. Auteur

      Bonjour !
      Votre situation n’est pas évidente. A votre place, j’écrirai un courrier recommandé au service de la Préfecture concerné – cellule contentieux et contrôle de légalité. Renseignez vous pour donner le bon nom de service. En leur demandant tout simplement ce que vous devez modifier dans votre dossier pour que le dossier soit validé. Appelez-les, n’ayez pas d’appréhension de vous manifester c’est un service public pour les administrés, nous avons le droit à la transparence de l’information surtout quand cela a de telles incidences.
      Une procédure au tribunal administratif peut durer deux ans…Or, si vous trouvez un accord avec la Préfecture, elle peut se désister de l’action devant le tribunal (abandon de la procédure). Le Maire retire le PC délivré (à votre demande (arrêté de retrait du PC). La Mairie ne peut pas s’opposer à votre demande de retrait, c’est votre droit. Et s’il n’y a plus de permis il n’y a plus d’objet de la procédure en cours devant le TA, d’où le désistement d’action de la Préfecture.
      Vous aurez déposé votre dossier modificatif conforme aux exigences de la Préfecture/ La Mairie vous délivre alors un nouvel arrêté de PC dans la foulée du retrait pour ne pas se retrouver en situation de vide juridique. Si vous laissez s’enliser le bras de fer Mairie/Préfecture, vous risquez de payer cher les pots cassés.
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  11. Bonjour,

    Merci pour cet article et vos réponses de qualité aux différents commentaires. Je me permets de solliciter à mon tour votre avis :

    La Mairie nous a accordé un permis de construire. Dans le temps imparti, la préfecture a demandé à la mairie d’annuler cette autorisation de PC du fait qu’il n’était pas de sa compétence de prendre cet arrêté (nous sommes un établissement public) et nous a transmis copie de ce recours administratif contre la mairie en nous invitant à présenter nos observations au Maire.

    A votre sens, sur quel terrain pouvons-nous engager pour défendre notre autorisation de permis de construire (mal) accordé ?

    en vous remerciant par avance pour vos conseils,

    Bien cordialement,
    Erika

    1. Auteur

      Bonjour !
      S’il y a vice d’incompétence, l’arrêté doit de nouveau être délivré par la « bonne autorité administrative ».
      En principe, il devrait conserver votre dossier d’instruction et les avis émis puisqu’il y a retrait, vous vous retrouvez en situation d’instruction précédant la délivrance du PC.
      pour éviter des pertes de temps supplémentaires, vous pourriez demandez à consulter ou avoir communication des différents avis émis par les organismes.
      Cela vous permettra d’anticiper d’éventuels problèmes ou modifications du permis de construire puisque vous vous retrouvez dans la situation d’instruction du permis.
      Pour éviter des refus de permis de construire (des mois de retard sur son projet), il est toujours temps d’agir pendant l’instruction en concertation avec l’administration.
      J’ai récemment vu le cas d’un refus de permis de construire très regrettable car il suffisait de simplement modifier les matériaux et couleurs déposés au dossier de permis.
      Un dossier modificatif en cours d’instruction vaut mieux qu’un refus de permis, suivi du dépôt d’un nouveau dossier, suivi de nouveaux avis des organismes sur ce nouveau dossier, suivi de la durée d’instruction, suivi des délais de purge de recours, etc…Les retards s’enchaînent en cascade « bêtement » si j’ose dire…
      C’est pourquoi, je conseille la concertation en amont avec l’architecte du CAUE, les services de la Mairie…
      A bientôt et merci pour votre message !
      Jasmine – Droit sur terrain

  12. Bonjour,

    Je suis à peu près dans le même cas. A la suite du jugement , on m’a retiré le PC. sauf que lors du commencement des travaux, il n’y a pas eu d’arrêté de suspension du PC, mon prêt était déjà entamé. la maison a fini d’être construite quelques mois après le jugement. Maintenant je vis dans une maison dont le PC a été retiré et cela fait plus de 6 ans que j’y suis. Que dois je faire afin de régulariser ma situation, tout en sachant que je me trouve dans une zone Na ?
    Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je pense qu’il manque des informations à votre question.
      Une construction ne peut être régularisée lorsque effectuée sans permis de construire, que si la règlementation locale autorise de construire sur la zone concernée.
      Il convient de vérifier ce que dit la réglementation locale à ce jour. La zone NA est une ancienne appellation du POS Plan d’Occupation des Sols et n’existe plus.
      Vérifiez que votre commune n’est pas en train d’élaborer son PLU. C’est le moment ou jamais de modifier le zonage sur votre parcelle pour régulariser votre construction.
      A bientôt
      Jasmine – Droit sur terrain

  13. Bonjour

    Très bon site merci beaucoup !

    Pour ma part je m interroge sur la partie acquéreur afin de le protéger un peu du retrait du PC. Comment faire?
    Attendre 3 mois après l obtention du PC pour signer l acte de vente?
    Finalement ce ne serait même pas suffisant car il y a le recours des tiers….
    Quelle insécurité juridique!

    D avance merci pour votre éclairage.
    Cordialement
    Soc

    1. Auteur

      Bonjour !

      Merci pour le compliment ! 🙂
      Le PC peut être retiré par le Maire dans ce délai de 3 mois, il est donc préférable d’attendre son expiration effectivement pour signer l’acte de vente.
      Le recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage du PC, et vous serez obligatoirement informé par une notification du recours exercé. L’attente est un peu longue (3 mois en tout si vous affichez immédiatement le PC) mais préserve vos intérêts.
      La vraie insécurité juridique selon moi est que le Maire n’a pas à s’assurer du respect des règles de droit privé lors de la délivrance du PC.
      Ainsi, si votre construction aboutit à priver d’ensoleillement la maison voisine, le voisin peut se retourner contre vous sur le plan civil (trouble anormal de voisinage, action possible hors du délai de deux mois) et demander la démolition de la construction alors même que le PC aura été respecté.
      Je vous conseille la lecture de l’article « Démolir malgré permis de construire« .
      Il faut donc être très prudent : ne pas empiéter sur le terrain voisin, ne pas le priver de vue ou d’ensoleillement. Il me semble que ce sont les risques principaux. Les décisions des tribunaux ont été extraordinairement sévères, car personne ne dit au constructeur quelles règles de Droit privé il doit respecter lorsqu’il obtient son permis de construire…
      Le constructeur a tout intérêt à être entouré d’un architecte ou constructeur de maison très averti sur le sujet et consciencieux.
      Donc sur l’insécurité juridique et les défaillances de la Loi pour y remédier, je suis bien d’accord avec vous sur ce point !
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonsoir madame,

        Tout d’abord, j’ai trouvé très pertinent votre commentaire et vos précisions – Avec ma fille, nous nous retrouvons dans le cas objet de l’article de presse et je suis en train de préparer une assignation au TGI . Monsieur le maire ayant refusé le recours gracieux j’ai adressé un recours contentieux – Je ne parle pas des pétitionnaires du P.C qui n’ont rien voulu savoir – ils avaient leur permis déposé en catimini un point c’est tout . le 3 novembre je suis convoqué au T.A pour cette affaire – je verrai ce que cela donne mais la lettre RAR pour le tribunal des référés sera prête à être expédiée – Mais que d’énergie perdue et quelle déception pour ma fille et ses enfants – Une vue superbe sur le Vercors et oups un mur de 3 mètres qui cache tout , gâche tout et tout cela à moins de 2 mètres de leur fenêtre et de la terrasse et dire que j’avais aidé ces jeunes à faire quelques aménagements – c’est tout et quel dommage

        1. Auteur

          Bonjour !
          A priori et si je comprends, vous disposez de deux voies de recours : le recours contre l’arrêté de permis de construire pour violation des règles d’urbanisme (tribunal administratif) et le recours pour troubles de voisinage pour privation de vue (TGI). Je vous conseille la lecture de l’article démolir malgré permis de construire. Dans les cas cités, les personnes sont titulaires d’un permis de construire valable, définitif et conforme aux règles d’urbanisme. Or, les juges les ont condamné à démolir leurs constructions qui privaient d’ensoleillement les maisons voisines sur le fondement des troubles de voisinage relevant du droit privé :
          – permis de construire = droit public / code de l’urbanisme = tribunal administratif
          – construction/privation de vue/ensoleillement/troubles de voisinage = droit privé / code civil = tribunal de grande instance).
          Je fais ce petit rappel car votre commentaire fait penser que vous avez saisi les deux juridictions.
          Tenez-nous informés des suites !
          A bientôt
          Jasmine – Droit sur terrain

  14. Bonjour,

    J’aurais besoin de votre avis. Nous avons fait une demande de permis de construire sur une commune qui ne dispose pas de POS ni de PLU qui est donc soumise au RNU.
    Nous avons obtenue ce permis par tacite le 20 juin 2017.
    Nous avons reçue une procédure contradictoire le 28 juin faite par la DDT. Nous sommes allés en rendez-vous le 6juillet leur donner nos observation sur cette procédure et sur les motifs de retrait que nous avons tous éliminés d’après la DDT du coup plus de motifs valable de retrait. A ce jour nous n’avons toujours pas reçu de retrait.
    Qu’en pensez vous?
    A partir de quelle date part le délais de 3 mois pendant lequel le retrait peut être fait : la date d’obtention du permis tacite (20 juin) ou la date du rendez vous avec la DDT pour la procédure contradictoire le 6 juillet?

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il convient de procéder à l’affichage de votre permis tacite comme indiqué dans l’article pour faire courir le délai de recours des tiers et délai de retrait.
      L’affichage est obligatoire que le permis soit tacite ou express.
      Si votre projet de construction est différent de votre dossier déposé, cela se complique.
      Je suppose qu’il faut déposer les plans et modifications apportées et vues en concertation avec la DDT. Sinon vos travaux seront en infraction avec le permis tacite.
      Il faudrait voir avec la Commune et DDT pour éviter les impairs.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  15. Bonsoir, pourriez vous nous aider : notre commune a vendu 3 terrains (les uns à la suite des autres) ma fille a acheté le dernier en bout il faut préciser que le terrain des 3 est en pente. Le PC de ma fille a été accordé et la construction de la maison est bien entamée (hors d’eau hors d’air) Précison : une maison plainpied hauteur 4m25. 105m2. Les voisins du dessus viennent d’afficher leur panneau autorisant leur construction sans préciser la hauteur de la construction. Nous avons demandé à consulter en mairie le dossier de ces personnes, il s’avère qu’ils vont construire en limite de propriété avec un mur de 7 m de large avec une hauteur allant de 5 m à 7 m au plus haut. Du fait que le terrain de ma fille est le dernier sur la pente, elle va se retrouver avec un mur énorme qui plongera chez elle du fait que leur terrain est à un point plus haut que celui de ma fille. La maison de ma fille est construite à 3 m de la limite de propriété. La mairie n’ayant pas de PLU, quelle hauteur maxi est autorisé dans une construction en limite de propriété. J’espère avoir été claire. De plus ces personnes nous ont précisé que le terrassier devra creuser 1 m chez nous pour construire les fondations de la maison de ces voisins. Merci de votre réponse

    1. Auteur

      Bonjour,
      Les réponses à vos questions se trouvent dans la réglementation applicable.
      Il faudrait vous rapprocher de l’autorité qui a instruit le permis de construire.
      Pour ne pas perdre de temps vu les délais de recours, j’adresserai une demande de copie du permis de construire ainsi que de la réglementation ayant autorisé la construction litigieuse.
      Si le terrain est situé en lotissement il faut également consulter les documents qui s’imposent : règlement et cahier des charges applicable.
      Prendre une photo du panneau de permis de construire et vérifier que vous êtes dans les délais pour un recours.
      Les voisins n’ont pas le droit de creuser chez vous pour construire leur fondation. Empiéter sur la propriété d’autrui est sanctionné par la démolition de l’ouvrage incriminé.
      Enfin, et même si le permis de construire est conforme à la réglementation, il peut y avoir des atteintes au droit privé qui sont elles aussi punissables.
      Il vous faut écrire pour marquer tous les points en suspens :
      – à l’administration pour qu’elle vous donne les éléments réglementaires autorisant la construction dans ces conditions (courrier RAR),
      – au voisin pour signaler que vous n’autorisez pas l’empiètement chez vous et autres points sensibles, voire si le délai de recours expire bientôt pour lui notifier votre recours à l’encontre du PC,
      – à un avocat spécialisé pour lui demander qu’il réponde à vos questions avec l’ensemble des documents que vous aurez récolté et pourrez lui fournir.
      Il m’est impossible de répondre à vos questions sans les documents applicables.
      Le délai de recours est de deux mois à compter de l’affichage. L’affichage non régulier ne fait pas courir les délais, c’est pourquoi je vous conseille de prendre des photos.
      Je vous renvoie vers mes articles sur le sujet.
      Tenez-nous informés
      Bien cordialement
      Jasmine Jovanovic

  16. Bonjour,

    Nous avons un souci sur notre permis de construire et espère que quelqu’un pourra nous aider. Voilà, notre permis a été accepté en mairie le 18 décembre 2016. Hier, le maire m’appelle en disant qu’il conteste le permis et me prévient poliment que je vais recevoir une lettre lundi afin de confirmer que le permis m’est retiré. A 6 jours près des 3 mois alors que l’on s’est engagé auprès des entreprises, je n’en revient pas que celui-ci va nous être retiré car spécialement nous avons passons beaucoup de temps avec le maire pour être sure que le permis soit accepté. A t-il le droit de se rétracter a 6 jours près ?
    Je vous remercie par avance pour tous commentaires qui pourrai nous éclairer.

    1. Auteur

      Bonjour,
      Il y a deux paragraphes dans l’article qui répondent à votre question : Le respect de la procédure contradictoire et la sanction du non respect du contradictoire.
      Si cette lettre annoncée par le Maire est envoyée en courrier simple, cela ne vaut pas preuve d’envoi. Il doit vous l’envoyer en recommandé.
      Si vous ne retirez pas le recommandé, il n’y a pas de preuve d’envoi ni de réception.
      Pour que le retrait de permis de construire soit légal, le Maire doit donc respecter le contradictoire dans les conditions ci-dessus.
      A défaut, l’arrêté de retrait est illégal. Auquel cas, vous pouvez exercer un recours gracieux et interpeller le Préfet dans le cadre du contrôle de légalité.
      A ce stade, je vous conseille de demander une consultation juridique d’avocat sur votre dossier.
      Bonne journée,
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  17. Je vous remercie pour votre réponse aussi rapide.
    Que doit-on faire si nous n’avons pas de réponse à la date butoir (fin du recours administratif) du 14 février ?
    Peux t-on commencer les travaux ?

    1. Auteur
  18. Bonjour,

    Nous avons vu votre site et nous rencontrons un problème concernant notre permis de construire, nous souhaiterions, si possible, un complément d’information. Nous espérons que vous pourrez nous aider car nous ne savons pas vraiment à qui nous adresser.

    Nous avons obtenu notre permis de construire sur la commune de Grimaud le 14 novembre 2016, signé par le maire. Nous avons reçu le 12 janvier 2017 un courrier (en copie) de la sous préfecture adréssé à la mairie de grimaud demandant à la mairie de nous retirer le permis de construire pour 3 motifs. La mairie, n’étant pas d’accord avec ces motifs, a fait intervenir son avocat et envoyé un courrier de réponse à la sous-préfecture.

    Nous sommes le 4 février 2017 et nous n’avons toujours pas reçu de réponse de la sous-prefecture ni de retrait de permis de la mairie et nous avons vu que celle-ci devait nous envoyer le retrait de permis au minimum 10 jours avant la fin de la période du recours des 3 mois soit le 14 février 2017.

    Que devons-nous faire ? Pouvons-nous considérer que notre permis ne pourra être retriré par la mairie ?

    Nous vous remercions par avance pour votre aide et nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

    1. Auteur

      Bonjour !

      Vous devez attendre la date fatidique pour savoir si votre PC sera retiré.
      Si un bras de fer oppose la Préfecture à la Mairie, à voir si la Préfecture décide d’intenter un recours en annulation à l’encontre du PC non retiré. Le Préfet peut saisir le juge administratif pour attaquer un permis de construire. Il faut donc attendre et voir. La Préfecture a peut-être fait marche arrière suite au courrier de l’avocat.

      Le respect du contradictoire doit effectivement être respecté par le Maire. Le Maire doit donc vous inviter à présenter vos observations sur l’arrêté de retrait qui vous sera signifié au plus tard le 14 février 2017.
      Rappelez-vous que ce qui compte c’est la réception effective du pli recommandé entre vos mains et non le fait que l’avis de réception du recommandé soit dans votre boîte aux lettres…

      A bientôt, tenez-nous informés
      Jasmine – Droit sur terrain

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