A défaut de PLU, RNU ou carte communale

RNU et carte communale en Commune rurale

RNU et carte communale dans les Communes rurales

Nombre de communes rurales appliquent encore à ce jour les règles générales du RNU – Règlement national d’urbanisme ou encore une carte communale.

Cela implique que ces Communes ne se sont pas dotées d’un PLU – Plan Local d’Urbanisme.

Élaborer un PLU est une procédure longue, coûteuse, et nécessitant un travail de terrain tant de l’équipe municipale que du bureau d’études recruté, qui s’étale le plus souvent sur des années de travail.

Selon des statistiques récentes, il ressort que plus de la moitié des Communes rurales de France, n’appliquent pas de PLU sur leur territoire.

Pour certaines, un Plan Local d’Urbanisme est en cours d’élaboration mais beaucoup appliquent encore soit une carte communale soit le RNU – Règlement National d’Urbanisme.

La carte communale

Il s’agit d’un document simplifié qui permet à une Commune rurale soumise à une faible pression foncière et n’ayant pas d’enjeux particuliers liés à l’urbanisme de régir néanmoins les secteurs constructibles et inconstructibles.

La carte communale est composée de :

  • Un rapport de présentation : document qui analyse l’état initial de l’environnement, expose les prévisions de développement économique et démographique, et explique les choix retenus pour la délimitation des secteurs où les constructions sont autorisées.
  • Des documents graphiques : cartes qui délimitent les secteurs constructibles et inconstructibles.
  • Sur les secteurs inconstructibles, il existe des exceptions pour les travaux relatifs à l’adaptation, changement de destination, réfection ou extension des constructions existantes. On peut aussi y localiser des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, à l’exploitation agricole ou forestière, à la mise en valeur des ressources naturelles.
  • Les documents graphiques peuvent préciser qu’un secteur est réservé à l’implantation d’activités, notamment celles incompatibles avec le voisinage des zones habitées. Ils délimitent aussi s’il y a lieu les secteurs dans lesquels la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre n’est pas autorisée.
  • Etudes élaborées en fonction des besoins de la Commune

La carte communale ne comporte pas de règlement (document à part entière dans un PLU ou un POS qui régit les conditions pour construire : hauteur, implantation, aspect…).

Instruction du permis de construire et application du RNU

Pour l’instruction d’un permis de construire, on applique donc le Règlement National d’Urbanisme.

Et, il y a les nombreuses communes qui ne disposent ni d’un PLU, ni d’une carte communale, ni d’aucun document d’urbanisme en tenant lieu. Dans ce cas, on applique le Règlement National d’Urbanisme dit RNU.

Le Règlement National d’Urbanisme ou RNU

Les grands principes et règles qui s’appliquent sont contenues dans le Code l’Urbanisme.

Constructibilité limitée

La localisation de toute nouvelle construction est soumise au principe de constructibilité limitée (art. L 111-1-2 Code de l’urbanisme).

Les Parties Actuellement Urbanisées – PAU

Il n’y a pas de carte de zonage, délimitant les secteurs constructibles et inconstructible.

Interdit de construire en dehors des PAU

Par conséquent, toute construction en dehors des Parties Actuellement Urbanisées – PAU – ou à proximité immédiate est interdite.

Là où le bât blesse c’est qu’il n’y a pas de définition juridique des Parties Actuellement Urbanisées ! Alors, quels critères retenir pour dire la limite de la zone constructible ? A lire notre article sur le sujet des Parties actuellement urbanisées.

Autorisé de construire dans les PAU

Les règles de construction sont quant à elles exposées aux articles Art. R. 111-2 à R. 111-24 du Code de l’Urbanisme :

  • la localisation
  • la desserte des constructions
  • l’implantation
  • le volume des constructions
  • l’aspect des constructions

 

 

 

 

Commentaires 15

  1. Bonjour, nous faisons partie d’une petite commune ayant la carte communale. Nous sommes sur un terrain non constructible de 5300m2. Nous voulons construire un garage sur celui ci et pour cela la secrétaire de mairie nous affirme qu’ il suffit d’accoler notre futur garage via une sorte de pergola pour avoir le droit de construire, est ce bien vrai?
    De plus nous voulons construire ce garage en limite de propriété (sachant que le voisin n’est autre qu’ une voie de chemin de fer et que nous n’avons pas d’ autres voisins), à quelle hauteur avons nous le droit de monter au plus haut en se collant à cette fois ferrée qui se situe derrière le grillage en contrebas à environ 6m.

    Cordialement

    1. Auteur

      Bonjour,
      Je n’en sais fichtre rien ! Avez-vous consulté les documents réglementaires constituant la carte communale ? Lisez la réglementation d’urbanisme applicable à votre zone sur votre Commune !
      Et déposez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel sans perdre trop de temps à « écouter » les « drôles » de conseils donnés…
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  2. Bonjour Madame,
    Je suis propriétaire d’une maison et ma commune n’est pas couverte par un PLU ou autre document d’urbanisme, par conséquent soumise au RNU. J’aimerais faire construire une extension de celle ci. Nous ne sommes que 3 voisins dans cette partie excentrée de la commune à presque 1 km et comptant moins de 500 habitants seulement.
    J’ai peur que ma demande d’extension ne soit rejetée en m’opposant que nous ne sommes pas dans une partie urbanisée comme vous l’indiquiez plus haut..
    Qu’en pensez-vous?
    Cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour Monsieur,
      Vous pouvez toujours faire votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour vos travaux d’extension en mentionnant dans votre notice descriptive que vous remplissez les critères de Partie Actuellement Urbanisée (CF. article ci-dessus), et la desserte suffisante par les réseaux publics. Cela vous prendra peu de temps à remplir et vous aurez la position officielle de l’administration dans un délai de deux mois.
      De plus, le CUo maintient le taux le plus favorable de taxe d’aménagement qui peut tripler lors d’un vote par le conseil municipal. Il y a des exemples dans mon guide sur le sujet, entre une taxe déjà élevée de 5 000 euros pour la construction d’une maison et 15 000 euros de taxe majorée suite à une augmentation du taux communal, on remercie le CU de nous faire d’aussi belle économie…
      D’autant plus qu’au delà de 100m² de surface existante, chaque m² d’extension construit au delà compte double… La taxe d’aménagement s’anticipe et n’est pas un détail à négliger enfin selon moi…:)
      A bientôt de vos nouvelles
      Jasmine – Droit sur terrain

  3. Bonjour Madame, Monsieur,

    Je voudrais avoir des renseignements quand aux terrains qu’à mon père, à savoir s’ils sont constructibles ou non.

    J’en ai fait la demande à la Mairie de la commune qui m’a répondu ceci :
    « Nous ne sommes pas en mesure de vous répondre sur la constructibilité ou nature du terrain.
    En effet, notre commune est soumise au RNU.
    Seules les demandes de certificats d’urbanisme peuvent répondre sur la constructibilité d’un terrain et n’ayant pas de zonage en RNU, rien ne peut affirmer ou infirmer qu’un terrain est agricole ou non. »

    Vers qui puis-je me retourner pour obtenir ces informations s’il vous plaît?
    À savoir que le Cadastre m’a renvoyé vers la Mairie…

    Bien cordialement,

    1. Auteur

      Bonjour !
      Le cadastre recense les propriétés foncières pour paiement des impôts tels que taxes foncières. La Mairie doit vous renvoyer vers l’autorité compétente pour faire votre demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
      Remplissez votre formulaire et cochez « opérationnel », une petite note descriptive de votre projet de construction et sa localisation sur un plan adressé par recommandé à la Mairie. L’autorité administrative incompétente pour répondre à la demande d’un administré doit transmettre la demande à l’autorité compétente.
      Le recommandé avec accusé de réception est indispensable pour enclencher les délais et préserver vos droits.
      Vous disposerez d’informations essentielles grâce à ce C.U : réseaux, équipements à venir, et réglementation applicable.
      Sous RNU, on applique la règles des PAU Parties Actuellement Urbanisées et autres appréciations de fait.
      Tenez-moi informée
      Jasmine – Droit sur terrain

      1. Bonjour Madame,

        J’ai fait ma demande et la mairie a reçu mon courrier depuis peu mais je sens que leur réponse va être extrêmement longue.
        En effet, j’ai rempli le document cerfa en précisant que je voulais seulement savoir si tel ou tels terrains etaient agricoles ou constructibles, sans demander l’accord pour un quelconque futur travaux.
        Ses terrains comme dit, appartenaient à mon père, qui depuis est décédé et je voudrai connaître la nature de ces terrains pour pouvoir chiffrer leurs prix.
        Vu que nous sommes en succession, j’ai vraiment peur que la réponse qu’enverra la Mairie traîne et qu’ils prennent position sur leur délais maximum de 4 mois.
        N’existe t’il pas un moyen afin de pousser cette demande et d’avoir une réponse plus rapidement au vu de la demande que j’ai formulé.

        Bien cordialement,
        Romain

        1. Auteur

          Bonjour !
          Pour pouvoir chiffrer la valeur d’un terrain, il vous faut notamment savoir si le terrain est viabilisé. Il convient donc à mon sens de demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour un « projet » de construction. Le délai de réponse est de 2 mois et d’un mois pour un CU de simple information. Au delà de ce délai, votre ticket d’attente n’est plus valable…Lorsque je suis dans cette situation, j’adresse un courrier recommandé pour signaler le retard et l’absence de respect des délais légaux, puis j’adresse des emails jusque obtention des informations souhaitées. Mon expérience au service urbanisme d’une Mairie m’a appris que les personnes les plus omniprésentes, tenaces et vindicatives parfois obtenaient plus rapidement que les autres ce qu’elles souhaitaient. C’est le seul moyen que je vois pour pousser votre demande. 🙂
          Si d’autres personnes ont des expériences à nous partager sur le sujet, la case commentaire est à votre disposition !
          A bientôt de vos nouvelles
          Jasmine – Droit sur terrain

  4. Bonjour Maître , situation classique : RNU entre POS et activation du PLU ; un quidam dépose un CUO pour cristalliser ses droits après le PLU qui passe son terrain en terrain agricole ; dépose donc un plan de maison , hangar etc ….Refus du CUO ; est-ce que cela cristallise quand même ses droits RNU alors que le PLU est appliqué?
    Avec mes remerciements

    1. Auteur

      Bonjour !
      Je ne suis pas avocate mais juriste. Le certificat d’urbanisme a une durée de 18 mois. Pendant ce temps, s’il y a lieu de cristalliser des droits acquis, cela relève de quel maintien de réglementation il s’agit et si ce n’est pas contraire aux règles de l’urbanisme prescrites par le Code de l’urbanisme.
      Bien cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

  5. Bonjour
    Nous avons un terrain de famille qui est constructible. La mairie a établit un PLU qui passerait ce terrain en zone agricole.
    Sauf que ce PLU est caduc, la mairie nous informe que jusqu’a présentation d’un nouveau PLU la mairie répond au règle du RNU.
    D’après vous, avons nous une chance d’avoir une réponse positive si nous déposons un permis de construire rapidement ?
    Merci

    1. Auteur

      Bonjour !
      Aucune idée de vos chances de succès, cela nécessite une étude de dossier.
      Si la Mairie veut s’opposer à votre projet, elle peut émettre un Sursis à statuer à votre demande de permis de construire qui aboutira probablement sur un refus lorsque le PLU sera adopté. Il conviendrait de vous opposer au classement en zone agricole dans le PLU selon la méthode et démarches expliquées dans le Guide du propriétaire face au PLU et le guide du propriétaire bien dans ses droits, réservé aux abonnés à la newsletter.
      Bonne journée
      Jasmine – Droit sur terrain

  6. Bonjour,
    Notre POS est caduque et le futur PLU en cours d’élaboration, nous sommes donc actuellement sous RNU. L’oncle de mon mari souhaite nous donner un terrain (zoné agricole sur l’ancien POS) qui pourrait remplir tous les critères des PAU. Seulement nous voulons faire les choses dans les règles et ne pas risquer un redressement fiscal si la valeur du terrain est sous-évaluée. Comment donc juger de la valeur du terrain? Faut-il se baser sur le prix de l’agricole car il était zoné ainsi ou sur le prix du constructible si un permis est accepté?
    D’avance merci.

  7. j’ai obtenu un permis de construire en 2016 sur un terrain classé constructible à la carte communale et j’avais donc un délai de 4 ans pour construire. Ace jour la commune révise la carte communale et met ce terrain en zone non constructible.
    Il m’a été précisé qu’il faut que la construction commence avant l’approbation de cette nouvelle carte communale si non je ne peux plus construire.
    Si je construis, mon habitation se trouvera dans une zone non constructible, ce qui paraît-il m’empçecherait d’agrandir ma maison en surface au sol ou de construire un garage indépendant de la maison.
    Je recherche donc la confirmation de ces dires de la municipalité. Merci pour les réponses

    1. Auteur

      Bonjour !
      Vous pouvez construire puisque votre permis est définitif et que la Mairie ne l’a pas retiré, tant que vous êtes dans les délais de validité du permis de construire.
      Si le zonage et règlement correspondant à venir vous interdisent de construire, il conviendrait déjà de vous assurer que cette modification de zonage est légitime sur votre zone.
      Cela pour éventuellement vous opposer à cette modification auprès du Préfet, commissaire enquêteur, mairie. Si votre terrain passe en zone naturelle ou agricole, vous ne pourrez construire que conformément à une réglementation restrictive voire vous l’interdisant. C’est tout ce que je peux vous dire, la réglementation n’est pas nationale chaque Commune élabore sa propre réglementation. J’explique dans mes articles, mes ebooks, les commentaires des articles comment faire jouer votre droit à communication des documents administratifs.
      Cordialement
      Jasmine – Droit sur terrain

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