Comment rendre constructible un terrain sur le littoral

Littoral : construire en hameau nouveau ?

Construire en hameau nouveau sur le Littoral ?

Une solution à l’inconstructibilité des nombreux terrains isolés ? La question est à trancher pour mon terrain situé sur une Commune littorale. Il est desservi par les réseaux, dispose d’une voie d’accès, et il est bordé par quelques constructions.

Mais il reste désespérément inconstructible ! Comment le rendre constructible ? Pour répondre à cette question : dans une main, le Code de l’urbanisme, dans l’autre, l’avis des juges. Cet article rejoint l’article relatif à l’action des PLUmés du Morbihan : Loi ALUR : Comment construire dans les hameaux ?

Que dit le Code de l’urbanisme ?

L’extension de l’urbanisation est possible dans deux cas de figure

Pour rendre mon terrain constructible, il faudrait réaliser une extension de l’urbanisation.

Cette extension peut se réaliser :

  1. en continuité des villages et des agglomérations existants, ou
  2. par la constitution de hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Première question à résoudre :

Mon terrain est-il situé en continuité d’une agglomération ou d’un village existant ?

Le village existant, et l’agglomération

Par village existant, on entend traditionnellement un lieu qui comprend des équipements ou lieux collectifs administratifs, culturels ou commerciaux.

Cela dépend des habitudes régionales d’appeler «village» le regroupement de quelques maisons. Mais, pour l’application de la loi littoral, on considère ces groupes de maisons comme des hameaux.

Par agglomération, on entend les urbanisations d’une taille supérieure ou de nature différente. Cela peut concerner :

  • des secteurs de zones d’activités,
  • un ensemble de maisons d’habitation excédant de peu la taille d’un hameau ou d’un village mais non doté des équipements ou lieux collectifs qui caractérisent habituellement un bourg ou un village,
  • une ville ou un bourg important constituant notamment une agglomération.

L’avis des juges pour autoriser l’extension de l’urbanisation

Les juges examinent au cas par cas et déterminent si le projet de construction est situé en continuité d’une zone déjà urbanisée, caractérisée par une densité significative de constructions.

Il a été jugé qu’aucune construction ne peut être autorisée si elle est située dans :

  • Une zone d’urbanisation diffuse ou zone d’habitat dispersé, éloignées des agglomérations,
  • Des hameaux et constructions éparses constituant une urbanisation diffuse éloignée du centre-ville,
  • Un lieu-dit caractérisé par un habitat diffus d’une vingtaine de maisons. Il est identifié à un hameau mais ne constitue pas un village.

On comprend qu’il est compliqué de faire reconnaître la notion de village et de continuité de l’urbanisation.

Deuxième question à résoudre, qui emporte peut-être solution à mon problème.

Mon terrain peut-il être intégré à un hameau nouveau intégré à l’environnement ?

Les traditions locales permettent de mieux cerner la taille et le type d’organisation du hameau.

Le hameau est un petit groupe d’habitations (10 ou 15) isolé du bourg ou du village. Une commune peut être composée d’un ou de plusieurs villages et de plusieurs hameaux.

Loi Littoral : Hameaux ou bâtiments isolés ?

La loi littoral opère la distinction entre hameaux et bâtiments isolés implantés de façon anarchique (mitage).

 Ainsi, le Conseil d’Etat a récemment jugé que le hameau nouveau se constitue par :

  • une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement sous forme de la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance,
  • proches les unes des autres,
  • lesquelles constructions constituent un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Ainsi, si ces hameaux nouveaux ne peuvent résulter d’initiatives privées.

Demandez l’étude du projet de hameau nouveau

Défendez votre position auprès de l’administration
  1. Adressez vous à la Mairie en charge du PLU – Plan Local d’Urbanisme,
  2. Adressez-vous à l’intercommunalité en charge du SCOT – Schéma de Cohérence Territoriale,
  3. Adressez vous à  l’intercommunalité si le PLU est en cours de devenir un PLU intercommunal,

Demandez l’étude du projet de hameau nouveau sur votre Commune, afin qu’il soit localisé et intégré au futur Plan Local d’Urbanisme.

Le SCOT ou Schéma de Cohérence Territorial est un document d’urbanisme qui analyse les besoins en habitat, en transports et déplacements urbains, à l’échelle de votre intercommunalité. Le PLU – Plan Local d’Urbanisme, à l’échelle de la Commune, doit donc être compatible avec le SCOT.

A noter, l‘instruction du Gouvernement du 7 décembre 2015, qui met en avant le SCOT pour définir :

  • « les critères de qualification des agglomérations, villages et hameaux au regard des spécificités locales« 
  • et de préciser
  • « les secteurs qui, dans les espaces proches du rivage, peuvent faire l’objet d’une extension limitée de l’urbanisation« .

Ne restez pas seul ! Faites vous autant que possible accompagner dans cette démarche.

Créez avec des voisins impliqués dans les mêmes préoccupations, une association de type Loi 1901.

Défendez vos intérêts face à l’administration. Cela nécessite d’être présent, actif et réactif.
On voit de plus en plus d’habitants se regrouper au sein d’associations pour faire valoir leurs droits.
Pour parler d’une voix solidaire et défendre les intérêts urbanistiques sur votre Commune.

L’union fait la force, cela peut commencer par la création d’un groupe sur Facebook puis s’organiser de manière juridique et structurée. C’est selon nous se donner tous les moyens d’atteindre ses objectifs !

Sources de l’article :


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