Comment rendre constructible un terrain sur le littoral

Littoral : construire en hameau nouveau ?

Construire en hameau nouveau sur le Littoral ?

Une solution à l’inconstructibilité des nombreux terrains isolés ? La question est à trancher pour mon terrain situé sur une Commune littorale. Il est desservi par les réseaux, dispose d’une voie d’accès, et il est bordé par quelques constructions.

Mais il reste désespérément inconstructible ! Comment le rendre constructible ? Pour répondre à cette question : dans une main, le Code de l’urbanisme, dans l’autre, l’avis des juges. Cet article rejoint l’article relatif à l’action des PLUmés du Morbihan : Loi ALUR : Comment construire dans les hameaux ?

Que dit le Code de l’urbanisme ?

L’extension de l’urbanisation était possible via deux procédés

Pour rendre mon terrain constructible, il faudrait réaliser une extension de l’urbanisation.

Cette extension peut se réaliser :

    1. en continuité des villages et des agglomérations existants, ou
    2. par la constitution de Hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Attention : 

  • L’article L 121-8 du Code de l’urbanisme modifié par la nouvelle loi ELAN du 23 novembre 2018 supprime la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement » pour conserver le principe d’urbanisation en continu avec les agglomérations et villages existants. Cette disposition ne s’applique pas aux autorisations d’urbanisme déposées avant le 1er janvier 2022.

Première question à résoudre :

Mon terrain est-il situé en continuité d’une agglomération ou d’un village existant ?

Le village existant, et l’agglomération

Par village existant, on entend traditionnellement un lieu qui comprend des équipements ou lieux collectifs administratifs, culturels ou commerciaux.

Cela dépend des habitudes régionales d’appeler «village» le regroupement de quelques maisons. Mais, pour l’application de la loi littoral, on considère ces groupes de maisons comme des hameaux.

Par agglomération, on entend les urbanisations d’une taille supérieure ou de nature différente. Cela peut concerner :

    • des secteurs de zones d’activités,
    • un ensemble de maisons d’habitation excédant de peu la taille d’un hameau ou d’un village mais non doté des équipements ou lieux collectifs qui caractérisent habituellement un bourg ou un village,
    • une ville ou un bourg important constituant notamment une agglomération.

L’avis des juges pour autoriser l’extension de l’urbanisation

Les juges examinent au cas par cas et déterminent si le projet de construction est situé en continuité d’une zone déjà urbanisée, caractérisée par une densité significative de constructions.

Il a été jugé qu’aucune construction ne peut être autorisée si elle est située dans :

    • Une zone d’urbanisation diffuse ou zone d’habitat dispersé, éloignées des agglomérations,
    • Des hameaux et constructions éparses constituant une urbanisation diffuse éloignée du centre-ville,
    • Un lieu-dit caractérisé par un habitat diffus d’une vingtaine de maisons. Il est identifié à un hameau mais ne constitue pas un village.

On comprend qu’il est compliqué de faire reconnaître la notion de village et de continuité de l’urbanisation.

Deuxième question à résoudre, qui emporte peut-être solution à mon problème.

La suite de cet article est laissé à titre d’information et doit se lire à la lumière de la nouvelle Loi ELAN du 23 novembre 2018 qui supprime la notion de Hameau nouveau intégré à l’environnement pour conserver le principe d’urbanisation en continu avec les agglomérations et villages existants.

L’ancienne notion de hameau nouveau intégré à l’environnement

Les traditions locales permettaient de cerner la taille et le type d’organisation du hameau.

Le hameau est un petit groupe d’habitations (10 ou 15) isolé du bourg ou du village. Une commune peut être composée d’un ou de plusieurs villages et de plusieurs hameaux.

La loi littoral opère la distinction entre hameaux et bâtiments isolés implantés de façon anarchique (mitage).

Ainsi, le Conseil d’Etat avait jugé que le hameau nouveau se constituait par :

    • une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement sous forme de la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance,
    • proches les unes des autres,
    • lesquelles constructions constituent un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Les espaces à densifier – Rôle des SCOT et PLU – LOI ELAN du 23.11.2018 – Article 42

Selon les dispositions de la Loi ELAN du 23.11.2018, le SCOT devra déterminer les espaces intermédiaires pouvant être densifiés (article L 121-3 du Code de l’urbanisme).

Ces secteurs se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité d’assainissement, et de collecte des déchets ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs.

« Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. »

Ces modifications du SCOT ou PLU peuvent être mises en oeuvre via la procédure de modification simplifiée après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Cette disposition est très intéressante puisqu’une procédure de modification simplifiée du PLU est plus simple et rapide à mettre en oeuvre.

« A la procédure de modification simplifiée prévue aux articles L. 143-37 à L. 143-39 du code de l’urbanisme, afin de modifier le contenu du schéma de cohérence territoriale pour la mise en œuvre de la seconde phrase du second alinéa de l’article L. 121-3 du même code ou du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 dudit code, et à condition que cette procédure ait été engagée avant le 31 décembre 2021 ; 
2° A la procédure de modification simplifiée prévue aux articles L. 153-45 à L. 153-48 du même code, afin de modifier le contenu du plan local d’urbanisme pour la mise en œuvre du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 dudit code, et à condition que cette procédure ait été engagée avant le 31 décembre 2021. « 

Ne restez pas seul ! Faites vous autant que possible accompagner dans cette démarche. Créez avec des voisins impliqués dans les mêmes préoccupations, une association de type Loi 1901.

Défendez vos intérêts face à l’administration. Cela nécessite d’être présent, actif et réactif. On voit de plus en plus d’habitants se regrouper au sein d’associations pour faire valoir leurs droits. Pour parler d’une voix solidaire et défendre les intérêts urbanistiques sur votre Commune.

L’union fait la force, cela peut commencer par la création d’un groupe sur Facebook puis s’organiser de manière juridique et structurée. C’est selon nous se donner tous les moyens d’atteindre ses objectifs !

Sources de l’article :


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