Le parcours de Karine et Nicolas dans l’achat de leur terrain à bâtir

Je vous fais part du témoignage de Karine et Nicolas dans leur parcours d’achat d’un terrain à bâtir (hors lotissement). Ce qui me paraît important à signaler ici est que Karine ignorait totalement qu’elle pouvait demander au notaire d’insérer les conditions suspensives supplémentaires dans le compromis de vente afin de ne pas être obligée d’acheter si une mauvaise surprise financière se présentait après la signature.

Beaucoup de mauvaises surprises peuvent se présenter pour obtenir le sacro-saint permis de construire. J’ai reçu de multiples témoignages de personnes qui ont perdu des sommes importantes sans possibilité de se faire rembourser par qui que ce soit après avoir abandonné le projet car trop coûteux. Et encore si le vendeur vous laisse abandonner le projet sans conserver l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature du compromis.

L’erreur générale est de sauter cette étape essentielle avant signature du compromis : se renseigner par avance sur les coûts de construction et viabilisation de la parcelle.

Attention ! Aux études de sols et coût des travaux de fondations.

Attention ! A la viabilisation du terrain et au coût d’extension des réseaux.

Attention ! A la règlementation d’urbanisme telle qu’un Plan de Prévention Séisme qui peut vous imposer des travaux supplémentaires coûteux.

Le certificat d’urbanisme opérationnel déposé dès le coup de coeur sur le terrain est INDISPENSABLE. C’est une démarche simple qui vous permettra de gagner un temps précieux et des informations plus que précieuses. C’est indispensable dans le processus d’achat d’un terrain à bâtir hors lotissement.

Même si vous achetez un terrain dans un lotissement, il peut vous être très utile dans sa dimension « Maintien du taux de taxe d’aménagement le plus favorable. »

Passons maintenant aux étapes telles que racontées par Karine, qui ne s’en laisse pas conter ! Pragmatique, curieuse, fonceuse, elle n’a rien laissé passer. Elle s’est organisée en ayant toujours en tête de ne pas perdre d’argent bêtement et d’avancer sur un parcours sécurisé juridiquement.

Et elle a été ravie d’avoir pu anticiper les problèmes avant d’aller signer son compromis chez le notaire.

  1. Sa première démarche : le courtier.

Ils en ont rencontré quelques uns mais déçus ils ont préféré négocier directement avec leur banque.

Pour les fonctionnaires, rappelons les avantages certains apportés par la Casden. Certains fonctionnaires ignorent qu’ils ont droit à des prêts à taux zéro via la Casden ! Mais enfin !….

  • Deuxième démarche inévitable : La Banque !

Elle a proposé un taux de 1,9% sur deux emprunts :

  • Achat
  • Construction

Avec intérêts intercalaires à chaque déblocage de fond pour la construction.

Les appels de fonds se sont faits à chaque fin de poste par le constructeur. La banque a le RIB du constructeur et fait directement les versements.

L’emprunt distinct sur achat permet d’éviter les intérêts intercalaires.

Délai d’obtention du prêt deux mois.

  • Toisième démarche : La problématique de leur assurance

Karine alerte sur « l’assurance que l’on paie dès la signature du contrat d’emprunt (0.3/0.5%) ».

Elle a pris une assurance professionnelle (elle est profession libérale) car remboursement à 100% alors que le plafond de la sécurité sociale est limité à 30%.

  • Assurance décès/incapacité/chômage.
  • Sont assurés à 100% par tête.

Dans la 36ème année, l’assurance coûte plus cher… c’est encore si jeune pourtant !…

Pas obligés de prendre l’assurance proposée par la banque !

  • Avant dépôt du permis de construire, les devis constructeurs passaient du simple au double !

Les constructeurs en CCMI – Contrat de construction de maison individuelle excluent la viabilisation et le terrassement.

Il est judicieux de faire appel à un constructeur qui ne fait pas du hors d’eau hors d’air, la dommage ouvrage pas obligatoire.

Du coup, elle actionne la décennale du constructeur pour chaque poste, ou de chaque entreprise intervenante.

Dommage ouvrage = 30000 euros sur toute la durée.

Demander au constructeur s’il fait le vide sanitaire, s’il met placo ou mur en béton.

Karine signale et insiste sur le fait de ne pas oublier les pénalités de retard dans le contrat.

  • Coût

L’architecte a évalué le prix du m² sur la Réunion à 1.500 euros/m². Comptabilisé varangue et terrasse.

  • Devis définitif du constructeur envoyé à la Banque.

Permis de construire déposé en septembre 2016, obtenu en décembre 2016.

Emprunt accordé en mars 2017 et signature de l’achat du terrain.

Quatrième étape : Les conditions suspensives de la promesse de vente ou compromis de vente.

Personnellement, je mettrai cette étape comme prioritaire tant les mauvaises surprises peuvent joncher le parcours d’un acquéreur de terrain hors lotissement.

Concernant la situation de Karine et Nicolas : La condition suspensive sur la servitude de passage des réseaux publics chez la voisine.

A ce stade, j’ai accompagné Karine qui n’avait aucune idée des contraintes à régler avec sa voisine pour pouvoir passer sur le terrain de celle-ci et se raccorder aux réseaux publics.

Elle a ainsi pu anticiper le problème avant la signature du compromis, car la voisine réclamait une indemnisation en contrepartie de signer la convention de servitude de passage.

Un conseil !

Anticipez avant de signer le compromis !

Une fois le compromis signé et les conditions suspensives réalisées, vous devrez signer la vente.

Ces conditions suspensives proposées par le notaire sont les plus courantes appliquées, ce ne sont pas forcément celles adaptées précisément à votre cas ou votre budget maximum.

Ce n’est d’ailleurs pas le rôle du notaire déjà débordé par ailleurs par la paperasse inhérente à la vente de faire toutes les recherches sur le terrain pour vous éviter des dizaines de milliers d’euros de frais supplémentaires pour pouvoir obtenir le fameux permis de construire.

Pour exemple : Si le voisin réclame 40 000 euros d’indemnisation pour accepter de signer la convention de servitude de passage nécessaire à l’octroi du permis de construire, comment vous sortirez-vous de ce guêpier sans avoir anticiper la porte de sortie ? Vous risquez d’y laisser votre indemnité d’immobilisation…

Ce sont des sommes importantes alors revoyez les priorités dans votre processus d’achat.

Vos priorités sont donc de demander votre certificat d ‘urbanisme opérationnel pour vous renseigner précisément sur :

La viabilisation du terrain : EDF, eau potable, assainissement. Proximité, et éventuels travaux à respecter pour être dans les normes imposées par le concessionnaire de réseaux publics.

La règlementation d’urbanisme :

Les prescriptions du PLU à respecter pour la délivrance du permis de construire,

Mais aussi les éventuelles prescriptions d’un Plan de Prévention des Risques inondations ou d’un PPR mouvements de terrains ou ….(la liste peut être longue tant les contraintes d’urbanisme peuvent être nombreuses selon la localisation du terrain). A Nice par exemple…

Sans compter les autres prescriptions techniques possibles : Pas de borne à incendie à proximité …

Attention !

Le compromis est quasi égal à la vente du moment que les conditions suspensives sont réalisées.

Il est essentiel de bien encadrer toutes les conditions suspensives si vous ne voulez pas perdre 10000 euros d’indemnité d’immobilisation à titre d’exemple.

  1. Je demande le certificat d’urbanisme opérationnel dès que j’ai repéré le terrain à acheter.
  2. Je cadre toutes les conditions suspensives à insérer au compromis. Exemple : Sous réserve qu’il n’y ait pas de travaux de fondations supérieurs à 30000 euros (terrain argileux).
  3. Le notaire devra rédiger ces conditions suspensives sur votre demande. A vous de prendre soin de vos droits et finances, personne ne le fera pour vous…

Je reprends la suite des démarches de Karine et Nicolas.

PV de géomètre.

Déplacement du coffret EDF gratuit dans leur cas.

  • Fosse septique à 3 mètres de la construction et des limites séparatives.

Si pas de réseau d’assainissement collectif.

6000 Euros : terrassement, installation, drainage

  • Pas d’étude de sol dans son cas.
  1. Taxe d’aménagement sur construction neuve payable une fois en deux échéances après obtention du permis de construire (1er avis 12 mois après délivrance du permis, 2ème avis 24 mois après délivrance du permis).

4.500 euros pour 121m² (y compris taxe d’archéologie).

Attention ! Le premier avis de cette taxe (2250 euros) est réclamée 12 mois après délivrance du permis de construire que les travaux aient commencé ou non.

L’administration fiscale ne tiendra pas compte de vos difficultés personnelles pour entamer le chantier, ce n’est pas un argument pour retarder le paiement de la taxe d’aménagement.

De multiples témoignages sur le site démontrent qu’il faut budgétiser le paiement de cette somme pour pouvoir payer la taxe d’aménagement 1 an après délivrance du permis.

Parfois, il y a du retard dans l’envoi des avis de paiement. Attention, l’administration fiscale n’hésite pas à réclamer la totalité du montant dû.

  1. Envoi déclaration ouverture chantier puis déclaration fin de chantier.

Consuel pour accord.

EDF pour raccordement.

  1. Imprévus

Mur de soutènement +10000 euros. 200 euros le m3.

Vos témoignages nous intéressent, n’hésitez pas à laisser vos commentaires et questions ci-dessous.

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