PLU illégal, la Commune condamnée à indemniser !

PLU illégal, la Commune condamnée à indemniser !

Cet article est relatif à la question de la responsabilité de la Commune quant à l’application dommageable d’un PLU illégal.

Dans une décision récente, le tribunal administratif de Lille condamne une Commune à indemniser des acquéreurs suite à l’annulation de son PLU (cf. TA Lille, 11 juillet 2016, n°1403060).

La responsabilité pour faute de la Commune

Le Tribunal administratif de Lille retient que la commune qui adopte un document d’urbanisme illégal risque :

  • L’annulation du document d’urbanisme,
  • La mise en cause de sa responsabilité, et la condamnation à indemniser le propriétaire à qui l’illégalité a causé un préjudice.

Les faits :

Mr et Mme Ics-igrec-zed achètent une parcelle sur la base d’un certificat d’urbanisme indiquant que cette parcelle est partiellement constructible et qu’elle peut accueillir des habitations.

                            Je vous le déconseille partout sur ce blog.

Acheter sur la base d’un certificat d’urbanisme est très risqué :

                           Une enquête publique peut être en cours. 

Une modification du zonage dans le cadre de la révision du PLU peut être en cours.

Un contentieux en annulation du PLU peut être en cours.

Etc….

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Puis Mr et Mme Ics-igrec-zed déposent une demande de permis d’aménager pour la création d’un lotissement.

Or, le PLU qui a fondé la délivrance du certificat d’urbanisme a été annulé entre temps. Suite à l’annulation du PLU, le Maire doit appliquer immédiatement son ancien POS – Plan d’Occupation des Sols (conformément à l’ article L. 600-12 du Code de l’urbanisme).

Or, le POS ne permet pas l’implantation de bâtiments à usage d’habitation et le Maire est tenu de refuser le permis d’aménager.

Mr et Mme Ics-igrec-zed engagent la responsabilité de la commune devant le Tribunal administratif. Ils font valoir qu’ils n’auraient jamais acheté le terrain si celui-ci n’avait pas été classé en zone constructible. L’avocat se retourne contre la Collectivité et invoque sa responsabilité pour faute.

Le tribunal retient que les acheteurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que le notaire en charge de la vente a satisfait à son devoir de conseil. Selon les juges de Lille, ils n’ont pas commis de faute.

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Nous prévenons les acquéreurs de terrains que leur imprudence en la matière peut être très sévèrement sanctionnée par les juges.

A lire à ce sujet

Un terrain constructible classé en zone inondable.

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Les juges retiennent que le terrain litigieux a été acquis le 23 avril 2010 consécutivement à l’intervention d’un PLU le classant pour partie en zone constructible et à la délivrance d’un certificat d’urbanisme concluant à la faisabilité de l’opération envisagée consistant en la construction d’une habitation.

Le lien de causalité direct et certain est établi entre la faute résultant de l’adoption d’un PLU illégal et le dommage subi par les requérants du fait de l’achat de la parcelle qu’ils ont pu croire constructible.

Les juges retiennent trois types de préjudice à indemniser :

  1. la différence entre la valeur réelle de leur propriété et le prix indûment payé, évalué à près de 70 000 €
  2. l’immobilisation improductive du capital engagé pour l’acquisition du terrain, évaluée à environ 5 500 € ;
  3. les frais financiers résultant de l’emprunt contracté pour l’acquisition du terrain, estimés à plus de 11 000 €.

Cette décision du Tribunal administratif de Lille rejoint une décision du Conseil d’Etat récente.

Le classement illégal du PLU contraire à la Loi Littoral sanctionné par les juges

Cliquez sur le lien pour accéder à la décision : CE, 8 avr. 2015, n° 367167

La Commune avait classé des terrains en zone constructible alors que la loi Littoral ne le permettait pas. 

La commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le lien de causalité est suffisamment direct entre le classement illégal et le préjudice subi par l’acquéreur qui avait acquis les terrains à un prix trop élevé.

« La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu’elle a commises et le préjudice subi par la victime ; 

 que la cour a relevé que la commune de Crozon avait classé les terrains litigieux en zone constructible par une délibération de son conseil municipal du 6 mai 1998 approuvant la modification de son plan d’occupation des sols, après accord donné par le préfet du Finistère à l’extension de l’urbanisation dans le secteur de Kervéron, en méconnaissance des dispositions du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme qui limitent l’extension de l’urbanisation dans les communes littorales ; qu’elle en a déduit que la société Masarin avait, lors de l’acquisition des parcelles le 18 août 1998, une assurance suffisante, donnée par la commune et par l’Etat, de leur constructibilité tant au regard du plan d’occupation des sols que de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme et que le préjudice résultant pour la société de la différence entre le prix d’acquisition des terrains et leur valeur réelle trouvait son origine directe non dans les actes de cession de ces terrains, mais dans la modification illégale du plan d’occupation des sols de la commune ; qu’en retenant ainsi l’existence d’un lien de causalité directe entre les illégalités commises par l’administration et le préjudice subi par la société Masarin, alors même qu’elle relevait par ailleurs que les actes de cession n’avaient été assortis d’aucune condition suspensive ou résolutoire, la cour administrative d’appel de Nantes a exactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ; »


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6 réflexions sur “PLU illégal, la Commune condamnée à indemniser !”

  1. Bonjour Madame
    Nous avons acheté un terrain constructible en 2010 situé en campagne faisant partie d’un petit lotissement.
    N’ayant pas pu faire construire, aujourd’hui nous souhaitons vendre le terrain et demandons un nouveau CU. Seulement le Maire nous delivre un CU non constructible et inondable. Nous prenons rdv et celui-ci nous explique qu’il y a un projet de PLU Intercommunal en cours.
    Le projet sera voté d’ici 1an.
    Mes questions sont les suivantes :
    A t-il le droit de nous délivrer un CU non constructible que l’on dépend toujours de la même carte communal que quand nous avons acheté et d’indiquer inondation sur de la constatation. Aucune étude de sol n’a été faite. Par contre il nous autorise à faire construire dans l’année sans nous délivrer de nouveau CU et il nous indique qu’il acceptera le permis de construire. Seulement nous n’avons pas les moyens de faire un tel projet. Que devons nous en penser, devons nous contester le CU au risque qu’il ne nous autorise plus le permis de construire. Besoin de votre aide.

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,

      C’est un dossier et sujet sensibles…Il est déraisonnable de ne pas vous rapprocher d’un avocat spécialisé en urbanisme compte tenu des enjeux et des pièges procéduraux.
      La zone inondable est en principe délimitée dans un document qui dépend exclusivement du Préfet : le Plan de Prévention des Risques inondable.
      Le renvoi au PLU intercommunal est illogique. Il faut consulter les planches cartographiques du PPR, inondation sur le site de gouv.fr.
      Si la zone inondable relève d’une décision communale à défaut de PPR applicable, au titre de la sécurité publique, il convient de demander plus de précisions par écrit courrier RAR, puisque le lotissement a du faire l’objet d’un permis d’aménager qui n’aurait pu être délivré en zone inondable.. Il y a un imbroglio à éclaircir.. En tous les cas, cela nécessite étude du dossier et ne peut être répondu ainsi sur un blog.

  2. Bonjour,
    j’ai obtenu un permis de construire en décembre 2019 sur un terrain constructible selon le POS. Un PLUI était en cours d’élaboration en 2019, applicable au 1er janvier 2020. Aujourd’hui, le préfet demande au maire de retirer ce permis au prétexte qu’il aurait dû exercer son droit de sursis à exécution car le PLUI avait classé ce terrain Agricole.
    Quels sont mes recours possible ?
    Merci

    1. Jasmine Jovanovic

      Bonjour,
      Si le permis est daté du mois de décembre, et que le préfet demande le retrait en avril, il semble qu’il y ait non respect des délais de retrait.
      Rapprochez-vous des services d’un avocat rapidement pour étudier les voies de recours.

  3. en 1998 nous donnons à notre fille un terrain de 4000 m2 pour construire sa maison,ce qui fut fais, en 2017 elle demande a la mairie , pour la vente de terrain 2000 m2 la mairie lui accepte qu’un terrain de 1000 m2.
    es que cela est normal.
    pouvez vous me répondre .
    merci par avance.

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